Close

Покупатель квартиры: Покупатель квартиры – с чего начать?

Содержание

Покупатели квартир смогут вернуть деньги при отмене сделки :: Жилье :: РБК Недвижимость

Верховный суд России постановил добавить в договор купли-продажи новый пункт, чтобы защитить покупателей

Фото: E. O./shutterstock

Теперь при покупке квартиры надо обязательно включать в договор условие, что продавец выступает поручителем возврата денег в случае признания сделки недействительной. Соответствующее постановление Верховного суда опубликовала «Российская газета».

Сегодня, если сделка признается недействительной, это не значит, что покупателю кто-то должен вернуть деньги. У нового владельца просто забирают квартиру. В результате покупатель остается без денег и жилья, а продавец ни за что не отвечает. Если же прописать в договоре соответствующий пункт, то продавец уже не сможет остаться в стороне, так как лично поручился, что все вернет, поясняется в публикации.

Юрист Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко):

— Процедура поручительства при совершении сделки не нова. В сделках с недвижимостью она применялась редко, но и такое встречалось. В качестве поручителей выступали третьи лица. Но ранее, если основная сделка признавалась недействительной, то и поручитель освобождался от ответственности. Теперь же поручителем возврата денег станет сам продавец. Данный пункт будет вноситься в договор купли-продажи, и в случае признания сделки недействительной продавец обязан будет вернуть покупателю деньги за квартиру. Безусловно, этот момент станет для покупателей недвижимости хорошей возможностью обезопасить себя от того, что можно остаться и без квартиры, и без денег. Трудности могут возникнуть именно с взысканием этих денег — у продавца их уже может не быть. Продать квартиру, в отношении которой идут споры, либо долю в ней тоже вряд ли удастся. Поэтому в некоторой степени это облегчит жизнь покупателям, но не устранит проблему в целом.

В начале 2020 года в силу вступил закон, согласно которому требовать компенсации лишившийся жилья из-за незаконной сделки гражданин сможет в судебном порядке, если в течение полугода ему не был возмещен ущерб причинителем вреда. Граждане, которые приобрели жилье, не зная о его криминальном прошлом, а затем потеряли из-за того, что суд признал сделку незаконной, смогут получить компенсацию от государства.

Читайте также: 10 признаков квартир, которые опасно покупать

Автор

Вера Лунькова

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

https://realty.ria.ru/20210624/tseny-1738433707.html

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре — Недвижимость РИА Новости, 24.06.2021

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как Недвижимость РИА Новости, 24.06.2021

2021-06-24T15:03

2021-06-24T15:03

2021-06-24T15:03

realty-гид – риа недвижимость

цены

жилье

налоги

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/06/18/1738433663_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_00c1c462995d1b4a19c9e40d3bacb0a0.jpg

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость».Занижение: мы хитрее налоговойСуществует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет. Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение. Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%. Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.»Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет», – уточняет он.Риски занижения цены в договореПервый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – «гнев» ФНС.Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.»Спалиться» на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Туренко. Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП. У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:ФНС все равно поймает Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы «Большаков и партнеры» Андрей Большаков.Перепродадите – переплатите Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года. Добросовестность под угрозойЕсли дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.Потеряете деньгиЕсли сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:»Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета», – предупреждает адвокат. Завышение: мы хитрее банкаЕсли занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда «игра» с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.»В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры», – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она. Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса. Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме. Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он. Риски завышения цены в договореСхема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты.В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.»Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание. В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто. Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды», – добавляет он.Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев.Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая. Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.

https://realty.ria.ru/20210615/ulovki-1737086891.html

https://realty.ria.ru/20210430/novostroyka-1730701295.html

https://realty.ria.ru/20210520/kollektory-1733138977.html

https://realty.ria.ru/20210603/potrebkredity-1735402578.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/06/18/1738433663_171:0:2902:2048_1920x0_80_0_0_2c5f46650d1363000d42dccafc60a928.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

realty-гид – риа недвижимость, цены, жилье, налоги

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость».

Занижение: мы хитрее налоговой

Существует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет. Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение.

«В любом случае это незаконно и может привести к печальным последствиям», – подчеркивает она.

Мария Литинецкая

Управляющий партнер компании «Метриум»

Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.

15 июня, 15:33

Не надо мудрить! Какие уловки перестали работать при продаже квартир

В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%. Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.

«Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет», – уточняет он.

Риски занижения цены в договоре

Первый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.

«Если на этапе оформления договора банк обнаружит занижение цены, покупатель получит отказ в получении кредита и может быть занесен в «черный список» кредитора, что в дальнейшем негативно повлияет на репутацию заемщика», – подчеркивает директор по продуктам Online-Ipoteka Дмитрий Питецкий.

Дмитрий Питецкий

Директор по продуктам Online-Ipoteka

Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.

Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – «гнев» ФНС.

«В случае выявления ФНС занижения налоговой базы продавцу доначислят налог на всю стоимость квартиры и привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от суммы сделки в зависимости от доказанного умысла. Также при занижении существует вероятность привлечения продавца к уголовной ответственности: она наступает в том случае, когда уклонение от уплаты налога происходит в крупном размере», – предупреждает руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.РФ» Роман Корякин.

Роман Корякин

Руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.РФ»

Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.

30 апреля, 15:04

Новостройка по переуступке: чем рискует покупатель»Спалиться» на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Туренко. Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:

ФНС все равно поймает

Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы «Большаков и партнеры» Андрей Большаков.

Перепродадите – переплатите

Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года.

Добросовестность под угрозой

Если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.

Потеряете деньги

Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.

Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:

  • оспаривание сделки в судебном порядке;
  • неопределенный на какое-то время статус квартиры;
  • серьезный штраф;
  • доначисление налогов;
  • проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
  • тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
  • конфликт с риелтором и нотариусом;
  • репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных покупателей).

«Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета», – предупреждает адвокат.

Завышение: мы хитрее банка

Если занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда «игра» с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.

«В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры», – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она.

Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.

20 мая, 15:10

Арестуем и заберем детей: нужно ли «ипотечникам» бояться коллекторов

Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса. Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме. Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он.

Риски завышения цены в договоре

Схема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты.

В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.

«Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание. В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто. Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды», – добавляет он.

3 июня, 13:01

Пожалеете! Почему «ипотечнику» не стоит брать потребкредиты

Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.

Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев.

Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая. Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.

10 фраз, которые отпугивают потенциальных покупателей вашей квартиры

Любите поговорить? Осторожнее! При просмотре квартиры любое слово может повернуть ситуацию не в вашу пользу. Изучаем фразы, которые чаще всего срывают сделки по продаже недвижимости.

Документы готовы к продаже, соседи спокойные, желающих приехать на просмотр — хоть отбавляй… Но вот беда — потенциальные покупатели никак не хотят становиться покупателями фактическими. Ходят по квартире, прицениваются, общаются, но не торопятся выходить на сделку. Пора снижать цену? Вовсе нет. Возможно, проблема кроется именно в вас.

Задумайтесь — а не отпугиваете ли вы покупателей необдуманными фразами? Ведь важно не только подготовить квартиру к презентации, но и правильно вести себя во время просмотра. Чаще всего сделки срываются из-за неумеренного выражения эмоций или случайно оброненных фраз.

Моя квартира продается уже/всего 6 месяцев, год, пару недель

Чем руководствуется продавец:

  • Скажу, что недавно выставил квартиру на продажу, и покупатель постарается не упустить выгодное предложение.
  • Оправдаю низкую цену тем, что долго не мог продать жилье.
Что думает покупатель: Здесь явно кроется какой-то подвох, надо внимательнее проверить все необходимые документы. Да и скидку можно потребовать побольше!

На каждый товар найдется свой купец

Чем руководствуется продавец:

  • Покупатель критикует квартиру, значит, к покупке он не готов. Зачем мне тратить время на уговоры? Найдутся люди, которым нужно именно такое жилье. Недостатки их не смутят.
  • Какие еще недостатки? Я в этой квартире вырос/провел лучшие годы своей жизни. Явно пытаются сбить цену!
Что думает покупатель: Вариант мне подходит, если бы не пара нюансов. Но собственник не хочет вести диалог, а на рынке много квартир. Поищу другого продавца!

У вас 15 минут на просмотр, я спешу

Чем руководствуется продавец:

  • Надоели бесконечные просмотры и переливание из пустого в порожнее. Надо ограничить время, чтобы подстегнуть покупателя.

  • День расписан по минутам, но, так и быть, покажу по-быстренькому квартиру.

Что думает покупатель: Собственник явно не заинтересован в продаже. Или я недостаточно хорош для его высочества? Или он что-то скрывает? Может, через полчаса должны вернуться проблемные соседи?

Я не спешу с продажей

Чем руководствуется продавец:

  • Если поспешу, то потеряю в деньгах. Не хочу делать скидку, подожду платежеспособного покупателя.
  • Посмотрю на спрос, возможно, еще получится поднять цену.

Что думает покупатель: Собственник еще не определился, хочет продать или нет. Может, просто человек нерешительный. А потом будет тянуть резину и с оформлением сделки? Лучше не связываться.

Я не буду делать скидки, цена конечная

Чем руководствуется продавец:

  • Покупателю квартира понравилась, купит и по полной стоимости. Зачем разбрасываться деньгами?
  • Сделаю скидку — потом не хватит на новую квартиру. Да и цена не такая высокая.

Что думает покупатель: Да видел я уже кучу объявлений, в которых постоянно снижается стоимость. Рынок и так переполнен, найду другой вариант. Или дождусь, пока эта квартира подешевеет, все равно за такую цену ее не купят.

Мы потратили кучу денег на дизайнерский ремонт

Чем руководствуется продавец:

  • Я заказывал эту плитку из Италии! Не может же это не отразиться на стоимости квартиры?
  • Покупатели сэкономят время и деньги на ремонте, это явное преимущество.

Что думает покупатель: Зачем мне лишняя информация? Я знать не хочу, во сколько обошлась эта безвкусица. Все равно придется кухонный гарнитур менять, так зачем переплачивать за отделку?

У меня уже есть покупатели по этой цене, думайте быстрее

Чем руководствуется продавец:

  • Здоровая конкуренция никому еще не мешала. Скажу, что есть покупатели, но они мне менее симпатичны. Пусть принимают решение прямо сейчас! Все равно никто эту информацию не проверит.
Что думает покупатель: Если людям подошла эта квартира, то почему продолжаются показы? Почему они не вышли на сделку? Как-то это подозрительно. Если продавец врет даже в такой мелочи, то может обмануть и по-крупному.

Вам не все равно, почему мы продаем квартиру?

Чем руководствуется продавец:

  • Почему я должен отчитываться о причинах продажи? Это мое личное дело, никого не касается.
  • Не могу же я назвать настоящую причину… Кто купит квартиру с шумными соседями или протекающей крышей?
Что думает покупатель: Собственник просто приценивается, продажа вряд ли состоится. Если бы намерения были серьезными, продавец рассказал бы о своих планах. Что плохого в покупке более просторного жилья, например?

У нас никогда не было проблем с соседями/отоплением/чистотой в подъезде

Чем руководствуется продавец:

  • Закрою все возражения сразу! Расскажу, что углы не промерзают, а в квартире всегда тепло. Пусть покупатели знают, что у жилья нет недостатков.
  • Нужно отвлечь внимание от настоящей проблемы, поэтому я сделаю акцент на преимуществах. Ведь на нашем этаже и правда нет алкоголиков, они живут на четвертом и шестом.

Что думает покупатель: У кого что болит, тот о том и говорит. Разве можно испытать такую гамму эмоций, если вы не сталкивались с заливом? Или не вызывали полицию из-за шумных соседей? Посмотрю-ка я повнимательнее.

Мы планировали заменить ванну, но руки не дошли

Чем руководствуется продавец:

  • Расскажу, как можно быстро улучшить квартиру. Покупатель должен понимать, что на переделки не понадобится много времени и денег.
  • Не успели устранить недочеты, а покупателя упускать не хочется.

Что думает покупатель: Надо же, а я и не заметил, что ванна совсем старая. Зато теперь прекрасно вижу. Интересно, что еще они планировали заменить?

Пытаясь расположить к себе потенциальных покупателей, собственники часто впадают в крайности: либо отмалчиваются, либо показывают слишком много эмоций. Лучше всего придерживаться золотой середины — быть вежливым, спокойно отвечать на вопросы, но не болтать лишнего.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

квартиры с участием материнского капитала, приватизированные и унаследованные квартиры — Блог Райффайзенбанка R-Media

Чаще всего семьи используют эту сумму на улучшение жилищных условий. В регионах, где жилье стоит не так дорого, она может покрыть значительную часть стоимости жилья или первоначальный взнос по ипотеке.

В чем риск. Если для покупки или строительства жилья продавец использовал материнский капитал, то такое жилье должно быть оформлено в собственность всех членов семьи (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ).

Под членами семьи понимается распорядитель материнского капитала — тот, кому выдается сертификат на него, обычно это мама, а также ее супруг и все дети мамы. В данном случае под супругом понимается только официальный супруг, а под детьми — все дети распорядителя маткапиталом, в том числе совершеннолетние. Если у супруга мамы есть дети от другого брака, то они никакого отношения к маткапиталу не имеют. Если у мамы есть дети от другого брака — они имеют право на долю.

Если владелец сертификата не выделил доли на всех, кому положено по закону, присутствует нарушение законодательства, а еще — прав несовершеннолетних. Претензию может заявить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Сам ребенок, когда вырастет, тоже может заявить о нарушенных правах. Супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии.

Если продавец не выделил доли тем, кому положено, и решил продать жилье, где использован материнский капитал, то покупатель может столкнуться с исками от прокуратуры, ПФР, опеки, супруга или выросшего ребенка продавца. Если сумма маткапитала намного меньше стоимости квартиры, то, скорее всего, суд обяжет родителей вернуть маткапитал государству или положить деньги детям на счет, но нервы покупатель себе точно попортит.

Как минимизировать риск. С материнским капиталом не все так просто. Чтобы снизить свои риски, покупателю нужно проверить, использовался ли материнский капитал продавца для покупки этой квартиры. Вот что можно сделать:

1. Проверить договор приобретения у продавца — это обычная практика: для оценки законности права собственности продавца всегда запрашиваются правоустанавливающие документы. Если там есть отсылка к средствам материнского капитала, например прямо указано, что для оплаты покупки квартиры использовался маткапитал, то смотрим, выделены ли доли всем, кому нужно.

Если договор приобретения оформлен только на одного родителя, то выделения долей еще не было. В этом случае перед продажей продавец обязан:

  • выделить доли всем, кому положено;
  • запросить разрешение органа опеки и попечительства, если на момент продажи среди собственников есть несовершеннолетние дети.

Только после этого он может продавать жилье.

2. Выяснить наличие детей у продавца — проверьте паспорт продавца на странице с информацией о детях и подходит ли возраст детей под программу материнского капитала. Если второй или последующий ребенок родился в 2007 году и позже или если первый ребенок родился начиная с 2020 года, то у продавца есть право на маткапитал. В этом случае нужно понять, как он им распорядился.

3. Запросить у продавца справку о наличии права на материнский капитал. Продавец может взять такую справку онлайн через личный кабинет на сайте Пенсионного фонда. Для этого нужно зайти в личный кабинет в раздел «Материнский капитал» → «Заказать справку (выписку)»:

Получить справку о наличии права на материнский капитал продавец может через личный кабинет Пенсионного фонда

Если права на материнский капитал нет, то в справке так и будет указано, и далее проверка не нужна. Если в справке указано, что сертификат на маткапитал выдан, то нужно выяснить, использовал ли продавец эти деньги.

Так выглядит справка о наличии права на материнский капитал

4. Если продавец покупал квартиру с использованием ипотечного кредита — запросить у него справку из банка о погашении кредита, в которой часто прямо указывают, был использован материнский капитал или нет.

Так выглядит справка из банка о погашении ипотечного кредита

Если банк не может или по каким-то причинам не хочет предоставить такую справку или если квартира покупалась без ипотеки, то нужно запросить у продавца справку об использовании материнского капитала. Ее можно заказать онлайн через личный кабинет на сайте Пенсионного фонда, лично через отделение ПФР или через «Госуслуги».

Так выглядит справка об использовании материнского капитала (Постановление Правления ПФР от 16.05.2019 № 276п)

Покупатель квартир в Петербурге молодеет

Компания «Главстрой Санкт-Петербург» проанализировала портрет покупателя в 2020 году. Почти половина всех приобретенных квартир приходится на клиентов в возрасте 30-45 лет. Средняя приобретаемая площадь квартиры увеличилась до 46,1 кв. м. 

 

Прошлый год характеризовался высоким спросом за счёт экономической нестабильности и низкой ипотечной ставки. Компания «Главстрой Санкт-Петербург» реализовала чуть меньше 150 тыс. м². Около 51% квартир в объектах застройщика было приобретено петербуржцами. Еще 47% приходится на представителей из других субъектов РФ, из них 10% составляют жители Ленобласти. «В Петербург чаще всего переезжают жители из Северо-Западного федерального округа — Архангельск, Псков, Мурманск. Традиционно высокая активность у покупателей из северных регионов — Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Красноярский край. Часто приобретают квартиры жители Камчатского, Приморского, Хабаровского краёв. Около 2% клиентов — из Москвы и Московской области, — рассказывает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».

 

Согласно исследованиям аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», к основным мотивам переезда иногородних покупателей относятся: стремление повысить свой уровень жизни, получить высокооплачиваемую работу. Еще одним фактором служит желание изменить жизнь, переехать из провинциального города. Многие клиенты следуют за своими друзьями, знакомыми или родственниками, которые уже переехали в Петербург. Для петербуржцев же покупка жилья чаще всего возможность начать жить самостоятельно, улучшить текущие жилищные условия, переехать от родственников, а также приобретение недвижимости «на вырост» — для детей.

 

Основной возрастной категорий людей, приобретающих квартиры в жилых комплексах «Северная долина» и «Юнтолово», стали покупатели в возрасте 30-45 лет. На их долю пришлось 47% от общего числа сделок. Треть покупок было совершено людьми в возрасте от 45 до 60 лет, а самой молодой аудиторией до 30 лет – 21%, что является достаточно высоким показателем. «Если сравнивать 2020 и 2019 год, то мы видим, что средний возраст наших покупателей постепенно снижается. Низкая ипотечная ставка дополнительно привлекает молодежь, которая достаточно свободно берет кредиты. Тренд на снижение возраста покупателя получит развитие в ближайшее время, но с учётом ограничений банка по возрасту и уровню дохода ипотечных заёмщиков, — говорит Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург».

 

Почти половина проданных квартир — 47% — пришлось на двух- и трехкомнатные квартиры. Наибольшей популярностью пользовались жилье евроформата с кухней-гостиной и изолированными спальнями. «Этот тип жилья выбирают, как правило, молодые семейные пары. Его основное преимущество —функциональное распределение жилой площади, наличие нескольких отдельных комнат, свое пространство как для взрослых, так и для детей, — поясняет Дмитрий Ефремов. На долю однокомнатных квартир пришлось 43% продаж по площади, на студии — 9%.   К плюсам однокомнатных квартир относятся сравнительно доступная цена и раздельные спальня и кухня, в которой можно, например, принимать гостей. В дальнейшем, при необходимости, можно улучшить жилищные условия, продав «однушку» и переехав в многокомнатную квартиру», — подытожил эксперт. Средняя площадь приобретаемой квартиры составила 46,1 кв. м, что соответствует уровню жилья семейного формата. Это стало возможным как за счет изменения квартирографии в проектах компании, так и благодаря ипотеке с господдержкой — покупатели получили возможность приобрести квартиру с большим количеством комнат, чем, возможно, планировали ранее. 

 

 

 

По итогам года доля ипотечных сделок в общем количестве заключаемых договоров составила 72%, 22% сделок было совершено при внесении единовременно 100% стоимости жилья, еще 6% покупателей использовали рассрочку.

Подставные покупатели и наниматели квартир

Существует распространенное мнение, что конкуренция еще никому не мешала. Да и действительно, по идеи, она призвана сделать людей только лучше. Но часто задумывая одно, мы получаем совершенно другое. Конечно же, в каждом действии есть свои побочные эффекты. Именно конкуренция на рынке между агентами изрыгнула такое уродливое дитя, как подставные покупатели.

Вообще, агентами придумано много способов, ужимок, уловок, приемов, которые они применяют в своем ремесле. И это не удивительно — надо уметь работать в такой конкурентной среде как недвижимость. Хочешь жить — умей вертеться.

Лжеклиенты — один из самых популярных инструментов у агентов. Убрать конкурента с дороги, создать видимость работы, «опустить» собственника по цене, укрепить связь с хозяином квартиры, создать ажиотаж и устроить аукцион — все это должны обеспечить подставные покупатели.

Так кто они такие — подставные покупатели? В какой момент они могут появиться на пороге нашей квартиры?

Самый очевидный пример. Допустим, собственник обратился в агентство недвижимости за услугами по первичной оценке и возможной дальнейшей продаже своей квартиры. И пришел он не с пустой головой, а с четко сформированным, сильно завышенным мнением, на счет стоимости своих квадратных метров. Никто в агентстве не осмелиться сразу же переубеждать клиента в ошибочности его суждения. Наоборот, чтобы клиент не ушел к другим, его завышенные ожидания непременно подтвердят. В конторе понимают, чтобы заманить клиента необходимо предложить выгодные условия. А что они могут предложить? Сильно завышают оценочную стоимость квартиры. Это раз. Сильно занижают стоимость комиссионных. Это два. Недобросовестная конкуренция, подлог, обман, демпинг — распространенные инструменты на таком разогретом рынке, как оказание риэлторских услуг. Тактика такова — все в агентстве понимают, что при такой цене на квартиру, клиентов никогда не будет. Цена установлена не по рынку, и продавать можно до скончания века. Но на данном этапе, это не важно. На этой стадии переговоров с клиентом необходимо добиться одного — его клиента расположения. И с этой задачей контора справилась на отлично.

Далее происходят технические рабочие манипуляции — договор на услуги, фото объекта, размещение объявления. И на этой многообещающей ноте, с предсказанием быстрой и выгодной продажи, стороны пожимают руки.

Далее ничего… Проходит время — ни звонков от агента, ни просмотров, ни обещанных клиентов на квартиру, коих по уверениям у конторы целая очередь. Собственник начинает дергаться. Настает самое время выходить на сцену подставным покупателям…

Какие основные задачи ставятся перед подставными покупателями?

Ну, во-первых, немного успокоить клиента. Дать понять, что про него не забыли, что агент занимается его вопросом — создать видимость работы. Во-вторых, дать ему понять, что его квартира этих денег не стоит.

С собственником согласовывается время и назначается просмотр. И тут, в идеале, необходимо сделать так, чтобы хозяин сам присутствовал на квартире во время показа, а не его дальние родственники. Ведь именно перед ним будет разыгрываться спектакль, и давление необходимо оказать именно на него. Обычно, при просмотре квартиры, подставными покупателями выказывается всяческое недовольство. Начинают хаить и квартиру, и дом, и район. Обливают грязью все, что только можно. Начинают лечить и грузить хозяина по полной…

Но могут выбрать и другую тактику — машут купюрой перед носом. Говорят, что их все устраивает, что они готовы вносить аванс. А потом внезапно исчезают, отказываются от сделки в самый интересный момент, но перед этим обязательно объяснив свой отказ тем, что они нашли вариант подешевле, получше, поинтереснее. Делается это для того, чтобы клиент психологически сломался, сдался. Чтобы далее его можно было легче «опускать по цене». Просмотров может быть несколько, с перерывами. И будет их столько, сколько нужно. Пока собственник не дойдет до кондиции — и им не будет принято решение о снижении цены на квартиру.

А между тем проходит время, возникает какая-никакая история — крепнет связь между собственником и агентом. Это, также, является грамотным тактическим действием, которое планируется заранее.

Далее, в самый раз начинать заводить песнь о сложности работы, что условия и конъюнктура работы на рынке поменялись, вскрылись вновь непредвиденные обстоятельства в ходе продажи квартиры, которые существенно усложняют работу, и поэтому вопрос размера вознаграждения должен быть пересмотрен. Начинают «подымать по комиссии».

Опытные агенты очень тонкие психологи. Каждый заброс удочки выдержан паузой. Закинули, посмотрели реакцию, проглотил клиент или нет. Как он отреагировал. Если сморщился — немного отпустить. Если проглотил — так, можно идти дальше прессовать.

Лечить собственника будут до тех пор, пока не нарисуются настоящие, естественные клиенты. Пока квартира не будет в рынке. Если цена сильно вылетает, выбивается из стройного ряда аналогичных предложений, кто бы там что не говорил, никто — ни агент, ни 100 агентов, не смогут перевернуть все с ног на голову — это никому не под силам. Рынок — это очень сложный организм, и если вы будете пытаться пихать в него что-то непотребное и несъедобное, то он вас будет, попросту, отрыгивать.

Идем далее. В подставных больше необходимости нет. Они уходят со сцены. Работу они выполнили на отлично. С их помощью агент добился чего хотел — опустил цену до нужной ему планки и не дал соскочить клиенту, чтобы тот не пошел искать другого риэлтора.

Также, в ходе процесса агенту удалось поднять владельца по сумме вознаграждения. В итоге, налажен поток или маленькая струйка из естественных клиентов. Теперь это только дело времени — уже совсем скоро должен найтись покупатель и произойти сделка…

В конечном счете, получилось совсем не так, как обещали. Золотые горы и в этот раз оказались где-то совсем рядом, но не у ног клиента.

Еще вариант. Это — когда собственник обратился сразу к нескольким агентам и подключил их к продаже квартиры. В данной ситуации основными задачами, которые ставятся перед агентом, являются — расчистить себе поле для работы, скинуть назойливого конкурента агента с плеч и попытаться договориться с собственником об эксклюзивных правах на продажу объекта. Но в данном случае, и подставные могут не помочь. В этих обстоятельствах, агенту приходится пустить в ход почти что весь свой арсенал: красноречие, «завтраки», подставные, занижение цены. Поясню. Собственник уже осознает несбыточность своих желаний и прекрасно понимает, что квартиру ему за эти деньги никогда не продать. Цену держит на определенном уровне и не собирается опускаться, но, все равно, осознанно продолжает привлекать агентов к реализации своего объекта. Ищет чудотворца и рассчитывает на авось. Начинается самая настоящая круговерть. С разными агентами будут приходить подставные покупатели. Но в отличии от рассмотренного варианта выше, подставные покупатели не будут выказывать свое недовольство. Наоборот, им будет все нравится, все их будет устраивать. Они будут говорить, что у них свободные деньги, и что они готовы выходить на сделку аж чуть ли ни завтра. Будут говорить все что угодно, наврут с три короба, лишь бы расположить и выгородить в лучшем свете именно своего агента. Но здесь, кто кого переиграет в этой тонкой психологической дуэли. Собственнику все равно, кто приведет клиента, лишь бы продать за те деньги, которые он хочет. Хозяин квартиры уже «грамотный», чего он за это время только не видел — пустыми обещаниями и голыми руками его взять будет, ох, как сложно.

Как распознать подставных.

Обычно, люди покупают квартиру осознанно. Выбор жилья только по цене редко кого устраивает. Покупатели точно знают, что за квартиру они хотят купить, а самое главное где. Часто, они бывают сильно привязаны к району — здесь у них школа, детский сад, любимый парк, магазин, неподалеку живут родственники и друзья. У потенциальных клиентов обязательно должны быть какие-то точки соприкосновения с определенной локацией. Но даже если учитывать, что клиенты переезжают в незнакомое место, то, как минимум, они должны знать кое-что о том месте, где они собираются жить. Чтобы попробовать разоблачить подставных, попробуйте их покачать в стороны, не бойтесь задавать наводящие, порой даже самые смелые и неудобные вопросы. Почему они решили купить квартиру именно здесь? За счет каких средств они планируют осуществить покупку? Посмотрите на их реакцию. И если они «плавают», то можно сделать какой-никакой вывод о серьезности их прихода — залетные они или с более менее предметным интересом. Хотя надо отдать должное, что и подставные покупатели тоже могут быть подготовленными к тому, что вы будете их проверять. Поэтому во многих случаях, чтобы никак себя не выдать, в их роли выступают именно коллеги по работе — риэлторы. В отличие от людей с улицы, друзей, знакомых, их не надо долго вводить в курс дела, проводить долгие душные разговоры, давать дополнительные инструкции. Им, лишний раз, ничего объяснять не надо. Они хорошо знают материал, все тонкости процесса купли-продажи или аренды.. Но все же, помимо неудобных «пробивных» вопросов, другого варианта проверки намерений покупателей на данном этапе, я, к сожалению, увы не вижу.

Подставные наниматели-жильцы при сдаче квартиры в аренду.

Подставными могут быть не только покупатели жилья, но и потенциальные арендаторы вашей квартиры. Вообще, появился и вырос этот способ обработки владельцев квартир, а потом и распространился на другие сегменты недвижимости, именно из найма жилья. В аренде все очень стремительно происходит. Считается, что это быстрые и легкие деньги, и чтобы не упустить их из рук, агенты вынуждены идти на экстренные меры.

Работать на конкурентах (жарг).

Сразу же после того, как собственник, во всеуслышание, изъявил желание сдать квартиру или комнату, на него наваливается шквал звонков от назойливых агентов. И здесь очень важно, кто из них будет первым. Далее, первый добравшийся агент приводит человека, который говорит, что ему все нравится, что квартиру он берет, но не сейчас, а через неделю или лучше дней так через 10. На квартире персонажи долго общаются и обсуждают условия и детали проживания, тем самым дают понять собственнику серьезность намерений. Аванс не оставляют, но клятвенно обещают, что в назначенный срок жильцы приедут с вещами. После этого подставной жилец удаляется, а агент задерживается лишь для того, чтобы напомнить хозяину, чтобы тот дал отбой другим агентам, чтобы собственник объявил риэлторам, что квартира сдана и чтобы они удалили свои объявления из базы. Тем самым агент убивает сразу нескольких зайцев. Выигрывает для себя драгоценное время. Снимает конкурентов с пробега, расчищает поле для работы. Напичканный обещаниями хозяин-лопух сидит ждет, и не пытаясь куда-то дернуться. А в это время, оставшийся один на игровом поле агент спокойно, без спешки и нервотрепки подыскивает реальных нанимателей на квартиру.

Как избежать встречи с подставными.

Собственники квартир во многом сами виноваты в этом. Чешут языками направо и налево, кидаются из стороны в сторону, начинают сотрудничать сразу с несколькими риэлторами. Трезво не оценивают свои возможности. Неподготовленными выходят на рынок. Создается круговерть — это движение и дает им ложное подтверждение своих завышенных ожиданий.

Как избежать этого? Быть разборчивым в связях. Это раз. Четко понимать, на что вы можете рассчитывать. Это два. Не торопиться. Это три. И у вас все обязательно получится.

Всем удачных сделок и душевного спокойствия.

Как правильно проводить показ квартиры

Именно во время показа можно как склонить к покупке, так и полностью переубедить даже самого заинтересованного покупателя.

Каждый продавец выбирает свою тактику. Одни делают упор на сухие факты, другие делают ставку на эмоциональную составляющую просмотра. Но что повлияет на решение о покупке в каждом конкретном случае? Как угадать, что «зацепит» покупателя? Сказать наверняка удастся даже не каждому опытному риелтору. Именно поэтому стоит уделить время серьезной подготовке к показу, как на уровне аргументов, так и на уровне эмоций.

Эмоциональная составляющая показа

Выбирая квартиру, люди не просто совершают дорогую покупку. Они выбирают место, в которое приятно будет возвращаться после работы, где произойдут важные для них события. Оценка варианта жилья часто проходит на эмоциональном уровне. Заходя в квартиру, покупатель «примеряет» пространство на себя: где будет завтракать, спать, проводить вечера с семьей. Поэтому так важно создать атмосферу, которая поможет все это представить.

Что именно зацепит покупателя на уровне эмоций неизвестно, но ряд общих правил все же есть.

Порядок

Самый очевидный пункт в списке. Но все же многими воспринимается просто как призыв протереть пыль и вымыть пол. А между тем, человек, который попадает в квартиру впервые, обращает внимание даже на неочевидные вещи. Заставленные полки и подоконники, вещи на сушилке, неразобранные пакеты, аккуратно составленные в углу. Все это кажется мелочью, которую со временем хозяева даже не замечают. Но для покупателя именно они создают образ захламленного и перегруженного вещами пространства. Почувствовать себя «дома» в таком помещении сложно. А если человек, на эмоциональном уровне остался неудовлетворен, то самые весомые аргументы могут уйти на второй план.

Уберите лишние вещи в закрытые шкафы на время просмотра. Чем меньше деталей вашей жизни находится на виду у покупателя, тем лучше.

Запахи

Неприятные запахи никогда не играют на пользу. Курение в квартире, мусор, который не выкинули вовремя, животные — даже неявные запахи, к которым можно быстро привыкнуть, незаметны для обитателей жилья, но обязательно будут замечены покупателем. Активно использовать освежитель воздуха, с приятным для вас запахом, тоже не рекомендуется. Свежий воздух после тщательного проветривания помещения — то, что нужно перед показом.

Подсказки

Стоит помочь покупателю «примерить» на себя квадратные метры. Помогите мысленно расставить мебель. Возможно в квартире есть угол, в который отлично вместится встроенный шкаф. Покажите, где выход интернет-кабеля и телевизионной антенны; так, покупатель сразу представит телевизор с диваном или креслом напротив, мысленно сядет и расставит оставшуюся мебель.

Обратите внимание на нюансы. Если в комнате предусмотрено несколько уровней освещения, продемонстрируйте все. Расскажите, что с приглушенным светом удобно читать, а яркий свет подходит для больших семейных праздников, делая помещение просторным и светлым.

Такая подача непременно выделит квартиру среди подобных.

Несмотря на значимость эмоциональной составляющей показа не стоит забывать, что объективные характеристики более значимы, когда речь идет о покупке недвижимости.

Рациональный показ жилья

Узнайте покупателя

Желательно еще при звонке выяснить основную информацию о покупателе. Это будет важным подготовительным шагом к успешному показу квартиры. Стоит спросить почему возникла потребность в новом жилье, кто поселится в квартире, что для покупателя принципиально важно. Ответы на заданные вопросы помогут подготовиться к презентации, а также исправить мелкие недочеты.

Не забудьте спросить какие варианты уже осмотрел покупатель. Так, у вас будет достаточно времени на поиск преимуществ вашего предложения по сравнению с конкурентами.

Подготовка к презентации

Не стоит думать, что для показа квартиры достаточно сделать уборку. Чтобы быстро и выгодно продать недвижимость необходимо подготовить презентацию. Желательно до просмотра подготовить план показа: с какой комнаты начать, на что обратить внимание покупателя, какие неочевидные плюсы жилья упомянуть.

Дело в том, что даже при подготовленной речи, многочисленные вопросы потенциального покупателя могут сбить с толку. Поэтому чем тщательнее будет подготовка, тем меньше шанс упустить важные детали.

Не умалчивайте про недостатки

Минусы можно найти при осмотре любой недвижимости. Если недостатки в самой квартире можно исправить, то некоторые обстоятельства от вас могут совершенно не зависеть. Например, ремонт в подъезде или плохой вид из окна. Многие в таких случаях надеются на невнимательность покупателя, а зря.

Разговоры про недостатки необходимо заводить именно продавцу недвижимости. Умалчивая, вы даете покупателю возможность додумать все самостоятельно. А между тем, лучше поделиться как вы живете с этими недостатками и как их компенсируете. Это не только выделит вас на фоне конкурентов, но и вызовет к вам большее доверие, что тоже немаловажно.

Техническая организация

На хорошую недвижимость всегда большой спрос. Поэтому будьте готовы к наплыву желающих осмотреть квартиру лично. Чтобы ничего не перепутать и не поставить несколько потенциальных покупателей на одно время — заведите календарь просмотров. Это позволит избежать ошибок и неловких ситуаций.

Всегда ведите историю телефонных разговоров и самого показа. Так в дальнейшем вам будет проще сориентироваться, кому что рассказывали и каких договоренностей достигли.

Записывайте вопросы и умейте выделять те, которые повторяются чаще других. Возможно так вы скорректируете объявление и привлечете больше желающих купить вашу недвижимость.

Самое главное — не забывайте, что все люди разные и у каждого свои потребности. Будьте готовы ответить на все вопросы без раздражения, даже если вы писали об этом в объявлении и даже затронули это вопрос при показе.

Покупка дома в Нью-Йорке: все, что вам нужно знать

Рынок недвижимости Нью-Йорка не похож ни на один другой. Немногие другие рынки столь же дороги, конкурентоспособны или сложны. Но купить дом в Нью-Йорке сейчас еще сложнее из-за COVID-19. Многие жители покинули город, что привело к увеличению запасов и падению цен. Добавьте к этому рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам, и потенциальные покупатели окажутся в выгодном положении, чтобы купить новую площадку. Но этот процесс может быть пугающим, особенно для начинающего покупателя дома.В этом руководстве StreetEasy подробно рассказывает о домовладении в Нью-Йорке.

Верхний Вест-Сайд

101 Западная 80-я улица

440 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Gramercy Park

235 Восточная 22-я улица

510 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Gramercy Park

229 Восточная 14-я улица

749 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 4 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Gramercy Park

207 Восточная 21-я улица

425 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Yorkville

45 Ист-Энд Авеню

495 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Yorkville

515 Ист 85-я улица

750 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Sutton Place

419 Восточная 57-я улица

729 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Yorkville

252 Восточная 89-я улица

425 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Линкольн-сквер

130 W 67-я улица

740 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

NoMad

111 Восточная 30-я улица

680 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Sutton Place

245 Восточная 54-я улица

725 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Верхний Вест-Сайд

102 Западная 80-я улица

435 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Что лучше: аренда или покупка?

Очевидно, что покупка дома в Нью-Йорке — серьезное мероприятие. Распродажа здесь заведомо высока — выше, чем в других частях страны, даже на нынешнем рынке. Это помимо стандартных сборов и платы за обслуживание, налогов на недвижимость и коммунальных услуг. Неудивительно, что многие предпочитают аренду. Итак, как вы в конечном итоге принимаете решение? Если вы впервые покупаете жилье, задайте себе следующие вопросы:

  • Планируете ли вы переехать в ближайшее время? Если вы не планируете оставаться на месте какое-то время, возможно, имеет смысл арендовать.«Преимущество аренды — гибкость», — говорит Стивен Готлиб из Warburg Realty. «Если вы испытаете событие, которое изменит вашу жизнь, например, переезд на работу или семейные перемены, вам будет намного легче подобрать и переехать. Вам не нужно беспокоиться о продаже крупного недвижимого имущества «.
  • Любите ли вы особый район? Попробуйте «пробную поездку» по району или зданию, прежде чем вы возьмете на себя долгосрочное обязательство по приобретению жилья. Это отличный способ узнать больше о том, что вас окружает, и рассчитать время в пути.Но если вы влюбились в какое-то место, купите его, чтобы создать себе дом, который вам нравится.
  • Хотите накопить богатство? «Покупка дома в Нью-Йорке — это инвестиция, как с точки зрения собственного капитала, так и с точки зрения налоговых и ипотечных вычетов», — говорит Париса Афхами из Варбурга.
  • Хотите финансовой гибкости? Аренда позволяет вам оставаться более гибкими в финансовом отношении. Во-первых, нет значительного первоначального взноса или закрытых расходов, которые нужно покрывать. А с точки зрения обслуживания, большинство ремонтов — это сантехника, электричество и т. Д.- ответственность арендодателя, а не ваша.
Уютный вход в здание кооператива в Саннисайде, Квинс. (Из объявления по адресу 43-10 44th St. # 1D)

Сколько на самом деле стоит квартира в Нью-Йорке?

Цены во многих частях Нью-Йорка значительно снизились за последний год, открыв новые возможности для покупателя жилья впервые. Средняя цена листинга на Манхэттене снизилась на 4% с начала пандемии, что позволяет находить объекты в более широком диапазоне цен.А при таких низких процентных ставках агенты видят большие скидки в престижных районах. Как найти объявление, соответствующее вашим потребностям и бюджету?

Для начала имейте в виду, что цены часто открыты для переговоров. «Не принимайте решения, пока не договоритесь о чем-то, — говорит Майк Фаббри из Nest Seekers. «Я рекомендую покупателям выглядеть на 10-15% выше своего бюджета, и мы надеемся, что мы сможем его снизить. Затем мы останавливаемся на двух или трех объектах и ​​делаем несколько предложений.Какую бы сделку мы ни получили, мы продвигаемся вперед ».

И помните, что кондоминиумы обычно стоят дороже, чем кооперативы. Но, хотя кооперативы могут быть дешевле, они часто имеют длительные процессы утверждения правлением и обременительные требования к первоначальному взносу, что является большим требованием для многих начинающих покупателей жилья. Некоторые думают, что кондоминиум премиум-класса того стоит, чтобы избежать хлопот.

Бушвик

1390 Putnam Avenue

545 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Weeksville

1490 Сент-Джонс-Плейс

580 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 2

Midwood

1615 Авеню I

475 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Crown Heights

345 Монтгомери-стрит

500 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Канарси

1226 Восточная 87-я улица

665 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 4 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 2

Равнины

1505 Восточная 54-я улица

599 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Виндзорская терраса

243 Mc Donald Avenue

675 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Кенсингтон

515 Восточная 7-я улица

689 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Центр города Бруклин

150 Миртл-авеню

660 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Gravesend

2121 Shore Parkway

430 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Брайтон Бич

2742 Восточная 12-я улица

649 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Sheepshead Bay

42 Losee Terrace

548 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5

Да, при покупке дома в Нью-Йорке могут быть непредвиденные сборы.

В этом видео рассказывается, что покупатели жилья в Нью-Йорке должны знать о затратах на закрытие сделки.

В дополнение к листинговой цене собственности, вы должны учесть затраты на закрытие, которые обычно добавляют еще от 3% до 6% к покупной цене. Банки также взимают комиссию за обеспечение ипотеки. По словам Мелиссы Кон, исполнительного ипотечного банкира в William Raveis Mortgage, они обходятся примерно в 4000 долларов, включая оценку, кредит, процессинг и банковского поверенного.Если вы покупаете кондоминиум или дом из коричневого камня, взимается налог на регистрацию ипотеки в размере 1,925% от суммы кредита, а также требуется название кредитора.

Некоторые кооперативы взимают дополнительный налог, который может быть дорогостоящим. А у некоторых новостроек есть дополнительные затраты на закрытие, которые могут быть нестандартными. Существуют также сборы за обслуживание кооператива, общие сборы за кондоминиум и налоги на недвижимость. И не забывайте о стоимости ремонта и новой мебели.

«Всегда есть непредвиденные сборы, поэтому всегда стоит спрашивать заранее», — говорит Фаббри.«Хороший брокер узнает все за вас еще до того, как вы рассмотрите предложение».

Есть ли лучшее или самое дешевое время для покупки недвижимости?

Обычно инвентарь недвижимости в Нью-Йорке достигает пика в период с апреля по июнь, а затем снова увеличивается в октябре. Снижение цен также растет весной и осенью, особенно после выходных Дня поминовения и Дня труда. Но неудивительно, что COVID изменил покупательские привычки. И это прекрасное время для покупки дома в Нью-Йорке.

«Лучшее время для покупок в Нью-Йорке — это время неопределенности на рынке», — говорит Фаббри.«Например, в год выборов или в такое время, когда у нас на руках глобальная пандемия. Покупатели имеют гораздо больше рычагов, когда продавцы беспокоятся о состоянии рынка ».

Когда недвижимость какое-то время томится на рынке, это также может быть отличным моментом для покупки. Покупатели часто избегают такой собственности, думая, что с ней что-то не так. Но, возможно, это спрятанное сокровище, — говорит Карен Костив из Варбурга. «Это может быть просто неудачное время», — говорит она.«Когда вы нарушаете менталитет стада, появляется возможность. Простая экономика риска / вознаграждения в действии ».

Каков средний первоначальный взнос за дом в Нью-Йорке?

Стандартный первоначальный взнос по-прежнему составляет 20%, что означает 80% финансирования. Многие кооперативы предъявляют более строгие требования (например, они могут разрешить финансирование только на 75%). А некоторые новые кондоминиумы позволят финансировать до 90%, что сделает домовладение более привлекательным для начинающего покупателя.

Однако экономическая неопределенность во время пандемии повлияла на ситуацию.«За последний год многие кооперативы изменили свою финансовую политику», — говорит Стивен Голдшмидт, старший вице-президент Warburg Realty. «Они сокращают максимально допустимое финансирование и требуют от покупателей увеличения капитала. Например, некоторые кооперативы, которые допускали финансирование до 80%, теперь снизили максимальную сумму до 70% ».

Кон отмечает, что, хотя сегодня многие банки ищут покупателя для внесения 20% первоначального взноса, другим требуется больше. А некоторые банки профинансируют до 90% покупной цены на сумму до 3 долларов.5 миллионов.

Независимо от того, что требуется, общее практическое правило состоит в том, что чем больше денег вы можете вложить, тем лучше. «Тот, кто платит все наличные деньги или финансирует только 50% или меньше, будет иметь больше рычагов воздействия на переговоры с серьезным продавцом», — говорит Фаббри. «Но при таких низких ставках большинство покупателей хотят финансировать, даже если у них есть деньги, чтобы заплатить за это заранее».

Эта квартира в Финансовом районе требует только 10% вниз. (Из объявления по адресу: 20 Pine St. # 1201) Узнайте, почему при покупке дома необходимо предварительное одобрение ипотеки.

Несмотря на то, что COVID сделал с рынком, многие квартиры в Нью-Йорке по-прежнему получают несколько предложений. Это одна из причин, почему важно иметь предварительное письмо с подтверждением, независимо от того, впервые вы покупаете жилье.

«Предварительное одобрение даст вам преимущество перед другим покупателем, который этого не делает», — говорит Александр Борискин из Douglas Elliman. «Конечно, они могут получить предварительное одобрение по запросу продавца. Но человек, который приходит и показывает, что у него уже есть свои утки подряд, в большинстве сценариев будет считаться меньшим риском.”

Предварительное одобрение также полезно, потому что оно дает вам представление о том, что вы можете себе позволить, в зависимости от ссуды, на которую вы имеете право.

Вам нужен агент покупателя?

Узнайте, как агент покупателя, также известный как агент-партнер, помогает домашнему покупателю в процессе покупки.

При покупке дома в Нью-Йорке найм агента покупателя, также известного как агент-партнер, может значительно облегчить процесс. Почему? Потому что они делают всю работу за вас.«Партнерский агент рассмотрит все детали и будет держать вас в курсе любых проблем или подводных камней», — сказал Джерард Сплендор из Варбурга.

Plus, агент-партнер часто обладает инсайдерской информацией о том, где можно найти лучшие предложения. Они могут обсудить ваше предложение, порекомендовать ипотечного брокера, подрядчика или архитектора и порекомендовать адвокатов по недвижимости. И вам не нужно платить брокеру за эту услугу. «Комиссию брокера оплачивает продавец, поэтому наши услуги бесплатны для покупателя», — говорит Фаббри.

Как сделать выгодное предложение на дом в Нью-Йорке

Выигрышное предложение — это больше, чем просто цена покупки.Это весь пакет. Найдите время, чтобы составить для себя профиль покупателя, включая финансовую информацию и информацию о занятости, а также личную биографию. Обратите внимание на команду, которую вы используете для покупки, например, на вашего поверенного и банк.

У меня все в порядке, — советует Борискин. «Включите финансовый отчет, письмо с предварительным одобрением и объяснение того, как вы пришли к такой цене».

Splendore рекомендует также отправить «любовное письмо» с вашим предложением. Назовите несколько личных моментов о районе и доме и о том, почему это ваш лучший выбор.

Астория

24-65 38-я улица

599 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Хантерс Пойнт

4-74 48-я авеню

559 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Queens Village

217-54 100-я авеню

699 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 4 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 3

Forest Hills

71-40 112-я улица

450 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Астория

24-39 38-я улица

549 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Beechhurst

166-31 Девятая авеню

408 888 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Астория

24-39 38-я улица

575 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Хантерс Пойнт

42-14 Crescent Street

695 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Хантерс Пойнт

42-14 Crescent Street

550 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Elmhurst

94-30 59-я авеню

450 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Glendale

77-05 62-я улица

659 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Rego Park

97-25 64-я авеню

622 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Вы выиграли ставку! Что теперь?

После того, как предложение отправлено и принято, возникает соблазн выдохнуть и получить откат, если вы впервые покупаете дом. Но пока не расслабляйтесь! Вы еще не закончили. Следующий шаг — подписание контракта. «Когда окончательный проект будет одобрен обеими сторонами, покупатель подпишет контракт и вернет его с задатком по контракту», — говорит Сплендор. «Обычно это 10% от продажной цены,« добросовестный залог », который идет в счет покупной цены собственности.”

После подписания контракта и погашения чека покупатель приближается к закрытию. Кооперативы и некоторые кондоминиумы также требуют представления пакета покупки совету директоров.

Конечно, банк, предоставляющий ипотеку покупателя, также должен обрабатывать документы. Сроки, требуемые банком, обычно составляют от 40 до 60 дней. А временные рамки для совместной доски обычно составляют еще от 30 до 45 дней.

Что происходит между подписанием контракта и закрытием?

Как указано выше, период между подписанием и закрытием — это ожидание в банке и совете директоров кооператива или кондоминиума.Как правило, есть пакет совета директоров, проверки, оценки и обходы. Это может занять некоторое время — например, месяцы.

Пока банк работает над оформлением ипотечных документов, покупатели не должны совершать крупные покупки или накапливать нестандартные долги по кредитной карте. «Я советую покупателям поддерживать все счета в течение этого времени», — говорит Сплендор. «Также не открывайте новые счета в компаниях-эмитентах кредитных карт или в магазинах».

Чего ожидать при закрытии дома

Короткий ответ — много бумажной работы! Закрытие обычно представляет собой длительный процесс, включающий подписание документов и обмен чеками.Поверенный с каждой стороны сделки, продавца и покупателя, действует как церемониймейстер, чтобы поддерживать темп и продвижение документов. Адвокаты заранее подсчитают суммы или чеки, которые покупатель выпишет и получит, особенно если требуются заверенные чеки.

Завершение очень долгой встречи. Но это последний шаг: в конце вы получаете новый блестящий набор ключей! Поздравляем с покупкой дома в Нью-Йорке.


Если вы хотите арендовать, купить или продать в Нью-Йорке, StreetEasy может вам помочь.

советов для начинающих покупателей — The New York Times

CO-OP VS. CONDO

Квартиры в Нью-Йорке в основном представлены в двух формах — кооперативная и кондоминиум. В кооперативе, сокращенно от кооперативного жилья, вы покупаете акции корпорации, которая дает вам право собственности на здание.

Когда вы покупаете квартиру, вы полностью владеете ею. В обоих случаях покупателей попросят предоставить финансовую информацию, включая чистую стоимость, ликвидные активы, годовой доход и другие финансовые документы.Кооперативы, как правило, подвергают потенциальных акционеров более тщательной проверке, часто требуя большого количества личной, а также финансовой информации.

«Они собираются раздеть вас, и вы должны по-настоящему раскрыть себя», — так Роберт Данкнер, президент Prime Manhattan Residential, объясняет мучительный процесс новым покупателям. «Это цена входа и ритуал перехода к покупке в кооперативе на Манхэттене». Кооператив может отказаться от продажи по любой причине, которая ему нравится, при условии, что это не допускает незаконной дискриминации.

Финансовые требования кооператива могут оказаться трудными для начинающих покупателей. Некоторые кооперативы не разрешают финансирование; другие требуют, чтобы покупатели доказали, что у них есть годовая сумма ипотеки и платы за обслуживание в банке.

«Кто на самом деле может это делать, как нормальный человек, платя за квартиру?» сказал Джордж Шолли, 29-летний исполнительный продюсер нью-йоркского рекламного агентства. В конце концов он остановился на кондоминиуме.

«Я пытался купить квартиру с 2012 года», — сказал он, отметив, что его трижды перебивали покупатели с большим количеством наличных денег.Ранее в этом году с помощью своего агента Скотта Собола, продавца Compass, Шолли купил студию за 670 000 долларов в преобразованном кондоминиуме в Hell’s Kitchen. «Это было немного дороже, чем я ожидал», — сказал он, но по сравнению с кооперативами, которые он пытался купить, «это был более плавный процесс».

ПОЙДИТЕ НА УЛИЦЫ

Полезно посетить несколько открытых домов, чтобы сузить свои предпочтения, в том числе, как далеко вы действительно хотите быть от метро, ​​когда идет снег, насколько запыхавшимся вы на третьем рейсе прохожих на шестом этаже, и что имеется в виду под чердаком, железнодорожной квартирой, младшей четверкой и так далее.Соседи могут иметь информацию об отдельных зданиях и происходящем в районе.

Купить дом в Нью-Йорке: Путеводитель по недвижимости Нью-Йорка

Покупка дома в Нью-Йорке — непростая задача, особенно после того, как вы внимательно посмотрите на некоторые цифры: средняя цена продажи на Манхэттене в настоящее время составляет чуть менее 1 миллиона долларов, согласно последним рыночным отчетам Дугласа Эллимана, и медианным ценам продаж. в Бруклине и Квинсе выросли до 790 000 и 600 000 долларов соответственно.А продавцы обычно ожидают 20-процентного первоначального взноса за объявления, а это означает, что вам понадобится не менее 120 000 долларов, а то и больше.

Между тем, согласно последней переписи населения, средний доход в Нью-Йорке составляет немногим более 57 000 долларов. С учетом всех этих цифр покупка дома может показаться не только сложной, но и совершенно невозможной.

Но есть и хорошие новости: запасы (например, количество квартир на рынке) продолжают расти, и при большем предложении, чем спросе, покупатели часто имеют преимущество в получении лучших предложений.Кроме того, рынок недвижимости в последнее время переживает спад (особенно на Манхэттене), и, по словам Стивена Геллера, брокера Corcoran, ожидается дальнейшее снижение цен. Возможно, вам не удастся приобрести таунхаус, но на рынке есть тысячи квартир, и если вы готовы немного уступить по размеру, вы, возможно, сможете заключить сделку.

Итак, что вам нужно знать, если вы хотите купить дом в Нью-Йорке? Это руководство призвано развенчать этот процесс и выступить в качестве полезного руководства как для начинающих покупателей, так и для тех, кто ищет дополнительные рекомендации.

Сколько стоит дома в Нью-Йорке?

Краткий ответ: много.

По данным Zillow, средняя цена домов, выставленных на продажу в настоящее время, составляет 779 000 долларов. Средняя запрашиваемая цена домов на Манхэттене в ноябре 2019 года составила 1,6 миллиона долларов, согласно метрике StreetEasy’s Price Index; в Бруклине — немногим более 969 000 долларов.

В целом, цены на жилье в Нью-Йорке значительно восстановились после рецессии 2008 года. Однако в городе появляется рекордное количество квартир, и эксперты утверждают, что это приведет к снижению цен, особенно на Манхэттене и Бруклине.

Почему так дорого?

Тот факт, что Нью-Йорк такой чертовски дорогой, не недавнее явление — город остается оплотом богатства уже более века, несмотря на приливы и отливы на протяжении десятилетий, по словам гуру недвижимости Джонатана. Миллер. (Вы можете прочитать больше о его мыслях по этому поводу здесь.)

Самый последний толчок к росту дорогой недвижимости произошел после финансового кризиса 2008 года, когда рынки начали восстанавливаться, говорит Миллер.Капитал хлынул со всего мира, что побудило разработчиков заняться строительством. Из-за ограниченного пространства, доступного в городе, высокой стоимости строительства и высокой стоимости земли, девелоперы предпочитают строить роскошные жилые комплексы — например, жилые комплексы на Улице миллиардеров — что, в свою очередь, привело к росту цен по всему городу.

«Нью-Йорк всегда сталкивался с проблемой доступности, но последний жилищный бум только усугубил ситуацию», — говорит Миллер.

«Будучи культурной столицей мира, также хранится определенное количество тайников», — говорит Геллер из Коркорана.«За это нужно платить, — объясняет он, — и исторически люди были готовы платить за это».

Какие дома я могу купить в Нью-Йорке?

Для потенциальных покупателей в Нью-Йорке доступно несколько типов домов:

Condo : при покупке кондоминиума вы получаете полную собственность на квартиру и некоторую часть общих частей здания (например, тренажерный зал). Хотя в здании кондоминиума будет доска, она не будет такой сложной, как доска для кооператива, и владельцы могут легко сдать или продать свой дом, когда захотят.Кондо — обычно хороший вариант для тех, кто не ищет долгосрочных инвестиций. С другой стороны, они, как правило, дороже, чем кооперативы: владельцев могут попросить платить больше общих расходов в зависимости от удобств в здании, а в Нью-Йорке они быстрее улетают с рынка, говорит Геллер.

Co-op: Они идеально подходят для людей, желающих сделать долгосрочное вложение в дом. В кооперативном здании владельцы получают долю в кооперативной ассоциации, и все акционеры вместе владеют зданием и его подразделениями.Кооперативные доски играют большую роль и могут определить, можете ли вы сдать квартиру в аренду или внести в нее серьезные изменения. Кооперативные доски также играют большую роль в определении того, кому достанется право владения в своих зданиях, поэтому иногда бывает сложно поймать квартиру, даже если у вас есть средства. Кооперативы Нью-Йорка, как правило, старше по сравнению с кондоминиумами, а у некоторых, например, в Сан-Ремо и Дакоте в Верхнем Вест-Сайде, есть знаменитые владельцы, что означает, что процесс подачи заявок будет более строгим. Однако кооперативов в городе больше, и они часто могут стоить меньше, чем кондоминиумы.

Девон Бэнкс

Таунхаус: Таунхаус обычно представляет собой трех- или четырехэтажное здание, примыкающее к другим зданиям в квартале; он может служить домом на одну семью или иметь несколько квартир на этажах. Хотя таунхаусы уже, чем отдельные дома, у них часто есть задние дворы и крыши, и они предлагают больше уединения, чем квартира. Они также имеют тенденцию быть дорогими: таунхаусы во многих районах просят более 1 миллиона долларов (и до 88 миллионов долларов, в зависимости от дома).

Полностью отдельно стоящий дом: Эти типы домов труднее найти на Манхэттене — Фрик, который сейчас является музеем, является примером отдельно стоящих домов, которые были опорой Манхэттена в 19-м и начале 20-го века, но их относительно легко найти во внешних районах, таких как Дитмас-Парк и Форест-Хиллз. Часто они шире и просторнее, чем пристроенный таунхаус, и к тому же могут иметь много открытого пространства.

Лофт: Сегодня сложно определить лофт в Нью-Йорке, так как было построено много новых, чтобы воссоздать атмосферу оригинальных.Но обычно лофты расположены в бывших промышленных или производственных зданиях, которые были преобразованы в жилые помещения. Они отличаются высокими потолками, большими окнами, широкими открытыми пространствами и минималистичными внутренними стенами. Большинство оригинальных можно найти в таких районах, как Трибека, Сохо и Вильямсбург.

Стоит ли арендовать вместо покупки?

Большинство людей, которые переезжают в Нью-Йорк, предпочитают снимать жилье из-за непомерных затрат на покупку дома (арендные квартиры составляют около 63 процентов жилищного фонда Нью-Йорка).Но если вы планируете жить здесь на длительный срок, может оказаться выгоднее купить, чем арендовать, особенно с учетом высокой стоимости аренды в Нью-Йорке.

В городе также есть несколько районов (Ист-Виллидж, Западный Гарлем и Кью-Гарденс — лишь некоторые примеры), где имеет смысл покупать, поскольку вы окупитесь по стоимости своих инвестиций через меньшее количество лет. Но нет универсального ответа; В конечном итоге, ваше финансовое положение и личные предпочтения будут определять, брать ли вы аренду или покупать.

Когда лучше покупать?

В то время как лучшее время для покупок в остальной части страны — ближе к концу лета, в Нью-Йорке идеальным временем обычно является весна или осень. Весна, как правило, более конкурентоспособна, но это также означает, что покупатели могут выбирать из большего числа вариантов, поскольку именно весной на рынок выходит много новых проектов (как кондоминиумов, так и кооперативов). Осенью покупатели, вероятно, получат более выгодные скидки — на рынке часто бывает избыток квартир, что заставляет продавцов снижать цены.По оценкам StreetEasy, лучшее время для покупок — с апреля по июнь и с сентября по октябрь.

Худшее время для покупок — зимние месяцы, а точнее с декабря по февраль, поскольку в это время на рынке меньше предложений, и в результате покупатели с меньшей вероятностью получат скидки.

Какая сумма первоначального взноса мне понадобится?

Первоначальный взнос — один из важнейших факторов, которые покупатели должны учитывать при совершении покупки. По данным StreetEasy, чем меньше ваш первоначальный взнос, тем выше вероятность того, что вам придется платить более высокие процентные ставки и, возможно, понести другие расходы в будущем.Кроме того, чем ниже ваш первоначальный взнос, тем меньше вероятность того, что вы найдете кредитора для жилищного кредита.

Первоначальный взнос в размере 20 процентов считается ориентиром, и возможность выполнить этот порог значительно увеличит ваши шансы на получение ссуды и снизит вашу процентную ставку. По словам Геллера, можно найти дома, в которых вы платите меньший процент первоначального взноса, особенно в некоторых новых многоквартирных домах в городе. При более низких первоначальных взносах вам придется учитывать другие факторы, такие как получение частной ипотечной страховки, чтобы выручить вас в случае дефолта.

Благодаря ссудам Федерального жилищного управления (FHA) вы также можете заплатить всего 3,5 процента, но в городе не так много зданий, соответствующих требованиям FHA, и большинство из них расположено во внешних районах, что является фактором рассмотреть возможность.

Вы также можете попробовать свои силы в квартирах с ограниченным доходом, расположенных в кооперативных зданиях Корпорации жилищного строительства (HDFC) по всему городу. Они работают аналогично кооперативному зданию в том смысле, что совет директоров в конечном итоге определит, кто там будет жить, но квартиры зарезервированы для людей и семей с низким и средним доходом.Согласно правилам города, цена продажи этих единиц жилья не может превышать 165 процентов от среднего дохода в районе. Ограничения дохода меняются в зависимости от типа квартиры и размера семьи, проживающей в каждой квартире. Обратной стороной HDFC является то, что они часто могут требовать более высоких первоначальных взносов или сделок с оплатой наличными. Вот список доступных на данный момент единиц.

В декабре 2017 года в городе были введены новые программы по повышению доступности жилья в городе. Open Door профинансирует строительство кондоминиумов и кооперативов для тех, кто впервые покупает жилье, с доходом от 69 000 до 112 000 долларов.Ожидается, что программа создаст 1300 новых домов в течение следующих восьми лет. Для тех, кто зарабатывает до 80 процентов среднего дохода в районе, город также предлагает программу помощи, которая предусматривает до 40 000 долларов в качестве первоначального взноса или покрытия расходов на закрытие.

Мне нужен брокер? А что насчет юриста?

Вы, , можете купить дом без агента по недвижимости или брокера, но, вероятно, лучше вам его нанять, особенно с учетом высококонкурентного рынка в Нью-Йорке.Ваш брокер поможет вам заключить наиболее выгодную сделку и поможет в переговорах о уступках. Брокеры могут быть особенно полезны при покупке кооперативного здания в Нью-Йорке, поскольку они будут лучше знакомы с требованиями к этой собственности и смогут дать вам лучшее представление об идеальном кандидате. Более того, когда дело доходит до продаж, вам не нужно платить брокеру комиссию. Эти деньги обычно включаются в сумму продажи и делятся между брокером, представляющим продавца, и вашим.

Найти юриста по недвижимости еще более важно в Нью-Йорке. В отличие от других частей страны, покупатели здесь должны составить контракт, чтобы завершить продажу, и, если вы не знакомы с законом, это будет крутой холм, на который нужно подниматься. Ваш юрист также сможет лучше проконсультировать вас о потенциальных проблемах в вашем новом здании или доме — жалобах на шум, нарушениях строительства и т. Д. — при оформлении документов на эту собственность. Обычно и покупатель, и продавец в Нью-Йорке имеют юридическое представительство, и, как покупатель, наличие юриста может гарантировать, что продавец не обидит вас.Плата за этот вид работ может составлять от 1000 до 5000 долларов.

Должен ли я получить предварительное одобрение?

Макс Буркхальтер

Это определенно да. Если вы работаете с брокерами, чтобы найти дом, почти все будут настаивать, чтобы у вас было письмо с предварительным одобрением от вашего кредитора, прежде чем они начнут искать для вас дома. Предварительное одобрение говорит продавцам, что вы серьезно относитесь к покупке, и значительно увеличит ваши шансы на ее получение.

Письмо с предварительным одобрением создается вашим кредитором на основе вашего дохода и вашего кредитного рейтинга и обычно готовится менее чем за 30 минут. Вероятно, лучше получить предварительное одобрение, чем предварительную квалификацию, потому что последний предоставляет только диапазон суммы, которую вы соответствуете критериям для жилищного кредита, тогда как первый дает вам приблизительную оценку, которую предпочтут брокеры и продавцы. В целом, этот процесс также поможет убедиться, что вы действительно готовы купить дом.

По словам Геллера, с точки зрения того, что ищут продавцы, особенно советов по кооперации, это хорошие финансовые показатели.Наиболее важным фактором является одобрение вашего банка, и его можно обеспечить, приведя в порядок свои финансы. Вы также поправитесь, если покажете, что проработали на одной и той же работе несколько лет.

Могу ли я участвовать в торгах?

«Войны за торги» уже не так распространены, как раньше, — говорит Геллер. Некоторые элитные трофейные объекты все еще могут стать предметом серьезных войн заявок, но по большей части число войн заявок идет на убыль, особенно на Манхэттене.

Однако, если вы все же окажетесь в конкурентной борьбе, есть разные способы выйти на первое место.Одним из ключевых факторов успеха является знание района, в котором вы покупаете, а затем, возможно, предложение цены, превышающей запрашиваемую, на основе сопоставимых продаж (сопоставимых продаж). Другие факторы, такие как гибкость в выборе даты закрытия и даты въезда, могут дать вам преимущество. Старомодное персональное письмо продавцу не повредит, особенно если продавец является постоянным владельцем или инвестирует в недвижимость.

Как скоро я смогу въехать?

Продолжительность периода между подписанием контракта и фактическим закрытием объекта недвижимости — это во многом индивидуальная ситуация.По некоторым оценкам, с момента подписания контракта до вступления во владение домом проходит около 90 дней, но на самом деле это зависит от множества факторов. Покупка квартиры по сравнению с кооперативом, получение предварительного разрешения от вашего кредитора, нанятого вами юриста по недвижимости — все эти факторы могут сыграть большую роль в количестве времени, необходимом для обеспечения безопасности вашего дома. Квартиры обычно могут быть защищены в течение 30-45 дней, а кооперативы (из-за процесса утверждения правлением) могут занять от 60 до 90 дней.

Чего мне ждать при закрытии?

Обычно за день или два до закрытия вы должны пройти осмотр собственности.Пришло время отметить все, что может быть неправильным или что вы хотели бы решить, — вы можете предоставить своему брокеру контрольный список этих проблем.

Закупки

обычно могут занять несколько часов, потому что вы, как покупатель, должны подписать ряд банковских документов. Вам действительно не нужно ничего приносить для закрытия как такового, кроме удостоверения личности государственного образца (и чековой книжки, если вы планируете платить таким образом), потому что к этому моменту все ваши документы уже будут проверены продавцом, — говорит Геллер.

Ваш брокер и ваш поверенный обычно сопровождают вас при заключении сделки и проверяют, соответствует ли вся документация тому, о чем вы договорились с продавцом, прежде чем вы сможете приступить к подписанию документов.

Длительность тоже может быть дорогостоящим делом. Стоимость будет варьироваться в зависимости от внесенного вами первоначального взноса и вашей ставки по ипотеке, но в настоящее время вам придется оплатить гонорары адвокату, ипотечные сборы и расходы на переезд. Трудно оценить среднюю цену, потому что она полностью зависит от стоимости квартиры и от того, кооператив это или кондоминиум; рассчитывайте выложить тысячи долларов.

И как только об этом позаботятся, вы можете приступить к настоящей работе, — устроиться в своем новом доме.

12 ошибок первого покупателя жилья и как их избежать

Каждый год покупатели жилья впервые выходят на рынок и совершают те же ошибки, что и их родители, братья, сестры и друзья, когда покупали свои первые дома.

Но сегодняшние покупатели-новички могут остановить цикл. Вот 12 ошибок, которые совершают первые покупатели жилья, и что делать вместо них.

NerdWallet Руководство по COVID-19

Получите ответы на вопросы об ипотеке, поездках, финансах и сохранении душевного спокойствия.

1. Не зная, сколько дома вы можете себе позволить

Не зная, сколько дома вы можете себе позволить, вы можете зря потратить время. Вы можете в конечном итоге смотреть на дома, которые пока не можете себе позволить, или посещать дома, цены на которые ниже вашего оптимального.

Для многих новичков цель — купить дом и получить ссуду с удобной ежемесячной оплатой, которая не заставит их спать по ночам.Иногда рекомендуется низко прицелиться.

Как избежать этой ошибки. Воспользуйтесь калькулятором доступности ипотеки, чтобы узнать, какой ценовой диапазон является доступным, а какой — агрессивным.

2. Получение всего одного тарифного предложения

Покупка ипотеки похожа на покупку машины или любого другого дорогостоящего предмета: сравнивать предложения выгодно. Процентные ставки по ипотеке варьируются от кредитора к кредитору, как и сборы, такие как расходы на закрытие сделки и пункты дисконтирования.

«Заявки на ипотеку в течение 45 дней считаются одним кредитным запросом.”

Но, по данным Бюро финансовой защиты потребителей, почти половина заемщиков не покупают ссуду.

Как избежать этой ошибки: обратитесь к нескольким ипотечным кредиторам. Типичный заемщик может сэкономить 430 долларов на процентах только в первый год, сравнив пять кредиторов, считает NerdWallet. Все заявки на ипотеку, поданные в течение 45-дневного периода, будут считаться одним кредитным запросом.

3. Отсутствие проверки кредитных отчетов и исправление ошибок

Ипотечные кредиторы будут внимательно изучать ваши кредитные отчеты при принятии решения об утверждении ссуды и под какой процентной ставкой.Если ваш кредитный отчет содержит ошибки, вы можете получить процентную ставку выше, чем вы заслуживаете. Вот почему стоит убедиться, что ваш кредитный отчет точен.

Получайте уведомления об изменении счета

Просматривайте свой бесплатный счет в любое время, получайте уведомления, когда он меняется, и создавайте его с помощью персонализированных аналитических данных.

4. Внесение слишком маленького первоначального взноса

Вам не нужно вносить 20% первоначальный взнос, чтобы купить дом. Некоторые кредитные программы (см. П.5) позволить вам купить дом с нулевой скидкой или на 3,5% ниже. Иногда это хорошая идея, но иногда домовладельцы сожалеют.

В опросе, проведенном NerdWallet, каждый девятый (11%) домовладелец в возрасте до 35 лет согласился с утверждением: «Мне следовало подождать, пока у меня не будет большего первоначального взноса». Это было одним из самых распространенных сожалений домовладельцев-миллениалов.

«Главное — убедиться, что ваш первоначальный взнос обеспечивает доступный ежемесячный платеж за дом».

Как избежать этой ошибки: выяснить, сколько сэкономить, — это вопрос суждения.Более крупный первоначальный взнос позволяет вам получить меньшую ипотечную ссуду, что дает вам более доступные ежемесячные платежи за дом. Обратной стороной потраченного времени на то, чтобы сэкономить больше денег, является то, что цены на жилье и ставки по ипотечным кредитам растут, а это означает, что может стать труднее купить дом, который вы хотите, и вы можете упустить создание собственного капитала по мере роста стоимости жилья. Главное — убедиться, что ваш первоначальный взнос поможет вам обеспечить ежемесячный платеж, который вам удобно делать.

В другом исследовании, проведенном NerdWallet, домовладельцы-миллениалы описали, сколько времени нужно, чтобы откладывать первоначальный взнос.Среди миллениалов, купивших дом в предыдущие пять лет, в среднем требовалось 3,75 года, чтобы накопить достаточно для покупки. Так что, если вам нужно три или четыре года, чтобы копить, у вас много компаний.

5. Не ищите программы для новых покупателей дома

Если вы впервые покупаете жилье, у вас, вероятно, нет кучи денег, накопленных для первоначального взноса и закрытия. Но не заблуждайтесь, предполагая, что вам придется отложить получение домовладения и сэкономить на огромном первоначальном взносе.Существует множество программ ссуды с низким первоначальным взносом, в том числе государственные программы, которые предлагают помощь при первоначальном взносе и конкурентоспособные ставки по ипотеке для впервые покупающих жилье.

Да, 11% домовладельцев-миллениалов говорят, что сожалеют о том, что не внесли большой первоначальный взнос. Но подавляющее большинство не выражает такого сожаления.

Как избежать этой ошибки: Спросите у ипотечного кредитора о вариантах, которые вы впервые покупаете дома, и поищите программы в вашем штате. Вы можете претендовать на получение ссуды Министерства сельского хозяйства США или ссуды, гарантированной Министерством по делам ветеранов, которая не требует первоначального взноса.Ссуды Федерального управления жилищного строительства имеют минимальный первоначальный взнос в размере 3,5%, а некоторые традиционные программы ссуды допускают первоначальные платежи до 3%.

6. Игнорирование кредитных программ VA, USDA и FHA

Многие покупатели жилья впервые хотят или должны внести небольшие первоначальные взносы. Но они не всегда знают подробности государственных программ, которые позволяют легко купить дом с нулевой или небольшой потерей.

Как избежать этой ошибки: Узнайте о следующих кредитных программах:

  • VA ссуды — это ипотечные кредиты, гарантированные U.С. Департамент по делам ветеранов. Они для людей, которые служили в армии. Ссуды VA пользуются известностью в том, что они позволяют квалифицированным покупателям жилья вкладывать нулевой процент и получать 100% финансирование. Заемщики платят комиссию за финансирование вместо ипотечного страхования. »БОЛЬШЕ: Основные сведения о ссудах VA

  • Ссуды

    USDA могут быть использованы для покупки домов в районах, обозначенных Министерством сельского хозяйства США как сельские. Квалифицированные заемщики могут заложить нулевой процент и получить 100% финансирование. Вы платите гарантийный взнос и годовой взнос вместо ипотечного страхования.»ПОДРОБНЕЕ: что вам нужно знать о ссудах USDA

  • Ссуды FHA позволяют вносить первоначальные взносы всего на 3,5%. Более того, Федеральное жилищное управление может прощать несовершенный кредит. Когда вы получаете ссуду FHA, вы оплачиваете ипотечную страховку на весь срок действия ипотеки, даже если у вас более 20% собственного капитала. »БОЛЬШЕ: Все о ссудах FHA

7. Незнание, платить ли дисконтные баллы

Ипотечные дисконтные баллы — это сборы, которые вы платите заранее, чтобы снизить процентную ставку по ипотеке.Снижение процентной ставки может привести к увеличению суммы денег в течение срока действия ипотеки, а дисконтные баллы — это один из способов сэкономить на процентной ставке, если вы находитесь в правильном положении, чтобы их купить.

Как избежать этой ошибки: Если внесение минимального первоначального взноса является достижением, выбор прост: не покупайте баллы со скидкой. Если у вас достаточно наличных денег, ценность покупки очков зависит от того, планируете ли вы жить в доме дольше, чем «период безубыточности». Это время, необходимое для превышения авансовых затрат на ежемесячную экономию, которую вы получаете от более низкой процентной ставки.

8. Как избавиться от сбережений

Если вы покупаете дом, который уже был в собственности, вскоре после этого почти неизбежно потребуется ремонт. Может быть, вам нужно будет заменить водонагреватель или оплатить страховку домовладельца после плохой погоды.

«Когда что-то ломается, это все большая боль для начинающего домовладельца, — говорит Джон Патаки, исполнительный вице-президент потребительского подразделения EverBank. «Они быстро оказываются в яме», если у них не хватает средств на чрезвычайные ситуации.

Как избежать этой ошибки: сэкономьте достаточно денег, чтобы внести первоначальный взнос, оплатить затраты на закрытие и переезд, а также позаботиться о ремонте, который может возникнуть. Кредиторы дадут вам оценку затрат на закрытие сделки, и вы можете позвонить, чтобы получить оценку затрат на переезд.

9. Подача заявки на кредит до продажи является окончательной

Однажды вы подаете заявку на ипотеку. Через несколько недель вы закрываете или оформляете ссуду и получаете ключи от дома. Период между ними имеет решающее значение: вы хотите как можно больше не трогать свой кредит.Получать новую кредитную карту, покупать мебель или бытовую технику в кредит или брать автокредит до закрытия ипотеки — ошибка.

«Дождитесь закрытия, чтобы открыть новые кредитные счета или списать большие расходы с вашей кредитной карты».

Вот почему. Решение кредитора о ипотеке основывается на вашем кредитном рейтинге и соотношении долга к доходу, которое представляет собой процент вашего дохода, который идет на ежемесячные выплаты по долгу. Подача заявки на получение кредита может снизить ваш кредитный рейтинг на несколько баллов.Получение новой ссуды или увеличение ежемесячных выплат по долгу увеличит отношение долга к доходу. Ни то, ни другое не годится с точки зрения ипотечного кредитора.

Примерно через неделю после закрытия кредитор проверит ваш кредит в последний раз. Если ваш кредитный рейтинг упал или соотношение вашего долга к доходу увеличилось, кредитор может изменить процентную ставку или комиссию по ипотеке. Это может привести к задержке закрытия или даже к аннулированию ипотеки.

Как избежать этой ошибки: дождитесь закрытия, чтобы открыть новые кредитные счета или списать средства с вашей кредитной карты на мебель, бытовую технику или инструменты.Это нормально, если все эти вещи выбраны заранее; просто не покупайте их в кредит до тех пор, пока не получите ключи.

10. Покупка дома до ипотеки

Гораздо интереснее смотреть на дома, чем говорить о своих финансах с кредитором. Вот что делают многие начинающие покупатели жилья: они посещают недвижимость, прежде чем узнают, сколько они могут взять взаймы. Затем они разочаровываются, когда обнаруживают, что искали не тот ценовой диапазон (слишком высокий или слишком низкий) или когда находят подходящий дом, но не могут сделать серьезное предложение.

Как избежать этой ошибки: поговорите со специалистом по ипотеке о предварительной квалификации или даже предварительном одобрении жилищной ссуды, прежде чем вы начнете серьезно заниматься поиском жилья. Процесс предварительной квалификации или предварительного утверждения включает в себя проверку ваших доходов и расходов, что может сделать вашу ставку более конкурентоспособной, поскольку вы сможете показать продавцам, что можете подтвердить свое предложение.

Нил Хорчанд, брокер-владелец компании Century 21 Professional Realty в районе Саут-Озон-Парк в Куинсе, штат Нью-Йорк, предварительно проверяет своих клиентов перед тем, как показать им недвижимость.

«Если вы претендуете на получение дома на одну семью за 500 000 долларов, мы не собираемся показывать вам дом на одну семью за 600 000 долларов — это будет пустой тратой времени», — говорит он.

11. Недооценка стоимости домовладения

После покупки дома ежемесячные счета продолжают расти. Это может стать неожиданностью, если вы не готовы.

«Это не просто платеж по ипотеке», — говорит Сет Фейнман, вице-президент Silver Fin Capital, ипотечного брокера в Грейт-Нек, Нью-Йорк.«У вас будет счет за нефть, счет за газ, счет за кабельное телевидение, у вас будет все то, о чем банк не заботится при предоставлении вам права на ипотеку».

Арендаторы тоже часто оплачивают подобные счета. Но новый дом может иметь более высокие затраты — и он может иметь совершенно новые счета, такие как сборы ассоциации домовладельцев.

Как избежать этой ошибки: обратитесь к агенту по недвижимости, который скажет вам, сколько обычно стоят налоги на недвижимость и страхование в районе.Попросите продавца показать счета за коммунальные услуги за последние 12 месяцев, когда дом был заселен, чтобы иметь представление о том, сколько они будут стоить после въезда.

12. Неправильный расчет затрат на ремонт и реконструкцию

Первые покупатели дома часто удивляет дороговизна ремонта и обновления. Покупатели могут совершить две ошибки: во-первых, они получают оценку ремонта только от одного подрядчика, и эта оценка нереально занижена. Во-вторых, их точка зрения искажается реалити-шоу, в которых ремонт выглядит быстрее, дешевле и проще, чем в реальном мире.

Как избежать этой ошибки: Предположим, что все оценки ремонта занижены. Джеймс Рамос, владелец Re / Max Bay to Bay, брокерской компании по недвижимости в Тампе, Флорида, рекомендует удвоить оценки, чтобы получить более реалистичное представление о затратах.

Обратитесь за более чем одной сметой на дорогостоящий ремонт, например замену крыши. Хороший агент по недвижимости должен быть в состоянии дать вам рекомендации к подрядчикам, которые могут дать вам оценку. Но вам также следует искать независимых рекомендаций от друзей, семьи и коллег, чтобы вы могли сравнить эти оценки с оценками, которые вы получаете от подрядчиков, которых рекомендует ваш агент.

8 Продавцы должны раскрыть информацию

Документ о раскрытии информации может быть важен как для покупателей жилья, так и для продавцов. Когда владелец продает недвижимость, от него обычно требуется раскрыть информацию в письменном документе.

Требования различаются в зависимости от государственных и местных законов.

Как правило, документ, раскрывающий информацию, должен содержать подробную информацию о состоянии собственности, которое может отрицательно повлиять на ее стоимость. Продавцы, умышленно скрывающие информацию, могут быть привлечены к ответственности и потенциально признаны виновными в совершении преступления.Продажа недвижимости «как есть» обычно не освобождает продавца от раскрытия информации.

Правила раскрытия информации могут повлиять на любого, кто продает дом, но они особенно вероятно повлияют на тех, кто занимается недвижимостью, которые покупают недвижимость, чтобы обновить ее и перепродать с целью получения быстрой прибыли. Специалисты по недвижимости часто имеют дело с недвижимостью в плохом состоянии.

Ключевые выводы

  • Продавцы недвижимости обычно обязаны раскрывать информацию о состоянии собственности, которая может отрицательно повлиять на ее стоимость.
  • Даже если закон не требует раскрытия информации о проблеме, для продавца может быть разумным все равно раскрыть ее.
  • Местные законы различаются, поэтому важно уточнить детали в соответствующих отделах планирования.

Чем отличаются местные законы

Государственные и местные законы различаются положениями о раскрытии информации. Продавцу следует уточнить требования к месту, которое он рассматривает.

Есть еще одна важная вещь, которую следует проверить: в некоторых местных законах о раскрытии информации есть лазейки.Например, закон штата Нью-Йорк требует, чтобы определенные проблемы сообщались покупателю в выписке , если только продавец не решит выплатить покупателю кредит в размере 500 долларов при закрытии сделки. Согласно Nolo, юридической онлайн-библиотеке, многие, если не большинство продавцов, оплачивают кредит, а не предоставляют форму.

Если вы покупатель, не просто проверяйте местные законы о раскрытии информации. Поищите лазейки в местных законах о раскрытии информации.

Местные юридические документы обычно можно получить в местных или государственных отделах планирования недвижимости.Также можно проконсультироваться с юристом по недвижимости.

Знание типов информации, которую следует раскрывать, может помочь вам принять решение о покупке недвижимости. Если вы продавец, это может спасти вас от судебного процесса.

Вот некоторые очень распространенные случаи раскрытия информации продавцами недвижимости, о которых следует помнить, независимо от того, на стороне ли вы покупателя или продавца.

1. Смерть в доме

У некоторых покупателей есть опасения или суеверия по поводу покупки дома, в котором кто-то умер.Может потребоваться раскрытие информации.

«В каждом штате свои требования к раскрытию информации», — говорит Джим Оленбуш, брокер по недвижимости из Техаса. «В Техасе, например, не требуется раскрывать информацию о естественных причинах смерти, самоубийствах или несчастных случаях, не связанных с недвижимостью».

Однако «продавец должен сообщать о случаях смерти, связанных с состоянием собственности или насильственными преступлениями», — говорит Оленбуш. Если ребенок предыдущего пассажира утонул в бассейне, например, из-за того, что в бассейне не было защитного ограждения, продавец должен будет сообщить о смерти, даже если проблема безопасности была устранена.

Однако существуют обстоятельства, при которых продавцы не обязаны сообщать о смерти объекта недвижимости.

«Нет штатов, в которых есть обязательство раскрыть информацию о смерти человека, умершего при естественных условиях», — говорит поверенный Мэтью Райшер, генеральный директор LegalAdvice.com. «Тем не менее, в некоторых штатах существует обязанность [раскрыть] стигматизированный дом или квартиру, в которых произошло самоубийство или убийство. Некоторые штаты даже заходят так далеко, что налагают на продавца положительную обязанность, если они знают, что их недвижимость преследуют мертвые.”

Даже когда раскрытие информации не требуется — например, Грузия не требует раскрытия информации об убийстве или самоубийстве, если только продавец не об этом напрямую спрашивает, — продавцы могут ошибиться, сообщив покупателю о смерти собственности.

«Если продавец обеспокоен ответственностью, лучший совет — раскрыть все заранее, даже если это не требуется по закону», — говорит Оленбуш. «Покупатели всегда будут слышать о вещах от соседей, и это удивление может заставить их отказаться от договора купли-продажи или задуматься о том, что еще продавец им не сообщает.”

2. Неприятности в районе

Неприятностью часто является шум или запах из источника за пределами отеля, который может вызвать раздражение у жителей.

Северная Каролина требует, чтобы продавцы сообщали о шумах, запахах, дыме или других неприятностях из коммерческих, промышленных или военных источников, которые влияют на собственность.

Мичиган требует от продавцов раскрывать информацию о фермах, фермерских хозяйствах, свалках, аэропортах, стрельбищах и других неприятностях в окрестностях, но Пенсильвания оставляет за покупателем право определять наличие неудобств в сельском хозяйстве.

Это правила всего для трех государств. Убедитесь, что вы знаете, что требует закон вашего штата в отношении раскрытия информации о неудобствах, причиненных соседям.

3. Опасности

Если дом подвергается повышенному риску повреждения в результате стихийного бедствия или известно или потенциальное загрязнение окружающей среды, от вас могут потребовать раскрыть эту информацию покупателю.

Закон штата Техас требует от продавцов раскрывать информацию о наличии опасных или токсичных отходов, асбеста, карбамидоформальдегидной изоляции, радона, краски на основе свинца и о предыдущем использовании помещений для производства метамфетамина.

Миссури также требует раскрытия информации о бывшей лаборатории по производству метамфетамина в доме, но в соседнем Канзасе, как и в большинстве штатов, этого нет.

Закон штата Нью-Йорк о раскрытии информации о состоянии собственности требует, чтобы продавцы уведомляли покупателей о том, находится ли собственность в пойме, водно-болотных угодьях или в сельскохозяйственном районе; было ли это когда-либо свалкой; были ли когда-либо над землей или под землей резервуары для хранения топлива; если и где в конструкции присутствует асбест; есть ли свинцовая сантехника; был ли дом проверен на наличие радона, и не было ли на территории разлито или протекло какое-либо топливо, масло, опасные или токсичные вещества.

Государства могут также потребовать раскрытия информации об оседании шахт, подземных выработках, осадках, оползнях, сдвигах или других дефектах устойчивости грунта. Закон Калифорнии о раскрытии информации о стихийных бедствиях требует от продавцов раскрывать информацию о том, находится ли объект в сейсмоопасной зоне и, следовательно, может ли он подвергнуться разжижению или оползням после землетрясения.

В то время как большинство требований о раскрытии информации регулируются штатами, федеральное правительство требует одно: раскрытие информации о том, что краска на основе свинца может присутствовать на любом участке, построенном до 1978 года.

4. Информация о товариществе собственников жилья

Если дом управляется ассоциацией домовладельцев (ТСЖ), вы должны сообщить об этом факте. Ассоциации обычно взимают с домовладельцев ежемесячные взносы, и они могут устанавливать правила для своего членства, которые потенциальный покупатель может счесть приемлемыми или неприемлемыми.

Вам также необходимо знать о финансовом состоянии ТСЖ и предоставить эту информацию покупателю, чтобы он мог принять обоснованное решение о покупке.

«Мой знакомый покупатель приобрел кондоминиум, [и] продавец по ошибке забыл предоставить покупателю протоколы встреч за последние 12 месяцев», — говорит Эд Камински, президент и генеральный директор компании SportStar relocation в Манхэттен-Бич, Калифорния. «Семь месяцев спустя покупатель был оценен в 30 000 долларов на улучшение собственности. Впоследствии покупатель предъявил продавцу иск за неразглашение этих важных примечаний «.

5. Ремонт

Что вы ремонтировали и почему? Покупатели должны знать историю ремонта дома, чтобы их собственные домашние инспекторы уделяли особое внимание проблемным областям и знали о возможных проблемах в будущем.

Закон штата Техас, например, требует от продавцов раскрывать информацию о предыдущем ремонте конструкции или крыши; свалка, оседание, движение почвы или линии разломов; а также дефекты или неисправности стен, крыши, заборов, фундамента, полов, тротуаров или любые другие текущие или предыдущие проблемы, влияющие на структурную целостность дома.

Вы также можете сообщить о ремонте электричества или сантехники и любых других проблемах, о которых вы хотели бы знать, если бы собирались купить дом и жить в нем.

6. Повреждение водой

Когда вода попадает туда, где ее не должно быть, она может повредить личные вещи, подорвать структуру дома и даже создать опасность для здоровья, вызывая рост плесени. Продавцы должны сообщать о прошлых или настоящих утечках или повреждениях, вызванных водой.

Например, штат Мичиган требует, чтобы продавцы раскрывали доказательства наличия воды в подвале или подвальном помещении, протечек на крыше, серьезных повреждений от наводнений, типа водопроводной системы (например, оцинкованная, медная и т. Д.) И любых известных проблем с водопроводом.

«Есть много рисков, связанных с закрытием дома, когда на участке требуется некоторая работа, которая не была очевидна при обходе, особенно зимой или во время засухи», — говорит Билл Прайс, бизнес-юрист из Иллинойса. «Зимой протекающая крыша или очень старая черепица не могут быть осмотрены покупателем или инспектором по дому. Точно так же период засухи может скрыть проблемы с протекающим подвалом ».

В подобных ситуациях проверьте, насколько законы вашего штата обеспечивают защиту от разглашения информации, которую вы не знали бы.

7. Отсутствующие предметы

Иногда покупатели жилья не осознают до дня заселения, что в их новом доме не хватает чего-то, что, как они думали, там будет. Осветительный прибор, холодильник или микроволновая печь, встроенные жалюзи: любая из этих вещей могла бы уйти от продавца, если бы никто не подумал об этом заранее.

Законы о раскрытии информации некоторых штатов пытаются предотвратить эту проблему. Техас и Мичиган, например, требуют, чтобы продавцы сообщали, есть ли в собственности длинный список товаров, включая кухонные приборы, центральное кондиционирование и отопление, водосточные желоба, вытяжные вентиляторы и водонагреватели.

8. Прочие возможные раскрытия информации

Покупателям необходимо знать, находится ли дом в особом историческом районе, потому что это повлияет на их способность производить ремонт и переделки, а также может увеличить стоимость этих мероприятий.

Закон штата Техас требует от продавцов раскрывать информацию об активных термитах или других вредных для дерева насекомых, повреждениях термитами или древесной гнилью, нуждающихся в ремонте, предыдущих повреждениях термитами и предшествующих обработках от термитов. Закон Мичигана и Северной Каролины также требует, чтобы продавцы раскрывали любую историю заражение.Проконсультируйтесь с законами своего штата, чтобы узнать, нужно ли раскрывать информацию о каких-либо вредителях.

От вас также могут потребовать сообщить о проблемах с дренажом или планировкой, зонированием, незавершенным судебным разбирательством, изменениями, внесенными без разрешения, пограничными спорами и сервитутами.

Как раскрыть информацию

Некоторые штаты, такие как Мичиган и Северная Каролина, требуют от продавцов использования специальной формы раскрытия информации. Если нет конкретной формы, ваш государственный департамент или комиссия по недвижимости или ассоциация государственных риэлторов обычно имеют рекомендованную форму, которую вы можете использовать.Форма может быть более или менее исчерпывающей, чем того требует закон штата.

Если форма недостаточно подробна для вашей ситуации, дополните ее списком дополнительных элементов, которые вы хотите раскрыть. Продавец должен предоставить покупателю всю информацию в письменной форме, и как покупатель, так и продавец должны подписать документ и поставить дату. Обязательно обсудите с юристом по недвижимости, что вам нужно сообщить и как это должно быть сформулировано.

Итог

Даже если в вашем районе не требуется особого раскрытия информации, продавцы, располагающие информацией о своем доме, которая может расстроить покупателя, могут захотеть раскрыть ее в любом случае.Помимо моральных причин честности с потенциальными покупателями и желания избежать расходов и хлопот, связанных с судебным процессом, люди должны защищать репутацию. Продавцы, у которых есть какие-либо сомнения по поводу того, правильно ли они раскрыли состояние собственности, должны связаться с юристом по недвижимости в своем штате.

Избегайте этих 12 ошибок при продаже дома

Продажа дома может оказаться на удивление трудоемкой и эмоционально сложной задачей, особенно если вы никогда не делали этого раньше.Иногда это может показаться вторжением в частную жизнь, потому что в ваш дом войдут незнакомцы, откроют ваши шкафы и шкафы и начнут рыскать вокруг. Они будут критиковать место, которое, вероятно, стало для вас чем-то большим, чем четыре стены и крыша, и, в довершение всего, они предложат вам меньше денег, чем вы думаете, стоит ваш дом.

Без опыта и сложной, эмоциональной сделки на руках продавцы, впервые работающие на дому, могут легко совершить множество ошибок. Однако, обладая небольшими знаниями, вы можете избежать многих из этих ловушек.Читайте дальше, чтобы узнать, как продать свой дом, получив максимально возможную цену в разумные сроки, не теряя рассудка.

Ключевые выводы

  • Держите свои эмоции под контролем и сосредоточьтесь на деловом аспекте продажи дома.
  • Наем агента может стоить больше комиссионных, но при продаже может потребоваться много догадок.
  • Если вы решили продавать самостоятельно, установите разумную цену продажи и помните время года.
  • Подготовьтесь к продаже, не экономьте на визуальных эффектах в своем объявлении и сообщайте о любых проблемах с собственностью.

Эмоциональность

Продажа дома, особенно первого, может вызвать у вас эмоции. Вы потратили много времени и усилий, чтобы найти подходящий, накопили на первоначальный взнос и мебель и оставили много воспоминаний. Когда приходит время прощаться, людям обычно трудно сдерживать свои эмоции.

Думаете, это невозможно? Это не.Как только вы решите продать свой дом, начните думать о себе как о бизнесмене и продавце, а не просто о домовладельце. Фактически, забудьте вообще о том, что вы домовладелец. Рассматривая сделку с чисто финансовой точки зрения, вы отдаляетесь от эмоциональных аспектов продажи собственности.

Кроме того, постарайтесь вспомнить, что вы чувствовали, когда покупали этот дом. Большинство покупателей также будут в эмоциональном состоянии. Если вы помните, что вы продаете недвижимость, а также имидж и образ жизни, вы с большей вероятностью приложите дополнительные усилия для постановки и небольшого ремонта, чтобы получить максимальную прибыль для своего дома.Эти изменения внешнего вида не только улучшат продажную цену; они также помогут вам создать эмоциональную дистанцию, потому что ваш дом будет выглядеть менее знакомым.

Нанимать или не нанимать агента

Хотя агенты по недвижимости взимают изрядную комиссию — обычно от 5% до 6% от продажной цены вашего дома, — вероятно, не стоит пытаться продать дом самостоятельно, особенно если вы не делали этого раньше. Это может показаться заманчивым, особенно если вы видели все эти таблички «продается владельцем» на лужайках перед домами или в Интернете.Так стоит ли нанимать агента?

Хороший агент обычно заботится о ваших интересах. Они помогут вам установить справедливую и конкурентоспособную цену продажи вашего дома, увеличивая ваши шансы на быструю продажу. Агент также может помочь смягчить эмоции процесса, взаимодействуя с потенциальными покупателями и устраняя тех, кто не хочет останавливаться на достигнутом, которые хотят только посмотреть на вашу собственность, но не намерены делать предложение.

Ваш агент также будет иметь больший опыт ведения переговоров о продаже жилья, что поможет вам получить больше денег, чем вы могли бы получить самостоятельно.И если в процессе возникают какие-либо проблемы — а они обычно возникают, — опытный профессионал с радостью решит их за вас. Наконец, агенты знакомы со всеми документами и подводными камнями, связанными с операциями с недвижимостью, и могут помочь обеспечить бесперебойный процесс. А значит, задержек и сбоев в сделке не будет.

Прочитав все это, стоит ли вам действительно нанимать агента? Только вам решать.

Что делать, если вы не пользуетесь услугами агента по недвижимости

Итак, вы решили не нанимать агента.Это нормально, потому что это не значит, что это невозможно. Есть люди, которые успешно продают собственное жилье. Помните, однако, что вам нужно сначала провести исследование — недавно проданных объектов недвижимости в вашем районе и объектов, имеющихся в настоящее время на рынке, — чтобы определить привлекательную цену продажи. Имейте в виду, что в большинстве цен на жилье учитывается комиссия агента, поэтому в результате вам, возможно, придется снизить цену.

Вы будете нести ответственность за свой собственный маркетинг, поэтому убедитесь, что ваш дом включен в службу множественного листинга (MLS) в вашем географическом регионе, чтобы охватить как можно большее количество покупателей.Поскольку у вас нет агента, вы будете тем, кто покажет дом и будет вести переговоры о продаже с агентом покупателя, что для некоторых людей может быть трудоемким, напряженным и эмоциональным.

Поскольку вы отказываетесь от агента, подумайте о том, чтобы нанять адвоката по недвижимости, который поможет вам с тонкостями транзакции и процесса условного депонирования. Даже с учетом гонорара адвоката продажа дома самостоятельно может сэкономить вам тысячи. Однако если у покупателя есть агент, он рассчитывает на компенсацию. Эти расходы обычно покрывает продавец, поэтому вам все равно придется заплатить агенту покупателя от 1% до 3% от продажной цены дома.

Установка нереальной цены

Независимо от того, работаете ли вы с агентом или работаете в одиночку, установка правильной запрашиваемой цены является ключевым моментом. Помните сравнительный анализ рынка, который вы или ваш агент проводили при покупке дома, чтобы определить справедливую цену предложения? Покупатели сделают это и для вашего дома, поэтому вы, как продавец, должны быть на шаг впереди них.

Вы можете подумать, что ваш дом стоит больше, но не забудьте установить реалистичную цену на основе сопоставимых домов в этом районе.

В отсутствие пузыря на рынке жилья дома с завышенной ценой обычно не продаются. В опросе, проведенном информационным сайтом по продаже домов HomeLight.com, 70% агентов по недвижимости заявили, что завышение цен — это ошибка номер один, которую совершают продавцы. Не беспокойтесь слишком сильно об установлении заниженной цены, потому что теоретически это создаст несколько предложений и повысит цену до фактической рыночной стоимости дома. На самом деле занижение цены на дом может быть стратегией для повышения интереса к вашему объявлению, и вы всегда можете отказаться от слишком низкого предложения.

В ожидании запрашиваемой цены

Любой умный покупатель будет вести переговоры, и если вы хотите завершить продажу, вам, возможно, придется сыграть в мяч. Большинство людей хотят выставить свои дома по цене, которая привлечет покупателей, но при этом оставит некоторую передышку для переговоров — противоположность стратегии занижения цен, описанной выше. Это может сработать, позволяя покупателю почувствовать, что он получает хорошую цену, а вы сможете получить от продажи необходимую сумму денег.

Конечно, получите ли вы больше или меньше запрашиваемой цены, вероятно, это будет зависеть не только от вашей стратегии ценообразования, но и от того, работаете ли вы на рынке покупателя или продавца, и насколько хорошо вы подготовили и модернизировали свой дом.

Продам в зимние месяцы

Вы не поверите, но в течение года действительно подходящее время для продажи. Зима, особенно во время праздников, — обычно медленное время года для продаж жилья. Люди заняты социальными делами, а холодная погода на большей части страны делает более привлекательным просто оставаться дома. Поскольку покупателей, скорее всего, будет искать меньше, на продажу вашего дома может уйти больше времени, и вы можете не получить столько денег. Однако вас может утешить осознание того, что, хотя активных покупателей может быть не так много, также не будет так много конкурирующих продавцов, что иногда может работать в ваших интересах.

Возможно, тебе лучше подождать. За исключением любых смягчающих обстоятельств, которые могут вынудить вас продавать зимой или в праздничные дни, рассмотрите возможность включения в список, когда погода начинает нагреваться. Люди обычно готовы покупать дом, когда становится теплее.

Экономия на листинге фотографий

Поскольку в наши дни так много покупателей ищут дома в Интернете, и у многих из них есть фотографии, вы окажете себе настоящую медвежью услугу, если не будете визуализировать свой дом.В то же время существует так много плохих фотографий домов, выставленных на продажу, что, если вы сделаете хорошую работу, они выделят ваше объявление и помогут вызвать дополнительный интерес.

Хорошие фотографии должны быть четкими и ясными и делаться в течение дня, когда есть много естественного света. Они должны демонстрировать лучшие активы вашего дома. По возможности подумайте об использовании широкоугольного объектива — это позволит вам дать потенциальным покупателям лучшее представление о том, как выглядят целые комнаты. В идеале нанять профессионального фотографа по недвижимости, чтобы получить высококачественные результаты, а не просто позволять своему агенту делать снимки на телефон.

И не останавливайтесь только на фотографиях. Подумайте о добавлении видеотура или обзора с обзором в 360 градусов, чтобы еще больше улучшить свое объявление. Это легко сделать с помощью любого смартфона. Вы, безусловно, можете побудить больше потенциальных покупателей пройти через ваши двери на показы. Вы даже можете получить больше предложений, если проведете вводную прогулку по вашей собственности.

Отсутствие надлежащей страховки

Ваш кредитор мог потребовать от вас приобрести полис страхования домовладельцев.В противном случае убедитесь, что вы застрахованы на случай, если зритель попадет в аварию на территории и попытается предъявить вам иск о возмещении ущерба. Вы также должны убедиться, что на территории нет очевидных опасностей или что вы предпримете меры по их устранению (например, не подпускайте детей потенциальных покупателей к бассейну и выгоняйте собаку из дома во время выставок).

Скрытие основных проблем

Думаете, вам удастся скрыть серьезные проблемы с вашей собственностью? Любая проблема будет обнаружена во время проверки покупателем.У вас есть три варианта решения любых проблем. Либо устраните проблему заранее, установите цену на недвижимость ниже рыночной, чтобы учесть ее, либо укажите недвижимость по нормальной цене и предложите покупателю кредит для устранения проблемы.

Помните: если вы не решите проблему заранее, вы можете исключить изрядное количество покупателей, которым нужен дом под ключ. Осмотр вашего дома перед включением в список — хорошая идея, если вы хотите избежать дорогостоящих сюрпризов после заключения контракта на дом. Кроме того, во многих штатах действуют правила раскрытия информации.Некоторые требуют, чтобы продавцы сообщали об известных проблемах в их домах, если покупатели спрашивают напрямую, в то время как другие постановляют, что продавцы должны добровольно раскрывать определенные проблемы.

Не готовится к продаже

Продавцы, которые не убирают и не устраивают свои дома, выбрасывают деньги на ветер. Не волнуйтесь, если вы не можете позволить себе нанять профессионала. Вы можете многое сделать самостоятельно. Несоблюдение этих правил может снизить вашу продажную цену, а также может помешать вам вообще получить продажу.Если вы не занимались мелкими проблемами, такими как сломанная дверная ручка или капающий кран, потенциальный покупатель может задаться вопросом, есть ли в доме более крупные и дорогостоящие проблемы, которые также не были решены.

Попросите друга или агента, кого-нибудь со свежим взглядом на вещи, указать на те части вашего дома, которые нуждаются в работе. Из-за того, что вы знакомы с домом, вы можете быть невосприимчивы к его проблемным местам. Разборка, тщательная уборка, нанесение свежего слоя краски на стены и избавление от любых запахов также помогут вам произвести хорошее впечатление на покупателей.

Без размещения покупателей

Если кто-то хочет осмотреть ваш дом, вам нужно разместить его, даже если вам это доставляет неудобства. И да, вы должны убирать и приводить в порядок дом перед каждым визитом. Покупатель не будет знать и не заботиться о том, был ли ваш дом чистым на прошлой неделе. Это большая работа, но сосредоточьтесь на призе.

Продажа неквалифицированным покупателям

Более чем разумно ожидать, что покупатель принесет письмо с предварительным одобрением от ипотечного кредитора или документ, подтверждающий наличие средств (POF) для покупок за наличные, чтобы показать, что у него есть деньги для покупки дома.Подписание контракта с покупателем может зависеть от продажи его собственной собственности, что может поставить вас в затруднительное положение, если вам нужно закрыть его к определенной дате.

Итог

Очень важно научиться продавать дом. Убедитесь, что вы морально и финансово подготовлены к неидеальным сценариям, даже если вы не совершаете ни одной из этих ошибок. Дом может находиться на рынке намного дольше, чем вы ожидаете, особенно в условиях падающего рынка. Если вы не можете найти покупателя вовремя, вы можете в конечном итоге попытаться выплатить две ипотечные ссуды, сдать дом в аренду до тех пор, пока не найдете покупателя, или, в ужасных ситуациях, лишиться права выкупа закладной.Тем не менее, если вы избежите дорогостоящих ошибок, перечисленных здесь, вам будет очень далеко до того, чтобы сделать все возможное и добиться беспрепятственной и прибыльной продажи, на которую надеется каждый продавец дома.

Что такое агент покупателя?

Готовы к домашней охоте? Там настоящие джунгли: приготовьтесь к потоку документов, давке покупателей, соревнующихся за одни и те же раскопки, и другим трудностям, прежде чем вы получите ключи от дома.

Не будем лгать: процесс может быть сложным и утомительным, особенно если вы впервые покупаете товар.Наличие рядом с вами профессионала в сфере недвижимости может иметь решающее значение.

Возможно, вы слышали об агентах покупателя, торговых агентах, листинговых агентах и ​​т. Д. Вы покупатель, а кто его агент?

Верные своему названию, агенты покупателя помогают покупателям ориентироваться на рынке недвижимости; они также могут сэкономить вам массу времени и денег по дороге в новый дом.

Прочтите, чтобы узнать, чем может помочь агент покупателя недвижимости и как найти для вас подходящего.

Агент покупателя vs.Риэлтор: Преимущества использования агента покупателя при покупке недвижимости

«Агент покупателя проведет вас через сделку по покупке дома и будет готов ответить на любые вопросы или проблемы», — говорит Шейн Уилкокс , риэлтор® с партнерами. Доверять. Вот что может сделать агент покупателя:

  • Найти подходящую недвижимость. После определения того, что клиенты ищут и что они могут себе позволить, агент назначит встречи в туристических домах, соответствующих их требованиям.Агент также может объяснить все тонкости различных свойств и районов, чтобы помочь покупателям решить, какой дом им подходит, объясняя плюсы и минусы различных вариантов.
  • Обсудить предложение. Агент покупателя посоветует клиентам подходящую цену для предложения и представит ее агенту продавца. «Затем они проведут переговоры от вашего имени и составят для вас контракты», — говорит Мэтт Лариси , риэлтор из Americorp Real Estate в Чикаго.Именно здесь опыт агента в переговорах о сделках может сэкономить вам деньги и помочь избежать ловушек, таких как исправление ошибок, которые доставляют больше хлопот, чем пользы.
  • Порекомендуйте других профессионалов. Агент покупателя также должен иметь возможность направить вас к надежным ипотечным брокерам, юристам по недвижимости, домашним инспекторам, грузчикам и другим специалистам по недвижимости. Это также может помочь ускорить каждый этап процесса и еще быстрее приблизить вас к успешной продаже недвижимости.
  • Помогите преодолеть неудачи. Если отчет или оценка домашнего инспектора выявляют новые проблемы, агент покупателя может посоветовать вам, как продолжить операцию, а затем действовать в качестве буфера между вами и продавцами или их брокером. Если переговоры становятся жаркими или враждебными, очень полезно, чтобы опытный профессионал сохранял спокойствие и предлагал продуктивные решения.

Агент покупателя или агент по листингу: в чем разница?

Агенты покупателя по закону обязаны помогать покупателям, тогда как листинговые агенты — агент по недвижимости, представляющий листинг жилья — несут фидуциарные обязанности перед продавцом дома.

«Вот почему в ваших интересах как покупателя нанять агента, который будет представлять вас», — объясняет Алекс Кортес , риэлтор из Wailea Village Properties в Кихеи, штат Гавайи.

«Подумайте об этом так: если бы на вас подали в суд, наняли бы вы того же адвоката, что и лицо, подающее на вас в суд? Конечно, нет. Вам нужен кто-то, кто будет усердно бороться за ваши интересы и права ».

Допустим, вы подошли к агенту по листингу на день открытых дверей.Вы можете рассказывать о том, что вам нравится этот дом и хотите его купить, но добавьте, что вам нужно будет скоро переехать — потому что вы ждете второго ребенка и вам нужно украсить детскую комнату, или потому что аренда вашего дома слишком высока. через пару месяцев.

Агент продавца может затем использовать эту информацию против вас, сообщив продавцам, что ваши часы тикают, чтобы они не слишком сильно отклонялись от запрашиваемой цены — если вообще.

Тем не менее, сделайте то же признание агенту покупателя, с которым вы работаете, и все в порядке — этот профессионал будет знать, что эту информацию следует хранить в тайне от продавцов (и их агентов), чтобы ее нельзя было использовать против вас.

Некоторые штаты, признавая эту проблему, потребовали раскрытия двойного агентства, когда брокер представляет обе стороны сделки с недвижимостью.

Однако после подписания соглашения вы все равно можете чувствовать себя неуютно, говоря, что вы знаете, что кто-то является двойным агентом. Возможно, вы захотите нанять агента, который не представляет владельца и который заботится о ваших интересах.

Как найти агента покупателя

Хороший агент покупателя может облегчить вам путь к домовладению, а плохой может привести к ухабистой дороге.

Вам не следует просто брать агента первого встречного покупателя (как это делают две трети покупателей жилья) или слепо принимать рекомендации друга (более половины делают это). Вместо этого лучше опросить как минимум трех агентов и задать им несколько вопросов, в том числе следующие:

  • В каких районах вы специализируетесь? Недвижимость требует местных знаний, поэтому вам следует найти агента, который хорошо знаком с интересующими вас областями.
  • Какое у вас расписание и каковы ваши возможности? Агенты по недвижимости, работающие неполный рабочий день, могут отлично справиться со своей задачей, но если выскочит дом вашей мечты или вы столкнетесь с непредвиденным закрытием в последнюю минуту, вам нужен агент, который будет легко доступен.
  • Как долго вы работаете агентом по недвижимости? В идеале вам нужен кто-то с несколькими годами опыта и проверенной репутацией в продаже домов.

Чтобы найти агентов по недвижимости в вашем районе, перейдите на сайт realtor.com/realestateagents, где вы также можете прочитать онлайн-обзоры, предоставленные прошлыми клиентами, и узнать больше.

Договор между агентом и покупателем

После того, как вы согласитесь работать с кем-то, вам нужно будет подписать договор, называемый «агентским соглашением с эксклюзивным покупателем», с описанием услуг и компенсации агента (подробнее об этом ниже).

Этот контракт также означает, что это лицо будет вашим единственным представителем и что вы не будете работать с другими агентами покупателя.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *