Покупка квартиры от застройщика пошаговая инструкция: Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2021

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2021

Согласитесь, сложно представить обычного человека, который захочет провести свободный вечер не перед телевизором, а за чтением обзоров московских новостроек. Эта информация может быть интересна и полезна только тем, кто задумывается о покупке квартиры. И правильно, «Новостроев» – не развлечение, а, скорее, полезный инструмент, который следует правильно использовать – как молоток при ремонте.

Поэтому сегодня мы подробно расскажем о процессе покупки квартиры в новостройке. О том, с чего его лучше начинать, как проверять застройщика – и что делать, когда все документы уже наконец подписаны. А раз уж эта инструкция называется пошаговой – напомним, что даже путь в тысячу километров начинается с одного шага. Так что вперёд!

Содержание

К покупке квартиры подходить стоит обстоятельно – это вам не поход в продуктовый. Так что для начала неплохо бы разобраться, что вы вообще хотите.

Задайте себе следующие вопросы:

• Так ли вам нужна квартира – может быть, устроят и апартаменты? Вдруг вы всё равно не собираетесь оформлять регистрацию по месту жительства и любите тратиться на коммунальные услуги.
• Важно ли для вас территориальное расположение квартиры? От чего оно должно зависеть – от места работы, квартиры родственников, близости любимой кафешки?
• Важен ли для вас класс жилья? Обязан ли он быть высоким – или с милым рай и в экономе?
• Какие объекты инфраструктуры должны быть вокруг дома – детский сад, школа, магазины, фитнес-клуб, парикмахерская? Или, может, вам очень хочется жить, скажем, рядом с кинотеатром?
• А что с транспортом? Вы надеетесь на общественный? Или у вас есть автомобиль – и поэтому главное, чтобы рядом с домом было поменьше пробок?
• Смутит ли вас продолжительность стройки – или вы никуда не спешите?
• А сколько в квартире должно быть комнат?
• Должен ли там быть балкон? Или обязательно лоджия?
• Потянете ли вы самостоятельный ремонт – или квартиру лучше искать с готовой отделкой?
• А это место для ещё как минимум одного вопроса – что в квартире важно именно вам?

Запишите список честных ответов, чтобы для начала было от чего отталкиваться.

2. Но не забывайте и о возможностях

Но перечисляя желания, всё-таки держите себя в руках и учитывайте свои возможности. Может, чтобы оплатить коммунальные услуги в пятикомнатной квартире, вам придётся устраиваться на вторую работу – а вот четырёхкомнатную вы легко потянете и с одной.

Может, «выгодное» предложение на квартиру в бизнес-классе не такое уж и выгодное – особенно, если изначально вы смотрели эконом.

Может, с ежемесячными платежами по ипотеке вы справитесь – но первоначальный взнос для вас окажется слишком велик. В конце концов, признайтесь самому себе, что сможете вести нормальную жизнь без двух гардеробных.

3. Разберитесь, сможете ли найти квартиру самостоятельно – или легче нанять риелтора

Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.

Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев.

Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры.

Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.

Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.

4. Приступите к поискам квартиры в интернете

Кажется, прошли времена, когда для нахождения идеальной (ладно, будем смотреть правде в глаза – подходящей) квартиры, нужно было собрать и пролистать разные газеты и журналы с объявлениями по недвижимости. Сегодня всю эту макулатуру заменил интернет. В сети полно сайтов, которые осуществляют поиск по заданным вами параметрам, другие предлагают похожие варианты, третьи показывают самые популярные и выгодные предложения.

А чтобы сэкономить время, почитайте сайты, где о новостройках пишут настоящие профессионалы (далеко, кстати, ходить не надо), выберите там интересные проекты, ну а уже после смотрите сайты конкретных ЖК или застройщиков.

5. Проверьте застройщика: его репутацию, а особенно — документы

Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.

• Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.
• Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.
• Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.
• Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.

Почитайте форумы жильцов или других проектов того же застройщика – что говорят о них? Не столкнётесь ли вы с переносом сроков сдачи, с увеличением квартирной площади, с наплевательским отношением, с обманом? Можно ли, скажем, доверять компании, которая всего неделю на рынке? Проведите сравнительный анализ цен, понаблюдайте за процессом строительства. А когда подойдёте к покупке вплотную, снова особенно тщательное внимание уделите предоставленным документам.

6. Съездите на место строительства – осмотритесь, поговорите с возможными будущими соседями

Когда все сайты и форумы уже зачитаны до дыр, съездите на место строительства самостоятельно. Посмотрите, как выглядит ваш возможный будущий дом, как выглядит район вокруг него.

Интересно будет лично увидеть, как работают строители – усердно или спустя рукава? А как хранятся строительные материалы? Что это – птицы свили гнездо на ламинате? Если дом уже находится в эксплуатации, возможно, удастся поговорить с кем-нибудь из его жильцов – тут точно можно не бояться, что вас обманут.

7. Свяжитесь с застройщиком – позвоните в офис продаж

Если информация из интернета и беглый взгляд на дом вас устроили, самое время связаться с менеджером продаж. Можете параллельно открыть сайт и задавать уточняющие вопросы по всей представленной там информации. Или откройте форум жильцов – тогда и вопросы будут не уточняющие, а провокационные. Главное — не бойтесь показаться навязчивым, поверьте: вы менеджеру продаж нужны не меньше, чем он вам. Узнайте последние новости, специальные предложения и акции.

Можете даже попробовать выбить скидку. Сделать это не так сложно, как обычно думают – тем более, если у вас есть аргументы (а после чтения форумов и визита на стройку они вполне могут появиться).

Все любят скидки, так что и тут она иногда становится ключевым фактором в пользу определённого варианта.

Связавшись с продавцом, вы становитесь на ещё один шаг ближе к своей будущей квартире – а мы этого и добиваемся.

8. Выберите подходящий вам способ оплаты

Что ж, половина пути позади – вы нашли квартиру, которая удовлетворяет всем вашим требованиям. Теперь пора приступать к оформлению сделки. Как будете расплачиваться?

Большая часть вторичной недвижимости покупается просто за наличные средства, но в случае с квартирами в новостройках это редкость – новостройки обычно потому и выбирают, что всей необходимой суммы на руках нет. Хотя нельзя не признать, что этот вариант самый простой и удобный – заплатил и забыл.

Также можно купить квартиру в рассрочку. По её условиям вы делаете первоначальный взнос, а остаток в небольшой срок вносите равными частями.

Требования могут быть разные – некоторые застройщики готовы год ждать завершения платежей, другие согласятся с небольшим первоначальным взносом, третьи даже не возьмут с вас процент. В общем, рассрочка – это нечто среднее между единовременной оплатой и покупкой квартиры по ипотеке.

Она подойдёт тем, кто имеет стабильный высокий доход или тем, кто ожидает получения крупной суммы. Например, если вы продаёте старую квартиру, чтобы купить новую, но деньги за неё ещё не получили, рассрочка – ваш вариант!

Но, наверное, самым доступным вариантом является ипотека. Попробуем совсем простым языком объяснить, что это такое. Банк покупает вам квартиру – вы в ней живёте – но постепенно возвращаете банку потраченную на неё сумму – а если перестаёте возвращать, банк забирает квартиру себе.

Стоит ли говорить, что кроме самой потраченной суммы, вы выплачиваете ещё и проценты? Покупая квартиру в ипотеку, вы, как и в случае с рассрочкой, тоже делаете первоначальный взнос, только суммы ежемесячных платежей становятся гораздо меньше.

Но, к сожалению, растянутся они надолго – если рассрочку дают максимум на два года, то ипотека может длиться от трёх до пятидесяти лет.

Выбирая способ оплаты, не забывайте и о возможных скидках и специальных предложениях. Скажем, о материнском капитале – государственной поддержке молодых семей с двумя детьми.

9.Выберите продавца

Легче всего покупать квартиру напрямую у застройщика, тем более, что этот вариант не только самый лёгкий, но и самый распространенный и, наверное, самый надёжный. К сожалению, мошенники попадаются и среди застройщиков, но стоит уделить время их проверке – и риск потери денег будет сведен к минимуму. Да и помните – кто не рискует, тот пьёт шампанское только в съёмной квартире.

Случается, впрочем, что квартиру в новостройке продаёт подрядчик, который, выполняя работу для застройщика, может получить несколько квартир в качестве оплаты за свою деятельность.

Покупка квартиры у подрядчика несёт большие риски – иногда подрядчик продаёт её раньше, чем полностью выполняет обязательства перед застройщиком.

Права покупателя окажутся продолжением права не справившегося с работой подрядчика – и квартиру вам не получится вернуть даже в судебном порядке.

Также в недавно сданной новостройке можно купить квартиру у собственника, но и здесь следует быть максимально осторожным – стремясь сохранить деньги на работе посредников, вы можете отдать деньги мошенникам. Да и вообще, честно говоря, это не лучший способ сэкономить – вряд ли кто-то будет перепродавать квартиру дешевле, чем купил её сам.

10. Соберите все документы, которые понадобятся от вас

Серьезно отнеситесь к подготовке необходимых документов и со своей стороны – пусть от вас их потребуется меньше, чем от застройщика. Рассмотрим документы, необходимые для регистрации договора долевого участия в строительстве:

• паспорт,
• заявление,
• квитанция об оплате государственной пошлины,
• нотариально заверенное согласие на заключение сделки от супруги или супруга.

Не переживайте, последнее – только в том случае, если вы находитесь в браке. То есть жениться или выходить замуж, чтобы зарегистрировать ДДУ, вас не заставят.

Регистрацию ДДУ осуществляет Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (она же Росреестр). Предоставить туда документы можно лично, можно отправить по почте, а можно через портал Госуслуг.

Примерно через неделю вы получите ДДУ со специальной регистрационной надписью.

Таким же образом в том же Росреестре регистрируется и право собственности – совокупность юридических норм, закрепляющая за вами право пользования квартирой.

11. Ещё раз проверьте все документы во время заключения сделки

Основной документ при заключении сделки – это договор купли-продажи.

То есть договор, по которому продавец обязуется передать квартиру вам в собственность, а вы, покупатель, обязуетесь её принять и уплатить за неё определенную сумму.

Договор купли-продажи должен быть в трёх или даже четырёх вариантах – один ваш, второй продавца, ещё один для Росреестра и четвёртый в банк, если сделка ведётся по ипотеке.

В ДДУ, например, обратите внимание, на графу «Застройщик» – та ли там компания, что фигурирует в рекламных сообщениях? Подписан ДДУ должен быть её генеральным директором. Если подпись чужая – значит, договор действует по доверенности, а это обязательно вызовет осложнения в возможных впоследствии судебных процессах.

Если вам уступают право требования по ДДУ, помните, что тут тоже ничто не должно противоречить договору и закону. Первоначальный дольщик отвечает перед вами за недействительность требования, но не отвечает за неисполнение этого самого требования.

• Будьте особенно внимательны, покупая квартиру через жилищно-строительный кооператив – эта сделка, в отличие от ДДУ, не проходит обязательной государственной регистрации, и поэтому вы не застрахованы от двойных продаж.
• Также обязательно проверьте:

• документ, устанавливающий право собственности,
• кадастровый паспорт (это выписка из государственного кадастра, то есть свода сведений о недвижимости, содержащая информацию о вашем объекте),
• технический паспорт (как ни странно, документ, в котором прописаны технические характеристики квартиры – устройство межкомнатных перегородок, канализации, системы отопления и всего такого прочего).

12. Не менее внимательно проведите процесс приёма квартиры

Этот совет легче осуществить, покупая квартиру во вторичной недвижимости. Но и получив ключи от квартиры в новостройке, не затягивайте с её проверкой.

Осмотрите жилплощадь при дневном освещении – нет ли дефектов, появившихся во время строительных работ? Ровные ли стены? А пол? Все ли коммуникации работают нормально? Чем раньше вы всё это заметите, тем легче будет заставить застройщика исправлять свои недочёты. Если, конечно, вы не горите желанием заниматься ремонтом самостоятельно.

Внимательно читайте акт приёма-передачи квартиры и все его приложения, там должно быть зафиксировано состояние объекта на момент вашего фактического вступления в пользование. Не принимайте квартиру, если знаете о её недостатках.

13. Разберитесь, что нужно будет сделать после завершения покупки

Сложно сказать, что тяжелее сделать с квартирой – выбрать, купить или превратить её в желаемое уютное гнёздышко. Будьте готовы, что после подписания всех договоров ваши обязанности не закончатся. Квартиры с полной отделкой сейчас, конечно, популярны, но иногда этот вариант не подходит – особенно если вы не хотите полностью повторять жилище соседа.

Разберитесь, чем вы лучше займётесь самостоятельно, а что готовы доверить застройщику – обои, пол, сантехнику? А что из этого застройщик сам готов на себя взять? В общем, снова согласуйте свои желания с возможностями, ну и подойдите к делу ответственно – ремонт квартиры и дальнейшее получение документов, того же права собственности, иногда затягиваются дольше, чем само строительство.

«Новостроев» надеется, что выполнив все эти шаги по порядку, вы наконец придёте к квартире своей мечты. Конечно, риелтор может привезти вас к этой квартире на лифте – это быстро, современно и без забот. Но никакой риелтор не даст вам такого нужного опыта. Так что соберите волю и силы в кулак – и вверх по лестнице!

Покупка квартиры в новостройке – пошаговая инструкция

09.02.2017

Расскажем о том, что нужно знать перед покупкой квартиры в новостройке, чтобы не стать жертвой обмана.

Выбор фирмы застройщика

Изучите как можно больше информации о строительных компаниях, которые являются вашими фаворитами. Такая процедура необходима для проверки агентов рынка недвижимости.

Большинство застройщиков предоставляют всю необходимую информацию на интернет-портале своей компании. Если вы не найдете необходимых данных, то лучше самостоятельно посетить офис строительной организации и задать интересующие вас вопросы.

Что нужно знать о застройщике:

Репутация

Обратите внимание на то, есть ли у застройщика сданные проекты. Как долго они строились? В какое время поступили в эксплуатацию? Какие материалы были использованы в процессах строительства?

Даже в крупных городах информация о недобросовестных компаниях, которые практикуют сделки двойной продажи и прочие виды мошенничества, довольно быстро распространяется посредством «сарафанного радио». Поэтому следует изучить отзывы на любительских тематических форумах. Так вы сможете получить информацию о реальном положении дел.

Учредительная и финансовая документация

Детально изучите проектную декларацию, разрешение на проведение строительства, право владения участком земли, инвестиционный контракт, акт предварительного распределения квартир, сроки сдачи в эксплуатацию и другие данные об объекте. Добросовестные застройщики, которым нечего скрывать, с легкостью предоставляют необходимую документацию будущим дольщикам.

Если вы сомневаетесь в собственной компетенции, то к процессу изучения документов можно привлечь специалиста из независимой юридической консультации. Так вы получите профессиональную помощь в процедуре проверки застройщика. Услуги юристов имеют свою цену, но в таких вопросах не стоит экономить, так как попытки сократить затраты могут привести к более масштабным проблемам и расходам.

Еще одним вариантом проверки строительной организации может стать обращение в банк за получением ипотечного кредитования, даже если вы не собираетесь участвовать в данной финансовой программе. Дело в том, что после кризисной ситуации 2008 года, банки с особой тщательностью проверяют застройщиков.

Также для грамотного выбора застройщика можно посетить специализированную выставку «Недвижимость от лидеров». Здесь вы сможете получить комментарии прямо от застройщиков, сравнить несколько строительных компаний и посетить профильные семинары.

Покупка квартиры в новостройке – пошаговая инструкция

Один из самых важных этапов покупки квартиры – это оформление договора с застройщиком. После того как вы определитесь со строительной компанией, выбрали жилой комплекс и подходящие по планировке апартаменты, можно переходить к процессу заключения сделки.

При приобретении жилья напрямую от застройщика, необходимо оформить Договор участия в долевом строительстве (ДДУ). При подписании ДДУ, нужно быть особенно внимательным. Так как даже здесь можно столкнуться с мошенничеством. Застройщик может предоставить документ с подменой понятий или поддельный контракт.

Одной из разновидностей ложных контрактов является ПДДУ – предварительный договор долевого участия. Такой документ не является законным и не соответствует нормам 214-ФЗ.

Такие соглашения заключают застройщики, которые имеют проблемы с оформлением разрешительной документации на осуществление строительства. Вследствие чего не могут предложить подлинный ДДУ.

Чаще всего при заключении ПДДУ строительная компания предоставляет внушительную скидку, предоставляя ее в виде определенной компенсации возможных рисков и материальных потерь.

Риски, возможные при заключении ПДДУ

• Документ не подлежит регистрации в Росреестре, также в нем не указаны обязательства застройщика перед дольщиком. Поэтому предъявление каких-либо претензий к строительной компании на основе данного документа не имеет юридической силы.
• Перед подписанием контракта, стороны устно договариваются об единовременной срочной уплате дольщиком полной суммы за жилье, и предоставлении правомерного ДДУ застройщиком только после получения денежных средств. Такое соглашение не дает никаких гарантий покупателю, поэтому дольщик может стать жертвой махинаций по двойным продажам.

Главным фактором контракта является соответствие законодательным нормам – 214-ФЗ, который регулирует правоотношения участников долевого строительства. Только на такие сделки следует соглашаться. Чтобы быть полностью уверенным в правомерности документа, эксперты советуют привлечь к делу независимого юриста.

Насколько дороже квартиры по ДДУ? Какие дополнительные затраты понесет покупатель при регистрации и получении ключей? Узнайте условия покупки квартир непосредственно от застройщков на выставке недвижимости.

Проверка документов

Перед оформлением сделки, вам необходимо обратить внимание на следующие пункты соглашения:

• Дата окончания строительства.
• Штрафы и другие возможные санкции за несоблюдение контракта.
• Дата сдачи жилья в эксплуатацию.
• Условия, при которых можно расторгнуть соглашение.
• Данные о фиксированной стоимости квадратного метра на всех этапах сотрудничества.
• Сроки передачи документов для регистрирования права владения.

Соглашение ДДУ должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре. Необходимо предоставить следующие документы:

• Заявления от застройщика и дольщика.
• Оригинал ДДУ.
• Кадастровый план земельного участка.
• План объекта строительства.
• Документы на право владения объектом.
• Проектную декларацию.
• Разрешение на строительство.
• Удостоверение личности покупателя.

После подачи пакета документов необходимо оплатить госпошлину. Регистрация осуществляется в течении 7-9 рабочих дней.

Подписание акта приема-передачи

При покупке жилья по программе долевого участия, необходимо знать, что от приобретения до въезда в апартаменты могут пройти несколько месяцев или даже пара лет. Точный период сдачи жилья в эксплуатацию должен быть указан в ДДУ, и за его несоблюдение на застройщика налагаются определенные санкции, чаще всего денежные выплаты.

После ввода жилья в эксплуатацию, застройщик должен пригласить дольщиков на объект для осмотра квартиры и подписания акта ее приема-передачи. Представитель компании застройщика проведет вас в ваши апартаменты, после чего вам необходимо в его присутствии выполнить следующие действия:

• Осмотреть стены, потолок и пол на предмет трещин и других возможных дефектов.
• Проверить функционал стеклопакетов и дверей.
• Проверить состояние коммуникаций и инженерных систем.
• Измерить площадь квартиры на соответствие с данными, указанными в проектной документации.

В случае нахождения каких-либо дефектов или расхождения проектной и фактической площади, представитель застройщика должен зафиксировать спорные моменты. Не стоит переходить к подписанию документа, при неисправностях в помещении. Дождитесь пока все проблемы будут устранены. Иначе вам придется самостоятельно исправлять все недочеты.

При расхождении метража вам следует связаться с юристом компании застройщика и с его помощью организовать дальнейший план действий. В случаях, когда фактическая площадь превышает проектную, вам потребуется доплатить денежные средства за дополнительные метры. В противоположной ситуации – потребовать деньги с застройщика.

После передачи апартаментов до подписания акта, понадобится еще 1-3 месяца на оформление технического паспорта объекта в БТИ. На протяжении этого времени вы обязуетесь оплачивать коммунальные услуги.

Вернет ли деньги застройщик, если по обмерам БТИ метраж квартиры оказался меньше оплаченного? Получите полную информацию от представителей разных застройщиков за один день на выставке недвижимости.

Акт приема-передачи включает в себя:

• Информацию об участвующих сторонах.
• Смотровой лист, где указаны все дефекты апартаментов, сроки их устранения.
• Фактический адрес и номер квартиры.
• Конечная стоимость жилья.

После успешного подписания акта дольщиков приглашают на собрание для получения ключей от квартиры.

Знаете ли вы, что застройщик обязан предоставить ключи, даже если в акте приема-передачи покупатель указал список дефектов к устранению? Посетите семинары для дольщиков на выставке недвижимости.

Заселение в квартиру

В соответствии с законодательством, заселяться в новое жилье можно только после получения акта допуска от застройщика. Дольщик может начать проведение ремонтных и отделочных работ.

Оформление квартиры в собственность

Считать себя полноценным владельцем квартиры можно только после ее оформления в собственность. Для этого необходимо выполнить следующие шаги:

• Подготовить пакет документов
  • Удостоверения личности всех владельцев.
  • Договор купли-продажи, ДДУ.
  • Акт приема-передачи, технический паспорт объекта и квартиры.
  • Закладная и договор займа (в случае покупки по программе ипотеки).
  • Разрешение от органов опеки (если один из владельцев несовершеннолетний).
  • Доверенность, заверенная нотариально (если интересы представляет третье лицо).
• Обратиться в соответствующие инстанции
  • Отдать документы на оформление можно в Регистрационную палату или МФЦ.
• Заполнить заявление на регистрацию собственности
• Оплатить государственную пошлину

Процедура проверки документов может занимать 2-3 недели. Свидетельство на право собственности выдается каждому из дольщиков.

Распространенные ошибки при покупке жилья

• Излишняя спешка с приобретением квартиры, из-за искусственно созданного ажиотажа застройщиком Пропаганда низких цен и ограниченного количества квартир мешает покупателю детально изучить рынок недвижимости.
• Попытки сэкономить на привлечении независимых юридических консультантов Экономия может привести к большим расходам вследствие пропуска каких-либо особенностей и неточностей договора.
• Поверхностное изучение компании застройщика Слепая вера всем словам строительной компании может привести прямо в руки к мошенникам.
• Проведение ремонта до получения документов на право собственности Жилье окончательно переходит в право собственности только после заключения соответствующих документов, начиная с этого момента жильцы могут изменять планировку и делать ремонт.

Купить квартиру в новостройке — пошаговая инструкция

• Как купить квартиру в новостройке от застройщика инструкция как выбрать застройщика безопасно и не потерять деньги
• Покупать квартиру в новостройке тяжело и страшно: вы переводите деньги застройщику, а потом окажется, что он банкрот.
• Написали пошаговую инструкцию как купить квартиру в новостройке и проверить застройщика:
• Перед тем как покупать квартиру в новостройке — проверьте сайт застройщика. На сайте найдите документы застройщика:
• — Устав;
• — Свидетельство о регистрации;
• — Свидетельство о постановке на налоговый учет;
• — Выписку из ЕГРЮЛ.

Если вы не нашли эти документы на сайте застройщика — ничего страшного. Главное: при посещении офиса компании запросить эти документы у менеджера по продажам.

С помощью этих документов проверьте дату регистрации компании. Это нужно для того, чтобы быть уверенным, что рекламное объявление, которое вы увидели, соответствует реальности. Если дата регистрации застройщика и информации из рекламы не соответствует действительности — это плохой знак. Лучше подумать перед тем, как покупать квартиру у такого застройщика.

Исключение: иногда застройщики заказывают рекламу у агентств. Из-за этого на реклама указывается другая компания. Уточните у застройщика работает ли он с агентством. Если да — значит с застройщиком все нормально. Если нет — это плохой знак.

После проверки сайта застройщика вы можете поискать документы на новостройку. Здесь нужно найти два документа: разрешение на строительство и проектная декларация. Разрешение на строительство выдает администрация города. Это нужно для того, чтобы проверить застройщика и обезопасить дольщиков от потери денег.

Еще один из вариантов проверки новостройки — посмотреть видео трансляцию стройки или фотоотчет.

Запомните: посмотреть видеотрансляцию в течение двух дней в обеденное время. Главное: больше 10 минут. Почему так: иногда застройщики ставят «заглушку». Заглушка — заранее записанный фрагмент видео со стройки. Если вы видите, что рабочие двигаются по одному и тому же маршруту — это плохой знак. Вы можете задать этот вопрос застройщику. Возможно, камера вышла из строя.

Посмотрите фотоотчет со стройки. Если вы видите как здание видеоизменяется от месяца к месяцу – это хороший знак. Значит стройка реальная и на них происходят работы. Если фотографии одни и те же — вероятнее всего застройщик скрывает, что-то об этой стройке.

После проверки по пунктам выше — вы можете созвониться с прошедшими застройщиками и назначить встречу.

Если вы не нашли на сайте уставные документы застройщика — теперь вы можете попросить менеджера предоставить их вам. После сделайте ксерокопии и проверьте фактическое соответствии информации в документе и в государственных органах.

Дальше стоит посмотреть проект договора долевого строительства. Он важен: в нем прописываются все пункты насчет вашего будущего жилища: строительный адрес дома, кадастровый номер участка, номер квартиры, планировка, дата сдачи новостройки.

Договор ДДУ важен: по нему вы сможете контролировать застройщика и если что-то не совпадает с прописанными условиями в договоре — вы можете отсудить деньги у застройщика через суд.

Если застройщик предлагает вам оформить все черех эскроу счет — это еще лучше. Так вы надежней защитите свои деньги. Рассказываем об этом нововведении 2019 года: https://rosreestr. net/info/eskrou-schet-chto-eto-takoe

Каждый застройщик перед строительство должен застраховать новостройку. Это делается всегда: вдруг застройщик обанкротиться или не сможет завершить строительство. Поэтому попросите менеджера показать договор страхования на новостройку. Сделайте копию документа и проверьте страховую компанию. Если фактическая информация верна — значит в критической ситуации вы сможете отсудить свои деньги за квартиру обратно.

Еще один из способов проверить застройщика — съездить на объекты, которые уже сданы. Выбирайте те, которые сдали недавно. Так вы сможете оценить ремонт от компании и расспросить жителей дома об УК.

Часто, УК является дочерней компанией застройщика.

Так лучше: через застройщика вы можете влиять на УК и попросить лишний раз сделать уборку в подъезде, вывезти мусора или сделать косметический ремонт в подъезде.

Если вы не знаете как обратиться к людям, которые живут в этом доме вы можете это узнать через выписку из ЕГРН. Рассказываем как это сделать: https://rosreestr.net/info/kak-uznat-sobstvennika-kvartiry

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Новостройки стремительно набирают популярность, как и компании, которые предлагает такое жилье по низким ценам. У нового помещения нет истории владельца, что исключает  судебные разбирательства или простые конфликты с соседями. Есть много рисков, поэтому людям важно получить ответ на главный вопрос – как правильно купить квартиру в новостройке.

Какие учитывать особенности?

На российском рынке недвижимости есть много организаций, которые занимаются строительством объектов с нарушениями. Одни делают это специально, чтобы сэкономить значительную часть денег, другие – даже не тратят время на изучение законов и территории, на которой возводится дом. Люди не обращают на это внимание, из-за чего сталкиваются с рядом проблем.

Пример! Человек покупает хорошее жилье, которое он перед этим тщательно изучил. Спустя время он узнает о наличии проблем с коммуникационной системой или тонких перегородок. Договор подписан, застройщик не будет самостоятельно и бесплатно что-то менять, поэтому придется или смириться с проблемами, или тратить на их решение время и деньги.

В новостройках сложно заметить недостатки, например, те же тонкие перегородки между квартирами. Часто жилье продается задолго до сдачи, в доме ещё никто не живет, поэтому оценить объект крайне сложно. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, нужно обращать внимание на такие важные моменты:

1. При оплате покупки потребовать чек. Лучше рассчитываться безналичным способом, ведь так легче доказать факт покупки объекта. Если человек предпочитает наличные средства, необходимо запросить подтверждение, иначе потом не получится доказать факт оплаты.
2. Проверка документов. На каждом этапе требуется проверка, но особое внимание уделяется документам. Эффективнее потратить немного денег на консультацию юриста, чтобы избежать мошенничества со стороны застройщика.
3. Детальное изучение дополнительного договора. Дополнительное соглашение заключается в случае, если застройщик несвоевременно сдает дом. В нем должны быть прописаны новые сроки окончания строительства.

  Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Застройщик – компания, которая занимается привлечением денежных средств и строительством конкретного проекта. В его обязанности не входит развитие проекта и утверждение документов в соответствующих органах.

Внимание! Жилой комплекс может возводить малоизвестное Общество с ограниченной ответственностью под брендом крупной корпорации. Часто такие компании занимаются исключительно возведением конкретных новостроек. Не стоит переживать за неизвестность компании, её контролирует девелопер.

В заключение сделки может участвовать только застройщик, который отвечает следующим требованиям:

1. Имеет разрешение на строительство дома.
2. Разработал и представил проектную декларацию.
3. Имеет право собственности или взял в аренду участок, который используется для возведения многоквартирного дома.

В интернете легко найти информацию о фирме даже, если она занимается возведением всего несколько месяцев. Перед покупкой квартиры у застройщика в сданном доме рекомендуется посетить тематические сайты и форумы, на которых можно найти отзывы клиентов компании.

У каждой организации должен быть свой сайт. Если компания регулярно обновляет ресурс, добавляет новости, полезные статьи, отвечает на комментарии посетителей, это показывает ответственный подход и серьезное отношение к клиентам. Стоит уделить время на изучению репутации, опыта на рынке недвижимости и реализованные проекты.

Процесс выбора объекта

На сайтах и форумах легко найти информацию о любом жилом комплексе. Нужно изучить отзывы пользователей, которые уже ездили на объект, смотрели его, общались с руководством.

Есть несколько основных моментов:

1. Материал. Кирпич и панель – два популярных материала. Возведение панельных домов занимает меньше времени, цена ниже на 20%, если сравнивать с кирпичными вариантами. Но в таких домах намного сложнее сделать перепланировку, у них худшая звукоизоляция и холодные внешние стены. Монолитно-каркасные дома дороже, но они позволяют легко выполнить перепланировку, отличаются хорошей звукоизоляцией и теплыми внешними стенами.
2. Вид из окна. Застройщики значительно увеличивают цены на видовые квартиры. Если помещение находится на верхнем этаже, солнце не должно светить целый день, иначе летом в помещении будет невозможно находиться. Особое внимание следует обратить на вид из окна на пустырь или парк. Люди восхищаются такими вариантами, но через несколько лет на этом месте может появиться новый жилой комплекс.
3. Этаж. На верхних этажах жилье дорогое. Если лифт остановится, что случается довольно часто, придется идти на свой этаж пешком. В новостройках лифты могут работать нерегулярно до тех пор, пока дом не заселится минимум на 70%.
4. С отделкой или без. Большинство предпочитает покупать жилье с отделкой, чтобы сразу в него заселиться. Отделка будет простой, поэтому в будущем все равно придется делать ремонт. Если планируется сразу переезжать в новый дом, и есть средства на ремонт, можно приобретать квартиру без отделки.

После изучения специализированных сайтов и форумов пора лично посетить строительную площадку. Важно позвонить в офис, уточнить время визита и приехать смотреть жилой комплекс. Огромную роль играют темпы стройки, застройщик должен соблюдать сроки строительства. Если нет возможности приехать лично, можно посетить ресурсы, которые позволяют в реальном времени посмотреть на стройплощадку.

Некоторые люди предпочитают самостоятельно заключать договор с застройщиком. Есть возможность воспользоваться услугами агентства или юриста.

Конкретный пакет документов зависит от способа покупки:

1. Рассрочка.
2. Ипотека. Заключается дополнительное соглашение, составляет договор с банком и оформленная закладная.
3. Кооператив. Изначально требуется участие покупателя в кооперативе. Для заключения договора нужны стандартные документы и квитанция, которая подтвердит факт оплаты пая.

Важно! Стоит быть осторожнее при покупке за наличные, ведь потом сложно доказать факт оплаты. Предоставляется только паспорт, квитанция об оплате и госпошлина регистрацию. У нотариуса необходимо заверить согласие супруга на покупку жилья и свидетельство о браке.

Если следовать пошаговой инструкции при покупке квартиры от застройщика, важно помнить о дополнительных бумагах. При заключении договора изучать указанные сроки окончания возведения объекта, передачи приобретаемого жилья и наличие документов для регистрации.

Получение квартиры

Строительная фирма должна получить технический паспорт, а покупатель – тщательно изучить помещение.

Именно поэтому с момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания договора и получения квартиры может пройти 2-3 месяца.

Важно указать застройщику на недочеты и попросить решить проблемы в кратчайшие сроки. Всегда необходимо добиваться от компании письменного согласия по внесению исправлений.

Коммунальные платежи начисляются после подписания акта приема-передачи и получения ключей. За коммунальные услуги платить нужно только после создания Товарищества собственников жилья. Это происходит через несколько месяцев после заселения, поэтому изначально оплатой коммунальных услуг занимается застройщик. Это объясняет требования компании оплатить ЖКХ на несколько месяцев вперед.

Важно! Переезжать в квартиру или делать ремонт лучше после получения свидетельства о собственности. До получения свидетельства специалисты Бюро технической инвентаризации будут неоднократно осматривать помещение. Если они найдут несоответствия с изначальным состоянием, потребуют вернуть комнатам былой вид.

Оформление квартиры в собственность стоит недорого, если самостоятельно обращаться в Регистрационную Палату. Но придется потратить немало времени и сил, поэтому некоторые предпочитают нанимать юриста.

Заключение

Изучение пошаговой инструкции покупки квартиры в новостройке экономит время и силы. Если действовать по заранее составленному плану, получится избежать ряда ошибок и пустой траты времени.

Сам процесс приобретения жилья в новостройке отличается наличием множества рисков, ведь часто приходится покупать помещение в объекте, который ещё строится.

Избежать проблем поможет тщательное изучение жилья, застройщика и документов.

Чек-лист при покупке квартиры в новостройке Москвы и Подмосковья

09.02.2017

Расскажем о том, что нужно знать перед покупкой квартиры в новостройке, чтобы не стать жертвой обмана.

Выбор фирмы застройщика

Изучите как можно больше информации о строительных компаниях, которые являются вашими фаворитами. Такая процедура необходима для проверки агентов рынка недвижимости.

Большинство застройщиков предоставляют всю необходимую информацию на интернет-портале своей компании. Если вы не найдете необходимых данных, то лучше самостоятельно посетить офис строительной организации и задать интересующие вас вопросы.

Что нужно знать о застройщике:

Репутация

Обратите внимание на то, есть ли у застройщика сданные проекты. Как долго они строились? В какое время поступили в эксплуатацию? Какие материалы были использованы в процессах строительства?

Даже в крупных городах информация о недобросовестных компаниях, которые практикуют сделки двойной продажи и прочие виды мошенничества, довольно быстро распространяется посредством «сарафанного радио». Поэтому следует изучить отзывы на любительских тематических форумах. Так вы сможете получить информацию о реальном положении дел.

