1.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования
Выше было отмечено, что ипотечное кредитование – это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.
Объектами ипотечного кредитования являются:
· земельные участки;
· жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;
· офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
· производственные помещения – склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.
Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.
Таблица 1 — Субъекты ипотечных кредитов, их функции и прямые цели
№ | Участники рынка ипотечных кредитов | Субъекты | Функции | Собственные цели |
1 | Заемщик (залогодатель) – физичес-кие лица | — физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособности | Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья | Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья |
2 | Банк-кредитор (залогодержатель) | — Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки; — ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы; — — взаимосберегательные союзы и т.п. | Предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика. Обслуживание выданных ипотечных кредитов. Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя | — Максимизация доходности активных операций; — ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала |
3 | Продавец жилья | Юридические и физические лица | Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению | — Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение; — минимизация рисков, связанных с продажей |
4 | Государство | Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала | — Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; — не инфляционная поддержка сферы жилого строительства; — решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом; — уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом; — пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга | |
5 | Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка | — Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; — нотариат; -паспортные службы; — органы опеки и попечительства; юридические консультации | — Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений; — оформление перехода прав собственности к новому собственнику; — регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; — хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка | Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью |
6 | Операторы вторичного рынка ипотечного кредитования | Специализированные агентства ипотечного кредитования, ипотечные фонды | — рефинансирование кредитов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; — выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; — привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования; — оказание кредиторам содействия рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования; — разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов | Создание системы ипотечного кредитования в стране |
7 | Страховые компании | Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования | — Страхования рисков ипотечного кредитования; — создание совместных проектов с ипотечными кредиторами; — разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования | Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинг |
8 | Оценщики | Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений | Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании | Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга |
9 | Риелторские компании | Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жиль | — Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщика; — организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья; — участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание | Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга |
10 | — Физические; -юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты | Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка | — Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги; — обеспечение надежности вложени |
Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели.
Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.
Задача банка, т.е. кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.
Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.
Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и развитии кредита роль правительства заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:
· капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;
· неинфляционная поддержка сферы материального производства;
· пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга;
· создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.
Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.
studfiles.net
13. Ипотечное кредитование, его особенности в России.
Ипотека — залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту.
Ипотечное кредитование это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит одна из составляющих ипотечной системы. В настоящее время ипотечное кредитование является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества, при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона).
Ипотечным кредитованием является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя (в большинстве случаев он же является собственником недвижимости).
Анализ ипотечного кредитования позволяет выделить два его основных направления:
— ипотечное кредитование физических лиц в части приобретения жилья, с целью улучшении существующих жилищных условий под залог жилой недвижимости или прав на нее;
— ипотечное кредитование юридических лиц на развитие бизнеса, где гарантией возврата также выступает недвижимое имущество, и собственно ипотечное жилищное кредитование.
На современном этапе развития экономики, во многих странах мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры.
Двухуровневая система ипотечного кредитования:
1) заемщик — юридическое или физическое лицо, берущее кредит под залог недвижимости;
2) кредитор — банк;
3) ипотечное общество (агент) — основной элемент самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Оно выкупает у банка закладные, выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи таких ценных бумаг идут на новые кредиты;
4) инвесторы — покупатели ипотечных ценных бумаг. Как правило, это пенсионные фонды, страховые компании, банки.
При одноуровневой системе ипотечного кредитования кредитор в лице банка самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа: так называемые «закладные листы».
Суть двухуровневой модели состоит в том, что выданные на первичном ипотечном рынке ипотечные кредиты переуступаются специально созданным субъектам — операторам вторичного рынка. Секьюритизация — трансформация банковских кредитов и других активов в фондовые ценности для продажи инвесторам. Секьюритизованные ипотечные кредиты облегчают доступ агентств к готовым инвестиционным рынкам. Вторичный рынок позволяет первичным кредиторам продавать займы и таким образом получать средства, необходимые для выдачи новых займов. Созданием вторичного рынка достигается экономическая цель перераспределения рисков и их снижения за счет распределения кредитных и рыночных рисков по каждому кредиту среди множества инвесторов.
За счет организации вторичного ипотечного рынка в странах англо-саксонской системы права достигаются определенные цели: перераспределение капиталов как из различных регионов, так и из различных областей деятельности: рефинансирование первоначальных кредиторов; снятие рисков с первоначальных кредиторов за счет переуступки ипотечных кредитов операторам вторичного ипотечного рынка; перераспределение рисков, связанных с осуществлением ипотечного кредитования между участниками вторичного ипотечного рынка.
Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший кредит ипотечный банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска.
Государственная поддержка ипотечного кредитования:
1) ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) — создано Правительством Российской Федерации в 1997 году для обеспечения ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.
100 % акций АИЖК принадлежит Правительству РФ в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.
Целью АИЖК являются:
— создание общих стандартов ипотечного жилищного кредитования;
— обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории России;
— создание института рефинансирования ипотечных кредиторов;
— создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
— формирование рынка ипотечных ценных бумаг.
2) Программа ВЭБ — основные направления инвестирования средств:
— собственные средства Внешэкономбанка в облигации с ипотечным покрытием
— средства пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка как государственной управляющей компании
— средства Фонда национального благосостояния, выделяемые Правительством РФ
Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования:
— надежность и платежеспособность;
— добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;
— способность внести авансовые платежи.
