Покупатель квартиры: Покупатель квартиры – с чего начать?

При покупке дома в Нью-Йорке найм агента покупателя, также известного как агент-партнер, может значительно облегчить процесс. Почему? Потому что они делают всю работу за вас.«Партнерский агент рассмотрит все детали и будет держать вас в курсе любых проблем или подводных камней», — сказал Джерард Сплендор из Варбурга.

Plus, агент-партнер часто обладает инсайдерской информацией о том, где можно найти лучшие предложения. Они могут обсудить ваше предложение, порекомендовать ипотечного брокера, подрядчика или архитектора и порекомендовать адвокатов по недвижимости. И вам не нужно платить брокеру за эту услугу. «Комиссию брокера оплачивает продавец, поэтому наши услуги бесплатны для покупателя», — говорит Фаббри.

Как сделать выгодное предложение на дом в Нью-Йорке

Выигрышное предложение — это больше, чем просто цена покупки.Это весь пакет. Найдите время, чтобы составить для себя профиль покупателя, включая финансовую информацию и информацию о занятости, а также личную биографию. Обратите внимание на команду, которую вы используете для покупки, например, на вашего поверенного и банк.

У меня все в порядке, — советует Борискин. «Включите финансовый отчет, письмо с предварительным одобрением и объяснение того, как вы пришли к такой цене».

Splendore рекомендует также отправить «любовное письмо» с вашим предложением. Назовите несколько личных моментов о районе и доме и о том, почему это ваш лучший выбор.

Астория

24-65 38-я улица

599 000 долл. США

Хантерс Пойнт

4-74 48-я авеню

559 000 долл. США

Queens Village

217-54 100-я авеню

699 000 долл. США

Forest Hills

71-40 112-я улица

450 000 долл. США

Астория

24-39 38-я улица

549 000 долл. США

Beechhurst

166-31 Девятая авеню

408 888 долл. США

Астория

24-39 38-я улица

575 000 долл. США

Хантерс Пойнт

42-14 Crescent Street

695 000 долл. США

Хантерс Пойнт

42-14 Crescent Street

550 000 долл. США

Elmhurst

94-30 59-я авеню

450 000 долл. США

Glendale

77-05 62-я улица

659 000 долл. США

Rego Park

97-25 64-я авеню

622 000 долл. США

Вы выиграли ставку! Что теперь?

После того, как предложение отправлено и принято, возникает соблазн выдохнуть и получить откат, если вы впервые покупаете дом. Но пока не расслабляйтесь! Вы еще не закончили. Следующий шаг — подписание контракта. «Когда окончательный проект будет одобрен обеими сторонами, покупатель подпишет контракт и вернет его с задатком по контракту», — говорит Сплендор. «Обычно это 10% от продажной цены,« добросовестный залог », который идет в счет покупной цены собственности.”

После подписания контракта и погашения чека покупатель приближается к закрытию. Кооперативы и некоторые кондоминиумы также требуют представления пакета покупки совету директоров.

Конечно, банк, предоставляющий ипотеку покупателя, также должен обрабатывать документы. Сроки, требуемые банком, обычно составляют от 40 до 60 дней. А временные рамки для совместной доски обычно составляют еще от 30 до 45 дней.

Что происходит между подписанием контракта и закрытием?

Как указано выше, период между подписанием и закрытием — это ожидание в банке и совете директоров кооператива или кондоминиума.Как правило, есть пакет совета директоров, проверки, оценки и обходы. Это может занять некоторое время — например, месяцы.

Пока банк работает над оформлением ипотечных документов, покупатели не должны совершать крупные покупки или накапливать нестандартные долги по кредитной карте. «Я советую покупателям поддерживать все счета в течение этого времени», — говорит Сплендор. «Также не открывайте новые счета в компаниях-эмитентах кредитных карт или в магазинах».

Чего ожидать при закрытии дома

Короткий ответ — много бумажной работы! Закрытие обычно представляет собой длительный процесс, включающий подписание документов и обмен чеками.Поверенный с каждой стороны сделки, продавца и покупателя, действует как церемониймейстер, чтобы поддерживать темп и продвижение документов. Адвокаты заранее подсчитают суммы или чеки, которые покупатель выпишет и получит, особенно если требуются заверенные чеки.

Завершение очень долгой встречи. Но это последний шаг: в конце вы получаете новый блестящий набор ключей! Поздравляем с покупкой дома в Нью-Йорке.

—
Если вы хотите арендовать, купить или продать в Нью-Йорке, StreetEasy может вам помочь.

советов для начинающих покупателей — The New York Times

CO-OP VS. CONDO

Квартиры в Нью-Йорке в основном представлены в двух формах — кооперативная и кондоминиум. В кооперативе, сокращенно от кооперативного жилья, вы покупаете акции корпорации, которая дает вам право собственности на здание.

Когда вы покупаете квартиру, вы полностью владеете ею. В обоих случаях покупателей попросят предоставить финансовую информацию, включая чистую стоимость, ликвидные активы, годовой доход и другие финансовые документы.Кооперативы, как правило, подвергают потенциальных акционеров более тщательной проверке, часто требуя большого количества личной, а также финансовой информации.

«Они собираются раздеть вас, и вы должны по-настоящему раскрыть себя», — так Роберт Данкнер, президент Prime Manhattan Residential, объясняет мучительный процесс новым покупателям. «Это цена входа и ритуал перехода к покупке в кооперативе на Манхэттене». Кооператив может отказаться от продажи по любой причине, которая ему нравится, при условии, что это не допускает незаконной дискриминации.

Финансовые требования кооператива могут оказаться трудными для начинающих покупателей. Некоторые кооперативы не разрешают финансирование; другие требуют, чтобы покупатели доказали, что у них есть годовая сумма ипотеки и платы за обслуживание в банке.

«Кто на самом деле может это делать, как нормальный человек, платя за квартиру?» сказал Джордж Шолли, 29-летний исполнительный продюсер нью-йоркского рекламного агентства. В конце концов он остановился на кондоминиуме.

«Я пытался купить квартиру с 2012 года», — сказал он, отметив, что его трижды перебивали покупатели с большим количеством наличных денег.Ранее в этом году с помощью своего агента Скотта Собола, продавца Compass, Шолли купил студию за 670 000 долларов в преобразованном кондоминиуме в Hell’s Kitchen. «Это было немного дороже, чем я ожидал», — сказал он, но по сравнению с кооперативами, которые он пытался купить, «это был более плавный процесс».

ПОЙДИТЕ НА УЛИЦЫ

Полезно посетить несколько открытых домов, чтобы сузить свои предпочтения, в том числе, как далеко вы действительно хотите быть от метро, ​​когда идет снег, насколько запыхавшимся вы на третьем рейсе прохожих на шестом этаже, и что имеется в виду под чердаком, железнодорожной квартирой, младшей четверкой и так далее.Соседи могут иметь информацию об отдельных зданиях и происходящем в районе.

Купить дом в Нью-Йорке: Путеводитель по недвижимости Нью-Йорка

Покупка дома в Нью-Йорке — непростая задача, особенно после того, как вы внимательно посмотрите на некоторые цифры: средняя цена продажи на Манхэттене в настоящее время составляет чуть менее 1 миллиона долларов, согласно последним рыночным отчетам Дугласа Эллимана, и медианным ценам продаж. в Бруклине и Квинсе выросли до 790 000 и 600 000 долларов соответственно.А продавцы обычно ожидают 20-процентного первоначального взноса за объявления, а это означает, что вам понадобится не менее 120 000 долларов, а то и больше.

Между тем, согласно последней переписи населения, средний доход в Нью-Йорке составляет немногим более 57 000 долларов. С учетом всех этих цифр покупка дома может показаться не только сложной, но и совершенно невозможной.

Но есть и хорошие новости: запасы (например, количество квартир на рынке) продолжают расти, и при большем предложении, чем спросе, покупатели часто имеют преимущество в получении лучших предложений.Кроме того, рынок недвижимости в последнее время переживает спад (особенно на Манхэттене), и, по словам Стивена Геллера, брокера Corcoran, ожидается дальнейшее снижение цен. Возможно, вам не удастся приобрести таунхаус, но на рынке есть тысячи квартир, и если вы готовы немного уступить по размеру, вы, возможно, сможете заключить сделку.

Итак, что вам нужно знать, если вы хотите купить дом в Нью-Йорке? Это руководство призвано развенчать этот процесс и выступить в качестве полезного руководства как для начинающих покупателей, так и для тех, кто ищет дополнительные рекомендации.

Сколько стоит дома в Нью-Йорке?

Краткий ответ: много.

По данным Zillow, средняя цена домов, выставленных на продажу в настоящее время, составляет 779 000 долларов. Средняя запрашиваемая цена домов на Манхэттене в ноябре 2019 года составила 1,6 миллиона долларов, согласно метрике StreetEasy’s Price Index; в Бруклине — немногим более 969 000 долларов.

В целом, цены на жилье в Нью-Йорке значительно восстановились после рецессии 2008 года. Однако в городе появляется рекордное количество квартир, и эксперты утверждают, что это приведет к снижению цен, особенно на Манхэттене и Бруклине.

Почему так дорого?

Тот факт, что Нью-Йорк такой чертовски дорогой, не недавнее явление — город остается оплотом богатства уже более века, несмотря на приливы и отливы на протяжении десятилетий, по словам гуру недвижимости Джонатана. Миллер. (Вы можете прочитать больше о его мыслях по этому поводу здесь.)