Учредительная и финансовая документация

Детально изучите проектную декларацию, разрешение на проведение строительства, право владения участком земли, инвестиционный контракт, акт предварительного распределения квартир, сроки сдачи в эксплуатацию и другие данные об объекте. Добросовестные застройщики, которым нечего скрывать, с легкостью предоставляют необходимую документацию будущим дольщикам.

Если вы сомневаетесь в собственной компетенции, то к процессу изучения документов можно привлечь специалиста из независимой юридической консультации. Так вы получите профессиональную помощь в процедуре проверки застройщика. Услуги юристов имеют свою цену, но в таких вопросах не стоит экономить, так как попытки сократить затраты могут привести к более масштабным проблемам и расходам.

Еще одним вариантом проверки строительной организации может стать обращение в банк за получением ипотечного кредитования, даже если вы не собираетесь участвовать в данной финансовой программе. Дело в том, что после кризисной ситуации 2008 года, банки с особой тщательностью проверяют застройщиков.

Также для грамотного выбора застройщика можно посетить специализированную выставку «Недвижимость от лидеров». Здесь вы сможете получить комментарии прямо от застройщиков, сравнить несколько строительных компаний и посетить профильные семинары.

Покупка квартиры в новостройке – пошаговая инструкция

Оформление договора с фирмой застройщиком

Один из самых важных этапов покупки квартиры – это оформление договора с застройщиком. После того как вы определитесь со строительной компанией, выбрали жилой комплекс и подходящие по планировке апартаменты, можно переходить к процессу заключения сделки.

При приобретении жилья напрямую от застройщика, необходимо оформить Договор участия в долевом строительстве (ДДУ). При подписании ДДУ, нужно быть особенно внимательным. Так как даже здесь можно столкнуться с мошенничеством. Застройщик может предоставить документ с подменой понятий или поддельный контракт.

Одной из разновидностей ложных контрактов является ПДДУ – предварительный договор долевого участия. Такой документ не является законным и не соответствует нормам 214-ФЗ. Такие соглашения заключают застройщики, которые имеют проблемы с оформлением разрешительной документации на осуществление строительства. Вследствие чего не могут предложить подлинный ДДУ. Чаще всего при заключении ПДДУ строительная компания предоставляет внушительную скидку, предоставляя ее в виде определенной компенсации возможных рисков и материальных потерь.

Риски, возможные при заключении ПДДУ

• Документ не подлежит регистрации в Росреестре, также в нем не указаны обязательства застройщика перед дольщиком. Поэтому предъявление каких-либо претензий к строительной компании на основе данного документа не имеет юридической силы.
• Перед подписанием контракта, стороны устно договариваются об единовременной срочной уплате дольщиком полной суммы за жилье, и предоставлении правомерного ДДУ застройщиком только после получения денежных средств. Такое соглашение не дает никаких гарантий покупателю, поэтому дольщик может стать жертвой махинаций по двойным продажам.

Главным фактором контракта является соответствие законодательным нормам – 214-ФЗ, который регулирует правоотношения участников долевого строительства. Только на такие сделки следует соглашаться. Чтобы быть полностью уверенным в правомерности документа, эксперты советуют привлечь к делу независимого юриста.

Насколько дороже квартиры по ДДУ? Какие дополнительные затраты понесет покупатель при регистрации и получении ключей? Узнайте условия покупки квартир непосредственно от застройщков на выставке недвижимости.

Проверка документов

Перед оформлением сделки, вам необходимо обратить внимание на следующие пункты соглашения:

• Дата окончания строительства.
• Штрафы и другие возможные санкции за несоблюдение контракта.
• Дата сдачи жилья в эксплуатацию.
• Условия, при которых можно расторгнуть соглашение.
• Данные о фиксированной стоимости квадратного метра на всех этапах сотрудничества.
• Сроки передачи документов для регистрирования права владения.

Соглашение ДДУ должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре. Необходимо предоставить следующие документы:

• Заявления от застройщика и дольщика.
• Оригинал ДДУ.
• Кадастровый план земельного участка.
• План объекта строительства.
• Документы на право владения объектом.
• Проектную декларацию.
• Разрешение на строительство.
• Удостоверение личности покупателя.

После подачи пакета документов необходимо оплатить госпошлину. Регистрация осуществляется в течении 7-9 рабочих дней.

Подписание акта приема-передачи

Подписание акта приема-передачи

При покупке жилья по программе долевого участия, необходимо знать, что от приобретения до въезда в апартаменты могут пройти несколько месяцев или даже пара лет. Точный период сдачи жилья в эксплуатацию должен быть указан в ДДУ, и за его несоблюдение на застройщика налагаются определенные санкции, чаще всего денежные выплаты.

После ввода жилья в эксплуатацию, застройщик должен пригласить дольщиков на объект для осмотра квартиры и подписания акта ее приема-передачи. Представитель компании застройщика проведет вас в ваши апартаменты, после чего вам необходимо в его присутствии выполнить следующие действия:

• Осмотреть стены, потолок и пол на предмет трещин и других возможных дефектов.
• Проверить функционал стеклопакетов и дверей.
• Проверить состояние коммуникаций и инженерных систем.
• Измерить площадь квартиры на соответствие с данными, указанными в проектной документации.

В случае нахождения каких-либо дефектов или расхождения проектной и фактической площади, представитель застройщика должен зафиксировать спорные моменты. Не стоит переходить к подписанию документа, при неисправностях в помещении. Дождитесь пока все проблемы будут устранены. Иначе вам придется самостоятельно исправлять все недочеты.

При расхождении метража вам следует связаться с юристом компании застройщика и с его помощью организовать дальнейший план действий. В случаях, когда фактическая площадь превышает проектную, вам потребуется доплатить денежные средства за дополнительные метры. В противоположной ситуации – потребовать деньги с застройщика.

После передачи апартаментов до подписания акта, понадобится еще 1-3 месяца на оформление технического паспорта объекта в БТИ. На протяжении этого времени вы обязуетесь оплачивать коммунальные услуги.

Вернет ли деньги застройщик, если по обмерам БТИ метраж квартиры оказался меньше оплаченного? Получите полную информацию от представителей разных застройщиков за один день на выставке недвижимости.

Акт приема-передачи включает в себя:

• Информацию об участвующих сторонах.
• Смотровой лист, где указаны все дефекты апартаментов, сроки их устранения.
• Фактический адрес и номер квартиры.
• Конечная стоимость жилья.

После успешного подписания акта дольщиков приглашают на собрание для получения ключей от квартиры.

Знаете ли вы, что застройщик обязан предоставить ключи, даже если в акте приема-передачи покупатель указал список дефектов к устранению? Посетите семинары для дольщиков на выставке недвижимости.

Заселение в квартиру

Заселение в квартиру

В соответствии с законодательством, заселяться в новое жилье можно только после получения акта допуска от застройщика. Дольщик может начать проведение ремонтных и отделочных работ.

Оформление квартиры в собственность

Считать себя полноценным владельцем квартиры можно только после ее оформления в собственность. Для этого необходимо выполнить следующие шаги:

• Подготовить пакет документов
  • Удостоверения личности всех владельцев.
  • Договор купли-продажи, ДДУ.
  • Акт приема-передачи, технический паспорт объекта и квартиры.
  • Закладная и договор займа (в случае покупки по программе ипотеки).
  • Разрешение от органов опеки (если один из владельцев несовершеннолетний).
  • Доверенность, заверенная нотариально (если интересы представляет третье лицо).
• Обратиться в соответствующие инстанции
  • Отдать документы на оформление можно в Регистрационную палату или МФЦ.
• Заполнить заявление на регистрацию собственности
• Оплатить государственную пошлину

Процедура проверки документов может занимать 2-3 недели. Свидетельство на право собственности выдается каждому из дольщиков.

Распространенные ошибки при покупке жилья

• Излишняя спешка с приобретением квартиры, из-за искусственно созданного ажиотажа застройщиком
  Пропаганда низких цен и ограниченного количества квартир мешает покупателю детально изучить рынок недвижимости.
• Попытки сэкономить на привлечении независимых юридических консультантов
  Экономия может привести к большим расходам вследствие пропуска каких-либо особенностей и неточностей договора.
• Поверхностное изучение компании застройщика
  Слепая вера всем словам строительной компании может привести прямо в руки к мошенникам.
• Проведение ремонта до получения документов на право собственности
  Жилье окончательно переходит в право собственности только после заключения соответствующих документов, начиная с этого момента жильцы могут изменять планировку и делать ремонт.

Как правильно приобрести квартиру в новостройке? Пошаговая инструкция.

С каждым годом все больше граждан решаются на приобретение жилья в новостройке. При этом заключение сделки и оплата квартиры может происходить как до сдачи дома, так и после этого. Чтобы не стать жертвой мошенников и получить желаемое жилье, важно знать все особенности подобной покупки. В представленной статье мы подробно расскажем, как приобретается недвижимость подобной категории, какие документы для сделки необходимы и какие пункты обязательно нужно включить в договор.

 

 

 

○ Особенности покупки квартиры.

Приобретение жилья в новостройке можно оформить на разных стадиях строительства. Особенность подобных сделок заключается в том, что стоимость будет увеличиваться по мере приближения срока сдачи объекта. При этом сдача в эксплуатацию объекта исключает риск остановки строительства, банкротства строительной компании и т.д. Поэтому решение о времени заключения сделки принимается с учетом всех аспектов строительства.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, перед принятием решения о заключении договора со строительной фирмой, нужно проверить:

• Статус застройщика, проверить его учредительские документы, изучить отзывы и другую информацию, характеризующую степень благонадежности.
• Землю и здание, важно удостовериться в наличии разрешения на строительство, соответствии строящегося объекта проекту и т.д.
• Квартиру – соответствие используемого материала его качеству, уровень проведенных строительных и ремонтных работ, соответствие заявленного количества метров фактическому и др.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Чем регулируется вопрос.

Несмотря на все преимущества приобретения жилья в новостройке, очень важно изучить правовую сторону вопроса. Связано это с большим количеством мошенников на рынке недвижимости, в числе которых находятся и недобросовестные застройщики. Чтобы не стать их жертвой, нужно знать, какие законы регулируют этот вопрос.

Итак, в зависимости от типа договора и вида правонарушения, вопрос может регулироваться:

• Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
• Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1.
• ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
• ФЗ «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Покупка квартиры в новостройке.

Для того, чтобы стать полноценным собственником приобретенной жилплощади, не попав в руки мошенников, важно проявлять крайнюю осторожность на всех этапах сделки. Ниже перечислены аспекты, на которые нужно обратить особое внимание при заключении сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Статус строительства.

Можно приобрести квартиру в новостройке на двух стадиях строительства:

• Начальной.
• Завершающей.

В первом случае стоимость жилплощади будет существенно ниже, а во втором – выше вероятность заселения в срок. Даже самые надежные строительные фирмы не застрахованы от наступления форс-мажорных обстоятельств, поэтому наличие риска необходимо учитывать. При проверке статуса строительства нужно обратить особое внимание на соответствие сроков, указанных в проекте реальному этапу возведения жилья.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Вид заключаемого договора.

Приобретение жилья в данном сегменте предполагает возможность различных вариантов сделок. Вы можете заключить следующие виды договоров:

• Купли-продажи – стандартное соглашение, по которому одна сторона (застройщик) передает во владение другой стороне (покупателю) предмет сделки. В этом случае сумма покупки передается сразу, после чего оформляется право собственности.
• Долевого участия (ДДУ)– объектами таких сделок выступают жилые дома, которые еще на стадии строительства и будут до конца возведены на средства дольщиков (покупателей). Здесь есть возможность внесения определенных сумм по этапам, что делает покупку более осуществимой.
• Уступки прав требования, что также называется цессией. Возможен только при наличии ДДУ. В соответствии с таким соглашением, первоначальный покупатель жилья продает свою квартиру до окончания строительства и получения прав собственности.
  • «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 11 №214-ФЗ)».
• Паенонакопления в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), в данном случае группа покупателей, добровольно объединившихся, совместно решает вопросы строительства и деления квартир.

Каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в целом, покупка квартиры в новостройке является более выгодным вариантом, чем на вторичном рынке.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие документы нужны от застройщика?

Список документов различается в зависимости от того, на какой стадии находится строительство. Единственное, что застройщик должен предоставить покупателю, независимо от данного критерия – это пакет учредительных документов: Устав компании, ОГРН, ИНН, свидетельство об аккредитации, лицензия на осуществление строительных работ.

Так, при заключении сделки на продажу квартиру в еще не сданном доме, строительная компания должна предоставить покупателю:

• Разрешение на строительство – здесь важно обратить внимание на конкретизирующие объект недвижимости характеристики и предполагаемую дату окончания работ.
• Инвестиционный договор – определяющий количество квартир и покупателей, а также фактический размер инвестиций в возведение дома.
• Проектную документацию, в которой должны быть указаны все нюансы строительства.

Если приобретается квартира в готовом здании, от застройщика требуется:

• План дома по этажам.
• Договор продажи квартиры в новостройке, оформленный в соответствии с законодательством.
• Выписка из ЕГРЮЛ – подтверждающую полномочия строительной компании.
• Акт приема-передачи дома – удостоверяющий введение его в эксплуатацию.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором возводится новострой – договор долгосрочной аренды либо свидетельство о праве собственности.

Если будет отсутствовать хотя бы один документ из перечня, это сразу является поводом для возникновения сомнений  в благонадежности застройщика.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие документы должен подготовить покупатель?

Список документов, которые требуются от покупателя минимален. Он должен предоставить:

• Личный паспорт.
• Чек об оплате госпошлины на регистрацию договора.
• Согласие от второго супруга на приобретение конкретного жилья, если покупатель находится в зарегистрированном браке (согласие должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как правильно составить договор?

Жилье в новостройке может быть продано непосредственно строительной компанией либо агентством недвижимости. В последнем случае посредник несет ответственность за действительность только того перечня услуг, который он предоставляет. Все возможные риски, связанные с чистотой сделки решаются между покупателем и застройщиком.

Требования к оформлению договора зависят от статуса дома. Так, если имеет место соглашение о долевом участии, оно подлежит обязательной государственной регистрации.

• «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4 №214-ФЗ)».

Как и в стандартном договоре купли-продажи, соглашение о покупке недвижимости в новостройке должно быть составлено максимально подробно с учетом всех пожеланий участников сделки. При возникновении разногласий, именно данный документ будет основанием для защиты своих прав.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Что обязательно должно быть зафиксировано?

В соглашении должны быть указаны существенные условия (предмет сделки и стоимость объекта) и дополнительные: реквизиты сторон, права и обязанности, ответственность за их неисполнение и прочие условия по желанию сторон. Если приобретается квартира в недостроенном доме, необходимо включение срока окончания строительных работ и передачи жилплощади дольщику.

Таким образом, процедура приобретения квартиры в новостройке отличается возможностью финансовой экономии при покупке на стадии строительства. При этом подобный метод предусматривает определенный риск нарушения условий договора и неполучение оплаченного жилья.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Заплатили деньги за квартиру в недостроенном доме, а застройщик обанкротился, что делать.

В этом случае нужно обратиться в арбитражный суд по месту осуществления трудовой деятельности строительной компании. При этом лучше всего подать иск о признании права собственности на квартиру, что предотвратит ее передачу кредиторам для реализации.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Деньги за жилье внесены, но застройщик все время продлевает сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Причины подобной ситуации могут быть связаны с временными трудностями строительной компании либо фактом мошенничества, при котором не планируется передача квартиры в собственность дольщика. Для выяснения ситуации следует направить заказное письмо застройщику, в котором будет содержаться требование об объяснении задержки. Если не будет реакции, следует обратиться в суд с иском о нарушении сроков строительства.

Вернуться к содержанию ↑

 

На что обратить внимание или основные ошибки при покупке квартиры в новостройке. Рассказывает Елена Колесник, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

отвечаем на самые частые вопросы о покупке квартир в новостройках в 2020 году — pr-flat.ru

У покупателей квартир в новостройках возникает множество вопросов как на этапе подбора жилья, так и в процессе оформления сделки. Мы собрали самые распространенные из них и дали простые и понятные ответы.

Отвечаем на самые частые вопросы о покупке квартир в новостройках

Хочу посмотреть квартиру в новостройке перед покупкой, как это сделать?

Осмотреть квартиру в строящемся доме для принятия окончательного решения о покупке нельзя. Продажа новостроек предполагает, что будущие новоселы приобретают жилье, которое только появится.

Но существует несколько вариантов для тех, кто боится «кота в мешке»:

1. Сегодня многие застройщики предлагают покупателям осмотреть демо-квартиры или целые демо-этажи в строящемся доме. Такие презентационные пространства помогают покупателям оценить будущую отделку и качество работ.

2. Большинство девелоперов — это компании с большим опытом и множеством ранее реализованных проектов. Для оценки качества строительства можно посетить один из готовых жилых комплексов от застройщика, более того — есть возможность задать некоторые вопросы жителям этих домов. Но помните, данный способ актуален только если концепции готового ЖК и новостройки схожи.

3. В крайнем случае озвучьте свои пожелания о просмотре квартиры представителю застройщика. Если на данный момент степень готовности объекта и проводимые на нем работы позволяют посетить стройку с учетом соблюдения мер безопасности, то вам могут пойти на встречу. Так как многие современные ЖК — это квартальные застройки, существует вероятность, например, посетить дом другой очереди или секции.

Квартиры в новостройках реализуются только по договорам долевого участия?

Нет, квартиру в новостройке можно оформить не только по ДДУ. Среди других вариантов — договор/соглашение уступки прав по ДДУ, договор купли-продажи.

Уступка прав по ДДУ оформляется в том случае, если покупается квартира в строящемся доме, но не от застройщика, а от другого продавца. Распространенный пример: девелопер передал подрядчику/поставщику квартиры в качестве оплаты за выполненные услуги или работы, оформив сделку стандартно — через ДДУ. Компания, получившая квадратные метры, будет продавать жилье уже через соглашения об уступке прав.

Договора купли-продажи (ДКП) оформляются в том случае, если новостройка сдана в эксплуатацию. Например, застройщик не распродал жилье на этапе строительства, все сделки после получения разрешения на ввод будут оформляться через куплю-продажу.

Регистрация сделок в Росреестре это оформление права собственности?

Нет, право собственности покупатель может оформить только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта прием-передачи квартиры. Подробный чек-лист по приемке жилья вы найдете здесь, а пошаговую инструкцию по оформлению квартиры в собственность — в нашей отдельной статье.

Квартиры в новостройках дешевле, чем на вторичке в 2020 году?

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Все зависит от множества критериев, в том числе индивидуальных. Но стоит отметить, что ставки по ипотеке на новостройки сейчас ниже, чем на готовое жилье, а большая часть льготных программ с выгодными условиями распространяется только на строящиеся объекты — это может стать решающим фактором во многих случаях.

Выбирая между новостройкой и вторичным жильем, ориентируйтесь на потребности свои и своей семьи. У каждого из вариантов есть как плюсы, так и минусы. Хотите жить в современном доме, сделать в квартире ремонт с нуля под свой вкус, оформить жилищный кредит на выгодных условиях? Тогда вам следует выбрать новостройку.

Какие существуют денежные риски при покупке квартиры в новостройке?

Сразу отметим, что при покупке строящегося жилья следует отдавать предпочтение проектам с долевым участием. В таком случае риски дольщика минимальны.

От финансовых потерь покупателя страхует государство: закон о долевом участии 214-ФЗ в целом, переход на эскроу с 1 июля 2019 года в частности, Фонд дольщиков — позволяют максимально защитить права покупателей.

Что будет с ценами на жилье в 2020 году?

Многие, кто планировал покупку квартиры, но не успел ее совершить до начала экономического кризиса, вызванного ситуацией с распространением коронавирса и падением курса рубля, задумались над тем, стоит ли приобретать недвижимость сейчас или отложить вопрос до лучших времен.

Большое количество аналитиков выдвигают всевозможные гипотезы о дальнейшей судьбе рынка жилищного строительства и ценах на недвижимость в 2020 году. Многие ждут снижения стоимости квадратных метров (от 5% до 30%), другие не видят предпосылок к уменьшению цен, так как себестоимость строительства только растет — после перехода на эскроу застройщики вынуждены оформлять кредиты в банках, а цена строительных материалов зависит от курса валют.

Таким образом, точно оценить ситуацию на данный момент не представляется возможным. Но если девелоперы пока не анонсируют ажиотажных скидок и акций на новостройки, то банки уже подняли ставки по ипотеке и подавляющее большинство ожидает повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Это значит, что даже при снижении средних цен, растущая стоимость жилищных кредитов, не позволит покупателям значительно сэкономить.

Советуем ориентироваться на сложившуюся личную жизненную ситуацию. Если у вас есть возможность и желание совершить долгожданную покупку, то — действуйте!

Покупка квартиры в новостройке — пошаговая инструкция, что нужно знать, порядок и этапы покупки квартиры в новостройке

Приобретение жилья в новом доме – востребованный выбор, пользующийся особой популярностью у молодых семей. Новая квартира с чистой историей и свежим ремонтом – лучший вариант для начала совместной счастливой жизни, однако такая покупка таит в себе немало опасностей и подводных камней. Будущим собственникам необходимо внимательно ознакомиться с основными возможными рисками.

Риски при приобретении квартиры в новостройке

Пошаговая инструкция при покупке квартиры в новостройке достаточно сложна, поэтому специалисты сразу советуют обратиться к профессиональным риелторам. Будущих собственников подстерегают несколько существенных рисков:

• затяжное строительство. Долгострой – беда многих российских новостроек, при этом причины затягивания сроков могут быть самыми разными: неготовность документов, отсутствие денег у застройщика, нарушение строительных норм, невозможность организовать совместную работу на стройплощадке при подключении коммуникаций. Все это приводит к срыву сроков, после чего дольщики долго ждут уже оплаченного жилья;
• нарушение юридического оформления сделки. Покупать квартиру рекомендуется только по договору долевого участия, который официально фиксируется в Росреестре безо всяких переходных этапов. Если застройщик не соглашается подписывать подобный договор, это должно насторожить потенциальных дольщиков: такой подход говорит о неготовности документов или изначально недобросовестном подходе к работе;
• плохая репутация компании-застройщика. Будущий собственник квартиры должен выяснить, сколько лет компания работает на рынке и сколько объектов она уже ввела в эксплуатацию. Кроме того, желательно проверить финансовую состоятельность застройщика, убедиться в отсутствии признаков банкротства. Однако даже самая хорошая репутация не дает гарантии надежности застройщика.

Какие документы нужно проверить перед покупкой

Один из первых этапов покупки квартиры в новостройке – ознакомление с документацией. Застройщик должен предоставить доступ к следующим документам:

• к договору долевого участия. В нем фиксируется вся информация об условиях строительства: сроки, этапы, ответственность застройщика, дата сдачи дома в эксплуатацию;
• проектной декларации. В ней прописываются права собственника земли, на которой ведется строительство;
• договору страхования. С 2014 года каждый застройщик обязан страховать свою ответственность за выполнение обязательств. При проверке договора особое внимание необходимо уделить условиям страхования;
• проекту и разрешению на строительство. В проектной документации должны быть представлены данные обо всех коммуникациях, застройщик должен подтвердить, что строительство было согласовано с местной администрацией.

Если застройщик не дает нужной информации или вообще отказывается сотрудничать с покупателем, от сделки лучше отказаться, даже если предлагаются очень невысокие цены. Такая покупка приведет к бесконечному ожиданию и судебным тяжбам, в результате которых покупатель останется и без жилья, и без денег.

Помощь профессионалов

Чтобы детально разобраться в порядке покупки квартиры в новостройке и без проблем переехать в новое жилье, воспользуйтесь услугами юристов проекта «КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ». Наши сотрудники знают все об особенностях первичного рынка и обладают большим опытом сопровождения сделок купли-продажи квартир в новостройках. Мы предоставим пошаговую инструкцию по проведению сделки и проверим все необходимые документы, чтобы Вы могли быть уверены в надежности застройщика и своевременном переезде в приобретенное жилье. Просто оставьте заявку на нашем сайте, и мы свяжемся с Вами для уточнения деталей. Вам не придется тратить свое время на посещение нашего офиса, так как все документы будут высланы в электронной форме на Вашу почту.

пошаговая инструкция на 2021 год, подводные камни и риски

Когда возникает вопрос о приобретении жилплощади, многие предпочитают покупать недвижимость в новостройке. Но некоторые не понимают, что нужно: правильно выбрать застройщика, оформить покупку документально, а в этом есть нюансы.

Не все просто с приобретением квартиры в новостройке. Рассматривая 2021 год, можно убедиться, что отмечается тенденция продаж квартир задолго до введения жилья в эксплуатацию. В это время, естественно, у застройщика на руках нет документов, устанавливающих право на владения недвижимостью. Так что нужно быть готовым к тому, что на руках не будет договора купли-продажи, придется подписывать иные документы, например, договор на инвестирование или соглашение долевого участия.

Стоит понимать, что вы не получаете права собственности на жилье, покупаемое в новостройке, застройщик может оказаться мошенником или недобросовестным строителем. Даже при подписании документов долевого участия или инвестирования, нет вероятность, что застройщик выполнит данные обязательства.

Как купить жилье в новостройке

Покупка жилья в новостройке – это не покупка квартиры. Если вкладывать денежные средства в недвижимость, не введенную в эксплуатацию, это просто вложение средств и не более, и процесс этот содержит определенный риск. И нужно это четко знать еще до вложения средств в жилье в новостройке.

Существует Федеральный закон №214, гарантирующий уплату неустойки застройщиком, если он не укладывается в сроки строительства, но от банкротства компании застройщика или от задержек этот документ не спасает.

Проверяем застройщика

Прежде чем принять решение, нужно тщательно все проверить:

• Документы на землю. Есть два варианта: земля должна находиться у застройщика в собственности или в аренде, причем в долгосрочной.
• Контракт на инвестирование, подписанный с местным органом власти.
• План участка земли, на котором ведется застройка.
• Разрешение на строительство.
• Проектная декларация и решение госэкспертизы об изменениях.

Эти документы должны находиться в офисе продаж, и должны быть предоставлены по первому вашему требованию. Если же их нет, разворачивайтесь и уходите – рискуете остаться и без денег, и без жилья.

Изучить договор долевого участия

Следует обратить внимание на следующие моменты:

• в нем должно быть прописано – конкретное строящееся здание на определенном участке, адрес строительства и название комплекса;
• сумма должна быть прописана за определенную квартиру;
• сроки введения объекта в эксплуатацию;
• гарантия на застройку и ее сроки.

Соглашение долевого участия нужно зарегистрировать в Росреестре. Вносить деньги по данному договору нужно после прохождения процедуры регистрации.

Если производится строительство на паях, учтите, что соглашение на приобретение пая недействительно, если земельный участок не принадлежит застройщику или подписан договор на аренду ЖКС.

Если операция приобретения недвижимости сопровождается подписанием договора переуступки прав, обязательно удостоверьтесь, что жилье в новостройке целиком оплачено.

Анализ застройщика

Первым делом нужно посетить сайт застройщика. Из него можно почерпнуть важную информацию:

• количество построенных объектов;
• аккредитацию в банках;
• сколько жилых домов введено в эксплуатацию;
• историю компании застройщика.

Также стоит посетить сайт самого объекта, на нем должны быть представлены документы, разрешающие застройку (датированные и пронумерованные), данные по строительству объекта, на каком этапе находится строительство.

Стоит поинтересоваться о капитале застройщика и о собственных производственных мощностях. Насколько добросовестно застройщик выполнял свои обязанности, и есть ли у него просрочки в сдаче объектов. Просмотрите формы новостроек, в них можно увидеть всю информацию, включая долги застройщика и судебные процессы.

Проверка новостройки при посещении

Стройплощадку нужно обязательно посетить лично и проверить:

• скорость проведения строительных работ;
• количество работающих;
• работают ли в выходные дни;
• стоит ли изгородь вокруг участка, стоит ли стенд с информацией по строительству;
• насколько чисто на площадке, какие к ней подъезды;
• охрана на объекте.

Изучить темпы продаж квартир застройщика

Если на финальном этапе строительства продано 80% квартир, то у застройщика в делах все хорошо. При вяло идущих продажах, когда к концу стройки продано 50% – означает либо низкое качество строительного объекта, либо неоправданно завышенную цену на недвижимость.

Если построенный дом в течение квартала не введен в эксплуатацию, то комиссией были обнаружены недостатки, которые несовместимы с комфортным проживанием, например, неправильный монтаж коммуникаций.

Подводные камни при покупке первичного жилья

Приобретая квартиру на рынке первичного жилья можно столкнуться с неприятностями, и они не всегда просто решаются.

Зачастую происходит подобное по незнанию обязанностей и прав. Нередко сталкиваются с проблемами юридического характера, не каждый гражданин может разбираться в юриспруденции. Нечасто, но могут возникнуть ситуации, в которых трудно разобраться даже юристу с опытом.

Рассмотрим основные риски, возникающие на пути потенциального собственника первичной квартиры. К ним относятся:

• неправильно составленный договор, обычно это относится к пункту, где прописаны обязанности застройщика;
• составление нескольких договоров на продажу квартиры;
• приостановка строительных работ, особенно если время не определено;
• долгострой;
• некачественное жилье, не соответствующее нормам строительства;
• несоответствие жилых площадей – в договоре стоит цифра, превышающая фактическую площадь квартиры;
• необустроенная придомовая территория.

Советы юристов

1. Не совершать сделку без непосредственного присутствия нотариуса. Конечно, придется потратить денежные средства, но только так можно избежать негативных последствий.
2. Внимательно читать все документы, которые предстоит подписать, не стесняясь задавать вопросы, которые волнуют.
3. Если есть хоть капля сомнения, не подписывайте договор, а обратитесь за помощью к юристу или в проверенное агентство недвижимости.

Не подписывайте договор только потому, что хотите купить квартиру в новостройке. Потратьте время на выбор застройщика. Конечно, надежность рынка недвижимости в РФ оставляет желать лучшего, но, тем не менее, есть добросовестные застройщики, не завышающие цену.

Покупка первичного жилья: вопрос-ответ

Купить квартиру в строящемся доме по низкой цене – стоит ли?

К сожалению, мы часто видим в СМИ о случаях невыполнения застройщиками своих обязательств, и затягивание сроков сдачи дома в эксплуатацию – не самое страшное. Бывают, к сожалению, ситуации, когда дольщики просто остаются ни с чем.

Но купить квартиру недорого все-таки возможно, а чтобы не быть обманутым, нужно просто грамотно подойти к вопросу выбора добросовестного застройщика.

Почему дёшево?

Прекрасно, когда при вложении небольших денег вы получаете недвижимость в собственность – кто от этого откажется? Но в ситуации, когда нет ни денег, ни жилья из-за застройщика-мошенника – это уже не экономия, а довольно существенные расходы. Если вы пришли в офис продаж и вам предлагают цену на 15% ниже, чем у конкурирующих фирм, стоит задуматься. Цены могут отличаться, но не существенно, так как без прибыли никто работать не будет.

Нет разрешения, можно ли покупать?

Если на строительство еще не получено разрешение, а работа уже ведется, то на данном объекте квартиры будет стоить значительно дешевле в отличие от дома, где есть все документы. Хотите – рискните, но помните, никаких гарантий нет.

Как известно, получить разрешение на ИЖС всегда проще, и недобросовестные застройщики могут этим воспользоваться. Обязательно посмотрите, на какую застройку даны документы – на ИЖС или многоэтажное строительство.

Проблемы при покупке

О самых острых моментах, которые нужно учесть, приобретая жилье в новостройке, рассказывает Олег Сухов.

Приемка квартиры в новостройке от застройщика: чек-лист

Приёмка квартиры — не всегда радостное и радужное событие. Это очень ответственная работа. Ваша работа. В статье расскажем, как происходит приёмка, что нужно взять с собой и что делать потом.

Содержание

1. Как происходит процесс приёмки квартиры в новостройке?
2. Когда приходить на подписание акта приемки?
3. Кто должен присутствовать на процедуре приемки квартиры?
4. Что брать с собой на приемку квартиры, купленной по ДДУ?
5. Чек-лист: на что необходимо обратить внимание в ходе приемки жилья?
6. Что делать с найденными недочётами?
7. Подписывать ли акт приёма-передачи?
8. Как исправляют недочёты

Как происходит процесс приёмки квартиры в новостройке?

Вам предстоит принять квартиру в два этапа:

Встретиться с застройщиком в офисе для сверки документов.

Отправиться на осмотр квартиры, чтобы проверить её стены, площадь, высоту потолков, отделку и всё, что там обещал сделать застройщик.

Если всё хорошо, приёмка завершается подписанием акта. Если что-то не устраивает, вы вправе написать претензию. Застройщик переделывает и процесс приёмки повторяется. Не подписывайте акт без осмотра квартиры.

Когда приходить на подписание акта приемки?

Как только дом получает официальный статус сданного, застройщик отправляет дольщикам бумажные письма — это обязанность по закону. По своей инициативе застройщик также может уведомлять о сдаче дома по телефону.

Как только вы получили письмо, звонок или смс, готовьтесь к близкому знакомству со своей квартирой. И не тяните время: найдите в своём ДДУ срок, в течение которого вы должны принять квартиру. На осмотр приходите в дневное время: так больше шансов обнаружить недостатки.

Кто должен присутствовать на процедуре приемки квартиры?

Если у квартиры по ДДУ несколько собственников, то прийти необходимо всем. И каждый с паспортом. Если кто-то из собственников не может явиться на приёмку, то нужно составить и нотариально заверить доверенность на того, кто придёт. Обязательно приходить с оригиналом договора долевого участия.

Что брать с собой на приемку квартиры, купленной по ДДУ?

Из документов обязательно взять паспорт и оригинал ДДУ. Приготовьте план квартиры, чтобы сравнивать проектные и фактические характеристики. Попросите у застройщика акт скрытых работ: по нему вы узнаете, в каких местах проходят инженерные коммуникации.

Для эффективного осмотра на приёмку желательно взять:

• Блокнот и ручку: записывать недочёты.
• Электроприбор, который не очень жалко: проверить розетки.
• Лампочку: проверить цоколи.
• Фонарик: просматривать тёмные места.
• Кусок мела: обводить недочеты.
• Смываемый маркер: обводить царапины на стеклопакетах
• Прави́ло и уровень(или рулетка и отвес из нитки с грузиком): проверять площадь помещений и ровность стен.
• Обувь на каблуках: для звуковой проверки пола.

Ведите подробные записи по ходу осмотра. Так будет легче составить дефектную ведомость.

Чек-лист: на что необходимо обратить внимание в ходе приемки жилья?

1. Подъезд

Заходим в дом. Одно из видов совместного имущества жильцов — подъезд. Если вам не всё равно, как выполнен ваш подъезд, проверьте и его. Он должен быть полностью готов — с дверьми, остеклением (если предусмотрены окна), чистовой отделкой стен, пола, потолка.

Проверьте, как открывается и закрывается входная дверь. Она не должна быть тугой и скрипучей. Дверная ручка крепко держится и не бьётся о стену при открытой двери. Почтовые ящики на месте. Стены окрашены или оштукатурены. Любые недоделки или плохое качество ремонта фиксируйте в своём блокноте.

Если в подъезде предусмотрены лифты, должен работать хотя бы один. У хорошего застройщика внутреннее пространство лифта покрыто пластиком, фанерой или иным временным материалом. Так делают, чтобы новенький лифт не поцарапался стройматериалами, которые жильцы будут перевозить во время ремонта в квартирах.

2. Квартира

Заходя в квартиру, вы должны помнить, что вам обещано по договору: какая отделка стен, пола, потолков, какие площади комнат. Обычно это прописано в пункте «Характеристика объекта». Мы опишем проверку наиболее популярного варианта отделки — предчистовой.

3. Входная дверь

Первый объект проверки — входная дверь. Осмотрите её поверхность: не должно быть царапин, сколов, трещин, дыр. Дверь должна легко открываться и закрываться, не проседать. Но если вы отпустили открытую дверь и она сама начала двигаться, запишите это в блокнот — дверь установили неправильно.

Хорошо, если дверная коробка по размеру с проёмом, ручки и замки не заедают, звонок работает, глазок на месте. Любые недочёты записывайте.

4. Окна

Подойдите к окнам и внимательно осмотрите их. Они должны быть гладкими и относительно чистыми. Если заметите сколы и царапины, обводите их маркером и помечайте в блокнотике. Проверьте ручки на всех окнах и на балконе: в идеале они плавно ходят и не скрипят, а оконные створки без проблем открываются и закрываются.

Зажмите между рамой и створкой бумажный листок. Если при закрытом окне лист удастся вытащить, значит из этого места зимой будет дуть. Так с помощью листка проверьте окно в нескольких местах.

5. Пол

Посмотрите на качество стяжки. Трещины, дырки и впадины недопустимы — это существенный недостаток. В каждой части комнаты пол под вашими шагами должен звучать одинаково. Вот для этого и пригодится звучная обувь на каблуке.

Если заметите зазоры между участками стяжки, не беспокойтесь. Так и должно быть. Стяжка имеет свойство деформироваться по ширине, поэтому зазоры необходимы.

6. Потолок

Самое главное — высота. Измерьте её и сверьте полученные цифры с цифрами по ДДУ. Если есть расхождения, вы имеете право на денежную компенсацию от застройщика.

Неидеальные плиточные стыки не имеют значения, если вы собираетесь делать натяжные потолки. А в монолитных домах стыков и не будет.

7. Стены

Самая трудная задача — проверить, ровные ли стены. Чтобы проверить кривизну стен по горизонтали, используйте взятое с собой прави́ло (длинная планка длиной несколько метров).

Проверить вертикальность стен можно с помощью уровня или отвеса (нитка с грузиком на конце).

Любые отклонения записывайте. Если хотите, чтобы ваши высокие шкафы смотрелись у стен красиво, требуйте от застройщика исправить отклонения.

8. Электрика

В квартире должны быть электропровода. Чтобы проверить работу розеток, используйте взятый с собой электроприбор. Зарядка от телефона — не лучший вариант.

Если случится перепад напряжения, телефон сгорит. Поэтому берите прибор, который не так жалко. Для проверки цоколей достаньте взятую лампочку и вкрутите её.

Если цоколи и розетки по договору не предусмотрены, в стенах будут просто провода — вот их пусть проверяет ваш приглашённый электрик. Если что-то не работает, трещит, искрит, замыкает — доставайте свой блокнот и ручку.

9. Отопление

Подойдите к радиаторам и осторожно подёргайте их, проверяя надёжность креплений. С помощью уровня или отвеса проверьте их вертикальное положение.

10. Вентиляция

Ваш блокнот снова пригодится: оторвите листик и поднесите к вытяжке. Прилипает — всё работает. Если нет, помечайте, что вентиляция барахлит. Перед проверкой вентиляции не забудьте открыть окно и закрыть входную дверь.

11. Водоснабжение и водоотведение

Следы сырости около стояков недопустимы. Краны на трубах должны быть тугими. Проверьте наличие тройника.

12. Площадь

На этом этапе пригодится рулетка. На уровне пола измерьте длину и ширину комнат. Площадь арок, дверных проёмов и ниш не считают.

Если фактическая площадь окажется меньше, чем написано в вашем ДДУ, вы имеете право получить с застройщика возврат денег за разницу.

Однако, существует вероятность, что площадь окажется чуть больше планируемой. В таком случае возможно возникнет необходимость доплатить за лишние метры.

Что делать с найденными недочётами?

Застройщик должен вам сдать качественную квартиру. Ваши права на такую квартиру защищают 214-ФЗ, Гражданский кодекс и закон «О защите прав потребителей».

Если вы обнаружили в квартире недочёты, у застройщика по закону есть два варианта действий:

1. Исправить всё своими силами.
2. Доверить исправление дольщику и компенсировать его затраты.

Важно: до подписания акта приёма-передачи, заполнить дефектный лист (ведомость).

В него вы вносите все те замечания, которые выявили на осмотре, и ставите сегодняшнюю дату. Дефектный лист пишут в двух экземплярах: вам и застройщику. Если представитель застройщика согласен с перечнем недочётов, он подписывает бумагу.

Подписывать ли акт приёма-передачи?

Нет, если вы нашли существенные недочёты. К ним относят те недостатки, при которых проживать в квартире невозможно (сломанная входная дверь, разбитое окно, дыры в стенах, неработающая канализация или проводка). Застройщик их устраняет, и только после этого вы снова принимаете квартиру и подписываете акт.

Если обнаруженные дефекты не влияют на возможность проживания, то их считают несущественными. В таком случае акт приёма-передачи подписывают сразу после осмотра и составления дефектной ведомости. В случае вашего отказа принимать квартиру с несущественными дефектами, застройщик вправе через 2 месяца передать вам квартиру без вашего согласия.

Как исправляют недочёты

Если вы договорились с застройщиком, что он сам приведёт вашу квартиру в надлежащий вид, то не рассчитывайте на быстроту действий. В законе не прописано, сколько времени есть у застройщика на исправление дефектов. Чем больше квартир сдано, тем дольше ждать.

Если недочёты мелкие и вам жаль времени, лучше исправьте их сами. Когда застройщик по вашему дефектному листу всё исправит, вас позовут на повторный осмотр. Если теперь всё в порядке, а до этого акт приёмки-передачи вы не подписали, то можно смело подписывать.

Помните, что застройщик даёт пятилетнюю гарантию на дом и трёхлетнюю на инженерное оборудование. В течение этого срока вы имеете право обратиться к застройщику с жалобой на дефекты, которые в квартире точно не по вашей вине: неровные стены, неисправное водоснабжение или вентиляцию. Не стесняйтесь отстаивать свои права на качественное жильё.

Как я купил свой первый многоквартирный дом

Что приходит на ум, когда вы читаете слова «арендуемая недвижимость?» Для меня это чистый азарт. В этих двух простых словах я вижу возможности, которые просто переполнены потенциалом. Не секрет, что я считаю, что владение собственностью — один из лучших способов обеспечить долгосрочное благосостояние поколений. Это может быть отличным источником пассивного дохода и, в конечном итоге, может помочь вам достичь настоящей финансовой свободы .

Если вы сидели на заборе и не уверены, подходит ли вам владение и сдача в аренду, то это для вас.В этом посте я хотел бы рассказать, как я купил свой первый многоквартирный дом, и показать вам, что Я ничего особенного . На самом деле, я сделал много ошибок, некоторые из них здесь выделены, но в итоге все получилось хорошо.

Хорошо, да, это мой первый и только , но я оптимистично планирую будущие посты (второй, третий, пятый и т. Д.). Я владею долей некоторых других объектов недвижимости за счет инвестиций в несколько синдикаций и краудфандинга, но я считаю, что это немного отличается от фактического владения им и возможности принимать собственные решения о том, как управлять инвестициями.

Несмотря на то, что я решил сделать это своими руками, есть и другие отличные варианты, такие как краудфандинг недвижимости для тех из вас, кто, возможно, не захочет брать на себя то, что я делал изначально.

Я собираюсь разбить этот пост на несколько разных, легко усваиваемых частей, чтобы вы могли применить их в своих собственных усилиях.

Итак, без лишних слов, приступим.

НАСТРОЙКА

Я читал об инвестировании в многоквартирные дома с 2011 года.Я сказал себе, что когда у меня будет достаточно капитала, я сделаю решительный шаг. Спустя несколько лет я скопил капитал. . . но я все еще колебался. Что, если я напортачил и купил не то здание? Потеряю ли я все свои деньги? Риск казался слишком большим.

Затем, в 2015 году, ко мне пришел мой друг (который также был врачом) и спросил, не подумаю ли я о покупке вместе с ним многоквартирного дома. Мы были бы равноправными партнерами, разделили бы расходы и, поскольку у нас обоих не было опыта, мы учились бы вместе.

Понятно, что я немного опасался инвестировать с другом. Но у нас обоих, похоже, было правильное отношение: желание учиться. Мы также решили изложить все в письменном виде, чтобы избежать недопонимания. Мы решили объединить наши ресурсы и пойти на это.

ОХОТА

Мы сделали самый большой шаг, просто решив сначала купить недвижимость для сдачи в аренду. Но это не значило, что мы знали, куда двигаться дальше. К счастью, наш общий друг (тоже врач) недавно приобрел собственное здание, поэтому мы пригласили его на кофе, чтобы немного поработать его мозг.

Мы попросили его рассказать нам все о своем опыте, надеясь получить некоторое представление о том, что нам делать дальше. Он сразу же предложил нам воспользоваться услугами его брокера, и они научат нас азам. Он также предложил помочь нам с любыми вопросами, которые у нас могут возникнуть.

В соответствии с его предложением, мы связались с его брокером по недвижимости и выразили нашу заинтересованность в покупке арендуемой собственности. Брокер спросил, сколько мы готовы вложить. Каждый из нас пришел к единому мнению, что, учитывая «правильную собственность», каждый из нас был бы готов вложить $ 100 000–200 000 долларов США.К счастью, на этот момент я сэкономил. С таким первоначальным взносом по коммерческому кредиту (который, вероятно, потребует 30-35%), мы могли бы искать недвижимость стоимостью до один миллион долларов .

Когда все это выяснилось, брокер начал осматривать город. Его предложенные критерии были просты: он должен быть в пределах нашей ценовой категории, и в нем должно быть не менее пяти единиц. Почему минимум пять единиц? Потому что при пяти единицах и выше вы сможете получить коммерческий кредит с более простыми стандартами кредитования.Это связано с тем, что ваша «кредитоспособность», то есть вероятность получения ссуды, в большей степени определяется самим зданием, а не вашей личной квалификацией. Обычно это означает намного меньше бумажной работы и более плавную транзакцию.

Единственная личная информация, которую мы должны были предоставить.

Затем брокер спросил нас, в каких областях мы хотели бы начать поиски. Очевидно, ценовая категория помогла во многом определить это (в нашем районе наша самая высокая цена вряд ли принесет вам дом на одну семью).Нам пришлось искать в областях, которые считались менее желательными с точки зрения местоположения и, возможно, не самыми лучшими условиями (обычно называемые областями класса B или C). Но мы также не хотели водить машину по несколько часов каждый раз, когда посещаем здание.

И вот началась охота. Наш брокер выстраивал для нас объекты недвижимости, и в выходной для нас обоих мы все садились в машину и разъезжали. Мы рассматривали здание за зданием, пытаясь понять, как далеко уйдут наши деньги и что нужно искать с точки зрения собственности (состояние, прилегающая территория и т.).

Через пару недель мы оба, казалось, остановились в одном районе города. В этом районе происходило множество новых разработок, и строился новый общественный транспорт в виде линии метро. Мы оба смогли заглянуть за рамки текущего состояния разработки, чтобы увидеть его истинный потенциал. Итак, мы решили сосредоточиться на этом.

В этом районе на рынке было всего несколько зданий, и всего за две недели мы сузили круг до одного. Наш агент сообщил нам, что запрашиваемая цена в 800 000 долларов была справедливой, и после небольшого торга продажа закончилась на 795 000 долларов.Ставка капитализации * составляла около 5%, а с рыночной арендной платой мы могли бы получить ставку капитализации ближе к 7-8%. Таким образом, имелся потенциал роста, который мог резко повысить стоимость здания. (* Ставка капитализации — это, по сути, норма прибыли на недвижимость, основанная на текущем доходе, который она приносит.)

Может быть, не на что смотреть, но это наше.

ИНСПЕКЦИЯ

Как только наше предложение было принято, мы наняли инспектора и сами обошли блоки. На основании отчета инспектора и наших собственных наблюдений было очевидно, что за зданием не так хорошо ухаживали.Дом был старше, но, к счастью, имел добротный вид и считался конструктивно надежным. Однако этого нельзя сказать о крыше и сантехнике, и это возможные (большие) расходы в будущем. Основываясь на этих вещах, брокер заставил нас вернуться к продавцу, и, хотя мы не получили полного кредита, который хотели, мы все же вернули немного денег для покрытия этих капитальных затрат.

ДЕНЬГИ

Быть коммерческим покупателем впервые, и найти ссуду было непросто.Нам пришлось действовать быстро, и мы остановились на одном из крупных банков. Они были известны своей снисходительностью к новым покупателям, но их условия не всегда были лучшими. Мы заблокировали ARM 5/1 и должны были внести первоначальный взнос в размере 35% (~ 278 000 долларов США или 139 000 долларов США каждый).

Теперь, если вы недавно приобрели дом, вы знаете, каким кошмаром это может быть. Но этот процесс был проще простого по сравнению с этим. Нам даже не приходилось предоставлять свои личные банковские выписки. Банк делал ставку на собственность, и, зная, что мы оба профессионалы, этого было достаточно.

Всего через 60 дней здание стало нашим, и мы почувствовали, что получили самое лучшее образование, какое только можно получить — такое, которое можно получить только благодаря опыту. Могли бы мы сделать анализ лучше? Определенно. Можно ли договориться с продавцом больше? Наверное. Было множество причин не инвестировать в эту собственность, но, пожалуй, самой большой был страх перед неизвестностью. К счастью, мы смогли преодолеть этот страх.

Предварительный просмотр того, что будет дальше.

СЛЕДУЮЩИЙ

В следующем посте о многоквартирном доме я расскажу, что произошло с тех пор.Безусловно, это была дикая поездка, и с точки зрения опыта она была чрезвычайно ценной. Достаточно сказать, что прошло два года, и недавняя оценка нашего здания показала, что его стоимость увеличилась на 52 % . Конечно, не все это является чистой прибылью (для этого потребовались деньги на реабилитацию), но мы заработали деньги. Получили образование и одновременно зарабатывали деньги? Ты никогда не услышишь от меня жалоб.

Теперь, когда у нас есть более глубокое понимание этого процесса, я уверен, что в следующий раз мы добьемся большего успеха.Судя по всему, если начать, охота никогда не прекращается.

Кто-нибудь покупал многоквартирную недвижимость? Как прошла ваша первая сделка?

Как купить свой первый дом: пошаговое руководство

Вы знаете, что хотите купить дом, но не знаете, с чего начать. И неудивительно: покупка вашего первого дома может быть долгим и пугающим процессом, полным таких грубых вещей, как математика, юридические документы и жестокая конкуренция. Но не бойтесь: покупатели-новички, как и вы, делают это постоянно, и мы проведем вас через этот процесс.

Во-первых, вы должны быть эмоционально и финансово готовы купить дом. Надеюсь, вы потратили последние несколько лет на то, чтобы получить прочную финансовую основу — это означает получение стабильного дохода, накопление средств на первоначальный взнос и улучшение своего кредита, чтобы вы могли претендовать на ипотеку.

Нет ничего плохого в том, чтобы заглянуть на дни открытых дверей до того, как вы официально будете готовы к покупке, просто чтобы почувствовать рынок и то, что вам нравится, а что нет. Но как только вы разберетесь со своими финансами, самое время начать всерьез.

Если вы сдаете в аренду, начните поиск примерно за шесть месяцев до истечения срока аренды, — говорит Мари Прести, владелец / брокер Presti Group в Ньютоне, штат Массачусетс. «Среднестатистическому покупателю жилья требуется всего два-три месяца. чтобы найти недвижимость, и как только вы сделаете предложение, это еще от шести до восьми недель », — говорит она. Однако на рынках с высокой конкуренцией и небольшим инвентарем поиск может занять еще больше времени.

Хорошей идеей будет начать с класса для начинающих покупателей жилья, который познакомит вас с процессом, а также с некоторыми заслуживающими доверия профессионалами в области недвижимости в вашем районе.«Обязательно подумайте о том, чтобы записаться на курсы для начинающих покупателей жилья, чтобы узнать как можно больше, чтобы это не было так страшно», — говорит Прести. В любом случае, прохождение такого класса часто является требованием программ ссуды для новичков, так что неплохо получить это пораньше.

Примерно в это же время вы захотите приступить к формированию своей команды по недвижимости, начиная с агента покупателя и ипотечного кредитора. (Позже вам понадобится поверенный по недвижимости, домашний инспектор и страховой агент.) Поспрашивайте, читайте отзывы риэлторов о Zillow или Trulia или посмотрите, есть ли у вашего инструктора какие-либо рекомендации для агента покупателя.Если вам нравится ваш риэлтор и вы доверяете ему, он, как правило, может направить вас к другим местным профессионалам, с которыми они работали в прошлом, от кредитных специалистов до страховых агентов.

Законы штата различаются, но агент покупателя будет представлять ваши интересы на протяжении всего вашего поиска дома и вести переговоры от вашего имени, и, как правило, получает часть комиссии от продавца, когда вы наконец покупаете дом (то есть вы не платите им напрямую. ). Выберите кого-нибудь с глубоким пониманием местного рынка и которому вы доверяете присматривать за вами.

Начните с краткой консультации со своим агентом, чтобы вы были на одной волне — они должны знать, что вы ищете. Прести дает своим новым покупателям домашнее задание, поручив им составить список из пяти основных вещей, которые необходимо иметь — не подлежащих обсуждению характеристик, которые абсолютно необходимы дому, которые могут варьироваться от центрального кондиционера до определенного города или места — и затем расставить приоритеты. «А если вы покупаете недвижимость у кого-то другого, они должны делать то же самое по отдельности, а затем вы двое должны собраться вместе и объединить этот список в один приоритетный», — говорит она.«На это могут уйти недели и недели».

Затем Presti говорит им составить ранжированные списки из пяти основных пунктов «списка желаний» и объединить два списка вместе. Если между вами не существует значительного совпадения, этот список часто будет содержать комбинацию отброшенных обязательных элементов из первой пары списков. Но каждая функция, которую вы можете использовать, открывает вам больше потенциальных домов и ценовых диапазонов.

Перечисление этих критериев поможет вам сосредоточиться на том, что действительно важно для вас, когда вы просматриваете дом, говорит Прести.«Если люди просто начинают смотреть на дома, а у них нет этого заранее подготовленного списка, они входят, и если там хорошая кухня, они внезапно думают, что это здорово. Они смотрят на косметику, и это должно быть одной из последних вещей, на которых вы должны сосредоточиться », — говорит она.

«Во-первых, посмотрите, соответствует ли он вашим критериям, что для вас важно. Во-вторых, структурные аспекты — сколько лет печи, крыше, окнам — прежде чем вы начнете смотреть, есть ли посудомоечная машина из нержавеющей стали », — говорит Прести.«Потому что, как домовладелец, вы можете в любой момент полностью изменить внутреннюю часть своего дома или квартиры. Он принадлежит вам, и вы всегда можете исправить это со временем. Но вы не можете взять дом и унести его с оживленной улицы ».

Вы также должны получить предварительное одобрение на ипотеку, прежде чем начнете посещать дома. Во-первых, если вы сразу найдете дом своей мечты, вы можете упустить его, пока будете искать финансирование. Но это также даст вам реалистичные ожидания относительно того, что вы можете себе позволить. «Я обычно предлагаю вам сделать это на ранней стадии, потому что это может быть удивительно и расстраивать, когда покупатель, наконец, идет к кредитору и просит предварительное одобрение, и он обнаруживает, что его кредитный рейтинг ниже, чем они думали, или у него нет покупки. мощность, которая им нужна », — говорит Прести.

Сравните несколько различных кредиторов и ипотечные продукты в Интернете, в том числе предлагаемые местными кредитными союзами, если вы имеете на это право, и ссуды с низким первоначальным взносом для первого покупателя жилья, предлагаемые агентством жилищного финансирования вашего штата.

Вам нужно будет собрать квитанции о заработной плате, налоговые декларации и другую финансовую документацию для вашего заявления на ипотеку. Храните их в папке на время домашнего поиска, поскольку вам нужно будет предоставить их снова, когда вы завершите оформление ипотечного кредита (или если истечет 90-дневное предварительное одобрение).

Имея на своей стороне агента покупателя и подготовив письмо с предварительным одобрением, вы теперь готовы просматривать объявления и искать дом своей мечты — и сделать предложение, если вы его найдете.

Когда вы найдете подходящий дом, ваш агент поможет вам написать и подать предложение. Агент хорошего покупателя попытается собрать некоторые сведения о продавце, которые могут повысить ваши шансы (и определит , следует ли вам также отправлять личное письмо ), и будет достаточно хорошо знать местный рынок, чтобы гарантировать конкурентоспособность вашей заявки.

«Работа вашего агента — выяснить мотивацию продавца, есть ли другие предложения и что важно для продавца при просмотре предложений», — говорит Прести. Обладая этой информацией, вы сможете сделать свое предложение более привлекательным. «Во многих случаях они поймут, что деньги, конечно, важны, но это не единственное. Может быть, им действительно важно закрыться в определенный день ».

Обычно в предложение необходимо включить задаток, называемый задатком, который может составлять от 1000 до 10 000 долларов и более.Эти деньги применяются к цене покупки, если ваше предложение принято, и возвращаются вам, если нет — но если вы в конечном итоге нарушите условия принятого предложения, они исчезнут.

Поверьте, чтобы сделать предложение, нужно много смелости: вы обязуетесь заплатить сотни тысяч долларов, поэтому вам действительно нужно полюбить — а может быть, полюбить — это место. В то же время вполне возможно, что ваша ставка будет отклонена. Мы влюбились в три дома и сделали ставку на них в течение года, прежде чем наше четвертое предложение было окончательно принято; каждый отказ был разрушительным.

Джуди Александер, риэлтор из Higgins Group в Лексингтоне, штат Массачусетс, сказала, что некоторым из ее покупателей предлагали 10 или более раз, прежде чем они наконец добились успеха, — каждый из которых был изнурительным разочарованием. «Это агония», — сказала она. «Большая часть [этой работы] — это социальный работник. Это не вся недвижимость «.

Сара Корвал, которая купила дом вместе со своим мужем Скоттом в 2016 году, говорит, что в этот момент все становится действительно напряженным. «Было много движущихся частей, которые пришли в движение сразу после того, как мы представили наше предложение.Это был вихрь », — сказала она. «Также случилось, что предложение было принято на неделе, когда мы уезжали в отпуск, и поэтому нам пришлось вести дела в национальном парке с плохой мобильной связью. Попытка срочно провести тест на радон, когда вы не слышите собеседника на другом конце провода, не поможет вашему кровяному давлению ».

В нормальных рыночных условиях ваше предложение должно содержать непредвиденные обстоятельства, позволяющие вам провести осмотр дома в течение недели или около того после принятого предложения. Это позволяет вам отказаться от покупки или пересмотреть цену, если домашний осмотр обнаружит ранее неизвестные проблемы.

«Домашний инспектор проверит структурное и механическое состояние дома, — говорит Хорхе Колон, менеджер программы The Homebuying Mentors, программы некоммерческой организации Allston-Brighton Development Corp. в Бостоне.

Они не всеведущи, но домашний инспектор, как правило, может предупредить вас об очевидных проблемах или потенциальных проблемных местах, которые могут потребовать более пристального внимания со стороны специалиста, такого как инспектор по насекомым или инженер-строитель. В среднем осмотр стоит от 300 до 500 долларов и должен длиться пару часов.Если у вас есть такая возможность, неплохо было бы затенить инспектора, чтобы узнать о доме.

«Домашний инспектор скажет вам, например, если в ближайшем будущем потребуется заменить систему отопления или крышу, и то и другое может быть дорогостоящим ремонтом», — говорит Колон. Если вы включили непредвиденный случай проверки, вы можете использовать отчет инспектора, чтобы решить, следует ли пересмотреть сделку или даже отказаться от нее без потери депозита. «Однако домашний инспектор не может сказать вам, стоит ли вам покупать дом или нет», — добавляет Колон.»Это зависит от покупателя».

На горячем рынке покупатели-новички могут изо всех сил стараться не отставать от покупателей за наличные и могут чувствовать давление, чтобы исключить непредвиденные обстоятельства из своего предложения, такие как непредвиденный случай проверки дома. «Я думаю, что для этого нужно быть настоящим ковбоем, я серьезно», — сказал мне Александр. «Но с другой стороны, если вы хотите участвовать в торгах, продавцы обычно не хотят принимать предложение с проверкой на случай непредвиденных обстоятельств, если задействовано несколько заявок».

Один из способов, которым Александр предлагает обойти это на конкурентных рынках, — это втиснуться в домашний осмотр между днями открытых дверей и сроком подачи всех предложений, обычно несколькими днями позже.«Другой — вернуться и осмотреть дом во второй раз до того, как истечет срок предложения, и на этот раз с опытным подрядчиком или другом, который занимается этим бизнесом, который может оценить отопление, электричество, сантехнику, основные системы дом, — сказала она.

Колонка предостерегает от отказа от непредвиденных обстоятельств осмотра, если у вас нет средств для покрытия непредвиденного ремонта. «При написании предложения убедитесь, что содержащиеся в нем условия реалистичны для вас», — сказал он.«Не позволяйте конкуренции на рынке заставлять вас принимать эмоциональные решения».

Договор купли-продажи

После того, как вы осмотрели дом и после любых повторных переговоров обе стороны будут готовы продолжить, пора подписать окончательный договор, который часто называют договором купли-продажи (P&S). Здесь будет указана окончательная цена покупки, дата закрытия и другие юридические детали продажи. Он может включать в себя дополнительные непредвиденные обстоятельства, которые защищают вас или продавца: например, непредвиденные обстоятельства по ипотеке позволят вам отступить, если вы не сможете получить финансирование.

Подача окончательной заявки на ипотеку и магазин для страхования домовладельцев

После подписания P&S пора завершить ваше финансирование. Вы подадите окончательную заявку на ипотеку — обновленную версию вашей предыдущей заявки с новыми квитанциями об оплате и выписками из банка — для более тщательного андеррайтинга. Держите свой кредит на замке в течение этого периода, поскольку вы не хотите, чтобы внезапная трата денег на кредитную карту снизила ваш кредитный рейтинг и испортила вашу заявку на ипотеку.

Примерно в это время ваш кредитор обычно нанимает оценщика для оценки стоимости собственности.Это будет стоить от 300 до 400 долларов, хотя это может быть включено в ваши заключительные расходы. Если вы предложите цену, превышающую запрашиваемую цену, это может немного нервировать, потому что вам нужно, чтобы оценка была близка или выше согласованной покупной цены — кредитор не собирается одалживать вам больше денег, чем стоит место.

Теперь, когда вы работаете с окончательными цифрами, это часто тот момент, когда покупатели выбирают фиксировать процентную ставку на 30 или 45 дней — достаточно долго, чтобы сохранить все цифры на месте до даты закрытия.(Однако вы можете заблокировать ставки на любом этапе этого процесса — ваш кредитный специалист может дать вам совет в этом отношении.) Теперь ваш кредитор также должен иметь возможность дать вам точную оценку затрат на закрытие сделки и любой страховки. или налоги на имущество, которые вам необходимо будет внести предоплату (за год вперед) при закрытии.

Говоря о страховании домовладельцев, вам нужно будет его получить, прежде чем вы сможете закрыть дом — банк не собирается вручать вам сотни тысяч долларов без подтверждения того, что его вложения застрахованы.Ваш агент по продаже недвижимости может порекомендовать местного страхового агента или, если вас устраивает страхование автомобиля, вы можете попросить его объединить свой автомобиль и полисы домовладельцев для получения скидки. Если вы сомневаетесь, поищите независимого агента, который сможет найти от вашего имени лучшие цены и покрытие.

Непосредственно перед закрытием у вас будет возможность совершить последнюю прогулку по дому, чтобы убедиться, что он пустой, чистый и более или менее неповрежденный — тот самый дом, который вы согласились купить.На данный момент напряженность может быть высокой, но ни одна из сторон не хочет, чтобы сделка провалилась сейчас, поэтому можно надеяться, что любые мелкие детали будут проработаны. (Наш продавец пытался оставить огромный уродливый предмет мебели — у нас его не было.)

Процедуры закрытия различаются, но обычно вы встречаетесь с продавцом, риелторами и юристами, чтобы подписать договор — и добавьте своего Джона Хэнкока примерно к сотне других юридических форм. Ваш агент или поверенный может объяснить все, что вам непонятно — задавать вопросы — это нормально.В конце концов, это довольно большое дело.

И наконец, вуаля! Вы получите ключи от своего нового дома. Поздравляю!

Джон Гори

Участник

Я музыкант из прошлой жизни, на полставки домработница и основатель House & Hammer, блога о недвижимости и обустройстве дома. Я пишу о доме, путешествиях и других важных вещах.

Ваше полное руководство по составлению предложений по многоквартирным домам

Вам интересно, в какой момент в процессе оценки сделок с многоквартирными домами вы делаете предложение и как это выглядит? Это может показаться загадкой, но давайте прольем немного света на этот вопрос.

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket, доставленные на ваш почтовый ящик

Бесплатно зарегестрироваться

Что именно означает «сделать предложение»? Это устно или должно быть написано? Если написано, может ли это быть электронное письмо или должно быть что-то более формальное, например договор купли-продажи?

Короткий ответ: все вышеперечисленное.

Предложение домов — это довольно четко определенное событие: это момент, когда вы отправляете договор купли-продажи брокеру или продавцу.В случае с коммерческой недвижимостью это более интерактивный и длительный процесс, начинающийся с серии «неформальных» предложений, предшествующих более формальному договору купли-продажи.

Вот пошаговое руководство по составлению предложений на многоквартирные дома.

4 шага к тому, чтобы делать предложения по многоквартирным домам

Шаг № 1. Предоставьте брокеру первоначальный отзыв

Когда сделка изначально поступает от вашего брокера, ваша цель — как можно быстрее предоставить ему обратную связь.Вам нужно ответить на вопрос: «Сколько я готов заплатить за эту сделку и почему?»

Почему это важно?

Брокеры сказали мне, что только 25% людей из их списка откликаются на сделку. Отправляя отзывы, вы внезапно попадаете в число 25% лучших покупателей этого брокера, что означает, что к вам будут относиться более серьезно — ОЧЕНЬ важно, особенно если вы только начинаете.

Вторая причина, по которой это важно, заключается в том, что эта первоначальная обратная связь фактически запускает процесс переговоров.

Допустим, запрашиваемая цена составляет 1,5 миллиона долларов, но ваш первоначальный 10-минутный анализ показывает, что здание стоит не более 1,1 миллиона долларов. Вы пришли к такому выводу, потому что считали, что вам необходимо внести две корректировки в андеррайтинг брокера в маркетинговом пакете:

1. Доход по его андеррайтингу был фактически выше, чем тот, который был указан в списке арендной платы; и
2. Расходы составляли только 35% дохода, а вы используете 55% как практическое правило, что является более реалистичным и консервативным.

Связанная статья : Ваше полное руководство по анализу собственности всего за 10 минут

Это отзыв, который вы предоставляете брокеру: «Недвижимость рекламировалась с максимальной ставкой 8,5%. Но на самом деле размер арендной платы был ниже, чем сообщалось, а расходы составляют лишь 35% от дохода. Я скорректировал это, чтобы 55%, что, вероятно, более реалистично. Очевидно, это снижает чистую операционную прибыль. Чтобы сохранить рекламируемую норму капитализации 8.5%, стоимость здания составляет 1,1 миллиона долларов, что немного ниже 1,5 миллиона долларов. Как продавец настроен на эту запрашиваемую цену? Это кажется немного нереальным, как вы думаете? »

Может быть некоторое обсуждение ваших предположений и т. Д., Но это хороший диалог с вашим брокером или продавцом. Еще вы сделали то, что начали переговорный процесс.

Ага — вы поняли. Вы только что «сделали предложение»!

Если есть кусочек, переходите к шагу № 2; в противном случае вы просто идете дальше.

Шаг № 2: Сделайте серию неофициальных предложений

После первоначальной обратной связи могут быть некоторые колебания. Возможно, брокер предоставит вам обновленные данные о доходах и расходах. Может быть, вы посетите недвижимость и обнаружите, что потребуется больше ремонтных работ, чем изначально сказал вам брокер.

Каждый раз, когда происходит пересмотр чисел из предоставленной вам дополнительной информации, вам, возможно, придется корректировать неофициальную цену предложения. Вы делаете это с помощью электронной почты, телефонных звонков или личных встреч.Пока две стороны все еще разговаривают, вы все еще в игре.

Шаг № 3: Отправьте письмо о намерениях

Как только цена вашего предложения переместится в «зону страйка» того, что ищет продавец, брокер скажет вам подать ваше предложение через Письмо о намерениях (LOI).

LOI не является юридически обязывающим, но в нем сообщается об основных моментах транзакции: цене предложения, сумме первоначального взноса и времени, которое вам понадобится для завершения комплексной проверки и закрытия.

Связано: Как быть разумным в качестве арендодателя с квартирным износом и залогом

После того, как вы подписали LOI, пора переходить к шагу №4.

Шаг № 4: Отправьте официальный договор купли-продажи

Никто не хочет платить адвокату за оформление официального договора купли-продажи до согласования основных условий сделки. LOI — это документ для этого. После подписания вы (как покупатель) можете попросить своего поверенного подготовить договор купли-продажи.

Как только договор купли-продажи ратифицирован, вы официально подписываетесь на него.

Как видите, в процессе «предложения» есть ряд шагов, которые сначала начинаются неформально, а по мере продвижения в переговорном процессе становятся более формальными.

Но если вы отслеживаете и у вас есть квота для подачи предложений (что вам необходимо), то предоставление этой первоначальной обратной связи брокеру после того, как вы впервые получите пакет сделки, имеет значение!

Какие у вас есть комментарии или вопросы о процессе подачи предложений? Вы можете поделиться какими-нибудь интересными историями?

Не забудьте оставить комментарий!

6 шагов к покупке первого дома | Недвижимость

Вы заинтересованы в инвестировании в недвижимость, потому что ищете пассивный доход и долгосрочное богатство.И, возможно, вы подумывали об инвестировании в многоквартирную недвижимость, но не стали этого делать, потому что не знали, с чего начать.

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket, доставленные на ваш почтовый ящик

Бесплатно зарегестрироваться

В этой статье я хочу показать вам план достижения вашей первой сделки с многоквартирным домом. Я считаю, что как только вы увидите план своей первой сделки, вы начнете верить, что и вы тоже можете это сделать.

Как заключить сделку с вашим первым многоквартирным домом

Шаг №1: Не говорите как новичок.