Залогодержатели – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия кредитного договора.
Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.
Совершенствование ипотечного кредитования:
1) уменьшение количества документов, которые необходимы для получения ипотечного кредита, а также уменьшение сроков рассмотрения предоставленных документов. Одним из путей совершенствования ипотечного кредитования является введение электронного документооборота и цифровой электронной подписи, благодаря которым можно существенно упростить процесс подачи документов для получения ипотечного кредита.
2) создание бюро кредитных историй, деятельность которых позволяет существенно ускорить процесс принятия решений о выдаче ипотечного кредита.
3) снижение первоначальных взносов, которые сейчас могут достигать 50% от стоимости жилья.
4) разработка и реализация государственных и муниципальных программ, с помощью которых различные категории населения нашей страны смогут приобрести собственное жилье. В настоящее время военные, молодые семьи, а также работники некоторых предприятий могут рассчитывать на существенные льготы при покупке жилья с помощью ипотеки, кроме того, покупатели квартир могут рассчитывать на существенный налоговый вычет в течение нескольких лет при покупке квартиры.
5) разработка законодательства, которое позволит защитить права владельцев ипотечных квартир. Не секрет, что многие кредитные организации пользуются правовой неграмотностью россиян и составляют договора таким образом, чтобы получить как можно больше прибыли с заемщика.
Проблемы ипотечного кредитования:
1) Рост стоимости жилья
2) Низкий уровень доходов
3) Высокие процентные ставки
studfiles.net
Основные виды программ ипотечных кредитов
Не каждый человек может самостоятельно накопить на собственное жилье. Для обычного офисного работника или молодого специалиста купить собственную квартиру без привлечения займов практически нереально. В этом случае все больше людей берут ипотечный кредит. Но мало кто из потенциальных заемщиков, до обращения в банк, имеют четкое представление о том, какие виды ипотеки существуют, и участником какой ипотечной программы он может стать. Сегодня российские банки могут предложить массу программ для ипотечных кредитов.
Основные виды программ ипотечных кредитов
Решив взять ипотеку, потенциальный заемщик обращается за консультацией в кредитную организацию либо самостоятельно изучает информацию о видах ипотеки на официальных сайтах различных банков. Однако часто происходит так, что клиент, в первую очередь, интересуется именно условиями кредитования, но при этом не имеет никакого представления о самой программе, о других видах ипотечных кредитов, об их принципиальных отличиях друг от друга.
Развитие консалтинговых банковских услуг относительно ипотечных кредитов с одной стороны ощутимо расширило выбор программ, но с другой стороны затруднило и еще больше запутало заемщиков в процессе принятия решения, каким видом ипотеки воспользоваться. В настоящее время на российском рынке нишу ипотечного кредитования прочно заняли коммерческие банки, предлагающие различные варианты ипотечных кредитов. Виды ипотеки, а точнее их программы, зависят от определенного набора условий.
Содержание страницы
Классификация ипотечных программ
Существует несколько вариантов классификации жилищных кредитов, например, ипотечные программы можно разграничить, исходя от цели и валюты займа, наличия созаемщиков и поручителей, способов расчета, вида недвижимости и пр. Каждая из этих классификаций имеет право на существование. Также различают виды ипотечных кредитов по размеру первоначального взноса и по возможности досрочного погашения ипотеки.
Таким образом, основные виды ипотеки можно классифицировать по следующим признакам:
- Объект недвижимости
- Цель кредитования
- Источники финансирования ипотеки
- Субъект кредитования (заемщики)
- Процентная ставка.
А если исходить из того положения, что ипотека по своему существу — это залог недвижимости, то все программы ипотеки можно условно поделить на две группы, зависимо от того, какой вид жилья будет передан банку в залог: залог имеющейся недвижимости или залог приобретаемого жилья. Первый вид ипотеки обладает рядом преимуществ, например, более низкая процентная ставка и возможность использования денег на любые цели. Залог же приобретаемой недвижимости ограничивается областью использования займа — исключительно на приобретение жилья.
При этом, залог имеющегося жилья, несмотря на свои очевидные преимущества, все же имеет один недостаток, но существенный, который заключается в том, что если возникнут обстоятельства, в результате которых заемщик не сможет выполнять обязательства по кредиту, то он рискует лишиться не только вновь приобретенной недвижимости, но и заложенной. Данный факт, а также отсутствие собственной недвижимости у большого количества заемщиков, привели к тому, что популярность данного вида ипотеки несколько ниже.
Стандартные программы жилищного кредитования
Конкуренция среди банков привела к тому, что каждая кредитная организация готова предложить своим клиентам различные программы кредитования. Называться эти программы могут по-разному, одно их наименования в любом случае говорят либо о целях кредитования, либо о способе получения данного вида ипотеки. Однако при большом разнообразии ипотечных программ, основными и самыми популярными видами ипотечных кредитов являются следующие программы:
- Ипотека на вторичное жилье — один из самых распространенных видов жилищного кредитования. Отличается оптимальной процентной ставкой, лояльными условиями предоставления, а также относительной быстротой оформления кредитов. Особенностью данного вида ипотечного займа является необходимость заключения договора страхования титула.