Самый последний толчок к росту дорогой недвижимости произошел после финансового кризиса 2008 года, когда рынки начали восстанавливаться, говорит Миллер.Капитал хлынул со всего мира, что побудило разработчиков заняться строительством. Из-за ограниченного пространства, доступного в городе, высокой стоимости строительства и высокой стоимости земли, девелоперы предпочитают строить роскошные жилые комплексы — например, жилые комплексы на Улице миллиардеров — что, в свою очередь, привело к росту цен по всему городу.

«Нью-Йорк всегда сталкивался с проблемой доступности, но последний жилищный бум только усугубил ситуацию», — говорит Миллер.

«Будучи культурной столицей мира, также хранится определенное количество тайников», — говорит Геллер из Коркорана.«За это нужно платить, — объясняет он, — и исторически люди были готовы платить за это».

Какие дома я могу купить в Нью-Йорке?

Для потенциальных покупателей в Нью-Йорке доступно несколько типов домов:

Condo : при покупке кондоминиума вы получаете полную собственность на квартиру и некоторую часть общих частей здания (например, тренажерный зал). Хотя в здании кондоминиума будет доска, она не будет такой сложной, как доска для кооператива, и владельцы могут легко сдать или продать свой дом, когда захотят.Кондо — обычно хороший вариант для тех, кто не ищет долгосрочных инвестиций. С другой стороны, они, как правило, дороже, чем кооперативы: владельцев могут попросить платить больше общих расходов в зависимости от удобств в здании, а в Нью-Йорке они быстрее улетают с рынка, говорит Геллер.

Co-op: Они идеально подходят для людей, желающих сделать долгосрочное вложение в дом. В кооперативном здании владельцы получают долю в кооперативной ассоциации, и все акционеры вместе владеют зданием и его подразделениями.Кооперативные доски играют большую роль и могут определить, можете ли вы сдать квартиру в аренду или внести в нее серьезные изменения. Кооперативные доски также играют большую роль в определении того, кому достанется право владения в своих зданиях, поэтому иногда бывает сложно поймать квартиру, даже если у вас есть средства. Кооперативы Нью-Йорка, как правило, старше по сравнению с кондоминиумами, а у некоторых, например, в Сан-Ремо и Дакоте в Верхнем Вест-Сайде, есть знаменитые владельцы, что означает, что процесс подачи заявок будет более строгим. Однако кооперативов в городе больше, и они часто могут стоить меньше, чем кондоминиумы.

Таунхаус: Таунхаус обычно представляет собой трех- или четырехэтажное здание, примыкающее к другим зданиям в квартале; он может служить домом на одну семью или иметь несколько квартир на этажах. Хотя таунхаусы уже, чем отдельные дома, у них часто есть задние дворы и крыши, и они предлагают больше уединения, чем квартира. Они также имеют тенденцию быть дорогими: таунхаусы во многих районах просят более 1 миллиона долларов (и до 88 миллионов долларов, в зависимости от дома).

Полностью отдельно стоящий дом: Эти типы домов труднее найти на Манхэттене — Фрик, который сейчас является музеем, является примером отдельно стоящих домов, которые были опорой Манхэттена в 19-м и начале 20-го века, но их относительно легко найти во внешних районах, таких как Дитмас-Парк и Форест-Хиллз. Часто они шире и просторнее, чем пристроенный таунхаус, и к тому же могут иметь много открытого пространства.

Лофт: Сегодня сложно определить лофт в Нью-Йорке, так как было построено много новых, чтобы воссоздать атмосферу оригинальных.Но обычно лофты расположены в бывших промышленных или производственных зданиях, которые были преобразованы в жилые помещения. Они отличаются высокими потолками, большими окнами, широкими открытыми пространствами и минималистичными внутренними стенами. Большинство оригинальных можно найти в таких районах, как Трибека, Сохо и Вильямсбург.

Стоит ли арендовать вместо покупки?

Большинство людей, которые переезжают в Нью-Йорк, предпочитают снимать жилье из-за непомерных затрат на покупку дома (арендные квартиры составляют около 63 процентов жилищного фонда Нью-Йорка).Но если вы планируете жить здесь на длительный срок, может оказаться выгоднее купить, чем арендовать, особенно с учетом высокой стоимости аренды в Нью-Йорке.

В городе также есть несколько районов (Ист-Виллидж, Западный Гарлем и Кью-Гарденс — лишь некоторые примеры), где имеет смысл покупать, поскольку вы окупитесь по стоимости своих инвестиций через меньшее количество лет. Но нет универсального ответа; В конечном итоге, ваше финансовое положение и личные предпочтения будут определять, брать ли вы аренду или покупать.

Когда лучше покупать?

