пошаговая инструкция для новостроек и вторичного жилья
Когда, наконец, накапливается сумма на покупку квартиры (или на первый взнос по ипотеке), будущий собственник неожиданно сталкивается с проблемой, о существовании которой он ранее даже не задумывался.
В условиях ограниченного бюджета крайне желательно приобрести жилье, не привлекая посредников, что на деле оказывается непростой задачей. В настоящей статье представлена пошаговая инструкция как купить квартиру без риэлтора, которая позволит достаточно быстро и выгодно приобрести жилье, как в новостройке, так и на вторичном рынке.
Вопросы безопасности: крупные суммы привлекают мошенников
Покупка жилья без риелтора оказывается намного более рискованной операцией, чем продажа недвижимости. Покупатель деньги, а значит, является очень привлекательной фигурой для мошенников, которые имеют в своем арсенале немало способов оставить неосторожного покупателя без квартиры и без денег. Кроме того, несовершенство законодательства не позволяет в ряде случаев потерпевшему отстоять свои права даже в судебном порядке, несмотря на очевидность факта мошенничества.
Немало вопросов связано с проверкой юридической чистоты каждого документа, эта мера позволяет убедиться в том, что недвижимость продается на абсолютно законных основаниях. Если проигнорировать такую проверку или провести ее недостаточно тщательно, можно столкнуться с тем, что следствием продажи стало ущемление прав несовершеннолетних (имеющих права на собственность или пользование), или оказаться перед невозможностью выписать кого-то из прежних жильцов.
В целях защиты от злоумышленников, владеющих современными технологиями и активно их использующих, специалисты рекомендуют приобрести новую сим-карту, предназначенную только для звонков, касающихся приобретения недвижимости.
Знающие люди, в свою очередь, рекомендуют о наличии денег на руках лучше лишний раз не распространяться, в общении со знакомыми придерживаясь версии о встречной покупке, банковской ячейке или о предварительно одобренном кредите.
Кстати, одной из распространенных махинаций является продажа квартиры от имени человека, которого уже нет в живых. Не менее распространена продажа недвижимости по поддельным документам (доверенность), от имени владельца.
Стоит понимать, что сделка во многих случаях может оказаться незаконной с самого начала. Во избежание любой неприятной ситуации, стоит изначально продумать все аспекты проверки юридической чистоты квартиры. Если нет достаточного опыта или знаний, стоит привлечь на помощь специалистов – услуги профессионального юриста стоят денег, однако в этом случае речь идет о намного меньших суммах, чем деньги, предназначенные для покупки жилья.
Если говорить о прочих недостатках самостоятельного поиска квартиры, кроме риска чего-то недоглядеть в документах, очень велика вероятность того, что этот процесс затянется, и на поиск, осмотр, подготовку, оформление документов потребуется намного больше времени, чем ожидалось. Занятым людям, которым приходится отвлекаться на это от важных дел, бывает намного выгоднее воспользоваться услугой профессионала.
Определение потребностей, возможностей и поиск вариантов
Тем не менее, купить квартиру без риелтора и прочих посредников вполне реально. Для этого, как отмечалось, достаточно привлечь грамотного юриста, который проверит все документы, и более внимательно относиться к личной безопасности. Итак, формируем требования и ищем варианты…
Прежде всего, необходимо определиться с собственными требованиями к приобретаемому жилью и узнать среднюю цену, за которую можно купить недвижимость. Важно сразу сделать выбор — это будет жилье в новостройке или квартира на вторичном рынке. В первом случае нужно найти надежного застройщика и конкретный проект в котором будет приобретаться квартира, после чего подписать договор с девелопером.
Вопрос наличия достаточных средств, конечно, очень важен. Если очевидно, что денег не хватает для покупки жилья в полной мере соответствующего потребностям, можно еще подкопить, взять кредит или поискать продавца, которому необходимо продать жилье настолько быстро, что он готов сбросить цену. Последний вариант (если речь идет о вторичном рынке), является наиболее рискованным и требует тщательной проверки документов.
Кроме того, это могут быть не предложения от реальных собственников, а уловки посредников, когда снижение цены используется только как приманка для будущих клиентов. Значительно сниженная цена относительно рынка также может оказаться приманкой мошенника. Таким образом, лучше не рисковать, делая ставку на поиск жилья по низкой цене.
Ищем варианты: хороши все каналы
Разобравшись с требованиями и финансами, стоит приступить к поиску наиболее подходящего варианта. Профессионалы рекомендуют не ограничиваться только сайтами с досками объявлений, но купить последние газеты, поскольку многие собственники по-прежнему используют этот способ продажи жилья. Среди агентств недвижимости немало тех, которые держат в открытом доступе собственные базы. При желании и возможности можно воспользоваться также платной базой. Не помещает также подать собственное объявление или по старинке расклеить много листочков в людных местах на специальных досках – это дополнительно расширит охват продавцов.
Есть и другие, менее традиционные, но зачастую весьма эффективные способы поиска квартиры для покупки:
- извещение родственников, друзей, коллег и просто знакомых;
- размещение информации о вашем намерении в социальных сетях;
- общение с консьержками домов, где может найтись подходящая квартира, а также с бабушками у подъездов, которым, как мы знаем, известно многое.
Нередко на объявление о покупке откликаются представители агентств недвижимости или посредники-одиночки. Их достаточно просто сразу проинформировать, что вы ищете собственника и не готовы платить процент.
Осмотр квартиры: когда дотошность избавляет от расходов
Когда попадается интересный вариант, приходит время осмотра жилья. Здесь важно не теряться и оставить за дверью природную скромность
- личность продавца;
- его право собственности на квартиру;
- количество людей, зарегистрированных на жилплощади;
- законность выполненной перепланировки и так далее.
Многие владельцы жилья знают, как представить его в максимально выгодном свете и скрыть значимые недостатки, например, играя освещением или закрыв картинами дыры в стенах. Поэтому лучше осматривать квартиру днем и с открытыми шторами, чтобы были видны явные изъяны. Важно обратить внимание на работоспособность всех коммуникаций, выяснить степень их износа, оценить состояние радиаторов отопления, окон и балконов. Не помешает также познакомиться с будущими соседями или, по крайней мере, получить о них всю интересующую информацию.
Если жилье полностью устраивает, стоит прогуляться по микрорайону, чтобы убедиться в удобном расположении важных объектов инфраструктуры. При покупке квартиры в доме, который построен совсем недавно, можно рассмотреть перспективный план развития территории. Это поможет сделать осознанный выбор и избежать разочарований в будущем.
Риски и вопросы владельцу
Вопросы могут быть любыми, но есть те, ради которых стоит еще раз вернуться к продавцу, чтобы непременно их задать, желательно конспектируя ответы:
- Кто собственник, и состоит ли он в браке?
- Когда была куплена квартира, или каким образом получена в собственность?
- Есть ли среди собственников нетрудоспособные и несовершеннолетние?
- Есть ли какие-то обременения?
- Владелец будет участвовать в сделке лично или воспользуется услугами доверенного лица?
- Были ли какие-то судебные разбирательства, связанные с этой недвижимостью?
Если оказалось, что квартира куплена совсем недавно и снова выставлена на продажу, стоит насторожиться и выяснить все обстоятельства до конца. Быстрая перепродажа может говорить о том, что вскрылись какие-то проблемы, которые были неизвестны текущему собственнику до момента покупки, и теперь он хочет переложить эти проблемы на вас.
Когда жилье продается по доверенности, необходимо дополнительно убедиться в подлинности документа и непременно связаться с собственником, если не он сам представляет квартиру на осмотре.
Стоит быть осторожнее с жильем, недавно полученным в наследство, поскольку сохраняются риски появления новых претендентов на собственность.
Задаток перед сделкой: время повторно обдумать решение
Внесение аванса – это не только гарантия для продавца, но и залог взаимной дисциплинированности сторон сделки. Если предварительная договоренность по какой-либо причине будет отменена, эта сумма послужит компенсацией. Передумав приобретать квартиру, несостоявшийся покупатель должен быть готов (согласно действующему законодательству) к тому, что задаток останется у продавца. В случае если собственник жилья решит в итоге продать его третьим лицам или оставить себе, он обязан вернуть аванс в удвоенном размере.
Таков общепринятый порядок, однако, стоит знать, что сделка с авансом имеет свою специфику. Согласно Гражданскому кодексу РФ, соглашение об авансе (это не синоним задатка) не влечет за собой выше указанных обязательств. Более того, оно не действует, если подписано до того, как заключен договор купли-продажи. Важно знать, что полным завершением сделки является ее государственная регистрация. Выплаты аванса не запрещены, но юридическая сила подобных соглашений весьма сомнительна.
Правильным вариантом будет сразу заключить предварительный договор купли-продажи, который послужит определенной защитой в случае, если продавец найдет более подходящего претендента на свое жилье. В таком официальном договоре необходимо прописать все нюансы, назвать реальные суммы и зафиксировать дату выселения и снятия с регистрации прежних жильцов.
Подготовка к сделке: важные нюансы
Перед подписанием договора необходимо предельно внимательно ознакомиться с документами на квартиру и сверить все данные о совладельцах с реальными паспортами собственников. Стоит знать, что каждый из них должен дать согласие на продажу квартиры. Если доля в квартире принадлежит ребенку или лицу недееспособному (с ограниченной дееспособностью), органы опеки должны дать письменное согласие на продажу жилья.
Необходимо убедиться, что сам собственник является дееспособным, в противном случае через суд сделка может быть признана недействительной на основании того, что при подписании договора собственник не отдавал себе отчет в своих действиях. Суд отменит сделку, и квартира вернется прежнему владельцу. А вот деньги вернуть будет сложно, недееспособный просто может заявить, что он их «потерял», и предъявлять к нему какие-либо претензии будет совершенно бессмысленным занятием. В этом случае покупатель останется без квартиры и без денег.
Подтверждением дееспособности могут служить свежие справки из городского психоневрологического диспансера. Не будет лишней и справка из нарко-алко-дипансера, так как наличие склонности к употреблению веществ, изменяющих сознание, суд также будет принимать во внимание, и если продавцу удастся доказать, что он в момент подписания сделки находился под воздействием каких-то веществ – это будет весомый аргумент в его пользу.
- свидетельство о госрегистрации права собственности;
- паспорта всех, кто значатся в документах как собственники жилья;
- документацию, где указано, на каком основании было получено право на жилье;
- при необходимости – разрешение органов опеки.
Если нет хотя бы одного из этих основных документов, о заключении сделки не может быть и речи. Кроме того, очень желательно увидеть техпаспорт на квартиру и выписку обо всех, кто зарегистрирован на отчуждаемой жилплощади. Стоит потребовать также кадастровый паспорт. Все документы должны быть только подлинными – если предлагается копия, надо тут же просить оригинал.
Важно также обратить внимание на то, что если продавец квартиры состоит в браке, чтобы сделка была легитимной, понадобится письменное согласие супруга на продажу квартиры, либо судебное решение, где зафиксировано разделение имущества.
Выписка из ЕГРП позволит убедиться в том, что покупаемое жилье не находится под обременением. Если вы хотите приобрести квартиру без коммунальных долгов, запросите документальное подтверждение их отсутствия.
Договор лучше удостоверить в нотариальном порядке, перед подписанием очень внимательно перечитайте документ, проверьте все данные и реквизиты. Настоятельно рекомендуется указывать реальную сумму продажи, так как в случае неприятностей и судебных разбирательств вы сможете претендовать только на возврат официально оговоренной суммы. Важно помнить, что квартира будет стопроцентно вашей только после государственной регистрации и получения на руки документа о собственности.
Передача денег и оформление сделки
В последнее время для передачи денег все чаще арендуются банковские ячейки, и это действительно эффективная мера безопасности. С банком можно договориться о том, что бывшие владельцы квартиры получают доступ к ячейке с деньгами лишь после того, как завершилась государственная регистрация, и право собственности перешло к новому владельцу.
Заключение
Итак, мы описали все основные моменты, на которых стоит заострить внимание. Важно сохранять бдительность и помнить о существовании мошенников и просто недобросовестных продавцов. Проверяйте все, что можно проверить, используйте все доступные ресурсы (юрист, рекламные площадки, пр.) и в этом случае достаточно скоро вы найдете и выгодно приобретете недвижимую собственность желаемого формата и качества.
Эту пошаговую инструкцию лучше распечатать или создать на ее основе собственную «дорожную карту» и спланировать каждый этап вместе со списком задач, которые надо решить, и вопросов, нуждающихся в прояснении.
Игорь Василенко
novostroev.ru
Пошаговая инструкция покупки квартиры без риэлтора в 2019 году
Приобрести жилье без риелтора достаточно проблематично, особенно если дело касается Москвы. Тем не менее существует несколько различных вариантов разрешения подобной проблемы.
Основные моменты
Квартира – недвижимость, подразумевающая собой жилую площадь. Может быть объектом личной собственности, при этом существует возможность осуществлять различные манипуляции с ним.
В соответствии с действующими законодательными нормами собственник имеет право:
- Продавать недвижимость.
- Обменять её.
- Осуществлять дарение квартиры.
- Иное.
При этом одним из самых важных документов, которые требуется формировать при продаже квартиры – договор купли-продажи. Существует множество различных форм такого договора.
Что это такое
Приобретение недвижимости сегодня – процесс достаточно сложный в определенным смысле. Особенно это касается таковой ходовой недвижимости, как квартиры различных типов. Основной и наиболее серьезной проблемой сегодня является как раз наличие большого количества риелторов. Они создают больше сложностей при приобретении жилья своим присутствие на рынке чем решают проблем.
Как правило, риелторы реализуют одновременно целый ряд функций:
| Показатели | Описание |
| Осуществляют поиск продавцов | покупателей на конкретный объект недвижимости |
| Занимаются юридической составляющей сделки | — |
В остальном же какой-либо помощи от них нет смысла ожидать. Причем, как правило, в данном сегменте услуг работает большое количество работников попросту неквалифицированных. Как следствие – попросту невозможно будет получить хорошую юридическую поддержку.
Наличие риелтора упрощает поиск подходящей недвижимости. Но одновременно увеличивает риск столкнуться с мошенниками. Так как в данной сфере их достаточно много. Причем многие риелторы, работающие в данной сфере, как раз специализируются на мошенничествах.
Процесс данный имеет свои особенности, тонкости, нюансы. Все их лучше всего заблаговременно разобрать. Кроме того, существует достаточно много сервисов для проверки недвижимости.
На кого распространяется
В качестве продавца недвижимости, квартиры в том числе, могут выступать:
- непосредственно собственники недвижимости;
- их законные представители.
Несколько иначе дела будут обстоять в случае, когда в качестве продавца выступает не собственник, а его представитель. Лучшее решение в таком случае – попросту отказаться от приобретения таковой недвижимости.
Так как нередко манипуляциями с недвижимостью в таком случае занимаются обычные мошенники. Если же объект недвижимости максимально подходит для решения каких-либо задач – то необходимо внимательно проверить все важные документы. В таком случае можно избежать различных проблем.
Лучшее решение – обратиться не к риелтору, а хорошему юристу. Таким образом вероятность возникновения проблем будет сведена к самому минимуму.Если имеется хотя бы малейшее подозрение на то, что с квартирой имеют место юридические проблемы, от приобретения лучше отказаться. Это позволит избежать многих сложностей, затруднительных моментов.
Куда предстоит обратиться
Обратиться для приобретения недвижимости без риелтора можно к следующим ресурсам:
- Попытаться найти подходящий вариант через сайт объявлений.
- Ознакомиться с печатными изданиями.
Причем как в первых, так и во вторых присутствует достаточно много объявлений от посредников. Именно поэтому поиск жилья без риелтора занимает много времени.
Алгоритм действий
Разобраться, как купить квартиру без риэлтора пошаговая инструкция в ипотеку, труда не составит. Но при отсутствии должного опыта оформления все же стоит обратиться к квалифицированному юристу. Только так можно не допустить ошибок, свести к минимуму вероятность появления каких-либо сложностей. Важно заранее проработать все основные моменты.
Прежде, чем приступить к поиску и непосредственно приобретению, следует разобрать некоторые важные вопросы:
- выбор объекта;
- проверка состояния;
- переговоры с продавцом;
- оформление задатка;
- заключение сделки;
- проведение расчета;
- переход права собственности;
- важные нюансы;
- законодательная база.
Выбор объекта
При выборе объекта необходимо учесть широкий перечень самых разных моментов. Со всеми ними нужно будет ознакомиться предварительно, получив информацию о заказчика и иным образом.
На данный момент самым важным является следующее:
- Расположение конкретного объекта недвижимости.
- Его стоимость.
- Наличие всех инженерных коммуникаций.
Проверка состояния
Очень важно ознакомиться с состоянием объекта. Причем не только в физическом плане (ремонт, техническое состояние здания). Но также в юридическом.
Так как существует множество различных нюансов, особенностей – непосредственно связанных с процессом оформления недвижимости. Нередко на квартиру попросту наложено обременение. Как следствие – воспользоваться правом на регистрацию будет невозможно.
Осуществить проверку можно различным образом – через интернет, используя портал Росреестр или же путем обращения в МФЦ. Сегодня существует специальная база данных по залогу.С её помощью возможно будет избежать различных сложностей, проблемных моментов. В первую очередь это касается конечно аннулирования действия договора купли-продажи.
Переговоры с продавцом
При оформлении договора купли-продажи существует много разных тонкостей. Все их лучше всего проработать предварительно.
К основным таковым относится:
- сам договор нет необходимости заверять в обязательном порядке;
- составление может быть осуществлено в том числе квалифицированным юристом;
- составление возможно как в рукописном виде, так и в машинном (распечатка на персональном компьютере).
Оформление задатка
Приобретение недвижимости зачастую требует некоторых дополнительных затрат. В первую очередь это касается задатка. Для подтверждения серьезности намерений в приобретении квартиры многие граждане требуют части выплаты вперед. Подобный задаток лучше всего оформить в документальном формате.
Важно заранее подготовить подтверждающий документ. Который устанавливает сам факт возможности оформления определенной предоплаты. Это позволит защитить от мошенников, избежать различных других проблем при приобретении недвижимости.
Заключение сделки
Сам процесс заключения сделки максимально прост и рассматривается в нормах законодательства. На данный момент алгоритм приобретения собственной квартиры включает в себя следующие базовые этапы:
- осуществляется выбор объекта недвижимости который максимально подходит под решение конкретных задач;
- далее важно проверить его на обременение, арест;
- осуществляется проверка документальной составляющей;
- если какие-либо сложности отсутствуют – можно приступить к составлению договора купли-продажи;
- после передачи денег и подписания соглашения происходит процесс регистрации недвижимости.
Проведение расчета
Сегодня расчет по сделке может быть осуществлен следующим образом:
| Показатели | Описание |
| Безналичным способом | на банковский счет |
| Наличными | путем составления расписки |
Переход права собственности
Сам алгоритм продажи такой недвижимости, как жилая квартира, осуществляется стандартным образом. В законодательстве указан приблизительный алгоритм, в соответствии с которым необходимо осуществлять подобную сделку.
На данный момент лучше всего осуществлять все необходимые действия в следующем порядке:
| Показатели | Описание |
| Подготавливаются необходимые в таком случае документы | — |
| Оформляется единый жилищный документ | а также специальная выписка из домовой книги |
| Оформляется справка в жилищной эксплуатационной организации | касательно отсутствия определенной величины задолженности по оплате за коммунальные услуги |
| В случае если продавец находится в браке и жилье приобретено после женитьбы | необходимо будет оформить согласие супруга, оно должно быть удостоверено нотариально |
| Требуется заказать и получить на руки специальную выписку из ЕГРП | — |
| Составляется договор купли-продажи | — |
| Готовятся документы | для подачи в территориальное отделение Росреестра |
| Оформляются все необходимые в таком случае документы | для подтверждения прав собственности |
Видео: технология сделки
Важные нюансы
К важным нюансам, разобрать с которыми нужно заранее, относится в первую очередь:
- Важно проверить наличие ограничений на регистрационные действия.
- Перечень документов, обязательных для регистрации имущества, установлен законодательно.
- Является ли продавец собственником или же только его законным представителем.
Законодательная база
Все моменты касательно оформления договора купли-продажи определяются Гражданским кодексом РФ. Ст.№454 ГК РФ определяет когда именно можно будет использовать договор купли-продажи. Отдельно нужно отметить вопрос условий договора о товаре. Он раскрывается в ст.№455 ГК РФ.
Разобраться с тем, как купить квартиру по ДДУ без риэлтора (пошаговая инструкция представлена в интернете) не составит большого труда. Нужно будет лишь заранее ознакомиться со всеми тонкостями, нюансами.
Это позволит в дальнейшем самостоятельно проконтролировать сам факт наличия нарушений, по необходимости осуществить защиту собственных прав через суд.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
realtyaudit.ru
Как оформить ипотеку без риелтора
Ипотечный кредит – сложная операция в жизни каждого человека. Необходимо знать подробности работы банковской сферы или найти профессионала. Действуя самостоятельно, постарайтесь все тщательно проверять.
Получить ипотечный кредит без посторонней помощи тяжело, но вполне возможно. Достаточно ответственно подойти к подбору пакета документов и подаче заявки в банк. Поэтапный план поможет в проведении всей процедуры самостоятельно.
Как оформить ипотеку без риэлтора?
Выдачей займов на покупку жилья занимаются банки и люди могут обращаться в них самостоятельно. Ипотека без риэлтора приемлема, если вы сможете сами найти недвижимость или у вас уже есть подходящий вариант.
Условия ипотечного кредитования
- Выдается на срок от 5 до 30 лет
- Первоначальный взнос начинается от 10%, в части мест придется внести 30% от стоимости недвижимости.
- Ставки – от 11% и до бесконечности.
Как оформить ипотеку на дом без риэлторов – действуем сами
- Выбираем банк. Те, кто задаются вопросом, как оформить квартиру в ипотеку без риэлтора, должны начать именно с этого действия. Можно обратиться к специальному брокеру, который поможет подобрать продукт или выбрать программу самостоятельно, сравнив предложения нескольких банков.
- Собираем документы. Для того чтобы в Москве оформить квартиру в ипотеку без риэлтора, требуется предоставить пакет бумаг. В случае с каждым конкретным банком он отличается, но среди основных — паспорт, ИНН, свидетельство о браке, если клиент женат, копия трудовой книжки, справка о заработной по форме 2-НДФЛ за последние месяцы. Часть банков может учитывать самые разные доходы, другим требуются только официальное подтверждение. Повлиять на решение также могут справки о наличии ценных бумаг, выписки по счетам в банке и другое.
- Если банк одобрил заявку, то можно приступать к поиску недвижимости. Как правило, именно на этом этапе требуется помощь специалиста по подбору недвижимости. Если есть уже готовый вариант, то все упрощается. Одобрение банка, как правило, действительно в течение трех-шести месяцев, за которые требуется найти недвижимость.
- Банку представляются документы на дом, они могут отличаться в зависимости от типа недвижимости — если речь идет о вторичке, то предоставляется копия свидетельства права на недвижимость и документы из БТИ. В случае с новостройками — договор участия в долевом строительстве. Жилье должно соответствовать требованиям кредитной организации.
- После оформляется страховой полис. В частности, страхование жилья является обязательным, а дополнительно требуется застраховать жизнь клиента.
Как купить квартиру в ипотеку без риэлтора, на первый взгляд понятно, но это будет не всегда самым выгодным вариантом. Некоторые агентства недвижимости предлагают купить квартиру в Москве в ипотеку по льготной ставке, что будет выгодно самому заемщику, даже при оплате комиссии. Но если более выгодный процент вы нашли самостоятельно, то нет никакой необходимости обращаться к специалистам. Стоит только отметить, что вся процедура займет у вас больше времени — поэтому если вам некогда, то лучше найти надежное агентство недвижимости.
domell.ru