- Ипотека на строящуюся недвижимость — этот вид ипотечного кредита позволяет приобрести квартиру еще на этапе ее строительства у того застройщика, который одобрит банк. Эта программа по своей сути — один из самых затратных займов с точки зрения размера процентной ставки, однако долевое участие позволяет значительно сэкономить на самом приобретаемом жилье ввиду его более низкой стоимости.
- Ипотека под строительство частного дома — этот вид займа позволяет обладателям собственных земельных участков построить частный дом на этой земле. Особенность этой ипотеки заключается в высокой требовательности к категории земель и в том, что строящееся жилье закладывается вместе с участком и другими зданиями, построенными на данной земле.
- Ипотека на приобретение земельного участка — данный вид жилищного кредитования позволяет заемщикам приобрести участок земли для дальнейшего строительства при условии, что заемщик может предоставить в залог банку другую недвижимость равноценную по стоимости с суммой кредита. До выполнения обязательств по кредиту, банк имеет право залога на все сооружения, постройки и здания, расположенные на приобретаемом участке земли.
- Ипотека на загородную недвижимость — в рамках этой ипотечной программы заемщик может приобрести загородный коттедж, дом или таунхаус. Сегодня при желании, желающий купить жилье в экологической зоне, может найти оптимальные предложения, которые кредитные организации разрабатывают вместе с застройщиками, позволяющие приобрести комфортабельную недвижимость по приемлемым ценам и в зоне с благоприятными условиями.
Это далеко не все существующие ипотечные программы, которые могут предложить российские банки, но наиболее востребованные россиянами.
Виды стандарстной и социальной или льготной ипотеки
Виды социальных программ ипотеки
Помимо стандартных ипотечных программ, существует множество социальных или льготных видов ипотеки. Особенность социальной ипотеки заключается в одновременном использовании ипотечного кредитования и финансовой поддержки со стороны государства. То есть государство помогает социально не защищенным гражданам выполнить обязательства по ипотеке. При этом для данной категории граждан ставки по кредиту, как правило, значительно ниже.
Льготная ипотека позволяет улучшить жилищные условия в пределах установленных социальных норм. Прежде всего, государственными субсидиями могут воспользоваться заемщики, признанные нуждающимися в улучшении условий жилья. Однако социальная ипотека распространяется и на такие категории граждан, как молодые специалисты, военнослужащие, учителя, работники РЖД, молодые семьи, работники бюджетной сферы т.д.
Имеется несколько механизмов субсидирования льготной ипотеки:
- продажа государственного жилья в кредит по льготной цене
- дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту
- предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья.
Какой из механизмов социального ипотечного кредитования используется в том или ином регионе решают местные власти. Однако, независимо от механизма субсидирования, на сегодняшний день существуют следующие виды социальной ипотеки:
- Молодой семье — помимо стандартных ипотечных программ молодая семья может воспользоваться социальной ипотекой. Данный вид кредитования позволяет молодым супругам получить финансовую помощь от государства на покупку жилья. Возрастное ограничение — супруги не должны быть старше 35 лет. А размер субсидии зависит от стоимости одного квадратного метра и от наличия детей в семье. Так, субсидия для молодой семье без детей составит 35% стоимости квартиры, а для супругов с детьми — 40%. Государственную субсидию супруги могут использовать в качестве первого взноса при получении ипотеки на покупку жилья.
- Учителям — молодые преподаватели до 35 лет, трудоустроенные в образовательном учреждении могут также рассчитывать на помощь от государства на улучшение своих жилищных условий. Отличительная особенность этой программы — приобрести жилье можно только в том регионе, в котором трудоустроен преподаватель. При этом учитель может рассчитывать на низкую процентную ставку по кредиту и длительный срок кредитования, а государство заплатит 30%-40% от стоимости недвижимости.
- Военнослужащим — военная ипотека направлена на улучшение условий жилья военнослужащих за счет реализации их права на получение квартиры от государства путем их участия в НИС. Возможность участия в этой программе определяется датой заключения контракта о несении воинской службы. Суть программы заключается в ежегодном поступлении государственных денежных средств на индивидуальный счет военнослужащего. Накопления заемщик военной ипотеки может использовать в качестве первоначального взноса, а за счет новых поступлений — осуществлять ежемесячные выплаты по кредиту.
- Работникам РЖД — трудящиеся железнодорожники также могут приобрести собственную недвижимость с определенными льготами от государства. Наиболее важные из них: установлен минимальный размер первоначального взноса — работник РЖД обязан внести всего 10% от стоимости жилья, процентная ставка по кредиту — 12%, однако железнодорожник платит лишь 4,5%, а 7,5% погашает государство, при появлении ребенка в семье работника РЖД предоставляется дополнительная единовременная выплата. При этом стаж работы на железной дороге не может быть мене 3-х лет, а возраст участника программы не менее 21 года.
- Молодым специалистам — молодежь, трудящаяся на благо Родины, также имеет право на субсидии от государства, которые в частности заключаются в следующем: отсутствие первоначального взноса, процентная ставка — 10,5%, однако молодой специалист выплачивает только 2%, при появлении ребенка предоставляется дополнительная единовременная выплата. При этом оформление на работу должно произойти в течение 1 года после окончания учебного заведения, а возраст заемщика не должен превышать 30 лет.