В то время как лучшее время для покупок в остальной части страны — ближе к концу лета, в Нью-Йорке идеальным временем обычно является весна или осень. Весна, как правило, более конкурентоспособна, но это также означает, что покупатели могут выбирать из большего числа вариантов, поскольку именно весной на рынок выходит много новых проектов (как кондоминиумов, так и кооперативов). Осенью покупатели, вероятно, получат более выгодные скидки — на рынке часто бывает избыток квартир, что заставляет продавцов снижать цены.По оценкам StreetEasy, лучшее время для покупок — с апреля по июнь и с сентября по октябрь.

Худшее время для покупок — зимние месяцы, а точнее с декабря по февраль, поскольку в это время на рынке меньше предложений, и в результате покупатели с меньшей вероятностью получат скидки.

Какая сумма первоначального взноса мне понадобится?

Первоначальный взнос — один из важнейших факторов, которые покупатели должны учитывать при совершении покупки. По данным StreetEasy, чем меньше ваш первоначальный взнос, тем выше вероятность того, что вам придется платить более высокие процентные ставки и, возможно, понести другие расходы в будущем.Кроме того, чем ниже ваш первоначальный взнос, тем меньше вероятность того, что вы найдете кредитора для жилищного кредита.

Первоначальный взнос в размере 20 процентов считается ориентиром, и возможность выполнить этот порог значительно увеличит ваши шансы на получение ссуды и снизит вашу процентную ставку. По словам Геллера, можно найти дома, в которых вы платите меньший процент первоначального взноса, особенно в некоторых новых многоквартирных домах в городе. При более низких первоначальных взносах вам придется учитывать другие факторы, такие как получение частной ипотечной страховки, чтобы выручить вас в случае дефолта.

Благодаря ссудам Федерального жилищного управления (FHA) вы также можете заплатить всего 3,5 процента, но в городе не так много зданий, соответствующих требованиям FHA, и большинство из них расположено во внешних районах, что является фактором рассмотреть возможность.

Вы также можете попробовать свои силы в квартирах с ограниченным доходом, расположенных в кооперативных зданиях Корпорации жилищного строительства (HDFC) по всему городу. Они работают аналогично кооперативному зданию в том смысле, что совет директоров в конечном итоге определит, кто там будет жить, но квартиры зарезервированы для людей и семей с низким и средним доходом.Согласно правилам города, цена продажи этих единиц жилья не может превышать 165 процентов от среднего дохода в районе. Ограничения дохода меняются в зависимости от типа квартиры и размера семьи, проживающей в каждой квартире. Обратной стороной HDFC является то, что они часто могут требовать более высоких первоначальных взносов или сделок с оплатой наличными. Вот список доступных на данный момент единиц.

В декабре 2017 года в городе были введены новые программы по повышению доступности жилья в городе. Open Door профинансирует строительство кондоминиумов и кооперативов для тех, кто впервые покупает жилье, с доходом от 69 000 до 112 000 долларов.Ожидается, что программа создаст 1300 новых домов в течение следующих восьми лет. Для тех, кто зарабатывает до 80 процентов среднего дохода в районе, город также предлагает программу помощи, которая предусматривает до 40 000 долларов в качестве первоначального взноса или покрытия расходов на закрытие.

Мне нужен брокер? А что насчет юриста?

Вы, , можете купить дом без агента по недвижимости или брокера, но, вероятно, лучше вам его нанять, особенно с учетом высококонкурентного рынка в Нью-Йорке.Ваш брокер поможет вам заключить наиболее выгодную сделку и поможет в переговорах о уступках. Брокеры могут быть особенно полезны при покупке кооперативного здания в Нью-Йорке, поскольку они будут лучше знакомы с требованиями к этой собственности и смогут дать вам лучшее представление об идеальном кандидате. Более того, когда дело доходит до продаж, вам не нужно платить брокеру комиссию. Эти деньги обычно включаются в сумму продажи и делятся между брокером, представляющим продавца, и вашим.

Найти юриста по недвижимости еще более важно в Нью-Йорке. В отличие от других частей страны, покупатели здесь должны составить контракт, чтобы завершить продажу, и, если вы не знакомы с законом, это будет крутой холм, на который нужно подниматься. Ваш юрист также сможет лучше проконсультировать вас о потенциальных проблемах в вашем новом здании или доме — жалобах на шум, нарушениях строительства и т. Д. — при оформлении документов на эту собственность. Обычно и покупатель, и продавец в Нью-Йорке имеют юридическое представительство, и, как покупатель, наличие юриста может гарантировать, что продавец не обидит вас.Плата за этот вид работ может составлять от 1000 до 5000 долларов.

Должен ли я получить предварительное одобрение?

Это определенно да. Если вы работаете с брокерами, чтобы найти дом, почти все будут настаивать, чтобы у вас было письмо с предварительным одобрением от вашего кредитора, прежде чем они начнут искать для вас дома. Предварительное одобрение говорит продавцам, что вы серьезно относитесь к покупке, и значительно увеличит ваши шансы на ее получение.

