Close

Закон о покупке квартиры в строящемся доме: A potentially dangerous Request.Path value was detected from the client (?).

Содержание

Каковы основные законные схемы покупки квартир в строящихся домах — Рынок жилья

Покупая квартиру в новостройке, большинство граждан учитывают ее стоимость, площадь, местоположение дома. И далеко не все обращают внимание на суть договора с продавцом. А ведь от его особенностей может зависеть судьба вложенных в покупку денег.

Приняв решение о покупке квартиры в строящемся доме, люди обычно смутно представляют себе, в чем заключается эта сделка. Понятно, что нужно заключить договор с продавцом, но какой именно договор, кому покупатель отдает свои деньги и в течение какого срока после оплаты он получит квартиру – эти вопросы большинство россиян начинают себе задавать, только когда возникают проблемы на стройке. Например, задерживается срок сдачи дома или от покупателя требуют доплаты.

Чтобы не было таких неприятных сюрпризов, лучше для начала выяснить, какие варианты приобретения жилья в новостройке существуют на рынке. А таких вариантов множество.

Самые распространенные – договор долевого участия (ДДУ) и вступление в жилищно-строительный или жилищно-накопительный кооператив (ЖСК/ЖНК). В разных регионах России соотношение новостроек, где продаются квартиры по этим схемам, отличается. Но обычно ДДУ намного популярнее ЖСК: около 60% жилья покупают по долевым договорам и только примерно 30% – через кооператив. Чуть больше 10% – по так называемым серым схемам. Они не обязательно мошеннические (хотя этого исключать нельзя), но и надежными их никак не назовешь.

Вкратце расскажем, в чем суть каждого из перечисленных вариантов. В будущих публикациях остановимся на каждой схеме подробнее.

Из инвесторов – в собственники

Долевые договоры появились после вступления в силу в 2005 году Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он предусматривает, что каждый, с кем застройщик заключает ДДУ, становится соинвестором строительства, то есть дольщиком.

Заключая такой договор, гражданин вовсе не покупает у застройщика квартиру, как многие думают. Он лишь соглашается финансировать строительство за право требования будущей жилплощади. Это требование сохраняется у дольщика, пока строится дом.

Когда девелопер сдал здание в эксплуатацию, право требования дольщика вступает в силу, и застройщик обязан передать ему квартиру в соответствии с договором. То есть именно то жилье, которое выбрано покупателем по схеме расположения квартир, составленной на основе утвержденного государственными органами проекта строительства дома. И передать ключи от этой квартиры дольщику застройщик должен в сроки, указанные в договоре. Если этого не произойдет, то ему придется заплатить покупателю штраф.

Все ДДУ должны регистрироваться в государственном Росреестре – это главное отличие таких договоров от всех остальных схем покупки жилья на первичном рынке. Именно регистрация предохраняет дольщика от двойных продаж, которые были настоящим бедствием в начале 2000-х. Строители могли продать одну и ту же квартиру двум, трем, а иногда и большему числу покупателей. Проверить, сколько человек уже считают себя владельцами будущего жилья в новостройке, было невозможно. В итоге квартиру получал только один покупатель, остальные пытались через суд призвать застройщика к ответу, часто безрезультатно.

Регистрация исключает такую махинацию. Законным правом требования обладает только тот инвестор, договор которого учтен в Росреестре.

Еще одно принципиальное отличие ДДУ от всех других схем – в том, что заключать такие соглашения с дольщиками застройщик может, только имея все необходимые для начала строительства документы. А именно – право на участок (он должен быть в собственности или в долгосрочной аренде), утвержденный государством проект строительства, прошедший все предусмотренные законом экспертизы. Это значит, что остановить такую стройку из-за несоответствия проекта установленным требованиям государство не сможет. Следовательно, инвесторы получат свое жилье.

Оплатить квартиру по ДДУ можно несколькими способами. Тем, кто готов сразу выложить всю сумму, застройщики обычно предоставляют хорошие скидки – до 20% от стоимости квартиры. Можно также взять кредит в банке или оплатить покупку в рассрочку. Как правило, при рассрочке требуется первоначальный взнос – не менее 10% от стоимости квартиры, а остальное придется погасить до ввода дома в эксплуатацию.

Только получив ключи от застройщика и подписав акт приема-передачи квартиры, дольщик может зарегистрировать этот документ в Росреестре, и уже тогда он станет полноправным собственником жилья.

Пайщики – не дольщики

Жилищные кооперативы – строительные и накопительные – знакомы многим еще с советских времен. Члены таких кооперативов становятся не дольщиками строительства жилья, а пайщиками. Не обязательно речь идет о строительстве дома – в случае с ЖНК это может быть и покупка квартиры в готовом жилье.

Кооперативная деятельность в сфере недвижимости регулируется двумя основными законами – Жилищным кодексом и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».


Суть этой схемы в том, что гражданин, который хочет приобрести жилье, вступает в потребительский кооператив, деньги всех пайщиков сливаются в единый котел и каждый член может получить жилплощадь в соответствии с размером внесенной в этот котел суммы.

ЖСК может сам выступать застройщиком, а может нанять для этого строительную компанию. Если по каким-то причинам она не справилась с обязательствами, члены кооператива могут принять решение нанять другую или достроить дом своими силами.

Вступая в ЖСК/ЖНК, гражданин так же, как и при ДДУ, подписывает договор о том, что в итоге он получит квартиру. Собственником такой пайщик становится только после того, как полностью выплатит свой пай.

Подводных камней у ЖСК/ЖНК множество, и мы обязательно подробно расскажем о них в одной из следующих публикаций. Главное, что стоит уяснить: отношения между членами кооператива регулируются не законом, как в случае с ДДУ, а уставом самого ЖСК/ЖНК, а значит, пайщики гораздо меньше защищены от недобросовестных застройщиков.

Договоры паенакопления не должны регистрироваться в Росреестре – со всеми вытекающими отсюда последствиями. Никто не гарантирует пайщику, что от него не потребуют доплатить сверх указанной в договоре суммы. Такое решение может принять кооператив, мотивируя это тем, что денег на возведение дома не хватило. Ведь ответственность в кооперативе за выполнение обязательств перед пайщиками лежит на всех его членах. А при заключении ДДУ за его соблюдение отвечает застройщик.

Почему же тогда у ЖСК так много сторонников? Дело в том, что риски, которые берет на себя застройщик, работающий по 214-ФЗ, удорожают возводимое им жилье. Оно стоит в среднем на 5-10% больше, чем кооперативное. Это главное преимущество ЖСК.

Вроде бы все по закону

Серые схемы получили такое название потому, что они, с одной стороны, полностью законны, но с другой – не дают покупателю никаких гарантий, что, заплатив деньги продавцу, он получит свою квартиру.

Например, вместо ДДУ застройщик предлагает дольщику заключить предварительный долевой договор – ПДДУ. Вроде все прозрачно: в договоре указывается, какую квартиру получит покупатель, сколько она стоит, даже прописывается ответственность сторон за неисполнение условий договора. Один нюанс: все эти условия действуют только после того, как застройщик получит разрешение на строительство. Заключая ПДДУ, он может не иметь ни прав на земельный участок, на котором обещает возвести дом, ни утвержденного проекта здания. Поэтому легко может случиться так, что деньги дольщик заплатит, а проект застройщику не согласуют и разрешения на строительство не дадут. И никто не будет обязан вернуть покупателю уплаченные средства.

Или, например, решила компания построить многоквартирный дом в той части города, где разрешено возводить только индивидуальное жилье. Обойти это ограничение легко. По документам дом будет индивидуальным, с большим количеством комнат – например, 15. А покупатели станут приобретать не отдельные квартиры в доме, а доли в общем объекте недвижимости. Как если бы несколько человек стали собственниками одной квартиры с выделением доли для каждого. Чем это грозит покупателю? Тем, что своей квартиры у него не будет, значит, он не сможет со своей частью недвижимости произвести никаких действий без согласия остальных совладельцев.


Всю актуальную информацию о строящихся жилых комплексах Санкт-Петербурга и Ленобласти можно посмотреть в нашей базе новостроек ВОЙТИ

Текст: Надежда Рогожкина    Фото: Алексей Александронок   

Основной риск покупки квартиры в строящемся доме новостройке

Последнее обновление: 21.01.2020

Ситуация из практики:

При покупке квартиры в строящемся доме (новостройке), немногие Покупатели уделяют внимание оценке риска вложений в строительный проект.

Все внимание уделяется только техническим, юридическим и финансовым вопросам.

Что здесь упускает из виду Покупатель?


Ошибка Покупателя:

Как типовой Покупатель жилья в строящемся доме принимает решение о покупке? Как это обычно выглядит?

 

Риэлтерская практика показывает, что человек прежде всего смотрит на расположение и тип дома-новостройки, затем на цену квартиры в нем. И если и то и другое его устраивает, то решение о покупке созревает быстро.

 

Следующим шагом Покупатель начинает изучать уже сам процесс покупки квартиры – то есть договор с Девелопером, и порядок оплаты строящейся квартиры. Решение инвестировать деньги в строительство считается уже принятым по умолчанию.

В чем здесь ошибка Покупателя?

 

Ошибка в том, что при покупке квартиры в строящемся доме, мало кто пытается оценить риски этой инвестиционной сделки. А зря! Тысячи обманутых дольщиков по всей стране могут отрезвить любого, кто задумается над этим вопросом. Низкая цена на квартиры, которых пока еще нет, как раз и призвана для того, чтобы отвлечь Покупателей от риска вложений в инвестиционный проект. В финансовом мире это аксиома – чем выше риск инвестиционного проекта, тем ниже и привлекательней цена входа в него.

Слепо доверять яркой рекламе Девелопера, бросаться на низкую цену еще не построенных квартир, и полагаться на традиционное «авось, пронесет» – не самая лучшая стратегия для Покупателя.

 

В отличие от множества юридических рисков

вторичного рынка жилья (т.е. рисков утери или ограничения прав собственности на квартиру), на первичном рынке почти все риски сводятся к одному главному фактору. Какому?

 

 

Риск покупки квартиры в строящемся доме

 

Основной риск покупки квартиры в строящемся доме-новостройке – это риск его недостроя. От чего он зависит? Очевидно, от того, КТО строит. То есть – от Застройщика.

 

Юридические риски здесь Покупателю не грозят (если покупка происходит по Договору долевого участия), т.к. передача прав на построенную и оплаченную квартиру в новостройке – это строго регламентированный законом процесс, и оспаривание прав здесь – большая редкость. А вот если строительство приостановлено на неопределенный срок, или вовсе заморожено, то все остальное уже не имеет значения.

 

Несостоятельность и банкротство Застройщика – вот главный риск покупки квартиры в новом строящемся доме. И как тут быть Покупателю квартиры?

 

 

Что делать:

Покупка квартиры в новостройке – это инвестиция в будущий результат. А любая инвестиция несет в себе риски. И не обращать внимания на этот риск – грубая ошибка инвестора.

 

Оценка риска при покупке квартиры в строящемся доме сводится к оценке девелоперской компании, которая строит этот дом. А точнее – к оценке ее строительного опыта и финансово-административных возможностей.

Как это делать? Об этом подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ«Знакомимся с Застройщиком».

 

Конечно, действие компенсационного фонда и эскроу-счетов (подробнее – по ссылкам) снижают риски таких инвестиций, но не устраняют их полностью. И армия обманутых дольщиков напоминает об этой суровой реальности. Поэтому тщательная проверка деятельности строительной компании все равно остается ключевым элементом контроля риска при покупке новостройки (см. выше ссылку на шаг ИНСТРУКЦИИ).

 

Проверить строительную компанию по базам Минстроя России (Единый реестр застройщиков и Единый реестр проблемных объектов) можно – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Поручить детальную проверку Застройщика узким специалистам можно ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

 

А тут мы, на всякий случай, добавим пару полезных советов, которые пригодятся каждому Покупателю для того, чтобы снизить риск покупки квартиры в строящемся новом доме.

 

 

Первый совет – учитывайте текущий тренд рынка недвижимости. Риск покупки квартиры в новостройке тем ниже, чем активнее растет в данный момент рынок. Почему?

 

Дело в том, что на подъеме рынка (когда растет спрос, а за ним и цены) риск недостроя дома уменьшается. Ведь основа финансовой устойчивости девелоперского проекта – это его продажи, точнее, темп и объемы поступлений средств от продаж квартир в строящихся домах. На растущем рынке продажи идут лучше, поэтому Девелопер не испытывает финансовых трудностей – вовремя расплачивается с подрядчиками, энергетиками, муниципальными службами, банками и т.д.

 

Конечно, уменьшение риска для Покупателя компенсируется здесь повышением цен на квартиры в новостройках, но так устроен рынок, в нем все взаимосвязано.

 

Как узнать, растет сейчас рынок или падает, или находится в состоянии стагнации? Можно почитать последние новости и аналитику рынка недвижимости, а можно просто посмотреть графики цен на квартиры. Вид этих графиков наглядно покажет, какой сейчас тренд на рынке.

Графики текущих цен на квартиры можно посмотреть здесь.

 

 

Второй совет – учитывайте масштаб деятельности Девелопера. Риск покупки квартиры в строящемся доме у крупного Девелопера федерального уровня всегда ниже, чем у небольшой компании местного розлива. Тому есть две причины.

 

Во-первых, крупные компании имеют лучший доступ к финансам. То есть их с удовольствием финансируют крупные банки, предоставляя им долгосрочные кредиты на выгодных условиях, а значит, проблемы с финансированием стройки здесь менее вероятны.

 

Во-вторых, если все же случается банкротство крупного Застройщика, то к проблеме, как правило, подключаются региональные или даже федеральные власти. Ведь масса обманутых дольщиков и опасность социального взрыва никому не нужны, поэтому власти помогают передать недостроенные объекты другим Девелоперам, предоставляя им привилегии, с условием, что они достроят объекты лопнувшего гиганта.

 

Примером здесь может служить банкротство в 2016 году крупного Девелопера – СУ-155, и остановка строительства более, чем полусотни его объектов. Минстрой и Правительство Московской области взяли на себя координацию действий по финансированию и достройке домов СУ-155, и результаты не заставили себя ждать.

 

Кроме того, в периоды кризисов крупные строительные компании получают статус системообразующих (список утверждается Правительством РФ), что также подразумевает, что государство не даст этим компаниям утонуть во времена финансовых катаклизмов.

 

 

Ну и конечно при покупке квартиры в строящемся доме, нужно учитывать текущий этап строительства. Чем ближе оно к завершению, тем меньше риск вложений в такую сделку. Но опять же, для Покупателя уменьшение риска компенсируется увеличением цены на квартиру. «Се ля ви», как говорят французы, в смысле – ничего не поделаешь, такова жизнь.

 

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ
.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме?

Рекомендации по проверке застройщика и составлению договора долевого участия

Можно ли надежно вложить денежные средства в строительство?

Самый надежный способ приобретения жилья – покупка готового объекта, в отношении которого оформлено право собственности. Это гарантирует своевременную передачу объекта и дает возможность оценить потенциальные риски (проверить продавца, предшествующие сделки и пр.). Чем больше временной разрыв между вложением денежных средств и получением заветных ключей и выписки из ЕГРН, тем сложнее спрогнозировать результат.