- Сотрудникам полиции — государство готово помочь сотрудникам МВД выплатить ипотеку на строительство загородного дома или на покупку квартиры. Полицейским перечисляются определенная сумма денежных средств для улучшения жилищных условий. При этом сотрудник МВД должен подтвердить, что он живет в неподобающих условиях, а срок его службы в правоохранительных органах должен быть не менее 10 лет.
- Многодетным семьям — супругам, которые повышают демографию в стране, также можно рассчитывать на помощь от государства при расширении и улучшении жилищных условий. Здесь стоит отметить, что банки многодетным семьям льгот не предоставляют, а вот федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) идет навстречу многодетным супругам, предоставляя ипотечный кредит с очень низкой процентной ставкой в размере 6,5%. Ни один коммерческий банк не предоставит такого предложения даже для малоимущих семей.
- Региональная — в некоторых регионах РФ существую дополнительные ипотечные социальные программы, призванные улучшить жизненные условия в данном регионе. Сегодня жители Татарстана, Хабаровского края, Москвы, Омска, Липецка и Приморского края могут обратиться в местные Департаменты ЖКХ, чтобы узнать, какие программы социальной ипотеки действуют в их регионе.
Таким образом, прежде, чем решиться взять ипотечный кредит, потенциальный заемщик должен проверить не попадает ли он под категорию гражданам, которые имеют право на участие в какой-либо государственной программе социальной ипотеки. А чтобы упростить выбор среди стандартных ипотечных программ, потенциальный заемщик должен точно решить, что он может предоставить банку в качестве залога, и уже отталкиваясь от этого, выбрать ту программу, которая наиболее приемлема для него.
Оценка статьи:
Загрузка…moezhile.ru
Какие варианты ипотечного кредитования существуют
Любой россиянин имеет представление о том, что такое ипотечное кредитование и в чем заключается его смысл. Если исходить из стандартного определения, то под жилищной ссудой понимается долгосрочное кредитование с предоставлением денежных средств на приобретение недвижимого имущества.
Главным и существенным условием получения подобного займа является оформление залогового обеспечения. Простыми словами: то имущество, которое приобретается на выделенные средства, автоматически становится залогом по ипотеке. В своей статье мы разберемся в том, какие виды ипотечного кредитования бывают и как выбрать подходящий вариант.
В чем заключается смысл жилищного кредитования?
Институт кредитования появился достаточно давно, еще до появления термина «ипотека». Сегодня данный вариант получения ссуды пользуется особой популярностью. Такое положение вещей обусловлено тем, что многие россияне не имеют возможности приобрести квартиру или дом сразу, а значит, заемные средства – это единственно возможный вариант стать владельцем жилища без длительных ожиданий. Жилищное кредитование регулируется государственными органами и осуществляется в рамках соответствующих федеральных законов.
Как мы же упоминали, отличительной особенностью ипотеки является наличие залогового имущества. Помимо этого признака, существует еще ряд характерных особенностей, которые отличают ипотечную ссуду от других вариантов кредитования. Итак, речь идет о следующих характеристиках:
- целевое назначение. Деньги предоставляются исключительно на покупку жилого помещения и не могут быть израсходованы на другие цели;
- обязательная официальная регистрация. Все сделки с недвижимостью регистрируются в Росреестре, и это является обязательным к исполнению условием для соискателей;
- залог по ссуде остается в распоряжении должника, но в отношении него устанавливаются некоторые ограничения. Гражданин не может квартиру (или дом) продать, сделать в ней перепланировку и совершить иные действия, имеющие правовые последствия.
При обращении внимания на перечисленные моменты можно легко определить, о какой ссуде идет речь. Вместе с тем, необходимо иметь представление, что ипотечные ссуды сами по себе имеют различия. Об этом мы поговорим дальше.
Какие виды ипотеки существуют?
Классификация ипотечных займов осуществляется на основании существенных параметров кредита. Именно базовые характеристики позволяют выделить виды ипотеки, а в дальнейшем и разработать специальные программы кредитования.
В качестве основных признаков могут быть использованы:
- цель предоставления кредита;
- объект сделки;
- личность заемщика и вид кредитора;
- условия возврата денежных средств и требования к клиенту;
- порядок рефинансирования.
Рассмотрим основные классификации подробнее и расскажем об особенностях каждого варианта.
| Классификация жилищного кредита | Виды ипотеки | Примечание |
| По типу залогового (приобретаемого) имущества. |
| Жилье должно соответствовать предъявляемым санитарно-техническим требованиям, быть ликвидным и пригодным для проживания. |
| По виду жилого помещения |
| Условия такого кредитования рассматриваются индивидуально с учетом того, кто выступает заемщиком и каковы его финансовые возможности. |
В целом, данная таблица в полной мере характеризует классификацию видов ипотечного кредитования. Несколько слов стоит сказать еще и о порядке рефинансирования ссуды. Многое зависит от размера займа и от типа залога. Если имущество является высоколиквидным, то новый кредит дадут под невысокий процент и на удобных условиях возврата.
Общие характеристики ипотечного займа
Чтобы получить полное представление о жилищном кредитовании, стоит привести еще несколько важных моментов, характеризующих ипотеку. Речь идет о таких данных:
- ссуды на жилье, как правило, носят длительный характер и выдаются сроком на 15-30 лет. Краткосрочное кредитование не пользуется популярностью у заемщиков, поскольку отличается высокорисковыми показателями как для заемщика, так и для кредитора;
- процент по ипотеке невысокий, в сравнении с другими видами кредитных продуктов. Это связано с крупной суммой займа и с продолжительным периодом возврата средств;
- обязательным условием получения ссуды является наличие первоначального взноса – в разных банках от 10 до 40% от итоговой стоимости жилого помещения;
- необходимо оформить страховой полис на залоговое имущество.
Перечисленные характеристики являются стандартными для любого ипотечного займа и также позволяют выполнить классификацию видов кредитования в таком направлении.
Заключение
Ипотека – это отдельное направление в работе любого банка, которое характеризуется предоставлением крупных сумм денег под залог недвижимого имущества. Условия оформления займа во многом зависят от того, какой вид ипотечного кредита выбран заемщиком. С учетом такой информации можно самостоятельно выбрать наиболее комфортный вариант.
grazhdaninu.com
Ипотечное кредитование в РФ: схема и классификация
Приветствуем! Сегодня подробно поговорим про ипотечное кредитование. Вы чем отличаются ипотечные кредиты друг от друга, как работает ипотека в России и рейтинг банков по ипотеке, чтобы вы могли примерно понять, куда стоит подавать заявку.
Ипотека в России
Ипотека на жилье – это форма кредита, при которой обязательно оформляется в залог жилье. При этом принято разделять:
- Ипотека в силу договора – когда займ на условиях договора кредитования и в залог идет любое одобренное банком жилье после регистрации сделки в Росреестре.
- Ипотека в силу закона – здесь займ выдается под вновь приобретаемое жилье.
102 ФЗ об ипотеке и залоге недвижимости полностью регулирует все взаимоотношения в этой области. Читайте обзор этого документа с доступными комментариями экспертов у нас на страницах сайта.
Ипотечное кредитование в РФ, вне зависимости от выбранного финансового учреждения, осуществляется на основании определенного механизма.
Схема ипотечного кредитования следующая:
- Человек осуществляет выбор подходящей кредитной программы и подготавливает документы для удовлетворения кредитной заявки.
- После получения положительного результата по кредитованию, будущему заемщику предоставляется 30-60 дней на выбор недвижимости. Именно эта выбранная недвижимость станет залогом займа.
- В этот период заемщик будет вызван в банк на рассмотрение заявки и представленных документов, а также на подписание документов.
- После всех регистрационных процессов ипотечного договора и самой недвижимости в Росреестре, заемщику начисляются денежные средства, и он официально становится исполнителем обязательств.
- В качестве дополнительной гарантии проведения выплат и во избежание утраты заложенного имущества, финансовое учреждение может обязать заемщика произвести оформление страхового полиса.
В настоящее время по данной схеме кредитуют все современные банки. Каждый из них предлагает большой выбор ипотечных программ. Как правило, чем их больше, тем выше рейтинг банка. Предназначены они для широких слоев населения, многие из них содержат разные льготы.
Несмотря на подобную универсальность, на большое разнообразие программ, ипотечная сфера постоянно развивается. Это происходит благодаря таким факторам, как новые законодательные акты, изменения в сфере законодательства, развитие строительства, субсидирование кредитов со стороны государства.
Виды ипотечных программ
Классификация ипотечных кредитов осуществляется в первую очередь на основании объекта, который заемщик планирует приобрести, а также на основании порядка уплаты взноса и процентных ставок.
Постоянный ипотечный кредит — это стандартная схема оплаты процентов, со стандартными условиями и требованиями к заемщику. Вот самые популярные программы, которые предлагаются современным заемщикам. Каждый жилищный кредит характеризуется своими особенностями и преимуществами. Предварительно опираясь на рейтинг нужно выбрать банк, а потом выбрать оптимальный вариант кредитования из многих предложенных.
Вторичное жилье
Вторичное жилье многих привлекает, так как его можно приобрести по относительно низкой стоимости и нет необходимости проводить капитальный ремонт. На приобретение готового жилья процент рассчитывается с 10% и выше. Размер первоначального взноса в данном случае начинается с 20% и может достигать 80%. Размер процентной ставки рассчитывается строго индивидуально. Она может повышаться на основании таких факторов, как:
- Клиент не получает заработную плату в банке;
- Отказ от личного страхования;
- Отсутствие справок о доходах.
Ипотека на вторичное жилье нами подробно разобрана ранее.
Новостройки
Жилищный кредит на новостройки – это выдача займа на приобретение квартира в новом, строящемся многоквартирном доме. Основным отличием здесь является получение свидетельства на собственность, после чего недвижимость уже считается построенной, более того, считается вторичкой, несмотря на то, что в квартире никто не жил.
Довольно часто возникает ситуация, когда дом уже построен и все акты подписаны, но свидетельство не оформляется. Это особый случай, когда банк не может провести кредитование по новостройкам и по вторичке. Некоторые банки данный период называют «мертвым».
Важно! В это время недвижимость приобретается по предварительно оформленному договору купли-продажи. Опасаться таких схем не стоит, это вполне законно.
Купить новостройку можно тремя основными способами:
- По ДДУ, то есть по официальному документу дольщика или инвестора.
- По договору уступки. Это вполне законный способ для покупки квартиры не напрямую от застройщика, но у прошлого покупателя по ДДУ.
- По договору ЖСК. Подобной схемой пользуются те застройщики, которые имеют проблемы с разрешениями на возведение домов.
