Close

Закон о покупке квартиры в строящемся доме – Все что нужно знать об эскроу-счетах: как будут продаваться квартиры в новостройках с 1 июля 2019 года

Содержание

Отказ от ДДУ в 2019 году – последствия для покупателей

С 1 июля 2019 г. российский рынок недвижимости ожидает тотальная перезагрузка. Просуществовавшее целых 14 лет долевое строительство будет упразднено, а застройщики перейдут на проектное финансирование объектов. Но как эти нововведения отразятся на рядовых покупателях? Стоит ли торопиться с покупкой квартиры по ДДУ? Каковы перспективы развития отрасли недвижимости в ближайшие 3-5 лет? Ответы на эти и другие вопросы — в подробной аналитической статье от Avaho.ru.

Предпосылки введения новой модели финансирования

С 30 декабря 2004 г., когда вступил в силу Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», застройщики получили в распоряжение эффективный механизм финансирования. Он был максимально прост и удобен для всех участников процесса. Покупатели могли вкладываться в недвижимость на стадии котлована и экономить, а застройщики — получать прямые инвестиции для реализации объектов.

Главная проблема долевого строительства — это рост числа обманутых дольщиков. По данным РБК, в I квартале 2018 г. в России насчитывается 842 проблемных объекта (1 261 дом), где заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Количество проблемных домов растет, несмотря на принимаемые компенсационные меры.


Попытки государства решить проблему за 14 лет так и не увенчались успехом. Тогда в октябре 2017 г. Владимир Путин поручил профильным министерствам разработать трехлетний план отказа от долевого строительства с переходом на новые виды финансирования. В ходе «Прямой линии» 7 июня 2018 г. глава государства назвал точные сроки упразднения долевого строительства — с 1 июля 2019 г. оно будет заменено на проектное финансирование.

Что такое проектное финансирование

Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трех сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк.

Сделка будет выглядеть следующим образом:

  1. Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
  2. Банк аккумулирует средства на отдельном спецсчете.
  3. Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство.
  4. После сдачи объекта в эксплуатацию средства со спецсчета переводятся застройщику, а жилье переходит в распоряжение покупателя.

В соответствии с новой моделью средства граждан, привлеченные на строительство, будут храниться на счетах эскроу. Это условные спецсчета, которые открываются до наступления каких-то определенных условий, в конкретном случае — до сдачи объекта в эксплуатацию. Ранее этого момента распоряжаться деньгами не могут ни застройщики, ни банки, ни даже сами граждане. Для привлечения средств на строительство девелопер может использовать собственные финансы или обратиться в банк за целевым кредитом, выдаваемым под проценты.

Цели перехода на проектное финансирование

Недостатки 214-ФЗ были выявлены уже в первые годы существования закона. Его положения не давали 100% защиты прав дольщиков, и число обманутых граждан постепенно возрастало. Для принятия контрмер с 1 января 2017 г. в стране начал действовать новый орган — компенсационный фонд долевого строительства, который занимается возмещением ущерба при неисполнении застройщиками своих обязательств. Средства, поступающие в фонд, аккумулируются из обязательных страховых отчислений застройщиков.

Созданный механизм за год существования показал свою перспективность, однако государственные структуры не изменили своего решения и по-прежнему настаивают о необходимости отказа от ДДУ.


Переход к проектному финансированию преследует следующие цели:

  • защита прав покупателей жилья;
  • удаление с рынка недобросовестных и ненадежных застройщиков;
  • сокращение сроков строительства.

По мнению министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, новый механизм «позволит использовать деньги дольщиков, но при этом максимально их сохранить, не устраивать пирамид, которые мы на сегодняшний день имеем». Если сейчас невозможно проконтролировать целевое использование средств застройщиками, то в будущем появится некая гарантия их сохранности. В новых условиях смогут выжить только крупные компании с высокой степенью доверия, а финансовый прессинг в виде выплаты процентов по кредитам мотивирует застройщиков не тянуть со сроками сдачи объектов в эксплуатацию.

Как будет происходить переход к проектному финансированию

Резкий переход на новую систему финансирования строительства — это новый виток кризиса, который и так не первый год сотрясает рынок недвижимости. Как отметил Президент Владимир Путин во

avaho.ru

Можно ли покупать квартиры, построенные по 215-ФЗ?

Новостройки стали актуальными и зачастую выгодными перспективами обзавестись собственным жильём. В основном, они предусматривают массу преимуществ и нюансов, которые их выгодно отличают на рынке недвижимости. Это касается приобретения в рассрочку, с применением материнского капитала, беспроцентным кредитом и т.п.

Но в таком важном ответственном деле важно не только изучить, что в итоге обещает застройщик. Нельзя выпускать из виду некоторые детали, неприметные на первый взгляд. Речь идёт о федеральном законе, по которому ведётся или будет осуществляться строительство.

Покупая жильё на вторичном рынке, его можно и нужно осмотреть, выявить преимущества и недостатки. С новостройками такой возможности нет, и можно лишь изучить проект, в котором будут красочные картинки. По факту, осуществляется покупка того, чего на момент осуществления сделки ещё нет. Поэтому упускать из виду законы нельзя – в них могут быть нюансы и моменты, которые могут защитить права дольщика в случае непредвиденных обстоятельств, либо наоборот, усугубить сложившееся положение.

Чтобы ответить на вопрос, стоит ли приобретать квартиры, которые построены по 215-ФЗ, необходимо обратиться к данному закону.

Суть 215 федерального закона

Подписание договора о приобретении квартиры в новострое по 215-ФЗ означает, что желающий обзавестись жильём выступает как член  жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Подобная форма покупки является абсолютно законной и очень привлекательной по стоимости. Это поясняется отсутствием вынужденного страхования новостройки и обложения взносов НДС. Кроме того, можно взять ипотеку или воспользоваться материнским капиталом.

Можно самостоятельно застраховать сделку в выбранной страховой компании. Но неустойка при переносе или просрочке сроков сдачи жилья в ЖСК в этом случае не предусматривается. В таком положении и расторжение сделки с ЖСК с последующим обращением в суд не гарантирует возвращение средств. Жилищно-строительный кооператив может возвратить их лишь при наличии необходимой суммы на счету. Если средств там нет – выплат не будет. Регламентация оплаты квартир и всех иных вопросов в ЖСК осуществляется лишь по уставу кооператива. Ему посвящены 11 и 12 главы Жилищного кодекса, но на закон «О защите прав потребителей» возлагать надежды не приходится. Он не распространяется на объекты, которые строятся или уже построены по 215-ФЗ, это и отличает его от 214-ФЗ. Ведь ЖСК по определению – форма взаимодействия самих граждан с целью их объединения для строительства и управления жильём. Чёткая связь пайщиков с застройщиком не регламентируется. По сути, при строительстве по данному закону фигурируют преимущественно участники этого кооператива, они становятся соинвесторами.

Чёткие сроки сдачи объекта могут не указываться, а если и прописаны – ЖСК не может выступать гарантом, так как не фигурирует застройщиком и не несёт ответственности за его действия.

Стоит внимательно изучить все аспекты договорённости. Если эти сроки зафиксированы – это большинству внушает доверие. Только для кооператива они не имеют той же силы по вышеупомянутым причинам.

Сдача объекта

Особое внимание следует заострить при наличии фразы  «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств» — она означает, что договор имеет силу, пока застройщик не сдаст объект. Но это может произойти и через 10 лет. Конечно, в иске не может быть отказано по данной причине, но исковое заявление целесообразно подавать лишь при задержке ориентировочных сроков на существенный временной отрезок (например, 6 месяцев).

Привлекательная цена на момент заключения договора в начале строительства может на протяжении всего периода стройки возрасти. В случае недостаточного финансирования все претензии покупатель может предъявлять исключительно кооперативу. То есть и самому себе, так как является по договору членом этого ЖСК.

Договор долевого участия или ЖСК?

Законодательно в вопросах новостроек  более защищённым является дольщик, чем член  ЖСК. Дольщики имеют протекции от двойных продаж и мошенничества, их дела будут в приоритете в суде при форс-мажорных обстоятельствах. Но гарантий окончания стройки в сроки не даёт ни один из договоров. Поэтому важно изучить не только договор, схему продажи, но и историю застройщика, опыт и репутацию.

Отсюда делайте вывод самостоятельно, готовы ли вы рисковать и заключать договор о покупке жилья, строящегося по ФЗ-215.

Можно приобретать жильё как у застройщика, так и у подрядчиков. О преимуществах и недостатках покупки квартиры у подрядчика читайте здесь.

Топ предложений месяца

Комментарии посетителей

23kvartiri.ru

Важные нюансы покупки квартиры по ФЗ-214

Автор Тимофей На чтение 6 мин. Просмотров 49 Опубликовано

Инвесторам от Habrealty.ru:

покупка квартиры по ФЗ 214 — какие существуют тонкости с недавнего времени в долевом строительстве и что следует обязательно знать дольщику.

Срочное получение выписки о переходе прав на недвижимое имущество!

О покупке квартиры по ФЗ №214

К сожалению, многие российские граждане не желают повышать свой уровень правовой культуры, что может привести к неприятным последствиям. Особенно важно повышать юридическую компетенцию в плане вопросов, связанных с жильем и строительством.

Застройщики часто размещают на своих рекламных площадках информацию о том, что возведение домов по их проектам проводится в полном соответствии с Федеральным Законом ФЗ-214.

Немного о самом законопроекте.

Он был принят Государственной думой 30.12.2004, отредактирован 13.07.2015 называется «ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Общая информация о ФЗ №214

Главные тезисы, которые развивает этот законопроект в редактуре от 13.07.2015, заключаются в следующем:

1. Привлечение физических лиц для создания новых строений, а также привлечение спонсоров, готовых инвестировать в проект, может проходить только при соблюдении определенных моментов:

  • договора общего участия в долевом строительстве, которое подписывается обеими сторонами сделки;
  • обеспечении выпуска облигаций и жилищных сертификатов;
  • желательно для развития проектов жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов привлекать инвестиции.

2. По Закону организатор стройки может привлекать инвестиции, имея на руках документы, предоставляющие право на строительство.

Как правило, это публичная проектная декларация, разрешение на строительство от муниципальных органов, права на земельный участок, где будет указана необходимая информация о территории застройки и характере пользования – личная собственность, безвозмездное пользование, аренда/субаренда и т.д.

3. При составлении договора об участии нескольких сторон в долевом строительстве, нужно указать в документе срок постройки и передачи объекта от застройщика к контрагенту, стоимость и порядок уплаты, срок гарантии, распространяющийся на объект долевого строительства, обязательства, которые накладываются на обе стороны согласно договору, а также способы их обеспечения.

Соблюдение вышеуказанных условий позволит снизить риск мошеннических манипуляций в ходе оформления договора и дальнейшего строительства.

4. Об окончании строительства

В законе есть подробная информация, касающаяся окончания сроков строительства. В ряде статей законопроекта указывается два немаловажных момента:

а) Если после оформления договора и в ходе строительства произошли открытые нарушения по соблюдению сроков строительства и сдачи объекта контрагенту, то застройщику нужно выплатить участнику долевого строительства заранее оговоренную по договору неустойку, а также пени.

Стандартный размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации, который будет действовать в указанную в договоре дату исполнения обязательства, а также от основной информации в договоре, где указывается стоимость каждого дня просрочки.

В том случае, если участник долевого строительства – гражданин другого государства, застройщик должен будет выплатить ему неустойку в двойном размере, а также проценты за каждый день просрочки.

б) Есть ситуации, когда строительство многоквартирного дома или любого другого архитектурного объекта претерпевает финансовые сложности, и сдача объекта откладывается на иной срок, не оговоренный между сторонами в договоре.

В таком случае рекомендуется не позднее, чем за месяц до окончания указанного в договоре срока, составить застройщику объяснительную, которая будет направлена участнику долевого строительства.

В этом документе будет указана соответствующая информация о причинах просрочки, а также предложение изменений условий в договоре, касающихся срока сдачи. Только в таком случае можно избежать уплаты неустойки.

Изменение срока передачи объекта строительства от застройщика к его контрагенту возможно в порядке, который установлен ГК РФ.

5. Гарантии качества строительного объекта

Несмотря на то, что в 2014-2015году процент строительных объектов, не удовлетворяющим требованиям ГК РФ, в целом упал, остаются застройщики, не обеспечивающие соблюдение условий договора.

Поэтому в ФЗ-214 указывается, что для обеспечения правильного строительства, соответствующего гражданским и правовым нормам, нужно устанавливать согласованный между двумя сторонами гарантийный срок, необходимый для долевого строительства объекта.

В нем должно указываться: стоимость и перечень технологического и инженерного оборудования, которое будет использоваться в строительстве.

