Close

Виды ипотеки в россии: Основные виды ипотеки | Специфика программ ипотечного кредитования

Содержание

Основные виды ипотеки | Специфика программ ипотечного кредитования

Ассортимент ипотечных предложений огромен. Граждане могут приобрести практически любой жилой или нежилой объект, есть варианты покупки коммерческих помещений. Банки регулярно разрабатывают новые виды ипотеки, включают в линейки эксклюзивные программы, предлагают воспользоваться льготными кредитами.

Специфика ипотечного кредитования такова, что при оформлении недвижимое имущество практически всегда используется в качестве залога. Чаще им является покупаемый объект, но есть и другой вариант — использовать для этой цели имеющуюся недвижимость.

Стандартные типы ипотечных кредитов

Потенциальные заемщики могут получить одобрение по ипотеке на:

  1. вторичную недвижимость. Классические программы кредитования. Полученные средства направляются на приобретение квартиры или комнаты на вторичном рынке. При выборе объекта нужно учитывать требования банка, аварийные дома не подходят.

  2. новую недвижимость. Речь о готовых и строящихся квартирах, которые реализует аккредитованный банком застройщик. Заемщик приобретает полностью новый объект на любом этапе возведения.

  3. покупку частного дома, коттеджа, таунхауса. Основные требования — расположение в черте города или недалеко от него и присвоение земельному участку статуса ИЖС.

  4. строительство частного дома. Самого объекта еще нет, поэтому с учетом специфики ипотечного кредитования в качестве залога должно выступать другое собственное недвижимое имущество заемщика, соответствующее требованиям банка.

  5. загородную недвижимость. Речь о дачах, земельных участках с постройками и без них. Для банка важен статус земли и ее расположение.

  6. коммерческий объект. Этот вид ипотеки приобретает все большую популярность в РФ и ориентирован на представителей бизнеса. Заемщик может приобрести торговую площадь, офис, склад, производственное помещение и пр.

  7. недвижимость с привлечением субсидирования: с материнским капиталом, по программе для молодых семей, для граждан с детьми, военная ипотека и пр.

Это виды ипотечного кредитования, которые часто встречаются в банках страны. Но некоторые организации разрабатывают дополнительные продукты, например, клиентам «Росбанк Дом» доступно сразу несколько специальных предложений.

Специальные программы ипотечного кредитования

Если рассмотреть приобретение жилья и другой недвижимости через «Росбанк Дом», вам будут доступны следующие типы ипотеки, популярные в России, и уникальные программы:

  1. На покупку доли. Это возможно, если после совершения сделки вся квартира будет принадлежать заемщику. Кроме этого, можно рассмотреть вариант приобретения комнаты в квартире.

  2. Кредит на улучшение жилищных условий под залог находящейся в собственности недвижимости.

  3. С платежом раз в 14 дней вместо привычных ежемесячных выплат. В итоге задолженность будет выплачена быстрее.

  4. На покупку нестандартной недвижимости. Данный вид ипотеки позволяет приобрести гараж, машиноместо, апартаменты и т.д.

  5. Кредит на первоначальный взнос для тех, у кого нет собственных средств для вложения в покупку.

Как выбрать программу ипотечного кредитования

Чтобы подобрать подходящий вариант, в первую очередь изучите специфику ипотечного кредитования. Обратите внимание, что для совершения сделки нужно иметь собственные средства для первоначального взноса — это минимум 15% от цены приобретаемого имущества (5%, если используется материнский капитал).

При выборе программы опирайтесь на то, какую недвижимость вы планируете приобрести. К каждому объекту предъявляются определенные требования, изучите их.

На что еще обращать внимание:

  • основные параметры ипотечного кредита: ставка, срок, первоначальный взнос;

  • возможно ли применение положенных вам льгот;

  • дает ли возможность, выбранный вид ипотеки повлиять на ставку, например, сделав взнос больше или подключившись к дополнительной программе страхования;

  • необходимые документы, можно ли обойтись без 2НФДЛ, заменить ее на справку по форме банка.

Специфика основных видов ипотеки в России такова, что банки могут разрабатывать собственные уникальные программы, предлагать особые условия молодым и многодетным семьям. Кроме того, сегодня кредиторы охотно участвуют в региональных программах льготного кредитования и субсидирования населения для покупки жилья. Прежде чем выбрать банк, изучите рынок и типы ипотечных кредитов, тогда сделка будет максимально выгодной.

договоры, платежи, погашение и страхование

Ипотека — кредит, выданный банком на приобретение собственного жилья: квартиры или дома, под залог. Несмотря на множество нареканий, связанных с длительными долговыми обязательствами, часто ипотека — единственно реально возможный шанс для улучшения жилищных условий, при том, что жилье становится собственность сразу после покупки. Грамотный заемщик, прежде чем обратиться в банк за кредитной помощью, ознакомится с видами ипотечного кредитования и выберет оптимальный вариант для себя. Финансовая грамотность позволит избежать рисков и переплат.

Виды и характеристика ипотечного кредита

Кредитные организации разрабатывают программы ипотечного кредитования для разных категорий граждан, с учетом их потребностей и возможностей. Поэтому количество видов ипотеки увеличивается, они отличаются не только названиями, но и условиями предоставления, требованиями к заемщику и имуществу, а также характеристиками финансового продукта.


Варианты залога

Залог недвижимости является обязательным при оформлении договора ипотечного кредитования. Он позволяет снизить возможные риски банка при утрате заемщиком возможности погашения долга и дисциплинирует заемщика для добросовестного исполнения взятых на себя обязанностей. Следует отметить, что залоговое имущество не является собственностью банка, а принадлежит заемщику. Только в случае неуплаты оно по решению суда становится объектом реализации для компенсации неуплаченного долга.

На основании вариантов залога, можно выделить два вида ипотечного кредитования:

  1. под залог недвижимости, имеющейся в собственности до получения кредита;
  2. под залог приобретаемой недвижимости на деньги банка.

Первый вариант отличается выгодными условиями, низкой процентной ставкой, но не является востребованным по объективным причинам:

  • располагая собственным жильем, человек, чаще всего не нуждается в покупке квартиры в кредит;
  • риск потери имеющегося имущества вместе с приобретаемым возрастает.

Второй вариант отличается более высокими ставками и ограничениями на использование недвижимости, но является наиболее популярным. Заемщик на деньги банка покупает жилье, которое оставляет в залоге до момента полного погашения долга.

Страхование от утраты и порчи жилого помещения является обязательной процедурой, от которой нельзя отказаться до окончания срока действия договора.

Классификации по объекту кредитования

Программы кредитования могут быть различными на основании характеристики объекта ипотеки:

  1. квартира в новостройке;
  2. готовый загородный дом с земельным участком;
  3. под строительство частного дома по индивидуальному проекту;
  4. жилье на вторичном рынке.

Заемщик исходя из собственных желаний и возможностей определяется с вариантом жилья. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы, выраженные в длительности процесса согласования, размере суммы и требуемом пакете документов.

Покупка квартиры в доме на этапе застройки, позволяет сэкономить на цене, но процентная ставка, предложенная банком, будет не самой оптимальной. Для заключения договора придется представить солидный пакет документов и предварительно согласовать застройщика с кредитором.

Ипотека на загородное жилье, позволяет приобрести дом, коттедж или квартиру в многоуровневом таунхаусе в новых поселках. Преимущество данного варианта в том, что, получая в собственность частный дом за городом, в экологически чистом районе, заемщик экономит средства в связи с тем, что цены на такие объекты снижены из-за неразвитой инфраструктуры и типового проектирования.

Ипотечный кредит, выдаваемый для строительства дома на собственном земельном участке, предполагает наличие залогового имущества соотносимого с суммой кредита. Дополнительный залог повышает возможность одобрения заявки, позволяет рассчитывать на значительную сумму, но повышает финансовый риск утраты имущества в случае проблем с долговыми обязательствами.

Кредит, предоставляемый финансовой организацией на покупку жилья, уже имевшего собственника, является самым популярным ввиду объективных преимуществ:

  • полная готовность для вселения;
  • развитая инфраструктура;
  • возможность предварительного знакомства с соседями;
  • льготные условия кредитования;
  • возможность снизить цену, поторговавшись с собственником.
Жилье на вторичном рынке нуждается в обязательном страховании права собственности во избежание ситуаций, связанных с нечистой сделкой.

Виды по условиям получения кредита

Ипотечный кредит может отличаться в зависимости от условий предоставления денежных средств. Стандартными требованиями являются такие как:

  • российское гражданство;
  • возраст совершеннолетия.

Дополнительные условия и требования являются необязательными, при предоставлении главного — подтверждения платежеспособности и благонадежности, но часто являются важным аргументом для одобрения кредита и предоставлении льгот и преимуществ:

  • Наличие высшего профессионального образования предполагает, что заемщик будет обеспечен высокооплачиваемой работой.
  • Нахождение кредитуемого в трудоспособном возрасте повышает гарантии погашения долга.
  • Вызывает доверие заемщик, находящийся в браке, в том случае, если вторая половина работает, а количество иждивенцев не превышает двух.
  • Чем больше общий трудовой стаж и длительность работы на одном месте, тем выше уровень расположения.
  • Место работы имеет значение, в преимуществе находятся работники государственных учреждений, корпораций и крупных компаний.
  • Решающее значения имеет уровень активного и пассивного дохода, подтвержденного документально.
  • Подлинные документы и правдивые сведения — основания выдачи ипотеки.
Такие условия кредитования, как размер первоначального взноса, срок ипотеки и процентная ставка имеют стандартные параметры, но рассчитываются индивидуально в зависимости от желаемой суммы кредита, уровня дохода претендента, его возраста.

Банки по порядку выплат часто не ограничивают выбор и предлагают из двух вариантов: дифференцированный и аннуитетный. Что касается условий страхования, банки, кроме обязательных программ, мотивируют заемщика снижением ставок на заключение дополнительных.

С условиями ипотеки необходимо знакомиться перед подачей заявки.

Желая купить жилье в ипотеку, стоит понимать, что ипотека всегда предполагает залог недвижимости или другого ценного высоколиквидного имущества, обеспечивающего финансовые долговые обязательства заемщика. Суть ипотеки — в предварительном согласии кредитуемого на то, что в случае невыполнении им обязательств по контракту недвижимость станет собственностью кредитора.

«Виды ипотеки: как правильно выбрать?»

Содержание:

Многие жители нашей страны хотят жить в Сочи или иметь собственную недвижимость для организации отдыха в любое время. Южная столица является единственным высокоразвитым курортом, поэтому привлекательна для всех. Приобретение собственной недвижимости — сокровенная мечта, которую обязательно следует осуществить. Но как быть, если реализации намеченной цели мешает нехватка свободных финансовых средств? Можно приобрести квартиру, дом или другую недвижимость в ипотеку. Порядок оформления ипотеки, основные условия для ее получения определены законом Российской Федерации, который подписан еще в 1998 году. Ранее подобные программы в нашей стране не действовали, впервые они появились в середине прошлого века в Европе. Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества или предоставление займа по такому залогу.

Развитие данной отрасли банковских услуг значительно расширило возможности потенциальных покупателей, подарило шанс людям, которые ранее даже не задумывались о покупке собственного жилья. Но, как показывает практика, большинство граждан, желающих приобрести собственные квадратные метры, не знает, какие виды ипотеки бывают и в чем их существенные различия, как выбрать интересную программу кредитования и максимально разумно расходовать собственные финансы. Ипотека может выдаваться не только под залог приобретаемой недвижимости. Банк может принять в качестве залогового имущество, которое уже находится во владении заемщика, то есть родители могут купить в новостройке квартиру для своих детей, указав в качестве залога собственную жилплощадь.


Ипотечное кредитование предполагает заключение с клиентом банка не только основного кредитного договора, но также дополнительного, в котором прописываются условия взятия в залог недвижимости. Квартира или дом по нему остаются собственностью владельца, он может их использовать по назначению, однако в случае неплатежеспособности банк имеет право конфисковать недвижимость, продать ее, чтобы возместить выделенные на покупку объекта финансовые средства. Возможно переоформление права собственности на квартиру или дом в пользу банка. Заемщикам следует аккуратно вносить запланированные платежи, не допускать просрочек, чтобы не потерять квартиру или дом.

Назад к содержанию

Какие есть виды ипотеки? Виды ипотеки классифицируются по различным характеристикам, в зависимости от:

  • объекта кредитования — на квартиру, загородный дом, комнату, долю в квартире;
  • способа расчета ежемесячных платежей — иногда проценты насчитываются сразу на всю сумму, а в некоторых случаях он может меняться;
  • валюты кредитования — стоимость большинства объектов недвижимости в нашей стране рассчитывается в рублях;
  • целей получения займа — на покупку частного дома, квартиры в сданном в эксплуатацию доме для постоянного проживания или приобретение недвижимости для сезонного проживания, например, дачного дома;
  • наличия созаемщиков;
  • вида заемщиков — некоторые программы предполагают предоставление финансов строительным компаниям, а другие — непосредственно владельцам жилья;
  • вида приобретаемой недвижимости — жилой, нежилой, новой и вторичной.

Банки конкурируют между собой, предлагают несколько вариантов кредитов на приобретение жилья. Такие программы имеют разные названия, поэтому без помощи специалистов сложно разобраться в особенностях каждой из них, учесть все преимущества и недостатки и сделать правильный выбор, проанализировать, какие есть виды ипотеки в РФ, в чем существенные различия между ними.

Назад к содержанию

Какие виды ипотеки есть в нашей стране? Эксперты делают ставку на стандартные программы. Примерами стандартных или целевых видов ипотеки являются следующие:

  • кредит на приобретение квартир в строящихся домах — позволяет приобрести собственное жилье еще на начальных этапах возведения объекта и существенно сэкономить на его стоимости;
  • ипотека на загородную недвижимость — помогает приобрести собственный коттедж на берегу моря, стать владельцем комфортного таунхауса в престижном районе;
  • кредит на строительство дома — предоставляется владельцам земельных участков, желающим построить на них жилые дома;
  • ипотека на вторичную недвижимость — отличается оптимальной процентной ставкой, простотой и минимальными сроками ее оформления.

Банки предлагают и другие виды ипотеки, однако перечисленные являются наиболее востребованными в нашей стране. Особенно актуальны в Сочи кредиты на приобретение квартир в новостройках. Несмотря на популярность программ ипотечного кредитования банки предпочитают сотрудничать только с застройщиками, которые имеют отличную репутацию. Чтобы не стать жертвой мошенников, не выплачивать долгие годы взносы за квадратные метры в долгострое, при выборе вариантов покупки квартиры в новом доме необходимо согласовывать собственные действия с экспертами «Винсент Недвижимость», прислушиваться к их советам.

Также для одного из самых популярных морских курортов, которым является город Сочи, актуально кредитование под залог собственного дома. Для его оформления необходимо представить документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, и помнить, что банк скрупулезно проверяет каждую деталь, специалисты тщательно изучают все характеристики земли.

Выбирая вид целевой ипотеки, необходимо уточнять все условия, обращать особое внимание на процентную ставку, которая для разных видов займов может отличаться в разы. Необходимо уточнить условия и возможность досрочного погашения задолженности.



Назад к содержанию

Кроме стандартных видов ипотеки существуют социальные, которые также можно назвать льготными. Они являются одним из видов государственной поддержки социально незащищенных категорий граждан. Ставки по таким кредитам существенно ниже, но социальная ипотека обычно предоставляется только для покупки жилья в пределах установленных государством норм. Для получения такого вида ипотеки заемщик должен иметь документы, подтверждающие, что он нуждается в улучшении жилищных условий. Также на получение некоторых видов социальной ипотеки могут претендовать:

  • молодые специалисты — получают дополнительные льготы на покупку жилья в рассрочку без первоначального взноса с невысокой процентной ставкой. При этом специалист возрастом до 30 лет выплачивает только пятую часть процентов, а после появления в семье ребенка получает дополнительную помощь в погашении кредита;
  • школьные учителя и преподаватели высших учебных заведений — имеют шансы приобрести квартиру в кредит на длительный срок под низкий процент в том регионе РФ, в котором они официально трудоустроены, и получить от государства помощь, размер которой составляет 30-40% стоимости недвижимости;
  • военнослужащие — могут реализовать гарантированное российским законодательством право на получение жилья, путем участия в программе НИС. Ежегодно на личный счет военнослужащего поступают денежные средства, после нескольких лет службы он может использовать деньги для выплаты первоначального взноса по ипотеке, а в дальнейшем для осуществления ежемесячных платежей.

При получении социальной ипотеки участники программы могут приобрести государственное жилье по сниженной цене или получить субсидию на часть стоимости квартиры. Также в некоторых случаях государство датирует процентную ставку по этому виду кредита. В каждом регионе существует собственный механизм предоставления социальной ипотеки, действуют региональные программы, которые отличаются условиями, необходимым пакетом документов для получения субсидии и процентными ставками.

Льготные кредиты предоставляются молодым семьям, в которых супруги младше 35 лет. Их размер зависит от цены за квадратный метр недвижимости в населенном пункте, количества детей в семье. Так, семьи без детей получают субсидию в размере 35% от стоимости квартиры, а если в семье есть дети — размер помощи вырастает до 40%. Полученные финансовые средства станут первым взносом по ипотеке. Подобная политика направлена на увеличение рождаемости.

Право на получение дополнительных средств для улучшения жилищных условий есть у сотрудников полиции, которые прослужили более десяти лет, сниженные кредитные ставки предлагаются многодетным семьям, работникам РЖД и бюджетной сферы.

Решая, какой вид кредита выбрать для приобретения новой квартиры в любом районе Сочи, собственного дома и другой недвижимости, необходимо выяснить, возможно, заемщик имеет право на льготное ипотечное кредитование.

Назад к содержанию

Квартиры в ипотеку в Сочи помогут приобрести специалисты компании «Винсент Недвижимость». Они предложат целесообразные с экономической точки зрения виды ипотечных кредитов на покупку новостроек или вторичного жилья в Сочи, с учетом пожеланий, планов на будущее и финансовых возможностей клиентов. Мы располагаем достоверной информацией о ситуации на рынке недвижимости, знаем, в какие банки можно обратиться за получением кредита, как собрать необходимые документы для оформления ипотеки, предложениям каких застройщиков отдать предпочтение. Если клиенты могут претендовать на получение социальной ипотеки, специалисты расскажут, как быть в такой ситуации, ответят на любые вопросы, связанные с покупкой квартир.

Мы всегда рады помочь клиентам, которые стремятся приобрести недвижимость путем оформления определенного вида кредита. Обращайтесь к сотрудникам компании «Винсент Недвижимость», оставляйте запросы на сайте или договоритесь о встрече в офисе компании. Специалисты помогут каждому клиенту решить даже самые сложные проблемы, связанные с покупкой квартиры или другой недвижимости.

Назад к содержанию

полный список банковских ипотечных кредитов — процентные ставки и рассчет переплаты

Помощь с налоговым вычетом

Семейная ипотека

5,29 %

Квартира или таунхаус

ежемес. платежот 4 835 ₽

до12 млн ₽

от 15%от 150 000 ₽

Есть возможность использовать материнский капитал

Выдача на счет

Стаж работы от 4 мес. на последнем месте

Возможности господдержки

Ипотека с господдержкой

от 5,5 %

Квартира

ежемес. платежот 4 902 ₽

до3 млн ₽

от 15%от 150 000 ₽

Выдача на счет

Стаж работы от 3 мес. на последнем месте

Дальневосточная ипотека

0,01 %

Квартира или таунхаус

Загородный дом или коттедж

ежемес. платежот 3 335 ₽

до6 млн ₽

от 15%от 150 000 ₽

Есть возможность использовать материнский капитал

Выдача на счет

Стаж работы от 3 мес. на последнем месте

Ипотека на новостройки

от 0,1 %

Квартира

Апартаменты

ежемес. платежот 3 358 ₽

от300 тыс. ₽

от 10%от 100 000 ₽

Есть возможность использовать материнский капитал

Выдача на счет

Стаж работы от 3 мес. на последнем месте

Дальневосточная ипотека

0,1 %

Квартира или таунхаус

Загородный дом или коттедж

ежемес. платежот 3 358 ₽

до6 млн ₽

от 15%от 150 000 ₽

Выдача на счет

Стаж работы от 1 мес. после испытательного срока

Дальневосточная ипотека ДОМ.РФ

0,6 %

Квартира

Загородный дом или коттедж

ежемес. платежот 3 486 ₽

до6 млн ₽

от 15%от 150 000 ₽

Есть возможность использовать материнский капитал

Выдача на счет

Стаж работы от 3 мес. на последнем месте

Дальневосточная ипотека

0,8 %

Квартира

ежемес. платежот 3 538 ₽

до6 млн ₽

от 15%от 150 000 ₽

Есть возможность использовать материнский капитал

Выдача на счет

Стаж работы от 4 мес. на последнем месте

Дальневосточная ипотека

от 0,9 %

Квартира

Загородный дом или коттедж

Другое

ежемес. платежот 3 564 ₽

до6 млн ₽

от 15%от 150 000 ₽

Выдача на счет

Стаж работы от 6 мес. на последнем месте

Дальневосточная ипотека

1 %

Квартира

ежемес. платежот 3 590 ₽

до6 млн ₽

от 15%от 150 000 ₽

Выдача на счет

Стаж работы от 3 мес. на последнем месте

Дальневосточная ипотека

1,9 %

Квартира или таунхаус

Загородный дом или коттедж

ежемес. платежот 3 833 ₽

до6 млн ₽

от 20%от 200 000 ₽

Есть возможность использовать материнский капитал

Выдача на счет

Стаж работы от 3 мес. на последнем месте

Виды ипотеки: от стандартной до пружинной

Большинство людей, которые готовятся к оформлению кредита на жилье, не знают, какие виды и формы ипотеки предоставляют сегодня банки. Заемщики зачастую выбирают не подходящий им продукт, переплачивая из собственного кармана, хотя на самом деле могли бы найти оптимальную форму для себя.

Сейчас во всем мире, как и в России, существует множество видов ипотеки. Они отличаются по целому ряду признаков. Рассмотрим наиболее распространенные.

Стандартная ипотека:

В этом случае заемщик получает в банке определенную сумму. Выбрав подходящую квартиру, он оформляет договор купли-продажи и оставляет жилье в залог финансовому учреждению. При этом срок стандартной ипотеки, как правило, около 10 лет, а в отдельных случаях доходит до 30. Заемщик погашает кредит перед банком каждый месяц равными платежами, в которые входит и основной долг, и проценты. Этот вид ипотеки называют самоамортизирующимся.

Ипотека с переменными выплатами:

Этот вид кредита нельзя назвать самоамортизирующимся. В отличие от стандартной ипотеки, он предусматривает тот факт, что долг в банке можно гасить с разной периодичностью. Среди таких кредитов стоит выделить ипотеку с шаровым платежом, который вносится, например, раз в три месяца, либо в самом конце. Ипотека с шаровым платежом разделяется на:

  • кредиты с выплатой процентов, коЭтот вид кредита нельзя назвать самоамортизирующимся. В отличие от стандартной ипотеки, он предусматривает тот факт, что долг в банке можно гасить с разной периодичностью. Среди таких кредитов стоит выделить ипотеку с шаровым платежом, который вносится, например, раз в три месяца, либо в самом конце. Ипотека с шаровым платежом разделяется на:
  • гда заемщик платит по основному долгу только в конце срока. Такая ссуда будет также в первую очередь интересна инвесторам;
  • кредиты с частичным гашением и шаровым платежом в конце срока.