Практика последних лет показывает, что полностью исключить риски при заключении договора долевого участия невозможно. Например, если сделка расторгается и покупателю возвращают деньги, обычно он не может сразу приобрести аналогичную квартиру, поскольку с момента заключения сделки могут пройти годы.

Если принято решение купить квартиру в строящемся доме, с чего начать?

Начать стоит с оценки застройщика. Проанализировать историю реализованных им проектов. Посмотреть, не были ли нарушены сроки строительства.

Далее переходим к проверке судебных споров, в которых он состоит. Это позволит оценить объем неисполненных обязательств, финансовую надежность. После включения п. 11 ст. 3.1 в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ размещение и актуализация этих данных – обязанность застройщика.

Проверить данные можно на сайтах судов. Один из них будет поименован в договоре долевого участия как суд, в который следует обратиться при рассмотрении споров, вытекающих из существа договора. Следует ознакомиться с информацией, имеющейся в Картотеке арбитражных дел и на сайте суда общей юрисдикции, с учетом местонахождения застройщика. Отсутствие судебных споров говорит о том, что застройщик добросовестно исполняет свои обязанности.

Если репутация застройщика не вызывает сомнений, переходим к проверке объекта строительства. Правовой анализ объекта начинаем с изучения истории земельного участка (текущий правовой статус, история приобретения и пр.) и проектной документации. На этапе проверки документов могут быть выявлены обстоятельства, ставящие под сомнение долгую и счастливую жизнь в новой квартире. Например, к их числу можно отнести несоответствие сведений о земельном участке объекту будущего строительства. Именно это обстоятельство стало причиной сноса в 2012 г. многоквартирного дома в поселке Вешки Мытищинского района Подмосковья. Тогда суд признал дом самостроем, и без крыши над головой остались 40 семей.

Стоит учитывать, что сведения об объекте строительства – это самый важный блок информации, доверить который следует профессионалам. Если же возможности привлечь юриста для проверки нет, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства. Это ресурс, на котором собраны все документы, касающиеся объекта строительства. В обязательном порядке нужно проверить правовой статус земельного участка: когда формировался, кем, для каких целей, как передавался объект, кому сейчас принадлежат права. Далее необходимо определить все фактически и юридически существующие охранные зоны. Проверить соответствие параметров объекта жилищного строительства, указанных в проектной документации, разрешенным на конкретном земельном участке.

Что должно быть указано в договоре долевого участия?

Договор долевого участия (ДДУ) – это своего рода договор купли-продажи. С его помощью застройщик привлекает денежные средства для строительства объекта недвижимости и его последующей продажи.

В ДДУ должны быть отражены все существенные условия приобретения, свойственные договору купли-продажи: точные характеристики объекта, стоимость, права и обязанности сторон, способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств. Обязательно должно быть включено условие о сроке завершения строительства.

При заключении ДДУ важно максимально подробно описать приобретаемый объект. Например, если определяющим фактором при выборе квартиры являлось панорамное остекление – данный пункт необходимо включить в договор.

При одновременной покупке элементов социальной инфраструктуры, связанных с объектом (благоустроенный парк, теннисный корт, детская площадка), характеристики и условия их приобретения следует зафиксировать соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора долевого участия. Это поможет защитить себя от распространенного рекламного хода: «Вы платите не за квадратные метры, а за право жить в образцовом квартале». Заключение соглашения с идентификацией того, что вы приобретаете и за сколько, позволит в будущем требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.

После заключения ДДУ начинаются долгие месяцы ожидания сдачи готового объекта. В данный период дольщик может лишь отслеживать стабильность застройщика. Действующая правовая конструкция не дает ему дополнительных возможностей.

Можно ли будет расторгнуть договор долевого участия?

Законом предусмотрены два способа расторжения ДДУ – внесудебный и судебный.

Внесудебное расторжение ДДУ возможно, если:

  • нарушен срок передачи объекта более чем на два месяца;
  • существенно нарушено требование к качеству объекта долевого строительства. 

Судебное расторжение ДДУ возможно, если:

  • строительство прекращено или приостановлено; при этом очевидно, что объект не будет передан участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок;
  • существенно изменена проектная документация объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства; например, изменена площадь жилого или нежилого помещения более чем на 5% от указанной в ДДУ;
  • изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Независимо от оснований расторжения договора в пользу дольщика взыскиваются сумма, полученная застройщиком, и штрафы.

Как защитить свои вложения?

С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.

Одним из гарантов защиты прав дольщиков является компенсационный фонд долевого строительства. В последнее время он часто принимает участие в разрешении спорных ситуаций. В рамках действующего закона предусмотрена возможность выплаты денежных средств пострадавшим дольщикам за счет фонда. Также появляется возможность в ряде случаев за счет бюджета фонда завершать строительство.

Как закон защищает права дольщика?

Введенные в действие с 1 июля 2018 г. поправки в законодательство призваны обезопасить дольщиков и переложить обязанность определения благонадежности застройщика на уполномоченные органы. Внимания заслуживают следующие новеллы:

  • застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию об объекте строительства, о размере собственных средств и своей финансовой устойчивости, сведения об открытии и о закрытии своего расчетного счета с указанием его номера, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов;
  • платежи должны осуществляться по договору в безналичном порядке. Это помогает препятствовать использованию застройщиком мошеннических схем, позволяющих привлечь деньги дольщиков и пропасть с ними без следа.

Кроме того, были установлены ограничения в отношении расчетного счета застройщика. Так, не допускается совершение операций, связанных с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц; а также собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, которые не касаются привлечения денежных средств дольщиков и строительства объектов недвижимости в пределах разрешений на строительство; не допускается предоставление ссуд и займов.

Указанные ограничения направлены на контроль за использованием застройщиком денежных средств, привлекаемых в целях долевого строительства. Особенно полезны эти ограничения в случае расторжения договоров долевого участия и последующего взыскания денег в пользу дольщиков.

Таким образом, для того чтобы потратить привлеченные за счет дольщиков денежные средства, застройщик будет обязан пройти ряд согласовательных процедур. Это будет являться препятствием для необоснованного вывода и перерасхода денег. При банкротстве застройщика за счет этих денег могут быть исполнены обязательства перед дольщиками.

Еще одно позитивное изменение: теперь банки могут контролировать осуществление операций по счету застройщика. Они получили право запрашивать дополнительную информацию и отказывать в переводе денежных средств со специального счета застройщика, если операция им кажется сомнительной. Эта мера поможет сократить количество выведенных застройщиками денежных средств дольщиков.

как избежать и что делать если на Вашу квартиру появились претенденты?

Как известно, приобретение квартиры на стадии строительства довольно выгодный способ получить жилье, но в то же время и более рискованный. Одним из самых опасных рисков, с которым могут столкнуться дольщики при приобретении жилья в строящемся доме – это возможность неоднократной продажи прав на одну и ту же квартиру нескольким лицам.

С одной стороны, кажется, что с принятием Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве жилья» (далее Закон № 214), где предусматривается регистрация договоров долевого участия в строительстве в органах федеральной регистрационной службы, данный вопрос потерял свою актуальность. Но, на самом деле, судя по практике консультаций и ведения дел, проблема двойных продаж прав на квартиры в строящихся домах еще существует и стоит дольно остро. Дело в том, что, во-первых, указанный выше Закон применяется к договорам долевого участия на объекты, разрешения на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, во-вторых, застройщики в большинстве случаев избегают заключать именно договор долевого участия в строительстве, используя различные схемы привлечения денежных средств в строительство (вексельная схема, предварительный договор и т.д.).

Как избежать ситуации, когда при заключении договора права на квартиру оказываются уже приобретенными другим лицом или после заключения такого договора ту же самую квартиру реализуют еще раз (а на практике бывали случаи и неоднократной продажи одних тех же квартир разным лицам)? Прежде всего, необходимо всесторонне изучить ситуацию, связанную со строительством конкретного объекта, репутацию, надежность компании-застройщика. Часто застройщики, заключившие инвестиционный контракт с органами власти и получившие разрешение на строительство жилого дома, в счет будущих поставок стройматериалов передают права на часть квартир другим компаниям. Последние в свою очередь уступают данные права, а, грубо говоря, передают эти квартиры дальше – гражданам или юридическим лицам. Конечно, покупать у таких компаний-поставщиков квартиры наиболее выгодно, так как для них главной целью является быстрый сбыт таких прав на квартиры и получение денег для дальнейшей деятельности по своему основному профилю. Однако, покупка квартир у таких компаний как раз и связана с риском двойных продаж. Как известно, строительная деятельность связана с большими рисками, соответственно, на практике возможны ситуации срыва сроков поставки стройматериалов, их существенное подорожание и т.д. и т.п. В итоге контракт между застройщиком и компанией-поставщиком уже продавшим квартиры может быть сорван. В итоге застройщик может не признать права на квартиры, проданные бывшим партнером, и начнет продавать их уже третьим лицам. В этой ситуации как раз и возможны двойные продажи квартир.

С принятием Закона № 214 данная проблема должна была исчезнуть, так как данный Закон запрещает юридическим лицам переуступать права на квартиры гражданам – физическим лицам, однако данный Закон распространяется на объекты разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, а по объектам, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года он просто не работает. Как обезопасить себя при заключении договора о переуступке права на квартиру с компанией, получившей прав на квартиру от первоначального инвестора(застройщика)? Необходимо получить как можно более полную информацию как о деятельности данной компании: сколько лет существует данная компания, сколько объектов было ей обеспечено стройматериалами, имелись ли в арбитражном суде споры между этой компании и застройщиками, попробуйте узнать какая репутация у компании у контрагентов-застройщиков и т.д. Нужно также узнать насколько контракт между компанией – поставщиком и застройщиком уже исполнен, надлежащим ли образом он был исполнен. Также особенно Важным является наличие оплаты по контрактам. На практике нередки случаи, когда первоначальный инвестор (застройщик) уступает права на квартиру другому лицу, а это лицо, не оплатив по договору первоначальному инвестору, реализует квартиры гражданам. После чего первоначальный инвестор пытается признать незаконной передачу квартир и вернуть квартиры себе через арбитражный суд, либо, считая квартиры своими реализует из фактически второй раз гражданам.

Оценивать опасность заключения раньше или в будущем аналогичных договоров на приобретенную квартиру следует также главным образом с учетом избранной застройщиком схемы привлечения денежных средств в строительство жилья. Абсолютно очевидно, что наибольшие гарантии дает дольщикам дает договор долевого участия в строительстве. В данном договоре конкретно определяется его предмет, сроки строительства (хотя и их иногда застройщики не указывают), права и обязанности сторон и другие условия. При этом двойная продажа фактически невозможна, поскольку договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Но даже если договор заключен не на основании Закона № 214, т.е. его предметом является квартира в доме разрешение на строительство которого получено до 1 апреля 2005 года, возможно в определенных случаях провести проверку через государственные и муниципальные органы, принадлежат ли квартиры застройщику или уже переданы.

Соответственно больше риска попасть под “двойную продажу” при использовании застройщиком одной из “полузаконных” схем привлечения денежных средств в строительство. Так, при использовании вексельной схемы, дольщику выдается вексель, в котором содержится обязательство застройщика по истечении определенного срока, как правило, совпадающего со сроком окончания строительства, выплатить ему определенную сумму, совпадающую по стоимости с приобретаемой квартирой и заключается некое соглашение о намерениях или предварительный договор. Очевидно, что при такой схеме права на квартиру нигде официально не закрепляются: ни в Департаменте. Ни в Администрации. Даже провести учетную регистрацию такого договора нельзя. В итоге, соглашаться на такую схему можно, только если у компании сложилась положительная репутация. Хотя и в этом случае, в будущем у дольщиков возможно возникнут проблемы. На практике мы неоднократно встречались с ситуациями, когда организация-застройщик в свое время гремевшая своими победами на поприще строительстве и строящая большое количество домов в итоге подверглась процедуре банкротства. Однако, все же, думается, нет повода для пессимизма – тысячи людей приобретают права на квартиры в строящихся домах и по окончании строительства вселяются и живут в них. Нужно просто грамотно и четко оценить все риски, прежде чем заключать договор долевого участия в строительстве. При этом рекомендуется обратиться за помощью в сопровождении сделки к юристу, причем именно специалисту в области недвижимости, имеющему опыт сопровождения подобных сделок и информацию о различных компаниях, занимающихся строительством и привлечением средств граждан.

Если все же случилось страшное, и оказалась, что квартира уже кому-то продана. Что делать в этом случае? Прежде всего, нужно обратиться в суд за признанием своего права на квартиру. Возможность признания права зависит от того, чей договор был заключен раньше. В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (т.е. в данном случае квартиру) в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Получается, что тот дольщик, который ранее остальных заключил договор долевого участия в строительстве, имеет преимущественное право на получение квартиры в собственность. Однако если дольщик хотя и заключил договор раньше, но не успел получить квартиру по акту и она была передана другому дольщику, приоритет имеет тот дольщик, который получил квартиру по акту. Преимущественное право на получение квартиры в указанном случае сохраняется даже за дольщиком, заключившим сделку не напрямую с застройщиком, а через переуступку прав у компании, к которой в дальнейшем со стороны застройщика были предъявлены претензии по поводу прав на квартиры, которые она могла (или не могла) переуступать. Однако, в этом случае есть исключение, права дольщика не будут иметь силы, если компания их переуступавшая их изначально не имела. В этом случае, действует правило статьи 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Это означает, что передать можно только то, что существует, что документально подтверждено. Если же лицо этим правом изначально не обладало, то и передать оно ничего не могло. В этой ситуации, дольщик может требовать только возмещения убытков от компании, якобы уступившей право на квартиру. Так как на основании статьи 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Только право на возмещение убытков остается у дольщика, у которого обязательство возникло позднее. Тем не менее, убытки должны быть возмещены такому дольщику в размере стоимости квартиры на момент удовлетворения требования, а не заключения договора.

Хотелось бы отметить такой следующий важный момент по данной теме. Двойная продажа квартир, как правило, совершается с умыслом, т.е. лицо, продающее жилье в подавляющем большинстве случаев знает, что либо оно, либо другое лицо уже права на данную квартиру передало. Данный факт означает, что есть все основания для того, чтобы поднять вопрос о возбуждении уголовного дела. Само по себе уголовное преследование лиц, допустивших двойную продажу квартир, ничего не даст. Однако, как свидетельствует практика, это довольно действенный психологический метод для того, чтобы побудить руководителей фирмы, заключивших несколько договоров на один и тот же объект, признать права дольщика на квартиру, либо возместить убытки.


Название: “Двойная продажа” квартир на стадии строительства: как избежать и что делать если на Вашу квартиру появились претенденты?
Детальное описание: Как известно, приобретение квартиры на стадии строительства довольно выгодный способ получить жилье, но в то же время и более рискованный. Одним из самых опасных рисков, с которым могут столкнуться дольщики при приобретении жилья в строящемся доме – это возможность неоднократной продажи прав на одну и ту же квартиру нескольким лицам.

С одной стороны, кажется, что с принятием Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве жилья» (далее Закон № 214), где предусматривается регистрация договоров долевого участия в строительстве в органах федеральной регистрационной службы, данный вопрос потерял свою актуальность. Но, на самом деле, судя по практике консультаций и ведения дел, проблема двойных продаж прав на квартиры в строящихся домах еще существует и стоит дольно остро. Дело в том, что, во-первых, указанный выше Закон применяется к договорам долевого участия на объекты, разрешения на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, во-вторых, застройщики в большинстве случаев избегают заключать именно договор долевого участия в строительстве, используя различные схемы привлечения денежных средств в строительство (вексельная схема, предварительный договор и т.д.).