Вы должны использовать правильный язык, когда разговариваете с другими профессионалами. У вас есть только один шанс произвести первое впечатление. Так что если вы позвоните брокеру и станете новичком, вам будет сложно убедить его в обратном позже.

Это означает, что вам придется заниматься самообразованием. Прочтите все, что сможете, о BiggerPockets. Ознакомьтесь со всеми бесплатными ресурсами, такими как форумы, подкасты и блог.Читать книги. В конце концов, это может означать, что вы инвестируете в свое образование, покупая курс или посещая семинар.

В любом случае, сначала сделайте домашнее задание. Выучите жаргон, используйте правильные слова и поймите основные финансовые концепции.

Шаг № 2: Научитесь анализировать сделки.

Недвижимость — это игра в числа: чем больше предложений вы делаете, тем больше сделок заключаете. К сожалению, анализ сделок с многоквартирным домом сложнее, чем анализ сдачи дома или аренды дома на одну семью.

Я хорошо помню, как в 2007 году попал в многоквартирные дома — мне понадобилось четыре часа, чтобы проанализировать сделку. Четыре часа! Это заняло так много времени и было настолько ошеломляющим, что я почти ушел.

И тогда я обнаружил способ получше. Я называю это «10-минутное предложение», и оно позволит вам сделать предложение по сделке, которую вы получите от брокера, в течение 10 минут после получения маркетингового пакета. Это настолько мощно, что ускорит ваш прогресс в совершении первой сделки.

Связано: Ваше полное руководство по анализу собственности всего за 10 минут

И как только вы получите встречное предложение, самое время точить карандаш.Теперь вам нужна финансовая модель, которая позволит вам точно определить, сколько вы можете предложить, с учетом доходов и расходов, ваших инвесторов и условий вашей ипотеки. Он должен быть простым в использовании и подходящим для инвесторов, но он также должен уметь моделировать более сложные ситуации, такие как сценарии добавления стоимости или рефинансирование с выплатой наличных.

Некоторые рекомендации по электронной таблице анализатора многосемейных сделок см. В этом сообщении на форуме Bigger Pockets.

Вот побочный эффект от хорошего анализа сделок: проанализировав около десятка сделок, вы обнаружите, что уровень вашей уверенности взлетит до небес.

Один из моих студентов, Ник, сказал мне, что его потенциальные инвесторы всегда спрашивали его о его опыте, и у него не было для них хорошего ответа. Но после нескольких недель анализа сделок он пошел на свое местное собрание REIA и поговорил с тремя потенциальными инвесторами, которые никогда не спрашивали его, сколько единиц у него уже есть. Так и не вышло! Почему? Потому что он говорил так уверенно, что этим инвесторам и в голову не пришло спросить о его опыте.

Вот в чем разница, которую дает уверенность, и вы укрепляете уверенность, хорошо анализируя сделки.

Шаг № 3: Создайте поток сделок.

Когда вы научитесь быстро и точно анализировать сделки, самое время обработать как можно больше сделок. Вы можете сделать это разными способами, но способ №1 — через брокеров.

Это потому, что их работа — находить, устанавливать связи и знать владельцев многоквартирных домов. Они отправляют открытки и письма, звонят по телефону и пытаются встретиться с этими владельцами. Когда владелец будет готов продать, он, скорее всего, позвонит одному из этих брокеров, который на протяжении многих лет строил с ними отношения.

Есть и другие методы, такие как отправка писем и холодные звонки, но путь №1 — это брокеры.

Связано: Способ №1 найти отличные предложения по многоквартирному дому

Шаг №4: Узнайте секрет сбора денег.

Проблема курицы и яйца при инвестировании в многоквартирные дома звучит примерно так: «У меня нет сделки по контракту, поэтому я не могу выйти и поговорить с инвесторами». Или: «У меня есть сделка по контракту, и теперь у меня нет времени, чтобы найти инвесторов, чтобы я мог ее закрыть.”

Это настоящая проблема, которая остановит вас как вкопанный. Но так быть не должно. Вы можете получить финансовые обязательства от людей ДОЛГО ДО того, как заключите сделку по контракту. Как только вы вложите большую часть денег, вы можете с уверенностью делать предложения, и у вас очень высоки шансы на закрытие сделки.

Я много писал на BiggerPockets о сборе денег — если это вас интересует, см. Статьи по теме:

Шаг № 5: Избегайте дорогостоящих ошибок.

Вы будете делать ошибки, что бы вы ни делали. Вы просто хотите принять меры, чтобы не потерять рубашку. Вот некоторые из наиболее распространенных (но которых можно избежать) ошибок новичков при инвестировании в многоквартирный дом:

• Покупка не в том районе
• Неправильный анализ сделки и переплата
• Выбор сделки, по которой не хватает денежных средств
• Недостаточно денежных резервов
• Процесс сбора денег начат недостаточно быстро
• Слишком ранняя трата денег в процессе комплексной проверки
• Незнание андеррайтинговых требований вашего кредитора

Лучший способ избежать этих ошибок — обучить себя и окружить себя опытными инвесторами и / или нанять тренера.

Шаг № 6: Рассмотрите возможность партнерства или оптовой продажи вашей первой сделки.

Не думайте, что вам нужно собрать все деньги, чтобы инвестировать в многоквартирный дом. Точно нет. Фактически, многие новые инвесторы начинают с того, что рекомендуют или продают сделку оптом, или вступают с кем-то в партнерские отношения.

У меня был студент, который заключил со мной сделку в Колумбусе. Он нашел это, проанализировал и приблизился к устному соглашению по поводу числа, которое имело смысл. Затем он позвонил мне, и мы решили, что сделка действительно сработает.Мы договорились о выплате реферального вознаграждения в размере 45 000 долларов при закрытии сделки, и я перейду на место оттуда.

Это позволит ему сказать, что он заключил сделку и получил 45 тысяч долларов. Опыт + получение зарплаты = очень круто.

Послушайте, если вы можете найти сделку, как следует проанализировать ее и обсудить разумную цифру, ЭТО имеет ценность. Это то, за что вам могут заплатить.

Заключение

Многие начинающие инвесторы не рассматривают инвестирование в многоквартирные дома как жизнеспособный вариант достижения финансовой независимости из-за этих трех ограничивающих убеждений:

• «У меня нет денег или кредита.”
• «Никто не будет воспринимать меня всерьез без послужного списка».
• «Я не знаю, с чего начать и что делать дальше».

Я надеюсь, что эта статья развеет некоторые из этих ограничивающих убеждений и даст вам карту, которая поможет вам визуализировать путь к заключению вашей первой сделки с многоквартирным домом.

Думали ли вы о том, чтобы заняться инвестированием в несколько семей? Что вас сдерживает?

Давайте поговорим в разделе комментариев ниже!

шагов для первого покупателя жилья: руководство по покупке дома

Шаги по покупке дома могут показаться сложными, особенно если вы впервые покупаете дом, пытаясь приобрести недвижимость в первый раз.Между первоначальными платежами, кредитными рейтингами, ставками по ипотеке (как с фиксированной, так и с регулируемой ставкой), налогами на имущество, процентными ставками и закрытием сделки легко почувствовать себя подавленным. Так много поставлено на карту с первым домом!

Тем не менее, если вы заранее ознакомитесь с тем, что нужно для покупки первого дома, это может помочь вам легко ориентироваться на рынке недвижимости. Итак, приступим!

В этом пошаговом руководстве вы узнаете, что нужно для покупки вашего первого дома, от начала до конца.Будь вы впервые на рынке недвижимости или опытный домовладелец, который хочет освежить свои навыки, этот список поможет вам.

Шаг 1: Начните сбор первоначального взноса

Самый первый шаг, который должен предпринять каждый покупатель жилья впервые, — это выяснить свои финансы. Покупка нового дома (особенно в первый раз) требует ипотеки, при которой кредитор предоставляет вам деньги, а вы со временем их возвращаете. Однако, чтобы получить ипотеку, вам понадобится какой-то первоначальный взнос.

Так сколько вам нужно?

В идеале первоначальный взнос по ипотеке должен составлять 20% от стоимости дома, чтобы избежать дополнительных сборов, но если у вас нет такой большой суммы первоначального взноса, не волнуйтесь. Первоначальный взнос по ипотеке может составлять всего 10%, 5% или даже 0% для определенных типов ипотеки (например, ссуды VA или ссуды USDA).

Шаг 2: Проверьте свой кредитный рейтинг

Вы забыли погасить пару кредитных карт? К сожалению, это повлияет на ваш кредитный рейтинг.

Помимо первоначального взноса, покупателю жилья впервые понадобится хороший кредитный рейтинг.Это трехзначное число представляет собой числовую сводку вашего кредитного отчета, подробный документ, в котором указывается, насколько хорошо вы выплатили прошлые долги, например, по кредитным картам и студенческим ссудам.

Кредитор проверит вашу оценку и предоставит отчет, чтобы оценить вероятность того, что вы также осуществите свой ежемесячный платеж.

В свою очередь, кредитор будет использовать эту информацию, чтобы решить, давать ли вам взаймы деньги, а также сколько и под какую процентную ставку. Если кредитор обнаруживает просроченные платежи по вашим кредитным картам или другие дефекты в вашем кредитном отчете, это может снизить ваши шансы на получение ссуды с высокой процентной ставкой или, возможно, даже поставить под угрозу ваши шансы на получение ссуды вообще.

Так что важно знать свой кредитный рейтинг и принимать меры с этими чрезмерно расширенными кредитными картами и долгами с высокими процентами, чтобы поднять свой кредитный рейтинг на должном уровне. Подробнее о том, как проверить свой кредитный рейтинг и на какой номер лучше всего купить первый дом.

———

Наблюдайте: 3 вещи, которые нельзя говорить при покупке дома

———

Шаг 3. Получите предварительное одобрение на ипотеку

получить предварительное одобрение от кредитора на жилищный заем.Здесь вы встретитесь с кредитным специалистом, в идеале с несколькими из различных ипотечных компаний.

Каждый ипотечный кредитор (LendingTree — лишь один из примеров) будет тщательно изучать ваше финансовое положение, такое как отношение долга к доходу и активы, и использовать эту информацию, чтобы определить, давать ли вам деньги в ссуду и какой размер ежемесячного платежа вы можете реально предоставлять. Это поможет вам ориентироваться на дома в вашем ценовом диапазоне. И это хорошо, потому что цена покупки, которая выходит за рамки ваших финансовых возможностей, заставит вас попотеть по выплате ипотечного кредита и подвергнет вас риску невыполнения обязательств по кредиту.

Как покупатель, помните, что предварительное одобрение ипотеки отличается от предварительной квалификации ипотеки. Предварительная квалификация, и вы проходите гораздо более простой процесс, который может дать вам приблизительную цифру того, что вы можете позволить себе занять, но без каких-либо обещаний со стороны кредитора. Предварительное одобрение является более сложной задачей, так как вам придется предоставить массу документов, но это того стоит, поскольку гарантирует, что вы платежеспособны и действительно можете купить дом.

Еще до встречи с кредитором покупатели жилья могут сделать один шаг, чтобы понять, что они могут позволить себе в качестве ежемесячного платежа по ипотеке, — это вставить свои данные в онлайн-калькулятор доступности жилья.Это позволит рассчитать максимальную сумму, которую вы можете позволить себе в качестве ежемесячного платежа.

Шаг 4: Найдите агента по недвижимости

Хотите, чтобы рядом с вами был надежный гид по покупке жилья? Большинству новичков понадобится отличный агент по недвижимости, в частности агент покупателя, который поможет им найти подходящие дома, заключить выгодную сделку с недвижимостью и по ходу дела объяснит все нюансы покупки дома.

Лучшая часть? Услуги агента бесплатны для тех, кто впервые покупает дом (потому что продавец оплачивает комиссию за продажу).

Вот как найти агента по недвижимости в вашем районе. Примечание. Между агентом по недвижимости и Риэлтором® есть небольшая разница; последний является членом Национальной ассоциации риэлторов® и придерживается этического кодекса. Подумайте о том, чтобы иметь дополнительную страховку от риэлтора, которая поможет вам справиться с этим процессом.

Шаг 5: Сделайте покупки для дома!

Это самое интересное! Как покупатель дома, вы можете просматривать тысячи объявлений о недвижимости на таких сайтах, как риэлторские.com, а затем попросите вашего агента назначить встречи, чтобы лично увидеть ваших избранных.

Поскольку количество домов может стать огромным, лучше отделить то, что вам нужно, от тех функций, которые вам нужны, но которые на самом деле не нужны. Вы действительно хотите новый дом или предпочитаете фиксирующий верх? Чтобы начать работу, составьте список своих желаний и потребностей, а также уменьшите количество возможных вариантов.

Шаг 6: Сделайте предложение

Нашли дом своей мечты? Тогда самое время сделать предложение продавцу.

Подробнее о том, как сделать предложение на дом, от которого продавец не может отказаться.

Шаг 7: Проведите домашний осмотр

Домашний осмотр — это когда вы нанимаете домашнего инспектора, чтобы осмотреть дом сверху вниз, чтобы определить, есть ли в нем какие-либо проблемы, которые могут заставить вас дважды подумать перед тем, как двигаться вперед. Подумайте: термиты, дефектный фундамент, плесень, асбест и т. Д. Конечно, многое может пойти не так, но будьте уверены, что большинство проблем можно исправить.

Шаг 8: Получите оценку жилья

Даже если вы получили предварительное разрешение на получение жилищного кредита, ваш кредитор захочет провести оценку жилья.Здесь кредитор проверяет дом, чтобы убедиться, что это хорошее вложение. Это похоже на домашний осмотр, но для вашего кредитора.

Подробнее о процессе оценки дома и о том, чего ожидать покупателю.

Шаг 9: Направление к закрытию

Закрытие, которое в разных частях страны также известно как расчет или условное депонирование, объединяет различные стороны, участвующие в сделке с недвижимостью, включая покупателя, продавца, ипотечного представителя. , и другие.

Закрытие — это день, когда вы официально получаете ключи от своего нового дома и платите всем вовлеченным сторонам. Это будет включать ваш первоначальный взнос по ссуде, плюс расходы на закрытие, дополнительные комиссии, которые вы платите за обработку ссуды.

Затраты на закрытие могут быть значительными, в среднем от 2% до 7% от стоимости дома.

Подробнее о затратах на закрытие для покупателей жилья.

Шаг 10: Въезжайте!

Завершено с закрытием? Получил кредит? Поздравляем, вы официально прошли путь от покупателя жилья до домовладельца! Видите ли, долгосрочный процесс покупки первого дома в конце концов не был таким уж страшным, правда? Теперь пришло время расслабиться и насладиться множеством преимуществ, которые дает право стать домовладельцем.

Понимание рисков и этапов

Девелопмент — это многоэтапный процесс, который может быть сложным, длительным и рискованным. На то, чтобы довести проект от начального этапа планирования до строительства до окончательного завершения, могут потребоваться годы, и на этом пути может возникнуть множество препятствий. Однако проекты развития также могут быть очень прибыльными инвестиционными возможностями. По определению, проекты развития предоставляют возможность поставлять на рынок продукт, который в настоящее время не существует, часто обеспечивая свежую новую поставку для удовлетворения отложенного рыночного спроса.При правильном исполнении этот аспект проекта разработки может превратиться в безудержную историю успеха, чего просто невозможно достичь с существующим активом. Инвесторы могут более уверенно оценивать некоторые риски, связанные со строительством, лучше понимая «жизненный цикл» девелоперского проекта.

Создайте учетную запись, чтобы видеть последние сделки

Риск, связанный с типом проекта и стадией

Два фактора могут играть большую роль в риске данного проекта: тип проекта и стадия.Как показано на графике выше, тип проекта может определять крутизну кривой риска на протяжении жизненного цикла проекта.

Примером типа проекта с относительно низким риском на всех этапах жизненного цикла является розничный проект «build-to-suit». В розничной торговле build-to-suit застройщик обеспечивает долгосрочного кредитного арендатора, такого как McDonald’s или Walgreens, и развивает недвижимость, подходящую для этого арендатора. Для проектов такого типа строительный риск невелик, поскольку здания достаточно однородны, а риск аренды практически отсутствует, поскольку арендатор уже идентифицирован и находится на условиях аренды с ограниченной возможностью расторжения.В зависимости от нормативных препятствий может существовать некоторый риск перед разработкой, как описано в разделе «Подготовка к разработке» ниже.

На противоположном конце спектра примерный тип проекта с относительно высоким риском на всех этапах называется «спекулятивный» или «специальный» проект. В конкретном промышленном или офисном проекте у застройщика может быть мало обязательств по аренде до начала строительства. Застройщик обосновывает проект, указывая на существующий или прогнозируемый спрос на недвижимость после завершения.Для спекулятивных проектов лизинговый риск высок, потому что на начальном этапе нет идентифицированных арендаторов, строительный риск может быть высоким, если дизайн проекта уникален, и риск до начала строительства может быть высоким, если финансирование трудно получить или нормативные препятствия в изобилии.

По мере завершения каждого этапа проекта разработки общий риск проекта постепенно снижается. В начале цикла появляется больше потенциальных препятствий и неизвестных. По мере того, как проект приближается к стадии строительства, «готовой к работе с лопатой», многие из этих потенциальных препятствий были рассмотрены и устранены, и появилась большая определенность в отношении исполнения, затрат и графика.

Ниже мы обсуждаем элементы, согласованные для разных типов проектов.

Ранняя стадия: предварительная разработка

На ранней стадии проекта основное внимание уделяется комплексной проверке, исследованиям и выдаче разрешений. Часто это самая изменчивая продолжительность. Инвестирование на этом этапе сопряжено с самыми большими и разнообразными рисками, потому что существует много неизвестных. Некоторые из общих шагов на этом этапе включают:

• Анализ рынка и технико-экономические обоснования

• Приобретение земли или обеспечение прав опциона на покупку земли

• Экологическая оценка

• Обследования

• Планы участков, планы развития и планы строительства

• Разрешение

• Некоторые улучшения инфраструктуры

• Организация финансирования строительства

Поскольку этот этап является наиболее рискованным, предварительные работы обычно финансируются спонсором проекта спонсором является физическое или юридическое лицо, отвечающее за поиск, приобретение и управление недвижимым имуществом от имени партнерства.Спонсор обычно инвестирует от 5 до 20% от общего необходимого акционерного капитала. Затем они несут ответственность за сбор оставшихся средств, а также за повседневное приобретение и управление инвестиционной недвижимостью … Более того, или за источник начального капитала, который может быть получен в рамках строительного кредита. Следовательно, инвестиции, сделанные на этом этапе, обеспечивают более высокую прибыль, чем инвестиции, сделанные на более поздних этапах. Одно важное замечание для долевых инвесторов заключается в том, что получение финансирования строительства от банка или другого кредитора — это очень строгий процесс, и если застройщик уже получил ссуду на строительство, это обычно означает, что ряд серьезных препятствий был устранен.

Возможно, самым большим препятствием для накопления капитала на данном этапе является разрешение местной юрисдикции. Для начала строительства обычно требуются два разных разрешения: разрешение на землепользование и разрешение на строительство.

Разрешение на землепользование — это утверждение проекта регулирующей юрисдикцией на концептуальном уровне. Практически в каждой юрисдикции страны, за заметным исключением Хьюстона, штат Техас, существует та или иная форма регулирования землепользования, которая обеспечивает предметную систему сортировки и квалификации не только предлагаемого использования земли (розничное, промышленное, жилое и т. Д.).), но также и физические характеристики улучшений (высота, плотность, неудачи и т. д.).

Процесс подачи заявки на землепользование может отложить реализацию проекта на месяцы или даже годы. По этой причине разрешение на землепользование, хотя и не является окончательным утверждением для целей строительства, часто является самым большим препятствием для финансирования проекта. Некоторые пункты, которые могут задержать утверждение землепользования:

• Процесс повторного зонирования

• Апелляции от соседей или других заинтересованных сторон

• Споры между застройщиком и юрисдикцией

• Сложный процесс проектирования, требующий нескольких площадок план итераций

Предоставляя разрешение на строительство, юрисдикция утверждает проект на техническом уровне.Юрисдикция через своих инженеров рассмотрит планы строительства, чтобы определить, соответствуют ли они определенным стандартам безопасности и действующим строительным нормам. Процесс подачи заявки на разрешение на строительство является относительно быстрым по сравнению с процессом землепользования, поскольку он должен основываться на объективных критериях. По этой причине меньше вероятность задержек со сбором средств. Разрешение на строительство, как правило, является последней вехой на этапе подготовки к застройке.

Средний этап: строительство

Средний этап включает строительство улучшений.Поскольку предварительные задачи были выполнены, риски проекта на этом этапе значительно снижаются, но, конечно, не устраняются. Некоторые из общих шагов на этом этапе включают:

• Вертикальное строительство

• Маркетинг проекта

• Получение финансирования строительства

• Предварительная аренда

• Организация постоянного финансирования (если не было сделано во время предварительной -development)

• Назначение управляющего недвижимостью (если это не было сделано на этапе подготовки к застройке)

Проект обычно финансируется на этом этапе спонсором, внешними инвесторами и краткосрочным займом на строительство.Часто долг распределяется между девелопером по частям, которые называются «заимствованиями» после достижения основных этапов строительства. Инвестиции и ссуды, предоставленные на этом этапе, обычно дают более низкую доходность, чем инвестиции до начала строительства, но более высокую доходность, чем те, которые сделаны для полностью построенных или стабилизированных зданий.

Свидетельство о заселении обычно знаменует окончание этапа строительства и позволяет начать операции с недвижимостью. Как и разрешение на строительство, оно основано на объективных критериях качества строительства и представляет собой достаточно административный процесс.

Заключительный этап: эксплуатация

Заключительный этап процесса развития, эксплуатация, является первым этапом жизни здания. Хотя к этому моменту риски, связанные с подготовкой к застройке и строительством, могут быть устранены, получение арендаторов все еще находится под угрозой. Некоторые действия на заключительном этапе включают:

• Текущий маркетинг и лизинг

• Поиск покупателя, если не было сделано раньше

• Определение стратегии удержания, если не продажа

• Расширение управления недвижимостью

• Достижение стабилизации

Проект обычно финансируется на этом этапе за счет финансирования строительства или другого раунда краткосрочного «промежуточного» финансирования до тех пор, пока проект не достигнет порога, называемого «стабилизация», который обычно определяется как определенный уровень занятости (возможно, 90% или лучше) в течение определенного периода (возможно, три месяца подряд).После стабилизации можно разместить так называемое «постоянное» или долгосрочное финансирование и использовать его для получения финансирования строительства. В зависимости от суммы предварительной аренды, которая была заключена во время строительства, это может быть наименее рискованный этап. По этой причине постоянные ссуды и вложения в акционерный капитал принесут самую низкую доходность.

Этот снимок показывает профиль рисков проектов разработки с течением времени; однако многие из тех же рисков относятся к покупке или рефинансированию существующего здания, например, к платежеспособности и опыту спонсоров, экономическим условиям и рыночным факторам.

Создайте учетную запись CrowdStreet, чтобы видеть последние предложения

шагов к строительству дома

Если вы не можете найти дом своей мечты на рынке или хотите создать дом, который будет уникальным для вас, вы можете подумать о строительстве дома. Покупатели, решившие построить новые дома, с большей вероятностью скажут, что выбор плана этажа, наличие в доме нового и индивидуального оформления дома были среди их главных причин. * Прежде чем решить, подходит ли вам новое строительство, вы должны: Я хочу узнать о различных типах строительства нового дома и ознакомиться с процессом, от первоначального поиска земли до выбора последних штрихов.

Обычно, когда кто-то говорит, что планирует построить свой собственный дом, он имеет в виду полностью индивидуальную постройку, в которой он имеет право голоса почти во всем (кроме предметов, которые запрещены местными законами и правилами зонирования). Но в области нового строительства покупатели могут использовать три различных подхода:

Спец. Домов. Специализированный дом (сокращенно от «спекулятивного дома») строитель проектирует и строит дом на одну семью, не имея в виду одного отдельного покупателя.Вместо этого они планируют продать дом покупателю, как только он будет закончен. В зависимости от того, насколько рано вы сможете заключить контракт, вы можете выбрать некоторые из последних штрихов в доме, такие как пол, кухонная техника и цвет краски. Иногда эти дома выставляются на продажу как «строящиеся на стадии строительства».

Урочище дома. Строя урочище дом, застройщик покупает земельный участок и делит его на отдельные участки. Затем строитель строит все дома в запланированном районе.Дома тракта могут быть кондоминиумами, таунхаусами или домами на одну семью. Большинство домов в сообществе будут выглядеть одинаково, и общие удобства являются общими. Как и в случае с домами со спецификациями, вы можете заранее выбрать некоторые варианты отделки, в зависимости от графика.

Дома под заказ. В полностью индивидуальном доме вы обычно находите землю самостоятельно, а затем нанимаете строителя, чтобы построить дом своей мечты. У вас есть полный контроль над планом этажа, планировкой и отделкой, но этот процесс требует принятия большого количества решений, внимания к деталям и дисциплинированного бюджета — нестандартные дома могут быть дорогими.

Поскольку дома на заказ — это самый сложный вариант строительства нового дома, большую часть статьи мы посвятим объяснению этого процесса.

Проверьте варианты финансирования

После того, как вы решили, что строительство индивидуального дома — правильный выбор для вас, следующим шагом будет выяснение того, как вы за него заплатите, а традиционная 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой не подходит для индивидуальной строительство дома, по крайней мере, сначала.

Если вы не можете оплатить всю постройку наличными, вы, скорее всего, будете искать ссуду на строительство, которую также иногда называют ссудой на самостоятельное строительство или строительной ипотекой.Получить ссуду на строительство зачастую сложнее, чем получить традиционную ипотеку, поскольку вы занимаетесь деньгами на концепцию, а не на физический дом. Вам нужно будет предоставить своему кредитору расписание, бюджет, планы этажей, необходимые материалы и подробные сведения, которые необходимо учитывать. Что еще нужно знать о строительных кредитах:

• У них переменные ставки, которые часто выше, чем обычные ставки по ипотеке.
• Обычно требуется первоначальный взнос в размере 20% -25%.
• Ссуда ​​может включать в себя приобретаемую вами землю или покрывать только расходы на строительство, если вы уже владеете землей.
• После завершения строительства есть возможность рефинансирования в традиционную ипотеку с фиксированной ставкой.

Найдите правильный участок

Если у вас еще нет земли, на которой вы планируете строить, вам нужно будет поискать подходящий участок. Агент по недвижимости может помочь вам определить участки для продажи в вашем районе.

По мере того, как вы сужаете участки, которые вам нравятся, вам нужно будет замерить в цикле своего архитектора и строителя, чтобы убедиться, что выбранный участок соответствует потребностям плана и дизайна вашего дома.Они должны быть в состоянии помочь вам проверить законы и ограничения зонирования и определить любые атрибуты участка, которые могут сделать его более дорогим для строительства — например, участок с крутым уклоном может потребовать дополнительных инженерных работ или участок в удаленном районе может потребовать септик.

Спроектировать и спроектировать дом

Определить размер, планировку и стиль вашего дома — сложная задача, и это может произойти до или после выбора участка, в зависимости от ваших индивидуальных планов. Когда вы строите дом по индивидуальному заказу, нет предела, хотя вам нужно помнить о своем бюджете и любых ограничениях вашего участка.И, если вы не планируете жить в доме вечно, подумайте, как дизайнерские решения повлияют на будущую стоимость дома при перепродаже.

Профессионалы в вашей команде смогут помочь вам найти правильный стиль и макет, но не помешает заранее почувствовать, что вы можете захотеть. Объезжайте свой район и найдите дома, которые вам нравятся. Поищите идеи для дизайна интерьера в Интернете или изучите новейшие функции умного дома, чтобы узнать, оправдывают ли они добавленную стоимость.

Вот несколько важных проектных решений, которые необходимо принять на раннем этапе:

Количество спален и санузлов. Сколько человек будет жить в доме? Ваша семья растет или вы сокращаетесь? А как насчет гостей?

Одна история против двух или более. Есть ли проблемы с мобильностью, которые необходимо решить? Будет ли одноэтажный дом проще для людей с ограниченными физическими возможностями?

Открытое пространство. Насколько важно открытое пространство и сколько у вас должно быть? Чем больше двор, тем больше требуется обслуживания.

Открытая концепция или отдельные комнаты. Насколько открытым вы хотите, чтобы ваш дом был, зависит от вашего вкуса и образа жизни. Отдельные комнаты создают более классический вид, а дома открытой планировки более современны.

Домашний стиль. Какую эстетику вы хотите, чтобы внешний вид вашего дома? Тюдор, Кейп-Код, ремесленник, колониальный?

Дизайн интерьера. Вам нравится современный дизайн, более традиционный вид или что-то среднее? Если вы планируете использовать ту же мебель, что и сейчас, будет ли она соответствовать внешнему виду нового дома?

Дополнительные возможности. Подумайте о других функциях, которые необходимо выбрать на ранней стадии процесса, например о совместимости с умным домом, экологически чистых материалах или солнечных батареях.

Стоимость при перепродаже в будущем. Если вы думаете, что когда-нибудь в будущем продадите дом, подумайте о его возможной стоимости при перепродаже. Например, если вы добавите бассейн или высококлассную кухню, будет ли цена вашего дома слишком высока для вашего района?

Нанять профессионалов

Строительство дома — непростая задача, и редко когда можно взять на себя весь проект.Таким образом, вам нужно будет иметь рядом несколько разных профессионалов, чтобы ваш дом был структурно прочным, соответствовал местным нормам и вашим потребностям.

Строитель

Наем подходящего строителя может сделать или разрушить ваш индивидуальный домашний опыт. Выберите кого-нибудь, кто является не только лицензированным генеральным подрядчиком, но также имеет портфолио домов на заказ и истории успеха за последние годы.

Чтобы найти своего строителя, вы можете попросить рекомендации у друзей и родственников, выполнить поиск в Интернете или попросить совета у своего агента по недвижимости.Хороший строитель поможет с:

• Бюджет
• Законы о зонировании, включая получение разрешений
• Инфраструктурные потребности, такие как инженерные сети и канализация

Архитектор

В большинстве мест даже для того, чтобы подать заявку на разрешение, вам понадобятся архитектурные планы. Прежде чем создавать чертежи, обсудите со своим архитектором следующие детали:

• Площадь в футах
• Рассказы
• Количество спален и санузлов
• Макет
• Функциональность

Дизайнер интерьеров

Вы также можете нанять дизайнера интерьера, который поможет с отделкой после того, как будут установлены элементы каркаса и конструкции.От напольного покрытия до плитки для ванной и сантехники — существует множество вариантов дизайна, которые необходимо сделать, и это может стать ошеломляющим для среднего покупателя дома. Если вы все же планируете самостоятельно выбирать дизайн интерьера, не дожидайтесь установки. Начните исследовать отделку и приспособления как можно раньше, чтобы вы могли определить свой бюджет.

Прочие специалисты

Помимо этих ключевых игроков, в процесс строительства дома на заказ вовлечены и другие профессионалы. Многие из этих людей наняты вашим строителем или генеральным подрядчиком:

• Расчистка земель
• Сюрвейер
• Инженер-строитель
• Инспектор (из города)
• Сантехники
• Электрики

Разберитесь в процессе строительства дома

После того, как проекты и чертежи были окончательно согласованы и ваши разрешения были утверждены, именно тогда начинается строительство и ваш дом начинает обретать форму, обычно выполняя следующие шаги:

1.Подготовка земли
Первым шагом в процессе строительства является подготовка земли. Это включает в себя расчистку территории, рытье траншей и установку инженерных коммуникаций.

2. Опоры и фундамент
Ваш фундамент будет сделан из наливного бетона, армированного стальными стержнями. В зависимости от того, в какой части страны вы строите, и от дизайна вашего дома, у вас может быть плиточный фундамент, подвал или целый подвал. Независимо от того, какой фундамент заливается, он будет обработан гидроизоляционным материалом и проверен городом перед тем, как начинать каркас.

3. Обрамление
На этапе создания каркаса кости дома начинают обретать форму. Обрамление включает балки перекрытия, черновой пол, стойки, образующие стены и фермы крыши. На этом этапе команда обернет дом, чтобы защитить его от влаги. Если строительство ведется в дождливое время года, ваш строитель может также установить окна, черепицу и сайдинг на этом этапе.

4. Сантехника, электричество и система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
После того, как дом «просохнет», субподрядчики приступят к установке основных систем дома, включая водопроводные трубы, электрическую проводку и воздуховоды для отопления и охлаждения.Каждый из этих шагов требует одобрения местного инспектора.

5. Изоляция
Потребности вашего дома в теплоизоляции зависят от климата, но, как правило, изоляция применяется к наружным стенам, подвалам, подвальным помещениям и чердакам. Утеплитель из стекловолокна, целлюлозы и пены — все это варианты.

6. Гипсокартон
Панели из гипсокартона подвешиваются шурупами, приклеиваются и замазываются, и на них наносится текстура брызг. Затем новые стены грунтуются краской.

7.Отделка интерьера
На этом этапе будет добавлено большинство элементов интерьера дома. Сюда входят двери, плинтусы, кожухи, подоконники, балясины на лестницах, кухонные стойки и шкафы, ванны, умывальники и полы с твердым покрытием. Иногда на этом этапе выполняется внутренняя окраска и установка дерева твердых пород, но они могут быть выполнены позже, если есть риск повреждения из-за продолжающегося строительства.

8. Внешняя отделка
Подъездные пути, пешеходные дорожки, патио и окончательная планировка для направления воды вдали от дома будут завершены.На этом этапе также происходит благоустройство территории и отделка экстерьера.

9. Установка арматуры
В доме, близком к завершению, установлены туалеты, краны, выключатели света, крышки теплового регистра, водонагреватель, электрическая панель и системы HVAC. Многие из этих предметов требуют повторной проверки. Еще одна задача, которая выполняется на этом этапе, — это установка стеклянной фурнитуры, такой как зеркала и душевые двери.

10. Укладка полов
Ковровое покрытие и паркетные полы добавляются на этой последней стадии.Обязательно проконсультируйтесь со своим строителем о статусе процесса отделки древесины твердых пород, чтобы случайно не повредить их.

11. Заключительная проверка
После завершения строительства местным строительным чиновником будет проведена окончательная проверка. При проезде вы получите справку о заселении, которая дает вам зеленый свет на въезд.

12. Заключительное пошаговое руководство
Перед тем, как вы переедете, вы захотите провести заключительное пошаговое руководство со своим строителем, чтобы определить элементы перфокарта, которые необходимо отремонтировать, чтобы работа считалась завершенной.Общие пункты перфорированного списка включают электрические дефекты, такие как нефункционирующие розетки, повреждение гипсокартона и краски или отсутствие приспособлений.

Пропустить строительство — купить с ремонтом

Строительство дома по индивидуальному заказу — сложный процесс, который может занять больше года в зависимости от вашего местоположения, сложности участка, размера дома, законов и процесса получения разрешения. Другой вариант — купить дом, который уже был отремонтирован — вы получите ощущение свежести и обновлений, не выполняя работы самостоятельно.