Что такое ипотечный кредит на квартиру: Ипотека в 2021 условия по 807 ипотечным кредитам на квартиру купить жилье покупку недвижимости в России

Ипотека на вторичное жилье от ПСБ

Минимальная сумма кредита	500 тыс. ₽
Максимальная сумма кредита	— 30 млн ₽ — для объектов, расположенных в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. — 20 млн ₽ — для объектов, расположенных в остальных субъектах РФ.
Срок кредита	от 3 до 30 лет
Процентная ставка, годовых	от 8,09% *
Первый взнос	от 10% до 80% от стоимости приобретаемой квартиры
Способы расчетов с продавцом	— аккредитив — безналично на счёт
Погашение кредита	ежемесячно, равными платежами
Надбавки к процентной ставке	+3% — при условии отсутствия комплексного страхования
Комиссии	отсутствуют

Программа ипотечного кредитования «Готовое жилье» — Экспобанк

Правовая информация

Условия использования данного интернет-сайта

Указанные ниже условия определяют порядок использования данного интернет-сайта. Пользуясь доступом к этому интернет-сайту (в том числе к любой из его страниц) Вы, тем самым, соглашаетесь соблюдать изложенные ниже условия в полной мере.

Обращаем Ваше внимание, что если Вы уже являетесь клиентом АО «Экспобанк», то настоящие условия следует применять совместно с положениями и требованиями, определенными в соответствующем договоре между Вами и АО «Экспобанк». Просим принять во внимание, что все продукты и услуги АО «Экспобанк» предоставляются Вам на основании соответствующих договоров.

АО «Экспобанк» оставляет за собой право изменить настоящие условия в любое время без предварительного уведомления пользователей данного интернет-сайта путем внесения необходимых изменений в настоящие условия. Продолжая использовать доступ к данному интернет-сайту (в том числе к любой из его страниц) Вы, тем самым, подтверждаете Ваше согласие соблюдать все изменения в настоящих условиях.

Доступ к сайту

АО «Экспобанк» имеет право по своему усмотрению в одностороннем порядке ограничить доступ к информации, содержащейся на данном интернет-сайте, в том числе (но, не ограничиваясь) если есть основания полагать, что такой доступ осуществляется с нарушением настоящих условий.

Обращаем Ваше внимание, что данный интернет-сайт разработан таким образом, и его структура подразумевает, что доступ к интернет-сайту и получение соответствующей информации должны начинаться со стартовой страницы интернет-сайта. В этой связи, доступ к любой странице этого интернет-сайта посредством прямой ссылки на такую страницу, минуя стартовую страницу данного интернет-сайта может означать, что Вы не увидите важную информацию о данном интернет-сайте, а также условия использования этого интернет-сайта.

Авторские права

Информация, содержащаяся на данном интернет-сайте, предназначена только для Вашего личного использования. Запрещается сохранять, воспроизводить, передавать или изменять любую часть данного интернет-сайта без предварительного письменного разрешения АО «Экспобанк». Разрешается распечатка информации с данного интернет-сайта только для Вашего личного использования такой информации.

Продукты и услуги третьих лиц

В случае если на данном интернет-сайте находятся ссылки на интернет-сайты третьих лиц, такие ссылки не являются поддержкой, продвижением, либо рекламой со стороны АО «Экспобанк» продуктов или услуг предлагаемых на таких интернет-сайтах третьих лиц. Вы самостоятельно несете всю ответственность, связанную с использованием Вами указанных ссылок для доступа к интернет-сайтам третьих лиц. АО «Экспобанк» не несет ответственности или обязанности за содержание, использование или доступность таких интернет-сайтов третьих лиц или за любые потери или ущерб, возникающие в результате использования таких интернет-сайтов третьих лиц. АО «Экспобанк» не проверяет, не гарантирует и не несет ответственности за точность и корректность информации, содержащейся на таких интернет-сайтах третьих лиц.

Данный интернет-сайт может содержать материалы и информацию, предоставленные третьими лицами. АО «Экспобанк» не несет ответственности или обязанности за точность и корректность таких материалов и информации.

Третьим лицам запрещается размещать ссылки на данный интернет-сайт в других интернет-сайтах или размещать ссылки в данном интернет-сайте на другие интернет-сайты без предварительного получения письменного согласия АО «Экспобанк».

Отсутствие оферты

Никакая информация, содержащаяся на данном интернет-сайте, не может и не должна рассматриваться в качестве предложения или рекомендации о приобретении или размещении любых инвестиций или о заключении любой другой сделки или предоставлении инвестиционных советов или оказании услуг.

Отсутствие гарантий

Принимая во внимание, что АО «Экспобанк» предпринимает и будет предпринимать все разумные меры для обеспечения аккуратности и достоверности информации размещенной на данном интернет-сайте, следует учитывать, что АО «Экспобанк» не гарантирует и не принимает никаких обязательств (прямых и косвенных) по отношению к точности, своевременности и полноте размещенной на данном интернет-сайте информации.

Оценки, заключения и любая другая информация, размещенные на данном интернет-сайте следует применять только в информационных целях и только для Вашего персонального использования (принимая во внимание порядок изменения настоящих условий, изложенный в начале).

Никакая информация, размещенная на данном интернет-сайте, не может и не должна рассматриваться в качестве инвестиционного, юридического, налогового или любого другого совета или консультации, и не предназначена и не должна использоваться при принятии каких-либо решений (в том числе инвестиционных). Вам следует получить соответствующую специфическую профессиональную консультацию, прежде чем принять какое-либо решение (в том числе инвестиционное).

Ограничение ответственности

АО «Экспобанк» ни при каких обстоятельствах не несет ответственности или обязательств ни за какой ущерб, включая (без ограничений) ущерб или потери любого вида вследствие невнимательности, включая (без ограничений) прямые, косвенные, случайные, специальные или сопутствующие убытки, ущерб или расходы, возникшие в связи с данным интернет-сайтом, его использованием, доступом к нему, или невозможностью использования или связанные с любой ошибкой, несрабатыванием, неисправностью, компьютерным вирусом или сбоем оборудования, или потеря дохода или деловой репутации, даже в тех случаях, когда в явно выраженной форме Вам было сообщено о возможности таких потерь или ущерба, возникших в связи доступом, использованием, работой, просмотром данного интернет-сайта, или размещенных на данном интернет-сайте ссылок на интернет-сайты третьих лиц.

АО «Экспобанк» оставляет за собой право изменять, приостанавливать или прекращать временно или на постоянной основе работу данного интернет-сайта или любой его части с предварительным уведомлением или без предварительного уведомления в любое время по своему усмотрению. Вы подтверждаете и соглашаетесь, что все изменения, приостановление или прекращение работы данного интернет-сайта не влекут возникновения каких-либо обязательств перед Вами со стороны АО «Экспобанк».

Регулирующее законодательство

Настоящие условия регулируются законодательством Российской Федерации. Вы подтверждаете и соглашаетесь, что все вопросы и споры, возникающие в связи с данным интернет-сайтом и условиями его использования подлежат рассмотрению в юрисдикции Российской Федерации.

Данный интернет-сайт разработан для использования в Российской Федерации и не предназначен для использования любым физическим или юридическим лицом, находящимся в юрисдикции или стране, где публикация информации, размещенной на данном интернет-сайте или возможность доступа к данному интернет-сайту или распространение информации с помощью данного интернет-сайта или иное использование данного интернет-сайта нарушают законодательство такой юрисдикции или страны. В случае если Вы решили воспользоваться доступом к информации, размещенной на данном интернет-сайте, обращаем Ваше внимание, что Вы самостоятельно несете ответственность за соблюдение применимых местных, государственных или международных законов, и Вы самостоятельно несете ответственность за любое использование информации размещенной на данном интернет-сайте вне юрисдикции Российской Федерации. В случае возникновения какого-либо вопроса, связанного с применением регулирующего законодательства, рекомендуем Вам обратиться за помощью к Вашему консультанту по юридическим вопросам.

Национальная Фабрика Ипотеки

@albina.bayburina (instagram.com)

Поздравляем. вы большие молодцы, очень здорово, что есть такой банк @fabrikaipoteki, который помогает нам и нашим клиентам реализовать их мечты! Работать с вами одно удовольствие!

20 Июль 2021 ГОД

@ipoteka.anna (instagram.com)

Вы большие молодцы, мы вас очень любим и работаем. Очень не хватает кредитование домов, надеюсь когда-нибудь…

20 Июль 2021 ГОД

@ksu_realty_ufa (instagram.com)

И так всегда с подарками со сделок от вас уходим, тут «боюсь» вообще не будем уходить…

17 Июль 2021 ГОД

@ekaterina.erkina (instagram.com)

Спасибо такой замечательной команде за поддержку проекта Переговорные игры!

10 Июль 2021 ГОД

Ипотечный брокер Виктор Осин, г. Оренбург

     Как партнёр из регионального центра хочу отметить профессиональный подход специалиста, работающего с нашей компанией. Алексей Горелый от самой подачи заявки на ипотеку до выдачи кредита был на связи и деликатно отвечал даже на самые банальные вопросы. Проведение сложной сделки оказалось легкой задачей в команде с таким профессионалом. Отдельно отмечу такие качества как оперативность и конструктивность. 

7 Июнь 2021 ГОД

Центр недвижимости «ТандемТ»

Сегодня прошло замечательное мероприятие от @fabrikaipoteki, на котором мы побывали. Там обсудили все вопросы по улучшению количества одобрений по ипотеки и что для этого нужно сделать, узнали много разных лайфхаков и тонкостей, которые помогут нам в работе с нашими клиентами.
Теперь мы вооружены новыми знаниями и готовы помогать в оформлении ипотеки, даже самой сложной и даже с плохой кредитной историей.

7 Июнь 2021 ГОД

@nedvighimostengels (Instagram)

Все Лучшее -Партнерам! Супер тренинг! Спасибо Вам @fabrikaipoteki за прекрасный семинар, получили много позитива, знаний, которые необходимо знать в нашей работе! @fabrikaipoteki Вы лучшие!!!! Ждем с нетерпением следующий тренинг!!!

7 Июнь 2021 ГОД

Olga Pevtsova, Казань

Сегодня провели электронную сделку в Казани на Абсалямова 19, хочу выразить слова благодарности профессионалам своего дела, лично Леонтьевой Елене Юрьевне, главному специалисту группы продаж. Наши клиенты довольны, и это важно. Будем вновь обращаться!

4 Июнь 2021 ГОД

Аида Савгачева

Вчера была на крутом тренинге от @fabrikaipoteki. Хоть я сама и работала в банке, в андеррайтинге, и знаю о проверках не понаслышке, много нового узнала для себя. Спасибо!

4 Июнь 2021 ГОД

Олеся Хованская

Спасибо партнёром за интересный тренинг! Благодаря вашим семинарам мы узнаём много нового, а также чаще видимся с коллегами с других агентств в нерабочей обстановке!
Ждём с нетерпением следующее обучение!

4 Июнь 2021 ГОД

Anneta Ricci, Казань

     Не первый год работаем с банком Ипотека 24, очень комфортно работать с коллективом. Наш куратор по заявкам — Анастасия Богатырева. Всегда четкий подход к рассмотрению заявок, оперативная обратная связь, быстрый выход на сделку, проводят сделки между родственниками. Лояльный банк)))

16 Апрель 2021 ГОД

Олег Лебедев, Казань

     Ипотека 24 — профессионалы своего дела, взял у них ипотеку, все оформили быстро. Работали с Анастасией, она очень квалифицированный специалист, помогала решать все внезапно возникающие проблемы. Электронная регистрация прям в офисе, очень удобно. Спасибо!

15 Апрель 2021 ГОД

Лилия Володкина, Казань

     Не первый год работаю с Ипотека 24 с Анастасией Богатыревой. Являюсь Премиум партнером Компании. Вышли с клиентом на сделку в апреле под залог квартиры, Одобрили большую сумму кредита при грамотном подходе специалистов. Хорошо кредитуют ИП шников, клиентов категории «бизнес». Благодарю весь коллектив Ипотека 24 за труд и профессионализм!<br>

15 Апрель 2021 ГОД

Меньшикова Наталья

Краснодар! Все было безумно тепло, энергетика сумасшедшая!!! Спасибо Вам, Вы правда делаете максимум для своих партнеров! Быть на ваших мероприятиях всегда праздник! Плюс новые идеи, инструменты для продаж! Круто! Как всегда!!! От имени всего агентства @100kv.m Спасибо!

16 Март 2021 ГОД

«МОЯ ИМПЕРИЯ»

4 марта прошла оф-лайн презентация Фабрики Ипотеки @fabrikaipoteki . Я являюсь партнёром #Ипотека24 и приняла активное участие в обсуждении новых проектов и стала счастливым обладателем #ИпотеКоинов
Хочу выразить огромную благодарность Фабрике Ипотеки за организацию таких мероприятий, за приятную атмосферу, гостеприимство и крутые подарки.

16 Март 2021 ГОД

Халитова Айгуль

Мощно!
Новые весенние условия в супер банке.
Единственный банк со своим «ипотечным университетом 24 »обучение , повышение квалификации, тренинги /вебинары / все для вас.
@fabrikaipoteki единственный банк с лояльными условиями по кредитной истории.
Идеальные условия для собственников бизнеса, ИП, самозанятых.

16 Март 2021 ГОД

Татьяна Чистова, Краснодар

Добрый день! Выражаю Ипотека24 огромную благодарность, очень хороший материал, подбираете самые актуальные темы. Спасибо огромное Вашей команде профессионалов за Ваш труд.

9 Март 2021 ГОД

Как взять ипотеку в Швейцарии и при этом не умереть с голоду?

Приобрести жильё в собственность становится в Швейцарии все сложнее: для этого требуется все более толстый кошелёк. © Keystone / Salvatore Di Nolfi

Швейцарская недвижимость всегда была недешевой, но в последнее время цены продолжают упорно ползти вверх. Приобрести жильё в собственность становится все менее реально. Одна из причин — ограничения регулятора. Таков вывод, сделанный в аналитическом докладе банка Raiffeisenbank.

Этот контент был опубликован 26 августа 2019 года — 12:59 26 августа 2019 года — 12:59

Надежда Капоне

Родилась в Москве. Закончила исторический факультет МГУ (специализация — германистика и международные отношения), изучала онлайн-журналистику в Нидерландах. Работала в газетах «Коммерсант» и «РГ». С 2009 г. живет в Швейцарии, с января 2013 г. работает в swissinfo. Рабочие языки: немецкий, английский, итальянский.

Больше материалов этого / этой автора | Русскоязычная редакция

Оливье Пошар

Оливье Пошар ( Оливье Пошар), русскоязычную версию материала подготовила Надежда Капоне

Доступно на 7 других языках

Традиционно высокие цены на недвижимость в Швейцарии продолжают расти. Согласно данным Райффайзенбанка, во втором квартале текущего года цены на дома поднялись примерно на 5%, на квартиры — на 1,6%. При этом ставки по ипотечным кредитам в настоящее время находятся в Швейцарии на исторически низком уровне. Никогда еще не было так выгодно брать кредит на покупку собственности, как сейчас. Но сегодня одного только ипотечного кредита в стране уже недостаточно для того, чтобы обеспечить себе возможность владеть объектом недвижимости.

Гора долгов

Швейцарский рынок имеет еще одну особенность: ипотечные долги выплачиваются тут крайне медленно. Во многих странах ипотечный долг гасится в течение одного поколения, на что уходит от 20 до 25 лет. В Швейцарии, однако, зачастую этот процесс затягивается, а долги, которые связаны с приобретенной собственностью, а вовсе не с самим покупателем, передаются в наследство следующему поколению.

Тому есть две причины: во-первых, цены на недвижимость выросли настолько, что вернуть теперь ипотечный кредит в обозримые сроки в принципе очень трудно. Во-вторых, налоговая система сама стимулирует человека брать кредиты и не избавляться уж очень быстро от долгов по ипотеке, особенно благодаря тому, что проценты по ипотечным кредитам можно вычитать из налогооблагаемой базы.

А это ведет к тому, что в Швейцарии регистрируется сейчас один из самых высоких в мире показателей по персональной задолженности физических лиц. В конце прошлого 2018 года общий объем только ипотечной задолженности в Конфедерации превысил символический лимит в один триллион франков.

End of insertion

«По причине нормативных ограничений и быстрого роста цен потенциальные покупатели, если они хотят быть в состоянии финансировать свою ипотеку, обязаны теперь вкладывать в недвижимость куда больший, чем раньше, собственный капитал с целью обеспечения первоначального взноса, обладая при этом постоянно растущим уровнем своих доходов», — говорит Мартин Нефф (Martin Neff), главный экономист Райффайзенбанка, третьего по величине банка в Швейцарии.

Доля жителей Швейцарии, обладающих объемом активов, достаточным для того, чтобы купить дом, варьируется в зависимости от кантона от 18 до 44%. Таковы, по крайней мере, расчеты банка. Кроме того, по словам М. Неффа, у претендента должна быть достаточно высокая зарплата для покрытия текущих расходов, связанных с покупкой дома, что «в большинстве случаев оказывается трудным, а иногда и непреодолимым препятствием». Вот конкретный пример: согласно расчетам М. Неффа, купить дом стоимостью один миллион франков (доля собственного капитала для первоначального взноса составляет при этом 200 000 франков) может только человек, чей доход составляет не менее 176 000 франков в год.

Условия для получения швейцарской ипотеки

В Швейцарии банк обычно финансирует приобретение собственного дома на 80%. Оставшиеся 20%, то есть собственный капитал (Eigenkapital), должны быть внесены самим покупателем недвижимости. До 1 июля 2013 года собственный капитал мог быть полностью профинансирован покупателем за счет накоплений на счету своего пенсионного фонда в рамках так называемой «второй опоры» пенсионной системы (что это такое, как устроена эта система и какие еще бывают опоры, см. здесь по ссылке).

Однако теперь это правило отменено, и в настоящее время не менее половины от собственного первоначального взноса должно поступать из других источников (личные сбережения, частные целевые пенсионные накопления, семейные банковские займы). Правительство потребовало введения этой меры, с тем чтобы ограничить риск возникновения «пузыря» на рынке недвижимости и одновременно сохранить пенсионные активы граждан.

В итоге покупка недвижимости стала еще более сложной задачей, ведь не забудем, что наряду с 10% собственного капитала из собственных средств должны покрываться ещё и другие расходы, связанные с покупкой дома, объем которых может составлять до 4% от стоимости объекта, причем покрывать их за счет пенсионного фонда тоже нельзя. Так что для покупки объекта недвижимости в 1 миллион франков покупателю необходимо иметь здесь и сейчас не менее 140 000 франков «реальных» собственных средств.

Банк также рассчитывает, сколько может стоить кредит. Он опирается при этом на базовую процентную ставку в 5% (средний показатель по Швейцарии за несколько последних лет), при досрочном погашении долга набегает еще 1% от стоимости недвижимости в год, и столько же могут составлять расходы на техническое обслуживание дома. Ипотека, таким образом, предоставляется в Швейцарии только в том случае, если все эти расходы в совокупности не превышают 33% валового годового дохода покупателя.

В нашем примере банк будет исходить из общей финансовой нагрузки, ложащейся на покупателя, в размере 60 000 франков в год. Считаем:

40 000 франков, то есть 5% от кредита в 800 000 франков, в качестве выплаты обратно банку;

+ 10 000 франков — разного рода списания, связанные с покупкой, в размере 1% от 1 миллиона франков;

+ 10 000 франков — на техобслуживание дома, то есть еще 1% от 1 миллиона франков.

Чтобы покрыть эти расходы, доход домохозяйства должен быть как минимум в три раза выше, что примерно соответствует минимальной годовой зарплате, рассчитанной Райффайзенбанком, в размере 176 000 франков.

Статья в этом материале

Ключевые слова:

Эта статья была автоматически перенесена со старого сайта на новый. Если вы увидели ошибки или искажения, не сочтите за труд, сообщите по адресу [email protected] Приносим извинения за доставленные неудобства.

Как купить и профинансировать многоквартирные дома

Ссуды на жилищное строительство во многом похожи на другие виды финансирования жилой недвижимости. Все начинается с собственности, заемщика и кредитора, и все заканчивается, если все идет хорошо, закрытой ссудой и недавно приобретенной или рефинансируемой недвижимостью.

Вот руководство о том, что нужно знать заемщикам о том, как покупать и финансировать многоквартирные дома:

Что представляет собой многоквартирный дом?

Отдельные дома, кондоминиумы, дуплексы, триплексы и четырехэтажные дома обычно классифицируются как одноквартирные дома на четыре или четыре квартиры.Недвижимость с пятью и более жилищами классифицируется как многоквартирные дома или многоквартирные дома.

Ссуда ​​на дуплекс, триплекс или четырехплекс не сильно отличается (если вообще) от ссуды на частный дом, но ссуды на более крупную недвижимость включают «немного другое андеррайтинг, немного более высокую квалификацию», — говорит Дэн Борланд. офис-менеджер по коммерческой недвижимости в Wells Fargo в округе Ориндж, штат Калифорния.

Как пройти

Одно из отличий заключается в том, что до утверждения ссуды на квартиру кредитор может рассмотреть более качественную информацию, чтобы попытаться понять опыт заемщика как владельца или управляющего арендуемой недвижимостью.

«Мы посмотрим на кандидата и скажем:« Чем владеет этот человек и каков его управленческий опыт при сборе арендной платы, управлении недвижимостью и реализации проекта такого размера? » — говорит Borland.

Кредитный рейтинг заемщика, налоговые декларации о доходах и личных и коммерческих налогах будут рассматриваться вместе с отчетами о производственной деятельности за два года и текущим списком арендной платы за недвижимость.

Наиболее важные показатели собственности:

• Чистый операционный доход: годовой доход за вычетом расходов, которые объект недвижимости генерирует от своей деятельности
• Покрытие долговых обязательств: Измерение денежного потока относительно обязательств по выплате долгов
• Отношение ссуды к стоимости (LTV): мера суммы ссуды по отношению к стоимости собственности

«Недвижимость должна обслуживать свой долг с приемлемой маржой», — говорит Борланд.

Заемщики, которым требуется большая гибкость, могут захотеть обратиться в небольшой банк, — говорит Блейк Кройц, специалист по коммерческим кредитам в County Commerce Bank в Вентуре, Калифорния.

«Обычно мы ищем 30-процентный первоначальный взнос, и кредитный рейтинг важен, но это не является препятствием для сделки», — говорит Кройц. «Если кто-то сильнее в одной области и слабее в другой, мы можем обойти это».

Объекты смешанного и частично заселенного назначения

Объекты смешанного использования могут быть классифицированы как коммерческие или жилые, частично в зависимости от пропорций каждого использования.Типичная конфигурация многих квартир в несколько магазинов рассматривается как квартирный кредит.

«Если будет 50 на 50 или намного больше коммерческих, андеррайтинг изменится, и структура станет немного более консервативной», — говорит Борланд.

Могут быть профинансированы пустующие или частично заселенные многоквартирные дома; однако ссуда может быть краткосрочной и иметь переменную ставку с ожиданием, что она будет заменена долгосрочным финансированием после стабилизации состояния собственности.

Если арендная плата не поддерживает долг, может помочь денежный поток заемщика; однако «потребуется довольно сильный заемщик, чтобы поддержать целое здание с ипотекой», — говорит Кройц.

Соответствие или портфолио?

Подобно ссудам от одного до четырех, ссуды на квартиры бывают стандартных типов, которые кредиторы могут продать Fannie Mae или Freddie Mac, и индивидуальных типов, известных как портфельные ссуды, которые кредиторы хранят в своих собственных книгах.

Стандартные или соответствующие ссуды обычно имеют несколько более низкую процентную ставку, но правила более жесткие.

Условия и виды кредитов

Квартирные ссуды могут быть долгосрочными (25 или 30 лет) или краткосрочными (пять, семь или 10 лет).

Процентные ставки могут быть фиксированными, переменными или гибридными, которые сначала фиксируются, а затем сбрасываются или становятся переменными по истечении определенного периода времени.

Краткосрочные ссуды могут быть продлены или рефинансированы в конце первоначального срока, хотя процентная ставка, вероятно, изменится, и могут потребоваться некоторые комиссии.

«Когда наступит срок погашения кредита, ставка, вероятно, изменится», — говорит Кройц.«Он может быть зафиксирован на три или пять лет, а затем в какой-то момент скорректирован. Вы, вероятно, будете иметь дело по крайней мере с одним изменением ставки в течение этого периода времени».

Сумма кредита

Большинство l enders предлагают ссуды на квартиры от 1 миллиона долларов или 2 миллионов долларов до многих миллионов. Максимальный LTV составляет 70 или 75 процентов, что означает, что заемщику требуется 25 или 30 процентов первоначального взноса для покупки (или такой же суммы капитала для рефинансирования). Более низкий LTV обычно получает более низкую ставку.

Комиссии

Заемщики обычно оплачивают комиссию за выдачу кредита и обычные затраты на закрытие, включая затраты на оценку, право собственности и условное депонирование, а также расходы на любые инспекции, экологические или другие отчеты о комплексной проверке.Страхование имущества — необходимость. Страхование от наводнения потребуется, если недвижимость находится в зоне затопления, установленной правительством.

Собственность

Большинство покупателей приобретают многоквартирный дом через корпорацию с ограниченной ответственностью или ООО.

«Очень редко люди имеют титул в своем имени», — говорит Борланд. «Обычно это ООО».

ООО делают то, что подразумевает их название: ограничивают ответственность.

«Большинство заемщиков владеют своей отдельной недвижимостью, принадлежащей их собственному специализированному предприятию, или SPE, — говорит Борланд.«Они делают это, чтобы, если у одного объекта есть проблема, (например, авария поскользнулся и упала), он не может проникнуть в другие активы (владельца)».

Еще один уровень сложности, который может потребоваться для очень крупного жилищного кредита, — это единая организация, удаленная от банкротства, которая защищает собственность от личного банкротства заемщика и банкротства его или ее другой собственности.

«Актив защищен для нас, — объясняет Borland, — поэтому в случае, если он перестанет выплачивать проценты по нашей ссуде, мы можем добиться взыскания права выкупа в отношении нашего здания, и нам все равно, что вы и другие ваши организации объявили о банкротстве.«

Штрафы за досрочное погашение

Некоторые жилищные ссуды предусматривают штраф за досрочное погашение, известный как поддержание доходности. Если заемщик выплачивает всю или большую часть ссуды, кредитор применяет формулу, чтобы определить, сколько заемщик должен заплатить, чтобы возместить упущенные проценты.

У других квартирных ссуд есть схема предоплаты, известная как пониженная. Формат 3-2-1 является примером.

Borland объясняет: «Если вы выплачиваете ссуду в первый год, вы должны 3 процента от суммы, которую вы предоплатили.Год два, это 2 процента. На третий год это 1 процент. Начиная с четвертого года, с 37-го месяца или позже, вы можете погасить его с нулевой предоплатой ».

Та же схема может быть применена с форматом 5-4-3-2-1.

«Это определенно хорошая вещь, о которой можно спросить и попытаться договориться», — говорит Кройц.

Предположение

Некоторые жилищные ссуды являются предполагаемыми, что означает, что новый заемщик может взять на себя ссуду первоначального заемщика. Допущение может быть использовано для продажи собственности и избежания штрафа за предоплату.

«Те же правила кредитования, что и первоначальный заемщик, будут наложены на нового заемщика», — говорит Борланд. «Если это будет одобрено, этот заемщик будет пользоваться оставшимися условиями предполагаемой ссуды».

Не все ссуды допускаются к погашению, поэтому заемщикам следует спросить, есть ли у ссуды эта функция.

Кредиты без права регресса, без права регресса

Если ссуда является «полным регрессом», кредитор может арестовать личные активы заемщика (или поручителя), если ссуда не погашена.Если это без права регресса, единственный вариант для кредитора удовлетворить ссуду в случае дефолта — это выкупить и забрать собственность.

«Стоимость кредита без права регресса будет немного выше, потому что банк берет на себя немного больше риска, поэтому ставки выше», — говорит Борланд.

Документация

После принятия решения о подаче заявки на ссуду заемщик должен предоставить кредитору всю информацию, необходимую ему для принятия решения, — говорит Фрэнк Бэрфилд-младший, президент компании Abbey Residential, Бирмингем, Алабама. которой принадлежит 8 500 квартир в Алабаме, Техасе и Флориде.

Вместо того, чтобы заставлять кредитора извлекать информацию по частям, Barefield готовит 30- или 40-страничный пакет, предназначенный для предоставления кредитору всей необходимой им информации об имуществе. В комплект входит:

• Фотографии объекта недвижимости
• Описание объекта: размер участка, год постройки, количество квартир и существующие удобства
• Планы по модернизации, такие как парк для собак, детская площадка, новая бытовая техника, столешницы, сантехника или осветительные приборы, и сколько эти улучшения будут стоить
• Карта, показывающая расположение отеля и близлежащих конкурирующих объектов
• Объяснение того, как конкурирующая недвижимость сравнивается с приобретаемой недвижимостью
• Арендные ставки и сколько они будут повышены или понижены
• Копии планов этажей
• Сводная информация об источниках и использовании средств для транзакции
• Закупочная цена и закрытие
• Сумма кредита и сумма денежных средств
• Сумма резервного фонда
• Имена брокеров по недвижимости, титульных компаний, адвокатов и других специалистов, участвовавших в сделке

«Я хочу предоставить именно ту информацию, которая кому-то нужна», — говорит Бэрфилд.«Не слишком много и не слишком мало».

Изображение: iStock (Gesundheit)

Почему мой банк не сотрудничает с финансами?

Распечатать страницу

Как найти ссуду на квартиру

Покупка многоквартирного дома — это не то же самое, что покупка небольшой инвестиционной собственности. Выплата может быть выше (при условии, что ваши инвестиции идут хорошо), но и риск может быть выше — как для вас, так и для кредитора.

С другой стороны, многоквартирный дом может иметь отличный потенциал дохода.Это может обеспечить стабильный денежный поток и увеличить ваш портфель недвижимости. Кроме того, когда у вас есть вакансия (или даже несколько вакансий), они, скорее всего, не повлияют на вашу прибыль, как вакансия в односемейной собственности, сдающейся в аренду.

Проверьте свой бизнес и личный кредит, чтобы получить лучшую ссуду на квартиру

Когда вы регистрируете бесплатную учетную запись Nav, вы получаете доступ к своим бизнес-и личным кредитным отчетам и оценкам.Проверка не повредит вашим кредитным рейтингам.

Зарегистрироваться

С другой стороны, жилые комплексы не очень ликвидны. Им может потребоваться время для перепродажи, если возникнет необходимость. В результате кредиторы часто рассматривают жилищные ссуды как более рискованные.

Из-за повышенного риска получение ссуды под многоквартирный дом может быть финансовой проблемой.Обычно вам потребуется много денег вперед в виде крупного первоначального взноса и значительных резервов. Однако стандарты кредитования, возможно, будет легче удовлетворить. Коммерческие кредиторы больше заботятся о стоимости собственности, чем о вашей личной кредитной квалификации.

5 видов квартирной ссуды

Несмотря на риск, есть несколько способов профинансировать покупку многоквартирного дома. У вас, вероятно, будет несколько вариантов выбора, когда вы начнете искать коммерческие ссуды для многоквартирного жилого комплекса.

Хорошо иметь несколько вариантов ссуды. Это означает, что вам не нужно соглашаться на первое найденное предложение. Вместо этого вы можете найти время, чтобы найти лучшее предложение, доступное для вашей ситуации.

Ниже приведены пять распространенных типов ссуд на многоквартирные дома. Мы разбили основные моменты каждого, чтобы помочь вам сравнить ваши варианты.

Fannie Mae Квартирные ссуды
Платформа Multifamily

Fannie Mae предлагает множество программ кредитования, которые могут помочь вам в поиске доступных кредитов на квартиру.Вы можете взять взаймы всего лишь 750 000 долларов с потенциально сроком до 30 лет.

Варианты финансирования нескольких семей Fannie Mae включают:

Для получения займа обычно требуется первоначальный взнос в размере 20% или более. Поскольку федеральное правительство поддерживает ссуды, они представляют меньший риск для кредиторов. Поэтому процентные ставки, как правило, конкурентоспособны по сравнению с другими вариантами финансирования. Тем не менее, вы всегда должны выбирать лучшую цену и условия, чтобы быть уверенным.

Freddie Mac Квартирные ссуды

В рамках своей программы Optigo Freddie Mac предлагает несколько вариантов, которые следует учитывать, когда вам нужны ссуды на многоквартирное жилье.Независимо от того, хотите ли вы занять 1 или 100 миллионов долларов для покупки инвестиций в недвижимость, у Freddie Mac может быть решение, которое может помочь.

Многосемейные кредитные предложения Фредди Мака по ссуде Optigo включают:

Если вы имеете право на получение ссуды Optigo для покупки или рефинансирования, вы обычно можете рассчитывать на конкурентоспособные процентные ставки по сравнению с другими вариантами финансирования многоквартирного дома. Федеральное правительство также поддерживает эти ссуды, что снижает риск кредитора.

Ваши условия погашения по некоторым вариантам ссуд с фиксированной процентной ставкой потенциально могут продлиться до 30 лет.Как правило, для получения финансирования вам потребуется значительный первоначальный взнос (20% или более).

Банковский баланс Квартирные ссуды

Банковский балансовый жилищный кредит — это еще один вид коммерческого финансирования, которое вы можете использовать для покупки многоквартирного дома. Однако банки не упаковывают и не продают эти ссуды предприятиям, спонсируемым государством (GSE), таким как Fannie Mae или Freddie Mac после закрытия. Скорее всего, ссуды хранятся дома и находятся на балансе банка.

Балансовые ссуды доступны во многих традиционных банках, но онлайн-кредиторы и компании по страхованию жизни также могут их предлагать. Ссуды часто представляют собой ссуды с полным правом регресса, что означает, что вы можете быть привлечены к личной ответственности по долгам, если что-то пойдет не так. Другими словами, кредитор может конфисковать ваши личные активы, чтобы попытаться возместить свои убытки.

Ваш личный кредитный рейтинг также может быть пересмотрен в рамках процесса подачи заявки. Таким образом, более высокий кредитный рейтинг может помочь вам заключить более выгодную сделку по финансированию.Хотите пересмотреть свой кредит? Платформа Nav предоставляет вам доступ к вашей личной и деловой кредитной информации в одном месте.

Будьте готовы заплатить минимум 20% за ссуду на квартиру на балансе банка. Однако вам может потребоваться внести более значительный первоначальный взнос в зависимости от требований кредитора.

FHA Квартирные ссуды — Существующая недвижимость

Если вы хотите приобрести или рефинансировать существующий многоквартирный дом с пятью или более квартирами, вам может помочь ссуда FHA Multifamily.Кредиты FHA 223 (f) застрахованы Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). Кредиторы HUD упаковывают и продают ссуды на вторичном ипотечном рынке после закрытия, что позволяет заемщикам получать более выгодные процентные ставки и условия.

Процентные ставки по жилищным ссудам FHA могут быть конкурентоспособными, но вы должны взвесить и другие затраты и факторы. Например, процесс финансирования имеет репутацию медленного и утомительного со строгими квалификационными стандартами.

Срок погашения квартирных ссуд FHA может составлять до 35 лет.Ссуды выдаются без права регресса, поэтому ваш риск в случае дефолта ниже. Однако для этих ссуд обычно требуется ипотечное страхование, поэтому обязательно учитывайте это при сравнении затрат.

Минимальная сумма кредита для жилищного кредита FHA начинается с 3 миллионов долларов. Для новых покупок кредитор может пожелать профинансировать до 83,3% от покупной цены. Это может привести к уменьшению суммы первоначального взноса для вас, заемщика.

Ссуды на строительство квартир

Хотите отремонтировать многоквартирный дом или построить новый с нуля? В таком случае вам следует рассмотреть варианты ссуды на строительство квартиры вместо традиционного коммерческого финансирования многоквартирных домов.

• Обычные ссуды на строительство, поддержанные Fannie Mae или Freddie Mac, могут иметь программу, которая поможет вам получить необходимое финансирование. Например, программа Fannie Mae по программе гарантированного арендного жилья в сельской местности может финансировать строительство или реконструкцию подходящей многоквартирной собственности. Freddie Mac также предлагает умеренную ссуду на реабилитацию для финансирования ремонта арендуемой собственности.
  Ставки, условия и сборы варьируются от программы к программе. Итак, лучше всего связаться с кредитным партнером Fannie Mae или Freddie Mac, чтобы просмотреть варианты заимствования.
• Заем FHA 221 (d) (4), гарантированный HUD, может помочь вам профинансировать строительство нового многоквартирного дома. Минимальная сумма кредита обычно начинается с 4 миллионов долларов, но большинство ссуд составляют 10 миллионов долларов и выше. Срок финансирования может достигать 40 лет. Вы также можете воспользоваться беспроцентным финансированием в период строительства.
• Баланс Ссуды также могут быть использованы для финансирования строительства или восстановления жилого комплекса.Поскольку кредиторы хранят ссуды внутри компании, они не обязаны соблюдать правила Fannie Mae, Freddie Mac или FHA. Вы можете узнать у отдельных кредиторов больше о процентных ставках, условиях и квалификационных критериях.

Калькулятор ссуды на квартиру (как рассчитать проценты)

Поиск подходящего типа финансирования должен быть одной из приоритетных задач при покупке многоквартирного дома. Когда вы найдете подходящий кредит на квартиру, это поможет вам сэкономить деньги и сделать ваши инвестиции в целом более прибыльными.

Конечно, на первый взгляд сложно сказать, какой кредит является наиболее доступным. Даже сравнение процентной ставки по нескольким займам не расскажет вам всей истории.

Лучший способ получить ссуду на квартиру — это сравнить все условия и стоимость различных финансовых решений бок о бок. Вы можете начать с расчета стоимости финансирования, включая процентные ставки и комиссии.

Вот ссылки на несколько коммерческих ипотечных калькуляторов, которые могут помочь:

Альтернативные варианты финансирования квартир

Если ни один из вышеперечисленных традиционных ссуд на многоквартирные дома не подходит для вашей ситуации, возможно, вам все равно повезло.Альтернативный вариант финансирования квартиры может быть лучше.

Коммерческие ценные бумаги с ипотечным покрытием (CMBS)

Ссуда ​​CMBS, также называемая кондуитной ссудой, представляет собой ссуду на коммерческую недвижимость без права регресса, которую вы можете использовать для покупки жилого комплекса. Ссуды под залог активов обеспечиваются приобретаемой недвижимостью. После закрытия ссуды CMBS упаковываются и продаются на вторичном ипотечном рынке, аналогично ссудам, обеспеченным государством.

Минимальная сумма кредита для CMBS обычно составляет 2 миллиона долларов.Но средний максимальный LTV составляет 75%, что означает, что вам может потребоваться внести 25% или более для обеспечения финансирования. Вам также может потребоваться показать значительные денежные резервы, чтобы соответствовать требованиям.

Хотя срок погашения ссуд может составлять 30 лет, обычно вы получаете более короткий срок погашения — 5–10 лет. Ссуды CMBS могут иметь значительный штраф за досрочное погашение, поэтому обязательно внимательно изучите комиссии и условия, прежде чем брать на себя обязательства по этому типу финансирования.

Кредиты под твердые деньги

Ссуды под твердые деньги, иногда называемые промежуточными ссудами, представляют собой альтернативную форму финансирования, обычно используемую инвесторами в недвижимость.Промежуточные ссуды — это краткосрочные решения для финансирования, которые часто необходимо погашать или рефинансировать в течение 36 месяцев или меньше.

Если вы ищете ссуду в твердой валюте, вы, вероятно, не найдете ее в местном банке. Вместо этого кредиторы, предоставляющие твердые деньги, обычно являются частными компаниями или физическими лицами.

Ссуды под твердые деньги могут финансироваться намного быстрее, чем традиционные ссуды на недвижимость. Если вы соответствуете требованиям, вы можете получить финансирование всего через несколько дней. Однако за это удобство приходится платить. Процентные ставки и комиссии по ссудам в твердой форме могут составлять от 8% до 15%.Вам также может потребоваться внести первоначальный взнос от 20% до 30%.

Если вы подумываете о ссуде в твердой форме, убедитесь, что вы заранее четко понимаете риски и затраты. Обратите особое внимание на комиссию за отправку, условия погашения, штрафы за предоплату и любые требования к платежам по шаровому размеру. (Примечание. Если по вашему кредиту предусмотрена разовая оплата, вам придется погасить оставшуюся сумму или рефинансировать свою инвестиционную недвижимость к этой дате.) Также целесообразно изучить репутацию кредитора с твердыми деньгами в Интернете, прежде чем подавать заявку на финансирование.

Бизнес-кредиты

Традиционные бизнес-ссуды, например, предлагаемые Управлением малого бизнеса, обычно не подходят для покупки квартирного ссуды. Тем не менее, есть шанс найти бизнес-кредитора, который поможет вам профинансировать вашу инвестиционную недвижимость.

Вы можете посетить торговую площадку Nav Marketplace, чтобы сравнить доступные бизнес-кредитные предложения. Также рекомендуется просмотреть отчеты о кредитных операциях и баллы как по своему бизнесу, так и по личным причинам, прежде чем подавать заявку на получение нового бизнес-кредита.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я купить многоквартирный дом без выкупа?

Как правило, для покупки многоквартирного дома вам потребуется минимум 20%. Некоторые кредиторы могут предложить более низкое соотношение кредита к стоимости (LTV), чтобы снизить риск. Итак, если вы подаете заявку на финансирование у кредитора, который предлагает более низкий LTV, вам, возможно, придется подготовиться к авансовому платежу более 20%.

Сколько стоит купить многоквартирный дом?

Спросить, сколько стоит покупка многоквартирного дома, немного похоже на вопрос, сколько будет стоить покупка дома.Ответ на вопрос зависит от множества факторов, включая местоположение, размер и состояние жилого комплекса, который вы хотите приобрести.

Быстрый поиск в LoopNet показывает следующие запрашиваемые цены на многоквартирные дома в различных частях страны:

• Шарлотт, Северная Каролина: 1,175,000 долларов (19-квартирный многоквартирный дом) — 11000000 долларов (128-квартирный многоквартирный дом)
• Лас-Вегас, Невада : 450 000 долларов (8-квартирный жилой дом) — 29 000 000 долларов (278-квартирный жилой дом)
• Нью-Йорк, Нью-Йорк: 2 600 000 долларов (4-квартирный жилой дом) — 63 000 000 долларов (67-квартирный жилой дом)

Если вы серьезно настроены приобрести жилой комплекс, лучше всего сэкономить на первоначальном взносе.Предположим, вы сэкономили 100 000 долларов. Это будет 20% первоначальный взнос за недвижимость за 500 000 долларов.

Как только вы (или вы и группа инвесторов) накопите достаточно денег для первоначального взноса, опытный агент по коммерческой недвижимости или бизнес-брокер может помочь вам найти доступную недвижимость в желаемом районе. При желании вы также можете попытаться самостоятельно управлять процессом поиска.

Застройщик бизнес-кредитов

Получите доступ к полным кредитным рейтингам и отчетам вашего бизнеса, включая FICO SBSS — рейтинг, используемый для предварительной проверки кредитов SBA.

Разблокируйте свои результаты сейчас

Эта статья была первоначально написана 28 ноября 2019 г. и обновлена ​​12 ноября 2020 г.

Оценить эту статью

В настоящее время эта статья имеет 13 оценок со средней оценкой 4,5 звезды.

class = «blarg»>

Определение, типы и примеры обеспечения

Что такое залог?

Термин «обеспечение» относится к активу, который кредитор принимает в качестве обеспечения ссуды.Обеспечение может иметь форму недвижимости или других видов активов, в зависимости от цели ссуды. Залог выступает в качестве защиты для кредитора. То есть, если заемщик не выполняет свои платежи по кредиту, кредитор может изъять залог и продать его, чтобы возместить часть или все свои убытки.

Ключевые выводы

• Залог — это стоимость, используемая для обеспечения ссуды.
• Обеспечение минимизирует риск для кредиторов.
• Если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде, кредитор может изъять залог и продать его, чтобы возместить свои убытки.
• Ипотека и автокредиты — это два типа обеспеченных кредитов.
• Другие личные активы, такие как сберегательный или инвестиционный счет, можно использовать для обеспечения обеспеченного личного кредита.

Как работает залог

Прежде чем кредитор выдаст вам ссуду, он хочет знать, что у вас есть возможность ее погасить. Вот почему многие из них требуют какой-либо защиты. Это обеспечение называется залогом, который сводит к минимуму риск для кредиторов. Это помогает гарантировать, что заемщик выполняет свои финансовые обязательства.В случае дефолта заемщика кредитор может изъять залог и продать его, применив полученные деньги к неоплаченной части ссуды. Кредитор может принять решение о возбуждении судебного иска против заемщика, чтобы возместить оставшийся остаток.

Как упоминалось выше, залог может принимать разные формы. Обычно это связано с характером ссуды, поэтому ипотека обеспечивается домом, а залогом по ссуде на покупку автомобиля является рассматриваемое транспортное средство. Другие неспецифические личные ссуды могут быть обеспечены другими активами.Например, обеспеченная кредитная карта может быть обеспечена денежным залогом на ту же сумму кредитного лимита — 500 долларов за кредитный лимит в 500 долларов.

Ссуды, обеспеченные залогом, обычно доступны по значительно более низким процентным ставкам, чем необеспеченные ссуды. Требование кредитора о залоге заемщика называется залоговым правом — законным правом или требованием в отношении актива для погашения долга. У заемщика есть веская причина погасить ссуду вовремя, потому что в случае дефолта он может потерять свой дом или другие активы, заложенные в качестве залога.

Виды обеспечения

Характер обеспечения часто предопределяется типом кредита. Когда вы берете ипотеку, ваш дом становится залогом. Если вы берете автокредит, то залогом по кредиту является машина. Типы залога, которые обычно принимают кредиторы, включают автомобили — только если они выплачены полностью — банковские сберегательные вклады и инвестиционные счета. Пенсионные счета обычно не принимаются в качестве залога.

Вы также можете использовать будущие зарплаты в качестве залога для очень краткосрочных ссуд, а не только от кредиторов до зарплаты.Традиционные банки предлагают такие ссуды, как правило, на срок не более пары недель. Эти краткосрочные ссуды можно использовать в чрезвычайной ситуации, но даже в этом случае вам следует внимательно прочитать мелкий шрифт и сравнить ставки.

Обеспеченные индивидуальные ссуды

Другой тип заимствования — это личный заем, обеспеченный залогом, при котором заемщик предлагает какой-либо ценный предмет в качестве обеспечения ссуды. Стоимость залога должна соответствовать или превышать сумму ссуды. Если вы рассматриваете возможность получения обеспеченного личного кредита, лучшим выбором для кредитора, вероятно, будет финансовое учреждение, с которым вы уже ведете бизнес, особенно если залогом является ваш сберегательный счет.Если у вас уже есть отношения с банком, этот банк будет более склонен одобрить ссуду, и вы более склонны получать за нее приличную ставку.

Используйте финансовое учреждение, с которым у вас уже есть отношения, если вы рассматриваете возможность получения обеспеченного личного кредита.

Примеры залоговых ссуд

Жилая ипотека

Ипотека — это ссуда, залогом которой является дом. Если домовладелец прекращает выплачивать ипотечный кредит в течение как минимум 120 дней, обслуживающий персонал может начать судебное разбирательство, которое может привести к тому, что кредитор в конечном итоге вступит во владение домом в результате обращения взыскания.После передачи собственности кредитору ее можно продать, чтобы погасить оставшуюся сумму кредита.

Ссуды под залог жилого фонда

Дом также может выступать в качестве залога по второй ипотечной или кредитной линии собственного капитала (HELOC). В этом случае сумма кредита не будет превышать доступный капитал. Например, если дом оценивается в 200 000 долларов, и 125 000 долларов остается по основной ипотеке, вторая ипотека или HELOC будет доступна только за 75 000 долларов.

Маржинальная торговля

Обеспеченные кредиты также являются одним из факторов маржинальной торговли. Инвестор занимает деньги у брокера для покупки акций, используя в качестве залога остаток на его брокерском счете. Ссуда ​​увеличивает количество акций, которые может купить инвестор, тем самым увеличивая потенциальную прибыль в случае увеличения стоимости акций. Но риски также умножаются. Если акции падают в цене, брокер требует выплаты разницы. В этом случае счет служит залогом, если заемщик не может покрыть убыток.

Определение права выкупа

Что такое потеря права выкупа?

Взыскание права выкупа — это юридический процесс, с помощью которого кредитор пытается вернуть причитающуюся сумму по невыплаченной ссуде, вступая в собственность и продавая заложенное имущество. Обычно дефолт возникает, когда заемщик пропускает определенное количество ежемесячных платежей, но это также может произойти, когда заемщик не выполняет другие условия в ипотечном документе.

Ключевые выводы

• Взыскание залога — это юридический процесс, который позволяет кредиторам взыскать причитающуюся сумму по просроченной ссуде путем вступления в собственность и продажи заложенного имущества.
• Процесс обращения взыскания варьируется в зависимости от штата, но в целом кредиторы стараются работать с заемщиками, чтобы вовлечь их в выплаты и избежать потери права выкупа.
• Последнее среднее количество дней по стране для процесса обращения взыскания — 830; однако сроки сильно различаются в зависимости от штата.

Смотреть сейчас: как работает потеря права выкупа?

Общие сведения о выкупе

Правовой основой процесса обращения взыскания является ипотечный договор или договор доверительного управления, который дает кредитору право использовать собственность в качестве залога в случае, если заемщик не соблюдает условия ипотечного документа.Хотя этот процесс варьируется в зависимости от штата, процесс обращения взыскания обычно начинается, когда заемщик не выполняет свои обязательства или пропускает хотя бы один платеж по ипотеке. Затем кредитор отправляет уведомление о пропущенном платеже, в котором указывается, что он не получил платеж за этот месяц.

Если заемщик пропускает два платежа, кредитор отправляет письмо с требованием. Хотя это более серьезно, чем уведомление о пропущенном платеже, кредитор все же может быть готов принять меры для заемщика, чтобы наверстать упущенные платежи.

Кредитор отправляет уведомление о невыполнении обязательств после 90 дней пропущенных платежей.Ссуда ​​передается в отдел взыскания залога кредитора, и у заемщика обычно есть еще 30 дней на то, чтобы произвести платежи и восстановить ссуду (это называется «периодом восстановления»). В конце периода восстановления кредитор начнет лишать права выкупа, если домовладелец не оплатил пропущенные платежи.

Обращение взыскания появляется в кредитном отчете заемщика в течение месяца или двух и остается там в течение семи лет с даты первого пропущенного платежа.После этого обращение взыскания удаляется из кредитного отчета заемщика.

Процесс обращения взыскания на права выкупа варьируется в зависимости от штата

В каждом штате есть законы, регулирующие процесс обращения взыскания, в том числе уведомления, которые кредитор должен публиковать публично, варианты домовладельца для обеспечения актуальности ссуды и предотвращения обращения взыскания, а также сроки и процесс продажи собственности.

Взыскание залога — как и фактический акт конфискации имущества кредитором — обычно является последним шагом после длительного процесса, предшествующего обращению взыскания.Перед обращением взыскания кредитор может предложить несколько альтернатив, чтобы избежать обращения взыскания, многие из которых могут смягчить негативные последствия обращения взыскания как для покупателя, так и для продавца.

В 22 штатах, включая Флориду, Иллинойс и Нью-Йорк, обращение взыскания на землю является нормой. Здесь кредитор должен пройти через суд, чтобы получить разрешение на обращение взыскания, доказав, что заемщик нарушает обязательства. Если обращение взыскания одобрено, местный шериф выставляет имущество на аукционе лицу, предложившему самую высокую цену, чтобы попытаться возместить задолженность банку, или банк становится владельцем и продает имущество традиционным способом, чтобы возместить свои убытки.

Остальные 28 штатов, включая Аризону, Калифорнию, Джорджию и Техас, в основном используют внесудебную потерю права выкупа, также называемую «правом продажи». Этот тип обращения взыскания обычно происходит быстрее, чем обращение взыскания на недвижимость в судебном порядке, и он не проходит через суд, если домовладелец не предъявляет иск кредитору.

Сколько времени занимает потеря права выкупа?

По данным U.S. Отчет о рынке выкупа от ATTOM Data Solutions, поставщика данных о собственности. Это на 21,1% больше, чем в среднем в предыдущем квартале (685 дней в процессе обращения взыскания), что немного меньше, чем 841 день в третьем квартале 2019 года.

Среднее количество дней варьируется в зависимости от штата из-за различных законов и сроков обращения взыскания. В третьем квартале 2020 года наибольшее среднее количество дней для собственности, отчужденной от права выкупа, были:

• Гавайи (1741 день)
• Нью-Джерси (1527 дней)
• Нью-Йорк (1423 дня)

К штатам с наименьшими средними сроками обращения взыскания за тот же период относятся:

• Вирджиния (180 дней)
• Миннесота (208 дней)
• Аляска (213 дней)

На графике ниже показано среднеквартальное количество дней до обращения взыскания с первого квартала 2007 года.

Источник изображения: ATTOM Data Solutions.

Можете ли вы избежать потери права выкупа?

Даже если заемщик пропустил один или два платежа, все же могут быть способы избежать потери права выкупа. Некоторые альтернативы включают:

• Восстановление — В течение периода восстановления заемщик может погасить свою задолженность (включая пропущенные платежи, проценты и любые штрафы) до определенной даты, чтобы вернуться в нормальный режим с ипотекой.
• Короткое рефинансирование — При коротком рефинансировании новая сумма кредита меньше непогашенного остатка, и кредитор может простить разницу, чтобы помочь заемщику избежать потери права выкупа.
• Особая снисходительность — Если заемщик испытывает временные финансовые трудности — например, медицинские счета или уменьшение дохода — кредитор может согласиться сократить или приостановить платежи на определенный период времени.

Последствия обращения взыскания

Если собственность не может быть продана на аукционе отчуждения или если она никогда не проходила через аукцион, кредиторы — часто банки — обычно приобретают собственность и могут добавить ее в накопленный портфель отчужденной собственности, также называемой «недвижимым имуществом, находящимся в собственности». (РЭО).”

Недвижимость, лишенная права выкупа, обычно легко доступна на веб-сайтах банков. Такая недвижимость может быть привлекательной для инвесторов в недвижимость, потому что в некоторых случаях банки продают ее со скидкой к ее рыночной стоимости, что, в свою очередь, отрицательно сказывается на кредиторе.

Для заемщика обращение взыскания появляется в кредитном отчете в течение месяца или двух, и оно остается там в течение семи лет с даты первого пропущенного платежа. По истечении семи лет обращение взыскания удаляется из кредитного отчета заемщика.

Как купить жилой комплекс

Готовы ли вы вывести свою игру в сфере недвижимости на новый уровень? Если в прошлом вы баловались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше. Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что исследуете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта аренды.

Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, но это может быть разумное вложение, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт в приобретении арендуемой собственности.Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса.

Преимущества покупки жилого комплекса

Жилой комплекс — это многоквартирная недвижимость, состоящая из пяти и более квартир. Покупка жилого комплекса — важное решение, но у него есть несколько преимуществ перед дуплексом или подобной жилой недвижимостью.

Меньше риска

Жилые комплексы дороги, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества квартир. В отличие от владельцев частных домов, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от аренды от других единиц здания, если арендатор переезжает.

• Возможность защитить свой поток доходов за счет более широкого набора арендаторов.
• Расстановка сроков начала договоров аренды для управления арендной платой / имуществом (т. Е. Вы не хотите, чтобы срок действия договора аренды для всех единиц был выполнен в одно и то же время).

Экономия на масштабе означает более низкие эксплуатационные расходы на единицу

• Более низкие эксплуатационные расходы на единицу. Неожиданные затраты, такие как необходимость замены крыши, вызывают меньше проблем, поскольку они распределяются между всеми блоками.
• Ratio Система выставления счетов за коммунальные услуги (RUB). Во многих старых многоквартирных домах единицы не имеют индивидуального учета коммунальных услуг, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему. Это метод определения счета за коммунальные услуги жильца на основе единицы площади в квадратных футах, количества людей, проживающих в квартире, или их комбинации.
• Улучшения юнита. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость единицы, необходимой для улучшений.

Квартиры экономичны с точки зрения налогообложения

Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, они остаются жилыми и имеют немного более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие объекты.

Квартиры, застрахованные от инфляции

Средний срок аренды квартиры обычно составляет один год, что позволяет домовладельцу отслеживать рыночные ставки арендной платы. Ставки аренды имеют тенденцию расти вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно блокируется на три или пять лет или увеличивается на 1% ежегодно.

Утверждение ссуды основывается на финансовых характеристиках собственности

Кредиторы, как правило, больше сосредоточены на потенциале получения прибыли, чем на финансах инвестора.Их основная проблема заключается в том, не превысит ли доход от собственности требуемые платежи от инвестора.

• Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистая операционная прибыль (NOI). Чистая операционная прибыль — это то, что оплачивает ваш кредит и дает вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами.

Возможности для получения дополнительного дохода

Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от таких удобств, как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисное помещение.Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Затраты довольно легко окупить, взимая плату за эти удобства.

Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя к арендатору, может увеличить вашу инвестиционную стоимость на несколько тысяч долларов за счет эффекта масштаба.

Типы жилых комплексов

Прежде чем инвестировать, важно понять четыре типа жилых комплексов.

• Зданиям класса А, как правило, меньше десяти лет, и в них есть множество удобств.
• Зданиям класса В не исполнилось 20 лет. Они содержатся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
• Зданиям класса C не более 30 лет, в них практически отсутствуют удобства и могут потребоваться некоторые ремонтные работы.
• Здания класса D — это старые единицы, как правило, в районах с низкими доходами. В них нет удобств и часто требуется значительный ремонт.

Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости

Когда вы начинаете рассматривать различные коммерческие объекты, необходимо учитывать несколько финансовых факторов.

• Прокат рулонов. Этот документ поможет вам определить проблемы с денежными потоками в будущем на основе истории вашего арендатора. В нем указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, а также количество кроватей и ванных комнат. Он также содержит информацию об именах нынешних арендаторов, условиях каждого договора аренды и суммах гарантийного депозита.
• Показатели заполняемости. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занимают арендаторы, платящие за квартиру. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
• Количество вакансий. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки эффективной арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакансий).
• В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно было ожидать 5-15%.

Анализ местоположения и стоимости

При выборе местоположения следует учитывать несколько важных моментов. Эти факторы включают данные о занятости и экономике в этом районе, данные о преступности и безопасности, а также возможность повышения стоимости собственности в течение следующих нескольких лет.

Помимо соображений местоположения, вы должны учитывать несколько важных элементов стоимости.

Счет за коммунальные услуги

Общие коммунальные услуги могут создать проблему, если арендаторы, которые не оплачивают счет, сами чрезмерно используют коммунальные услуги и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях собственники внедряют систему пропорциональных коммунальных услуг, в которой ежемесячные коммунальные расходы делятся на количество единиц. Часть счета каждого арендатора определяется размером, количеством спален, ванных комнат и т. Д.

Риски для здоровья

Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо проверить на предмет потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, поскольку могут подвергаться воздействию таких загрязняющих веществ, как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут оказаться дорогостоящими. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы для вас или вам следует поискать в другом месте.

Затраты на страхование

Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, имеют более высокие затраты на страхование.Рассматривая недвижимость, вы всегда должны спрашивать о текущих расходах на страхование. Вам также следует проконсультироваться с несколькими другими страховщиками, чтобы убедиться, что текущий владелец не переплачивает или недоплачивает.

Проблемы с фондом

Есть еще несколько проблем с фондом, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, требующая ремонта, может быть дорогостоящей, а также увеличивает риск загрязнения. Проблемы с кровлей, например плоская крыша, могут вызвать утечку. По сравнению с кирпичными или бетонными фасадами здания с деревянными каркасами чаще подвержены гниению и более подвержены возгоранию.

Инвестиционные стратегии

Помимо первоначальных затрат, определенные типы собственности могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.

• Стабилизированная недвижимость или недвижимость на покупку и удержание. Эти свойства обычно описываются как 90% физического использования на срок более 90 дней. Важно понимать разницу между физической и экономической занятостью (например, аренда квартиры или сбор арендной платы).
• нестабилизированные или добавленные свойства.Эти свойства обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения проблемы отложенного обслуживания, неработающих единиц, проблем с оплатой арендаторами и т. Д. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что после того, как будут сделаны «улучшения», они узнают будущий прирост капитала и / или больший денежный поток завтра.

Рекомендации по ставке капитализации

Понимание вашей ставки капитализации (или ставки капитализации) имеет решающее значение. Это один из лучших способов определить потенциальную годовую прибыль от сдачи в аренду.

Формула выглядит следующим образом:

Чистая операционная прибыль (NOI) / рыночная стоимость (или цена покупки)

Например, если недвижимость имеет рыночную стоимость 800 000 долларов США и NOI 90 000 долларов США, ставка капитализации будет 8,9%. В целом, более высокая ставка капитализации лучше, поэтому, если вы сравниваете два объекта недвижимости, вам следует выбрать тот, у которого она выше.

Очень важно также глубоко погрузиться в понимание расходов отдельных статей. Скоро вы заметите разницу между хорошо управляемой недвижимостью и плохой.

Получение ссуды

Вам, вероятно, потребуется получить коммерческую ссуду для финансирования покупки жилого комплекса. Источники ссуды включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды.

• Традиционное банковское кредитование (банки или кредитные союзы)
• Кредитор, финансируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)

Квартирные ссуды варьируются от нескольких лет до 25 лет. Ссуды могут иметь фиксированную или регулируемую процентную ставку и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение является вашим партнером и лучшим сторонником для правильной оценки всех пунктов комплексной проверки.

Обеспечение ссуды с регрессом означает, что кредитор может наложить арест на личное имущество заемщика в случае невыполнения обязательств. Ссуды без права регресса — это когда кредитор не может обращаться за личной собственностью заемщика в случае дефолта.

Как найти брокера

Хорошая идея — работать с брокерской фирмой или консалтинговой фирмой, предоставляющей многосемейные ссуды.Хороший советник будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования, соответствующий вашей ситуации и целям. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и убедиться, что вы получаете наилучшие условия заимствования.

Право на получение ссуды

Поскольку долг увеличивает кредитное плечо, чем меньше денег вы вкладываете вначале, тем большую относительную прибыль вы можете получить. Критерии одобрения различаются в зависимости от типа ссуды, но обычно кредитору требуется хороший кредит (660+), чтобы его рассмотрел кредитор.

Заемщикам также часто приходится вносить около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.

Необходимая документация

Может быть сложно разобраться в более сложных заключительных этапах покупки жилого комплекса. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию для закрытия объекта.

Оценка

Перед покупкой необходимо пройти профессиональную оценку объекта недвижимости.Оценщики могут использовать несколько методов:

• Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на основе ее потенциального дохода.
• Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичной недвижимости.
• Затратный подход учитывает предполагаемую стоимость восстановления собственности плюс стоимость земли за вычетом амортизации.

Оценка физических потребностей

В этом отчете указывается текущее состояние собственности и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.Исходя из этой информации, вы можете рассчитать запасы замены, которые, как ожидается, потребуются вам каждый год для ремонта.

Экологическая оценка, этап I

В этом отчете проводится проверка объекта на предмет экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если при первоначальной оценке обнаружено загрязнение, могут потребоваться оценки фазы II или фазы III.

Обследование собственности

В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.

Заключение

Жилые комплексы не дешевы. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры инвестора в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить вложений. Прежде чем сделать решительный шаг, поговорите с другими людьми, которые сделали решительный шаг в сфере коммерческой недвижимости. Используя этот список в качестве отправной точки, вы можете обнаружить, что ваше исследование открывает двери, которые, по вашему мнению, в противном случае были закрыты.

Последнее обновление 20.10.20

Финансирование квартир | Ипотечные кредиты на многоквартирный дом

Квартирные ссуды могут быть краткосрочными или постоянными, которые будут использоваться для финансирования покупки и / или ремонта многоквартирной собственности со сроками от 3,5 до 4,5% для постоянного и от 8 до 12% для промежуточного кредитования. *

Минимальная сумма кредита составляет 1 000 000 долларов США и может достигать 100 000 000 долларов США.

Существует несколько видов квартирных ссуд, в том числе:

Обеспеченные государством жилищные ссуды предлагают Fannie Mae, Freddie Mac и FHA.Государственные агентства предлагают кредиты в размере от 1 000 000 до 50 000 000 долларов США. Общие требования к этим трем займам заключаются в том, что первоначальный взнос составляет не менее 20%, а на этом рынке реально 25%. Все эти ссуды не имеют права регресса к заемщику и предусматривают 30-летнюю амортизацию. Обратите внимание, что штрафы за предоплату очень высоки и называются поддержанием доходности.

Существуют следующие индивидуальные требования к типу ссуды:

Для

Fannie Mae требуется кредитный рейтинг не ниже 680, DSCR — 1.25, заполняемость 85%, ликвидность 9+ месяцев. На падающих рынках они могут потребовать создания резерва платежей.

Freddie Mac требует кредитного рейтинга не менее 650, DSCR 1,25, заполняемости 90% и ликвидности 9+ месяцев. На падающих рынках они могут потребовать создания резерва платежей.

FHA требует кредитного рейтинга не менее 650, DSCR 1,15, заполняемости 95% и ликвидности 9+ месяцев. Эти ссуды обычно предназначены для очень крупных строительных проектов, т.е.е. 10 миллионов и выше. Вы можете получить 40-летнюю амортизацию по кредиту до 83% от стоимости кредита.

Бухгалтерский баланс банка

Эти ссуды выдаются традиционными банками, которые находятся на их балансах. Ссуда ​​банковского баланса не обеспечивается федеральным правительством, вместо этого банки управляют своим собственным процессом выдачи ссуд на основе внутренних решений.

Ссуды на баланс банка

идеально подходят для инвесторов, проживающих в том же районе, что и жилой дом.Эти ссуды имеют минимум 1000000 долларов США, LTV до 75% и минимальный первоначальный взнос в размере 25%. Ставки обычно составляют от 4,00 до 5,5% *, затраты на закрытие от 2 до 3% и штраф за предоплату, который снижается при сроках от 10 до 15 лет. Большинство банков собираются погасить ссуду через 25 лет, но некоторые сделают погашение за 30 лет. Требуется минимальный кредитный рейтинг 650, DSCR 1,25 и заполняемость не менее 90%.

Обращаем ваше внимание, что банк будет ориентирован и на вас лично. Они захотят убедиться, что у вас хороший внешний доход и активы.Учреждение изучит вашу денежную позицию и позицию денежного потока, чтобы убедиться, что вы можете справиться с любыми возникающими проблемами. Они будут запрашивать личные налоговые декларации, личный финансовый отчет, график бизнес-долга и тому подобное.

Краткосрочная аренда квартиры

Эти ссуды встречаются реже, поскольку инвесторы обычно покупают многоквартирные дома в качестве долгосрочных вложений. Эти ссуды идеально подходят для инвесторов, которые хотят, чтобы ссуду можно было быстро приобрести и отремонтировать, в то же время конкурируя с быстрым графиком покупателя за наличные.Минимальная сумма кредита обычно составляет 2000000 долларов, LTV до 70%, первоначальный взнос от 25 до 30%. Ставки обычно составляют 6-10%, комиссия за оформление от 2 до 3% и штраф за предоплату 1%. Сроки обычно составляют от 12 до 36 месяцев.

В этом случае кредитор должен предоставить ссуду на то, что имеет хороший потенциал роста. Они не хотят владеть собственностью, но будут подписывать, как если бы захотели. Эти кредиторы более гибкие и обращают внимание на ваш опыт, знание рынка и способность получить выгоду.По большей части они не являются кредиторами без права регресса.

* Обратите внимание на изменения на рынке кредитования. Все ставки и условия на этой странице предназначены только для иллюстративных целей и могут быть изменены в любое время. Чтобы узнать точные цены и сроки, позвоните в офис или заполните форму предложения.

Преимущества покупки дома перед арендой квартиры | Ипотека

Когда-то домовладение было целью почти каждого. Сегодня существует множество вариантов жилья, для которых не требуется ипотечный кредит.Вы можете обнаружить, что покупка дома или аренда квартиры — лучший выбор для вас, или вы можете решить, что аренда — это лучший вариант.

Выбирая между ними, вы должны подумать, какой тип жилья лучше всего соответствует вашим личным целям и образу жизни. Если вы в настоящее время арендуете дом, вам нужно решить, готовы ли вы к финансовым обязательствам по покупке дома. Как аренда квартиры, так и покупка дома имеют свои преимущества и недостатки.

Пять причин, по которым вы можете захотеть купить дом vs.аренда квартиры

По финансовым и личным причинам вы можете обнаружить, что владение собственным домом перевешивает расходы. Вот пять причин, по которым покупка собственного дома может иметь смысл:

1. Увеличить собственный капитал. Когда вы платите по ссуде и / или если стоимость вашего дома повышается, вы добиваетесь справедливости. Чем больше разница между вашей задолженностью по ипотеке и стоимостью вашего дома, тем больше у вас капитала. Вы можете занять под этот капитал или даже рефинансировать ипотечный кредит и получить немного наличных.Эта финансовая подушка привлекательна для многих людей и может быть менее рискованной по сравнению со многими типами инвестиций.
2. Потенциально снизить налоговое бремя. Если у вас есть ипотечный кредит, вы можете вычесть уплаченные вами проценты из подоходного налога. Это часто означает, что вы также можете вычесть баллы и некоторые заключительные расходы, связанные с предоплатой процентов. И вы можете вычесть часть налогов на недвижимость и воспользоваться льготами за использование части вашего дома в качестве рабочего места. Проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом о вашей личной ситуации.
3. Расположение. Квартиры могут быть доступны не во всех интересующих вас районах. При покупке недвижимости вы можете выбирать из более разнообразных мест, включая сельские дома с большим количеством земли.
4. Делай, что хочешь. Когда вы арендуете, вы часто ограничены в том, какие улучшения вы можете внести. Обычно вы не можете выбрать свою технику или цвет стен. Когда вы покупаете, у вас появляется больше свободы, чтобы переделать свое пространство в соответствии со своими вкусами и потребностями. Кроме того, вам, возможно, не придется беспокоиться об оплате незначительных повреждений, которые произошли, если вы не хотите их исправлять.
5. Конфиденциальность. Обычно у вас больше уединения, когда вы владеете домом, чем когда вы арендуете.

Пять причин, по которым вы можете остановиться в квартире

Есть много причин оставаться арендатором, даже если вы не инвестируете в недвижимость. К ним относятся:

1. Возможность легко перемещаться или перемещаться. Хотя вы берете на себя договор аренды при переезде в квартиру, многие договоры аренды заключаются на год или меньше, а некоторые могут допускать отказ по истечении некоторого периода времени или предлагать вариант на месяц или месяц.В некоторых свойствах вам просто нужно уведомить за 30 дней, если вы планируете переехать. Это дает вам большую гибкость, так что вы можете устроиться на работу в другом районе, попробовать другое сообщество или просто выбрать место с большим количеством удобств.
2. Пониженные кредитные требования. Обычно вам нужен приличный кредит для аренды, но он может быть не таким строгим или сложным, как то, что необходимо для получения ипотеки.
3. Никаких забот об обслуживании. Если унитаз начинает протекать или свет начинает мерцать, вы можете позвонить своему домовладельцу и попросить его разобраться с ситуацией.Это может доставить вам неудобства, но вам не придется платить за решение этих и других подобных проблем, которые могут возникнуть.
4. Коммунальные услуги включены в вашу арендную плату. Многие сдаваемые в аренду объекты включают ваши расходы на воду, канализацию и электричество в арендную плату. В некоторых апартаментах также есть кабельное телевидение и доступ в Интернет.
5. Близость к услугам. Более крупные жилые комплексы с большей вероятностью будут расположены недалеко от городов и могут быть в нескольких минутах ходьбы от магазинов, ресторанов и других достопримечательностей.У вас также может быть доступ к общественным автобусам или метро, ​​чтобы добраться до работы или в школу, что может сэкономить вам деньги на транспортных расходах.

Стоимость домовладения по сравнению с расходами на аренду

Деньги, которые вы потратите на покупку дома по сравнению с арендой квартиры, могут стать важным фактором, помогающим вам решить, какой вариант вам подходит. Прежде чем принять решение, важно проанализировать, сколько вы потратите на покупку и аренду. Вот некоторые затраты, которые следует учитывать.

Затраты на покупку дома

• Первоначальный взнос. Вам нужно сэкономить немного денег, чтобы отложить покупку дома. Это может составлять всего 3% от общей стоимости покупки, но если вы потратите не менее 20% на большинство ипотечных кредитов, вам не придется платить за страхование ипотеки.
• Ипотечный платеж. Каждый месяц вы будете вносить платеж в счет остатка по ипотеке. Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной ставкой, ваш платеж будет оставаться относительно стабильным в течение всего срока действия кредита, что может помочь вам составить долгосрочный бюджетный план.
• Затраты на закрытие. Когда вы покупаете дом, у вас есть несколько расходов, связанных с получением ипотеки и вступлением в собственность. Это может включать в себя оценку собственности, а также плату за выдачу кредита и правовой титул, судебные издержки и многое другое. Эти затраты на закрытие обычно составляют от 3 до 5% от общей покупной цены.
• Техническое обслуживание и ремонт. Как домовладелец, вы будете нести все расходы на ремонт, если что-то пойдет не так. У вас также будут регулярные расходы на техническое обслуживание, например, на утепление, покраску, ландшафтный дизайн и т. Д.
• Коммунальные услуги. Многие квартиры включают в арендную плату расходы на некоторые или все коммунальные услуги, но домовладельцы должны отдельно оплачивать воду, канализацию, электричество, газ, мусор и переработку, а в некоторых случаях — сборы ассоциации домовладельцев.
• Налоги на имущество. Каждый год вы будете нести ответственность за уплату налогов в поддержку услуг для сообщества, в котором вы живете. Сумма зависит от оценочной стоимости вашего дома.
• Страхование. Вам необходимо иметь страховку, которая покрывает ваш дом и имущество от потери или повреждения в результате погодных условий, пожара или кражи.

Расходы по аренде квартиры

• Ежемесячная аренда. Арендная плата может увеличиваться, иногда ежегодно. Вы можете заплатить больше, если у вас есть особые удобства, например, доступ в тренажерный зал на территории отеля или если вы живете с домашним животным.
• Залог. Многие арендные платы требуют эквивалента арендной платы за один или несколько месяцев для покрытия любого ущерба.
• Страхование. Обычно страховка арендатора не требуется, но полис покроет ваши вещи в случае повреждения квартиры.
• Коммунальные услуги. Они могут быть включены или не включены в вашу арендную плату, но вам, возможно, придется заплатить хотя бы за кабель и Интернет, если вы захотите их получить.

Хотя первоначальные затраты на покупку дома могут быть выше, ежемесячные платежи могут быть аналогичными, и вы получаете дополнительные преимущества в виде собственного капитала и свободы улучшать свою собственность.

Принятие решения о покупке или аренде

Ответив на несколько простых вопросов, вы сможете решить, лучше ли вам покупать или сдавать в аренду на ближайшее время.

• Могу ли я себе это позволить? Сравните общие затраты на покупку и аренду, чтобы выбрать, что лучше подходит для вас. Наличие достаточного количества денег для первоначального взноса может стать проблемой для потенциальных покупателей.
• Как долго я буду там жить? Если вы не проживете в доме по крайней мере три года, возможно, вы не сможете покрыть расходы на закрытие ссуды. Возможно, вам придется жить в доме еще дольше, чтобы компенсировать разницу между стоимостью владения и аренды.
• Сколько будет стоить дом? Никто не может предсказать будущее, но вы можете сделать разумные предположения о том, покупаете ли вы дом на рынке, где стоимость будет продолжать расти.

Как начать переезд из квартиры в покупку дома

Если вы решили, что домовладение вам подходит, вы можете начать с накопления на первоначальный взнос. Ваша цель должна составлять 20% от покупной цены, хотя для вас может иметь финансовый смысл купить, прежде чем у вас будет эта сумма.

Ищите агента по недвижимости, который поможет вам найти подходящую недвижимость. Правильный агент может работать с вашей временной шкалой, при этом следя за домами, которые соответствуют вашим требованиям.

Пройдите предварительную квалификацию для получения ипотеки, чтобы узнать, сколько вы можете потратить на дом, и дать вам уверенность в том, что вы можете позволить себе покупку.