Гарантийный срок должен быть равен 5 годам и больше, но ни в коем случае не меньше.

Отсчет гарантийного срока, указанного в договоре, начинается с даты передачи объекта долевого строительства контрагенту от застройщика, но за исключением оборудования, которое не будет входить в перечень гарантийного талона, если это не предусмотрено договором.

На используемое в строительстве технологическое и инженерное оборудование существует собственный гарантийный срок, который будет установлен в документе договора.

Согласно российскому законодательству, он не может быть меньше трех лет.

Начало такого гарантийного срока приходится на первый день сдачи объекта после строительства, а согласованный между сторонами гарантийный срок указывается в первом передаточном акте или любом ином документе о передаче нового стройобъекта долевого строительства.

6. Передача объектов дольщикам

Предстоит выяснить, как в новой редактуре законопроекта говорится о его передаче дольщикам.

В частности, юристы, специализирующихся на подобных вопросах, рекомендуют обратить внимание на то, что передача объекта застройщиком заказчику, а также его последующее принятие осуществляется в письменном порядке по подписываемому передаточному акту.

Составление этого документа должно проходить между обеими сторонами при непосредственном участии третьей стороны.

Передача объекта осуществляется в долевом строительстве сразу после разрешения дома на ввод в эксплуатацию.

7. Уступка прав требования на квартиру

Осуществляется в период от даты регистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи квартиры между дольщиком и застройщиком.

8. Квартира как собственность

Долевое строительство касается не только коммерческой и муниципальной недвижимости: также оно может затрагивать и жилплощади в многоквартирных домах.

а) Когда квартира переходит в частную собственность, то нужно сделать все для государственной регистрации права собственности на новый объект.

Помогут в этом документы с фактическим подтверждением на создание. Этими документами могут быть как разрешение на эксплуатацию, так и передаточный акт – данный вопрос может решаться между участниками сделки.

б) При этом разрешение на ввод в эксплуатацию передает застройщик в течение 10 дней после получения разрешения от участника строительства.
В новой редакции Закона не так много отличий от основной версии 2004 года, поэтому всем, кто заинтересован в долевом строительстве, можно ознакомиться как с его новой версией, так и с первоначальной.

Сегодня мы разобрали нюансы отношений между застройщиком и дольщиком при покупке квартиры по ФЗ-214.

Этот краткий анализ ФЗ-214 пригодится вам каждый раз, перед заключением договора долевого строительства. Все указанные в статье условия должны соблюдаться — это защищает ваши права.

Если есть вопросы, задавайте их в комментариях к статье или на моей странице.

Пока!

www.habrealty.ru

Покупка новостройки по ФЗ-214 или по ФЗ-215

Купить новостройку в Краснодаре проблем не составляет. Строится жилья здесь много, разного плана, размера и качества и почти во всех районах. В Краснодаре строительство новостроек ведется по федеральному закону 214-ФЗ или 215-ФЗ. Давайте разберем, что это за законы, какой лучше, и как свести риски к минимуму.

Перед тем, как отдать свои кровные за новую квартиру, лучше изучить законы, по которым осуществляется сделка. Ведь это не типичная купля-продажа, так как  предмета покупки фактически пока не существует. Порой вместо квартиры есть только расчищенный участок для строительства или один фундамент.

И вот вы, выплатив запрошенную сумму, вынуждены томиться в ожидании, пока «право требования» превратится в готовую квартиру.

Новостройки по 215-ФЗ

Приобретение новостройки через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — довольно распространенный способ приобретения жилья на первичном рынке Краснодара и Адыгеи. Такая форма покупки недвижимости является вполне законной. ЖСК — это не шарашкина контора и зачастую, строятся дома быстро и хорошо. Система ЖСК в Краснодарском крае существует уже более 20 лет. Но покупатели защищены государством меньше, чем при приобретении жилья по 214-ФЗ. Ниже объясню, почему.

Плюсы 215-ФЗ

  • 1. Главный плюс — стоимость квартиры ниже, чем такой же, приобретаемой по 214-ФЗ. Обусловлено это тем, что в ЖСК нет обязательного страхования новостройки и взносы не облагаются НДС.
  • 2. Есть возможность использования материнского капитала и ипотеки.
  • 3. Несмотря на то, что обязательного страхования нет, покупатель может самостоятельно застраховать сделку в выбранной им страховой компании.

Минусы и риски 215-ФЗ

  •  1. Неустойка за сорванные сроки сдачи жилья в ЖСК не предусмотрена. То есть вы можете планировать въехать в новенькую квартиру уже этой осенью, а на деле получить свое жилье года через два, и вам никто не выплатит неустойку. А может быть все построится в срок. Точно вам никто не скажет, и риски вы берете на себя.
  • 2. Если вы расторгаете договор С ЖСК и подаете в суд — это не гарантирует возврат ваших денег. ЖСК выплачивает деньги только в том случае, если у него на счету есть средства. Нет средств — нет выплат.
  • 3. Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на объекты построенные по 215-ФЗ.

Новостройки по 214-ФЗ

По закону 214 покупатель заключает с застройщиком или его представителем Договор Долевого Участия (ДДУ). На сегодня это самый защищенный способ покупки новостройки. С самого начала покупатель находится под защитой государства, поскольку еще до того, как застройщик получит возможность заключать ДДУ, он должен собрать пакет необходимых документов. Это и свидетельство собственности или договор долгосрочной аренды на землю, и разрешение на строительство, и заключение экспертизы проектной документации и множество других документов. А они не раздаются направо и налево.

Плюсы 214-ФЗ

  • 1. Текст ДДУ содержит все обязательства сторон друг перед другом – сроки, суммы, метраж, в договоре четко определена не только площадь, но и номер квартиры. То есть вы приобретаете не какие-то квадратные метры, а конкретную квартиру. Согласно 214-ФЗ, в момент подписания ДДУ дольщик автоматически становится залогодержателем, при этом залоговым имуществом со стороны застройщика выступает земля, на которой строится жилое здание.
  • 2. За несоблюдение сроков сдачи объекта, указанных в договоре долевого строительства, застройщик несет финансовую ответственность.  В случае нарушения сроков  покупатель имеет право заставить застройщика выплатить компенсацию через суд.
  • 3.  214-ФЗ вынуждает застройщика выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой покрываются застройщиком.

Минусы 214-ФЗ

Есть ли недостатки у 214-ФЗ? Увы, есть. Совершенных законов не существует и стопроцентной гарантии получить не может никто.