Письмо с предварительным одобрением создается вашим кредитором на основе вашего дохода и вашего кредитного рейтинга и обычно готовится менее чем за 30 минут. Вероятно, лучше получить предварительное одобрение, чем предварительную квалификацию, потому что последний предоставляет только диапазон суммы, которую вы соответствуете критериям для жилищного кредита, тогда как первый дает вам приблизительную оценку, которую предпочтут брокеры и продавцы. В целом, этот процесс также поможет убедиться, что вы действительно готовы купить дом.

По словам Геллера, с точки зрения того, что ищут продавцы, особенно советов по кооперации, это хорошие финансовые показатели.Наиболее важным фактором является одобрение вашего банка, и его можно обеспечить, приведя в порядок свои финансы. Вы также поправитесь, если покажете, что проработали на одной и той же работе несколько лет.

Могу ли я участвовать в торгах?

«Войны за торги» уже не так распространены, как раньше, — говорит Геллер. Некоторые элитные трофейные объекты все еще могут стать предметом серьезных войн заявок, но по большей части число войн заявок идет на убыль, особенно на Манхэттене.

Однако, если вы все же окажетесь в конкурентной борьбе, есть разные способы выйти на первое место.Одним из ключевых факторов успеха является знание района, в котором вы покупаете, а затем, возможно, предложение цены, превышающей запрашиваемую, на основе сопоставимых продаж (сопоставимых продаж). Другие факторы, такие как гибкость в выборе даты закрытия и даты въезда, могут дать вам преимущество. Старомодное персональное письмо продавцу не повредит, особенно если продавец является постоянным владельцем или инвестирует в недвижимость.

Как скоро я смогу въехать?

Продолжительность периода между подписанием контракта и фактическим закрытием объекта недвижимости — это во многом индивидуальная ситуация.По некоторым оценкам, с момента подписания контракта до вступления во владение домом проходит около 90 дней, но на самом деле это зависит от множества факторов. Покупка квартиры по сравнению с кооперативом, получение предварительного разрешения от вашего кредитора, нанятого вами юриста по недвижимости — все эти факторы могут сыграть большую роль в количестве времени, необходимом для обеспечения безопасности вашего дома. Квартиры обычно могут быть защищены в течение 30-45 дней, а кооперативы (из-за процесса утверждения правлением) могут занять от 60 до 90 дней.

Чего мне ждать при закрытии?

Обычно за день или два до закрытия вы должны пройти осмотр собственности.Пришло время отметить все, что может быть неправильным или что вы хотели бы решить, — вы можете предоставить своему брокеру контрольный список этих проблем.

обычно могут занять несколько часов, потому что вы, как покупатель, должны подписать ряд банковских документов. Вам действительно не нужно ничего приносить для закрытия как такового, кроме удостоверения личности государственного образца (и чековой книжки, если вы планируете платить таким образом), потому что к этому моменту все ваши документы уже будут проверены продавцом, — говорит Геллер.

Ваш брокер и ваш поверенный обычно сопровождают вас при заключении сделки и проверяют, соответствует ли вся документация тому, о чем вы договорились с продавцом, прежде чем вы сможете приступить к подписанию документов.

Длительность тоже может быть дорогостоящим делом. Стоимость будет варьироваться в зависимости от внесенного вами первоначального взноса и вашей ставки по ипотеке, но в настоящее время вам придется оплатить гонорары адвокату, ипотечные сборы и расходы на переезд. Трудно оценить среднюю цену, потому что она полностью зависит от стоимости квартиры и от того, кооператив это или кондоминиум; рассчитывайте выложить тысячи долларов.

И как только об этом позаботятся, вы можете приступить к настоящей работе, — устроиться в своем новом доме.

12 ошибок первого покупателя жилья и как их избежать

Каждый год покупатели жилья впервые выходят на рынок и совершают те же ошибки, что и их родители, братья, сестры и друзья, когда покупали свои первые дома.

Но сегодняшние покупатели-новички могут остановить цикл. Вот 12 ошибок, которые совершают первые покупатели жилья, и что делать вместо них.

NerdWallet Руководство по COVID-19

Получите ответы на вопросы об ипотеке, поездках, финансах и сохранении душевного спокойствия.

1. Не зная, сколько дома вы можете себе позволить

Не зная, сколько дома вы можете себе позволить, вы можете зря потратить время. Вы можете в конечном итоге смотреть на дома, которые пока не можете себе позволить, или посещать дома, цены на которые ниже вашего оптимального.

Для многих новичков цель — купить дом и получить ссуду с удобной ежемесячной оплатой, которая не заставит их спать по ночам.Иногда рекомендуется низко прицелиться.

Как избежать этой ошибки. Воспользуйтесь калькулятором доступности ипотеки, чтобы узнать, какой ценовой диапазон является доступным, а какой — агрессивным.

2. Получение всего одного тарифного предложения

Покупка ипотеки похожа на покупку машины или любого другого дорогостоящего предмета: сравнивать предложения выгодно. Процентные ставки по ипотеке варьируются от кредитора к кредитору, как и сборы, такие как расходы на закрытие сделки и пункты дисконтирования.

«Заявки на ипотеку в течение 45 дней считаются одним кредитным запросом.”

Но, по данным Бюро финансовой защиты потребителей, почти половина заемщиков не покупают ссуду.

Как избежать этой ошибки: обратитесь к нескольким ипотечным кредиторам. Типичный заемщик может сэкономить 430 долларов на процентах только в первый год, сравнив пять кредиторов, считает NerdWallet. Все заявки на ипотеку, поданные в течение 45-дневного периода, будут считаться одним кредитным запросом.

3. Отсутствие проверки кредитных отчетов и исправление ошибок

Ипотечные кредиторы будут внимательно изучать ваши кредитные отчеты при принятии решения об утверждении ссуды и под какой процентной ставкой.Если ваш кредитный отчет содержит ошибки, вы можете получить процентную ставку выше, чем вы заслуживаете. Вот почему стоит убедиться, что ваш кредитный отчет точен.

Получайте уведомления об изменении счета

Просматривайте свой бесплатный счет в любое время, получайте уведомления, когда он меняется, и создавайте его с помощью персонализированных аналитических данных.

4. Внесение слишком маленького первоначального взноса

Вам не нужно вносить 20% первоначальный взнос, чтобы купить дом. Некоторые кредитные программы (см. П.5) позволить вам купить дом с нулевой скидкой или на 3,5% ниже. Иногда это хорошая идея, но иногда домовладельцы сожалеют.

В опросе, проведенном NerdWallet, каждый девятый (11%) домовладелец в возрасте до 35 лет согласился с утверждением: «Мне следовало подождать, пока у меня не будет большего первоначального взноса». Это было одним из самых распространенных сожалений домовладельцев-миллениалов.

«Главное — убедиться, что ваш первоначальный взнос обеспечивает доступный ежемесячный платеж за дом».

Как избежать этой ошибки: выяснить, сколько сэкономить, — это вопрос суждения.Более крупный первоначальный взнос позволяет вам получить меньшую ипотечную ссуду, что дает вам более доступные ежемесячные платежи за дом. Обратной стороной потраченного времени на то, чтобы сэкономить больше денег, является то, что цены на жилье и ставки по ипотечным кредитам растут, а это означает, что может стать труднее купить дом, который вы хотите, и вы можете упустить создание собственного капитала по мере роста стоимости жилья. Главное — убедиться, что ваш первоначальный взнос поможет вам обеспечить ежемесячный платеж, который вам удобно делать.

В другом исследовании, проведенном NerdWallet, домовладельцы-миллениалы описали, сколько времени нужно, чтобы откладывать первоначальный взнос.Среди миллениалов, купивших дом в предыдущие пять лет, в среднем требовалось 3,75 года, чтобы накопить достаточно для покупки. Так что, если вам нужно три или четыре года, чтобы копить, у вас много компаний.

5. Не ищите программы для новых покупателей дома

Если вы впервые покупаете жилье, у вас, вероятно, нет кучи денег, накопленных для первоначального взноса и закрытия. Но не заблуждайтесь, предполагая, что вам придется отложить получение домовладения и сэкономить на огромном первоначальном взносе.Существует множество программ ссуды с низким первоначальным взносом, в том числе государственные программы, которые предлагают помощь при первоначальном взносе и конкурентоспособные ставки по ипотеке для впервые покупающих жилье.

Да, 11% домовладельцев-миллениалов говорят, что сожалеют о том, что не внесли большой первоначальный взнос. Но подавляющее большинство не выражает такого сожаления.

Как избежать этой ошибки: Спросите у ипотечного кредитора о вариантах, которые вы впервые покупаете дома, и поищите программы в вашем штате. Вы можете претендовать на получение ссуды Министерства сельского хозяйства США или ссуды, гарантированной Министерством по делам ветеранов, которая не требует первоначального взноса.Ссуды Федерального управления жилищного строительства имеют минимальный первоначальный взнос в размере 3,5%, а некоторые традиционные программы ссуды допускают первоначальные платежи до 3%.

6. Игнорирование кредитных программ VA, USDA и FHA

Многие покупатели жилья впервые хотят или должны внести небольшие первоначальные взносы. Но они не всегда знают подробности государственных программ, которые позволяют легко купить дом с нулевой или небольшой потерей.

