Покупка квартиры от застройщика пошаговая инструкция – Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2019

Как правильно приобрести квартиру в новостройке? Пошаговая инструкция.

С каждым годом все больше граждан решаются на приобретение жилья в новостройке. При этом заключение сделки и оплата квартиры может происходить как до сдачи дома, так и после этого. Чтобы не стать жертвой мошенников и получить желаемое жилье, важно знать все особенности подобной покупки. В представленной статье мы подробно расскажем, как приобретается недвижимость подобной категории, какие документы для сделки необходимы и какие пункты обязательно нужно включить в договор.

 

 

 

○ Особенности покупки квартиры.

Приобретение жилья в новостройке можно оформить на разных стадиях строительства. Особенность подобных сделок заключается в том, что стоимость будет увеличиваться по мере приближения срока сдачи объекта. При этом сдача в эксплуатацию объекта исключает риск остановки строительства, банкротства строительной компании и т.д. Поэтому решение о времени заключения сделки принимается с учетом всех аспектов строительства.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, перед принятием решения о заключении договора со строительной фирмой, нужно проверить:

• Статус застройщика, проверить его учредительские документы, изучить отзывы и другую информацию, характеризующую степень благонадежности.
• Землю и здание, важно удостовериться в наличии разрешения на строительство, соответствии строящегося объекта проекту и т.д.
• Квартиру – соответствие используемого материала его качеству, уровень проведенных строительных и ремонтных работ, соответствие заявленного количества метров фактическому и др.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Чем регулируется вопрос.

Несмотря на все преимущества приобретения жилья в новостройке, очень важно изучить правовую сторону вопроса. Связано это с большим количеством мошенников на рынке недвижимости, в числе которых находятся и недобросовестные застройщики. Чтобы не стать их жертвой, нужно знать, какие законы регулируют этот вопрос.

Итак, в зависимости от типа договора и вида правонарушения, вопрос может регулироваться:

• Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
• Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1.
• ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
• ФЗ «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Покупка квартиры в новостройке.

Для того, чтобы стать полноценным собственником приобретенной жилплощади, не попав в руки мошенников, важно проявлять крайнюю осторожность на всех этапах сделки. Ниже перечислены аспекты, на которые нужно обратить особое внимание при заключении сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Статус строительства.

Можно приобрести квартиру в новостройке на двух стадиях строительства:

• Начальной.
• Завершающей.

В первом случае стоимость жилплощади будет существенно ниже, а во втором – выше вероятность заселения в срок. Даже самые надежные строительные фирмы не застрахованы от наступления форс-мажорных обстоятельств, поэтому наличие риска необходимо учитывать. При проверке статуса строительства нужно обратить особое внимание на соответствие сроков, указанных в проекте реальному этапу возведения жилья.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Вид заключаемого договора.

Приобретение жилья в данном сегменте предполагает возможность различных вариантов сделок. Вы можете заключить следующие виды договоров:

• Купли-продажи – стандартное соглашение, по которому одна сторона (застройщик) передает во владение другой стороне (покупателю) предмет сделки. В этом случае сумма покупки передается сразу, после чего оформляется право собственности.
• Долевого участия (ДДУ)– объектами таких сделок выступают жилые дома, которые еще на стадии строительства и будут до конца возведены на средства дольщиков (покупателей). Здесь есть возможность внесения определенных сумм по этапам, что делает покупку более осуществимой.
• Уступки прав требования, что также называется цессией. Возможен только при наличии ДДУ. В соответствии с таким соглашением, первоначальный покупатель жилья продает свою квартиру до окончания строительства и получения прав собственности.
  • «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 11 №214-ФЗ)».
• Паенонакопления в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), в данном случае группа покупателей, добровольно объединившихся, совместно решает вопросы строительства и деления квартир.

Каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в целом, покупка квартиры в новостройке является более выгодным вариантом, чем на вторичном рынке.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие документы нужны от застройщика?

Список документов различается в зависимости от того, на какой стадии находится строительство. Единственное, что застройщик должен предоставить покупателю, независимо от данного критерия – это пакет учредительных документов: Устав компании, ОГРН, ИНН, свидетельство об аккредитации, лицензия на осуществление строительных работ.

Так, при заключении сделки на продажу квартиру в еще не сданном доме, строительная компания должна предоставить покупателю:

• Разрешение на строительство – здесь важно обратить внимание на конкретизирующие объект недвижимости характеристики и предполагаемую дату окончания работ.
• Инвестиционный договор – определяющий количество квартир и покупателей, а также фактический размер инвестиций в возведение дома.
• Проектную документацию, в которой должны быть указаны все нюансы строительства.

Если приобретается квартира в готовом здании, от застройщика требуется:

• План дома по этажам.
• Договор продажи квартиры в новостройке, оформленный в соответствии с законодательством.
• Выписка из ЕГРЮЛ – подтверждающую полномочия строительной компании.
• Акт приема-передачи дома – удостоверяющий введение его в эксплуатацию.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором возводится новострой – договор долгосрочной аренды либо свидетельство о праве собственности.

Если будет отсутствовать хотя бы один документ из перечня, это сразу является поводом для возникновения сомнений  в благонадежности застройщика.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие документы должен подготовить покупатель?

Список документов, которые требуются от покупателя минимален. Он должен предоставить:

• Личный паспорт.
• Чек об оплате госпошлины на регистрацию договора.
• Согласие от второго супруга на приобретение конкретного жилья, если покупатель находится в зарегистрированном браке (согласие должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как правильно составить договор?

Жилье в новостройке может быть продано непосредственно строительной компанией либо агентством недвижимости. В последнем случае посредник несет ответственность за действительность только того перечня услуг, который он предоставляет. Все возможные риски, связанные с чистотой сделки решаются между покупателем и застройщиком.