Как избежать ситуации, когда при заключении договора права на квартиру оказываются уже приобретенными другим лицом или после заключения такого договора ту же самую квартиру реализуют еще раз (а на практике бывали случаи и неоднократной продажи одних тех же квартир разным лицам)? Прежде всего, необходимо всесторонне изучить ситуацию, связанную со строительством конкретного объекта, репутацию, надежность компании-застройщика. Часто застройщики, заключившие инвестиционный контракт с органами власти и получившие разрешение на строительство жилого дома, в счет будущих поставок стройматериалов передают права на часть квартир другим компаниям. Последние в свою очередь уступают данные права, а, грубо говоря, передают эти квартиры дальше – гражданам или юридическим лицам. Конечно, покупать у таких компаний-поставщиков квартиры наиболее выгодно, так как для них главной целью является быстрый сбыт таких прав на квартиры и получение денег для дальнейшей деятельности по своему основному профилю. Однако, покупка квартир у таких компаний как раз и связана с риском двойных продаж. Как известно, строительная деятельность связана с большими рисками, соответственно, на практике возможны ситуации срыва сроков поставки стройматериалов, их существенное подорожание и т.д. и т.п. В итоге контракт между застройщиком и компанией-поставщиком уже продавшим квартиры может быть сорван. В итоге застройщик может не признать права на квартиры, проданные бывшим партнером, и начнет продавать их уже третьим лицам. В этой ситуации как раз и возможны двойные продажи квартир.

С принятием Закона № 214 данная проблема должна была исчезнуть, так как данный Закон запрещает юридическим лицам переуступать права на квартиры гражданам – физическим лицам, однако данный Закон распространяется на объекты разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года, а по объектам, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года он просто не работает. Как обезопасить себя при заключении договора о переуступке права на квартиру с компанией, получившей прав на квартиру от первоначального инвестора(застройщика)? Необходимо получить как можно более полную информацию как о деятельности данной компании: сколько лет существует данная компания, сколько объектов было ей обеспечено стройматериалами, имелись ли в арбитражном суде споры между этой компании и застройщиками, попробуйте узнать какая репутация у компании у контрагентов-застройщиков и т.д. Нужно также узнать насколько контракт между компанией – поставщиком и застройщиком уже исполнен, надлежащим ли образом он был исполнен. Также особенно Важным является наличие оплаты по контрактам. На практике нередки случаи, когда первоначальный инвестор (застройщик) уступает права на квартиру другому лицу, а это лицо, не оплатив по договору первоначальному инвестору, реализует квартиры гражданам. После чего первоначальный инвестор пытается признать незаконной передачу квартир и вернуть квартиры себе через арбитражный суд, либо, считая квартиры своими реализует из фактически второй раз гражданам.

Оценивать опасность заключения раньше или в будущем аналогичных договоров на приобретенную квартиру следует также главным образом с учетом избранной застройщиком схемы привлечения денежных средств в строительство жилья. Абсолютно очевидно, что наибольшие гарантии дает дольщикам дает договор долевого участия в строительстве. В данном договоре конкретно определяется его предмет, сроки строительства (хотя и их иногда застройщики не указывают), права и обязанности сторон и другие условия. При этом двойная продажа фактически невозможна, поскольку договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Но даже если договор заключен не на основании Закона № 214, т.е. его предметом является квартира в доме разрешение на строительство которого получено до 1 апреля 2005 года, возможно в определенных случаях провести проверку через государственные и муниципальные органы, принадлежат ли квартиры застройщику или уже переданы.

Соответственно больше риска попасть под “двойную продажу” при использовании застройщиком одной из “полузаконных” схем привлечения денежных средств в строительство. Так, при использовании вексельной схемы, дольщику выдается вексель, в котором содержится обязательство застройщика по истечении определенного срока, как правило, совпадающего со сроком окончания строительства, выплатить ему определенную сумму, совпадающую по стоимости с приобретаемой квартирой и заключается некое соглашение о намерениях или предварительный договор. Очевидно, что при такой схеме права на квартиру нигде официально не закрепляются: ни в Департаменте. Ни в Администрации. Даже провести учетную регистрацию такого договора нельзя. В итоге, соглашаться на такую схему можно, только если у компании сложилась положительная репутация. Хотя и в этом случае, в будущем у дольщиков возможно возникнут проблемы. На практике мы неоднократно встречались с ситуациями, когда организация-застройщик в свое время гремевшая своими победами на поприще строительстве и строящая большое количество домов в итоге подверглась процедуре банкротства. Однако, все же, думается, нет повода для пессимизма – тысячи людей приобретают права на квартиры в строящихся домах и по окончании строительства вселяются и живут в них. Нужно просто грамотно и четко оценить все риски, прежде чем заключать договор долевого участия в строительстве. При этом рекомендуется обратиться за помощью в сопровождении сделки к юристу, причем именно специалисту в области недвижимости, имеющему опыт сопровождения подобных сделок и информацию о различных компаниях, занимающихся строительством и привлечением средств граждан.

Если все же случилось страшное, и оказалась, что квартира уже кому-то продана. Что делать в этом случае? Прежде всего, нужно обратиться в суд за признанием своего права на квартиру. Возможность признания права зависит от того, чей договор был заключен раньше. В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (т.е. в данном случае квартиру) в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Получается, что тот дольщик, который ранее остальных заключил договор долевого участия в строительстве, имеет преимущественное право на получение квартиры в собственность. Однако если дольщик хотя и заключил договор раньше, но не успел получить квартиру по акту и она была передана другому дольщику, приоритет имеет тот дольщик, который получил квартиру по акту. Преимущественное право на получение квартиры в указанном случае сохраняется даже за дольщиком, заключившим сделку не напрямую с застройщиком, а через переуступку прав у компании, к которой в дальнейшем со стороны застройщика были предъявлены претензии по поводу прав на квартиры, которые она могла (или не могла) переуступать. Однако, в этом случае есть исключение, права дольщика не будут иметь силы, если компания их переуступавшая их изначально не имела. В этом случае, действует правило статьи 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Это означает, что передать можно только то, что существует, что документально подтверждено. Если же лицо этим правом изначально не обладало, то и передать оно ничего не могло. В этой ситуации, дольщик может требовать только возмещения убытков от компании, якобы уступившей право на квартиру. Так как на основании статьи 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Только право на возмещение убытков остается у дольщика, у которого обязательство возникло позднее. Тем не менее, убытки должны быть возмещены такому дольщику в размере стоимости квартиры на момент удовлетворения требования, а не заключения договора.

Хотелось бы отметить такой следующий важный момент по данной теме. Двойная продажа квартир, как правило, совершается с умыслом, т.е. лицо, продающее жилье в подавляющем большинстве случаев знает, что либо оно, либо другое лицо уже права на данную квартиру передало. Данный факт означает, что есть все основания для того, чтобы поднять вопрос о возбуждении уголовного дела. Само по себе уголовное преследование лиц, допустивших двойную продажу квартир, ничего не даст. Однако, как свидетельствует практика, это довольно действенный психологический метод для того, чтобы побудить руководителей фирмы, заключивших несколько договоров на один и тот же объект, признать права дольщика на квартиру, либо возместить убытки.

Виды договоров при покупке новостройки

Не секрет, что покупка новостройки в большинстве случаев — гораздо более выгодная сделка, чем приобретение вторичного жилья. Квадратные метры в новых домах стоят относительно дешево, особенно если проект находится на ранней стадии строительства. Но и риск достаточно высок — ведь ни один застройщик не может стопроцентно гарантировать, что квартира будет передана законному владельцу в идеальном состоянии и точно в срок. В спорной ситуации принципиальное значение имеет схема взаимодействия гражданина и строительной компании — тип заключенного договора и, конечно, его условия. Избежать возможных неприятностей и финансовых потерь поможет вдумчивое отношение к оформлению бумаг на стадии заключения сделки.

Действия:

  1. Узнаем виды договоров при покупке недвижимости
  2. Уточняем обязательное содержание договора на приобретение недвижимости
  3. Контролируем нюансы со стоимостью квартиры в договоре
  4. Проверяем документы застройщика

Действие 1

Узнаем виды договоров при покупке недвижимости

Существует несколько видов соглашений, которые можно заключить с целью привлечения частных инвестиций для строительства жилья. Основной правовой документ, который сегодня регулирует взаимоотношения застройщика и покупателя, — это федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214. В соответствии с ним заключается большинство сделок на первичном рынке. ФЗ-214 предусматривает всего три варианта привлечения денежных средств физических лиц: договор участия в долевом строительстве, жилищный сертификат и участие в ЖК или ЖСК. Все остальные схемы на сегодняшний день незаконны.

Вот основные виды договоров при покупке первичной недвижимости:

  1. 1 Договор долевого участия

    Договор долевого участия или ДДУ — самая популярная и безопасная схема взаимодействия инвестора и застройщика. Она разработана в соответствии законом «Об участии в долевом строительстве», который максимально защищает интересы инвестора — физического лица в процессе привлечения капитала на первичном рынке. Одно из главных преимуществ ДДУ в том, что этот тип соглашения подлежит обязательной государственной регистрации. Договор, заключенный в соответствии с 214-ФЗ, является одним из трех законных способов привлечения денежных средств физических лиц, наряду с жилищными сертификатами и участием в ЖК и ЖСК. Он считается гарантией защиты от двойной продажи квартиры, а также того, что в случае банкротства застройщика требования дольщика будут обеспечены залогом.

    Работа по ДДУ —гарантия надежности застройщика, наличия у него разрешения на строительство, прав на землю и проектной декларации — эти три документа дают ему право привлекать денежные средства физических лиц.

  2. 2 Договор уступки прав требования

    Вторая по распространенности схема покупки первичного жилья — переуступка прав требования или цессия. Это соглашение между физическими лицами, которое заключается, когда человек решает продать строящуюся квартиру до получения прав собственности на квадратные метры. Договор подписывается с обязательным уведомлением застройщика и подлежит государственной регистрации.

    Уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ. Гражданам следует знать, что для перепродажи не обязательна стопроцентная выплата суммы договора инвестором. Закон допускает также одновременный перевод долга. Это значит, если к моменту заключения договора уступки права требования полная стоимость по ДДУ не оплачена, в договоре уступки права требования предусматривается, что остаток долга переводится на нового участника долевого строительства, и описывается график выплат.

    В большинстве случаев договор переуступки также безопасен, как ДДУ, однако есть один существенный нюанс: покупатель получает уже готовое соглашение долевого участия, которое заключалось кем-то другим. Это значит, что все условия установлены без вас, и внести поправки в договор невозможно. В итоге, новый покупатель получит права по переуступке далеко не в том объеме, на который он рассчитывал. К примеру, в самый неподходящий момент выяснится, что по условиям соглашения инвестор не вправе требовать от застройщика отчетность по квалификации рабочих или качеству стройматериалов.

    Покупателя должен насторожить договор переуступки прав в ситуации, когда строящаяся квартира уже успела перейти через несколько рук. Если хотя бы одно из предыдущих соглашений окажется юридически неграмотным, у нового владельца могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности.

  3. 3 Договор паенакопления в ЖСК

    Это относительно новая форма приобретения недвижимости на российском рынке первичного жилья, которая в перспективе может распространиться на треть сделок. Она предусматривает создание кооператива (ЖСК) будущих жильцов дома и приобретение недвижимости посредством выплаты пая. По сравнению с ДДУ для застройщика такая схема более привлекательна, а для покупателя — более рискованна, так как договор паенакопления не требует обязательной регистрации. Благодаря этому квадратные метры в ЖСК будут стоить дешевле, однако не каждый банк даст ипотеку на такую недвижимость. От затягивания сроков строительства или двойной перепродажи жилья пайщик защищен хуже дольщика, однако в случае банкротства застройщика ему проще взять судьбу дома в свои руки. Также отличие в том, что после завершения строительства кооперативного жилья будущему владельцу квартиры помимо акта приема-передачи жилья придется еще получить справку о выплате пая.

    Возможность совершения сделок на первичном рынке путем членства в жилищно-строительных кооперативах и покупки жилищных сертификатов предусмотрена п.2 ст.1 214-ФЗ, однако такие соглашения не будут относиться к договорам об участии в долевом строительстве.

До 2005 года на первичном рынке недвижимости встречались и более экзотические формы взаимодействия застройщика и покупателя. К примеру — предварительный договор купли-продажи, вексель на приобретение квартиры, договор займа или договор подряда. Соглашение о покупке строящегося жилья могло быть задокументировано с помощью договора участия в инвестировании строительства жилого дома, инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости, договора соинвестирования и т.д. Однако после вступления в силу 214-ФЗ 1 апреля 2005 годатакие соглашения считаются незаконными.

Предварительную информацию о типе договора, по которому продаются квартиры в интересующем вас жилом комплексе, можно уточнить, напрямую связавшись с застройщиком. Контактные данные строительной компании, а также другая полезная информация о первичных объектах, обычно представлена в карточке каждой новостройки на крупных порталах недвижимости.

Рис. Пример раздела «Новостройки Москвы и Подмосковья» на портале ГдеЭтотДом.РУ

Действие 2

Уточняем обязательное содержание договора на приобретение недвижимости

На практике очевидно, что не так важно название договора, как его содержание. Перед тем, как отдавать деньги застройщику, покупателю стоит убедиться, что документ содержит все принципиальные пункты и условия.

В договоре долевого участия при покупке недвижимости должно быть указано:

  1. 1 Объект, который перейдет в собственность покупателя, — конкретная квартира в новостройке
  2. 2 Стоимость квартиры
  3. 3 Стороны сделки, которые обозначаются как «правообладатель» и «правоприобретатель» (будущий владелец квартиры)
  4. 4 Подробное описание объекта недвижимости

    Важно перечислить все ключевые параметры — строительный адрес дома, тип проекта, номер секции или подъезд, этаж, метраж квартиры и количество комнат согласно проектным документам.

  5. 5 Описание дома

    Этот пункт добавляется в договор, если дом строится не по типовому проекту. В этом случае имеет смысл дать краткую характеристику инженерному и лифтовому оборудованию, отделке и остеклению будущего здания.

  6. 6 Основания для заключения договора

    В этом пункте необходимо перечислить документы, которые позволяют застройщику вести работы над проектом, — постановление администрации, инвестиционный контракт, переход прав и т. д.

  7. 7 Срок сдачи дома

    В договоре должен быть указан точный срок, в который застройщик обязан передать квартиру инвестору — это позволит покупателю в случае необходимости защитить свои интересы в суде. Также важно прописать размер неустойки за задержку строительства, а также условия и порядок возврата денег при расторжении договора одной из сторон.

  8. 8 Сумма инвестиций

    В договоре указывается точная сумма инвестиций покупателя, срок внесения денег и штраф за задержку обязательных выплат.

  9. 9 Условия о гарантийном сроке на объект

    Гарантийные строки в рамках ДДУ определяются условиями договора и нормами ФЗ-214. Они могут быть различатьсяв зависимости от проекта, однако минимум, установленный законом, — 5 лет со дня передачи объекта дольщику. В этот период застройщик будет нести ответственность за результат строительных работ, избежать которой сможет лишь доказав отсутствие своей вины в суде.