  • 1. Ни один закон не сможет дать гарантии,  что дом будет достроен, и покупатель получит свою квартиру. У застройщика могут возникнуть не зависящие от него обстоятельства, не позволяющие завершить строительство. В этом случае покупатель вернет только часть своих денег, но не всю сумму вложенных средств.  Дело в том, что  согласно 214-ФЗ при банкротстве застройщика дольщик становится кредитором третьей очереди – сначала удовлетворяются зарплатные требования рабочих на стройке, требования банков и т.п.
  • 2. Цены квартир, строящихся по 214-ФЗ обычно выше,  чем по другим видам договоров — по договору  215-ФЗ или у частного застройщика.

Итак, перед тем, как отдавать деньги, внимательно читайте договоры, смотрите все документы, узнавайте отзывы, смотрите уже готовые объекты. Потратьте немного времени и обезопасьте себя насколько это возможно.

 

 

ПОДЕЛИТЕСЬ ИНФОРМАЦИЕЙ!

Еще полезные статьи

krasnodar.economlegko.ru

Условия покупки недвижимости на этапе строительства от застройщика

Строительство новостроек в России продолжается. Застройщики предлагают множество способов оформления договоров, которые нередко оказываются юридически неграмотными либо откровенно мошенническими. Во избежание обмана следует разобраться в нюансах заключения подобных договоров.

 

Оглавление статьи

Преимущества покупки недвижимости на этапе строительства

Покупка квартиры от застройщика имеет ряд преимуществ:

  1. Отсутствие проблем с капитальным ремонтом дома.
  2. На первоначальном этапе строительства покупатель может самостоятельно определить желаемую планировку своего жилья.
  3. Приобретение жилплощади на первичном рынке обойдется для клиента на много дешевле, чем аналогичный вариант на вторичном.

С юридической точки зрения покупка квартиры на этапе строительства не влечет возможных судебных тяжб, которые могли возникать у предыдущих владельцев. Такие прецеденты стали не редки после принятия нового Жилищного кодекса.

Недостатки в приобретении квартир на этапе строительства

Основным является финансовый риск. В независимости от условий договора клиент может лишиться своих денежных средств, если застройщик окажется недобросовестным.

Строительство может быть приостановлено по причине умышленного банкротства.

На процесс несостоятельности строительной компании может оказать влияние экономическая ситуация в стране, так как строительство осуществляется на протяжении нескольких лет.

Сроки строительства могут затянуться, превышая указанные в договоре, а, следовательно, у владельца жилья не будет возможности въехать в собственное жилье на протяжении определенного времени.

Правовые последствия приобретения жилья в строящемся доме

Заключая сделку на покупку квартиры важно обратить внимание на документацию компании, которая будет заниматься строительством.

Наиболее важным документом является разрешение на строительство.

Договор на покупку жилья накладывает на покупателя обязательства, при неисполнении которых могут наступить нежелательные правовые последствия. Будущий владелец должен быть осведомлен о штрафных санкциях, которые могут быть к нему применены.

Если договор предполагает рассрочку — четко должны быть прописаны сроки платежей, процент по ней и санкции за нарушения данных условий.

Будущий собственник должен быть осведомлен о сроках сдачи его квартиры, и какую ответственность несет застройщик за их неисполнение.

 

Способы оформления договора на покупку недвижимости

Согласно российским законодательным актам приобретение права собственности на квартиру, которая находиться на стадии строительства, невозможно. Совершение сделок с ней, как с объектом недвижимости, становится доступным только после ввода в эксплуатацию всего многоквартирного дома.

У покупателя появляются только права в отношении жилплощади, которые оговорены в документах. Они могут разниться в зависимости от способа оформления договора на покупку.

В отечественной практике способов оформления представлено несколько:

  1. Договор долевого участия в строительстве.
  2. Договор паевого взноса.
  3. Инвестиционный вклад.
  4. Переуступка прав требования на квартиру.
  5. Вступление в кооператив или товарищество

В практике строительства домов существуют и дополнительные схемы продажи квартир, такие как продажа векселя или договор предварительной купли-продажи. Но они в большей степени выгодны для застройщиков, нежели чем для покупателей.

Условия участия в долевом строительстве

Данный способ покупки жилья в многоквартирном доме получил в России наибольшее распространение. Это связано с основным преимуществом долевого участия в строительстве – возможность купить недвижимость на 30% дешевле.

Суть участия в доле сводиться к тому, что строительная компания собирает средства дольщиков, на которые затем осуществляется возведение дома.

После сдачи дома в эксплуатацию осуществляется переоформление квартир в собственность инвесторов.

Однако, недостатки у данного способа все же есть: вернуть средства при банкротстве застройщика нельзя, кроме того, он также имеет право менять проектную декларацию без согласия клиента.

Приобретение недвижимости по договору паевого взноса

Такой договор заключается между застройщиком и будущим владельцем жилья, в рамках которого пайщик в определенный период времени вносит оговоренную сумму денежных средств.

Особенностью паевых взносов является то, что на него не распространяется действие ФЗ № 214. В связи с этим срок сдачи официально может переноситься не единожды.

Преимущество такого договора состоит в возможности дольщиков вносить средства и после сдачи дома в эксплуатацию.

Покупатель жилплощади может застраховать свои риски, воспользовавшись услугами страховых компаний.

Вместе с тем, договор паевого взноса не подвергается регистрации. И в случае недобросовестности застройщика, еще на этапе строительства квартира может неоднократно перепродаваться нескольким покупателям.

Строительная компания может прописать в договоре более высокую конечную стоимость жилья, так как не ограничена действием закона.

Условия оформления инвестиционного вклада

При строительстве многоквартирных домов между участниками может заключаться инвестиционный договор.

Данный вид договорных отношений регламентируется ФЗ № 39, в котором регулируются инвестиционные отношения.

На основании инвестиционных вкладов у застройщика появляются обязанности перед инвестором и права требования денежных средств в объеме установленным договором.

Заключаемый договор должен содержать определенные условия передачи инвестору квартиры и порядок внесения платежей.

Инвестиционный договор предполагает право инвестора переуступить строящеюся жилплощадь до сдачи ее в эксплуатацию. Для этого заключается договор переуступки прав.

Переуступка прав требования на недвижимое имущество

Договор цессии является распространенным видом долевого строительства.

Его отличительной чертой является ограниченность сроков заключения. Дольщик имеет возможность переуступить свои право до момента подписания передаточного акта.

Применяется право переуступки при необходимости дольщиком вернуть свои средства без уплаты штрафов, которые предусматриваются в долевом строительстве.

Инвестор получает прибыль, так как по мере строительства дома стоимость квартир возрастает.

Такая форма договора несет в себе риски, такие как:

  1. Признание договора цессии недействительным. С юридической точки зрения, требования предъявляются к цеденту, но не к застройщику.
  2. Риск двойной переуступки. В российской практике такая ситуация встречается довольно часто, и зачастую права остаются у первого покупателя квартиры, который надлежащим образом зарегистрировал право собственности.
  3. Риск банкротства застройщика. Следует отметить, что данный риск присущ каждому способу оформления договора, так как зависит от многих факторов, в том числе экономической ситуации в стране.

Вступление в жилищно-строительный кооператив

Создание кооперативов в России практикуется несколько десятков лет.

Суть сделки заключается в том, что строительство дома финансируется исключительно за счет денежных средств дольщиков.

Жилищно-строительные кооперативы регулируются Гражданским кодексов РФ, целью их создания является строительство многоквартирного дома с последующей его эксплуатацией.

Кооператив может предоставить своим участникам ссуды для покупки квартиры.

Вступление в простое товарищество

Распространение при строительстве домов получил договор простого товарищества.

Он предполагает объединение вложений участников товарищества для достижения цели – в данном случае строительства жилья.

Участники товарищества ведут совместную деятельность, и доля ответственности определяется вложением денежных средств.

Как избежать мошенничества при приобретении недвижимости в строящемся доме?

Первичный рынок недвижимости в России отличается наличием большого количества мошенников. Правительство разрабатывает законодательные акты, которые защищают права граждан, однако, мошенники постоянно придумывают новые схемы заключения фиктивных сделок.

Избежать подобных ситуации покупатель может при соблюдении определенных условий.

В первую очередь необходимо получить достоверную информацию о деятельности застройщика.

Для это нужно использовать государственные реестры:

  1. Единый реестр компаний. В нем собрана информация о статусе юридического лица, сроках работы на рынке, нахождении на стадии ликвидации.
  2. Обремененный реестр. В нем собраны данные о судебных исках, как в отношении самого застройщика, так и в отношении объекта строительства.
  3. Реестр ипотек, созданный на государственной основе. Покупатель квартиры может удостовериться в отсутствии ипотечного кредита на строящийся объект.

Залогом удачной покупки квартиры в новостройке является проверка наличия всех необходимых разрешений на строительство дома на занимаемом земельном участке:

  1. Участок может находиться в собственности компании. В таком случае застройщик должен иметь акт на право собственности.
  2. Земля передана в пользование на основании договора аренды или суперфиция.

Проверке подлежит также кадастровый паспорт участка, в котором должна иметься отметка о строительстве на нем многоэтажного жилого дома.

У застройщика должно быть разрешение на подключение ко всем необходимым коммуникациям.

Распознать мошенничество иногда оказывается непросто, но покупателю следует обратить внимание на некоторые особенности предложений строительной компании.

Должна вызвать подозрение низкая стоимость объекта, если она отличается от рыночной более, чем на 25%. В данном случае до сделки следует проверить документацию компании более тщательно либо вовсе отказаться от заключения договора.

Видео: Как купить квартиру в новостройке с минимальным риском?

В сюжете рассказывается как правильно выбрать надежного застройщика при покупке жилья на этапе строительства, какие ошибки совершают граждане при приобретении недвижимости существуют на данном этапе.

propertyhelp.ru

Как избежать рисков, покупая квартиру у дольщика в новом доме

Сегодня, пожалуй, вряд ли можно найти человека, который никогда не слышал о долевом строительстве. Эта сфера нашей жизни одновременно и привлекает, и отталкивает потенциальных покупателей. Многие, наслушавшись громких историй о кинутых дольщиках и разорившихся строительных компаниях, вроде СУ 155, все еще опасаются вкладывать свои деньги в долевые проекты. Но, с другой стороны, где еще можно купить недвижимость по таким низким ценам? Поэтому долевое строительство постоянно пополняется все новыми и новыми участниками. Однако не все еще знают, что приобрести жилье можно не только у самого застройщика. В последние несколько лет очень распространенной является покупка квартиры у дольщика в новостройке. Но в таких сделках есть свои особенности, а также определенные риски.

Что значит приобретение недвижимости у дольщика

Схематично участие в долевом проекте можно обозначить так:

  • инвестор подписывает договор ДДУ с застройщиком,
  • после этого вносит одноразово или по частям нужную сумму,
  • ждет, пока строительство дома завершится,
  • принимает жилье у застройщика,
  • оформляет на квартиру право собственности,
  • после этого он становится владельцем недвижимости.

Однако инвестор далеко не всегда приобретает жилье для себя. Зачастую деньги вкладываются на первоначальном этапе стройки для получения прибыли, поскольку на более поздних этапах строительства стоимость недвижимости возрастает. Дольщик находит заинтересованное лицо, которому и продается квартира.

Но здесь напрашивается вопрос: что значит квартира от дольщика, как можно продать то, что еще не существует? По сути, в этой сделке речь и не идет о продаже жилья, как такового. Ведь квартиры еще нет, как собственно и прав на нее тоже. А есть только договор ДДУ, дающий право дольщику требовать эту квартиру у застройщика, когда она будет полностью достроена. Вот собственно свои права дольщик и выставляет на продажу. Он их продает, а если выражаться юридическим языком переуступает другому лицу.

Особенности совершения сделки

Для тех, кто решил таким способом приобрести недвижимость, стоит учесть ряд ключевых моментов, характерных для данной сделки.

Во-первых, дольщик, решивший продать свои права на будущее жилье, должен их иметь. Как понять, что у продавца, есть права требования квартиры у застройщика? Проверить это достаточно просто – у инвестора должен быть на руках заключенный на его имя и зарегистрированный положенным образом договор ДДУ. Покупателю нужно понимать, что ни один другой договор (инвестирования, предварительный и др.) не гарантирует наличие прав на данный объект.

Во-вторых, продавец отвечает только за наличие права, но не несет никакой ответственности за любые действия или, наоборот, бездействие застройщика. После совершения сделки, покупатель не может предъявлять никакие претензии продавцу по поводу задержки строительства, плохого качества квартиры и т.д. За это отвечают только строители, им и нужно предъявлять свои претензии.