Требования к оформлению договора зависят от статуса дома. Так, если имеет место соглашение о долевом участии, оно подлежит обязательной государственной регистрации.

• «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4 №214-ФЗ)».

Как и в стандартном договоре купли-продажи, соглашение о покупке недвижимости в новостройке должно быть составлено максимально подробно с учетом всех пожеланий участников сделки. При возникновении разногласий, именно данный документ будет основанием для защиты своих прав.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Что обязательно должно быть зафиксировано?

В соглашении должны быть указаны существенные условия (предмет сделки и стоимость объекта) и дополнительные: реквизиты сторон, права и обязанности, ответственность за их неисполнение и прочие условия по желанию сторон. Если приобретается квартира в недостроенном доме, необходимо включение срока окончания строительных работ и передачи жилплощади дольщику.

Таким образом, процедура приобретения квартиры в новостройке отличается возможностью финансовой экономии при покупке на стадии строительства. При этом подобный метод предусматривает определенный риск нарушения условий договора и неполучение оплаченного жилья.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Заплатили деньги за квартиру в недостроенном доме, а застройщик обанкротился, что делать.

В этом случае нужно обратиться в арбитражный суд по месту осуществления трудовой деятельности строительной компании. При этом лучше всего подать иск о признании права собственности на квартиру, что предотвратит ее передачу кредиторам для реализации.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Деньги за жилье внесены, но застройщик все время продлевает сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Причины подобной ситуации могут быть связаны с временными трудностями строительной компании либо фактом мошенничества, при котором не планируется передача квартиры в собственность дольщика. Для выяснения ситуации следует направить заказное письмо застройщику, в котором будет содержаться требование об объяснении задержки. Если не будет реакции, следует обратиться в суд с иском о нарушении сроков строительства.

Вернуться к содержанию ↑

 

На что обратить внимание или основные ошибки при покупке квартиры в новостройке. Рассказывает Елена Колесник, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Покупка квартиры в новостройке — пошаговая инструкция

Город, шоссе, район, электричка

Города

• Москва
  • Бутово
  • Внуково
  • Жулебино
  • Зеленоград
  • Кожухово
  • Куркино
  • Митино
  • Некрасовка
  • Новокосино
  • Новопеределкино
  • Солнцево
• Новая Москва
  • Троицк
  • Коммунарка
  • Ватутинки
  • Дубровка
  • Марушкино
  • Марьино
  • Московский
  • Мосрентген
  • Николо-Хованское
  • Румянцево
  • Щапово
  • Щербинка
• Другие
  • Химки
  • Красногорск
  • Мытищи
  • Подольск
  • Балашиха
  • Люберцы
  • Звенигород
  • Видное
  • Щелково
  • Одинцово
  • Пушкино
  • Домодедово
  • Железнодорожный
  • Ивантеевка
  • Дмитров
  • Лобня
  • Королев
  • Ногинск
  • Андреевка
  • Апрелевка
  • Архангельское
  • Биокомбината
  • Брехово
  • Бронницы
  • Бузланово
  • Вербилки
  • Вешки
  • Володарского
  • Волоколамск
  • Воскресенск
  • Глухово
  • Голицыно
  • Горки-10
  • Горки-8
  • Деденево
  • Дедовск
  • Дзержинский
  • Долгопрудный
  • Дубки
  • Дубна
  • Егорьевск
  • Елино
  • Жилино
  • Жуковский
  • Завидово
  • Зарайск
  • Заречье
  • Икша
  • Ильинский
  • Истра
  • Калуга
  • Кашира
  • Климовск
  • Клин
  • Кокошкино
  • Коломна
  • Конаково
  • Котельники
  • Красково
  • Красноармейск
  • Краснознаменск
  • Кубинка
  • Лесной
  • Лесной Городок
  • Лесные поляны
  • Литвиново
  • Лоза
  • Лосино-Петровский
  • Луховицы
  • Лыткарино
  • Малаховка
  • Малоярославец
  • Малые Вяземы
  • Марусино
  • Марфино
  • Мечниково
  • Можайск
  • Наро-Фоминск
  • Нахабино
  • Некрасовский
  • Немчиновка
  • Николина Гора
  • Николо-Прозорово
  • Ново-Синьково
  • Обнинск
  • Обухово
  • Озерецкое
  • Октябрьский
  • Орехово-Зуево
  • Павловская слобода
  • Павловский Посад
  • Петрово-дальнее
  • Пироговский
  • Писково
  • Поварово
  • Поведники
  • Протвино
  • Путилково
  • Пущино
  • Развилка
  • Раменское
  • Реутов
  • Родники
  • Ромашково
  • Руза
  • Свердловский
  • Сергиев Посад
  • Серебряные пруды
  • Серпухов
  • Сколково
  • Солнечногорск
  • Старая Купавна
  • Ступино
  • Суханово
  • Сходня
  • Талдом
  • Томилино
  • Трехгорка
  • Тучково
  • Удино
  • Успенское-1
  • Федоскино
  • Фрязино
  • Чашниково
  • Чехов
  • Шатура
  • Электрогорск
  • Электросталь
  • Электроугли
  • Яхрома

Шоссе

• Алтуфьевское
• Боровское
• Варшавское
• Волоколамское
• Горьковское
• Дмитровское
• Егорьевское
• Ильинское
• Калужское
• Каширское
• Киевское
• Косинское
• Куркинское
• Ленинградское
• М-1
• М-11
• М4 Дон
• Машкинское
• Минское
• Можайское
• Молоковское
• Новорижское
• Новорязанское
• Носовихинское
• Осташковское
• Пятницкое
• Рублево-Успенское
• Рязанское
• Симферопольское
• Сколковское
• Щелковское
• Ярославское

Район

• Балашихинский
• Волоколамский
• Воскресенский
• Дмитровский
• Домодедовский
• Егорьевский
• Зарайский
• Истринский
• Калужская обл
• Каширский
• Клинский
• Коломенский
• Красногорский
• Ленинский
• Луховицкий
• Люберецкий
• Можайский
• Мытищинский
• Наро-Фоминский
• Ногинский
• Одинцовский
• Орехово-Зуевский
• Павлово-Посадский
• Подольский
• Пушкинский
• Раменский
• Рузский
• Сергиево-Посадский
• Серпуховский
• Солнечногорский
• Ступинский
• Талдомский
• Химкинский
• Чеховский
• Шатурский
• Щелковский

Электричка

• Белорусское
  • ст. Немчиновка
  • ст. Ромашково
  • ст. Трехгорка
  • ст. Раздоры
  • ст. Баковка
  • ст. Барвиха
  • ст. Одинцово
  • ст. Усово
  • ст. Перхушково
  • ст. Здравница
  • ст. Жаворонки
  • ст. Дачное
  • ст. Малые Вяземы
  • ст. Голицыно
  • ст. Захарово
  • ст. Хлюпино
  • ст. Звенигород
  • ст. Кубинка
  • ст. Тучково
  • ст. 109 км
  • ст. Можайск
• Горьковское
  • ст. Реутово
  • ст. Никольское
  • ст. Стройка
  • ст. Салтыковская
  • ст. Кучино
  • ст. Железнодорожная
  • ст. Горенки
  • ст. Балашиха
  • ст. Черное
  • ст. Заря
  • ст. Купавна
  • ст. 33 км
  • ст. Электроугли
  • ст. Металлург
  • ст. Электросталь
  • ст. Машиностроитель
  • ст. Вохна
  • ст. Ногинск
  • ст. Павловский Посад
  • ст. Захарово
  • ст. Дрезна
  • ст. Электрогорск
  • ст. Орехово-Зуево
• Казанское
  • ст. Ухтомская
  • ст. Люберцы-1
  • ст. Панки
  • ст. Люберцы-2
  • ст. Томилино
  • ст. Красково
  • ст. Коренево
  • ст. Малаховка
  • ст. Удельная
  • ст. 32 км
  • ст. Родники
  • ст. Быково
  • ст. Вялки
  • ст. Ильинская
  • ст. Отдых
  • ст. Кратово
  • ст. Фабричная
  • ст. Раменское
  • ст. Бронницы
  • ст. 88 км
  • ст. Шиферная
  • ст. Коломна
  • ст. Шатурторф
  • ст. Бачманово
  • ст. Щурово
  • ст. 6 км
  • ст. Шатура
  • ст. Сычево
  • ст. Лысцовская
  • ст. Луховицы
  • ст. Подлипки
• Киевское
  • ст. Сколково
  • ст. Солнечная
  • ст. Переделкино
  • ст. Новопеределкино
  • ст. Мичуринец
  • ст. Внуково
  • ст. Толстопальцево
  • ст. Лесной Городок
  • ст. Кокошкино
  • ст. Аэропорт (старая пл.)
  • ст. Крекшино
  • ст. Аэропорт (Внуково)
  • ст. Победа
  • ст. Апрелевка
  • ст. Дачная
  • ст. Селятино
  • ст. Рассудово
  • ст. Ожигово
  • ст. Засимова Пустынь
  • ст. Нара
  • ст. Латышская
  • ст. Башкино
  • ст. Кресты
• Кольцевое
  • ст. 39 км
  • ст. Иванцево
  • ст. Дмитров
  • ст. Яхрома
  • ст. Турист
  • ст. Икша
  • ст. 120 км
  • ст. Поварово-2
  • ст. Жилино
  • ст. Манихино
  • ст. Лукино
  • ст. 174 км
  • ст. Дюдьково
  • ст. 189 км
  • ст. 191 км
  • ст. 198 км
  • ст. Михнево
  • ст. Колычево
  • ст. 88 км
  • ст. Лопатино
  • ст. Егорьевск-1
• Курское
  • ст. Битца
  • ст. Бутово
  • ст. Щербинка
  • ст. Силикатная
  • ст. Подольск
  • ст. Кутузовская
  • ст. Весенняя
  • ст. Гривно
  • ст. Львовская
  • ст. Столбовая
  • ст. 66 км
  • ст. Чепелево
  • ст. Чехов
  • ст. Шарапова Охота
  • ст. 92 км
  • ст. Серпухов
  • ст. Ока
  • ст. 107 км
• Ленинградское
  • ст. Левобережье
  • ст. Химки
  • ст. Планерная
  • ст. Новоподрезково
  • ст. Подрезково
  • ст. Сходня
  • ст. Фирсановская
  • ст. Малино
  • ст. Крюково
  • ст. Алабушево
  • ст. Поварово-1
  • ст. Березки-Дачные
  • ст. Подсолнечная
  • ст. Сенеж
  • ст. Стреглово
  • ст. Клин
  • ст. Решетниково
• Павелецкое
  • ст. Бирюлево-Пассажирск
  • ст. Булатниково
  • ст. Расторгуево
  • ст. Калинина
  • ст. Ленинская
  • ст. 32 км
  • ст. Домодедово
  • ст. Взлетная
  • ст. Авиационная
  • ст. Востряково
  • ст. Космос
  • ст. Белые Столбы
  • ст. Барыбино
  • ст. Ступино
  • ст. Кашира
  • ст. Тесна
  • ст. Серебряные Пруды
• Рижское
  • ст. Трикотажная
  • ст. Павшино
  • ст. Красногорская
  • ст. Опалиха
  • ст. Аникеевка
  • ст. Нахабино
  • ст. Малиновка
  • ст. Дедовск
  • ст. Снегири
  • ст. Троицкая
  • ст. Истра
  • ст. Волоколамск
• Савёловское
  • ст. Лианозово
  • ст. Новодачная

www.kvartirazamkad.ru

Покупка квартиры в ипотеку от застройщика инструкция

Ипотечный рынок недвижимости растёт с каждым годом. Условия кредитования, предусматривающие низкие процентные ставки, чаще всего предусмотрены, если производиться покупка квартиры в ипотеку от застройщика.

Подписывая договор об ипотечном займе, люди берут на себя долгосрочные обязательства. Для многих это большие деньги. Поэтому каждый человек стремится избежать малейшего риска.

Наша статья поможет в выборе банка и застройщика, а также даст представление о конкретных шагах, необходимых для приобретения жилья.

Как купить новостройку в ипотеку от застройщика

Прежде всего, необходимо найти подходящую квартиру. В настоящее время выбор достаточно велик.

Но выбирать нужно не только саму квартиру, но и общую инфраструктуру. Поэтому внимание нужно заострять на следующих моментах:

1. Планировка квартиры.
2. Качество используемых материалов, заявленных в проектной декларации.
3. Оцените, подходит ли вам место расположения будущего жилья и его инфраструктура, это наличие школы, магазинов, парковок, лесопарковых зон, транспортных развязок, маршрутов общегородского транспорта и т. п.
4. Немаловажную роль играет стоимость недвижимости, здесь может помочь сравнительный анализ.

Если все необходимые факторы удовлетворяют требованиям покупателя, то можно начинать проверять строительную организацию, которая занимается строительством.

Покупка квартиры у застройщика в ипотеку, дело очень серьёзное. Неоправданный риск допускать нельзя, поэтому к выбору застройщика нужно отнестись очень ответственно.

Как выбрать застройщика

Критерии, которые необходимо использовать при выборе застройщика, довольно разнообразны.

Для удобства их нужно перечислить:

1. Репутация строительной компании.
2. Входит ли она в состав СРО (саморегулирующая организация), без этого условия, строители не могут осуществлять работы по возведению многоквартирных домов.
3. За какое время строители обязуются сдать дом в эксплуатацию, если сроки очень затянуты, то не стоит связываться с такими организациями.
4. Не возникало ли проблем у застройщика при проведении строительства предыдущих объектов.
5. На каком основании принадлежит право пользования земельным участком, отведённым под строительство, этот пункт очень важен для проверки, потому что потом, могут выясниться неприятные обстоятельства, на основании которых, по решению суда, дом вообще могут обязать снести.
6. С какими банками работает застройщик, для предоставления желающим возможности приобретения жилья в кредит, покупка квартиры в новостройке в ипотеку, возможна только с одобрения кредитной организации.
7. Наличие всей необходимой разрешительной документации.

Документы, необходимые для осуществления строительства

Для полного удостоверения в том, что застройщик достойный, необходимо тщательно изучить документы, на основании которых ведётся возведение дома.

К таким документам относятся:

1. Документы, сформированные при учреждении строительной организации.
2. Сведения, подтверждающие то, что компания зарегистрирована в государственных органах.
3. Проектная декларация.
4. Разрешительные документы, на основании которых ведётся строительство.
5. Документы, свидетельствующие о праве вести строительство на отведённом участке земли.
6. Отчётность по линии бухгалтерии застройщика за трёхлетний период.
7. Документы, подтверждающие что строительная компания имеет аккредитацию в банках, которые готовы заключать договора ипотечного кредитования.

Последний пункт должен иметь важное значение для покупателя. Вряд ли банки дадут кредит, если сделка имеет сомнительное обеспечение.

Согласие банка на ипотечный кредит – это дополнительные гарантии. Ведь в принципе, до того как кредит будет погашен полностью, банк имеет определённые права на залоговую недвижимость.

Кредитный договор как средство платежа

Для того чтобы стало окончательно понятно, как купить новостройку по ипотеке, нужно уделить внимание такому важному событию, как подписание договоров.

После того, как будут произведены все действия, направленные на поиск подходящей квартиры и проверку строительной организации, можно переходить к непосредственному заключению сделки.

Однако так как в данном случае рассматривается ипотека, то сначала следует заручиться согласием банка. Документы, которые нужно будет предоставить в банк, зависят от того, на какой стадии находиться строительство.

Как правило, добросовестный застройщик, уже готов к таким событиям и у него есть определённые договорённости с кредитной организацией. Поэтому покупателю нужно позаботиться лишь о подтверждении доходов.

Для совершения и оформления ипотечной сделки в обязательном порядке требуются согласие супругов, а также выдвигают и другие дополнительные требования.

Подписанный кредитный договор нужно отнести застройщику, и только после этого можно будет подписать договор о приобретении квартиры.

Завершающий этап приобретения жилья

Если дом, находится на стадии строительства, то застройщик предложит подписать договор долевого участия. При этом в настоящее время законом предусмотрено обеспечение таких договоров. Это происходит за счёт страхования.

Чтобы порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке был полным, выполнение обязательств застройщиком необходимо увязывать не с вводом дома в эксплуатацию, а с присвоением ему почтового адреса.

Это обусловлено тем, что дальнейшие действия, связанные с регистрацией права собственности без этого невозможны. Получить почтовый адрес должна строительная организация.

После осуществления всех перечисленных действий, подписывается акт о приёме дольщиком квартиры. И тогда можно считать, что все обязательства застройщика выполнены.

Регистрация права собственности на приобретённое жилое помещение, производиться покупателем самостоятельно. По новым правилам, её осуществляют юстиция, кадастровая палата и МФЦ.

Вот так должна выглядеть покупка квартиры в ипотеку в новостройке. Инструкция, изложенная в нашей статье должна помочь избежать неприятностей.

realty-u.ru

Советы по покупке квартиры в новостройке пошагово: мифы

Покупка квартиры в новостройке – это процесс, который требует от Вас знания огромного количества тонкостей и внимательного к ним отношения. Но на сегодняшний день – это самый быстрый и доступный способ приобрести недвижимость в собственность, и если Вы все-таки решили выбрать строящийся объект, давайте разберем основные вопросы, которые возникают при покупке квартиры в новостройке.

 

Разделы статьи:

Есть ли риски при покупке квартиры в новостройке?

Наряду с достаточно весомыми достоинствами такого вида недвижимости: относительной дешевизной, отсутствием бывших владельцев и лиц, заинтересованных в недвижимости, приобретением абсолютно новой квартиры с новыми коммуникациями – есть и ряд недостатков, с которыми можно столкнуться.

Так, застройщик всегда начинает продажи ещё на стадии строительства, следовательно, для того, чтобы заселиться в новое жилье, Вам необходимо будет дождаться сдачи дома в эксплуатацию.

Основные риски связаны как раз-таки с тем, что строительство может быть приостановлено или сроки сдачи будут постоянно откладываться.

Кроме того, после того, как дом будет сдан, Вам потребуется определенный период времени, чтобы сделать ремонт и обжить квартиру, учитывайте, что на протяжении нескольких ближайших лет тем же самым будут заниматься Ваши соседи.

Если эти минусы Вас не останавливают, то смело переходите к следующему этапу.

Выбор ЖК и изучение информации о застройщике

Вам необходимо отталкиваться от приемлемого района для проживания, его инфраструктуры, типа дома и планировок квартир, которые будут оптимальными для Вашей семьи.

После того, как Вы подберете подходящие варианты, необходимо проверить каждого застройщика и все сопутствующие документы.

Ознакомьтесь с отзывами о застройщике и его уже сданными в эксплуатацию объектами, оцените качество строительства и узнайте, не было ли задержек со сроками сдачи, финансовых проблем у застройщика во время работы над проектами.

Проверьте документы на землю и разрешение на строительство – это основа основ для любого застройщика. Обратите внимание на целевое использование земельного участка: он должен быть предназначен для многоэтажного строительства. Важным документом также является одобренная государственной строительной экспертизой проектная декларация. Ознакомьтесь со сроками, в которые должен быть сдан, выбранный Вами объект.

Проверить застройщика есть возможность с помощью банков, так, если банки не предоставляют кредиты на покупку недвижимости у выбранного Вами застройщика, значит, он не аккредитован и у него есть какие-либо проблемы.

Оформление документов при покупке квартиры в новостройке

Самое важное на этом этапе понять, какие документы при покупке квартиры в новостройке предлагает Вам подписать застройщик. Лучше всего, заключать с девелопером договор долевого участия.

Это отличная гарантия того, что застройщик добросовестный и у него есть разрешение на строительство. В том случае, если все же возникнут проблемы, все ваши требования будут обеспечены залогом.

Застройщик может оказаться недостаточно добросовестным, если Вам предлагают заключить предварительный договор покупки недвижимости в новостройке.

Будьте внимательны: такой договор не регистрируется в Росреестре и не гарантирует Вам выполнения и половины обязательств застройщика, которые в нем просто не прописаны.

Кроме того, при заключении предварительного договора с застройщиком заключается устное соглашение, согласно которому денежные средства за недвижимость вносятся покупателем сразу же, а основной договор долевого участия заключается гораздо позже.

При этом, в случае каких-либо осложнений, данное устное соглашение на дает Вам никаких гарантий на возврат средств и удовлетворение требований.

Также, если Вы готовы очень внимательно отнестись к проверке документов не таким уж плохим вариантом будет являться и договор ЖСК.

При оформлении покупки квартиры обратите внимание на следующие пункты в договоре: должны быть прописаны точные сроки сдачи объекта в эксплуатацию, должны присутствовать денежные санкции за нарушение условий договора, обозначены сроки окончательной передачи квартиры и условия о расторжении соглашения.

Немаловажными являются пункты, фиксирующие неизменную стоимость квадратного метра и сроки передачи документов для регистрации права собственности.

Что происходит после сдачи дома в эксплуатацию?

После заключения договора наступает самый долгий этап – ожидание сдачи дома в эксплуатацию. Не забывайте, что сроки сдачи четко прописаны в ДДУ, а, следовательно, за их нарушение застройщик несет материальную ответственность.

Когда дом готов, на то, чтобы уладить другие формальности потребуется еще около 3 трёх месяцев.

Сначала специалисты БТИ должны будут произвести обмер квартиры для подготовки технического паспорта жилого помещения.

После этого, Вам будет нужно подписать акт приема-передачи квартиры. При приеме квартиры будьте внимательны: в акте следует отметить все дефекты, если они есть, а также не стоит подписывать документ, если какие-то из систем не функционируют, так как все инженерные коммуникации должны быть в порядке и исправно работать. Если что-то идет не так, дождитесь устранения всех неполадок и только после этого можете смело подписывать акт.

С того момента, когда Вы приняли недвижимость, Вы должны будете начать оплачивать услуги ЖКХ. Распространённой практикой является то, что застройщик, требует оплатить услуги за 4 месяца вперед – это нормально, однако, соглашаться на оплату более длительного срока не следует.

Ну и последний достаточно ответственный шаг – оформление недвижимости в собственность. Вы можете или сами подготовить необходимые документы, либо обратиться к специалистам.

В этот пакет обязательно должны войти: акт приема-передачи квартиры, кадастровый паспорт с экспликацией, закладная и кредитный договор, ДДУ, документы, удостоверяющие личность и другие документы в зависимости от конкретной ситуации.

Сразу же после получения свидетельства о собственности на квартиру в неё можно переезжать и оформлять прописку.

Таким образом, мы разобрали основные этапы покупки квартиры в новостройке, и если каждому из них Вы уделите должное внимание, то у Вас вряд ли возникнут какие-либо проблемы с вновь приобретенной недвижимостью!

Похожие статьи:

Просмотров: 115

У вас есть вопрос юридического характера?

 

 

 

 

 

Звуковая функция ограничена 200 символами

prodatkvartiry.ru

как безопасно приобрести жилплощадь от застройщика и какие подводные камни могут быть

Собираясь приобретать новую квартиру, каждый человек хочет произвести эту сделку максимально безопасно для себя. И естественное желание каждого – минимизировать свои затраты. Это можно сделать единственным законным способом – стать соинвестором застройщика, заключив с ним договор долевого участия. Гражданин становится дольщиком, получающим выгоду в виде готовой квартиры.

Что такое ДДУ

Закон №214-ФЗ от 30.12.2004 года определены порядок заключения ДДУ и ответственность сторон по нему. Он дает наибольшую защиту прав дольщиков при инвестиционном участии в новостройке.

Законодателем предусмотрены несколько обязательных условий, которые должны содержаться в ДДУ:

• исчерпывающая информация о строящейся квартире – площадь общая и каждого помещения, высота помещений, этаж, подъезд, адрес и другие;
• точная дата передачи жилья от застройщика дольщику;
• стоимость квартиры общая и за квадратный метр. Обязательно указывается порядок проведения расчетов;
• гарантия на само здание и техническое оснащение в нем.

Договор считается заключенным с момента регистрации его в Росреестре. Это позволяет, при долевом участии в постройке жилья, вести учет покупателей на нее и избежать двойных продаж одного и того же объекта.

Приобретая квартиры по ДДУ, следует предусмотреть возможные в договоре подводные камни:

• выбор подсудности для разрешения спорных ситуаций;
• порядок внесения изменений в пункты договора;
• условия досрочного расторжения договора;
• название договора. Только с ДДУ можно обращаться в суд за защитой своих прав дольщика;
• пункт, где девелопер приравнивает разрешение на ввод в эксплуатацию к гарантии качества постройки.

Договор долевого участия будет надежным инструментом в процессе приобретения квартиры. Необходимо только на всех этапах проявить некоторую предусмотрительность и внимательность при его заключении. Что же нужно сделать до покупки квартиры?

Алгоритм действий

При покупке квартиры по ДДУ рекомендуется руководствоваться примерной пошаговой инструкцией, предусматривающей стандартные мероприятия по совершению сделки.

Выбор новостройки

Выбор новостройки – дело сугубо индивидуальное. Здесь учитывается много факторов, но чаще всего рассматривают:

• Тип здания – из какого материала построен. У каждого из них есть плюсы и минусы, выбор будет зависеть от личных приоритетов покупателя.
• Количество комнат, планировка и этаж.
• Район застройки. Здесь рассматривается наличие инфраструктуры, детских образовательных учреждений, транспортная доступность и другие факторы.

В отличие от вторичного жилья, почти все современные новостройки застройщики сдают в «черновой отделке». Это дает возможность не тратить время и материальные ресурсы на удаление старой отделки, а сразу же все обустроить в соответствии со своим вкусом и пожеланиями.

Изучение и выбор застройщика

Перед тем, как купить квартиру новом доме, с особой тщательностью следует подойти к этапу изучения застройщика. Чаще всего проблемы у дольщиков возникают при заключении ДДУ с ненадежным девелопером. Как же узнать о степени надежности компании – застройщика? Для этого есть несколько способов:

• Изучение официального сайта девелопера. На нем обязательно должна быть Проектная декларация, финансовая отчетность, разрешение на застройку данного земельного участка, поэтажные экспликации новостроек, прайс-листы.
• Проверка на сайте Арбитражного суда участие застройщика в качестве ответчика в судебных разбирательствах.
• Изучение информационно-тематических статей на профессиональных сайтах о застройщиках.
• Уточнение данных о партнерах девелопера и об его членстве в профильной СРО. Эту информацию можно найти и в Проектной декларации, где указаны источники финансирования стройки.
• Проверка на официальных сайтах банков, указанных в документации застройщиком как партнерских, наличия его аккредитации.

Об открытости строительной организации и рациональном управлении ею будет свидетельствовать наличие информации о руководителях высшего и среднего звена на сайте.

Выбор банка

Определившись с новостройкой и проанализировав надежность застройщика, можно приступать к следующему этапу покупки – выбору банка для получения ипотеки, если она запланирована.

До подачи заявки на предоставление ипотечного кредита необходимо уточнить несколько принципиальных пунктов:

• имеет ли выбранный застройщик аккредитацию в данном банке;
• какие страховки, кроме обязательного по закону страхования залогового имущества, банк предлагает, как обязательные;
• какие штрафные санкции и их величина применяются кредитной организацией;
• существование обязательных дополнительных платных услуг, установленных банком.

Очередность выбора застройщика и банка могут меняться местами в зависимости от ситуации и личного отношения дольщика к возможным рискам.

Анализ проектной документации

Основным документом, дающим девелоперу право на ведение строительных работ и привлечение дольщиков, является Проектная декларация, которую рекомендуется скрупулезно прочитать. Особое внимание в ней следует обратить на:

• существование у девелопера прав на застраиваемый участок;
• установленные сроки сдачи дома в эксплуатацию или передачи участникам;
• к какой категории земель относится застраиваемый участок и разрешенный вид использования его;
• из каких источников производится финансирование стройки;
• наличие результатов госэкспертизы проектной документации на здание с положительным вердиктом;
• разрешение застройщику на ведение стройки;
• способ обеспечения ответственности девелопера перед дольщиком.

Строительная компания обязана предоставить и иные документы:

• выписка из ЕГРЮЛ;
• свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
• свой устав;
• перечень лиц, имеющих право подписывать ДДУ и документы, подтверждающие это право.

Отказ строителей от предоставления этих документов может свидетельствовать о наличии в н их негативной информации.

Изучение предложенной юридической схемы

Перед приобретением квартиры необходимо заняться изучением порядка процедуры покупки жилья в новостройке.

Государство на законодательном уровне определило правила финансирования дольщиками строительства многоквартирных домов. К сожалению, со стороны застройщика законодательные нормы не всегда соблюдаются, в ходу различные варианты хитрых договоров.

В некоторых ситуациях с ними можно работать. Но застройщик, при этом, должен иметь самую надежную репутацию. Предпочтительнее, чтобы новостройка была близка к завершению и имела высокие темпы возведения.

Заключение ДДУ

Из всех указанных в предыдущем пункте видов договоров рассмотрим основной – договор долевого участия, как наиболее защищающий дольщика от возможных проблем.

Законом 214-ФЗ определены основные требования к содержанию ДДУ. Но девелоперы часто идет на некоторые уловки, включая в него пункты, не оговоренные в законе, но ущемляющие права дольщиков. Приведем несколько примеров таких уловок:

• Стоимость квартиры в ДДУ прописана в иностранной валюте, что может привести к росту ее конечной стоимости с ростом курса.
• Неустойка повышенного размера. Обычно взимается 3-5 % от общей стоимости.
• К срокам сдачи новостройки добавлены удобные для застройщика условия о возможности их увеличения в одностороннем порядке.
• Требование доплаты с дольщика при превышении площади квартиры над проектной.
• Оговоренная возможность для застройщика уменьшения площади сдаваемой квартиры без возврата дольщику разницы.
• Оплата коммунальных платежей после ввода здания в эксплуатацию возлагается застройщиком на покупателя.
• Указание пункте договора судебного органа, расположенного в другом городе или регионе.

При подписании ДДУ, важно помнить об обязанности застройщика страховать свою ответственность. К ДДУ должен прилагаться страховой полис.

Проведение расчетов по договору

Закон гласит, что любые платежи по ДДУ должны проводится только после его регистрации в Росреестре. Общая стоимость квартиры и порядок ее оплаты должны быть прописаны в договоре.

Оплата производится на основании выданного застройщиком счета. При использовании ипотечного кредита деньги переводятся банком на счет строительной организации. Если используются наличные средства, то они вносятся в кассу компании. Обязательно необходимо сохранять все чеки и квитанции об оплате для подтверждения выполнения своих обязательств дольщиком.

С момента внесения дольщиком полной суммы стоимости квартиры у него возникает право требования на нее.

Прием-передача квартиры

После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, он должен уведомить покупателя о том, что он готов к сдаче квартиры за 2-3 недели. Дольщику необходимо принять ее в течение недели с даты получения уведомления.

Подписывая акт приема-передачи квартиры, гражданин перекладывает всю ответственность за квартиру со строителей на себя. Поэтому, перед подписанием столь ответственного документа, необходимо убедиться в отсутствии дефектов и недочетов.

Для участия в подписи акта покупателю потребуется при себе иметь паспорт и свой экземпляр ДДУ.

Регистрация прав собственности

Имея акт приема-передачи на руках, можно приступать к оформлению прав собственности на квартиру. Этот процесс может быть выполнен как застройщиком, так и самостоятельно покупателем, что будет значительно быстрее.

Для самостоятельной регистрации прав собственности потребуются следующие документы:

• личный экземпляр ДДУ;
• подписанный акт приема-передачи квартиры;
• кадастровый паспорт квартиры. Если еще нет его – то необходимо сделать;
• госпошлина.

Зачастую это весьма длительная процедура. Чтобы ускорить ее и сэкономить собственное время и силы, лучше обратиться в МФЦ, где в режиме одного окна примут документы, при необходимости, подскажут какие еще предоставить и в результате выдадут свидетельство о регистрации прав собственности.

Так как покупка квартиры по ДДУ процедура долгая и достаточно сложная, разумно было бы на этапе подписания договора обращаться за помощью к юристам, имеющим опыт работы с девелоперами. Но вполне можно справиться и самостоятельно, выполняя пошаговые рекомендации и проявляя разумную осмотрительность.

metr.guru

пошаговая инструкция на 2019 год, подводные камни и риски

Когда возникает вопрос о приобретении жилплощади, многие предпочитают покупать недвижимость в новостройке. Но некоторые не понимают, что нужно: правильно выбрать застройщика, оформить покупку документально, а в этом есть нюансы.

Не все просто с приобретением квартиры в новостройке. Рассматривая 2019 год, можно убедиться, что отмечается тенденция продаж квартир задолго до введения жилья в эксплуатацию. В это время, естественно, у застройщика на руках нет документов, устанавливающих право на владения недвижимостью. Так что нужно быть готовым к тому, что на руках не будет договора купли-продажи, придется подписывать иные документы, например, договор на инвестирование или соглашение долевого участия.

Стоит понимать, что вы не получаете права собственности на жилье, покупаемое в новостройке, застройщик может оказаться мошенником или недобросовестным строителем. Даже при подписании документов долевого участия или инвестирования, нет вероятность, что застройщик выполнит данные обязательства.

Как купить жилье в новостройке

Покупка жилья в новостройке – это не покупка квартиры. Если вкладывать денежные средства в недвижимость, не введенную в эксплуатацию, это просто вложение средств и не более, и процесс этот содержит определенный риск. И нужно это четко знать еще до вложения средств в жилье в новостройке.

Существует Федеральный закон №214, гарантирующий уплату неустойки застройщиком, если он не укладывается в сроки строительства, но от банкротства компании застройщика или от задержек этот документ не спасает.

Проверяем застройщика

Прежде чем принять решение, нужно тщательно все проверить:

• Документы на землю. Есть два варианта: земля должна находиться у застройщика в собственности или в аренде, причем в долгосрочной.
• Контракт на инвестирование, подписанный с местным органом власти.
• План участка земли, на котором ведется застройка.
• Разрешение на строительство.
• Проектная декларация и решение госэкспертизы об изменениях.

Эти документы должны находиться в офисе продаж, и должны быть предоставлены по первому вашему требованию. Если же их нет, разворачивайтесь и уходите – рискуете остаться и без денег, и без жилья.

Изучить договор долевого участия

Следует обратить внимание на следующие моменты:

• в нем должно быть прописано – конкретное строящееся здание на определенном участке, адрес строительства и название комплекса;
• сумма должна быть прописана за определенную квартиру;
• сроки введения объекта в эксплуатацию;
• гарантия на застройку и ее сроки.

Соглашение долевого участия нужно зарегистрировать в Росреестре. Вносить деньги по данному договору нужно после прохождения процедуры регистрации.

Если производится строительство на паях, учтите, что соглашение на приобретение пая недействительно, если земельный участок не принадлежит застройщику или подписан договор на аренду ЖКС.

Если операция приобретения недвижимости сопровождается подписанием договора переуступки прав, обязательно удостоверьтесь, что жилье в новостройке целиком оплачено.

Анализ застройщика

Первым делом нужно посетить сайт застройщика. Из него можно почерпнуть важную информацию:

• количество построенных объектов;
• аккредитацию в банках;
• сколько жилых домов введено в эксплуатацию;
• историю компании застройщика.

Также стоит посетить сайт самого объекта, на нем должны быть представлены документы, разрешающие застройку (датированные и пронумерованные), данные по строительству объекта, на каком этапе находится строительство.

Стоит поинтересоваться о капитале застройщика и о собственных производственных мощностях. Насколько добросовестно застройщик выполнял свои обязанности, и есть ли у него просрочки в сдаче объектов. Просмотрите формы новостроек, в них можно увидеть всю информацию, включая долги застройщика и судебные процессы.

Проверка новостройки при посещении

Стройплощадку нужно обязательно посетить лично и проверить:

• скорость проведения строительных работ;
• количество работающих;
• работают ли в выходные дни;
• стоит ли изгородь вокруг участка, стоит ли стенд с информацией по строительству;
• насколько чисто на площадке, какие к ней подъезды;
• охрана на объекте.

Изучить темпы продаж квартир застройщика

Если на финальном этапе строительства продано 80% квартир, то у застройщика в делах все хорошо. При вяло идущих продажах, когда к концу стройки продано 50% — означает либо низкое качество строительного объекта, либо неоправданно завышенную цену на недвижимость.

Если построенный дом в течение квартала не введен в эксплуатацию, то комиссией были обнаружены недостатки, которые несовместимы с комфортным проживанием, например, неправильный монтаж коммуникаций.

Подводные камни при покупке первичного жилья

Приобретая квартиру на рынке первичного жилья можно столкнуться с неприятностями, и они не всегда просто решаются.

Зачастую происходит подобное по незнанию обязанностей и прав. Нередко сталкиваются с проблемами юридического характера, не каждый гражданин может разбираться в юриспруденции. Нечасто, но могут возникнуть ситуации, в которых трудно разобраться даже юристу с опытом.

Рассмотрим основные риски, возникающие на пути потенциального собственника первичной квартиры. К ним относятся:

• неправильно составленный договор, обычно это относится к пункту, где прописаны обязанности застройщика;
• составление нескольких договоров на продажу квартиры;
• приостановка строительных работ, особенно если время не определено;
• долгострой;
• некачественное жилье, не соответствующее нормам строительства;
• несоответствие жилых площадей — в договоре стоит цифра, превышающая фактическую площадь квартиры;
• необустроенная придомовая территория.

Советы юристов

1. Не совершать сделку без непосредственного присутствия нотариуса. Конечно, придется потратить денежные средства, но только так можно избежать негативных последствий.
2. Внимательно читать все документы, которые предстоит подписать, не стесняясь задавать вопросы, которые волнуют.
3. Если есть хоть капля сомнения, не подписывайте договор, а обратитесь за помощью к юристу или в проверенное агентство недвижимости.

Не подписывайте договор только потому, что хотите купить квартиру в новостройке. Потратьте время на выбор застройщика. Конечно, надежность рынка недвижимости в РФ оставляет желать лучшего, но, тем не менее, есть добросовестные застройщики, не завышающие цену.

Покупка первичного жилья: вопрос-ответ

Купить квартиру в строящемся доме по низкой цене – стоит ли?

К сожалению, мы часто видим в СМИ о случаях невыполнения застройщиками своих обязательств, и затягивание сроков сдачи дома в эксплуатацию – не самое страшное. Бывают, к сожалению, ситуации, когда дольщики просто остаются ни с чем.

Но купить квартиру недорого все-таки возможно, а чтобы не быть обманутым, нужно просто грамотно подойти к вопросу выбора добросовестного застройщика.

Почему дёшево?

Прекрасно, когда при вложении небольших денег вы получаете недвижимость в собственность – кто от этого откажется? Но в ситуации, когда нет ни денег, ни жилья из-за застройщика-мошенника – это уже не экономия, а довольно существенные расходы. Если вы пришли в офис продаж и вам предлагают цену на 15% ниже, чем у конкурирующих фирм, стоит задуматься. Цены могут отличаться, но не существенно, так как без прибыли никто работать не будет.

Нет разрешения, можно ли покупать?

Если на строительство еще не получено разрешение, а работа уже ведется, то на данном объекте квартиры будет стоить значительно дешевле в отличие от дома, где есть все документы. Хотите – рискните, но помните, никаких гарантий нет.

Как известно, получить разрешение на ИЖС всегда проще, и недобросовестные застройщики могут этим воспользоваться. Обязательно посмотрите, на какую застройку даны документы — на ИЖС или многоэтажное строительство.

Проблемы при покупке

О самых острых моментах, которые нужно учесть, приобретая жилье в новостройке, рассказывает Олег Сухов.

terrafaq.ru