Финансовые учреждения при оформлении такой ипотеки, как жилищный кредит на квартиры в новостройках, проверяют надежность застройщика и уровень готовности дома. У каждого банка есть свои требования к данным домам. Есть такие учреждения, которые готовы выдать банковский кредит еще на этапе котлована, иным требуется закрыть нулевой цикл, а есть те, которым достаточно будет показать нулевой цикл.
Важно! В любом случае кредитование первичного жилья – это некоторый риск. В качестве гарантии от непредвиденных ситуаций банк может потребовать дополнительный залог. Читайте наш пост «Ипотека на новостройку», чтобы разобраться в нюансах.
Дом и земля
В современных банках предлагается два вида земельной ипотеки:
- Это ипотека на земельный участок
- На покупку земли с последующей целью построить на ней дачу или дом.
В втором случае рассматриваются только ликвидные варианты, то есть предпочтение отдается участкам в коттеджных поселках, а не в лесу у речки. В данной форме кредитования очень важна цель приобретения участка, так как на этом будет выстраиваться само жилищное кредитование – на дачу, на таунхаус и на дом.
Преимущественной особенностью данного кредитования является возможность строить на купленном участке, какие угодно постройки. Кроме того, на такой заем банки могут давать до 30 лет погашения. При данной форме кредитования предусматривается переакредитация.
О том, как купить в ипотеку дом со всеми нюансами вы можете узнать из нашей прошлой статьи.
Комната и доля в квартире
В подобной ситуации на прямых условиях ипотека не дается, так как доля или комната в квартире автоматически подпадает под залог, тогда как другие владельцы и жильцы отказываются от подобного оформления по причине риска полной потери жилья. Не менее важен и тот факт, что стоимость по метражу такой квартиры будет ниже, чем у полноценной квартиры.
Положительный результат по получению кредита можно получить в том случае, если для полного распоряжения жилья как раз не хватает одной комнаты или доли.
Важно! Если приобретается комната-студия, образованная посредством соединения отдельных помещений, предварительно нужно будет убедиться в том, что перепланировка обозначена в техническом паспорте. Подробности того, как оформляется ипотека на комнату можно узнать здесь.
Без первого взноса
Ипотека без первоначального взноса нами подробно разобрана в прошлом посте. Наши эксперты дали 10 советов как её получить.
Даже если у заемщика нет средств на внесение первоначального взноса, на него в обязательном порядке возлагаются обязательства по оплате трат, как:
- Страховка ипотечного кредита в банке;
- Регистрация;
- Сейфинг;
- Комиссия банка;
- Оплата услуги риелтора.
Уже на этом этапе сотрудники банка понимают, насколько платежеспособен клиент, как он может жить с кредитом. Зарплата заемщика должна быть достаточно высокой, так как при отсутствии первоначального кредита ежемесячные взносы ипотечного кредитования могут достигать 50% от оплаты труда.
Для ИП и собственников бизнеса
Кредит и ипотеку имеют право взять индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса. Данные заемщики расцениваются банками, как более рискованные, так как они не всегда могут гарантировать платежеспособность, поэтому банки кредитуют их неохотно с предоставлением дополнительного пакета документов.
Таким лицам придется к стандартному пакету документов для кредитного, ипотечного займа, нужно приложить бумаг по информационным данным компании, ранее оформленные налоговые декларации, а также свидетельства по управленческой отчетности.
Есть ряд банков, которые рассматривают собственников бизнеса как физических лиц: Сбербанк, Россельхлзбанк и др. В этих банках собственник может предоставить только справку и копию трудовой заверенную другим уполномоченным лицом организации.
Для иностранцев
Недвижимость в России может приобрести житель любой страны. Среди основной массы подобных покупателей можно отметить тех, кто на протяжении многих лет работает на территории РФ. При отсутствии возможности купить квартиру за полную сумму сразу, можно воспользоваться специальной программой «ипотека для иностранных граждан».
Граждане иных государств в процессе оформления кредита должны подготовить стандартный пакет документов, дополненный такими бумагами, как:
- Копия паспорта, переведенная и заверенная нотариусом.
- Разрешение на работу в России.
- Виза, позволяющая пребывать в стране.
- Регистрация по месту оформления кредита.
Все документы должны иметь должные сроки давности. До полного истечения их срока должно быть не менее месяца. Наиболее лояльны к иностранцам банки ВТБ 24, Райффайзенбанк и Транскапиталбанк.
По двум документам
Некоторые банки предоставляют услуги по выдаче кредита без необходимости официального трудоустройства. Это кредитование по двум документам – паспорт и водительское удостоверение или снилс.
Основным условием здесь является внесение взноса от 30 до 50% от общей стоимости жилья. Данный вариант кредитования идеально подходит для индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса, которые не всегда могут соблюдать порядок стандартного оформления, то есть предоставить важные документы для получения стандартной ипотеки.
Как правило, ставка по таким замам выше стандартных условий на 0,5% при этом ипотеку может получить даже безработный при определенном умении.
С маткапиталом
На данный момент различается два варианта приобретения жилья в ипотеку по материнскому капиталу:
- Стандартная ипотека, где после выдачи происходит погашение ипотеки материнским капиталом.
- Ипотека с материнским капиталом как первый взнос.