  10. 10 Способы обеспечения обязательств застройщиком

    Закон обязывает застройщика дополнительно обеспечить свою ответственность перед покупателем. Для этого предусмотрено два варианта: страхование и поручительство банка. В обоих случаях девелопер обязан позаботиться об обеспечительных мерах до регистрации ДДУ и предоставить дольщику всю необходимую информацию о банке-поручителе, страховой компании или обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

В случае участия в ЖК и ЖСК, помимо договора покупателю недвижимости необходимо еще и вступить в кооператив с выплатой пая.

Действие 3

Контролируем нюансы со стоимостью квартиры в договоре

Важнейший пункт договора о приобретении строящейся недвижимости касается стоимости квартиры. Она может быть указана как в конкретной валюте — рублях или долларах, так и в «условных единицах». В этом случае в соглашении необходимо четко прописать, как рассчитываются у.е. Если порядок оплаты предусматривает рассрочку, указывается величина взноса и сроки расчёта.

Наиболее предпочтителен вариант, когда в договоре есть пункт, что цена квартиры окончательна и пересмотру не подлежит. Однако всегда есть опасность, что после финального обмера готового объекта площадь может оказаться больше или меньше заявленной. На этот случай полезно включить в документ дополнительную сноску о порядке компенсации. Иногда в соглашениях с застройщиком предусматривается колебание стоимости квадратного метра в случае удорожания строительства. Чтобы обезопасить свой кошелек, покупателю важно уточнить пределы доплаты и вписать это условие в договор.

Для инвестора принципиально, чтобы в договоре с застройщиком был указан именно тот расчетный счет, на который будут перечисляться деньги. Каждый будущий платеж, особенно если покупка происходит в рассрочку, должен сопровождаться выдачей квитанции.

Для покупателя квартиры значительно надежнее проводить все платежи застройщику через банк, даже если они будут сопровождаться конвертацией валют или комиссией.

Действие 4

Проверяем документы застройщика

Грамотное заключение договора покупки квартиры невозможно без тщательной проверки документов застройщика. В идеале, для изучения бумаг стоит пригласить специалиста — профессионального юриста или риэлтора.

Строительная компания обязана предоставить клиенту:

  1. 1 Разрешение на строительство

    Без наличия этого документа покупателю не стоит даже рассматривать вопрос о покупке первичного жилья. Важно, чтобы разрешение было оформлено на то же юридическое лицо, что и все прочие бумаги застройщика.

  2. 2 Инвестиционный контракт

    Это базовый документ, который позволяет покупателю квартиры быть в курсе условий строительства дома. В нем указаны обязательства застройщика по созданию инфраструктуры, этапы и сроки строительства, а также перечислено, сколько квартир будет передано новым жильцам бесплатно. Для многих покупателей жилья важно знать, сколько семей из неблагополучных районов могут стать их потенциальными соседями.

  3. 3 Проектная декларация

    Этот документ содержит общие сведения об объекте недвижимости, важнейшие из которых — реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок и его кадастровый номер, а также тип новостройки и сроки ввода дома в эксплуатацию. Проектная декларация должна публиковаться на сайте застройщика и предъявляться по первому требованию.

  4. 4 Проектная документация и заключение госэкспертизы

    Для обычного покупателя важно само наличие проектных документов и положительного заключения государственной экспертизы. Это значит, застройщик согласовал коммуникации будущего дома и схемы расположения сетей. Инженеры и специалисты по строительству могут квалифицированно оценить архитектурные, технические и конструктивные решения проекта, которые представляются в текстах и чертежах проектной документации.

  5. 5 Документы на землю

    Участок, на котором будет возведен дом, может принадлежать застройщику на праве собственности или долгосрочной аренды. Главное, чтобы в свидетельстве было указано, что землю разрешено использовать для многоэтажного жилищного строительства. В противном случае у застройщика могут быть проблемы с вводом жилья в эксплуатацию. А покупка незаконной новостройки в природоохранной зоне и вовсе неоправданный риск — велика вероятность, что через несколько лет готовый дом снесут.

  6. 6 Договор страхования или поручительство банка

    С 1 января 2014 года на застройщиков возложены дополнительные обязательства перед покупателем. Выбор между поручительством и страхованием остается за строительной компанией. Это станет дополнительной «подушкой безопасности» для инвесторов — в случае банкротства девелопера их потери компенсируют.

Покупателю не стоит забывать и о своих обязанностях перед застройщиком. При заключении сделки будущий инвестор должен предоставить паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет и нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Покупаем квартиру в строящемся доме: 3 законных способа

Приобретение собственной квартиры – это самая большая мечта многих людей. И всегда хочется, чтобы семья жила в уютном комфортабельном доме, с ровными стенами и в новеньком строении.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 725-58-91. Это быстро и бесплатно!

Приобретение квартиры в новостройке без сомнения — это одна из самых выгодных сделок, но совершая ее, следует представлять, что именно вы покупаете и чем рискуете.

Что получает человек, покупая квартиру в недостроенном доме?

Законодательством РФ не предусмотрена покупка прав собственности на жилье в здании, которое находится на этапе строительства, только после его сдачи в эксплуатацию в квартире доступно регистрироваться, с ней выполняются сделки и это уже полноценный объект недвижимости.

Чем же тогда покупатель, внесший плату за недостроенные метры, располагает?

Он приобретает определённые права:

  • Требовать передачу квартиры в готовом доме;
  • Требовать оплату неустойки, если произошла задержка сдачи дома в пользование и прочие.

Все права имеют определенные отличия в зависимости от вида договора.

Важно: лицо, заплатившее за квартиру на этапе ее возведения, не является собственником этой жилплощади.

Вкладывая деньги в недостроенное жилье, покупатель подписывает с застройщиком договор переуступки – цессию, благодаря которому происходит передача жилья другому лицу после подписания акта приема-передачи дома.

Как прописать человека в квартиру? Инструкция по ссылке.

Схема заключения договора.

Риски и особенности покупки квартиры в строящемся доме

Покупателя влечет стоимость объекта на этапе строительства в сравнении с ценами за те же квадратные метры в уже готовом новом доме.

Но здесь имеется определенный риск – не получить квадратные метры в случае проблем у застройщика или в результате его мошенничества.

Какую квартиру лучше покупать: новостройку или вторичку? Плюсы и минусы этих вариантов, а также рекомендации вы найдёте в данном материале.

Итак, будущий владелец сталкивается с рисками:

  • Нет, с кого спросить за будущее жилья – застройщик несет ответственность только за законность прав на приобретение жилья в будущем.

Чтобы сделать риск меньшим при подписании договора следует обратить внимание на следующие особенности:

  • В каком состоянии финансовые дела застройщика, не находится ли он на этапе банкротства;
  • Соответствует ли строящийся дом плану;
  • Укладывается ли застройщик в установленные сроки;
  • Не состоялась ли ранее сделка переуступки прав на жилье третьему лицу;
  • Если она существует, был ли в письменной форме уведомлен застройщик.

Образец предварительного договора покупки квартиры можно скачать здесь.

Можно ли купить квартиру в строящемся доме по ипотеке или в рассрочку?

Следующим этапом является уведомление покупателя о том, что вместе с правами дольщика он обременяется его обязанностями.

Это значит, что если сотрудничество начинается не напрямую с застройщиком, а уже права перепродаются, то при наличии у продавца долгов перед застройщиком они автоматически становятся проблемой покупателя.

Важно: чтобы избежать таких проблем, перед подписанием договора переуступки необходимо проверить у продавца все платежки, а также запросить у застройщика письменное подтверждение об отсутствии долгов со стороны дольщика.

Какие особенности еще следует учесть, перед тем как купить квартиру:

  • Цессия связана с первичным договором долевого участия и при ее составлении необходимо ссылаться на этот документ;
  • Все права первичного договора автоматически становятся правами покупателя;
  • Договор регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы;
  • Только после регистрации передается денежная сумма продавцу.

Об оформлении технического паспорта на квартиру читайте по ссылке.

Чем обладает покупатель после заключения цессии:

  • Договор долевого участия – оригинал или заверенная копия вместе со всеми имеющимися приложениями;
  • Платежные документы и соглашения;
  • Акт передачи всей документации;
  • Договор переуступки прав;
  • Согласие второй стороны, если это не предусмотрено в договоре.

Важно: в дополнение ко всем документам необходимо иметь заверенное согласие всех членов семьи продавца, иначе договор могут обжаловать.

При определённых условиях квартиру в строящемся доме можно приобрести и по ипотеке, и в рассрочку. Правда в таких случаях процесс заключения договора будет иным.

Образец договора цессии качайте тут.

Образец договора цессии.

Основные способы приобретения квартиры в строящемся здании

Законодательством РФ разрешено покупать квартиры в возводящихся домах по следующим схемам:

  • Договор долевого участия;
  • ЖСК;
  • Жилищный сертификат.

Также при наличии каких-либо препятствий на пути использования законных способов, застройщики пользуются альтернативным решением проблемы:

  • Предварительный договор;
  • Вексельная схема;
  • Договор соинвестирования.

Такими старыми приемами застройщики пользуются в случае отсутствия разрешения на застройку или при отсутствии прав на земельный участок.

Как получить кадастровый паспорт на квартиру? Подробная информация есть в этой статье.

Данные схемы развязывают застройщику руки, и он может совершать продажу, но они являются риском для потребителя, так как из-за пробелов в пунктах закона последний не сможет воспользоваться правами требования к застройщику.

Долевое участие и процесс заключения договора

Этот самый безопасный вариант для покупателя. Дольщик обязуется по соглашению оплатить его цену, а застройщик построить, сдать в эксплуатацию и передать оговоренную квартиру потребителю.

Согласно ФЗ-214 покупатель обеспечен гарантиями:

  • Указание в договоре долевого участия точных сроков сдачи дома в эксплуатацию;
  • Государственная регистрация всех документов, что защитит потребителя от двойных схем;
  • Выплата неустойки застройщиком при нарушении установленных сроков окончания строительных работ;
  • Точное определение квартиры, которая перейдет дольщику.

Важно: данный договор относится к разряду потребительских, и при необходимости дольщик может воспользоваться Законом «О защите прав потребителя».

Главное понимать, что в любом законе существуют лазейки и особо хитрые продавцы могут оформить несколько договоров на одно и то же жилье, быстро провернув сделку с другим покупателем пока первый еще не зарегистрировал свой документ.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Пошаговая инструкция и советы — по ссылке.

Карта рисков долевого строительства.

Основные правила заключения ДДУ состоят в следующем:

  • С первых строк должно быть ясно, кто является продавцом – полное наименование организации застройщика;
  • Подробные регистрационные данные компании;

Важно: от лица компании может выступать только ее генеральный руководитель.

  • При наличии посредника, должен иметь место документ, свидетельствующий о передаче прав реализации объекта;
  • С текста договора должно быть ясно, какой именно объект передается и в какие сроки, все прочее не имеет отношения к документу;
  • Документ должен содержать описание объекта – адрес, кадастровый номер участка, номер квартиры и этаж;
  • Пункт о финансовых гарантиях, на основании которых действует застройщик;
  • Указывается гарантийный срок – за квартиру застройщик отвечает 5 лет, за инженерное и технологическое оборудование 3 года и не менее;
  • Полное описание квартиры;
  • Форс-мажорные обстоятельства;
  • Сроки и порядок оплаты квартиры.

Об оформлении квартиры в новостройке в собственность вы узнаете из данной публикации.

Все пункты обязательны, в противном случае договор недействителен, также как при отсутствии госреестрации.

Советы юриста по покупке квартиры в строящемся доме — в этом видео:

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

| Оставить отзыв

Государственный контроль надзор в области долевого строительства — Главная — Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Официальный сайт

Основанием для возникновения правоотношений в долевом строительстве является заключение договора участия в долевом строительстве.  По договору участия в долевом строительстве, застройщик должен построить многоквартирный дом и передать его участникам долевого строительства (дольщикам), а дольщик обязан уплатить обусловленную договором цену и принять жилое помещение. Покупка квартиры в строящемся доме — это выгодный и надежный вариант улучшения жилищных условий. Во-первых, нет необходимости проверять юридическую чистоту покупаемого жилья т.к. у объекта отсутствуют риски, связанные с предыдущими хозяевами.

Во-вторых, цены на жилье в строящихся домах, как правило, ниже, чем в уже готовых.

В-третьих, новая квартира — это новые строительные материалы, современные коммуникации. Немаловажны также широкие возможности по планировке жилья и проведению отделочных работ.

Основным недостатком приобретения жилья по договору участия в долевом строительстве является то, что пройдет немалый срок, прежде чем покупатель сможет въехать в квартиру. Это связано с длительным процессом строительства, регистрации и заселения в новый дом.

Чтобы избежать неприятностей, связанных с недобросовестностью или банкротством застройщика, срывом сроков ввода дома в эксплуатацию, плохим качеством строящегося жилья, необходимо грамотно выбрать застройщика.

Застройщик — это юридическое лицо (организация, фирма), которая привлекает деньги дольщиков для строительства многоквартирных домов или других объектов недвижимости.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков только после того, как получит разрешение на строительство, зарегистрирует право на землю и опубликует проектную декларацию.

Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Оно дает право застройщику осуществлять строительство.

С целью строительства жилого дома, застройщик обязан иметь земельный участок в собственности или на праве аренды. Право на землю необходимо зарегистрировать в органах Федеральной регистрационной службы.

Чтобы понять, стоит ли иметь дело с тем или иным застройщиком, нужно получить информацию об уже возведенном им жилье, а именно: какие объекты он построил, сдавал ли их в срок, нет ли у него незавершенных «долгостроев». Целесообразно выяснить, какова репутация застройщика. Хорошо, если компания имеет успешно реализованные объекты. Если же организация еще ничего не построила, то следует задуматься, способна ли она завершить проект.

Прежде чем заключать договор участия в долевом строительстве, нужно попросить у застройщика разрешение на строительство, свидетельство о регистрации прав на землю, а также выяснить, опубликовал ли он проектную декларацию.

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Ее публикуют в средствах массовой информации и (или) размещают в телекоммуникационных сетях общего пользования (например, в сети Интернет).

Информация о застройщике должна включать данные о его наименовании, адресе, регистрации, учредителях, финансовых результатах. Также Закон к ней относит сведения о проектах строительства многоквартирных домов, в которых принимал участие застройщик в течение последних трех лет.

Информация о проекте строительства содержит сведения о цели проекта, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на землю. Кроме того, в декларации обязательно указываются адрес строящегося дома, его описание, количество квартир, технические характеристики. Другие сведения, которые должна включать информация о проекте строительства, определены в ст. 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся гражданину учредительные документы, свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности и бухгалтерский баланс.

Заключая договор участия в долевом строительстве, необходимо помнить о его существенных условиях. Ведь если в документе не определены существенные условия, он считается незаключенным (ст. 432 ГК).

К существенным условиям договора участия в долевом строительстве Закон относит: описание объекта долевого строительства; срок передачи жилого помещения дольщику; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на жилье.

Описание жилого помещения необходимо для того, чтобы дольщик приобрел именно ту квартиру, на которую рассчитывает. Оно включает сведения о строительном адресе дома, номере подъезда, этаже, количестве комнат в квартире, планировке, метраже, наличии или отсутствии отделки.

Срок передачи жилого помещения дольщику должен быть единым для всех участников долевого строительства. Если застройщик нарушил этот срок, он обязан выплатить дольщику неустойку (пени). Ее размер — 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом если участник долевого строительства — гражданин, застройщик должен уплатить неустойку в двойном размере.

Если строительство многоквартирного дома или другого жилого помещения нельзя завершить в предусмотренный договором срок, застройщик обязан сообщить об этом дольщику и предложить ему изменить договор. Сделать это застройщик должен не позднее чем за два месяца до истечения периода передачи жилья. Изменение срока передачи объекта долевого строительства необходимо оформить дополнительным соглашением. Его составляют в письменном виде с подписями застройщика и дольщика, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Цена договора — это размер денежных средств, которые дольщик уплачивает для постройки жилья. Как правило, цену выражают в твердой сумме.

Дольщик может уплатить всю сумму сразу или вносить периодические платежи (каждый год, месяц или неделю).

Если цену договора дольщик оплачивает единовременно, то в случае просрочки платежа более чем на три месяца застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Если дольщик оплачивает цену договора периодическими взносами, то в случае систематического нарушения сроков внесения платежей застройщик также может отказаться от исполнения договора. Под систематическим нарушением Закон понимает нарушение срока внесения платежа более трех раз в течение 12 месяцев или просрочку более чем на три месяца.

Стороны вправе изменить цену договора после его заключения. Однако сделать это можно, только если подобная возможность предусмотрена условиями документа. В таком случае стороны подписывают соглашение об изменении цены договора.

Гарантийный срок на объект долевого строительства не должен быть меньше пяти лет. По общему правилу его исчисляют с момента передачи жилого помещения дольщику. Однако в договоре стороны могут предусмотреть другой порядок исчисления гарантийного срока.

Если в течение этого времени дольщик обнаружит нарушение требований к качеству жилого помещения, он вправе предъявить застройщику претензии и потребовать: безвозмездно устранить недостатки в разумный срок; уменьшить цену договора; возместить расходы на устранение недостатков.

Договор участия в долевом строительстве и право собственности на построенное жилье подлежат государственной регистрации. При этом регистрация договора и регистрация права собственности — это не одно и то же.

Требование о государственной регистрации договора — это требование к его форме. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его регистрации. Регистрация призвана предотвратить нарушения прав дольщиков. На данном этапе еще раз проверяют право застройщика привлекать деньги путем заключения договоров участия в долевом строительстве. Помимо этого, государственная регистрация документа обеспечивает существование его текста в том виде, в каком он был подписан. Следовательно, никто не может внести изменения в зарегистрированный договор в одностороннем порядке.

Для регистрации договора необходимо представить в органы Федеральной регистрационной службы заявление от дольщика и застройщика и документы с описанием объекта долевого строительства. В них должны быть указаны местоположение и площадь жилья.

При государственной регистрации договора, заключенного застройщиком с первым дольщиком, наряду с этими документами нужно также подать разрешение на строительство, проектную декларацию и план строящегося жилья.

После того как застройщик передаст жилое помещение дольщику, регистрируют право собственности. Основанием для регистрации являются разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и передаточный акт (или другой документ о передаче жилого помещения дольщику). Договор и право собственности регистрируют органы Федеральной регистрационной службы.

Зарегистрировать договор и право собственности они должны в течение месяца с момента подачи заявления и других документов, необходимых для данной процедуры.

Договор участия в долевом строительстве и право собственности на объект такого строительства считаются зарегистрированными с момента внесения записей о них в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После прохождения всех этих процедур можно вздохнуть с облегчением и заняться обустройством своего нового жилья.

Застройщик должен передать дольщику жилое помещение не позднее срока, который предусмотрен договором. Причем сделать это он может только после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Разрешение на ввод в эксплуатацию — это документ, который удостоверяет, что строительство произведено в полном объеме и жилье выполнено в соответствии с проектной документацией. Порядок его получения регламентирован Градостроительным кодексом. Разрешение выдают органы по строительному надзору.

Риск гибели или повреждения жилого помещения до его передачи дольщику несет застройщик. Он в письменном виде уведомляет дольщиков о завершении строительства. Также застройщик должен сообщить о необходимости принятия жилого помещения и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

Дольщик обязан приступить к принятию жилого помещения в предусмотренный договором срок. Если же такой срок не установлен — в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения от застройщика.

Если дольщик уклоняется от принятия жилого помещения, застройщик вправе составить односторонний акт передачи объекта долевого строительства. В таком случае риск случайной гибели жилья переходит к дольщику. Однако оформить односторонний акт застройщик может только при наличии определенных условий. Во-первых, должно пройти более двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи жилого помещения дольщику. Во-вторых, у застройщика должно быть свидетельство того, что дольщик получил от него сообщение о готовности жилого помещения к передаче.

Застройщик передает жилое помещение, а дольщик принимает его на основании передаточного акта, подписываемого сторонами. Вместо акта можно составить другой документ о передаче.

Принимая квартиру, дольщику необходимо учитывать следующее. Застройщик обязан передать такое жилое помещение, которое предусмотрено условиями договора. Если же эти условия не оговорены, жилье должно соответствовать требованиям технических и градостроительных регламентов, проектно-технической документации и т.п.

Если дольщик до подписания передаточного акта обнаружит в жилом помещении недостатки, он вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии этого помещения требованиям, предъявляемым к качеству. Он также может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не устранит обнаруженные недостатки.

Как быть, если в жилом помещении обнаружены неустранимые недостатки или погрешности, от которых нельзя избавиться без серьезных расходов и затрат времени? Такие недостатки Закон относит к существенным. В случае их обнаружения дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование (ст. 9 Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»).

 

Покупка квартир в стадии строительства — Адвокаты Стойковича

Покупка строящихся квартир в Сербии

В последние годы мы стали свидетелями расширения жилищного строительства в Белграде, сопровождаемого повышенным спросом на покупку новых квартир.

Покупка новой квартиры для многих является одним из важнейших решений в жизни, самой счастливой, но также и самой стрессовой жизненной ситуацией.Один из главных вопросов — как купить качественную недвижимость, и в то же время по «хорошей» цене, в рамках имеющегося бюджета. Часто логичным выбором становится покупка строящейся недвижимости.

Покупка строящейся квартиры, безусловно, более выгодный вариант, поскольку строящиеся квартиры во много раз дешевле, чем уже построенные и зарегистрированные квартиры. Однако вы покупаете квартиру, которая еще не построена, а значит, она не зарегистрирована, поэтому покупка чревата множеством юридических рисков. Тем не менее, многие граждане делают этот шаг и полностью сознательно принимают риск.

Помимо того, что, как уже говорилось, строящиеся квартиры дешевле, чем уже построенные, многие считают удобным то, что они могут адаптировать квартирную базу под свои нужды. Например, могут заранее договориться, какой материал будет использован при возведении здания (столярные изделия, керамика), какова будет планировка туалетов, электрических розеток и т. Д.Точно так же оплата может производиться в рассрочку, например возможна оплата одной части общей суммы покупной цены при заключении договора, другой части при завершении определенной части работ или какого-либо этапа строительства, а окончательная сумма — только после регистрации недвижимости.

Большим преимуществом при покупке строящейся квартиры является право на возврат НДС в размере 10% от суммы покупной цены. Практически это означает, что при закупочной цене 40 000 евро.00:00, вам возмещен НДС в размере 4000,00 евро. Эта сумма имеет большое значение для покупателей при меблировке новой квартиры. Согласно пункту 4 статьи 56а Закона о налоге на добавленную стоимость право на возврат НДС может быть реализовано в отношении квартиры, площадь которой для покупателя первой квартиры составляет до 40 м2, а для членов его семейного домохозяйства — до 15 кв. м2. Важно отметить, что этим правом может воспользоваться только тот, кто не владел квартирой на территории республики в период с 1 июля 2006 года до даты нотариального удостоверения договора.Однако этот вид покупки недвижимости также сопряжен со значительными рисками, поэтому перед заключением Договора необходимо проанализировать все юридические аспекты типа договорных отношений, проверить данные об инвесторе, наличие необходимой строительной документации, т.к. а также договориться о наилучших возможных средствах безопасности, которые исключили бы риск неупорядоченного выполнения Контракта.

Помимо Договора о покупке строящейся квартиры, многие решают также заключить Договор о совместном строительстве или Договор о софинансировании строительства недвижимости. В этом случае лицо, заинтересованное в покупке квартиры, участвует в строительстве всего здания либо с определенной суммой денег, либо с правом собственности на землю, на которой будет построено здание, а инвестор обязуется передать право собственности на конкретная квартира определенного района, который будет построен. Однако это также может быть менее выгодным для покупателя квартиры / софинансирующего лица, поскольку покупатель несет риск за квартиру, которая принадлежит ему по Договору, но также соответствует третьим лицам, которые заключили договор купли-продажи квартиры. в разработке.

Чтобы избежать или, по крайней мере, снизить риски обмана со стороны инвесторов и предотвратить строительство здания, на которое вы уже выделили деньги, можно оформить Банковскую гарантию хорошей производительности, которая обеспечивает безопасность. минимум до суммы, указанной в гарантии. Возможно согласование договорного штрафа, который инвестор будет обязан уплатить покупателю в случае отказа инвестора от строительства объекта, в дополнение к возмещению уплаченной суммы, однако сомнительно, что эти суммы также могут быть оплачены инвестором. Рекомендуется, чтобы для надлежащего исполнения контракта инвестором, то есть с целью строительства объекта в установленные сроки и в согласованном порядке, внести залог, которым инвестор или третье лицо будет гарантировать Выполнить договор и в случае его неисполнения покупатель мог рассчитаться посредством ипотеки.
Желательно «проверить» инвестора при покупке строящейся квартиры или заключении Договора о совместном строительстве.Вы можете сделать это через веб-сайт Агентства коммерческих регистров, где вы можете увидеть информацию о его компании, проверить счета инвестора на веб-сайте Национального банка Сербии, поговорить с арендаторами здания, которое инвестор ранее построил, и т. Д. необходимо проверить, зарегистрирован ли инвестор в качестве держателя права собственности или пользования на землю, выдано ли разрешение на строительство, осмотреть эскизный проект, а также проверить, оплатил ли инвестор все счета на электричество, водоснабжение и др.

Желательно, чтобы договор содержал положение об обязанности инвестора получить за свой счет разрешение на размещение, которое является условием регистрации объекта, а также положение о том, что инвестор не имеет права до полной суммы согласованной стоимости квартиры до получения разрешения на заселение.

Продавец строящихся квартир должен иметь документацию, такую ​​как информация о местонахождении, подтверждение права собственности на землю под застройку, разрешение на строительство в соответствии с технической документацией на строительство здания, основной проект в соответствии с разрешением на строительство и т. Д., чтобы покупатель мог купить строящуюся квартиру, поэтому перед принятием решения о покупке необходимо проверить всю строительную документацию.

К сожалению, часто бывает так, что покупатели недвижимости обмануты, остаются без денег и жилья и вынуждены реализовать свое право в суде, и даже после получения окончательного и вступившего в законную силу судебного решения, иногда в исполнительном производстве это невозможно и требует предъявления обвинения. По этой причине перед принятием решения о покупке строящейся квартиры необходимо учитывать все преимущества и риски такой покупки, чтобы принять оптимальное и обоснованное решение.

Покупка квартиры, а тем более квартиры в стадии строительства, — сложный правовой вопрос, который нужно решать с особой тщательностью и с помощью тех, кто специализируется в данной области. Все больше квартир продается уже в стадии строительства из-за высокого спроса и по несколько более низкой цене, чем обычно. Рынок недвижимости расширяется, открывая пространство для новых и новых злоупотреблений. Поэтому будьте полностью информированы, прежде чем принимать решение о покупке строящейся квартиры или заключении договора совместного строительства.

Что такое свидетельство о занятости и почему это так важно?

Когда вы покупаете в Нью-Йорке, вам необходимо провести исследование. Один из документов, который вам нужно найти, — это Свидетельство о занятости (C из O), и его нельзя упускать из виду. В нем указывается, как можно использовать здание, и описывается как тип использования здания, для которого оно зонируется, например, коммерческое или жилое, так и количество жилых домов, разрешенных по данному адресу.

Это может показаться не таким уж важным, но на самом деле оно дает право выиграть судебные дела, прекратить переговоры или погубить вашу ипотеку.Покупаете ли вы или ремонтируете, вы должны знать, что ваши планы на будущее в отношении здания допустимы. Когда вы арендуете — если свидетельство о проживании не соответствует использованию здания — ваш арендодатель не имеет законного права взимать арендную плату.

Существует также документ под названием «Временный сертификат занятости», который означает, что в здании безопасно жить, но еще предстоит выполнить некоторую нерешенную работу или разрешения на получение до того, как будет предоставлено C из O.


[Примечание редактора: более ранняя версия этой статьи была опубликована в ноябре 2019 года.Мы снова представляем его с обновленной информацией за ноябрь 2020 года.]


Что делает C of O и TCO таким важным делом?

Без какого-либо документа никто не может законно занимать здание, поэтому, если вы находитесь в здании, в котором нет этих документов, за исключением некоторых редких случаев, вы рискуете, что город выдаст приказ о выселении.

Не уверены в статусе вашего здания? Вы можете найти C или O любой собственности через Городскую информационную систему зданий.Если вы арендатор, то бремя исправления недостающей документации лежит на арендодателе, и он не может взимать с вас арендную плату, если нет C of O или TCO.

Отсутствие C или O может повредить вашему финансированию

Если вы собираетесь покупать квартиру в здании и обнаружили, что в нем отсутствует сертификат C или TCO, вам нужно немедленно обратиться к вам.

«Вы не хотите унаследовать чужие правовые беспорядки», — говорит Дин Робертс, поверенный по недвижимости в фирме Норриса Маклафлина.Во-первых, проблемы или задержки с C или O могут нарушить ваш процесс ипотеки. Банкам требуется как минимум ТШО для выдачи финансирования.

«Мы можем рассмотреть возможность предоставления TCO для ипотечного кредита, однако могут потребоваться дополнительные условия для утверждения кредита, такие как проверка TCO и подтверждение того, что сроки не истекают до даты закрытия кредита», — говорит Бриттни Болдуин, вице-президент и кредитный специалист в Национальном кооперативном банке (и спонсор Brick Underground). Также необходимо будет выполнить инструкции по оценке и андеррайтингу.

Совет профессионала Совет профессионала:

Если вы арендуете здание, в котором нет Свидетельства о заселении, разрешающего использование вашего помещения для проживания, ваш домовладелец не сможет законно взимать с вас арендную плату. Кроме того, как говорит поверенный по недвижимости и эксперт по выкупу Стивен Вагнер, «если ваш арендодатель не может получить свидетельство о проживании, позволяющее вам проживать в своей квартире, вы можете заключить выгодную сделку по выкупу». Чтобы запланировать бесплатную 15-минутную телефонную консультацию со Стивеном Вагнером из Wagner Berkow & Brandt, щелкните здесь или позвоните по телефону 646-780-7272.

Что вызывает изменение C из O?

Существует несколько распространенных сценариев, в которых покупатели могут столкнуться с проблемами C из O. Часто проблема связана с таунхаусами, которые могли быть модернизированы для создания дополнительной жилой площади. Двухсемейная, превращенная в трехсемейную, обычно нуждается в новом С или О, но вы можете найти владельцев, которые пренебрегли этим шагом.

Если вы делаете значительный ремонт или покупаете фиксатор верха с намерением начать обширную работу, вам может потребоваться обновить C of O в дополнение к получению всех необходимых разрешений.

Любой ремонт, который приводит к изменению количества комнат или изменению использования пространств, потребует разрешения, что будет означать, что стоит проверить, не было ли инициировано изменение занятости. Квалифицированный архитектор сможет просмотреть ваши планы и отметить любые потенциальные проблемы.

Что нужно знать покупателям новых разработок

Проблемы

C of O также имеют тенденцию поднимать голову для покупателей в новых строящихся зданиях, которые могут иметь TCO, но не могут получить окончательный сертификат занятости, пока они не будут завершены.

«Вы обнаружите, что C of O всегда является движущейся целью до тех пор, пока он не появится, поэтому [разработчик или спонсор] делает все возможное, чтобы оценить, стимулировать и удержать людей в сделке», — говорит Николас Паланс, основатель и генеральный директор Nicholas Palance Real Estate.

Чтобы избежать хлопот и расходов, связанных с отложенной датой въезда (таких как необходимость хранения и стоимость временных раскопок), возможно, стоит добавить дополнительные три месяца к любой дате, которую разработчик предоставит вам для строительства здания. одобрение.

Покупатели могут использовать их в качестве кредитного плеча.

Palance отмечает, что особенно важно очень внимательно следить за сроками истечения TCO.

«Моя сделка на 10 миллионов долларов сорвалась из-за того, что срок продления TCO истек через день после того, как покупатель смог отказаться от контракта. На падающем рынке затяжной процесс дает покупателю возможность пересмотреть более низкую цену с возможностью ухода. Во многих случаях этого можно избежать », — говорит он.

Существуют также ситуации, когда C of O здания может быть неточным, например, если у вас есть преобразование кондоминиума, когда застройщик получил только TCO, или кооперативные здания, которые каким-то образом нарушают C of O.Имейте в виду, что в отличие от кондоминиумов, отдельные квартиры в кооперативных домах не имеют свидетельств о проживании; на все здание просто один C из O, а это значит, что ваша судьба может быть в руках руководства.

Как исправить проблемы C of O

Самое простое решение — нанять опытного экспедитора, который поможет ускорить оформление документов, а стоимость будет варьироваться в зависимости от серьезности проблемы. «Это проблема, которую можно решить, если предположить, что нарушение не настолько ужасно, чтобы представлять угрозу безопасности или здоровью», — говорит Робертс.

Обычно при поиске по заголовку всплывает любая проблема C из O. «Это одна из тех вещей, которые необходимо решить задолго до закрытия. Как покупатель, сначала оцените, насколько серьезна проблема, и посмотрите, можно ли ее исправить», — говорит Робертс. Одно из решений — попросить продавца отложить деньги на условное депонирование, чтобы вы могли решить проблему. Экспедиторы не работают бесплатно.

Более ранние версии этой статьи включали написание и сообщение Вирджинии К. Смит.

Путеводитель инвестора — Многосемейный.ссуды

Прежде чем покупать многоквартирную недвижимость, важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания. Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет. Напротив, инвесторы, покупающие и удерживающие недвижимость, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного времени, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает.После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя запланированный период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно создать надежную стратегию внедрения. Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только в краткосрочной перспективе, такие вещи, как Необходимо учитывать штрафы за досрочное погашение (сборы за досрочное погашение кредита), а также то, брать ли ссуду с фиксированной, регулируемой или гибридной ставкой.Напротив, долгосрочные инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вы должны убедиться, что все понимают, когда следует продавать недвижимость. Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы его внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также платили за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности для создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самостоятельное финансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирной недвижимости, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, в том числе:

  • Данные о занятости и экономике

  • Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

  • Тенденции роста населения и населения

  • Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно повышать ее стоимость с течением времени, инвесторам следует обратить внимание на рынки, на которых стоимость, вероятно, значительно вырастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где в настоящее время расходы растут. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в течение следующих 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков и повышение потенциальной прибыли.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не всегда идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестиций в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно упрощает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы сможете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консультационной фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутанными аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты сторонних организаций, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы добиться лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных кредитов Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти кредиты обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по долгу обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большим, но, по нашему опыту, обычно является отличным вложением.Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильной ссуды может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в кредит. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций.Подумайте об этом так: вы бы предпочли вложить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. Хотя проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 доллара), с правильной ссудой инвесторы могут получить экспоненциально большую прибыль от собственности.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение.Критерии одобрения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщики должны иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, в том числе оценка и другие необходимые отчеты третьих сторон.Заемщикам обычно приходится платить за все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

  • Оценка: Оценка пытается измерить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, его должен проводить профессиональный оценщик, имеющий в настоящее время лицензию в районе, в котором находится недвижимость. Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

    • Доходный подход, который оценивает стоимость недвижимости на основе ее дохода.

    • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость объекта недвижимости на основе недавних продаж близлежащих аналогичных объектов.

    • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе предполагаемой стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

  • Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартирной собственности, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты.Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

  • Экологическая оценка этапа I: Экологическая оценка этапа I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества.ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, когда проблемы или свидетельства загрязнения были обнаружены при первоначальной оценке фазы I. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

  • Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий к праву собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

  • Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности.Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

  • Сейсмический отчет: Обычно требуется только в регионах, где землетрясения обычны, например в Южной Калифорнии.

  • Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса и без регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу. Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (т.е. многоквартирный дом) и не могут преследовать личные активы заемщика, такие как их дом или автомобиль, для выплаты долга заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса поставляются со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», например, намеренно вводит в заблуждение кредитора, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS

Банковские ссуды — не всегда лучший вариант

Как продать квартиру / квартиру в стадии строительства?

Махеш Чаббрия, который заказал отряд 3BHK в Нойде, планирует продать его еще до того, как завладел им.Однако его беспокоят несколько вопросов. Законно ли продавать до владения? Означает ли это дополнительные расходы? Как ему это сделать? Читайте дальше, чтобы узнать.

Законно?

Да, это так. Фактически, многие инвесторы пробуют свои силы в том, что обычно понимается как «переворот собственности». Выходить на рынок недвижимости и выходить с него, чтобы получить на нем некоторую прибыль, обычно делают опытные инвесторы. Однако, если вы еще не вступили во владение, есть несколько факторов, которые вам (исполнителю) следует учитывать.

Застройщик является стороной вашего соглашения: Учитывая, что вы не вступили во владение квартирой, застройщик будет стороной вашего соглашения и сделки с покупателем вашей квартиры. Это трехстороннее соглашение между цедентом, правопреемником и застройщиком называется Сделкой уступки. Это важно, потому что как первый покупатель жилья, а теперь и продавец, вы еще не выполнили обязательство по уплате полной стоимости застройщику и не имеете полных прав на недвижимость, потому что вы не владеете квартирой.

Помните о стоимости: Вы можете быть продавцом (Цессионарием), но в первую очередь вы покупатель. Убедитесь, что правопреемник, которому вы продаете свою новую единицу, может заплатить вам. Если он / она просто дал вам символические деньги и потратил слишком много времени, чтобы выплатить вам оставшуюся сумму, у вас могут возникнуть проблемы позже, особенно если он отменит сделку с вами.

Имеет ли цессионарий право взять ссуду ?: Не поддавайтесь устным заверениям цессионария в том, что он / она купит вашу квартиру.Есть ли у покупателя письмо с санкциями, подтверждающее его / ее право на участие? Обратите внимание, что может быть множество причин, по которым может быть отказано в ссуде, одна из которых — предыдущая ссуда, которая еще не закрыта.

Закроет ли цессионарий вашу ссуду за вас ?: Желательно, чтобы вы обратились за помощью к своему финансовому консультанту. В большинстве случаев правопреемник может захотеть взять на себя и закрыть ссуду, которую выплачивает продавец, но обычно банки не устраивают такой механизм. Документы об оплате банковского кредита продавца не являются достаточным доказательством для банков-кредиторов.

Как работают кредиторы ?: Предположим, что правопреемник желает закрыть вашу ссуду за счет собственных средств, но ваша ссуда слишком велика. Что вы делаете? Готов ли банк-ссудополучатель взять на себя управление у банка-ссудополучателя? Помните, что право собственности на недвижимость все еще остается за строителем, и поэтому необходим условный сертификат об отсутствии возражений. Эксперты говорят, что две ссуды, взятые на одну собственность цедентом и правопреемником, представляют собой сложную ситуацию, и убедитесь, что ваш финансовый консультант поможет вам с этим.

Не забывайте о совладельцах: Помните, что все совладельцы обязательно являются созаемщиками, поэтому лучше избегать дальних родственников или даже друзей. Точно так же неблагоразумно назначать совладельцами замужнюю сестру или престарелых родителей, зятя или тех, кто находится далеко от вас. На этом основании также могут быть отклонены банковские кредиты.

Что делать, если сделка не состоится ?: Если новый покупатель откажется от сделки, строитель может или не может решить вернуть застройщику комиссию за перевод, уплаченную цедентом.Лучшим выходом было бы попросить строителя удерживать гонорар, пока вы не найдете нового покупателя.

Закон штата Массачусетс о арендодателе и арендаторе

Ardon v. Kaivas, 92 Mass. App. Ct. 1110 (2017)
Преднамеренное лишение арендатора доступа к подвалу общего пользования на срок менее месяца не означает, без более того, существенное вмешательство в его право аренды.

Blake v. Hometown Communities, Inc., 486 Массачусетс, 268 (2020)
Сообщество искусственных домов взимало с новых жителей на 96 долларов в месяц больше, чем они взимали с других жителей.Это требование о том, чтобы некоторые арендаторы платили дополнительную арендную плату практически за одни и те же участки, было нарушением Закона о промышленном доме, G. L. c. 140, § 32L (2).

Creatini v. McHugh, 99 Mass. App. Ct. 126 (2021)
Арендодатель не несет ответственности перед прохожим на улице за травмы, нанесенные собакой арендатора после того, как собака покинула его имущество.

Karaa v. Yim, 86 Mass. App. Ct. 714 (2014)
Обсуждает смягчение убытков , заявляя, что «кто несет бремя в суде относительно смягчения убытков в контексте арендодателя-арендатора, является предметом некоторой неопределенности в Массачусетсе.»См. Сноску 10 в деле для объяснения неопределенности в отношении бремени доказательства уменьшения ущерба со ссылками на различные источники.

Nutt v. Florio, 75 Mass. App. Ct. 482 (2009)
Ответственность за укус собакой арендатора . Пострадавший от укуса собаки подал в суд на хозяина собаки, питбуля. Суд заявил, что питбуль — это порода, «известная своей агрессивностью». «Хотя ответчики не могут нести строгую ответственность в силу породы Крошки, знание этой породы и ее склонностей может надлежащим образом быть фактором, который следует учитывать при определении того, были ли ответчики небрежны в соответствии с принципами общего права.«

Phillips v. Equity Residential Management, LLC, 478 Mass. 251 (2017)
Тройное возмещение убытков применяется к ошибочно произведенным вычетам из депозита, а не к дефектам в заявлении о возмещении убытков, таким как отсутствие обязательных штрафов и штрафов формулировка в заявлении.

South Boston Elderly Residences, Inc. против Мойнахана, 91 Mass. App. Ct. 455 (2017)
В деле о гарантии пригодности для проживания Апелляционный суд применил принцип деликта, согласно которому «ответчик должен принимать своего истца таким, каким он его или ее находит», и постановил, что в случае существенного нарушения гарантии пригодности для проживания, арендатор особая чувствительность к состоянию квартиры может быть учтена при определении «уменьшенной для него ценности» помещения из-за его неисправного состояния.Апелляционный суд также постановил, что договор аренды, который дает домовладельцу право на доступ к квартире для целей осмотра и ремонта, не дает домовладельцу общих полномочий на вход в любое время без разрешения арендатора в нарушение прав арендатора на спокойное пользование в соответствии с статут.

Вустер против Колледж Хилл Пропертис, ООО, 465 Массачусетс, 134 (2013 г.)
Жилые дома. Квартира, которую снимают 4 студента колледжа, не является жилым домом.

Сколько времени нужно, чтобы построить новый дом?

Принятие решения о строительстве нового строительного дома требует много размышлений, включая то, сколько времени пройдет, прежде чем вы наконец переедете в него.В отличие от готовых домов, процесс перехода в новое строительство требует, чтобы вы переждали его дольше, чем просто период закрытия. Вам придется потратить дополнительное время на такие вещи, как проектирование дома и доработку всех многих деталей, а также время на постройку самого дома. Так сколько времени это все займет? Ниже мы поделимся некоторыми данными о времени, необходимом для строительства нового дома в США, а также о шагах, которые вы должны пройти в процессе строительства.

Среднее время строительства дома новой постройки

Согласно данным Обзора строительства 2018 года, проведенного Бюро переписи населения США, среднее время на строительство нового дома составляет около 7,7 месяцев. Это включает около одного месяца для получения разрешения на строительство и разрешений, за которыми следуют 6,7 месяца фактического строительства, заканчивая заключительным обходом. Обратите внимание, что эта временная шкала относится к домам, построенным для продажи, например, нестандартным домам в новом жилом комплексе.Дома, построенные самими домовладельцами, заняли значительно больше времени — 12,5 месяцев, вероятно, из-за меньшего опыта и меньшего количества бригад.

В данные переписи не включается процесс планирования, который происходит до получения разрешения и разрешений. Если вы делаете индивидуальную сборку, это включает в себя время, когда вы встречаетесь с офисом продаж, выбираете план этажа и конструктивные особенности, а также выбираете все улучшения дизайна. Вам также нужно будет учесть время, чтобы ваше финансирование было упорядочено, поскольку большинству строителей домов на заказ потребуется хотя бы некоторая часть вашего первоначального взноса, прежде чем начинать работу.

Что касается того, сколько времени это займет, это зависит от нескольких различных факторов, в том числе от того, насколько быстро вы можете принять все многочисленные решения, которые входят в проектирование вашего дома (а их очень много). Чем больше вы сможете заранее спланировать с точки зрения таких вещей, как структурные особенности и финансирование, тем короче будет процесс планирования и тем быстрее вы сможете перейти к авторизации и непосредственно строительству.

Факторы, замедляющие строительство нового строительства

В идеале, когда вы строите дом новой постройки, каждый шаг процесса должен проходить максимально гладко.Но в реальности строительство нового дома обычно немного сложнее, и всегда возможны незначительные (а иногда и серьезные) задержки.

Есть несколько факторов, которые, как правило, притормаживают — по крайней мере временно — на новостройках:

Процесс авторизации. Время, необходимое для получения разрешения и разрешений от местного Департамента планирования и строительства, может варьироваться, хотя, как отмечалось ранее, Бюро переписи населения США сообщает, что это занимает в среднем месяц.Однако, если вы столкнетесь с какими-либо проблемами, такими как проблемы с зонированием, сервитутами или спорами о границах собственности, потребуется больше времени, чтобы добиться разрешения. К счастью, если вы строите свой дом в новом жилом комплексе, многие юридические вопросы уже решены, и это просто вопрос получения окончательного согласия от города или города.