В-третьих, продажа квартиры дольщиками может производиться только в строго определенное время: после регистрации ДДУ, и до подписания передаточного акта. Из этого следует, что даже если у продавца есть заключенный ДДУ, но он не зарегистрирован в Росреестре, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями для покупателя.

В-четвертых, если прежний дольщик не расплатился полностью с застройщиком за будущую квартиру, то долг по оплате переходит на нового участника, если конечно, он согласен на это. Но в другом случае сделка не состоится. Между сторонами подписывается соглашение о переходе долга.

В-пятых, при наличии долгов обязательно требуется согласие застройщика на сделку. Если стоимость квартиры выплачена полностью, по закону согласие не нужно. Но здесь следует учесть, что в самом ДДУ может быть такое условие, тогда необходимо действовать в рамках договора. Кстати, практически всегда девелопер требует за свое согласие плату, примерно 1-3% от суммы договора. Если учитывать, что цена квартиры исчисляется миллионами, нетрудно посчитать, что сумма выходит весьма внушительная.

В-шестых, необходимо известить письменно строительную компанию о произошедшей сделке. Это, прежде всего, нужно покупателю, поскольку, если застройщик не в курсе смены участников в договоре, он может передать жилье прежнему дольщику.

Какие существуют риски

Отношения между прежним и новым дольщиком фиксируются в договоре уступки, который называется цессия. Он, так же как и ДДУ, должен регистрироваться в Росреестре. Все расчеты по договору должны производиться только после регистрации. Данная сделка не бескорыстна, покупатель преследует цель – заработать, поэтому цена уступки значительно выше, чем первоначальная стоимость ДДУ. Нужно понимать, что если в перспективе обстоятельства сложатся так, что придется расторгать договор с застройщиком, то новый дольщик сможет вернуть только цену ДДУ, остальную сумму ему никто возвращать не будет.

Несмотря на то, что 214 ФЗ избавил дольщиков от большинства рисков долевого строительства, но все-таки полностью их не исключил. Даже заключая договор переуступки на основании ДДУ, покупатель, который купил квартиру у дольщика, может столкнуться с достаточно неприятными моментами.

Например, у продавца может иметься непогашенная задолженность по периодическим платежам, о которой он умолчал при заключении соглашения. Этот долг автоматически переходит на нового участника, которому также нужно знать, что на неуплаченную сумму начисляются проценты, а при двухмесячной просрочке застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Еще один риск для покупателя – натолкнуться на долгострой или, что еще хуже, на банкротство застройщика. От этого не застрахован ни один дольщик, но практика показывает, что нередко квартиры по переуступке продаются именно в то время, когда у строительной компании стали появляться проблемы.

Прежний дольщик, разумеется, имеет более полную информацию о стройке, чем новый, поэтому, предчувствуя неладное, стремится выйти из проекта. Таких случаев немало, и чтобы не стать очередной жертвой, необходимо самому все проверить самым тщательным образом. Для этого есть официальный сайт строительной компании, где публикуются все документы застройщика, проектная документация, фотографии со стройки. Нужно проанализировать информацию, сопоставить фактический этап строительства с проектными документами, проверить документацию компании при личном посещении застройщика.

Заключение

Подводя итоги, можно сказать, что покупка квартиры по переуступке имеет как свои плюсы, так и минусы. Данная сделка позволяет покупателю приобрести жилье в доме, который привлекателен своим месторасположением, планировкой и другими аспектами, если все квартиры в нем уже раскуплены. Но вместе с тем нельзя забывать и о возможных рисках такой покупки.

В этом вопросе нельзя полагаться только на свою интуицию, необходима тщательная проверка компании-застройщика и покупателя, правовой анализ документации, а это уже работа для профессионалов. Ее вы можете доверить опытным юристам Общества защиты прав дольщиков, которые помогут вам безопасно провести сделку. В разделе «Контакты» оставьте свое сообщение или свяжитесь с нами по координатам.

 

help-ddu.ru

Суть 214-ФЗ. Федеральный закон закон об участии в долевом строительстве

Суть законопроекта: ДДУ по 214-ФЗ.

В последнее время среди потенциальных покупателей строящегося жилья прочно утвердилось мнение, что 214 федеральный закон – это априори полная гарантия безопасности вступления в стройку. Насколько это верно и стоит ли слепо полагаться на закон – именно это мы решили выяснить, подробно изучив суть договора долевого участия (ДДУ). Уверенность в том, что ДДУ исключает любые махинации, в том числе, двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, а также характеризует застройщика как надежного во всех смыслах – лишь частична оправдана. Тем не менее, закон, безусловно, хороший, и именно о его плюсах мы и поговорим.

Как всё начиналось…

Ещё относительно недавно отечественный рынок новостроек ставил дольщиков в жесткие условия существования по «закону джунглей». Покупатель подписывал договор с застройщиком, который не подлежал регистрации в Росреестре. При этом сам договор строительная компания составляла с помощью собственных юристов, которые, естественно учитывали, прежде всего, интересы застройщика. Дольщик же оказывался в щекотливой ситуации, когда вероятность получения ключей от новой квартиры равнялась вероятности потерять вложенные средства. Риск вписаться в долгострой или судиться с застройщиком тормозил развитие рынка первичной недвижимости и дискредитировал все строительные компании независимо от их деятельности.

Желая защитить права вступающих в стройку дольщиков, в 2004 году был разработан и принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (но лишь в 2005 году закон заработал). Среди застройщиков закон поначалу не получил широкого распространения из-за слишком жестких условий в отношении самих строительных компаний. Вместо этого, участники первичного рынка прибегли к новым ухищрениям и предпочли заключать с дольщиками так называемый ПДКП – предварительный договор купли-продажи, либо предварительный ДДУ. Ещё одним выходом для девелоперов послужила возможность заключения ЖСК — жилищно-строительного кооператива, позволявшего на средства пайщиков постепенно строить дома и при этом избежать драконовских условий 214 закона.

В течение последних лет вокруг закона не утихали споры. И не смотря на то, что число застройщиков, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, неуклонно росло, поток критики не иссякал. Законодатели пришли к единственно верному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции, которая содержит целый ряд важных поправок, 214 ФЗ более адекватен сложившейся ситуации на российском рынке первичного жилья. Закон с одной стороны, теперь защищает права не только дольщиков, но и застройщиков, и с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Таким образом, 214-ФЗ при всех своих недоработках является наиболее прозрачной и безопасной схемой приобретение строящегося жилья в РФ. Социологические опросы последних лет показали, что 60% потенциальных покупателей готовы заплатить больше, но купить квартиру в новостройке по ДДУ, нежели вложить деньги в дешевую стройку, не имея гарантий.

ДДУ по 214-ФЗ

Для начала, необходимо выделить основные моменты, которые должны быть отражены в ДДУ, соответствующему 214-ФЗ.

Обязанности застройщика:

В любом ДДУ должно быть указано, что строительная компания обязуется в срок достроить жилой дом или другой объект недвижимости (самостоятельно либо с привлечением иных лиц, например, подрядчика). Вслед за получением разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома, застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщику (будь то квартира, или же иной объект недвижимости).

Обязанности дольщика:

Дольщик, как участник долевого строительства, обязан выплатить полную стоимость покупаемого объекта недвижимости, указанную в договоре. После предъявления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию строительного объекта, дольщик должен обязательно принять квартиру (или иной объект) и подписать акт приема объекта долевого строительства.

ДДУ заключают в письменной форме. ДДУ может считаться заключенным только после государственной регистрации в Росреестре.

Что обязательно должно быть в ДДУ.

Если ДДУ составлен в соответствии с 214 Федеральным законом, то в нем должны быть обязательно отражены следующие пункты: полная информация об объекте (который по окончании строительства будет передан дольщику), его определение в соответствии с проектной документацией; сроки, в которые застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства; указание точной цены договора, сроках и порядке ее уплаты; а также, гарантийный срок на сам объект (квартиру или иной объект недвижимости, Вами приобретаемый). В случае, если в ДДУ застройщика отсутствуют хоть некоторые из перечисленных пунктов, договор не будет считаться заключенным.

214-й закон гарантирует:

В случае если до момента передачи дольщику объекта жилья (приобретаемого по ДДУ) возникает непредвиденное повреждение или гибель объекта, то материальные риски несет только строительная компания.

Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика, и строительная компания не имеет права отказать им в том.

В случае, когда дольщик вступает в стройку и строит объект долевого строительства исключительно для своих личных нужд (то есть для проживания, а не с целью предпринимательства), то на его отношения со строительной компанией распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ).

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Когда Вы покупаете объект недвижимости у солидной строительной компании, с большой долей уверенности можно говорить о том, что у застройщика уже был зарегистрирован первый ДДУ в Росреестре. Он, как правило, служит шаблоном для всех последующих договоров с покупателями. То, что договор долевого участия, прошел регистрацию в Росреестре означает, что он гарантированно отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если Вы уверены, что подписываете именно ДДУ а не ПДКП или ЖСК, то скорей всего, можете не волноваться и ждать новоселья. Однако и тут застройщик может воспользоваться небольшими юридическими лазейками 214 закона, и составить ДДУ в большей степени отвечающий своим интересам, нежели интересам дольщиков. В этом случае, лучше обратиться за разъяснениями к юристу, и, если Ваши опасения подтвердились – существуют только два пути решения – либо найти другую строительную компанию, либо пытаться договориться с застройщиком о внесении изменений в договор, что маловероятно.

ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие …

В теории, 214 Федеральный закон запрещает продавать строящиеся объекты иначе как по ДДУ. Но на практике, естественно, существует не один способ как обойти этот запрет. Привлечение денег в строительство возможно с помощью выпуска жилищных сертификатов, создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры. Ещё один распространенный способ – продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.

Любой из этих вариантов предполагает некоторую степень риска. Также как и так называемый ПДДУ, привлекающий своим названием несведущих покупателей. ПДДУ – предварительный договор долевого участия – не более чем изобретение недобросовестных застройщиков с целью получить как можно больше денежных средств ещё до начала строительства или на начальном его этапе. Причиной, по которой строительная компания не готова заключить сразу основной ДДУ, как правило, является отсутствие полного пакета разрешительной документации у застройщика. А с такими проблемами регистрация ДДУ в Росреестре невозможна.

Тогда желание получить деньги дольщиков толкает застройщика на изобретение подобных ПДДУ. Заключая этот договор, покупатель идет на немалый риск, ведь гарантии того, что строительная компания решит все свои проблемы – нет, а деньги внесены на счет застройщика. Покупаясь на эти схемы, дольщику остается только ждать и надеяться, а именно во избежание этой неопределенности и создавался 214 Федеральный закон.

При этом, на деле ПДДУ вполне законен – потому как это всего лишь обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – это непременное желание застройщика получить от покупателей деньги по ПДДУ, что очевидно противоречит 214-ФЗ. В данном случае дольщика может защитить только схема, при которой деньги перечисляются на банковский депозит застройщика, но становятся ему доступны только после заключения основного договора. Тогда риска потерять вложенные средства нет. Но подобное добросовестное поведение застройщика – редкость, как правило, Вы сразу переводите на счет строительной компании приличную сумму и покорно ждете основной ДДУ. Возможно, всё обойдется, и заветные ключи Вы всё же получите, но вполне вероятно, что следующая Ваша встреча с застройщиком произойдет в суде. И в самом лучшем случае – Вы вернете свои деньги. При этом, ни о какой оплате неустойки со стороны строительной компании говорить не приходиться – её гарантирует только 214 ФЗ. Поэтому, если Вы не хотите оказаться на месте Буратино, то лучше выбрать надежного застройщика, работающего только по основному ДДУ.

Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.

Плюс №1

Первый и главный плюс закона — это существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Дело в том, что ДДУ, составленный застройщиком, обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года — Федеральная регистрационная служба). А Росреестр, как орган государственный, как раз и является гарантом того, что одна и та же квартира не может быть зарегистрирована дважды на разных лиц.

Помимо этого, проведение сделок с переуступкой прав собственности стало более прозрачной и безопасной схемой. Банки также более охотно одобряют кредиты для покупки строящихся объектов жилья у положительно зарекомендовавших себя застройщиков (то есть тех, кто честно работает по ДДУ). Отсюда и прямая выгода строителям – чем проще клиентам взять ипотеку на их объекты, тем выше продажи. Таким образом, и застройщик тоже получает большую прибыль.

Возможно, многим нашим читателям не до конца понятно, каким образом могут произойти двойные продажи, и как их может предотвратить 214 ФЗ.

Рассмотрим простую схему. Допустим, застройщик на самом начальном этапе строительства привлекает подрядчика или инвестора для выполнения определенных работ или финансовых инвестиций. Так как денег у строительной компании ещё нет, то рассчитывается он с партнерами некоторым количеством квартир, которые те вправе продавать от имени своей компании покупателям. Всё это оговорено в заключаемом между ними договоре. Предположим, в ходе строительства между вчерашними партнерами возникают серьезные разногласия, и договор между ними аннулируется. Застройщик, более не чувствуя себя обязанным, выставляет те же самые квартиры, которыми он уже расплачивался с подрядчиком или инвестором, на продажу. В свою очередь, партнеры могли уже продать эти квартиры покупателем. И таким образом, у одной квартиры появляется два законных владельца, а на деле доказать кто прав, кто виноват из них – очень сложно. Права собственности без ДДУ не регистрировалось. Это влечет за собой долгие судебные разбирательства между дольщиками, имеющими на руках равные по юридической силе договора купли-продажи.

Именно такие ситуации исключает, по мнению его создателей, 214 Федеральный закон, который, как уже говорилось ранее, подразумевает обязательную регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Этот договор подтверждает права покупателя на ту квартиру, сведения о которой указаны в договоре. И хотя даже эта прозрачная схема сделки работает не всегда, ДДУ существенно сократил количество подобных махинаций.

Также и сам процесс оформления собственности с появлением ДДУ стал проще и быстрее. Ранее он мог затянуться на срок до полутора лет. Теперь же, после первого зарегистрированного договора, последующие регистрируются уже по установленному шаблону. Это существенно убыстряет дело. Сразу после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта дольщиком, оформляется его право собственности на квартиру (или иной объект). При этом покупатель получил возможность самостоятельно подавать документы на регистрацию без представителя строительной компании.

Плюс №2

214-ФЗ существенно ужесточил требования к строительным компаниям по проектной и правоустанавливающей документации. До тех пор, пока проект не будет полностью согласован, строительство не может начаться. Будущий дольщик, таким образом, застрахован от ситуации, когда уже построенный объект не могут ввести в эксплуатацию из-за отсутствия необходимого разрешения. И это плюс для покупателей оборачивается серьезным минусом для строителей. Процесс согласования в России может тянуться сколь угодно долго, а замораживания или рост издержек застройщику никто не компенсирует. Поэтому многие строительные компании предпочитают заключать уже упомянутый выше предварительный договор, а разрешение получают уже в процессе строительства, тогда же и ДДУ начинают заключать. Выбор в таком случае, остается за дольщиком – либо подождать разрешения на строительство и заключить полноценный ДДУ, либо рисковать.

Плюс №3

Ещё одним несомненным плюсом для дольщика является то, что 214 Федеральный закон предусматривает правила возврата вложенных средств покупателю в случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон (то есть в любом случае). Также, закон рассматривает случаи ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых покупатель имеет право взыскать пени со строительной компании. При этом застройщику будет нелегко расторгнуть договор с дольщиком, если тот не желает платить деньги. А пока ДДУ с нерадивым дольщиком не расторгнут, квартира числиться за ним, и застройщик не имеет права, да и не может её продать другому покупателю.

Плюс №4

Как уже стало ясно, 214 ФЗ защищает интересы именно дольщиков, а не застройщиков. Это подтверждает и ряд пунктов, напрямую ущемляющих права строительных компаний в отношении с дольщиками. К примеру, покупатель, заключивший ДДУ, имеет полное право просрочить (и не раз) ежемесячный (либо ежеквартальный) платеж. Штраф будет минимальным. В обратной ситуации, застройщика, не успевшего к сроку сдать объект, или передать ключи, ждет ощутимое материальное наказание. Однако, это в теории. А на практике, юридический штат строительных компании при составлении собственного ДДУ, все эти моменты обернет таким образом, что дольщик и не заметит ущемления своих прав. При этом всё будет абсолютно законным, и в случае чего, дольщику придется пенять только на собственную невнимательность. Поэтому, единственный совет, который может помочь Вам – будьте бдительны.

Ранее ситуация со сроком сдачи объекта, с виду кажущаяся очевидной, приобретала весьма расплывчатые черты в руках умелых юристов. Возникали туманные формулировки, как-то «плановый срок сдачи объекта», легко сдвигаемый застройщиком в зависимости от ситуации. После принятия 214 ФЗ, эти спекуляции потеряли право на существования. Срок окончания строительного процесса четко указывается в ДДУ. В случае нарушения сроков, строительная компания обязуется выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки (плюс к возвращению полной суммы вложенных дольщиком средств).

Эти правила вызывают особенное негодование строительных компаний, которые превращаются в заложников собственной работы, а также иных организаций, контролирующих ввод объекта в эксплуатацию (компании-поставщики электричества, воды, тепла и т. д.), при этом рычагов давления на них нет. В данном случае, послаблением выглядит возможность, позволяющая застройщику, переносить сроки сдачи объекта. Но, уведомить об этом решении дольщиком он обязан не позднее двух месяцев до сдачи объекта. И оплату неустойки в этом случае, всё равно никто не отменяет.

Плюс №5

ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете. Согласовывая проект, застройщик теряет права в будущем менять любые его пункты: этажность, качество и технологию строительства. Заключая договор долевого участия с дольщиком, застройщик обязан указать номер и размер квартиры, минимальные отступления в метраже и планировке. Всё это дает дополнительные права дольщику требовать соответствия принимаемого им объекта условиям договора, и в случае существенных расхождениях, даже претендовать на возмещения части средств. Запомните, любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ.

Ещё один важный момент, касающийся цены приобретаемого объекта. Согласно 214 Федеральному закону, застройщик не имеет права менять (повышать) в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире (или ином объекте). Ситуация, в которой у Вас будут требовать вложения дополнительных средств (например, вследствие инфляции и роста цен на стройматериалы, общий финансовый кризис в государстве) скорей всего, закончиться разбирательством в суде, и не в пользу застройщика. Если, опять же, это не зафиксировано в самом ДДУ, Вами подписанным. Будьте внимательны!

Плюс №6

214 Федеральные закон подробно оговаривает все возможные случаи, когда дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также рассчитывать на возмещение средств (пени, неустойки). Рассмотрим эти причины:
Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.
Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит приобретаемая Вами квартира или иной объект. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.
Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры).
Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).
Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства.
Иные случаи, предусмотренные договором.
По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

Вконтакте

Twitter

Мой мир

Google+

Одноклассники

E-mail

petersit.ru

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *