Покупка новостройки у застройщика: Купить квартиру в новостройке: советы экспертов на всех этапах

Почему новостройку выгодно покупать через риэлтора — Рынок жилья

Часто возникает ситуация, когда сложно решить, у кого выгоднее приобрести квартиру в строящемся доме – напрямую у застройщика или через агентство недвижимости. И цена вроде одна и та же, и набор квартир одинаковый. В чем же тогда разница? Разберемся в этом досконально.

Застройщик – это собственник объекта. Получается, он продает свои квартиры без всяких дополнительных «накруток», да еще и скидку хорошую может дать, если захочет. Почему у риэлтора такая же цена на те же самые квартиры, если он оказывает посреднические услуги?

В большинстве случаев комиссионные за продажу новостройки риэлтору выплачивает как раз застройщик, а не покупатель. Поэтому цена квартиры остается в этом случае неизменной.

Зачем риэлтор нужен застройщику

Возникает резонный вопрос, зачем застройщику платить комиссионные риэлтору, ведь можно с покупателя самому получить всю сумму полностью.

Оказывается, на это есть причины. Для продажи квартир застройщику приходится содержать огромную команду. А это зарплата менеджерам, администраторам, секретарям, юристам. А также аренда помещения, покупка оборудования, затраты на рекламу, налоги, документацию, да мало ли что еще. А тут один раз заплатил риэлтору – и хлопот меньше.

Пусть агентство недвижимости само занимается рекламой, ищет покупателей, оформляет документы, решает вопросы с банками и другими юридическими и физическими лицами, участвующими в сделке.

Несомненно, застройщику с агентством недвижимости работать удобно. Ведь эта организация, помимо продажи квартиры в новостройке, оказывает еще ряд сопутствующих услуг: помощи в реализации недвижимого имущества клиента, получения недостающих кредитных средств, использования социальных программ. А также выступает экспертом по различным вопросам юриспруденции, налогообложения, страхования и оценки объектов недвижимости.

Застройщику выгодно продавать квартиры с помощью риэлторов, так как он получает постоянный приток клиентов на свои объекты. И при этом всегда может переложить на их плечи определенный фронт работ, который не сможет выполнить в рамках своей компетенции, так как осуществляет узкоспециализированную деятельность.

Итак, мы выяснили, что застройщику это выгодно, а насколько это выгодно конечному потребителю?

Зачем риэлтор нужен покупателю

Как мы писали выше, переплат по стоимости при покупке через риэлтора нет – цена на квартиры одинаковая. Но, допустим, клиент все же решил обойтись без посредников и пришел за квартирой к застройщику А. Застройщик А предложил ему три квартиры в трех разных домах, которые он строит на сегодняшний день. Предложил по доступной цене, и покупатель, выбрав одну из трех, ушел довольный покупкой. Но он не знал, что в соседнем комплексе на той же улице, который строит другой застройщик Б, квартира за такую же цену на пять метров больше. И при этом сдается с отделкой, и окна у нее выходят не на шумный проспект, а в тихий зеленый двор, а рядом с домом автобусная остановка, и не придется полчаса идти пешком до метро, да еще застройщик предлагает паркинг в подарок. Если бы клиент знал – он бы обязательно купил, потому что именно такую квартиру искал, но не нашел… К сожалению, застройщик А может предложить ему квартиру только в своих собственных домах, а никак не у застройщика-конкурента.

А кто может предложить? Наверное, тот, кто владеет информацией о квартирах в домах застройщика А и застройщика Б. В данном случае – риэлтор. Задача риэлтора – подобрать для клиента оптимальный вариант покупки. Только риэлтор может тщательно проанализировать всю базу объектов недвижимости в строящихся домах и выбрать несколько квартир, полностью отвечающих требованиям клиента: по локации, ценовой политике, срокам сдачи, техническим характеристикам, нужной инфраструктуре, транспортной доступности и т. д.

Опытный агент всегда в курсе, где застройщик предоставляет самые большие скидки или выгодные акции при покупке новостроек, если клиенту необходимо уложиться в определенную сумму покупки. Агент владеет информацией о надежности застройщика, его репутации на рынке недвижимости, а это поможет клиенту значительно снизить риски вложения финансовых средств в строящийся проект.

Риэлтор возьмет на себя все заботы по ведению полного цикла сделки и сможет оказать покупателю услуги, без которых покупка квартиры была бы неосуществима, например помочь продать предыдущую квартиру, подобрать банк для ипотечного кредитования или получить деньги через реализацию социальных программ – материнского капитала, военной ипотеки, различных субсидий и сертификатов. А также правильно оформить все документы, в том числе договор с застройщиком, наделить участников покупки соответствующими долями. Кроме этого, агентство недвижимости возьмет на себя работу проверить всю необходимую документацию, касающуюся строительного объекта. И на основании этой информации клиент сможет для себя принять решение о покупке или отложить ее, если строительная документация не соответствует техническим требованиям или оформлена ненадлежащим образом.

Из всего вышесказанного видно, что при тех же издержках помощь риэлтора при покупке квартиры в новостройке зачастую необходима. А если есть возможность получить лучшие условия для приобретения недвижимости – зачем от них отказываться?

Иногда клиент говорит: а зачем мне помощь риэлтора, даже и бесплатная, если я сам уже выбрал квартиру у застройщика? Я точно знаю, что хочу купить в этом комплексе вот такую квартиру, цена и все условия меня устраивают, в надежности застройщика я не сомневаюсь, дом сдадут в срок. Мне нужно просто прийти в офис застройщика и подписать договор. Зачем мне в таком случае риэлтор?

На это всегда отвечаем: хотя бы для того, чтобы свежим опытным взглядом проверить правильность заполнения договора. Часто покупатель в пылу чувств от предстоящей покупки не обращает внимания на то, что некоторые данные могут быть указаны неправильно. Представитель застройщика заполняет в день до нескольких десятков договоров, которые имеют, например, схожие параметры объекта и различаются на одну лишь букву или цифру.

Самые распространенные ошибки – это номер квартиры, общий метраж или метраж отдельных помещений, цена объекта. Также следует обратить внимание и на другие технические характеристики: приложен ли правильный план квартиры с обозначением привязки направляющих осей, указано ли, что квартира сдается с отделкой, из каких материалов она будет произведена, имеются ли балкон или лоджия и другие немаловажные факты.

Ведь в конечном счете покупатель получит только ту квартиру, с такими параметрами и на таких условиях, как это указано в договоре с застройщиком. Если какие-то важные условия пропущены или изменены, то, соответственно, будет трудно добиться от застройщика их исполнения.

И в этом случае пригодится либо юрист, специализирующийся на недвижимости, либо риэлтор, сопровождающий покупку квартиры. Услуги юриста, как правило, требуют дополнительной оплаты. У риэлтора есть соответствующая практика работы с теми или иными застройщиками, в том числе с договорами. Обычно шаблон договора застройщик предоставляет заранее, и у специалиста агентства недвижимости, который осуществляет юридическую поддержку, есть время для предварительного ознакомления с этим документом и внесения необходимых правок или изменения отдельных условий договора в пользу своего клиента.

Хотите быстрее, удобнее, качественнее?

Для чего написана эта статья? Мы хотели показать покупателям новостроек, насколько им выгодно и удобно работать с риэлторами. Можно, конечно, и самостоятельно заниматься покупкой квартиры в строящихся комплексах, и некоторые клиенты это успешно делают.

Но не проще ли доверить это сложное дело профессионалам?

Рынок недвижимости год за годом набирает обороты. При этом сами сделки не становятся менее сложными, поскольку они затрагивают участие большого количества людей и организаций, но методы и способы их проведения становятся более продуманными, отлаженными и безопасными с юридической точки зрения для конечного потребителя – покупателя. Существуют достаточно точные выверенные методики и правила, которыми риэлтор руководствуется при ведении сделки, и все это в рамках действующего законодательства Российской Федерации. Соответственно, это определяет высокий уровень профессионализма и компетенции специалиста по недвижимости.

Если у вас возникли какие-то вопросы по покупке квартиры в новостройке – специалисты агентства недвижимости «Форпост-Н» с удовольствием на них ответят.

Текст: На правах рекламы   

Преимущества покупки недвижимости напрямую от застройщика — ООО «Эфес»

Покупка квартиры от застройщика – это возможность провести безопасную и надежную сделку.

Так вы сможете быть уверены в том, что получите готовую квартиру в точно оговоренный срок. При этом также исключается вероятность быть обманутым мошенниками.

Существует два основных способа покупки квартиры в новом жилом комплексе: через риелтора или напрямую от застройщика.

1. В первом случае вы заключаете договор купли-продажи с риелтором, который в данном случае выступает официальным представителем застройщика. По такой схеме происходит продажа трети квартир. Это является выгодным в случае, когда перед приобретением новой недвижимости необходимо продать старую квартиру.
2. Во-втором случае, при сотрудничестве с риелтором к непосредственной стоимости квартиры добавляется сумма за услуги риелтора.

Преимущества покупки квартиры напрямую от застройщика:

• Возможность сэкономить. В данном случае вам не требуется оплачивать комиссионный сбор, который идет на оплату услуг риелтора. К тому же при наличии у вас хороших коммуникативных способностей вы можете добиться весомой скидки и приобрести квартиру в новостройке по крайне выгодной цене.
• Возможность получить более подробную информацию – именно застройщик обладает исчерпывающими данными касательно объекта сделки. У него вы сможете узнать все интересующие вас подробности, особенно если речь идет о профильных строительных и архитектурных параметрах, о которых риелтор может не знать.
• При обращении в отдел продаж застройщика вы сможете получить правдивую информацию о жилом комплексе. В таком случае исключается возможность предоставления неверных сведений, которая может быть при сотрудничестве с посредником.
• Покупка квартиры от застройщика облегчает получение и оформление ипотечного кредита. Как правило, у застройщика есть договоры с банками, которые предоставляют покупателям более выгодные условия кредитования. Выгода в таком случае будет гораздо больше, чем при сотрудничестве с посредниками.
• Возможность забронировать квартиру – очень удобная опция, которая позволяет оставить бронь, а рассчитаться за них позже по старой цене. Такой опцией нельзя воспользоваться при покупке квартиры через риелтора.

Новостройки от застройщика в Екатеринбурге «Эфес» – это современные и комфортные жилые комплексы. Покупая квартиру напрямую о застройщика, у вас есть неплохая возможность обезопасить свою сделку, а также добиться более выгодных условий покупки, которые позволят вам здорово сэкономить. Спешите приобрести жилье повышенной комфортности в Екатеринбурге, и вы непременно оцените ту атмосферу уюта и радости, которая царит в квартирах от группы компаний «Эфес».

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке

15.11.2019

Приобретение недвижимости – важный шаг, к которому многие люди стремятся годами. Жилье можно купить на первичном или вторичном рынке. Обдумывая выбор, нужно учитывать очевидные и скрытые преимущества и недостатки обоих вариантов. Сегодня поговорим об особенностях и плюсах новостроек, минусах данного типа жилья и нюансах, которые нужно учитывать, склонившись к этому решению.

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке

К объектам первичного рынка относятся не только строящиеся и новые дома, но и недвижимость, на которую еще не оформлено право собственности и, соответственно, заведомо не имеющая обременений и юридически безопасная, что уже является одним из существенных преимуществ.

Благодаря быстрым темпам строительства новостройки со своими плюсами и минусами являются в первую очередь одним из наиболее распространенных и доступных типов жилья. На рынке представлены множество вариантов для разных категорий покупателей, разные предложения по цене, планировке, расположению и другим особенностям, а банки готовы поддержать будущих собственников кредитными средствами, предлагая множество программ с гибкими и выгодными условиями. Приобретение недвижимости в строящемся или сданном в эксплуатацию доме сегодня доступно очень многим.

Плюсы квартиры в новостройке

К преимуществам недвижимости, принадлежащей первичному рынку, можно отнести:

• Использование современных строительных технологий. Новые здания, даже эконом-класса, качественно отличаются от старого фонда. При возведении объектов используются технологии бесшовных или навесных фасадов, способствующие сохранению тепла в помещениях, соответствию дома международным требованиям, максимально комфортному проживанию. Новые методы строительства дают возможность снизить коммунальные расходы. Тепло в холодный период обеспечивают радиаторы с терморегуляторами, позволяющие значительно сэкономить на отоплении зимой. Используются как централизованные, так и автономные системы.
• Улучшенная планировка, более комфортная и продуманная по сравнению с застройкой советской эпохи. В числе актуальных требований к помещениям – грамотное использование жилого пространства, функциональность, удобные и умные решения. К плюсам новостроек также можно причислить возможность приобрести квартиру со свободной планировкой и самостоятельно спланировать расположение комнат. За это весомое для творческих и требовательных людей преимущество застройщики повышают стоимость такого жилья. В новых домах практически не встречаются смежные комнаты, есть гардеробная, а в квартирах комфорт-класса и выше размещаются несколько санузлов, гостевая ванна. В новостройках более просторный метраж – двухкомнатное жилье сопоставимо с трехкомнатной хрущевкой.
• Повышенный уровень безопасности. Работоспособные лифты, использование негорючих строительных и отделочных материалов, хорошая электрика.
• Доступная цена. Плюс покупки новостройки в том, что ее стоимость меньше, это факт. На вторичном рынке по сниженной цене можно купить только объекты, малопригодные для жизни, в которые нужно вкладывать дополнительные средства. Чем больше времени до окончания строительства, тем дешевле недвижимость. Еще более доступным жилье делают сниженные процентные ставки и специальные льготные программы.
• Благоустроенная территория, развитая инфраструктура, приличные соседи и отсутствие тараканов. Застройщики в обязательном порядке заботятся о придомовых участках новостроек любого сегмента и стараются их облагородить. Все современные жилые комплексы имеют развитую инфраструктуру с магазинами, местами для отдыха, спортивными площадки с безопасным покрытием и другими важными объектами. Плюсы квартиры в новостройке привлекают благополучные молодые семьи со стабильным достатком.

Недостатки недвижимости в строящемся или новом доме

Кроме плюсов нужно рассмотреть и минусы квартиры в новостройке, к которым относятся:

• Риск долгостроя или того, что застройщик так и не доведет проект до конца. Даже крупные и успешные строительные компании не застрахованы от банкротства, а перенос сроков строительства – довольно частое явление. Также стоит учитывать, что перед заселением квартиру без отделки, например, необходимо будет привести в порядок, на что потребуется несколько недель или даже месяцев.
• К моменту сдачи дома метраж может измениться, а также другие параметры могут отличаться от того, что было указано в проекте. Однако критичные расхождения недопустимы, а в связи с изменением жилой площади можно провести перерасчет. Важно сделать это до подписания Акта сдачи-приема квартиры.
• Ошибки, допущенные при строительстве, могут проявиться после сдачи объекта, спустя какое-то время с момента начала активной эксплуатации. Все плюсы и минусы квартиры на вторичном рынке видны сразу, в то время как в новостройке может неожиданно образоваться плесень в мокрых зонах, обнаружиться неудовлетворительная работа инженерных коммуникаций или появиться другая проблема.
• Неудобное расположение. Строительство активно ведется в отдаленных районах Москвы и в Подмосковье, не везде еще решена задача транспортной доступности, иногда темпы возведения новостроек опережают развитие социальной, торговой и транспортной инфраструктуры. Чтобы добраться до работы в центре на своем авто или на общественном транспорте часто требуется не меньше часа. В случае с жильем эконом-класса это может быть еще и не самый живописный и экологически благоприятный район.
• Затянувшееся строительство новостроек следующей очереди. Даже если ваш дом уже сдан в эксплуатацию и практически заселен, придется еще долго любоваться стройкой новых зданий в окно, терпеть шум и пыль из-за ремонта, который будете доделывать вы и ваши соседи.

О плюсах новостроек, недостатках и нюансах заключения сделок с новым жильем можно подробнее узнать на семинаре в рамках выставки «Недвижимость от лидеров», который пройдет 2 апреля 2020 года.

Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

Приобретение жилья на первичном рынке может быть связано с определенными рисками. Среди них банкротство девелопера, превращение жилого комплекса в долгострой, низкое качество объектов и т. д. Мы расскажем, как проверить квартиру в новостройке, чтобы сделка принесла вам только положительные эмоции.

Риски приобретения жилья в новостройке

Как известно, предупрежден — значит, вооружен. Перечислим основные подводные камни, с которыми можно встретиться при покупке квартиры на первичном рынке.

1. Девелопер постоянно переносит сроки сдачи проекта
2. Застройщик оказывается банкротом и ЖК превращается в долгострой
3. Качество домов и квартир оказываются значительно ниже ожидаемого
4. Процедура оформления собственности затягивается по вине застройщика
5. Девелопер не исполняет обязательства по созданию социальной инфраструктуры и, например, вместо детского сада строит еще один дом

Чтобы максимально снизить перечисленные риски, необходимо знать, что нужно проверить при покупке новостройки. Начнем с главного действующего лица — девелопера.

Как проверить застройщика при покупке новостройки

1. Возраст компании и портфель ее объектов

Застройщик, который работает свыше десяти лет, обычно внушает больше доверия, чем компания, созданная год назад. Однако здесь есть важный нюанс: стоит смотреть не только на количество лет, проведенных девелопером на рынке, но и на перечень сданных объектов, а также отзывы на них. Одна компания может быть новичком, но уже хорошо зарекомендовать себя. Другая за долгие годы может построить всего пару домов и собрать по пути все возможные проблемы.

2. Структура и репутация компании

Непростой, но важный вопрос, во время изучения которого можно почувствовать себя немного детективом. Дело в том, что за период существования компания-застройщик может сменить несколько имен и регистрационных данных. Иногда перерегистрация может быть связана с обычными организационными делами, но порой с ее помощью пытаются скрыть непривлекательную историю девелопера.

Обратите внимание на персоны учредителей компании, поищите информацию о них в интернете. Желательно, чтобы они не были замешаны в профессиональных конфликтах, к ним не предъявляли серьезные претензии, не вызывали в суд и т. д. Бывает, что в отношении должностных лиц застройщиков даже возбуждаются уголовные дела.

Особенно важно разобраться со структурой компаний, если она представляет собой крупный концерн. Не всегда что-то глобальное с виду оказывается хорошим в реальности: одно дело, если строительством жилья занимается головная компания холдинга, другое — если мелкая «дочерняя» фирма, на которую не делают ставок.

3. Сроки сдачи объектов

Если вы приобретаете квартиру в новостройке на этапе строительства, крайне важно проследить, насколько точно девелопер соблюдал сроки сдачи жилых объектов ранее. Задержки в пару месяцев некритичны, но если у компании есть тенденция заставлять покупателей ждать квартиры по году, лучше обойти ее стороной. Это касается и строительства инфраструктуры, чтобы не получить новость об открытии детского сада, когда ваши дети уже пойдут в школу.

4. Наличие необходимой документации

Перед заключением сделки следует проверить документы, относящиеся к компании-застройщику, процессу строительства и непосредственно жилому комплексу. Вот что среди них должно быть:

• Разрешение на строительство

Важно проверить, чтобы оно было выдано именно на тот дом, в котором вы планируете покупать квартиру. Также следует обратить внимание на срок действия документа, подпись должностного лица, печать организации. Данные девелопера и лица, которому выдано это разрешение, должны совпадать.

• Проектная декларация

Один из главных документов для покупателя. В нем содержится информация о сроках и этапах строительных работ, адрес дома, количество и характеристики квартир, назначение нежилых помещений, состав общего имущества, сроки завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, цена постройки дома, список подрядчиков, страхование и возможные риски строительства.

• Государственная экспертиза

Она тоже входит в проектную документацию, но ее можно рассмотреть и отдельно. Наличие такой экспертизы говорит о том, что данный объект полностью соответствует законодательству, строительным регламентам и нормам.

• Документация на строительный участок

В ней можно узнать статус земли, на которой возводится новостройка. Для получения этой информации нужно заказать выписку из ЕГРН: в ней будут сведения о собственнике, имеющихся обременениях (аренда, субаренда и т. д.) и др. В случае аренды необходимо увидеть копию договора, где прописаны сроки предоставления земли, указание на возведение дома, арендатор (застройщик).

5. Финансирование

Еще один значимый пункт в списке «как проверить новостройку перед покупкой» — это узнать способ финансирования проекта, ведь он во многом определяет уровень ответственности компании за свой продукт. Есть несколько вариантов источников денег:

• Собственные средства

Самый оптимальный, но и наиболее редкий случай. В такой ситуации девелоперу не нужно ждать, когда он получит деньги от банка, выплачивать проценты и т. д. Соответственно, и цены в таких проектах обычно ниже, а строительство идет быстрее.

• Кредит в банке

Наиболее частый выбор. Компания берет определенные обязательства перед банком и вынуждена продавать свои объекты для выплаты долга.

• Деньги компаний-партнеров

Тот же смысл, что и в банковском кредите, только денежные средства девелоперу предоставляет другая компания.

Стоит заметить, что в новых новостройках с 1 июля 2019 года деньги за приобретаемые квартиры не передаются напрямую застройщикам, а хранятся на специальных эскроу-счетах в банках. Эти средства девелопер получает только после регистрации права собственности на первую квартиру в построенном доме. Таким образом, исключается ситуация, когда из-за проблем у застройщика дольщик, заплатив за будущее жилье, остается и без квартиры, и без денег.

6. Содержание предлагаемого договора

Изучать договор следует внимательно, а если вы не уверенны в своих знаниях — то с профессиональным юристом. Когда в офисе компании вам отказывают в выдаче проекта договора, это должно настораживать.

7. Соответствие предоставляемой информации действительности

В какой именно локации возводится жилой комплекс, не соседствует ли он с промзоной, железной дорогой и пр., правда ли ближайшая станция метро находится от него в десяти минутах ходьбы, а также другие нюансы, которые застройщик легко может приукрасить — лучше все проверить самому, приехав непосредственно на место строительства объекта.

8. Соотношение цены и качества

Изучите цены на похожие объекты в том же районе и сравните с тем, что предлагает девелопер. Если ценник кажется слишком завышенным или заниженным, это повод задуматься, настолько ли хорош рассматриваемый ЖК или, напротив, в чем его минусы. Важно помнить, что выбор новостроек Москвы и Московской области довольно обширен, но у всех проектов могут быть недостатки. Здесь главное — понять, что для вас критично, а что большой роли не играет.

Как оплатить квартиру и не быть обманутым

Мало проверить застройщика и его проекты — надо еще знать, как правильно ему заплатить. Здесь стоит обратить внимание на несколько пунктов.

• Бронирование квартиры

Девелоперы предлагают забронировать квартиру за потенциальным покупателем на некоторый срок. Это стандартная практика, бронирование на несколько дней обычно обходится бесплатно, но если требуется закрепить квартиру на более долгий срок, за это придется отдать какую-то сумму. В целом, все платные услуги следует подкреплять письменными договоренностями, иначе в случае обмана у вас не будет никаких доказательств.

• Заключение договора

Остается финальный шаг — заключение самого договора. Иногда застройщики просят оплатить первый взнос по договору долевого участия сразу же после подписания, хотя такие требования грозят им солидными штрафами. Этого делать не нужно: следует подождать пару дней, пока документ будет зарегистрирован. А вот после того, как ДДУ будет поставлен на учет, можно переводить девелоперу денежные средства. Также можно использовать аккредитив: в этом случае деньги можно отправить сразу, но сам застройщик получит их только после регистрации договора.

В этой статье мы постарались подробно рассказать, какие шаги необходимо сделать, чтобы проверить новостройку перед покупкой. Приобретение квартиры — серьезный шаг, особенно если вы рассматриваете жилые комплексы на начальных этапах строительства. Но если следовать инструкциям и не стесняться спрашивать совета у профессионалов, это станет интересным опытом, который подарит вам только хорошие воспоминания.

Ипотека на квартиру в новостройке

11.09.2019

Пошаговая инструкция получения ипотеки на квартиру в новостройке поможет вам быстро и безопасно оформить денежный заем.

Пошаговая инструкция получения ипотеки на квартиру в новостройке поможет вам быстро и безопасно оформить денежный заем. При этом вам не нужно будет переплачивать представителям консалтинговых агентств или юристам за специализированную помощь. Порядок покупки квартиры в новостройке в ипотеку достаточно прост, главное – четко следовать обозначенным ниже пунктам и не упускать ничего из виду.

Решить жилищный вопрос без привлечения кредитных средств – для многих нереально, в этом случае ипотечное кредитование является единственным шансом приобрести жилплощадь. Если вы все равно будете оформлять ипотечный кредит в банке, то разумнее его потратить на современное и качественное жилье в нововозведенном жилом комплексе. Как это сделать и каков порядок покупки новостройки в ипотеку – расскажем ниже.

Готовы ли вы?

Первый этап покупки новостройки в ипотеку – убедитесь, что можете себе это позволить. Проверьте:

• Наличие постоянной стабильной работы с доходом, позволяющим ежемесячно отчислять часть средств банку.
• Понимание, какая именно квартира вам нужна – количество комнат, район, обязательная инфраструктура и т. д.
• Нежелание платить арендодателю ежемесячную ренту.

Что такое квартира в новостройке?

Изучать пошаговую инструкцию по покупке новостройки в ипотеку стоит после разъяснения основных терминов.

Новостройкой считается объект жилой недвижимости, возведенный на средства инвестора и дольщиков – будущих владельцев квартир. Основанием для начала сотрудничества является договор долевого участия. Покупка в новостройке означает, что вы приобретаете инвестиционные права на объект недвижимости непосредственно у застройщика. Если же вы купили квартиру в строящемся доме по переуступке – номинально это считается сделкой на вторичном рынке. Почему это важно? Потому что условия кредитования на новостройку и на объект вторичного рынка – различны.

Новостройка в ипотеку — порядок действий!

• Обращение к застройщику.

Вы встречаетесь, изучаете документацию – как техническую, так и разрешительную, определяетесь с квартирой – этаж, площадь, количество комнат, окна, выходящие на определенные стороны света и т. д. Застройщик предлагает вам подходящую квартиру. Вы бронируете ее и получаете соответствующий документ.

Вместо обращения к застройщику, Вы можете получить консультацию по сдающимся домам в нашем центре продаж. Мы подберем подходящее жилье от различных застройщиков нашего города бесплатно, а затем поможем заключить договор с застройщиком выбранного комплекса.

• Сбор документов для банка.

Хорошо, если вашего дохода в справке с места работы или в налоговой декларации достаточно. Однако в большинстве случаев требуются справки всех членов семьи, иногда — поручительство третьих лиц. Будьте готовы к этому и сразу договоритесь, кто при необходимости выступит поручителем. Узнайте, какая у поручителя зарплата.

• Выбор банковского учреждения.

Можно пойти по пути минимизации затрат и выбрать малознакомый банк с невысокими процентами. А можно повысить свои шансы на успех и обратиться в авторитетное финансовое учреждение, где ставки среднего размера, но кредитов выдается больше.

• Обращение в банк.

Со всеми документами обращайтесь в банк. Будьте готовы к длительному рассмотрению вашего запроса. Попытки «повлиять» на кредитного менеджера в большинстве случаев приводят только к негативному результату. Решение принимает не один человек, а комитет. Ожидайте вердикта и будьте готовы оперативно предоставить дополнительные документы банку.

При необходимости, мы помогаем клиентам с обращением в банк. 95% обращений с нашим участием заканчивается одобрением выдачи ипотеки.

• Оформление договора ипотеки.

Один из самых приятных и ответственных этапов покупки квартиры в новостройке в ипотеку. Внимательно изучайте условия ипотечного договора, будьте собраны и рассудительны. Заранее уточните скользкие моменты – сколько стоит страховка, как часто ее нужно оформлять, есть ли штрафная санкция за досрочное погашение и т.д.

• Регистрация сделки в Росреестре.

Ее можно пройти самостоятельно или заручиться поддержкой юриста.

Особенности выдачи ипотеки на квартиру в новостройке

• Аккредитация банком.

На встрече с застройщиком необходимо узнать, в каком банке он аккредитован. Вы можете получить займ только в этих учреждениях.

Перед тем, как купить квартиру в новостройке в ипотеку, необходимо определиться с объектом залога. В качестве залога может выступать сама квартира в новостройке или другое имущество заемщика.

• Рефинансирование.

Будьте внимательны и рассудительны, выбирая условия ипотечного кредитования. Нередко оказывается так, что после начала выплат, заемщик находит более лояльные условия в другом банке. Рефинансирование – процедура возможная, но крайне сложная и затратная на первом этапе (скорее всего, потребуется оплатить заново страховку и т.д.).

Почему могут отказать в ипотеке?

Пройти все этапы покупки квартиры в новостройке в ипотеку, к сожалению, удается не всем. Основные причины в кредите на жилье следующие:

• Застройщик не внушает доверия банку.
• Заемщик не внушает доверия банку.

Если банку не нравится застройщик, обратитесь в другое финансовое учреждение. Если причина отказа недостаточный уровень доходов, заручитесь поддержкой поручителя или устройтесь на еще одну работу. Тогда по прошествии 6 месяцев можно попробовать обратиться в банк снова с «увеличенной» справкой.

Наши специалисты помогут в выборе и бронировании жилья, при этом договор будет заключен только с застройщиком. Если нужна помощь с обращением в банк – мы ее окажем. 95% обращений с нашим участием завершается счастливыми клиентами. Ждем ваши вопросы в онлайн-чате или по телефону +7 (3412) 793-000.

Юридическое сопровождение покупки жилья в новостройке

Покупка квартиры в новостройке – это радостное событие, которое может ожидаться годами и десятилетиями. И когда появляется шанс купить квартиру в новом доме, люди нередко совершают ошибки. Юридическое сопровождение покупки жилья в новостройке избавит клиента от любых неприятностей и поможет ускорить процесс получения недвижимости в собственность. Рассмотрим разные аспекты покупки квартир в новостройках.

Покупка квартиры в новостройке: юридическое сопровождение при долевом участии

Покупка жилья в новостройке часто осуществляется при участии в долевом строительстве. Это выгодно покупателю и застройщику, но в этой сфере существует много нюансов, не учитывая которые, можно переплатить или просто потерять, вложенные в новую недвижимость, средства. Причем, фатальную ошибку можно совершить на самых разных этапах сделки. Юридическое сопровождение на всех стадиях сотрудничества покупателя и продавца/застройщика избавит вас от проблем на 100%.

Законы и нормы, регулирующие долевое строительство – это одна из новейших частей законодательства, связанного с приобретением недвижимости. Именно поэтому в этой сфере важна профессиональная помощь юристов, которые отлично ориентируются в законодательстве, в том числе, и в его новейших редакциях.

На этапе переговоров с застройщиком юридическое сопровождение может быть особенно полезным, когда согласуется договор о долевом участии в строительстве новостройки. Грамотные консультации и комментарии помогут вам точно уяснять свои права и обязанности, а также обязательства застройщика перед вами. Также, юристам можно полностью доверить государственную регистрацию договора о долевом участии – присутствие клиента в этом случае даже не требуется. Проведение расчетов между сторонами лучше всегда осуществлять при участии юристов, во избежание любых непредвиденных ситуаций и мошенничества. В случае необходимости, если новостройка покупается за счет денег, получаемых от продажи наследуемого имущества юристы помогут оформить наследство

Защита от мошенничества при покупках квартир, в том числе, в рамках долевого участия

Как уже было отмечено выше, законодательство в области долевого строительства относительно ново. Поэтому недобросовестные застройщики имеют большие возможности к совершению махинаций и мошенничеству самого разного рода. Только грамотное юридическое сопровождение убережет покупателя от мошенников. И эта тема выделена в отдельный раздел неслучайно. Выше мы описали схему взаимодействия покупателя и продавца/застройщика недвижимости с учетом того, что застройщик имеет надежную репутацию и не стремится каким-то образом обмануть покупателя. Таких застройщиков большинство. Но есть на рынке и мошенники, поэтому подстраховаться следует каждому потенциальному покупателю квартиры в новостройке.

Юридическое сопровождение в этом случае будет заключаться в проверке правоустанавливающих документов застройщика. Кроме того, наша компания тщательно отслеживает всю цепочку договоров, по которым застройщик уступает права на квартиру для совершения сделки.

Также, проясняются следующие моменты:

• Полная информация о застройщике и объекте
• Список банков-партнеров застройщика
• Перечень судебных процессов застройщика, их первопричины и решения судов по процессам

Если застройщик является добросовестным – это еще не повод отказаться от дальнейшего юридического сопровождения. В первом разделе мы подробно разобрались с тем, что на любом этапе сотрудничества юридическое сопровождение убережет клиента от «подводных камней» и поможет получить желаемую квартиру в новостройке.

Что касается покупок в уже построенных домах, то ситуация здесь примерно такая же – застройщик/ владелец недвижимости должен проверяться «от и до» профессионалами, прежде чем клиенту стоит начинать заключать с ним договоры купли-продажи квартиры.

Приобретение квартиры в новостройке по ипотеке

Часто собственных средств недостаточно для приобретения квартиры в новостройке, поэтому люди пользуются банковскими программами ипотечного кредитования. В этом случае, очень важно понимать свои права и обязанности, свои риски и выгоду. Мы поможем рассчитать все плюсы и минусы ипотеки в конкретном банке, и выясним, соответствуют ли ваши возможности требованиям банка. Наша юридическая консультация поможет вам точно определиться с выбором ипотечной программы и выбором банка.

Покупка квартиры в новостройке – дело серьезное. Юридическое сопровождение на самых разных этапах сотрудничества продавца и покупателя исключит любые незаконные действия, от которых не застрахован ни один покупатель. По практике у покупателя второго шанса приобрести собственное жилье может не оказаться, т.к., к примеру, он выручил деньги от продажи унаследованной квартиры

.

Зачем риелтор при покупке новостройки?

Квартиру в новостройке можно купить напрямую у застройщика или через риэлтора. Практика показывает, что покупка квартиры в новом доме через риелтора имеет много преимуществ.

Зачем застройщику помощь риэлтора по новостройке?

Хотя у подавляющего большинства строительных компаний есть собственные отделы продаж, все равно застройщики сотрудничают с агентствами недвижимости. Во-первых, так застройщик привлекает большее число покупателей. А во-вторых, сотрудники отдела продаж не всегда справляются своими силами, и им помогают реализовывать квартиры посредники.

Надо сказать, что у некоторых строительных компаний, особенно у молодых застройщиков попросту нет отдела продаж. Зачем содержать целый штат сотрудников, если фирма сдает мало объектов. Здесь на помощь приходят риэлторы, которые работают с клиентами.

Зачем покупателю новостройки риелтор?

Хотя квартиру можно купить и напрямую у застройщика, все же многие покупатели обращаются к услугам посредников, и в этом есть множество преимуществ.

Главный плюс работы с риэлтором по новостройке – это значительно более широкий выбор квартир. Если застройщик может предложить своему клиенту квартиру только в своих объектах, то агентство недвижимости обычно работает с несколькими строительными компаниями, и может предложит широкий выбор квартир.

Кроме того, в отделе продаж строительная компании просто физически не могут уделить каждому покупателю максимум времени. Тут на помощь опять же приходят риелторы, которые продемонстрируют квартиру, расскажут о ходе строительства, покажут объект, разъяснят все неясности.

При оформлении документов покупателю обязательно нужен опытный посредник. Подписывая договор следует прочитать и проверить каждый пункт. Не допустить ошибку поможет опытный риелтор.

Есть мнение, что при покупке новостройки риелтору придется заплатить комиссионные за покупку. На самом деле в большинстве случаев работу по поиску покупателя и продаже квартиры оплачивает строительная компания. Покупатель не платит риелтору ни копейки, и получает качественные услуги и гарантию безопасной сделки.

Узнать, сколько в среднем стоят услуги риэлтора по новостройки, можно по телефону 8-903-55-16-777, или оставьте заявку!

С уважением риэлтор по новостройкам Бросалин Артем Алексеевич!

Покупка новостройки от строителей

Идея купить новый дом может быть соблазнительной. Вы не унаследуете чье-то изношенное ковровое покрытие и не будете смотреть на инициалы ребенка, нацарапанные на некогда влажном цементе. Вы получите дом, отвечающий последним тенденциям в дизайне и строительстве, и он должен быть готов к заселению. Но есть некоторые недостатки и подводные камни, связанные с покупкой нового дома непосредственно у застройщика.

Предупрежден — значит вооружен, поэтому примите некоторые меры, чтобы защитить себя и сделать процесс более приятным и со счастливым концом.

Рассмотрите возможность найма агента

У вас нет и , чтобы использовать агента по недвижимости для покупки новостройки, но вы можете. И вы, вероятно, столкнетесь с торговым агентом, когда посетите модельный дом или встретитесь с домостроителем, кем-то, кого он нанял для продажи недвижимости в этом районе. Вы не хотите, чтобы вас превзошли, если у вас нет личного опыта в сфере недвижимости и вы действуете без собственного агента.

Имейте в виду, что строитель платит зарплату своему агенту и что агент, вероятно, получает комиссию с каждой проданной им собственности.В результате они могут не заботиться о ваших интересах.

Нанимая агента, вы можете быть уверены, что в вашем углу будет опытный профессионал. Они могут помочь защитить ваши интересы и гарантировать, что вы получите наиболее выгодную сделку.

Этот шаг не должен вам ничего стоить, потому что продавец — в данном случае застройщик — обычно платит комиссию агента покупателя.

Воспользуйтесь правом кредитора

Строители часто рекомендуют своих предпочтительных ипотечных кредиторов по разным причинам.Это снижает их затраты и помогает сохранить бизнес — и прибыль от этого бизнеса — внутри компании. Это также упрощает информирование обеих сторон о ходе транзакции.

Фактически, застройщики иногда предлагают специальные предложения и скидки, если вы пользуетесь услугами их предпочтительного кредитора. Они могут даже предложить деньги от продажной цены вашего дома. Но пока не прыгайте обеими ногами. Сначала исследуйте репутацию, рейтинги и качество обслуживания клиентов кредитора.

Возможно, вы захотите сделать покупки у других кредиторов, на всякий случай. Экономия, которую дает вам кредиторская сеть вашего застройщика, на самом деле может оказаться не лучшим вариантом, если вы рассмотрите другие предложения, которые есть на столе.

• Рассмотрите альтернативные источники, чтобы найти кредитора. Ваш собственный банк или кредитный союз может предложить вам очень привлекательные ставки и условия на основе вашей банковской истории в этом учреждении. Ваш агент может порекомендовать кредиторов, которые тоже могут помочь … если вы его наняли.
• Получить несколько котировок . Обычно желательно получать котировки как минимум от трех до пяти кредиторов.Фактически, Фредди Мак указывает, что получение пяти котировок может сэкономить вам в среднем 3000 долл.
• Проведите исследование и проинтервьюируйте своего кредитора. Найдите банкира или ипотечного брокера, которому вы можете доверять и с которым вам комфортно вести дела. Изучите их предысторию и отзывы.
• Не ограничивайтесь процентными ставками. Они не все и не рассказывают всю историю. Вам также следует учитывать комиссионные, которые каждый кредитор назначает вам, а также условия, штрафы за досрочное погашение и другие аспекты их оценки кредита.

Получить юридическую консультацию

Вы можете поговорить с юристом по недвижимости, прежде чем подписывать договор купли-продажи. Стандартные соглашения о покупке не обязательно содержат формулировки, защищающие покупателя. Вы захотите узнать об определенных областях вашего контракта:

• Непредвиденные обстоятельства и ваши права на отмену: Разрешен ли вам домашний осмотр? При каких условиях вы можете расторгнуть договор? Убедитесь, что вы понимаете свою ответственность и обязательства.
• Риски для здоровья: Узнайте, содержат ли материалы, используемые строителем, химические вещества, опасные для вашего здоровья. Вероятно, это потому, что это серьезная проблема, и другие покупатели обратились в суд по этому поводу, если в вашем контракте содержится предупреждение о проблемах со здоровьем.
• Сроки : Когда начнется строительство и когда ожидается его завершение? В каких ситуациях может быть задержка? Что произойдет, когда и если произойдет задержка? Спросите о включении суточных в случае, если ваше строительство выходит за рамки установленного срока.
• Гарантии: Большинство строителей предоставляют какую-либо гарантию на свою работу. Убедитесь, что вы понимаете, на что распространяется гарантия вашего застройщика и как долго действует политика.

Законодательство некоторых штатов фактически требует привлечения юриста по недвижимости.

Проверить параметры и цены на обновления

У многих строителей норма прибыли на апгрейде самая высокая. Если вы думаете об обновлении каких-либо материалов или функций в доме, который строите или покупаете, вам необходимо получить подробную информацию в письменном виде:

• Стоимость: Убедитесь, что вы точно понимаете, сколько стоит каждое обновление за единицу, а также каковы будут ваши общие затраты на обновление и как они повлияют на вашу окончательную цену продажи.
• Ответственность: Получите подробную информацию о политике отмены застройщика. Сколько времени у вас есть, чтобы отменить обновление? Будете ли вы нести ответственность за предметы, которые строитель не сможет вернуть продавцу, если вы передумаете?
• Время: Каковы сроки принятия решения о ваших улучшениях и материалах? Некоторые контракты дают строителю право выбирать ваши обновления, если вы не отправите запрос в течение определенного периода времени.

Поговорите со своим ипотечным кредитором, чтобы узнать, профинансируют ли они все выбранные вами варианты / обновления.Вам придется оплачивать дополнительные услуги из своего кармана, если ваш кредитор не профинансирует 100% вашего выбора. Вам также следует подумать, какие обновления вы можете приобрести и установить самостоятельно после закрытия продажи.

Просто имейте в виду, что некоторые обновления, такие как Ethernet CAT-V, спутник DSS или защитная проводка внутри стен, легче выполнить до строительства .

Проверьте репутацию строителя

Слухи обычно быстро распространяются, когда у покупателя плохой опыт общения со строителем.Проверьте онлайн-обзоры и просмотрите общедоступные записи, чтобы узнать, есть ли какие-либо предыдущие или ожидающие судебные иски против строителя, затем поговорите с соседями . Испытывали ли они какие-либо проблемы, если покупали у одного и того же производителя?

Вам также следует внимательно изучить качество строительства окружающих домов. Строит ли застройщик одинаковые или большие дома в этом районе, или строительство отстает, и дома уменьшаются в размерах?

Наконец, узнайте, продает ли строитель инвесторам.Некоторые строители требуют, чтобы все их дома были заняты собственниками, но другие охотно продают инвесторам столько инвентаря, сколько позволяет размер прибыли.

Инвесторы обычно первыми спасаются, если рынок внезапно падает. Ваше сообщество может разрушиться и прийти в упадок, если это произойдет, что приведет к еще большему снижению стоимости дома. Вам нужны соседи, которые заинтересованы в сообществе, а не временные арендаторы.

Спросите о льготах

Большинство строителей предлагают широкий спектр стимулов для продажи собственности или завершения строительства своих поселений.Спросите, какие стимулы вы могли бы использовать при покупке дома. Это может сэкономить вам ценные деньги или дать вам бесплатное обновление вашей собственности.

Некоторые из наиболее распространенных стимулов включают:

• Бесплатные обновления или обновления со скидкой
• Взносы на закрытие
• Ценовые скидки
• Экологичные или энергоэффективные функции
• Помощь при продаже существующего дома
• Бесплатные баллы или выкуп процентных ставок

Нанять домашнего инспектора

Легко поверить, что новое строительство будет без изъянов, но это далеко не так. Всегда проходите осмотр дома при покупке — будь то новый дом или старый. Осмотр дома предлагает стороннюю оценку систем и структуры вашего дома и может помочь убедиться, что ваш дом безопасен, свободен от опасностей и является хорошей инвестицией.

Инспекция обойдется вам от 300 до примерно 1000 долларов с 2020 года, в зависимости от размера дома и степени проверки, от базовой до каждого звонка и свистка.

Вернитесь к своему строителю, если осмотр выявит какие-либо проблемы или проблемы, и попросите его сделать ремонт, прежде чем вы закроете дом.Вместо этого они могут захотеть снизить продажную цену, если откажутся.

5 дорогостоящих ошибок, которых следует избегать при покупке новостройки

Запасы существующих домов во многих районах ужасно низки, и цены продолжают расти. Если вы не можете найти подходящую перепродажу или просто хотите начать все заново, возможно, стоит новое строительство.

Новые дома отличаются повышенной безопасностью и энергоэффективностью, удобствами и планировкой, более подходящими для современного образа жизни, а иногда и возможностью персонализировать пространство, чего нельзя добиться при перепродаже.Но если вы не будете осторожны, затраты и ожидания могут выйти из-под контроля.

Вот пять дорогостоящих ошибок, которых следует избегать при покупке нового дома.

Расчет на одного кредитора без покупок около

Многие крупные застройщики имеют собственных ипотечных кредиторов или предпочитаемых компаний, с которыми они работают, которые могут предлагать или не предлагать конкурентоспособные ставки и условия. Если вы не подберете ставки по ипотечным кредитам, у вас не будет основы для сравнения.

Chyrise Harris — яркий тому пример. Она была предварительно согласована с внешним кредитором и хотела остаться с этой компанией, чтобы купить новый парный дом в районе Денвера Стэплтон.Но предпочтительный кредитор, выбранный ее застройщиком, выиграл ее бизнес за счет лучшего обслуживания клиентов.

«Знание — сила, но если вам не с чем сравнивать свой опыт, вы не знаете, получаете ли вы лучший сервис», — говорит Харрис.

Когда внутренние и внешние кредиторы конкурируют за ваш бизнес, вы получаете больше рычагов для согласования стоимости ссуды или процентных ставок, говорит Керрон Стоукс, агент Харриса по недвижимости из группы ресурсов в RE / MAX Leaders в Сентенниал, Колорадо.

Внимательно посмотрите, прежде чем принимать льготы, предлагаемые застройщиком; Он предупреждает, что они не всегда экономят деньги.

«Если заимодавец застройщика говорит:« Мы дадим вам 15 000 долларов в качестве льгот, если вы выберете нас », но внешний кредитор взимает на четверть процентного пункта меньше процентной ставки в течение срока ссуды, то этот стимул в конечном итоге может стать дороже », — говорит Стоукс. «Вы хотите оценивать свой кредит на протяжении всего процесса сборки.”

Непонимание гарантий строителя

Когда вы покупаете дом, вы можете услышать о двух типах гарантий строителя: подразумеваемые и явные.

Подразумеваемые гарантии покрывают производственные дефекты, которые влияют на пригодность для жизни, пригодность для жизни и безопасность нового дома, в соответствии с местными строительными нормами и стандартами, говорит Дэвид Яффе, вице-президент по строительной ответственности Национальной ассоциации строителей жилья. Подразумеваемые гарантии, как правило, формулируются расплывчато, и они обычно предусматривают 10-летний период прекращения ответственности для строителей, добавляет Яффе.

Строители иногда предлагают прямую гарантию, в которой есть более точные формулировки того, что покрывается, и сроки отсечения для различных частей новой сборки. Иногда строители просят покупателей отказаться от своих прав по подразумеваемой гарантии, когда предлагается прямая гарантия, поэтому важно внимательно прочитать все гарантии. По словам Джаффе, привлечение агента по недвижимости или поверенного для проверки гарантий, а также договора купли-продажи может помочь вам избежать ведения бизнеса с недобросовестным строителем.

«В явной гарантии указываются проблемы и средства их устранения, за которые отвечает строитель, а также продолжительность гарантии и механизм разрешения проблем», — говорит Яффе.

«Строители живут и умирают благодаря своей репутации, поэтому они не хотят ввязываться в длительные, затяжные юридические баталии; этот тип гарантии предусматривает более определенные условия ».

Гарантии строителя не являются общей гарантией для всех типов дефектов или проблем с новым домом. Вот список элементов, которые, по словам Джаффе, обычно не распространяются на гарантии производителя:

• Продукты, на которые распространяется гарантия производителя (например, бытовая техника)
• Повреждения, вызванные обычным износом
• Дефекты, вызванные отсутствием технического обслуживания или небрежностью со стороны домовладельца
• Дефекты в элементах, установленных домовладельцами или подрядчиками, не являющимися строителями
• Ущерб от стихийных бедствий

Выбор обновлений, которые не повысят стоимость вашего дома

Когда вы заходите в выставочный зал строителя, возможности и дополнения кажутся безграничными.Но прежде чем приступить к обновлению, разумно будет выбрать такие улучшения, которые повысят стоимость дома, а не просто сделают его красивее, советует Стоукс, агент RE / MAX.

«Обновление всегда связано с расходами, и некоторые из них помогут вам получить больше пользы, чем другие», — говорит Стоукс.

Например, замена ламината на кварцевые столешницы или с линолеума на паркет или плитку является безопасным вложением средств. Но если вы выберете шкафы высшего уровня, которые стоят дополнительно 10 000 долларов, вы вряд ли сможете вернуть эту стоимость при перепродаже, предупреждает Стоукс.

Возможно, вы захотите рассмотреть разницу в стоимости между модернизацией строителя и наймом собственного подрядчика для выполнения работ позже. Харрис, покупательница из Денвера, могла установить кондиционер в свой новый дом. По ее словам, она сэкономила 1000 долларов, установив устройство после переезда, а не добавив его в свою вкладку строительства.

Предположим, вы не можете договориться со строителем

Главный миф, который склонны считать покупатели новых домов, состоит в том, что строители не будут вести с ними переговоры.Но это неправда, — говорит Стоукс.

«Вы можете договариваться о цене, линиях лотов, комиссионных за ссуду и других предметах», — говорит Стоукс. «Строитель может сначала сказать« нет », но продолжать настаивать. Если вы не спросите, вы не знаете ответа ».

Наем агента по недвижимости, который специализируется на новом строительстве, может дать вам дополнительную уверенность в переговорах со строителями. Кроме того, найм агента ничего не стоит вам как покупателю жилья; По словам Стоукса, застройщики обычно платят агентскую комиссию из своих маркетинговых бюджетов.

Бюджет не по статьям, за которые вы отвечаете.

Новые сборки — это чистый лист. Например, многие новые дома не имеют благоустроенных дворов; вы получаете эту большую награду после въезда. А если вы живете в жилом комплексе, принадлежащем ассоциации домовладельцев, у вас может быть ограниченное время, чтобы высаживать траву или сажать деревья, что может стоить тысячи долларов.

Прочтите свой контракт и правила ТСЖ, чтобы вы могли предвидеть и запланировать эти расходы как можно раньше.Ничто так не приносит дождя на парад нового домовладельца, как получение ругающего письма ТСЖ, указывающего на то, что вы не сделали. Даже если ваш дом не будет достроен в течение нескольких месяцев или года, получите смету на предметы, за которые вам придется заплатить, и отложите деньги специально для этих проектов.

В новых домах также нет оконных покрытий, держателей для туалетной бумаги, вешалок для полотенец и даже светильников во всех комнатах. Уточните, что является стандартным для вашего нового дома, а что нет, чтобы не было сюрпризов.

10 шагов для навигации по процессу покупки нового дома для строительства

Средняя стоимость строительства нового дома может колебаться от 165 563 до 474 977 долларов, и это может сэкономить вам до 15% по сравнению с покупкой существующего дома — но что вы знаете о процессе покупки жилья в новом строительстве? Вы взвесили все плюсы и минусы покупки нового? Вы вообще уверены, что новостройка вам подходит?

Мы собираемся ответить на все эти вопросы и познакомить вас с процессом покупки жилья в новостройках.К тому времени, когда вы закончите читать, вы лучше поймете все тонкости покупки нового и хотите ли вы этим заниматься.

Источник изображения: (Unsplash.com/Markus Winkler)

Процесс покупки жилья в новостройке: плюсы и минусы покупки нового

Если вы новичок в процессе покупки жилья в новостройках, вам нужно знать плюсы и минусы этого начинания. Вы не хотите закончить половину процесса и передумать по той или иной причине.

Давайте посмотрим на преимущества строительства дома своей мечты с нуля.

Плюсы нового строительства

1. Все новенькое

Большой плюс покупки новостройки заключается в том, что никто не трогал ни единой вещи в доме — кроме подрядчиков, конечно. Дом построен из современных материалов, установлена ​​новая бытовая техника и сантехника, поверхности в первозданном состоянии. Поскольку все новое, вы вряд ли столкнетесь с неожиданным ремонтом.

Стивен Кули, самый продаваемый агент по недвижимости в Северной Каролине с 31-летним опытом, комментирует: «Новые дома соответствуют последним тенденциям и обычно не требуют обслуживания в течение первых 10 лет. Если в первый год возникнет проблема, большинство строителей предлагают бесплатный номер телефона, по которому вы можете попросить представителя строителя отремонтировать дом ».

Новое строительство также означает, что дом и все в нем будет более энергоэффективным. В доме будут установлены современные окна, улучшенная изоляция, более эффективное отопление и охлаждение и даже бытовая техника, потребляющая меньше электроэнергии и воды.

2. Новое строительство означает, что здание построено в соответствии с сегодняшними стандартами

Люди восхищаются мастерством и деталями старых домов… но снимите гипсокартон, чтобы проверить электромонтажные работы, или залезьте под дом, чтобы проверить водопровод, и вы, вероятно, обнаружите некоторые проблемы. К сожалению, проблемы, которые вы обнаружите, обойдутся вам довольно дорого — по крайней мере, пара тысяч долларов за ремонт.

Даже если нет каких-либо серьезных проблем, прежде чем вы сможете купить дом, инспектор потребует от продавцов привести дом в соответствие с правилами. Что еще хуже, вы можете купить отремонтированный дом с неразрешенными работами, которые могут открыть целую банку червей. Новое строительство исключает эту возможность, потому что строители обязаны соблюдать сегодняшние энергетические и нормативные требования.

3. Вы можете персонализировать дом по своему вкусу

Когда вы покупаете существующий дом, вы должны ожидать, что потратите немалые деньги на ремонт кухни (Home Depot оценивает «незначительную» реконструкцию в среднем в 20,80 долларов, а «крупную» реконструкцию в среднем составляет 62 200 долларов).Возможно, вы захотите заменить пол во всем доме, потому что вам нужен бамбуковый пол из красного дерева вместо коврового покрытия и ламината.

Любая работа, которую вы делаете по превращению существующего дома в дом , будет стоить вам. Новое строительство позволяет вам выбирать отделку, которую вы хотите , что исключает дополнительные расходы, которые вам придется платить за ремонт.

Минусы новостройки

1.

Вы должны проверить строителей

Как и все остальное в этом мире, если вы хотите быть уверены, что нанимаете кого-то, кто будет выполнять свою работу и делать ее хорошо, вам необходимо проверить людей, с которыми вы будете работать.Если вы не проведете исследование, вы можете получить недавно построенный дом, полный проблем, нарушений кодекса и многого другого, так что исследуйте всех строителей, с которыми вы беседуете.

2. Персонализация может дорого обойтись

Когда вы просматриваете модель дома, вы должны помнить, что она будет иметь лучшие характеристики, приспособления и приборы, которые может предложить строитель.

«Покупатели должны помнить, что дизайн-центр — это центр прибыли для продавцов; Строители и покупатели могут очень увлечься посещением центра, потому что они добавляют вещи к базовой цене », — объясняет Кули.

3. Дата поставки не гарантируется

В среднем, строительство дома от начала до конца занимает около шести месяцев, но некоторые вещи могут задерживать производство, например, нехватка материалов, плохая погода или проблемы с командой. Все это может задержать дату вашего въезда, что проблематично, если вы рассчитываете переехать в определенный период времени.

Источник: (Unsplash.com/Lindsay Henwood)

Пошаговое руководство по процессу покупки жилья в новом строительстве

Если вы взвесили все «за» и «против» и пришли к выводу, что покупка нового дома — это то, что вам нужно, вот что нужно знать о процессе покупки жилья в новом строительстве.

Шаг 1. Найдите агента покупателя по новому строительству

Несмотря на то, что у вас есть возможность купить новостройку без вашего представителя, рекомендуется найти агента покупателя; Кули объясняет, почему:

«Когда вы идете на новую строительную площадку, этот местный агент, который работает в этом модельном доме, они дружелюбны и милы — они не представляют покупателя. Они представляют строителя, и их работа состоит в том, чтобы заработать для строителя максимальную прибыль и на лучших условиях.”

При выборе агента, который будет представлять вас при покупке нового строительного объекта, Кули рекомендует спросить потенциального клиента:

• Сколько домов новостройки вы продали?
• Если вы знакомы с (потенциальным застройщиком), сколько из их домов вы продали?

Шаг 2.

Обратитесь к кредитору, который знаком с новым строительством

Если вы не платите наличными за строительство нового дома, вам понадобится ссуда на строительство дома.Эти ссуды отличаются от традиционных ипотечных кредитов, потому что вместо выдачи всей суммы ссуды эта ссуда представляет собой краткосрочную ссуду, которая позволяет выдавать ссуды (так называемые «выплаты») на протяжении всего строительства дома.

Как только здание будет завершено, ссуда будет либо преобразована в традиционную ипотеку, либо ваш строительный кредитор потребует от вас получения отдельной традиционной ипотеки.

К сожалению, не все кредиторы предлагают этот вид кредита.У строителей обычно есть список рекомендованных кредиторов, и они могут даже соблазнить вас обратиться к одному из этих кредиторов, снизив цену.

Однако, прежде чем подписывать контракт с кредитором, сделайте свое исследование! Убедитесь, что у них хорошая репутация, приемлемые ставки, отличное обслуживание клиентов, и что вы понимаете, как работает их продукт ссуды на строительство от начала до конца.

Этап 3. Исследование потенциальных строителей

Естественно, вы не хотите использовать строителя, у которого самые дешевые тарифы, потому что пословица «вы получаете то, за что платите» существует не просто так.Да, строители обязаны соблюдать местные строительные нормы и правила, но выбор строителя — это нечто большее.

Изучите репутацию строителя в Better Business Bureau или генеральном прокуроре штата, чтобы узнать, есть ли у них какие-либо жалобы на них. Вы можете сделать это на других сайтах, таких как Google Мой бизнес, Angie’s List, Yelp и Facebook.

Когда вы просматриваете отзывы застройщика и профили в социальных сетях, Кули предлагает покупателям обратить внимание на то, как застройщик общается с кем-то, кто купил их дом после закрытия.Хороший строитель, стоящий за своей работой, обратится к покупателям и устранит любые проблемы, которые могут возникнуть.

Шаг 4. Изучите разработки строителя

Есть два способа выбрать, где будет построен ваш дом.

Вы можете найти застройщика с хорошей репутацией и купить участок земли в одном из его комплексов.

У вас также есть возможность приобрести участок земли в понравившемся вам районе и найти застройщика с хорошей репутацией, который мог бы построить на этом участке дом.

Если вы выберете первый вариант, подумайте о том, что для вас важно. Является ли нахождение рядом с общественным транспортом главным приоритетом? Вы хотите жить в районе, где есть спортзал, общественный бассейн или клуб? Может быть, у вас есть дети, и вы хотите убедиться, что они будут зачислены в отличную школьную систему.

Когда вы проезжаете по району застройщика, выйдите и прогуляйтесь. Спросите людей, с которыми вы встречаетесь, об этой области и их опыте работы с разработчиком.

Не забудьте спросить, есть ли в застройке ТСЖ. Если да, то каков их опыт общения с членами правления ТСЖ. Спросите их, насколько строги правила и какова плата за их нарушение — эти сборы могут быть дорогими и быстро накапливаться!

Источник изображения: (Shutterstock. com/Artazum)

Шаг 5. Выберите стиль своего нового дома

Когда вы выбираете стиль своего дома, мы рекомендуем планировать будущее и выбирать стиль дома, в котором сможет вырасти ваша семья — только не переусердствуйте!

У большинства строителей есть несколько разных моделей домов или планов этажей на ваш выбор.Вы сможете выбрать площадь в квадратных футах, количество уровней в доме, а также количество спален и ванных комнат.

Шаг 6. Выберите стандартные элементы

После того, как вы выберете стиль дома, вы сможете выбрать последние штрихи из набора стандартных вариантов строителя. Это означает, что вы сможете выбрать основные элементы, например цвет краски, пол, столешницы, шкафы, светильники, бытовую технику и плитку.

Имейте в виду, что стандартные варианты обычно означают самые дешевые варианты.Например, цвета краски обычно имеют нейтральный спектр (оттенки белого, бежевого и серого). Полы обычно состоят из ковровых покрытий строительного класса (которые не являются плюшевыми), а светильники не будут чем-то особенным.

Шаг 7. Обновление

Если вам не нравятся стандартные варианты или вы хотите переехать в дом, который демонстрирует немного вашей индивидуальности, вы можете посмотреть на различные улучшения, предлагаемые вашим строителем. Однако имейте в виду, что эти обновления повысят цену на ваш дом.Итак, вы должны внимательно относиться к тому, что выбираете.

Здесь вам может помочь агент вашего покупателя. Когда покупатель совершает поездку по дизайнерскому центру и наталкивается на понравившееся обновление, он должен спросить агента, стоит ли оно вложенных в него вложений и увидят ли они прибыль при продаже дома.

«Многие предметы, находящиеся в дизайн-центре, не имеют 100% -ной окупаемости при перепродаже. Например, у строителей может быть высококлассная линейка шкафов и более дорогой редкий гранит, но они не приравниваются к перепродаже на основе того, за что продают другие дома по соседству.Если в других домах нет этих обновлений, вы, вероятно, не получите такой прибыли », — объясняет Кули.

Он также предлагает связаться с продавцами напрямую, потому что вы можете получить эти обновления после закрытия за гораздо меньшую сумму, чем та, которую взимал бы строитель. Это будет еще дешевле, если вы будете под рукой и сможете сами устанавливать обновления!

Шаг 8: Определение вашей жизненной ситуации между домами

Процесс покупки жилья в новом строительстве ставит перед покупателями уникальную проблему — выяснить, где они будут жить между домами.На строительство дома может уйти шесть месяцев, но это не высечено в камне. Если вы дожидаетесь продажи своего нынешнего дома до последней минуты, нет никаких гарантий, что он будет продан к моменту завершения строительства нового дома. Никто не хочет зацикливаться на двойной ипотеке!

Если вы можете продать свой дом, вам придется найти временное жилье и место для хранения вещей, которые вы не возьмете с собой. Агент вашего покупателя сможет посоветовать вам, когда будет оптимальным временем для размещения вашего дома на рынке, чтобы минимизировать ожидание.

Источник изображения: (Shutterstock.com/Valmedia)

Шаг 9. Осмотр нового дома

Можно было бы предположить, что если вы покупаете новенькое, проблем с ним не будет, не так ли? Неправильно! Даже если вы наняли лучшего строителя в своем районе с лучшей репутацией, некоторые проблемы все равно могут возникнуть. Вот почему так важно иметь агента покупателя, который знаком с новостройками, потому что он знает домашнего инспектора, который разбирается в процессе.

«Домашние инспекторы проходят через дом несколько раз во время строительства.Они проходят один раз, когда его подставляют. Затем они пройдут снова, прежде чем гипсокартон поднимется. Затем они осмотрят дом, когда строитель скажет, что он закончен, и помогут им составить список работ [список задач, которые необходимо выполнить до того, как проект будет официально завершен]. После того, как строитель завершит список параметров, они осмотрят его еще раз. время.»

Шаг 10: подпишите и просмотрите гарантийные документы

Гарантии

являются важной частью процесса покупки жилья в новостройках, и важно знать, какой тип гарантии у вас будет. Строители предлагают один из двух видов гарантии:

• Подразумеваемые гарантии покрывают производственные дефекты, которые окажут значительное влияние на пригодность для жизни, пригодность для проживания и безопасность дома. Эти гарантии обычно имеют 10-летний период ответственности, и в них обычно используются расплывчатые формулировки.
• Экспресс-гарантия четко определяет проблемы, за решение которых несет ответственность производитель. В этой гарантии будет указан срок гарантии и порядок разрешения проблем домовладельцу.

Агент покупателя, который разбирается в новостройках, будет играть неоценимую роль в этот период, потому что он сможет ответить на любые ваши вопросы.

Источник изображения: (Pexels.com/Suzy Hazelwood)

Завершение процесса покупки жилья в новом строительстве

По мере приближения дня закрытия агент вашего покупателя проведет вас через последние этапы процесса покупки жилья в новом строительстве. Он состоит из последнего пошагового руководства, в котором менеджер проекта кратко излагает все системы и особенности вашего нового дома.

Тогда вам нужно будет получить денежный перевод или сертифицированный чек для окончательной оплаты закрытия. Это будет включать обработку ссуды, плату за правовой титул, регистрацию документа, страховку, налоги и сборы ТСЖ, если применимо.

Имея на руках платеж, можно подойти к закрывающему столу и приготовиться подписать лот документов. Как только это закончится, вы официально станете владельцем совершенно нового дома! Как это круто?!

Источник изображения заголовка: (Unsplash.com / Авель Чукланов)

Скрытых затрат на строительство новых домов, сжигающих покупателей жилья

Многие покупатели жилья считают, что приобретение нового дома более разумно, чем покупка «бывшего в употреблении». Затраты на обслуживание и ремонт нового дома должны быть минимальными; строительные материалы, системы и приборы должны соответствовать последним стандартам и должны быть энергоэффективными; план этажа и удобства должны соответствовать потребностям современного жилья, а место должно быть готово к заселению. Совершенно новая недвижимость также имеет эмоциональную привлекательность для покупателей: отсутствие износа, отсутствие учета чужого вкуса или ошибок — по крайней мере, так рассуждают!

Многие покупатели не понимают, что в новых домах по-прежнему часто возникают многочисленные скрытые расходы.Если вы покупаете новостройку у застройщика или застройщика, вот на что вам следует обратить внимание, чтобы убедиться, что вы тратите свои деньги с умом и не подвергаетесь неприятным сюрпризам.

Ключевые выводы

• Покупка нового дома требует почти такого же внимания к деталям, как и покупка бывшего дома. Внимательно осмотрите новый дом, так как в нем могут быть скрытые дефекты.
• Просматривая модели домов, поймите, что является стандартным, а что представляет собой улучшенная функция, которая, конечно же, будет стоить вам дороже.
• Вам следует иметь собственного агента по недвижимости и исследовать собственную ипотеку — не думайте, что условия застройщика являются лучшими.

Скрытые дефекты

Как и в старом доме, новый дом может содержать несколько скрытых или «скрытых» дефектов, которые могут потребовать дорогостоящего ремонта. Слабая плита могла треснуть. Сайдинг мог отвалиться. Деревянные полы могут покоробиться. Ваш туалет может переполниться. Электропроводка могла быть выполнена неправильно. Сильные дожди могут выявить недостаточную гидроизоляцию или классификацию, что приводит к утечкам или затоплению.Любая проблема, которую вы можете бояться обнаружить в существующем доме, может появиться и в новом доме.

Чтобы защитить себя, изучите репутацию строителя, а также привлеченных субподрядчиков, прежде чем совершать покупку. И всегда платите за тщательный осмотр независимым домашним инспектором, который не связан со строителем.

Было бы разумно организовать две проверки в разное время, чтобы убедиться, что ваш новый дом действительно не имеет дефектов и находится в форме для въезда — один после того, как дом был построен, но до того, как будет завершена вся отделка (проблемы могут будет легче идентифицировать), а еще один — непосредственно перед тем, как вы закроетесь и вступите во владение.

Кроме того, узнайте, с какой гарантией поставляется дом, и внимательно прочтите ее, прежде чем совершить покупку. Возможно, вам придется полагаться на эту гарантию, если обнаружатся какие-либо скрытые дефекты, которые не покрывает страховой полис вашего домовладельца. Различные аспекты дома могут быть покрыты в течение разного периода времени, поэтому убедитесь, что вы знаете об этих ограничениях — например, система HVAC может находиться на гарантии дольше, чем сантехника. Сообщайте о любых проблемах строителю, как только заметите их.

Отсутствующие предметы первой необходимости

Вновь построенные дома часто бывают стандартной или базовой формы и могут не включать в себя все, что вам нужно или нужно. Довольно часто в этих домах отсутствуют предметы первой необходимости, такие как некоторые приборы и оконные покрытия, а также внешние элементы, такие как настилы, ограждения и ландшафтный дизайн.

Каждый из этих недостающих элементов может быть дополнительным расходом. Прежде чем сделать предложение, спросите, что входит в стоимость дома, отметьте, чего не хватает, и проведите небольшое исследование, чтобы выяснить, сколько будут стоить эти предметы.Обязательно учитывайте эти покупки в своем бюджете. Если вы не можете позволить себе оплачивать их из своего кармана, вынудив строителя оплатить ваши заключительные расходы, можно высвободить деньги, необходимые для жалюзи, дерна, стиральной машины и сушилки.

Если это окажется слишком дорого или отнимет много времени, поищите новый дом, в котором есть все необходимое, или подумайте о недвижимости, которая почти новая и достаточно обжитая, чтобы предыдущий владелец установил все недостающие предметы первой необходимости.

Дорогие обновления

Эффектная модель, по которой вы будете путешествовать, обычно будет иметь все доступные улучшения, предлагаемые строителем, от паркетных полов и гранитных столешниц до эркеров и больших ванных комнат.Видение того, что вы могли бы иметь, может соблазнить вас потратить значительно больше, чем базовая цена, которая изначально привлекала вас к собственности и сообществу. Разница в цене между базовой моделью и моделью со всеми наворотами может составлять многие десятки тысяч долларов.

Кроме того, если вы покупаете обновления через конструктор, вы можете заплатить дополнительную плату и иметь более ограниченный выбор по сравнению с выполнением обновлений самостоятельно. Вы также должны учитывать будущую стоимость перепродажи.Сделайте выбор, который понравится широкому кругу покупателей и не приведет к чрезмерному или недостаточному улучшению вашего дома для этого района.

Некоторые производители включают высококлассные функции в стандартную модель и учитывают их в базовой цене. Просто убедитесь, что вы знаете, на что смотрите, прежде чем отправиться в поездку по дому и полюбить то, что вы не можете себе позволить, или почувствуйте себя обманутым, потому что стандартная модель, кажется, не дотягивает до роскошной.

Неопределенное будущее

В новом сообществе вы можете не знать, что покупаете в долгосрочной перспективе. Какими будут ваши соседи? Что будет построено на этой пустой земле по соседству? Насколько надежными будут услуги (например, уборка снега, коммунальные услуги или вывоз мусора)? Как эти неизвестные повлияют на качество вашей жизни и стоимость дома при перепродаже? «Новое строительство» не обязательно является синонимом «низкий уровень преступности», «дружелюбные соседи» или «хорошее обслуживание района».

Это нормально — рискнуть с этими неизвестными. Просто поймите, что вы рискуете. Условия могут измениться и в традиционных кварталах, но по крайней мере у этих районов есть история и репутация, которые могут дать вам лучшее представление о том, какой будет жизнь в вашем новом доме по сравнению с совершенно новой застройкой.

Отсутствие представительства

Когда вы покупаете новый дом, вы не должны просто ходить в офис продаж без оружия, даже если это может показаться простой операцией из одного окна. Торговый агент строителя представляет строителя, а не вас. Любое финансирование, которое может организовать застройщик, не обязательно будет лучшим или самым дешевым доступным финансированием. Проведите исследование и ознакомьтесь с различными доступными типами ипотеки и процентными ставками, доступными для кредиторов в вашем районе.

Затем, на основе вашего исследования, найдите своего собственного агента по недвижимости и своего кредитора, чтобы убедиться, что вы получаете лучшую цену на дом и самые низкие процентные ставки и сборы по ипотеке.

Итог

Не делайте никаких предположений о том, что вы получите, если купите новый дом. Это может быть дороже и сопряжено с гораздо большим количеством неопределенностей, чем вы ожидали. Однако если вы подготовитесь к этому опыту, вы будете знать, как заботиться о своих интересах и разумно тратить свои деньги.

Для покупателей новостроек или новостроек, 20 важных вопросов

Жители Нью-Йорка больше всего привлекают квартиры в недавно построенных кондоминиумах с их современной планировкой и высококлассными удобствами. Но это изменилось недавно с пандемией. Обеспокоенность по поводу коронавируса привела к тому, что высокие здания с общими помещениями потеряли свое преимущество по сравнению с домами на одну семью с частным открытым пространством.

Тем не менее, согласно рыночному отчету Дугласа Эллимана за последний квартал, средняя цена продажи новостроек на Манхэттене за год выросла с 2446 647 долларов до 2 660 000 долларов.

---

[Примечание редактора: более ранняя версия этого сообщения была опубликована в сентябре 2019 года. Он снова представлен с обновленным содержанием за сентябрь 2020 года.]

---

В целом, продажи новых разработок какое-то время находились в затруднительном положении из-за переизбытка товарных запасов, но картина по всему городу не одинакова. Согласно отчету Дугласа Эллимана за последний квартал, в Квинсе количество продаж продолжало резко расти из года в год.

Это может быть связано с тем, что застройщики на ранних стадиях строительства смогли изменить и адаптировать планировки, чтобы отреагировать на кризис общественного здравоохранения. Другие покупатели могли решить, что покупка вышедшего из моды товара — лучший шанс на сделку.

В любом случае, если вы хотите построить новую или строящуюся квартиру, как никогда важно знать, какие вопросы задать, чтобы вы могли принять наиболее обоснованное решение о покупке.

Совет профессионала Совет профессионала:

Чтобы компенсировать дополнительные затраты на завершение покупки нового проекта — и повысить вашу переговорную способность против проницательного профессионального разработчика — работайте с брокером покупателя, который предлагает скидку на их комиссию.Если вы пригласите Prevu в качестве своего адвоката с самого начала, вы получите скидку в размере двух третей комиссии, уплаченной брокеру покупателя при закрытии сделки. На кондоминиуме за 1,5 миллиона долларов вы получите до 30 000 долларов. Нажмите здесь, чтобы узнать о бонусе Smart Buyer Rebate на Prevu.

Покупка недвижимости прямо сейчас означает, что вам нужно чувствовать себя комфортно с высоким уровнем неопределенности. Покупка готовой к строительству или новой застройки означает еще больший риск — неизвестного и непроверенного.

Чтобы повысить ваши шансы получить то, за что вы платите, и предотвратить неприятные сюрпризы, вот 20 основных вопросов, которые следует задать при покупке квартиры на этапе подготовки к строительству.

1. Цена договорная?

В течение многих месяцев наблюдается переизбыток элитных квартир, и, согласно отчету Дугласа Эллимана за последний квартал, продажи новостроек на Манхэттене упали больше, чем продажи кондоминиумов в годовом исчислении. Это означает, что оборотность достигла наивысшего уровня за более чем пять лет. Лучший способ попросить о снижении цен — это вооружиться информацией и комплиментами для использования в качестве подтверждающих доказательств. Чем более вы образованы, тем больше у вас шансов получить более низкую ставку.

2. Каков послужной список разработчика?

Прежде чем заключить сделку, узнайте как можно больше о разработчике. Они вовлечены в какие-либо судебные процессы? Какие еще постройки они построили? Были ли покупатели в целом довольны?

Обязательно найдите спонсора — юридическое лицо, строящее кондоминиум, аффилированное с девелоперской фирмой или группой разработчиков, — а также руководителей фирмы, которые будут указаны в плане предложения. Взгляните на их прошлые проекты.Вы также можете запросить имена подрядчиков и субподрядчиков и получить информацию о том, кто выполняет или будет выполнять работы в здании.

Онлайн-поиск будет полезен, однако базы данных, которые вам нужно проверить, не ориентированы на потребителя и сложны в использовании — Brick Underground имеет пошаговое руководство по навигации по ним.

3. Каков точный план здания?

Прежде чем девелопер сможет начать продажу новых квартир, план предложения, в котором подробно описывается застройка, должен быть одобрен Генеральной прокуратурой штата Нью-Йорк.Этот документ содержит подробную информацию обо всех аспектах застройки, например, какие материалы разработчики будут использовать для фасада и сколько деревьев они посадят на этой территории. Идея состоит в том, чтобы защитить покупателей от любых неожиданностей и привлечь к ответственности разработчика. Если они не доставят, как обещали, покупатели могут пожаловаться генеральному прокурору или подать в суд.

В офисе продаж будет копия плана, который обычно занимает несколько сотен страниц. Ваш адвокат должен внимательно изучить его, обращая внимание на необычные положения, расходы и другие детали, которые неопытный (ваш) глаз может пропустить.

Совет профессионала Совет профессионала:

Защитите себя, свои инвестиции и качество жизни в будущем, работая с опытным юристом по недвижимости при покупке новой квартиры. «Ваш поверенный должен провести тщательную проверку застройщика, включая любые жалобы на его предыдущие проекты», — говорит адвокат по недвижимости Нью-Йорка Стивен Вагнер из Wagner Berkow & Brandt. «Он или она также должны тщательно изучить план предложения и проверить финансовую устойчивость и репутацию разработчика, чтобы сообщить вам о скрытых и не очень скрытых рисках, а затем устранить или уменьшить эти риски путем переговоров. «Чтобы запланировать бесплатную 15-минутную телефонную консультацию со Стивеном Вагнером из Wagner Berkow & Brandt, щелкните здесь или позвоните по телефону 646-780-7272.

Часто вы можете «одолжить» план продаж за несколько сотен долларов, что является возвращаемым депозитом до того, как ваш контракт будет расторгнут и официально рассмотрен поверенным.

«Есть определенные вещи, на которые следует обратить внимание на раннем этапе», — говорит Роберт Браверман, поверенный по кооперативам и кондоминиумам в Braverman Greenspun. Например, раздел о специальных рисках плана предложения, который охватывает такие вещи, как требования к резервному фонду и условия покупки паев суперкомпьютера.

Вы также сможете узнать, оставил ли застройщик право не продавать некоторые из единиц, говорит Браверман, что может означать, что здание будет превращено в гибридную аренду / квартиру.

Более низкие продажи в новых многоквартирных домах означают, что спонсор с большей вероятностью сохранит контроль над советом директоров в течение максимального периода времени, разрешенного планом размещения. Браверман говорит, что это может занять пять лет или даже больше.

«Потенциальные покупатели должны учитывать это в своем решении — хотят ли они жить в жилом кондоминиуме, которым управляет и управляет застройщик в обозримом будущем?» он спрашивает.Получение независимого контроля над советом директоров — важный шаг к структурному и финансовому благополучию многоквартирного дома.

План предложения нелегко прочитать, но Дэниел Бектеши, управляющий портфелем нью-йоркской фирмы по управлению недвижимостью Maxwell Kates, говорит, что вы захотите проверить план на предмет отчета инженера. Он указывает на то, что, поскольку он предоставляется спонсором, часто бывает трудно выявить скрытые дефекты в здании, но ваш брокер и поверенный должны быть в состоянии «определить качественную собственность по сравнению с недвижимостью, имеющей проблемы.”

В плане предложения представлены бюджетные отчеты, в которых указаны эксплуатационные расходы на коммунальные услуги за первый год. «Часто [спонсор] вкладывает в план предложения минимальный бюджет, чтобы он выглядел привлекательно, — говорит Бектеши. Он предлагает задавать вопросы о цифрах, предупреждая, что во многих случаях эти цифры так далеки от того, что «обычные сборы вырастут на 5–10 процентов после первого и второго года».

Еще одно соображение заключается в том, привлечены ли строительные работники к аутсорсингу.Бектеши говорит, что в новых разработках есть тенденция иметь живые суперспособности, но это может стать проблемой, если компьютерные системы управления в здании выйдут из строя. «В такие моменты вам нужен квалифицированный менеджер-резидент», — говорит он.

4. Какая внешняя дата?

Если строительство не будет завершено к запланированной дате, вы обычно можете получить обратно свой первоначальный взнос. Эта дата называется внешней датой. Это будет указано в соглашении о покупке, но, возможно, стоит спросить заранее, — говорит Дебби Золан, агент Compass с большим опытом новых разработок, особенно в Бруклине.

«Иногда покупатели могут договориться о более ранней внешней дате», — говорит она.

5. Мне следует знать о каких-либо дополнительных заключительных расходах?

Иногда застройщики перекладывают на покупателей неожиданные дополнительные расходы, в том числе часть стоимости квартиры супергероя (что, по словам Золана, обычно является сюрпризом для покупателей и может достигать нескольких тысяч долларов). Другими потенциальными сюрпризами могут быть расходы на страхование здания в течение первого года и гонорары адвокатам за подготовку и подачу плана размещения.Вы хотите знать об этих элементах, которые будут перечислены в плане предложения.

Вы также можете договориться о залоге за квартиру. Размер вашего кредитного плеча зависит от того, являетесь ли вы ранним покупателем и какой это рынок.

6. Как насчет уступок?

Льготы — это льготы или бонусы, которые разработчики предоставляют покупателю. Они не влияют на цену продажи, но могут сэкономить покупателю немного денег (например, скидки на стоимость закрытия, включая налоги на передачу, налог на особняк, налоги на регистрацию ипотеки, а также бесплатное хранение или парковочные места).

Концессии во многом зависят от рынка и района. Согласно последнему отчету Дугласа Эллимана, продажи новых разработок за последний квартал показали самый большой спад по сравнению с прошлым годом за 16 лет отслеживания, поэтому очевидно, что покупатели в настоящее время имеют преимущество.

7. За какие дополнительные постройки я готов платить?

Стремясь привлечь покупателей, некоторые девелоперы снабдили свои проекты непревзойденными удобствами. Кризис общественного здравоохранения означает, что существует множество ограничений на открытие тренажерных залов и игровых комнат, так что узнайте заранее, что это такое.Если ваше сердце настроено на этот спа для собак, сделайте это — просто помните, что вы будете платить за него в виде ежемесячных общих сборов, поэтому убедитесь, что оно того стоит.

Адам Ролстон, дизайнер и архитектор, работавший над такими проектами, как The Vanderwater и The Sutton для Toll Brothers, говорит, что удобства в некоторых зданиях требуют большого количества сотрудников, что может увеличить ваши ежемесячные расходы. «Я думаю, это важный вопрос, который стоит задать — как эти высоко модернизированные здания влияют на общие расходы?» он говорит.

Также имейте в виду, что разработчики стремятся занижать текущие затраты на удобства в своих тарифных планах. По истечении первого года и наступлении реальности (и руководство здания понимает, что им может потребоваться больше экспертов по здоровью собак), расходы, как правило, возрастают, принимая на себя общие расходы.

8. Как выглядит модель квартиры?

Для зданий, которые все еще строятся, разработчики часто создают внешние офисы продаж, в которых есть образцы ванных комнат, кухонь и других помещений, чтобы дать вам представление об отделке, бытовой технике и сантехнике. Когда строительство приближается к завершению, они часто наряжают одну из квартир как модель квартиры, чтобы показать вам версию готового продукта.

Принесите свою отличную игру, чтобы узнать подробности. Есть ли на кухне ящики с плавным закрытием? Крепкие ли петли шкафов? Двери шкафа ровные? Линии затирки ровные?

Но помните, что это, скорее всего, не такая же планировка, как ваша квартира. Спросите у агентов по размещению, как, например, ваша кухня или ванные комнаты могут отличаться от модели.

9. Каким будет вид?

Модель квартиры не даст вам представления о панораме, но Ролстон говорит, что лучшие разработки часто дополняют это, используя фотографии с дронов, чтобы дать вам точное представление о виде из выбранной вами квартиры.

«Вы должны попросить об этом, а если он недоступен, попросите тур в каске», — говорит он. Туры в каске позволяют вам физически стоять на том месте, где будет находиться ваша квартира, и смотреть на вид.

«Нет ничего лучше, чем стоять в пространстве, даже если это необработанное бетонное пространство, и смотреть на вид», — говорит он.

10. Подходит ли дизайн моему стилю жизни?

Если вы редко готовите, небольшая кухня с ограниченным пространством шкафа может быть именно тем изящным и компактным дизайном, который вам нужен. Но для гурманов семьи из пяти человек вы можете позаботиться о том, чтобы у вас были небольшие удобства, такие как место для выдвижного мусорного ведра или достаточное количество ящиков.

Стандартная новая конструкция с бетонными потолками, поэтому часто бывает сложно заменить верхнее освещение. Если вас это сильно волнует, это может быть связано с понижением потолка.

Ролстон говорит, что одна маленькая деталь, которую он любит включать в свои проекты, — это наличие выключателя света прямо у входа, чтобы, войдя в квартиру, вы могли легко настроить освещение, например, включив лампу в углу от дома. главный выключатель у двери.

11. Если разработка идет с налоговой льготой, когда она истекает?

Некоторые новые многоквартирные дома получают налоговую скидку 421-a, и для покупателя это означает более низкий ежемесячный счет по налогу на имущество.Обычно легко узнать, предлагается ли такой бонус. Это будет описано в маркетинговых материалах, и менеджер по продажам без колебаний сообщит вам об этом.

Настоящий вопрос, который стоит задать, — сколько налогов вы будете платить в будущем. Эти налоговые льготы действуют только в течение ограниченного периода времени — часто 10, 15 или 25 лет — и постепенно отменяются. (На Манхэттене более распространены 10-летние скидки.) В зависимости от того, как долго вы планируете остаться, они также могут повлиять на стоимость жилья при перепродаже.Еще один важный момент: налоговые скидки не вступают в силу до первого закрытия.

Срок действия программы 421-а истек, и недавно принятая версия распространяет налоговые льготы только на несколько многоквартирных домов, поэтому количество зданий с доступными налоговыми льготами иссякает.

12. Могу ли я получить ипотеку?

Получить ссуду при покупке нового жилого дома возможно, но это может быть немного сложнее, чем для существующей квартиры. Банки с осторожностью относятся к кредитованию покупателей строящихся зданий из-за рекомендаций Fannie Mae.Они часто не выдают ипотеку, если здание не отвечает определенным минимальным требованиям для квартир, занимаемых владельцем, среди прочего.

«Некоторые финансовые учреждения не могут финансировать строительство новых кондоминиумов до тех пор, пока у здания не будет финансовых результатов за два года с домовладельцами, оплачивающими общие расходы, и 51 процент будет продан», — говорит Бриттни Болдуин, вице-президент и кредитный офис Национального кооперативного банка (FYI, Brick Underground спонсор).

К счастью, застройщики Нью-Йорка постоянно с этим сталкиваются, обычно объединяясь с предпочтительным кредитором, который выстраивает ипотечные кредиты до тех пор, пока здание не будет соответствовать спецификациям Fannie Mae, а затем останется в строю. В среднем ставки по ипотеке для новостроек не выше, чем для существующих квартир.

Если вы покупаете, когда здание продано только на 25 процентов, ваша ставка будет отражать этот риск и обычно будет немного выше, чем если бы вы купили, когда оно продано на 50 процентов. Однако обычно вы также получаете более низкую цену на свою квартиру, и вы можете рефинансировать ее в будущем.

Что касается одобрения, то зачастую это бывает быстрее и проще, чем получение ссуды на уже имеющуюся квартиру, потому что банк уже одобрил строительство.Чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям, свяжитесь напрямую с предпочтительным кредитором.

13. Когда я могу въехать?

В новой застройке может пройти от 12 до 18 месяцев, прежде чем здание будет готово к закрытию и вы сможете в него въехать. Хотя спонсор может указать вам целевую дату, даже самый опытный разработчик, работающий по графику, может столкнуться с задержками, которые вне их контроля.

Если вы ожидаете закрытия в установленную дату закрытия, вы можете быть разочарованы, поэтому не уходите со своего старого места до того, как будет завершено новое место.Вы также можете попытаться договориться об окончательной дате, к которой у вас будет право расторгнуть договор и вернуть свои деньги, если устройство не будет готово. Обязательно оставайтесь на связи с агентом по листингу и проверяйте статус. Вы также получите уведомление, когда до закрытия останется 30 дней.

14. Какая будет розничная торговля в здании?

Многофункциональные здания, в которых жилые квартиры сочетаются с офисами, гостиницами, магазинами или ресторанами, обычны в Нью-Йорке. Стоит спросить, что ваш разработчик запланировал для любого пространства в здании, отведенного для коммерческого использования, чтобы вы не застряли с чем-то шумным, вонючим или другим неприятным.

В некоторых случаях здание запрещает открываться менее привлекательным заведениям. В других случаях застройщик может использовать пространство для тренажерного зала или продуктового магазина, что может показаться еще одним приятным местом. Но не исключено, что вы застрянете в ресторане быстрого питания или шумном ночном клубе.

Поскольку так много розничных торговцев находятся в затруднительном положении и закрывают свои двери в Нью-Йорке, также важно учитывать, зависят ли финансы здания от розничной торговли на первом этаже. Если это небольшой процент (обычно это 10-15 процентов), то беспокоиться не о чем, поскольку большая часть затрат на строительство будет покрываться за счет общих сборов.

15. Кто соседи? Какой будет шум?

Осмотрите здание. Есть пустые участки? «Если да, скорее всего, будет строительство, и вам нужно подумать о том, как это повлияет на качество вашей жизни, а также на стоимость перепродажи», — говорит Браверман.

В облагораживаемых районах это может быть еще более серьезной проблемой. Выполняйте домашнее задание и ходите по проекту в разное время, чтобы понять, что происходит в районе, что происходит, кто там и какие компании могут двигаться.

Задайте сотрудникам офиса продаж как можно больше вопросов о соседях. Кто живет по соседству? Это собственник дома или арендатор? А как насчет химчисток и супермаркетов? Они рядом?

16. Что является источником тепла и кондиционирования воздуха?

Системы вентиляции подвергаются повышенному вниманию из-за коронавируса, но некоторые системы имеют эстетические или практические недостатки, о которых следует знать.

На нижнем конце шкалы находятся устройства PTAC.Хотя некоторые из них могут быть привлекательными и даже эффективными, другие могут быть шумными, поэтому обязательно включите их, чтобы увидеть, как вы относитесь к уровню шума. Они также торчат в комнате, поэтому вы должны учитывать это, когда планируете, где будет размещаться ваша мебель.

Тепловые насосы внутри стены, как правило, тише и эффективнее, а их размещение позволяет создавать окна большего размера. В супер-роскошных зданиях у вас могут быть даже лучшие системы, настоящие системы центрального кондиционирования, с очень гладкими вентиляционными отверстиями и, возможно, с контролем влажности для защиты ваших произведений искусства.

Точно так же, если принудительный горячий воздух — это то, что вам не нравится, и вы предпочитаете радиаторы, обязательно спросите об этом.

17. А как насчет звукоизоляции?

Это может быть немного сложнее проверить в пустом здании и невозможно в том, которое еще не построено, поэтому спросите, какая звукоизоляция устанавливается. Также узнайте о плане шумоподавления между квартирами. Если вы покупаете готовое здание, а наверху есть пустая квартира, попросите кого-нибудь прогуляться и посмотреть, слышите ли вы что-нибудь.

Вы также можете спросить, сколько оконных стекол будет в окнах — трехкамерные окна обеспечивают одни из лучших звукоизоляционных качеств — гарантируя, что шум снаружи остается снаружи.

18. Каков опыт местных жителей?

Если люди уже начали переезжать, их вклад может быть неоценимым. Однако коронавирус усложняет вам возможность посетить здание и поговорить с жителями. Вы действительно хотите спросить кого-нибудь, кто действительно пережил ливень, пользовался удобствами, включал душ и использовал мусоропровод.

Вы можете спросить у супермена, жаловались ли владельцы на что-то конкретное. Некоторые красные флажки могут указывать на структурные проблемы, в том числе утечки через системы отопления / охлаждения и окна, проблемы с вентиляцией, а также механические шумы или звуки откачки.

19. Могу ли я сдать жилье в аренду?

Некоторые застройщики запрещают сдавать объект в аренду на срок до года после закрытия. Другие ограничивают пользование удобствами собственниками. Если вы, возможно, захотите найти арендатора по дороге, перепроверьте правила здания.

Число туристов сократилось в результате пандемии, но вы можете провести некоторое исследование, чтобы выяснить, существуют ли ограничения или сборы, направленные на то, чтобы отговорить владельцев сдавать апартаменты на короткий период времени на Airbnb или аналогичных платформах. Узнайте, есть ли ограничения на краткосрочную аренду.

20. Есть ли особые ограничения?

В некоторых зданиях будет указано, что вы не можете продать свою квартиру в течение определенного периода времени, потому что они хотят отпугнуть тех, кто может в конечном итоге конкурировать со спонсором за непроданные квартиры.Спросите у листинговых агентов, действуют ли подобные правила.

Сэкономьте на новом строительстве: секреты, которые должны знать ваши покупатели

Покупка дома в новостройке отличается от покупки дома на перепродаже. Вот несколько советов и вещей, о которых следует помнить, если у вас есть клиент, заинтересованный в покупке нового строительства.

Некоторые факторы, влияющие на ценообразование застройщика

На большинство цен застройщиков влияет следующее:

• Расположение
• Стоимость земли
• Размер дома
• Стоимость стройматериалов
• Затраты на оплату труда
• Состояние рынка недвижимости
• Взносы строителей

1. Зачем вы нужны клиентам.

Покупка новостройки обычно более сложна и пугает, чем покупка дома на перепродаже. При покупке нового дома важно, чтобы покупатель нанял агента по недвижимости, который будет представлять его интересы в этом процессе. Этот агент должен быть местным экспертом и иметь опыт работы с недавно построенными домами. Контракты со строителями и процесс строительства отличаются от того, с чем большинство агентов по недвижимости имеют дело ежедневно, поэтому важно иметь новый опыт строительства.

Как агент по недвижимости, который специализируется на районе с большим количеством новостроек, покупатели все время спрашивают меня, могут ли они использовать агента по недвижимости при покупке нового строительства. Ответ положительный.

Как правило, в модельных домах строителей работают агенты, которые работают непосредственно на строителя и представляют его. Покупателю также необходимо иметь агента по недвижимости, который представляет его интересы и заботится о его интересах.

Имейте в виду, что большинство строителей требуют, чтобы агент по недвижимости сопровождал и регистрировал покупателя при их первом посещении модельного дома или сообщества строителя.Убедитесь, что ваши покупатели не просто «заглянут» в новостройку без вас. Если они это сделают, они могут потерять возможность иметь собственное представительство.

2. Лучшее время для покупки.

Многие национальные строители являются публичными компаниями. Им необходимо достичь целей продаж и отвечать перед акционерами этой компании. По этой причине к концу квартала строители, как правило, более агрессивно используют свои стимулы для достижения поставленных целей по продажам.

Декабрьские праздники — еще одно прекрасное время для покупок. Большая часть страны ходит по магазинам и путешествует, чтобы повидаться с семьей. В это время года мало кто делает покупки для дома. По этой причине сейчас время найти отличные стимулы для покупки нового дома.

3. Прейскурантные цены Строителя.

Сюрприз — строители не любят снижать цены. Если они это сделают, это устанавливает приоритет для будущих продаж домов. Строители с большей вероятностью заплатят за закрытие или предложат стимулы для дизайнерских центров, чем снизят свои цены.

Строители не похожи на обычных продавцов. Они эмоционально не привязаны к собственности. Они принимают решения, исходя из того, что лучше для их прибыли. Существует нечто, известное как временная стоимость денег, что означает, что деньги, доступные сейчас, стоят больше, чем такая же сумма денег позже.

Что это означает на практике? Это означает, что каждый день у строителя есть дом, выставленный на продажу на рынке, он теряет деньги. Ищите инвентарь строителей домов, которые были на рынке 45 дней или больше.Это дома, в которых покупатель может заключить выгодную сделку.

Примечание: некоторые покупатели нового дома думают, что, если они не будут использовать агента для покупки, застройщик снизит цену дома на сумму комиссии. По большей части это не может быть дальше от реальности. Строители не хотят снижать цены, потому что это устанавливает сравнительную цену для будущих продаж домов в этом районе. Вместо этого строители добавляют комиссионные, уплаченные агенту покупателя, в маркетинговые бюджеты домов.Если покупатель обращается к застройщику нового дома без агента по недвижимости, либо агент застройщика, либо застройщик положит эти деньги в карман.

5. Получите все письменно.

Записать все в письменном виде кажется очевидным, но агент строителя говорит об этом во время показа новостройки. Если что-то сказанное важно для покупателя, сообщите об этом письменно.

Большинство крупных застройщиков будут иметь длинные, написанные адвокатом, устрашающие на вид соглашения о покупке, которые охватывают все относящиеся к делу детали покупки нового дома.Убедитесь, что вы прочитали и ознакомились с соглашением о покупке.

6. WYSIWYG.

Это опечатка? Нет, это аббревиатура от «то, что видишь, то и получаешь». Или, в этом случае, то, что вы видите, не то, что вы могли бы получить. Модель дома от застройщика может быть не лучшим представлением того, что входит в стандартную комплектацию дома.

Часто модель дома представляет собой элитную версию стандартного дома. Это дом-витрина для строителя и возможность для строителя продемонстрировать многие из звездных обновлений, которые он может предложить.Строитель надеется, что покупателю понравятся эти обновления, и он, в конечном итоге, добавит их к покупке дома. В целом, эти обновления приносят строителю хорошую прибыль.

Осматривая модель дома, узнайте, какие опции являются стандартными, какие опции доступны и, конечно же, сколько будут стоить любые дополнительные опции.

У каждого строителя будет свой набор стандартных предметов, которые идут в комплекте с домом. Стандартный предмет для одного строителя может быть улучшением для другого.

7. Приобрести дом от строителя.

Покупка образца дома от застройщика может быть отличной сделкой. Помните, что эти дома представляют собой образцы домов для строителя. Строители вложили в модель отличные обновления и функции. Обычно, когда сообщество почти готово, строитель выставляет модель дома на продажу. Будьте начеку для них.

Технически эти модельные дома являются новыми домами, потому что в них никто никогда не жил. Эти дома служили офисами, и сотни потенциальных покупателей проходили через них и просматривали их.

Обратной стороной покупки модельного дома является то, что покупатель обычно не может выбрать напольное покрытие, цвет краски на стенах, кухонных шкафах, бытовой технике или любых других приспособлениях. Во многом это похоже на покупку дома на перепродаже с профессиональным дизайном.

Эти аккуратно использованные модели домов, как правило, очень выгодны. Эти дома, как правило, продаются по рыночной стоимости и имеют продемонстрированные улучшения.

8. Изучите строителя.

Не все строители созданы равными. Сделайте домашнее задание и узнайте строителей, их репутацию и то, что они предлагают. Чтобы получить представление о строителе и о том, что они предлагают, посетите другие сообщества, созданные строителем, попробуйте поговорить с прошлыми покупателями и поищите отзывы в Интернете.

9. Знайте кредитора застройщика.

Строителям нравится, когда покупатель обращается к предпочтительному кредитору. В большинстве случаев они даже предложат некоторые заманчивые стимулы, чтобы покупатель выбрал предпочтительного кредитора. Даже в этом случае покупатель не должен просто автоматически использовать этого кредитора.Им следует присмотреться к магазинам и найти лучшую ссуду для них, а не для строителя.

После всего, что мы только что пережили спад в сфере недвижимости, я поражен тем, что строители не требуют от покупателей использования строительных кредитов или более крупных первоначальных взносов. Поскольку они не нуждаются в этих предметах, строители сталкиваются с огромным финансовым риском при строительстве нового дома. Использование предпочтительного кредитора убеждает застройщика в том, что у покупателя есть хороший кредитный риск.

В зависимости от стимулов, предлагаемых застройщиком, использование кредитора застройщика может быть отличным вариантом для покупателя.

Удачи и радости помогите кому-то купить новый дом. Не стесняйтесь обращаться ко мне с любыми вопросами или комментариями или продолжить беседу ниже в разделе комментариев.

Джефф Гулд работает в сфере недвижимости более 30 лет. Он специализируется на недвижимости FishHawk Ranch и является ведущим агентом по продаже недвижимости в районе Тампа-Бэй, Флорида.

Электронная почта Джеффа Гулда.

3 Преимущества ранней покупки в новом поселке

Когда дело доходит до покупки нового дома в новом поселке, время может быть всем. Если дом находится на рынке более 45 дней, нервные строители часто поощряют покупателей дома, ищущих выгодную сделку. В идеале вы сможете делать покупки в сообществе, которое вам нравится, которое поддерживает или увеличивает стоимость и имеет специальные цены для ранней пташки.

Вот еще три отличных льготы покупки в начале строительства в новом строительном сообществе:

1. Начальная цена

Строителям необходимо продолжать продажи, чтобы продолжить строительство. По словам эксперта по недвижимости Брендона Дезимоуна, «застройщик, особенно в начале процесса продажи, хочет быстро заключить контракт на несколько домов.Если застройщик сможет объявить, что у него есть 10 домов по контракту менее чем за несколько недель, проект может показаться более желательным для будущих покупателей ».

У застройщика есть стимул продать рано, отличные новости для раннего покупателя. Хотя ваш строитель может не захотеть чтобы создать прецедент продажи по цене ниже запрашиваемой, ранние покупатели часто получить более выгодную сделку, чем покупатели дома, которые ждут, и строитель может быть готов оплатить заключительные расходы или предоставить вместо этого бесплатно или со скидкой.

2. Первый выбор места

Первые покупатели в новом жилом сообществе получают первые фотографии доступных участков. Они могут получить дом в прекрасном месте за меньшие деньги. Пегги Фуччи, генеральный директор брокерской компании OneWorld Properties, расположенной в Южной Флориде, объясняет: «Если кто-то заинтересован в покупке нового и знает, где он хочет купить и что он ищет, лучше всего сначала войти и выбрать помета ».

Крис, покупатель жилья в Хейворде, Калифорния, купил самый первый дом в новом сообществе из 160 запланированных домов.«Я купил центральный дом в парке, в лучшем месте, с самой большой планировкой, и обновил весь дом». Всего два года спустя застройщик «продал дом той же планировки, что и мой, на 200 тысяч долларов больше, чем я купил свой, плюс тот же дом, который они продали, находится не в парке, а на внешнем периметре всего сообщества». Удобное расположение хорошо для вас и вашей семьи, и хорошо, когда приходит время продавать.

3.

Повышение долгосрочной стоимости дома

Покупка ранней фиксации стоимости и защищает покупателей дома от роста цен на жилье в популярной недвижимости рынки.

«Если первые десять домов быстро продать по цене предложения, и рынок продолжает преуспевать, застройщик может поднять цены на втором или третьем этапе », — заявляет ДеСимоун. «Также, цикл продаж для нового сообщества может занять годы. Последний этап может закончиться цена на 10 или более процентов по сравнению с первой фазой, если на рынке недвижимости оценен. »

Начальная цена хорошие новости для людей, которые решили купить жилье на первом этапе развитие. Например, Крис, упомянутый выше покупатель жилья, приобрел в сообщество на первом этапе разработки и вернуло примерно 328 тысяч долларов. в пятилетний период.В некоторых случаях, когда строитель или разработчик поднимает цены на жилье, люди, которые смогли купить свой дом на первом этапе, могут даже не иметь возможность купить сопоставимый план на третьем этапе.

No related posts.