Ипотека с участием:

Похожа на стандартную с одним лишь отличием: банк получает доход от недвижимости. Схема, как правило, простая. Существует два основных способа выгоды для финансового учреждения:от сдачи недвижимости в аренду;

  • от сдачи недвижимости в аренду;
  • от возрастания стоимости или от дохода от продажи недвижимости.

Кредиты с нарастающими платежами:

Такая ипотека будет выгодна тому, кто сдает свою недвижимость в аренду и рассчитывает на то, что платежи по ней будут повышаться. При этом первоначальный взнос, как правило, минимальный.

Виды ипотечного кредитования | Новости СК «Гарантия»

Покупаем в ипотеку!

Виды ипотечного кредитования

Если вы хотите купить квартиру, но не имеете для этого достаточно средств сегодня вы можете воспользоваться такой возможностью, как ипотечный кредит. Слово «ипотека» слышал сегодня каждый, но знаем ли мы на самом деле, что оно означает? 


Ипотека – это разновидность кредита, который выдается на покупку недвижимости. При этом купленная недвижимость автоматически становится залогом, который послужит гарантией возврата денежных средств со всеми процентами. В противном случае можно лишиться приобретенного жилья. 


В качестве предмета ипотеки может выступать не только квартира, но и жилой дом, земельный участок для его строительства и даже дача. Во время пользования ипотекой вы можете проживать в квартире, пользоваться ею по своему усмотрению, но только при условии своевременных выплат банку, выдавшему вам ипотечный кредит. 
Существует множество разновидностей ипотечного кредита, и условия ипотеки во многом зависят от того, каким именно ее вариантом вы воспользуетесь.

Какими бывают ипотечные программы?

Ипотечные программы можно классифицировать по разным признакам. Среди наиболее существенных можно назвать цель кредитования, объект недвижимости, источник финансирования, вид заемщика и процент по кредиту. Среди множества программ ипотечного кредитования, которые отличаются друг от друга лишь по одному или сразу нескольким признакам, можно назвать несколько наиболее популярных:


•  На вторичное жилье – одна из самых популярных программ с относительно низкими ставками. Условия получения лояльны, а одобрение не занимает много времени. Особенность – оформление договора страхования;
•  На строящуюся недвижимость – процент на такие программы обычно выше среднего, но низкая стоимость квартир в строящихся домах делает эти программы востребованными;
•  На строительство дома – предназначена для тех, у кого есть участок, но нет денег на строительство. Особенность – залогом становится не только дом, но и сам участок;
•  На покупку участка — чаще всего такой кредит выдают только при условии, что в качестве залога заемщик может предоставить другую недвижимость, имеющую достаточно высокую стоимость. Участок также становится залогом вместе со всеми постройками на нем;
•  На загородный дом – по такой программе можно приобрести не только загородный дом, но также таунхаус или коттедж. 

Существуют и другие программы ипотечного кредитования, которые пользуются не такой большой популярностью. По сути, получить ипотечный кредит можно на покупку практически любой недвижимости – разница будет лишь в условиях его предоставления. Проще всего получить ипотеку на вторичное жилье, но и другие варианты также достойны рассмотрения. 

Социальные программы для ипотеки 

Ипотечное кредитование предусматривает не только ряд стандартных, но и несколько специальных видов ипотеки. Такие программы называют льготными или социальными. Получить их может не каждый, а лишь определенные категории населения. Среди социальных программ ипотечного кредитования выделяют:


•  Для молодой семьи – если оба супруга моложе 35 лет, они могут получить помощь государства в оплате ипотеки. При наличии в семье детей субсидия становится больше;
•  Для учителей молодые преподаватели могут получить помощь в размере 30-40% от стоимости жилья, главное условие – покупать нужно в том городе, в котором работаешь;
•  Для военнослужащих – на счет каждого военнослужащего по контракту ежегодно поступают денежные средства. Накопленные средства используются для первоначального взноса, а новые поступления помогают гасить долг;
•  Для сотрудников Российской Железной Дороги – при внесении самим сотрудником РДЖ 10% от стоимости жилья государство помогает ему гасить 7,5% ежемесячно, остается оплачивать лишь 4,5%;
•  Для молодых специалистов – специалистам моложе 30 лет предоставляется возможность взять ипотеку без первоначального взноса. При помощи государства выплата составит всего 2%; 
•  Для сотрудников полиции – предоставляется при подтверждении неподобающих жилищных условий и сроке службы более 10 лет;
•  Для многодетных семей – при наличии трех и более детей также есть возможность воспользоваться льготными программами со ставкой от 6,5%;
•  Региональные – действуют в отдельных регионах. 

Обобщая, можно сказать, что ипотечных программ сегодня предлагается огромное множество, нужно лишь выбрать ту, условия которой будут для вас наиболее выгодными.

Для вашего удобства обращайтесь к нашему ипотечному брокеру. Он абсолютно бесплатно сориентирует вас во всех возникших вопросах по данной программе и окажет максимальную помощь в подборе и оформлении ипотеки на покупку квартиры в ЖК Гарантия.

Приоритетные проекты — Правительство России

Постановление от 26 июня 2017 года №746. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года признана утратившей силу. Поддержка программ развития ипотечного кредитования продолжится в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жильё».

Документ

  • Постановление от 26 июня 2017 года №746

Внесено Минстроем России.

Приоритетным проектом «Ипотека и арендное жильё» (паспорт приоритетного проекта утверждён по итогам заседания президиума Совета при Президенте России по стратегическому развитию и приоритетным проектам 19 октября 2016 года) предусмотрен комплекс мер по стимулированию спроса на ипотечное кредитование и арендное жильё, определены целевые показатели их реализации.

В целях исключения дублирования мероприятий Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года (утверждена распоряжением Правительства от 8 ноября 2014 года №2242-р, далее – Стратегия) с приоритетным проектом подписанным постановлением Стратегия признана утратившей силу.

В ряд нормативных правовых актов Правительства внесены изменения, которыми уточняется целевое назначение кредитов, предоставленных АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АО «АИЖК») Внешэкономбанком за счёт средств Фонда национального благосостояния.

Установлено, что такие кредиты могут использоваться на финансирование (рефинансирование) программ развития рынка аренды предназначенного для проживания граждан недвижимого имущества, в том числе с использованием механизма закрытых паевых инвестиционных фондов; ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг. Это позволит финансировать деятельность АО «АИЖК» в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жильё».

Российских долларов — ипотечные держатели чувствуют обвал рубля

МОСКВА — В марте Елена Балановская и ее муж взяли ипотеку в долларах, чтобы купить квартиру своей мечты.

В то время 41-летний парень не думал, что это большая авантюра. Процентная ставка была ниже, чем по ипотеке в рублях. Российская экономика была в хорошей форме. А у Балановской и ее мужа, у которых было двое детей и один в пути, у обоих была хорошая работа.

Они думали, что выплатить ссуду в 200 000 долларов не составит труда.

Девять месяцев спустя это альбатрос на их шее.

Поскольку рубль обвалился по отношению к доллару, ее ежемесячные выплаты в размере 2200 долларов почти удвоились — с 77000 до 142000 рублей. А если рубль не восстановится, Балановская опасается, что в будущем она не сможет производить выплаты.

А ее банк, Ресо Кредит, не проявил милосердия и будет рефинансировать ипотеку только в рублях по текущему обменному курсу с дальнейшим повышением процентной ставки на 21,5 процента.

«Если я заплачу по сегодняшнему курсу, даже если продам эту квартиру, я буду платить этому банку, пока не выйду на пенсию», — говорит Балановская.

Чтобы свести концы с концами, Балановская и ее семья, включая ее трехмесячного малыша, переехали в тесную однокомнатную квартиру на окраине Москвы. Вместо того, чтобы переехать в новый семейный дом, она сдала его в аренду.

Нет помощи в поле зрения

Балановская входит в число десятков тысяч россиян — по оценкам, от 25 000 до 150 000 — которые в настоящее время обременены ипотечными кредитами в долларах.

На своей ежегодной пресс-конференции 18 декабря президент Владимир Путин пообещал государственную поддержку ипотечному сектору, если поддержка рубля вынудит центральный банк удерживать процентную ставку на уровне 17,5 процента в течение длительного периода времени.

Но он не упомянул ситуацию с долларовой ипотекой. А поскольку власти центрального банка заявляют, что они не придут им на помощь, некоторые из них выходят на улицы в знак протеста.

12 декабря около 100 протестующих собрались перед зданием Банка России в Москве с плакатами с лозунгами типа «Ипотека в твердой валюте — это рабство на всю жизнь» и «Я не хочу жить на улице.«

Подобные митинги прошли в том же месте в последние недели.

Многие из них брали ипотечные кредиты в иностранной валюте в период с 2006 по 2008 гг., Когда российская экономика переживала бум, а рубль оставался стабильным. Как и Балановская, они говорят, что готовы платить, но хотят, чтобы их ипотека рефинансировалась в рублях по доступной ставке, чтобы это было возможно.

Некоторые законодатели во главе с Оксаной Дмитриевой из прокремлевской партии «Справедливая Россия» написали письмо в центральный банк с призывом реструктурировать ипотечные кредиты.Письмо подписали еще четыре депутата от «Справедливой России», сообщает газета «Известия».

Между тем, 17 декабря депутат от правящей партии «Единая Россия» направил в центральный банк отдельное обращение с просьбой найти какое-то решение проблемы, а также уточнить количество держателей долларовых ипотечных кредитов.

Аналогичным образом, 1 декабря Владимир Рожанковский, директор инвестиционной группы «Норд-Капитал», разместил петицию главе Банка России Эльвире Набиуллиной об изменении.ru о призыве к выдаче ипотечных кредитов в иностранной валюте в рублях. Он назвал ситуацию «катастрофической». Петиция собрала почти 4000 подписей.

Тем не менее, 13 декабря, после небольших митингов, центральный банк сообщил , что он не намерен их спасать.

Балановская тем временем задается вопросом, где она сможет сократить расходы, обеспечивая своих троих детей, чтобы она могла выплатить свою ипотеку. «Я не хожу в рестораны.Я не покупаю себе бриллианты. Я не езжу в дорогостоящие отпуска за границу, — говорит она. — Мне нужно накормить пять человек ».

Дешевые ссуды на коронавирус стимулируют ипотечный рынок России

Государственная схема дешевой ипотечной ссуды вернула российский рынок к быстрому росту всего через несколько недель после окончания общенациональной изоляции от коронавируса.

Ипотечное кредитование выросло в июне на 28% по сравнению с тем же месяцем прошлого года после того, как банки выдали в общей сложности 258 млрд рублей ($ 3.6 млрд) покупателям жилья в течение месяца, согласно данным Joint Credit Bureau, цитируемым новостным сайтом РБК.

Почти 40% от общего объема было предоставлено в виде поддерживаемых государством ссуд на строительство новых домов — одного из ключевых элементов экономической реакции Москвы на коронавирус — введенных в апреле. Схема предлагает ипотечные кредиты с максимальной ставкой 6,5% при покупке новых домов — до 12 миллионов рублей (175 000 долларов) в Москве и Санкт-Петербурге и вдвое меньше этого уровня в регионах.На момент его внедрения процентная ставка Центрального банка составляла 6%, но с тех пор была снижена до 4,25%.

Средняя ставка по ипотеке в России упала с более чем 10,5% до 7,4% за последние 12 месяцев, свидетельствуют данные Центрального банка.

По этой схеме было одобрено более 80 000 ипотечных кредитов, и российское правительство рассматривает возможность ее продления после истечения срока ее действия в октябре.

Эта политика стала благом для строительной отрасли, выходящей из кризиса, особенно в Москве, где жилищное строительство было заморожено в соответствии с жесткими карантинными мерами в апреле, по словам аналитика по недвижимости ВТБ Капитал Марии Колбиной.«Свободное падение продаж жилья в начале апреля — на 65% — было остановлено введением субсидируемой ипотеки», — заявила она в недавнем исследовании.

Российский рынок ипотеки и жилья отстает от многих других стран — пережиток распада Советского Союза и традиционно высоких процентных ставок. С падением ставок аналитики видят больше возможностей для роста. «В настоящее время общий ипотечный портфель составляет около 7% ВВП с потенциалом увеличения в 20% в долгосрочной перспективе», — оценил аналитик по недвижимости «Ренессанс Капитал» Артем Ямщиков.

«Конечно, мы думаем, что от поддержки правительства следует ожидать дополнительного импульса», — добавил он.

Revista ESPACIOS | Vol. 38 (№ 49), 2017

Vol. 38 (№ 49), 2017 год. Страница 34

Préstamos hipotecarios como herramienta de gestión financiera

Ксения ЕКИМОВА 1; Вероника НИКЕРИАСОВА 2; Олег ХВОСТЕНКО 3; Яна ИВАНОВА 4

Поступила: 30.09.2017 • Одобрена: 10.05.2017

1. Отдел финансового управления. Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова. [email protected]

2. Отдел финансового управления. Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова.

3. Финансово-кредитный отдел.Самарский государственный экономический университет.

4. Отдел финансового управления. Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова.

Revista ESPACIOS. ISSN 0798 1015

Том. 38 (№ 49) Год 2017

[индекс]

[Если вы обнаружите какие-либо ошибки на этом сайте, отправьте электронное письмо веб-мастеру]

© 2017. revistaESPACIOS.com • ® Права защищены

Содержимое

1.Введение

2. Методология

3. Результаты

4. Обсуждение

5. Выводы

Библиографические ссылки

РЕФЕРАТ:

В статье рассматривается текущее состояние ипотечного кредитования в Российской Федерации, а также возможности его реформирования. Мы использовали ряд взаимосвязанных методов исследования: абстрактно-логический, экономико-статистический, а также анализ нормативно-правовой базы РФ.В разделе «Результаты» представлены рекомендации по повышению доступности ипотечных кредитов для населения. Акцент делается на необходимости системы распределения рисков между участниками рынка.
Ключевые слова: ипотечный кредит, ипотечное кредитование, секьюритизация активов, ценные бумаги, разделение рисков.

РЕЗЮМЕ:

Este artículo considera el estado actual de los prestamos hipotecarios en la Federación de Rusia, así como las posibilidades de sureforma.Hemos utilizado una serie de métodos devestigación interrelacionados: abstracto-lógico, económico-estadístico, así como el análisis del marco legal RF. La sección de resultados ofrece recomendaciones para aumentar la disponibilidad pública de préstamos hipotecarios. Se hace hincapié en la necesidad de un sistema de reparto de riesgos entre los membersantes en el mercado.
Palabras claves: prestamos hipotecarios, préstamos hipotecarios, titulización de activos, valores, Participación en el riesgo.

1. Введение

Изучение мирового опыта ипотечного кредитования важно для России, поскольку развитие ипотечного кредитования находится на этапе перехода от бюджетной системы к коммерческой организации (Савинова и др., 2016; Кирпичников и др., 2016; Яровикова). , 2016).

В этой связи остановимся на особенностях механизма ипотечного кредитования в российской практике.В настоящее время в России типичны только три модели, известные в зарубежной практике: универсальная банковская модель (Dagher, Kazimov, 2015; Scharfstein, Sunderam, 2014), контрактная модель сбережений (Beyer et al., 2016; Vojtech et al., 2016) и модель секьюритизации ( Боле, 2014; Бассет и Дрисколл, 2015). Нет модели, основанной на специализированных банках. Модель контрактных сбережений развивается стихийно и без соответствующей правовой базы. Наиболее развиты универсальная банковская модель и модель, основанная на секьюритизации активов.

Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее — Агентство) является центральным звеном в системе рефинансирования ипотечных кредитов в России (Круцких, 2007; Киреева, 2010). Его деятельность основана на погашении ипотеки за счет средств, полученных после размещения ценных бумаг на российском фондовом рынке. Согласно концепции Агентства, механизм ипотечного кредитования можно разбить на несколько этапов (Андронович, 2016; Попцова, 2016; Федорова, 2016).

На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты физическим лицам на покупку жилья.Заемщик становится владельцем недвижимости, купленной в кредит, и ссужает ее банку-кредитору после подписания контракта.

На втором этапе Агентство предоставляет банкам-кредиторам возможность продавать квалифицированные ипотечные ссуды на непогашенный остаток по ипотеке. В этом случае права (требования) по ипотеке переходят к Агентству, а функции по обслуживанию ссуды остаются за банком. В отличие от американской модели, банки также подвержены кредитному риску: в случае банкротства заемщика ипотека возвращается основному кредитору с требованием замены.

На третьем этапе Агентство выпускает ценные бумаги с ипотечным покрытием (ИБЦ), обеспеченные выданными кредитами (ипотечные облигации).

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ (11 ноября 2003 г.) с дополнениями и изменениями (29 декабря 2004 г.; 27 июля 2006 г.) создал ряд предпосылок для появления МБС в России. финансовый рынок [15]. Российский рынок МБС начал формироваться только в 2006 году, когда Специализированная ипотечная организация ГПБ-Ипотека зарегистрировала каталожный лист со своими МБС в ФСФР и разместила его на национальном рынке [11].

Закон о МБС выделил два типа МБС. Облигации MBS — это облигации, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Как долевые ценные бумаги они подлежат регистрации в ФСФР. Поскольку облигации являются долговыми ценными бумагами, они предоставляют своему владельцу право получать только номинальную стоимость таких облигаций и фиксированный процент. Ипотечный пул закладывается эмитентом в пользу всех держателей облигаций. Этот тип МБС можно разделить на подвиды — ипотечные облигации, выпущенные банками, и ипотечные облигации, выпущенные специализированными ипотечными учреждениями.

Ипотечный сертификат участия (MPC) — это второй тип MBS. MPC — это зарегистрированная ценная бумага, удостоверяющая долю ее держателя в праве собственности на ипотечный пул, а также право требовать от эмитента надлежащего доверительного управления ипотечным пулом, права на средства, полученные в качестве дебиторской задолженности по ипотечному пулу, и иные права, предусмотренные Федеральным законом «О МБС».

Таким образом, в данной статье рассматривается текущее состояние ипотечного кредитования и приводится список путей его развития.

Теоретическая и методологическая основа исследования включает в себя теорию регулирования устойчивого развития банковского сектора в условиях кризиса, а также работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области экономики и финансового права.

Использованы следующие методы исследования: абстрактно-логический, экономико-статистический, общенаучный методы анализа, а также метод мониторинга российского законодательства в сфере ипотечного кредитования.

Структура

МПК построена на российской концепции доверительного управления, которая, в отличие от концепции доверительного управления (траста), не влечет за собой передачу права собственности на имущество в доверительное управление. Владелец MPC также приобретает долю в общей собственности ипотечного пула и автоматически заключает договор доверительного управления с эмитентом, действующим в качестве доверительного управляющего ипотекой. Управляющий управляет только ипотечным пулом.Право собственности на ипотечный пул принадлежит держателям MPC совместно. ЦБК являются именными ценными бумагами и могут быть выпущены только в бездокументарной форме.

Этот механизм имеет две особенности: а) законодательством предусмотрено только «экономическое» условие превышения размера единого «ипотечного пула» над общим количеством ипотечных списков, б) право основного держателя (необеспеченного) на ипотечный пул. оговаривается в контексте банкротства банка.

Закон о MBS описывает этот тип облигаций крайне неподходящим образом: нарушен фундаментальный принцип единого ипотечного пула (в случае специализированных банков) (Федеральный закон «О ценных бумагах с ипотечным покрытием», 2003 г.).Российское законодательство предложило модель разделения ипотечных активов банка-эмитента на несколько строго очерченных ипотечных пулов с одной или несколькими юридически связанными облигациями МБС в каждом. Их можно связать, передав ипотечный пул в залог держателям облигаций. Такой механизм чужд банковскому бизнесу, так как лишает банки-эмитенты гибкости в управлении активами и приводит к необоснованной фрагментации банковской ведомости (по активам и пассивам). Эти ошибки являются основной причиной того, что подзаконные акты Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) проходят долгую подготовку, поскольку неудачное регулирование границ MBS затрудняет их выпуск банками впервые, а также согласовать все экономические условия.В результате отдельные положения подготовленных документов вызывают закономерные вопросы. В частности, похоже, что мы нарушаем закон, позволяя банкам-эмитентам не включать часть дебиторской задолженности по ипотеке в ипотечный пул. Кроме того, российское банковское законодательство неадекватно отразило появление специализированных ипотечных банков, которые являются потенциальными эмитентами MBS (Андронович, 2016). Очевидно, что Закон о МБС во избежание путаницы следует разделить на части: а) раздел, посвященный МБС, выпущенным кредитными организациями; б) раздел, регулирующий деятельность ипотечных организаций (с подразделом правил по МБС, принадлежащих федеральному агентству).

Для регулирования российского рынка MBS необходимо наличие:

  • Внесены изменения в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» о ликвидации пула ипотечных кредитов, введении программы выдачи, уточнении особенностей управления ипотечным пулом в случае несостоятельности эмитента, а также об аннулировании минимального размера ипотечного кредита. нормативы достаточности капитала, а также нормативы, обеспечивающие максимальное соотношение обязательств кредитной организации перед кредиторами.В соответствии с положениями h27 и h29, последние имеют преимущественное право на удовлетворение собственных требований в отличие от держателей облигаций и фондов;
    • Внесены
  • изменения в Инструкции Банка России «Об обязательных стандартах банковской деятельности» № 110-I (16 января 2004 г.) и «Об обязательных стандартах кредитных организаций, выпускающих облигации с ипотечным покрытием» № 112-I (март 31, 2004), чтобы упростить процесс выдачи MBS;
  • увеличение допустимого отношения кредита к стоимости (до 80%) в Законе о MBS;
  • улучшена система обращения MBS: увеличен объем выпусков, расширена база инвесторов, стимулированы операции репо и ипотечного кредитования с использованием данных инструментов.

Секьюритизация ипотеки через Агентство как оператора вторичного рынка не может удовлетворить потребности коммерческих банков в рефинансировании. Корпоративные облигации, обеспеченные государственными гарантиями, являются основным инструментом, используемым Агентством вместо процесса выпуска предусмотренных законом MBS через ипотечное учреждение. С 1 апреля 2010 г. Агентство начало предлагать банкам новые финансовые продукты в виде обеспеченных кредитов (со сроком кредита, равного максимальному сроку ипотечного пула) и кредитования под залог ипотеки, гарантий, «плохих» кредитов. приобретены по индивидуальным договорам с Агентством, выкупа залога и др.(Киреева, 2010). Это сделано с целью развития возможностей первичных кредиторов на рынке ипотечного кредитования

Российские банки предпочитают использовать трансграничную секьюритизацию (когда специализированное юридическое лицо создается за пределами Российской Федерации) из-за отсутствия нормативных актов, позволяющих им проводить эффективную локальную секьюритизацию, а также из-за отсутствия инвесторов среди российских корпораций.

Секьюритизация через юридическое лицо специального назначения широко используется во всем мире для рефинансирования различных активов.Этот метод позволяет инициатору сделки выйти на развитые иностранные рынки капитала, которые имеют относительно низкие процентные ставки, развитую инфраструктуру и законодательство. Однако ипотечный кризис, разразившийся в США в 2007 году и переросший в мировой финансовый кризис, привел к резкому снижению спроса на секьюритизированные MBS и показал, насколько «узким» и нестабильным является российский рынок, ориентированный исключительно на иностранных инвесторов. лицо неблагоприятной деловой среды. Поэтому возникла необходимость в разработке мер по стимулированию внутреннего рынка, в том числе с привлечением региональных кредитных организаций.Хотя проведение независимой секьюритизации затруднительно даже для крупных российских банков, недавние активы были переданы юридическому лицу специального назначения в соответствии с российским законодательством. Малые и средние банки могут использовать модель секьюритизации, привлекая крупного банка-организатора (кондуита).

Процесс секьюритизации активов через систему коллективного инвестирования основан на использовании закрытых паевых инвестиционных фондов с ипотечным покрытием (далее — паевые инвестиционные фонды).Механизм передачи права требования первичных выплат по ипотеке, а также механизм обеспечения позволяют привлекать финансовые ресурсы институциональных инвесторов для рефинансирования ипотечных кредитов. Он может включать паевые инвестиционные фонды, государственные и негосударственные пенсионные фонды и т. Д. Процесс секьюритизации через систему коллективных инвестиций основан на праве взыскания долга как процесс преобразования кредита в MPC или инвестиционные паи. Последние могут быть размещены на вторичном рынке для рефинансирования ипотечных кредитов.Этот метод секьюритизации можно описать следующим образом: ипотечные кредиты, принадлежащие банку или агентству, продаются управляющей компании паевого инвестиционного фонда, имущество которого затем переходит в собственность инвесторов, приобретающих паи. Паевой инвестиционный фонд — это российский аналог траста. Закрытый паевой инвестиционный фонд структурно напоминает модель МПК. На MPC всегда распространяется право взыскания долга. Закрытый паевой инвестиционный фонд может быть сформирован не за счет денег, а из тех же активов, что и MPC.Поскольку им разрешено покупать различные ценные бумаги, в том числе MBS, фактически можно создавать паевые инвестиционные фонды, активы которых являются ипотечными пулами. Банки считают этот способ секьюритизации привлекательным, поскольку они могут выбирать тип ссуд, которые будут включены в пул.

При классической модели секьюритизации основными целями банка являются высвобождение ресурсов ипотечного кредита путем продажи однородного ипотечного пула юридическому лицу специального назначения и развитие ипотечного кредитования [14].Банк получает дисконтированную сумму будущих платежей полностью и немедленно, но не по мере получения траншей выплаты процентов и погашения основной суммы долга. Таким образом, меняется структура и качество активов, появляются свободные средства. Достижение этой цели способствует повышению ликвидности баланса, улучшению финансового результата, дальнейшему развитию активной деятельности банка, соблюдению нормативов достаточности капитала и снижению уровня рисков.

Эффективность данной модели выражается в росте показателей ликвидности после секьюритизации.Он также определяется уровнем затрат на секьюритизацию, снижением риска кредитных портфелей и выполнением требований Банка России по коэффициенту достаточности капитала.

Следует отметить, что эффективность секьюритизации во многом определяется последующим распределением привлеченных ресурсов: взысканием банковского долга и предоставлением новых ипотечных кредитов. Последний вариант более эффективен. Предлагаем проанализировать распределение привлеченных ресурсов после секьюритизации для оценки эффективности секьюритизации с ипотечным покрытием.Его результаты можно использовать как дополнительный показатель эффективности классической секьюритизации.

В модели синтетической секьюритизации списание активов с баланса не производится, хотя секьюритизированные ипотечные кредиты должны быть сегрегированы. В модели синтетической секьюритизации банки выпускают производные ценные бумаги, чтобы воспроизвести эффект (финансовый результат — прибыль или убыток) от продажи пула активов без его продажи. Основное различие между вышеуказанными вариантами секьюритизации заключается в том, была ли сделка продажи завершена.

Если классическая модель секьюритизации используется в первую очередь для получения более дешевого финансирования, то синтетическая модель секьюритизации в основном используется для управления рисками и улучшения финансовых результатов.

Основными критериями оценки эффективности синтетической секьюритизации могут быть степень минимизации рисков, улучшение показателей ликвидности, соблюдение требований Банка России по стандартам ликвидности, улучшение финансовых показателей банка, снижение затрат, улучшение баланса безопасности и условия секьюритизации активов, увеличение доли долгосрочных ресурсов, рост долга и доля ресурсов, которые остаются нераспределенными после секьюритизации.

Экономическое содержание показателей определяет эффективность синтетического механизма секьюритизации.

Банки могут выбрать предпочтительную модель секьюритизации (классическую или синтетическую) в зависимости от собственных ресурсов и целей.

Что касается других участников, то вышеупомянутые критерии определяются их функциями и целями. В частности, критерии эффективности для юридического лица специального назначения могут включать уровень рисков, связанных с качеством приобретаемого ипотечного пула и возможностью размещения облигаций.С точки зрения инвесторов, критерии эффективности секьюритизации ипотечных кредитов включают доходность и ликвидность облигации.

Исходя из высоких рисков в механизме секьюритизации, используемого при разработке системы рефинансирования ипотечных кредитов, важности развития ипотечного кредитования в России, широкого круга семей с низкими доходами, слабых рынков кредитования / фондовых рынков и сопутствующей инфраструктуры, мы советуем улучшить финансовый механизм ипотечного кредитования по направлениям:

  • На первичном рынке:
  • стимулирование спроса на ипотечные кредиты и предложения жилья;
  • , регулирующий общий уровень рисков;
  • повышение доступности ипотечных кредитов для населения;
  • Совершенствование налогового законодательства.
  • В стимулировании спроса на ипотечные кредиты:
  • поддержание процентной ставки на уровне, приемлемом для надежных заемщиков, путем дифференцирования кредитной маржи в зависимости от кредитной истории и платежеспособности заемщика;
  • стимулирование создания специальных программ жилищного кредитования для отдельных категорий заемщиков: военнослужащих, браков, получателей материнского (семейного) капитала;
  • вносит поправки в законодательство, которые позволят заемщикам использовать материнский капитал для погашения ссуды, если их доход уменьшился, включая поправки в отношении обязательств заемщиков, возникающих после реструктуризации ипотечных ссуд.

В целях стимулирования процесса подачи предложений жилья владельцам проектов должны быть предоставлены кредитные ресурсы по сниженным процентным ставкам на строительство недвижимости эконом-класса в количестве, соответствующем потребностям и запросам граждан со средним достатком. . Кроме того, должна быть снижена волатильность цен на жилую недвижимость.

Ипотечный продукт должен определяться типом поселения (большие города, поселки, малые городские и сельские поселения), уровнем развития рынка жилой недвижимости (жилищная ипотека, строительная ипотека) и историческими особенностями регионального развития (многоквартирные жилые дома). дома, одноквартирные дома и другие виды малоэтажного жилья).Необходим дифференцированный территориальный подход к развитию ипотечного рынка через классификацию муниципальных образований.

Необходимо установить надежные стандарты ипотечного кредитования, чтобы регулировать общий уровень рисков в системе ипотечного кредитования. Государство должно поддерживать дифференциацию этих стандартов в зависимости от качества ипотеки, чтобы поддерживать приемлемый уровень риска кредитных портфелей в банковской системе.

Требуется система распределения рисков между различными участниками ипотечного рынка (заемщиками, кредиторами, страховщиками, организациями рефинансирования, вторичным ипотечным рынком, инвесторами и государством).

Доступность ипотечных кредитов для населения может быть увеличена на:

  • участие в накопительной ипотечной системе через целевые сберегательные счета в банках и некоммерческих фондах, приобретение депозитного сертификата и специального счета с повышенным лимитом страховой защиты на случай банкротства банка.Последняя привязана к стоимости квадратного метра недвижимости с учетом начисления процентов по депозиту и сбережений, переведенных на первоначальный взнос;
  • дифференциация условий кредитования путем оценки платежеспособности вкладчика в процессе накопления суммы на счете. Уровень дохода должен в три раза превышать ежемесячный платеж по жилищной ипотеке;
  • оценка вероятности возврата ипотеки, определение ее максимальной суммы в период до 30 лет; установление процентной ставки на уровне ставки рефинансирования Банка России с коэффициентом 2.5 процентов или на уровне плавающей ставки; установление аннуитетного порядка погашения ипотеки, исходя из суммы средств, внесенных на счет, с возможностью применения гибких планов управления долгом;
  • ипотечное страхование. Стандартный первоначальный взнос составляет не менее 30%. По застрахованным кредитам его размер составляет 10%.

Андронович С.А. (2016). Ипотечное кредитование в России. Последние исследования современной науки: опыт, традиции и инновации , (12-1), 6-8.

Бассетт, В. Ф., Дрисколл, Дж. К. (2015). Посткризисное ипотечное жилищное кредитование местными банками.

Бейер, К. М., Чжоу, Ю., Мэтьюз, К., Беманиан, А., Лауд, П. В., Наттингер, А. Б. (2016). Новые пространственно-непрерывные индексы красной черты и расовой предвзятости в ипотечном кредитовании: связь с выживаемостью после диагностики рака груди и значение для исследований неравенства в отношении здоровья. Здоровье и место , 40 , 34-43.

Боле, Д.(2014). Постсоциалистическое жилье встречается с транснациональными финансами: иностранные банки, ипотечное кредитование и приватизация социального обеспечения в Венгрии и Эстонии. Обзор международной политической экономии , 21 (4), 913-948.

Дагер Дж., Казимов К. (2015). Структура пассивов банков и ипотечное кредитование в период финансового кризиса. Журнал финансовой экономики , 116 (3), 565-582.

Федорова, М.А. (2016).Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Перспективы российской экономики в будущем , 210-217.

Киреева А.В. (2010). Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и условия его работы на территории Белгородской области. Белгородский экономический журнал , (1), 54-61.

Кирпичников В. П., Давыдов А. М., Николаева А. В. (2016). Модель системной динамики рынка ипотечного кредитования в России. Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова , 1.

Круцких, Д.В. (2007). Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Вопросы экономики , (2), 127-127.

Попцова, В.А. (2016). Ипотечное кредитование в России. Политика, экономика и инновации , (2).

Савинова В. А., Солодилова М. Н., Згегалова Е. В., Тершукова М. Б., Руткаускас Т. К. (2016). Механизм развития финансовых ресурсов ипотечного жилищного кредитования в России. Международный журнал экологического и научного образования , 11 (15).

Шарфштейн Д., Сундерам А. (2014). Рыночная сила в ипотечном кредитовании и трансмиссия денежно-кредитной политики . Извлечено из http: // чел. hbs. edu / asunderam / Ипотека

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 г. Выдержка из http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_44997/

Войтех, К.М., Кей, Б.С., Дрисколл, Дж. К. (2016). Реальные последствия стандартов банковского ипотечного кредитования.

Яровикова Р.П. (2016). Ипотечное кредитование в России. Актуальные проблемы экономики в современной России, (3), 348-350.

Почему русские думают, что у американцев нет домов

Джефф Харрисон, Университетские коммуникации

18 мая 2011 г.

Когда в 1991 году Советский Союз распался, одной из структурных проблем, с которыми пришлось столкнуться новому правительству и рыночной экономике, было жилье.Большинство россиян жили в государственных квартирах, построенных в конце 1950-х годов. Тогда возник вопрос, кому принадлежало все это советское жилье?

В своей новой книге «Жилье новой России», которая должна быть опубликована издательством Cornell University Press, Джейн Зависка сказала, что новое российское правительство решило эту проблему, объявив, что этот огромный жилищный фонд с 1992 года находился в частной собственности.

«Где бы вы ни были, это то, что вы получили», — сказал Зависка, доцент социологии в Университете Аризоны.

Это был очень популярный ход, потому что он мгновенно приносил богатство. Но это также создало проблемы, сказала она. Если вы делили квартиру с шестью другими людьми, вам принадлежала одна седьмая ее часть. А если вам нужно более красивое место с большим количеством комнат, лучшим видом или быть ближе к работе и покупкам, если у вас нет наличных денег, вам понадобится ипотека.

Новое правительство пыталось создать рынок жилья, копируя американскую жилищную систему, в основном используя Федеральную национальную ипотечную ассоциацию или Fannie Mae в качестве шаблона, чтобы побудить россиян брать ипотечные ссуды.

«Все это было разработано USAID, одной из крупнейших программ иностранной помощи за всю историю», — сказал Зависка. «Это была американская модель рынка жилья: домовладение и секьюритизированная ипотека».

Предполагается, что все это приватизированное жилье и богатство будут стимулировать естественное развитие рынка жилья. Те, кто чувствовал, что у них больше жилья, чем им нужно, будут стремиться торговать ниже и использовать оставшиеся деньги для других целей. Возникнет частный сектор, который будет производить жилье для тех, кто остался в стороне.

«На самом деле этого не произошло», — сказал Зависка.

Объем жилищного строительства снизился на 70 процентов с 1992 по 2002 год, в первое десятилетие после советской эпохи. Строительная отрасль в России развивалась, чтобы обслуживать богатых и обеспеченных клиентов из среднего класса, которые могли платить наличными, но не испытывают доверия со стороны как подрядчиков, так и потребителей. Никто не хочет платить вперед и ждать или иметь дело с кредитом.

Большинству россиян также приходится иметь дело с тем фактом, что они не могут позволить себе ипотеку, поскольку цены на жилье очень высоки по сравнению с доходами, а процентные ставки составляют около 12 процентов.И большинство из них говорят, что не хотели бы получать ипотеку, даже если бы могли претендовать на нее.

В отличие от американцев, которые на протяжении десятилетий охотно брали 30-летнюю ипотеку на покупку жилья, русские в значительной степени отвергли эту идею. Даже когда молодым семьям был предложен кредит в размере 10 000 долларов США, примерно годовая заработная плата и эквивалент 60 000 долларов США в качестве первоначального взноса за дом, Зависка сказал, что это было мало интереса.

«Немногие россияне готовы брать ипотечные кредиты, потому что риск потери права выкупа неприемлем и потому, что они считают выплату процентов, которые они называют переплатой, несправедливыми.Как сказал один россиянин: «Заключить ипотечный кредит — значит стать рабом на 30 лет, а банк — вашим хозяином».

Но это не помешало россиянам залезть в долги. Возможно, они не любят ипотеку, но они любят кредитные карты, небольшие потребительские ссуды и кредит в магазине.

«В моих интервью там люди часто сравнивали долг по кредитной карте с ипотекой, в отличие от США, где ипотека считается добродетельной и ответственной.

«В России все наоборот.Это может быть наследство советского права на жилье, где жилье рассматривается как право на них. Даже если бы советское правительство владело этим жильем, люди считали его своим и имели право передать его своим детям или обменяться с кем-то, кто хотел торговать с вами.

«Это был своего рода квазирынок. Просто он не финансировался».

Она сказала, что россиянам странно, что американцы называют себя «домовладельцами» с того дня, как они закрываются по ипотечной ссуде.Для россиян право собственности начинается только после выплаты всех долгов.

Зависка заявила, что планирует провести дополнительное исследование ипотечных кредитов в США, чтобы узнать, как американцы приравнивают задолженность к владению и как «домовладение» стало для американцев метафорой ипотеки.