Технология выплаты кредита в втором случае следующая. Банк выдает сумму полной стоимости недвижимости. После этого заемщику нужно будет срочно обратиться в ПФ и оформить перечисление капитала в финансовое учреждение на погашение ипотечного кредита.
На это уходит в среднем два месяца, в это время нужно будет рассчитываться по полной сумме кредита, причем формула расчета берется стандартная. Как только на счет переводится нужная сумма, платеж автоматически уменьшается, так как банк проводит перерасчет.
Ипотека под залог
Практически каждый из банков предлагает оформление ипотеки под залог. Данная форма кредитования может быть двух основных видов — ломбардная и пол залог покупаемой недвижимости.
В первом случае ипотека выдается под залог имущества, которое уже находится в распоряжении. Второй вариант – это классическая ипотека, когда в качестве залога выступает жилье, приобретаемое по ипотеке. В этом случае кредит выдается под 11%, а под залог находящейся в распоряжении квартиры кредит выдается, если все рассчитать, под 14%.
Среди преимуществ кредитования под залог имеющейся недвижимости можно отметить отсутствие необходимости в постоянных отчетах, а также можно взять в ипотеку такую недвижимость, которую в классических случаях оформить сложнее. Это может быть коммуналка, перепланировка, недострой и так далее.
Под залог обычно оформляется квартира, которая должна соответствовать определенным требованиям. Обязательно наличие всех необходимых инженерных коммуникаций, отсутствие отягощений со стороны иных собственников, как пример, должна быть соответствующая планировка помещения.
Военная ипотека
Это идеальная возможность для военных. Через три года от начала службы они могут подавать заявление на ипотеку. Погашается данный заем из двух источников – накопительная, которая накапливается от ежегодных отчислений оплаты труда военного, и непосредственно кредитная. Чтобы получить заем, военный может служить, как на обязательной, так и на добровольной основе.
Условия по военной ипотеке вы можете узнать в специальном разделе.
Социальная
Ипотечное кредитование на социальной основе – это государственная программа, которую реализуют на уровне субъектов. По сути, это объединение нескольких программ, связанных с поддержкой населения непосредственно от государства. Такая ипотека может быть пяти основных видов:
- Ипотека в банках и партнерах АИЖК.
- Жилье для российских семей.
- Молодая семья.
- Региональные субсидии.
- Программы поддержки военных и материнский капитал.
Помощь государства при данной форме кредитования может быть равна 10-50% от общей стоимости недвижимости. Многие региональные субсидии могут гасить до 100% от стоимости, а от заемщика потребуется оплачивать только проценты. Молодым семьям государство предлагает погашение 30% от стоимости.
Для получения подобной формы кредита характерны определенные условия – минимальная процентная ставка 7,55%, минимальный взнос 10%, более долговременный срок платежа, возможна отсрочка платежа от 2 до 3 лет. Что касается получателей социальной ипотеки, то это могут быть многодетные семьи, инвалиды, молодые семьи, где родителям не более 35 лет, определенные категории врачей и ученых, молодые специалисты, сотрудники культуры, малоимущие, ветераны боевых действий.
Перечень ипотечных банков
Практически все современные финансовые учреждения предлагают ипотечное кредитование. Рейтинг банков и их основные предложения можно посмотреть ниже.
| Банк | Ставка, % | ПВ, % | Стаж, мес | Возраст, лет | Примечание |
|---|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | 9,1 | 15 | 6 | 21-75 | Если клиент не зарплатник Сбербанка + 0,5% .При отказе от страховки +1%, При отказе от электронной регистрации + 0,1%; При отказе от акции витрина + 0,3%. По акции молодая семья минимальная ставка 8,6% |
| ВТБ 24 и Банк Москвы | 9,1 | 15 | 3 | 21-65 | 8,9% если квартира больше 65 кв.м., зарплатники ПВ 10%, |
| Райффайзенбанк | 10,99 | 15 | 3 | 21-65 | |
| Газпромбанк | 10 | 20 | 6 | 21-60 | 10% ПВ для газовиков, 15% ПВ для крупных партнеров |
| Дельтакредит | 12 | 15 | 2 | 20-65 | ФБ 20% ПВ, скидка 1,5% если 4% комиссия |
| Россельхозбанк | 10,25 | 15 | 6 | 21-65 | 10%ПВ на готовое по молодой семье, скидка 0,25 если свыше 3 млн, еще скидка 0,25 если через партнеров |
| Абсалют банк | 11 | 15 | 3 | 21-65 | ФБ +0,5% |
| Банк Возрождение | 11,75 | 15 | 6 | 18-65 | |
| Банк Санкт-Петербург | 12,25 | 15 | 4 | 18-70 | скидка 0,5% для зарплатников и при закрытой ипотеке в банке, -1% после ввода дома |
| Промсвязьбанк | 11,75 | 20 | 4 | 21-65 | |
| Российский капитал | 11,75 | 15 | 3 | 21-65 | скидка 0,5% для клиентов через партнеров банка, скидка 0,5% при ПВ от 50% |
| Уралсиб | 11 | 10 | 3 | 18-65 | 0,5% выше если форма банка и будет 20% ПВ |
| Ак Барс | 12,3 | 10 | 3 | 18-70 | 0,5% скидка у партнеров |
| Транскапиталбанк | 12,25 | 20 | 3 | 21-75 | можно снизить ставку на 1,5% за 4,5% комиссии |
| Банк Центр-Инвест | 10 | 10 | 6 | 18-65 | с 5-10 год ставка 12% далее индекс ставки Моспрайм (6М) по состоянию на 1 октября предыдущего года +3,75% годовых |
| ФК Открытие | 10 | 15 | 3 | 18-65 | 0,25 плюс если фб, скидка 0,25% для корпоративных клиентов, снижение на 0,3% если заплатить комиссию 2,5%, для зарплатников первый взнос 10% по ФБ 20% |
| Связь-банк | 11,5 | 15 | 4 | 21-65 | |
| Запсибкомбанк | 11,75 | 10 | 6 | 21-65 | скидка 0,5% для зарплатников |
| Жилфинанс | 11 | 20 | 6 | 21-65 | |
| Московский кредитный банк | 13,4 | 15 | 6 | 18-65 | |
| Глобэкс банк | 12 | 20 | 4 | 18-65 | скидка 0,3% для зарплатников |
| Металлинвестбанк | 12,75 | 10 | 4 | 18-65 | |
| Банк Зенит | 13,75 | 15 | 4 | 21-65 | |
| Росевробанк | 11,25 | 15 | 4 | 23-65 | |
| Бинбанк | 10,75 | 20 | 6 | 21-65 | |
| СМП банк | 11,9 | 15 | 6 | 21-65 | Скидка 0,2% если ПВ 40% и выше, Скидка 0,5% если клиент относится к льготной категории, скидка за быстрый выход на сделку ставка 10,9 — 11,4% |
| АИЖК | 11 | 20 | 6 | 21-65 | |
| Евразийский банк | 11,75 | 15 | 1 | 21-65 | 4% комиссия — скидка 1,5% работает по дельте |
| Юникредитбанк | 12,15 | 20 | 6 | 21-65 | |
| Альфабанк | 11,75 | 15 | 6 | 20-64 | 4% комиссия — скидка 1,5% работает по дельте |
Если вас интересует подбор ипотеки, то обязательно используйте наш сервис для этого. Также прямо у нас на сайте вы можете подать заявку на ипотеку во все банки.
Ждем ваших вопросов в комментариях. Будем признательны за оценку статьи, лайк и репост.
ipotekaved.ru
Жилищные ипотечные кредиты | PSYERA
В настоящее время коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов:
а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, — земельный кредит;
б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ, — строительный кредит;
в) долгосрочный кредит для приобретения жилья — кредит на приобретение жилья.
Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности. Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов предприятий) в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта.
Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения ссуды, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение обязательств заемщика, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.
Кредитные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.
Основной формой обеспечения возврата жилищного ипотечного кредита является ипотека:
• залог готового индивидуального жилья вместе с земельным участком, на котором оно находится;
• залог земельного участка под строительство жилого объекта;
• залог объекта незавершенного жилищного строительства вместе с земельным участком;
• залог приватизированной квартиры в многоквартирном доме.
Предметом залога могут быть перечисленные выше объекты недвижимого имущества при условии предоставления заемщиком документов, подтверждающих его право собственности на эти объекты. В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.
Заложенное имущество подлежит обязательному страхованию от рисков утраты и повреждения в размерах, покрывающих возможные убытки банка при наступлении страхового случая и неисполнения заемщиком обязательств перед банком. Страховой полис должен содержать специальное заявление страховой компании, в котором признаются интересы банка в данном имуществе и его право на инкассирование страховой суммы в соответствии с условиями договора залога. В страховом полисе должна быть статья, устанавливающая изменение условий страхования в связи с увеличением цены застрахованного имущества в соответствии с учетом инфляции.
В настоящее время Правительство России все больше внимания уделяет жилищной проблеме. С этой целью ) 1 января 2000 г. указом Президента РФ утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Суть предлагаемой концепции ипотечного кредитования сводится к созданию рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенного, продаваемого застройщиками), так и на вторичном (уже находившегося в частной собственности) рынке жилья.
Концепция предполагает создание двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют банки-кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном рынке — банки-кредиторы и и петитуциональные инвесторы — операторы вторичного рынка, приобретающие у банков права по ранее выданным ипотечным кредитам (рефинансирование банков).
Привлечение финансовых ресурсов для предоставления долгосрочных кредитов населению возможно как за счет средств, привлекаемых банками самостоятельно на первичном рынке, так и за счет ресурсов, привлекаемых на вторичном рынке.
Ключевым вопросом создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
При кредитовании жилищного строительства предлагается стимулировать инвестиции в строительство путем привлечения банковских среднесрочных кредитов (на 1 — 1,5 года) на кредитование застройщиков жилья. Основная идея состоит в том, чтобы застройщики — получатели кредитов имели возможность погашать полученные ссуды в наиболее благоприятном для их деятельности режиме, а именно: в период строительства жилья погашать только задолженность по процентам, а возврат основной суммы долга производить после завершения строительства. Данный механизм эффективно согласуется с ипотечным кредитованием физических лиц — покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.
Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий) предусматривает для граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, получение безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса для получения ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Создание системы ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом, обеспечить импульс для экономического подъема и стать своего рода «локомотивом» для других отраслей экономики России.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
• совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, и в первую очередь — создание четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
• создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
• создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
• налоговое стимулирование как граждан — получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
• создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
• создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
• уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
• формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных пенных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
psyera.ru