Как избежать этой ошибки: Узнайте о следующих кредитных программах:

• VA ссуды — это ипотечные кредиты, гарантированные U.С. Департамент по делам ветеранов. Они для людей, которые служили в армии. Ссуды VA пользуются известностью в том, что они позволяют квалифицированным покупателям жилья вкладывать нулевой процент и получать 100% финансирование. Заемщики платят комиссию за финансирование вместо ипотечного страхования. »БОЛЬШЕ: Основные сведения о ссудах VA

• Ссуды

  USDA могут быть использованы для покупки домов в районах, обозначенных Министерством сельского хозяйства США как сельские. Квалифицированные заемщики могут заложить нулевой процент и получить 100% финансирование. Вы платите гарантийный взнос и годовой взнос вместо ипотечного страхования.»ПОДРОБНЕЕ: что вам нужно знать о ссудах USDA

• Ссуды FHA позволяют вносить первоначальные взносы всего на 3,5%. Более того, Федеральное жилищное управление может прощать несовершенный кредит. Когда вы получаете ссуду FHA, вы оплачиваете ипотечную страховку на весь срок действия ипотеки, даже если у вас более 20% собственного капитала. »БОЛЬШЕ: Все о ссудах FHA

7. Незнание, платить ли дисконтные баллы

Ипотечные дисконтные баллы — это сборы, которые вы платите заранее, чтобы снизить процентную ставку по ипотеке.Снижение процентной ставки может привести к увеличению суммы денег в течение срока действия ипотеки, а дисконтные баллы — это один из способов сэкономить на процентной ставке, если вы находитесь в правильном положении, чтобы их купить.

Как избежать этой ошибки: Если внесение минимального первоначального взноса является достижением, выбор прост: не покупайте баллы со скидкой. Если у вас достаточно наличных денег, ценность покупки очков зависит от того, планируете ли вы жить в доме дольше, чем «период безубыточности». Это время, необходимое для превышения авансовых затрат на ежемесячную экономию, которую вы получаете от более низкой процентной ставки.

8. Как избавиться от сбережений

Если вы покупаете дом, который уже был в собственности, вскоре после этого почти неизбежно потребуется ремонт. Может быть, вам нужно будет заменить водонагреватель или оплатить страховку домовладельца после плохой погоды.

«Когда что-то ломается, это все большая боль для начинающего домовладельца, — говорит Джон Патаки, исполнительный вице-президент потребительского подразделения EverBank. «Они быстро оказываются в яме», если у них не хватает средств на чрезвычайные ситуации.

Как избежать этой ошибки: сэкономьте достаточно денег, чтобы внести первоначальный взнос, оплатить затраты на закрытие и переезд, а также позаботиться о ремонте, который может возникнуть. Кредиторы дадут вам оценку затрат на закрытие сделки, и вы можете позвонить, чтобы получить оценку затрат на переезд.

9. Подача заявки на кредит до продажи является окончательной

Однажды вы подаете заявку на ипотеку. Через несколько недель вы закрываете или оформляете ссуду и получаете ключи от дома. Период между ними имеет решающее значение: вы хотите как можно больше не трогать свой кредит.Получать новую кредитную карту, покупать мебель или бытовую технику в кредит или брать автокредит до закрытия ипотеки — ошибка.

«Дождитесь закрытия, чтобы открыть новые кредитные счета или списать большие расходы с вашей кредитной карты».

Вот почему. Решение кредитора о ипотеке основывается на вашем кредитном рейтинге и соотношении долга к доходу, которое представляет собой процент вашего дохода, который идет на ежемесячные выплаты по долгу. Подача заявки на получение кредита может снизить ваш кредитный рейтинг на несколько баллов.Получение новой ссуды или увеличение ежемесячных выплат по долгу увеличит отношение долга к доходу. Ни то, ни другое не годится с точки зрения ипотечного кредитора.

Примерно через неделю после закрытия кредитор проверит ваш кредит в последний раз. Если ваш кредитный рейтинг упал или соотношение вашего долга к доходу увеличилось, кредитор может изменить процентную ставку или комиссию по ипотеке. Это может привести к задержке закрытия или даже к аннулированию ипотеки.

Как избежать этой ошибки: дождитесь закрытия, чтобы открыть новые кредитные счета или списать средства с вашей кредитной карты на мебель, бытовую технику или инструменты.Это нормально, если все эти вещи выбраны заранее; просто не покупайте их в кредит до тех пор, пока не получите ключи.

10. Покупка дома до ипотеки

Гораздо интереснее смотреть на дома, чем говорить о своих финансах с кредитором. Вот что делают многие начинающие покупатели жилья: они посещают недвижимость, прежде чем узнают, сколько они могут взять взаймы. Затем они разочаровываются, когда обнаруживают, что искали не тот ценовой диапазон (слишком высокий или слишком низкий) или когда находят подходящий дом, но не могут сделать серьезное предложение.