Погода. Погода очень сильно влияет на то, сколько времени нужно, чтобы построить новый строительный дом. Температура и осадки могут повлиять на график строительства, поскольку помимо возможного замедления самих рабочих, эти факторы могут напрямую влиять на количество времени, необходимое для выполнения таких действий, как укладка бетона для фундамента дома и монтаж каркаса.Однако, если дом находится под крышей, время постройки не должно так зависеть от внешних условий.

Расположение и топография. Дело в том, где вы строите свой дом. Некоторые разновидности почвы сложнее пробить и внедрить (например, глина), а топографические детали, такие как холмы и скалы, также могут замедлить процесс. Ваш строитель должен иметь хорошее представление об экологических условиях участка земли до начала строительства, поэтому обязательно задавайте вопросы и выясняйте, ожидаются ли какие-либо задержки.

Опыт строителя и команда. Неопытным строителям обычно требуется больше времени для завершения проекта, в то время как у тех, кто годами работает в отрасли, как правило, все сводится к науке. Если вы хотите нанять подрядчика для своей сборки и хотите, чтобы она была завершена как можно скорее, найдите кого-нибудь с большим опытом, который уверен как в процессе, так и в количестве времени, которое потребуется для его завершения. Размер и качество их бригады также будут иметь значение, поскольку более крупные и эффективные бригады помогают ускорить сборку.

Строительный стиль. Чем более стандартен план этажа и особенности конструкции, тем меньше времени займет сборка. Поэтому, хотя нет ничего плохого в том, чтобы придумать новый план дома, ожидайте, что любой уникальный структурный или интерьерный выбор, который вы сделаете, потребует больше времени для завершения, и соответствующим образом устанавливайте свои ожидания.

Еще одна важная переменная во времени, необходимом для строительства нового дома, — это заказчик.При разработке индивидуальной постройки большинство — если не все — решения, которые вы принимаете в отношении своего дома, будут окончательно приняты до начала строительства, поэтому вряд ли возникнут какие-либо задержки с изменением предпочтений. Но клиенты могут замедлить процесс, запросив регулярный надзор за сборкой. Для повышения эффективности рекомендуется придерживаться стандартного графика пошаговых инструкций, который обычно включает пару посещений вашего ведущего подрядчика после того, как основные системы будут установлены, а затем еще раз, когда гипсокартон будет установлен.

Здание вне жилого комплекса? У вас будет больше возможностей для внесения изменений, но любые внесенные вами изменения в конечном итоге замедлят процесс.

Советы, как быстрее построить новый дом

Не стоит спешить со строительством нового дома, поскольку это может иметь прямое влияние на качество и безопасность окончательного строительства. Но есть вещи, которые вы можете сделать, чтобы ускорить сам процесс и сократить количество времени, которое требуется, прежде чем вы сможете обосноваться в своем новом доме.

  1. Знай, что хочешь

    Проведите собственное исследование и планирование, прежде чем начинать процесс проектирования своего нового дома. Вам придется принять множество решений, от того, какой тип пола вы хотите, до того, где вы хотите разместить выключатели света, и это может быть сложно сделать на месте. Если вы проводите исследование заранее, у вас должно быть лучшее представление о том, что вы хотите в процессе, что должно сократить количество сеансов проектирования, необходимых для завершения деталей.

  2. Получите предварительное одобрение ипотеки

    Всегда полезно знать, над чем вы работаете в финансовом отношении, прежде чем начинать сборку. Предварительное одобрение ипотеки поможет вам определить свой бюджет, чтобы вы знали, что вы можете себе позволить, когда дело доходит до функций и обновлений, и пока вы не сможете зафиксировать свою процентную ставку до завершения сборки (поскольку именно тогда кредит будет предоставлен), вы можете по крайней мере получить уверенность в том, что когда придет время, вы будете защищены.

    Если вы строите вне девелоперского проекта, финансирование будет выглядеть несколько иначе. Вместо ипотеки вам нужно будет получить одобрение на получение ссуды на строительство, которую вы затем сможете рефинансировать в стандартную ипотеку после завершения строительства. Опять же, чем раньше вы начнете этот процесс, тем скорее у вас будет финансирование и вы сможете двигаться дальше.

  3. Будь хладнокровным, добрым и уважительным

    Жесткие требования вряд ли приведут к более быстрому строительству дома.Вместо этого сделайте своим приоритетом формирование позитивных отношений с вашим подрядчиком, основанных на взаимном доверии и уважении. Тогда есть более высокий шанс, что они будут сражаться за вас, когда дело доходит до того, чтобы делать вещи эффективно, а также держать вас в курсе и держать вас в курсе по мере продвижения сборки.

Заключительный вывод: Если есть сомнения, спрашивайте! Хотя вы не хотите задерживаться на каждом этапе процесса, вполне нормально задавать множество вопросов до и во время сборки, чтобы понять, сколько времени все это займет.Это дает дополнительное преимущество в виде упорядочивания ваших ожиданий, так что вы не будете просто гадать, когда ваш новый дом будет готов к заселению.

Часто задаваемые вопросы

Промышленное жилье и здания
Общие вопросы
  1. Какие изменения были внесены в Закон о промышленном жилищном строительстве и строительстве на законодательной сессии 2019 года?
  2. Какие типы коммерческих зданий регулируются программой Texas Industrial Housing and Buildings (IHB)?
  3. Существуют ли коммерческие модульные здания, не подпадающие под действие программы IHB?
  4. Все ли переносные здания, используемые в качестве классных комнат, должны соответствовать закону?
  5. Мой школьный округ купил или арендовал несертифицированные REF, построенные на месте, до 1 января 2010 г.Может ли школьный округ продлить аренду этих классных комнат? Может ли школьный округ продать эти классы для использования в качестве классных комнат?
  6. Что такое «мужской лагерь» Подпадает ли строительство модульных зданий для «мужских лагерей» законам и правилам IHB?
  7. Покрывается ли жилье программой IHB? В чем разница между домом «IHB» или промышленным (модульным) домом и домом промышленного производства?
  8. У моего дома есть шасси — разве это не значит, что это промышленный дом?
  9. В чем разница между производителем IHB и промышленным строителем?
  10. В чем разница между производителем IHB и производителем REF?
  11. В чем разница между регистрацией промышленного застройщика и разрешением на установку?
  12. Я покупаю промышленный дом и хочу построить свою собственную террасу.Должен ли я быть зарегистрированным промышленным застройщиком?
  13. Местный чиновник по строительству говорит, что мне нужна наклейка IHB. Как мне его получить?
  14. Можно ли построить промышленное жилье на временном фундаменте? В чем разница между «постоянным» и «временным» фундаментом?
  15. Глава 1202 Кодекса профессий принимает Национальный электротехнический кодекс, группу Единых строительных норм и группу стандартных строительных норм в том виде, в котором они существовали на 1 января 1985 года, но строительная документация для модульных домов и зданий, установленных в пределах моей юрисдикции, указывает на соответствие более поздняя редакция Национального электротехнического кодекса (NEC) и международных кодексов (I-коды).Это законно?
  16. Где я могу получить копию обязательных строительных норм и правил, принятых в рамках программы Texas Industrial Housing and Buildings?
  17. Может ли муниципалитет запретить размещение зданий, построенных в рамках программы IHB, в пределах своей городской черты или ограничить эти здания территорией, предназначенной для промышленного строительства? Если нет, то какие полномочия муниципалитеты имеют в отношении зданий IHB?
  18. Как передать право собственности на мой промышленный дом или здание?
  19. Могу ли я пройти повторную сертификацию моего переносного здания, если оно изменилось? Должно ли измененное здание соответствовать обязательным строительным нормам, принятым в настоящее время в рамках программы IHB?
Вопросы по лицензированию
  1. Могу ли я подать заявление на получение разрешения на установку промышленного дома, который затем будет продан как недвижимость вместе с недвижимостью, на которой он установлен?
  2. Почему я должен указывать вам свой номер социального страхования при подаче заявления на регистрацию?
  3. Взаимодействует ли программа Texas IHB с любой другой государственной программой модульного строительства?
  4. Как производитель становится сертифицированным (одобренным) производителем промышленных домов и зданий для Техаса?
  5. Сколько стоит продление регистрации?
  6. Кто подписывает заявку на регистрацию Производителей и Строителей?
Вопросы принуждения
  1. Как мне подать жалобу на лицензиата?
Вопросы для связи
  1. Как я могу получать уведомления о новой или изменяющейся информации в вашем отделе?

Общие вопросы

1.Какие изменения были внесены в Закон о промышленном жилищном строительстве и строительстве на законодательной сессии 2019 года?

Два законопроекта, принятые в 2019 году, которые напрямую влияют на программу IHB:

  • HB 1385- Относится к регулированию промышленного жилья и зданий. Подписано губернатором 24.05.19, действует 01.09.19
  • HB 2546- Относится к стандартам энергоэффективности для строительства промышленных домов или зданий.Подписано губернатором 14.06.19, действует 01.09.19

TDLR принял правила для реализации этого законодательства, которые вступают в силу 15 марта 2020 г. Вы можете прочитать краткое изложение и объяснение изменений правил здесь: https://www.tdlr.texas.gov/ihb/ihbjust.htm

2. Какие типы коммерческих зданий регулируются программой Texas Industrial Housing and Buildings (IHB)?

Исторически программа IHB охватывала здания, построенные из одного или нескольких модулей в месте, отличном от места установки, и спроектированные для использования в качестве коммерческой конструкции при установке.Здания являются закрытой постройкой и не могут проходить осмотр на месте установки, не разбирая здание или не разрушая его часть.

Изменения в закон о IHB добавили новую классификацию зданий, которые также подпадают под действие программы IHB. С 1 января 2010 г. переносные классы предназначены для преподавания по учебной программе, предусмотренной Кодексом об образовании, независимо от того, строительство закрыто или нет, должны соответствовать всем положениям, которые требуются для промышленных зданий.Эти здания называются «перемещаемыми учебными заведениями» или REF.

3. Существуют ли коммерческие модульные здания, не подпадающие под действие программы IHB?

Да. Регулируемые здания включают постоянные коммерческие постройки и коммерческие сооружения, предназначенные для перевозки с одного коммерческого объекта на другой, но не включают следующее.

  1. Коммерческое здание, установленное на временном фундаменте, либо:
    1. закрыто для публики; или
    2. площадью менее 1 500 квадратных футов и используются не только в школах или местах религиозного поклонения.
  2. Строительные площадки. Строительная площадка — это коммерческое сооружение, закрытое для публики и используемое для каких-либо целей на коммерческой площадке лицом, строящим здание, дорогу, коммунальное хозяйство или другую инфраструктуру или улучшающее недвижимое имущество.

Примечание: многие перемещаемые коммерческие модульные здания размером менее 1500 квадратных футов были построены и помечены в рамках программы Texas IHB, чтобы помочь обеспечить принятие муниципалитетами, а также потому, что многие муниципалитеты хотят быть уверены в том, что здание построено в соответствии с строительные нормы и правила. Перемещаемые здания, отмеченные в рамках программы Texas IHB, должны соответствовать всем требованиям программы, включая соответствие применимым строительным нормам.Политика муниципалитета в отношении зданий, не имеющих маркировки, поскольку они освобождены от налогообложения согласно статуту TX IHB, не подпадают под действие закона Texas IHB и не регулируются персоналом IHB.

4. Все ли переносные здания, используемые в качестве классных комнат, должны соответствовать закону?

В целом да. Все производимые портативные классные комнаты должны соответствовать закону.Портативные классы, отвечающие определению REF, построенного на месте, также должны соответствовать закону. Созданный на месте REF — это перемещаемый учебный объект, построенный на первом месте установки и где преподается учебная программа, требуемая согласно § 28.002 Кодекса об образовании. Для дополнительных вопросы, пожалуйста, свяжитесь с нами по телефону (512) 539-5735 или [email protected]

5.Мой школьный округ купил или арендовал несертифицированные построенные на месте REF до 1 января 2010 г. Может ли школьный округ продлить аренду этих классных комнат? Может ли школьный округ продать эти классы для использования в качестве классных комнат?

Нет. Изготовленные на месте REF, на которых нет знака сертификации IHB, нельзя продавать или сдавать в аренду в качестве REF 1 января 2010 г. или позже. По дополнительным вопросам, пожалуйста, свяжитесь с нами по телефону (512) 539-5735 или IHBTech @ tdlr .texas.gov.

6.Что такое «мужской лагерь» Подпадает ли строительство модульных зданий для «мужских лагерей» под действие закона и правил IHB?

«Человеческий лагерь» — это термин, который в настоящее время используется в модульной промышленности для описания зданий, построенных для сотрудников компаний, занимающихся разведкой нефти и газа. Как правило, это временные жилые дома и связанные с ними сооружения. например, столовые, коммерческие кухни, прачечные и помещения для отдыха.

Да, эти здания обычно подпадают под действие закона и правил IHB, если они не соответствуют исключениям в §1202.001–1202.003. TDLR подготовил презентацию PowerPoint, в которой излагаются требования закона и правил IHB в том виде, в каком они применяются. в эти здания. Презентацию PowerPoint можно просмотреть в Интернете. Презентацию также можно скачать в формате PDF (963 КБ).

7.Покрывается ли жилье программой IHB? В чем разница между домом «IHB» или промышленным (модульным) домом и домом промышленного производства?

Да, жилье покрывается программой IHB. Промышленное жилье определяется в § 1202.002 Профессионального кодекса как жилое строение, предназначенное для проживания одной или нескольких семей. и построены из одного или нескольких модулей, построенных не на постоянной площадке.Модули спроектированы как постоянное жилое строение и устанавливаются на постоянный фундамент. Только жилье, спроектированное как односемейное, дуплексы, таунхаусы или апартаменты считаются промышленным жильем. Жилые помещения, такие как общежития, мотели или гостиницы, будут считаться промышленными зданиями, а не промышленными домами.

Основные различия между промышленным корпусом и промышленным корпусом заключаются в следующем.

  • Промышленное жилье строится в соответствии со стандартами федерального кодекса HUD, а промышленное жилье строится по тем же нормам, что и традиционное жилищное строительство на месте. Для получения информации об изготовленных корпусах обращайтесь в Департамент жилищного строительства и по делам сообщества Техаса по телефону 800-500-7074 (только в штате) или (512) 475-2200.
  • Промышленный корпус должен быть установлен на постоянном фундаменте.Изготовленный корпус может быть установлен как на временном, так и на постоянном фундаменте.
  • Для индустриального жилья Департамент не выдает титулы. Как правило, после установки дом становится частью недвижимого имущества, и право собственности предоставляется так же, как и дома и здания, построенные на участке.
  • Каждая модульная секция, из которой состоит промышленный дом, будет иметь наклейку (этикетку) с сертификатом.Описание этих наклеек можно найти в бюллетене IHB № 97-001 на нашем веб-сайте.
  • Муниципалитет не может запрещать размещение промышленных домов, построенных в рамках программы IHB, в пределах городской черты или ограничивать дома районами, зонированными под «промышленное жилье». Бюллетень, в котором излагаются сферы полномочий муниципалитета в отношении индустриального жилья, можно найти на нашем веб-сайте.

8.У моего дома есть шасси — разве это не значит, что это промышленный дом?

Нет, шасси не делает дом промышленным. Если строительство индустриального дома соответствует обязательным строительным нормам, дом может быть построен из любых материалов, разрешенных кодексом. Промышленный (модульный) Корпус может быть выполнен на стальном шасси.

В отличие от жилья, построенного на месте строительства, для промышленного строительства требуется транспортное средство, чтобы переместить дом к месту установки.Во многих случаях дом проектируется с использованием транспортных средств, в данном случае шасси или стального каркаса, в качестве конструктивного элемента. составляющая дома. Шасси, предназначенное для использования в доме, должно соответствовать всем применимым разделам обязательных строительных норм. Однако дом должен быть установлен без тягово-сцепного устройства, осей, тормозов, колес, и другие части шасси, которые работают только во время транспортировки и предназначены только для облегчения транспортировки дома.

9. В чем разница между производителем IHB и промышленным строителем?

Производитель IHB — это человек, который конструирует или собирает модули или модульные компоненты на производственном предприятии. Модули или модульные компоненты предлагаются на продажу или в аренду, продаются или сдаются в аренду или используются иным образом.

Промышленный строитель — это человек, который занимается сборкой, подключением, строительством на месте и монтажом модулей или модульных компонентов на строительной площадке.С другой стороны, промышленный строитель — это человек, который занимается покупка промышленного жилья или зданий, модулей или модульных компонентов у производителя для продажи или сдачи в аренду населению. Субподрядчик промышленно развитого застройщика не должен быть зарегистрирован как промышленный застройщик.

10. В чем разница между производителем IHB и производителем REF?

Строитель REF — это человек, который строит передвижное учебное заведение (REF) на первом месте установки.Человек, который строит REF на производственном предприятии, является не строителем REF, а производителем. Человек, который занимается сборкой сайта РЭФ после первой установки — это промышленный застройщик.

11. В чем разница между регистрацией промышленного застройщика и разрешением на установку?

Производители не могут передать промышленный дом или здание лицу, у которого нет ни регистрации промышленного строителя, ни разрешения на установку, выданного Департаментом.

Лицо, которое занимается розничной торговлей промышленными домами или зданиями, или которое отвечает за сборку, подключение, а также строительство на месте и возведение промышленного дома или здания для лиц, не являющихся ими самими, должно быть зарегистрировано. как промышленный строитель. Субподрядчики не требуют регистрации, если это не требуется другими применимыми законами штата. Например, электрики, подрядчики по ОВК и сантехники должны иметь лицензии в соответствии с действующим законодательством штата.

Если вы покупаете или сдаете в аренду промышленный дом или здание для собственного использования или использования своей компании, вы можете подать заявку на разрешение на установку вместо регистрации в качестве промышленного застройщика.

12. Я покупаю промышленный дом и хочу построить свою собственную террасу. Должен ли я быть зарегистрированным промышленным застройщиком?

Нет, вам не нужно быть зарегистрированным промышленным застройщиком.Если вы покупаете дом для собственного использования (вы будете в нем жить), вам нужно будет подать в Департамент заявление на получение разрешения на установку дома. Ты в заявке на разрешение опишет строительство, за которое вы будете отвечать. Копию заявки на разрешение можно загрузить с нашего веб-сайта.

13. Местный чиновник по строительству говорит, что мне нужна наклейка IHB.Как мне его получить?

Если дом или здание уже построены, то слишком поздно получить декали или знаки различия IHB для модулей или модульных компонентов, из которых состоит дом или здание. Если дом или здание еще не построено, вы можете связаться с один из зарегистрированных в Техасе промышленных строителей (розничных продавцов / установщиков) или сертифицированных (утвержденных) производителей Техасского IHB для покупки вашего здания.Если здание еще не построено и является REF на месте, то строитель должен зарегистрироваться. как строитель REF, и муниципалитет будет нести ответственность за проверки.

Список промышленных строителей, список сертифицированных производителей и список строителей REF доступны на нашем веб-сайте в формате PDF. Производители желающие пройти сертификацию по программе Texas IHB могут загрузить информационный пакет.

14. Можно ли установить промышленное жилье на временный фундамент? В чем разница между «постоянным» и «временным» фундаментом?

Нет, промышленный Корпус не может быть установлен на системе временного фундамента.

Как правило, «постоянный» фундамент — это фундаментная система со следующими характеристиками.

  • Фундамент и все связанные с ним конструкции соответствуют требованиям обязательных строительных норм.
  • Фундаментная система способна без сбоев передавать все расчетные нагрузки, действующие на фундамент и прикрепленное здание, в почву или скалу.
  • Конструкция крепится без тягово-сцепного устройства, осей, тормозов, колес и других частей шасси, которые работают только во время транспортировки.
  • Детали вентиляции и гниения предоставлены в соответствии с требованиями норм.
  • Использование грунтовых анкеров не разрешено для постоянных фундаментов.

Временный фундамент обычно состоит из анкеров и анкеров, соответствующих системам фундамента, используемым для промышленного жилья. Совет Техаса по промышленному строительному кодексу (Совет) разрешает использование временных фундаментных систем. для индустриальных зданий при условии согласования с утверждающим органом.Документы, планы и спецификации для системы временного фундамента должны включать следующее:

  • отчет об исследовании почвы, подготовленный квалифицированным инженером, или, если точное местоположение участка неизвестно, описание типа почвы, для которой подходит система;
  • расчетов конструкций и связанных с ними планов, подготовленных квалифицированным инженером;
  • спецификации для адекватной защиты от коррозии анкеров и связанной системы крепления; и
  • планы и спецификации должны четко указывать, что система предназначена для временного расположения конструкции.

Агентства по анализу проекта могут утвердить системы временных фундаментов в соответствии с вышеизложенным, но окончательное решение относительно того, какая система фундаментов подходит для места установки, остается за местными властями. Совет не желает принуждать к принятию системы временного фундамента, где здание должно быть размещено на постоянном месте, но было определено, что эти системы могут быть адекватными, если здание размещено во временном месте.

15. В главе 1202 Профессионального кодекса приняты Национальный электротехнический кодекс, группа Единых строительных норм и группа стандартных строительных норм в том виде, в каком они существовали на 1 января 1985 года, но строительная документация для модульных домов и зданий, установленных в пределах моей юрисдикции указать соответствие более поздней редакции Национального электротехнического кодекса (NEC) и международных кодексов (коды I). Это законно?

Да.§ 1202.152 Кодекса профессий, Промышленное жилье и здания, дает полномочия Совету (Совету) по промышленным строительным кодексам Техаса принимать более поздние редакции кодексов. принят в § 1202.151. Обязательные строительные нормы, действующие в настоящее время, можно найти в правилах Департамента 70.100 и 70.101. § 70.100 (c) предоставляет даты вступления в силу прошлых редакций кодекса, принятых Советом.

16.Где я могу получить копию обязательных строительных норм, принятых в рамках программы Texas Industrial Housing and Buildings?

Обязательные строительные нормы и правила, принятые в рамках Техасской программы промышленного жилищного строительства и строительства, публикуются Советом по международным кодексам (ICC) и могут быть приобретены в ICC. Для получения дополнительной информации посетите веб-сайт ICC.

Обязательные строительные нормы, действующие в настоящее время, можно найти на нашем веб-сайте http: // www.tdlr.texas.gov/ihb/codes.htm.

17. Может ли муниципалитет запретить размещение зданий, построенных по программе IHB, в пределах своей городской черты или ограничить эти здания территорией, предназначенной для промышленного строительства? Если нет, то какие полномочия муниципалитеты имеют в отношении зданий IHB?

. Есть сфера полномочий, принадлежащих муниципалитетам, которые целиком и полностью принадлежат им.Однако местные требования и постановления и другие, не противоречащие законам IHB или другим законам штата, касающимся к транспортировке, возведению, установке или использованию должны разумно и единообразно применяться и обеспечивать соблюдение независимо от того, производятся ли жилье или здания в рамках программы IHB или построены на участке .

Другими словами, муниципалитет должен принимать здания, построенные в рамках Техасской программы промышленного жилищного строительства и строительства.Если район является зонированным для проживания одной семьи, то муниципалитет должен принять жилой дом для одной семьи. Здание IHB в этом районе. Если район является коммерческим, то муниципалитет должен принять коммерческое здание IHB в этом районе. Муниципалитет может обеспечить соблюдение всех местных постановлений и требований зонирования, которые не противоречат этим требованиям. закона об IHB.

Муниципалитет не может требовать или применять какие-либо поправки к обязательным государственным кодексам для промышленных жилищ и зданий в качестве предварительного условия для выдачи разрешений на строительство или свидетельств о заселении.Кроме того, муниципалитет должен принять промышленные здания как соответствующие текущим обязательным строительным нормам, принятым в рамках программы Texas IHB, если здание не было изменено по сравнению с первоначальным планом (ссылка §1202.1535 Кодекса профессий Техаса). Здания которые были изменены, могут быть повторно сертифицированы в рамках программы Texas IHB. После повторной сертификации здания должны быть приняты муниципалитетами как соответствующие текущим обязательным строительным нормам, принятым в рамках программы Texas IHB.

Закон о IHB также предоставляет муниципалитетам больше полномочий в отношении промышленного жилья при условии, что муниципалитет принимает постановления. Например, муниципалитет может принять постановление, требующее, чтобы промышленное жилье для одной семьи имело ценность равной или превышающей медианную налогооблагаемую стоимость для каждого одноквартирного дома, расположенного в пределах 500 футов от предполагаемого места установки.

Более подробную информацию о сферах полномочий муниципалитетов можно найти на нашем веб-сайте.

18. Как мне передать право собственности на мой промышленный дом или здание?

В главе 1202 Кодекса профессий Департамент не содержит положений о выдаче или передаче прав собственности на промышленное жилье и здания. В отличие от промышленных домов, стационарные промышленные корпуса или здания обычно считается частью недвижимого имущества, и титулы собственности предоставляются так же, как и дома и здания, построенные на территории.

19. Могу ли я пройти повторную сертификацию переносного здания, если оно будет изменено? Должно ли измененное здание соответствовать обязательным строительным нормам, принятым в настоящее время в рамках программы IHB?

Да, если на здании имеется наклейка с сертификатом IHB. Переносные здания, отмеченные знаком сертификации IHB, могут быть повторно сертифицированы в случае внесения изменений. Процедуры повторной сертификации существующего промышленного здания можно загрузить с нашего веб-сайта.

Переносное здание без декали IHB не может быть повторно сертифицировано по программе Техаса.

Изменения должны соответствовать редакции существующих международных строительных норм и правил, которые в настоящее время приняты Советом техасских промышленных строительных норм и правил. Действующая редакция кода может быть найдено на нашем веб-сайте.

С дополнительными вопросами обращайтесь к нам по телефону (512) 539-5735 или IHBTech @ tdlr.texas.gov.

Вопросы по лицензированию

1. Могу ли я подать заявление на получение разрешения на установку промышленного дома, который затем будет продан как недвижимость вместе с недвижимостью, на которой он установлен?

Нет. Разрешение на установку можно получить только на покупку и установку промышленного дома, если вы планируете жить в доме после того, как он будет установлен.Разрешение на установку имело целью облегчить регистрацию Требования к промышленному застройщику для человека, который хочет купить промышленный дом для проживания и который готов взять на себя ответственность за фундамент и установку дома.

2. Почему я должен указывать вам свой номер социального страхования при подаче заявления на регистрацию?

В целях соблюдения законов, касающихся обеспечения алиментов в соответствии с частями A и D федерального закона о социальном обеспечении (42 U.Разделы S.C. 601-617 и 651-669), Раздел 231.302 (c) (1) Семейного кодекса Техаса требует, чтобы лицензионные агентства штата Техас для получения номеров социального страхования всех лиц, запрашивающих лицензию или регистрацию. Будьте уверены, что предоставление номеров социального страхования будет иметь ограниченную цель — соответствовать разделу 231.302 (c) (1) Семейного кодекса. Эта информация не будет использоваться для каких-либо других целей или предоставляться другим лицам, организациям или организациям.Согласно Заключению № 622 Генерального прокурора штата Техас (27 января 1994 г.), даже запрос на открытые записи не будет вызывать нам обнародовать такую ​​информацию.

3. Взаимодействует ли программа Texas IHB с любой другой государственной программой модульного строительства?

Нет, в настоящее время Департамент не имеет взаимности с другими государственными программами модульного строительства.Посетите веб-сайт IHB по адресу http://www.tdlr.texas.gov/ihb/ihbreciprocity.htm для получения дополнительной информации о взаимности с другими государствами.

4. Как производитель становится сертифицированным (одобренным) производителем промышленных домов и зданий для Техаса?

Информационный пакет производителя можно загрузить с нашего веб-сайта www.tdlr.texas.gov/IHB/041IHB.htm. Блок-схема, показывающая шаги к тому, чтобы стать сертифицированным производителем IHB, доступна в Интернете в формате PDF.Контрольный список требований к предварительной сертификации, которые должны быть выполнены до начала сертификационной инспекции в Техасе, можно найти на сайте www.tdlr.texas.gov/IHB/pdf/019ihb.pdf.

5. Сколько стоит продление регистрации?

  • Производитель — Комиссия за своевременное продление составляет 750 долларов США ; С опозданием на 1-90 дней — $ 1125 ; С опозданием на 90+ дней $ 1500
  • REF Builder — Комиссия за своевременное продление составляет 750 долларов ; С опозданием на 1-90 дней — $ 1125 ; С опозданием на 90+ дней $ 1500
  • Industrialized Builder — Плата за своевременное продление составляет 325 долларов ; Опоздание на 1-90 дней — 487 долларов.50 ; С опозданием на 90+ дней $ 650
  • Design Review Agency — Плата за своевременное продление составляет 300 долларов США ; С опозданием на 1-90 дней — $ 450 ; С опозданием на 90+ дней $ 600
  • Стороннее инспекционное агентство — Комиссия за своевременное продление составляет 150 долларов США ; С опозданием на 1-90 дней — $ 225 ; С опозданием на 90+ дней $ 300

ПРИМЕЧАНИЕ. Все представленные сборы возврату не подлежат.

Если срок действия вашей регистрации истек более 18 месяцев, но менее трех лет, вы можете подать форму «Запрос исполнительному директору на продление срока действия лицензии» с необходимая плата за продление.

Если срок вашей регистрации истек более трех лет, вы не можете продлить регистрацию. Вы должны подать заявку на новую регистрацию.
Вы можете подвергнуться принудительным действиям, включая административные штрафы и санкции, за с истекшей регистрацией (истекшей менее 18 месяцев) или работающей без регистрации (истекшей 18 месяцев и более).

Если ваше заявление на продление будет отправлено по почте до истечения срока его действия, это считается своевременным продлением.

6. Кто подписывает заявку на регистрацию Производителей и Строителей?

Если заявка на партнерство, подпись должна быть одной из управляющих партнеров. Если заявка предназначена для корпорации, она должна быть подписана одним из должностных лиц корпорации, представленных в заявлении.

Правоприменительные вопросы

1. Как подать жалобу на лицензиата?

Вы можете подать жалобу онлайн с нашего веб-сайта или свяжитесь с отделом по телефону 800-803-9202 (только Техас) или 512-463-6599.

Вопросы для общения

1.Как я могу получать уведомления о новой или изменяющейся информации в вашем отделе?

Вы можете зарегистрироваться в Списках уведомлений подписчиков электронной почты TDLR. Эти списки были созданы, чтобы позволить подписчикам получать автоматические уведомления о новая и изменяющаяся информация. Чтобы включить себя в списки уведомлений по электронной почте TDLR, следуйте инструкциям на странице.

.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *