Как покупать квартиру в ипотеку – с чего начать, пошаговая инструкция

Можно ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать правильно?

Продажа ипотечной квартиры – не редкость. Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.
Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом.  

 

 

○ Преимущества и недостатки.

Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.
Преимущества сделки:

• Привлекательная цена.
• Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
• Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.

Недостатки:

• Сам факт наличия обременения.
• Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.
• Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
• Длительность процедуры.
• Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
• Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Особенности процедуры.

Существует несколько способов купить ипотечную квартиру. Зависят они от таких факторов:

• Участвует ли банк в сделке.
• Берет ли покупатель кредит или покупает квартиру по полной стоимости.
• Квартира покупается на вторичном рынке или по ДДУ.

Рассмотрим основные способы покупки квартиры.

✔ Продажа банком ипотечной квартиры.

Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу. Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам. Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества».
Процедура покупки такой квартиры следующая:

• Покупатель подает заявку на приобретение понравившегося жилья.
• Банк сводит покупателя и продавца.
• У банка покупатель арендует две ячейки: в одну вносит средства на погашение долга перед банком, во вторую – деньги для заемщика, которые он уже выплатил банку.
• Банк выдает справку о погашении кредита.
• С квартиры снимается обременение.
• Заключается договор купли-продажи.
• Право собственности покупателя на квартиру регистрируется в Росреестре.
• Продавец получает доступ к своей ячейке в банке.

Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.

✔ Продажа заемщиком.

Процедура происходит следующим образом:

• Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
• Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).
• Заемщик-продавец отдает долг банку.
• В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
• Заключается договор купли-продажи.
• Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.

Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости. Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска?

✔ Предварительный договор купли-продажи.

Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки. Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана.
Договор составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно.
В договоре рекомендуется прописать:

• Намерение сторон относительно заключения сделки.
• Обязательство продавца в течение определенного срока обратиться к регистратору и снять обременение.
• Цену за квартиру с указанием оставшейся суммы долга и выплаченных средств.
• Порядок передачи задатка и его размер.
• Ответственность сторон за нарушение условий предварительного соглашения.
• Срок заключения основной сделки.
• Дальнейший порядок расчета.

В случае невыполнения условий предварительного договора, стороны вправе обратиться в суд и сделка будет заключена принудительно (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

✔ Договор уступки права требования.

Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился.
Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.
Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:

• Заключается предварительный договор.
• Выплачивается долг в банке.
• Застройщик уведомляется дольщиком о переходе права требования к покупателю.
• Заключается и регистрируется договор уступки права требования.
• Проводится взаиморасчет.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Риски покупки такого жилья.

Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

• Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
• Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
• Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.

Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

✔ Если ипотечная квартира куплена в ипотеку.

Возможные проблемы при приобретении такого жилья:

• Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
• Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
• Банк может покупателю не дать кредит.
• Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
• Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Сложности, которые могут возникнуть.

Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.

✔ Изменение привычной процедуры.

Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу. Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.
Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т.д.

✔ Более длительное оформление.

Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий.
Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.
При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Купили ипотечную квартиру, но продавец требует от нас дополнительные денежные средства, так как ему не хватило денег на погашение кредита, что делать?

Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть.

Рекомендую взять Выписку из ЕРГН и проверить еще раз, все ли в порядке.
Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру.  

✔ Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?

Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.

Вернуться к содержанию ↑

 

Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

риски и выгода для покупателя

Сегодня квартира в ипотеку, риски в процессе оформления которой будут описаны в статье, это единственная возможность приобрести жилье, если у заёмщика больше нет возможности для оплаты. Рассмотрим подробнее возможные «подводные камни».

Не каждый понимает, что на самом деле значит слово «ипотека». Как правило, под ипотекой понимают процедуру приобретения жилого помещения с помощью банковского учреждения, она предусматривает заключение договора, который обязывает заёмщика выплачивать регулярные суммы банку в качестве погашения ипотечной задолженности. Полноправным собственником заёмщик может стать только после полного погашения ипотеки, до этого момента приобретенная недвижимость находится в залоге у кредитора.

Плюсы и минусы, которые содержит сделка с покупкой квартиры в ипотеку

Плюсы:

1. Возможность приобрести недвижимость, не имея собственных средств на стопроцентную оплату стоимости.
2. Можно не особо страшиться афер со стороны продавца, внезапного возникновения прав третьего лица на владение квартирой, поскольку объект будет находиться в залоге у банка, который дополнительно все проверит.

Минусы:

1. Некоторые сложности в процессе оформления ипотечной квартиры.
2. Необходимость безоговорочно принимать все требования и условия банка.
3. Банковые служащие вправе навещать жителей с целью проверки состояния жилья, пока длится действие ипотеки.

Специалисты рекомендуют:

• получить выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в жилище никто не зарегистрирован;
• следует обезопасить себя предварительным договором купли-продажи, чтобы продавец не смог изменить условия продажи;
• поинтересуйтесь, нет ли у банка льготных условий, например, сниженной процентной ставки, ускоренного оформления и минимального первоначального взноса;
• все договоры необходимо заверять у нотариуса — это дополнительная гарантия;
• зарегистрируйте договор в реестре до полной оплаты сделки.

Выгоды и риски приобретения новых квартир в ипотеку

Купив новую квартиру на первой стадии строительства дома, можно получить выгоды:

• Стоимость ежегодного ремонта первые годы будет невысокой.
• Цена такой квартиры будет ниже стоимости жилья во введённом в эксплуатацию доме.
• Основная часть выплат по ипотеке придётся на первые несколько лет.

От рисков также никто не застрахован:

• Покупая то, что не существует в реальности, а лишь начерчено в проекте застройщика, рискует каждый.
• Ожидание окончания строительства может затянуться, весь этот период придётся решить вопрос о месте проживания.

Банк, выдавший ипотечный кредит, может увеличить процентную ставку или повысить размер первоначального взноса с целью обезопасить себя от рисков, от невозврата кредита и от банкротства застройщика.

Невзирая на риск и на переплаты банку, владелец квартиры в ипотеку на первоначальной стадии строительства выиграет финансово, потому что цена жилья со временем лишь растёт. Через пару лет затраты окупятся.

Приобретение недвижимости, на которой есть обременение

Довольно распространённым видом сделки с недвижимостью выступает покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски приобретения жилья, которое находится в залоге у банка, очевидны, однако данная процедура имеет также свои преимущества.

В этом случае некий заёмщик в случае неспособности выплатить полную стоимость ипотечного кредита принимает решение продать квартиру, которая находится в залоге у банка (в ипотеке).

Есть несколько способов приобретения ипотечной квартиры:

1. Покупка с получением ипотечного кредита на приобретение жилья.
2. Покупка без привлечения заёмных денег.

Оба эти способа покупки квартиры в ипотеке — это риски покупателя. Это объясняет сниженную цену подобной недвижимости.

Первый способ требует наличие разрешения банка для продажи.

В случае оплаты менее половины долга, банк имеет право отказать. Подразумевается получение кредита в том же банке. Приобретение заложенной квартиры посредством кредита, взятого в другом финансовом учреждении, невозможно, поскольку банк не пойдёт на сделку.

По сути, в процессе покупки жилья с обременением в ипотеку осуществляется замена заёмщика. Недвижимость при этом остаётся в залоге у банка, однако покупателю разрешается прописаться в ней и жить.

Данный вариант сделки практически безопасен, поскольку финансовые потоки в руках банка.

Имеющиеся риски:

• если квартира продается из-за долгов собственника, регистрационные действия в случае иска к продавцу запрещаются.

Неблагоприятные обстоятельства могут послужить причиной срыва сделки, характеризующегося потерей покупателем уплаченных денег, а в худшем случае — обретением долга перед банком по собственному обязательству.

Избежать такого исхода, к счастью, можно. Для этого перед заключением договора у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП об отсутствии других обременений. При оплате лучше пользоваться депозитарной ячейкой или аккредитивом.

Второй способ сделки предполагает снятие обременения.

Покупка проходит по схеме:

1. Покупателем оплачивается задаток, которым покрывается оставшаяся сумма задолженности перед банковским учреждением.
2. Банком снимается обременение с жилья, а это позволяет собственнику произвести продажу недвижимости.
3. Заключается договор о купле-продаже, покупатель выплачивает оставшуюся стоимость квартиры.

Риски:

• можно потерять оплаченный продавцу аванс.

Иная ситуация, если залоговую недвижимость реализует сам банк. Как ни крути, а приобретение ипотечной квартиры у банка — это наиболее безопасный способ.

Сопровождение сделки банком гарантирует надёжную защиту от мошенничества. Возможно добиться некоторых уступок в процессе сделки. Такая процедура сразу же привлекает своими преимуществами:

• стоимость ипотечной недвижимости гораздо ниже рыночной. Чаще всего подобное жилье изымается у заёмщика, который не способен платить, и банк старается как можно быстрее продать объект, чтобы уменьшить убытки;
• участие банка полностью исключает риск афер и мошенничества со стороны продающего лица.

Как купить ипотечную квартиру без риска? Грамотный подход поможет при совершении сделки по приобретению недвижимости с обременением. Сделать процесс безопасным помогут опытные риелторы хорошо зарекомендованных компаний недвижимости. Также можно проконсультироваться у юриста.

frombanks.ru

❶ Как приобрести ипотеку 🚩 как считать ипотеку 🚩 Семья и отношения 🚩 Другое

Недвижимость при оформлении ипотеки является обеспечением по кредиту. В случае возникновения трудностей с выплатой кредита, банк планирует покрыть все свои расходы путем продажи жилья. Именно поэтому финансовая организация дает деньги не на любую недвижимость, а на ту, которая ликвидна.

Если заемщик собирается приобрести квартиру на первичном рынке, самый простой способ — купить квартиру в ипотеку в уже готовом доме. На такую недвижимость уже можно оформить право собственности. Лучше всего приобретать жилье у надежных застройщиков. Важно, чтобы строительная компания была аккредитована в той кредитной организации, в которую вы обратились. В этом случае вы даже можете приобрести квартиру в доме, который готов на 70%.

Планируя купить по ипотеке недвижимость в здании, которое было построено на средства кредитной организации, будьте готовы к тому, что банк может предоставить вам выгодные условия кредитования. Кроме того, вы получите возможность выбрать квартиру в объектах, степень готовности которых составляет 15 -30%. Список аккредитованных застройщиков можно узнать на официальном сайте банка. Там же публикуют информацию о строительных проектах.

Собираясь приобрести жилье на вторичном рынке, учитывайте, что банк должен произвести оценку самой квартиры и здания, в котором она находится. При этом оцениваются многие параметры: тип фундамента, материал перекрытий, дата постройки здания, его высотность. Обычно банк выдает ипотечный кредит, даже если объект не полностью соответствует требованиям. Но необходимо понимать, что процентная ставка при этом увеличивается. Степень износа здания должна быть менее 60%, в планах на снос его быть не должно. Важно и местоположение — банк часто не устраивают здания рядом с шумными трассами или на окраине города.

Квартиру в ипотеку можно приобрести только при условии, если объект имеет отдельный вход, ванную комнату и кухню. Обязательно наличие подключения к электрической или газовой сети и к водоснабжению. Очень трудно получить ипотечный кредит на квартиру с незаконной перепланировкой.

Кредитные организации уделяют внимание юридической чистоте приобретаемого имущества. Квартира не должна иметь обременений. Продавцы недвижимости не имеют долгов перед налоговыми органами и местными властями. Идеальная квартира для покупки в ипотеку: новый дом или здание, находящиеся в хорошем состоянии. Продавец недвижимости не имеет задолженности и является единственным собственником дома. Важно, чтобы квартира продавалась по среднерыночной цене.

www.kakprosto.ru

Покупка квартиры в ипотеку. Как получить ипотеку на жилье?

Для приобретения собственного жилья потребуется взять ипотеку. Это наиболее актуальное и известное направление в России. Несмотря на всю популярность, на разных этапах есть свои «подводные камни». Дабы избежать лишних затрат и проблем, необходимо постичь все нюансы ипотечного процесса.

Как получить ипотеку?

1. Определение недвижимости, которую хочет приобрести заёмщик.
2. Рассчитывается денежная сумма, которую клиент может получить.
3. Подбирается специальная организация, дабы оформить кредит.
4. Собираются необходимые документы и подаются в банк – после рассмотрения документации, выносится предварительный вердикт.
5. Подбор ещё дополнительных документов – после предварительного положительного решения.
6. Оформляется кредитный договор и договор купли-продажи и происходит регистрация сделки.
7. Недвижимость переходит в собственность заёмщика.
8. Постепенно выплачиваются деньги за кредит.

Вышеперечисленная последовательность – это краткое содержание мер, которые требуется выполнить для получения кредита. Также на различных этапах происходят дополнительные трудности – грамотная оценка недвижимости, страхования жизни кредитора, нужно открыть счёт в банке и арендовать банковскую ячейку и прочее. Всё может быть гораздо сложнее, например, если ипотека выдаётся для покупки помещения в новостройке.

Кредитное обременение

Распространённое явление в нынешней ситуации, когда совершается приобретение квартиры с обременением. Нужно соблюдать порядок и быть внимательнее, требуется собрать большее количество бумаг. Такое понятие, как «обременение» не известно в широких кругах.

Обременение – это определённые юридические условия. Правила налагают на собственника и его кредитное имущество разнообразные ограничения.

Заёмщик может продать недвижимость и с обременением, но все ограничения ложатся на плечи новоиспечённого собственника жилья.

Обременения – запреты при ипотеке:

За недвижимость вы не расплатились (ипотека) или она является залогом, то продавать такую квартиру без согласия банка категорически запрещено. Также банк может ставить свои условия, например, первичный собственник не получит разрешение на сделку, пока не выплатит 50% от всего ипотечного кредита.

Главное, что требуется запомнить – как происходит любая сделка с передачей квартиры в другие «руки»? Всё операции должны проходить через банк.

Как снять обременение? Это сложная процедура! Для начала, подписывается предварительное соглашение, в связи с которым будущий собственник (покупатель) – рассчитывается с банком за кредит. Это соглашение «проходит» через нотариуса.

После ипотечной уплаты, обе стороны составляют и заключают договор купли-продажи. Банк должен выдать документы об уплате ипотеки. Остальной процесс происходит в обычном режиме.

Цена недвижимости по договору купли-продажи обязательно должна быть выше, чем уплаченная по ипотеке. Эта разница и будет отдана бывшему собственнику, как только этот договор пройдёт гос.регистрацию.

Полезные советы от риэлтора (видео)

Как приобрести новое жильё в период нестабильности?

Идём к риелтору, а также можно выбрать кредитного брокера. Множество авторитетных людей в сфере недвижимости, рекомендуют обращаться исключительно к риелтору. Далее, идём в банк и отдаём заявление на выдачу кредита. После, проверяется платежеспособность покупателя. Внимание: банк учитывает и неофициальный доход, всё зависит от того, как заёмщик подтвердит и объяснит эту ситуацию.

В момент ожидания, сотрудники банка проверяют всю информацию, которую в анкете указал заемщик. Рассмотрение заявления довольно длительный процесс – обычно, положительный или отрицательный вердикт выноситься в течение месяца.

Если у заёмщика, есть веский неофициальный доход. В этом случае, с банком можно договориться, например, если вы найдёте поручителей. В случае, вашей неплатежеспособности, они будут выплачивать кредит за вас. Поручитель должен быть не родственник и нести ответственность перед банком т.е. не на словах, а подтвердить свои намерения в письменном виде.

Доступная новостройка

В основном, люди стремятся приобрести новое жильё. Оно дешевле, в отличие от вторичного рынка. Также после постройки, цена за квартиру начинает повышаться.

Ждать придётся долго, ибо сроки строительства постоянно «сдвигаются». Естественно, застройщику это невыгодно, он старается выполнить всё в срок. Почем мы затронули данный вопрос? Потому что дом могут и не построить, значит и кредит в банке могут не выдать, присутствует риск. В связи с этой ситуацией, проценты будут выше, примерно 1%-2% (этап строительства). Человек оформил квартиру в собственность? Процент становится ниже (такой же, как и при приобретении готовой квартиры).

Рассмотрим этапы покупки квартиры в новом доме:

1. Найти и выбрать новостройку и будущую квартиру. Не каждый строящийся дом подойдёт т.к не все участвуют в ипотечных программах банков.
2. Ипотечные предложения бывают разного характера, этот рынок активно развивается. Выбрать банк и подходящую по критериям ипотеку не составит труда!
3. Необходимо получить ряд документов у застройщика и «договориться» с банком о выдаче кредита. В большинстве своём, прибрести квартиру в кредит возможно лишь по партнёрской программе, которую предлагает банк и застройщик. Таким образом, вы будете в наибольшей безопасности – банки не сотрудничают с недобросовестными строительными компаниями (в том случае, если банк является «качественным»).
4. Регистрация сделки с банком. Гос. Регистрация обязательный этап при оформлении ипотеки.

Проценты при ипотеке

Сегодня можно получить ипотеку по различным ставкам – от 10 до 20%. Важно выбрать подходящий вариант, дабы хорошенько сэкономить. Не стоит брать ипотеку в незнакомом банке, даже если процент будет крайне низким.

Внимательно осмотрите все документы, чтобы не рассчитываться за квартиру всю жизнь. А вы потяните кредит? В погоне за квартирой можно прочно засесть в кредитной яме, а приход коллекторов и прочих служб явно станет для вас излишеством.

2realtor.ru