Как избежать этой ошибки: поговорите со специалистом по ипотеке о предварительной квалификации или даже предварительном одобрении жилищной ссуды, прежде чем вы начнете серьезно заниматься поиском жилья. Процесс предварительной квалификации или предварительного утверждения включает в себя проверку ваших доходов и расходов, что может сделать вашу ставку более конкурентоспособной, поскольку вы сможете показать продавцам, что можете подтвердить свое предложение.

Нил Хорчанд, брокер-владелец компании Century 21 Professional Realty в районе Саут-Озон-Парк в Куинсе, штат Нью-Йорк, предварительно проверяет своих клиентов перед тем, как показать им недвижимость.

«Если вы претендуете на получение дома на одну семью за 500 000 долларов, мы не собираемся показывать вам дом на одну семью за 600 000 долларов — это будет пустой тратой времени», — говорит он.

11. Недооценка стоимости домовладения

После покупки дома ежемесячные счета продолжают расти. Это может стать неожиданностью, если вы не готовы.

«Это не просто платеж по ипотеке», — говорит Сет Фейнман, вице-президент Silver Fin Capital, ипотечного брокера в Грейт-Нек, Нью-Йорк.«У вас будет счет за нефть, счет за газ, счет за кабельное телевидение, у вас будет все то, о чем банк не заботится при предоставлении вам права на ипотеку».

Арендаторы тоже часто оплачивают подобные счета. Но новый дом может иметь более высокие затраты — и он может иметь совершенно новые счета, такие как сборы ассоциации домовладельцев.

Как избежать этой ошибки: обратитесь к агенту по недвижимости, который скажет вам, сколько обычно стоят налоги на недвижимость и страхование в районе.Попросите продавца показать счета за коммунальные услуги за последние 12 месяцев, когда дом был заселен, чтобы иметь представление о том, сколько они будут стоить после въезда.

12. Неправильный расчет затрат на ремонт и реконструкцию

Первые покупатели дома часто удивляет дороговизна ремонта и обновления. Покупатели могут совершить две ошибки: во-первых, они получают оценку ремонта только от одного подрядчика, и эта оценка нереально занижена. Во-вторых, их точка зрения искажается реалити-шоу, в которых ремонт выглядит быстрее, дешевле и проще, чем в реальном мире.

Как избежать этой ошибки: Предположим, что все оценки ремонта занижены. Джеймс Рамос, владелец Re / Max Bay to Bay, брокерской компании по недвижимости в Тампе, Флорида, рекомендует удвоить оценки, чтобы получить более реалистичное представление о затратах.

Обратитесь за более чем одной сметой на дорогостоящий ремонт, например замену крыши. Хороший агент по недвижимости должен быть в состоянии дать вам рекомендации к подрядчикам, которые могут дать вам оценку. Но вам также следует искать независимых рекомендаций от друзей, семьи и коллег, чтобы вы могли сравнить эти оценки с оценками, которые вы получаете от подрядчиков, которых рекомендует ваш агент.

8 Продавцы должны раскрыть информацию

Документ о раскрытии информации может быть важен как для покупателей жилья, так и для продавцов. Когда владелец продает недвижимость, от него обычно требуется раскрыть информацию в письменном документе.

Требования различаются в зависимости от государственных и местных законов.

Как правило, документ, раскрывающий информацию, должен содержать подробную информацию о состоянии собственности, которое может отрицательно повлиять на ее стоимость. Продавцы, умышленно скрывающие информацию, могут быть привлечены к ответственности и потенциально признаны виновными в совершении преступления.Продажа недвижимости «как есть» обычно не освобождает продавца от раскрытия информации.

Правила раскрытия информации могут повлиять на любого, кто продает дом, но они особенно вероятно повлияют на тех, кто занимается недвижимостью, которые покупают недвижимость, чтобы обновить ее и перепродать с целью получения быстрой прибыли. Специалисты по недвижимости часто имеют дело с недвижимостью в плохом состоянии.

Ключевые выводы

• Продавцы недвижимости обычно обязаны раскрывать информацию о состоянии собственности, которая может отрицательно повлиять на ее стоимость.
• Даже если закон не требует раскрытия информации о проблеме, для продавца может быть разумным все равно раскрыть ее.
• Местные законы различаются, поэтому важно уточнить детали в соответствующих отделах планирования.

Чем отличаются местные законы

Государственные и местные законы различаются положениями о раскрытии информации. Продавцу следует уточнить требования к месту, которое он рассматривает.

Есть еще одна важная вещь, которую следует проверить: в некоторых местных законах о раскрытии информации есть лазейки.Например, закон штата Нью-Йорк требует, чтобы определенные проблемы сообщались покупателю в выписке , если только продавец не решит выплатить покупателю кредит в размере 500 долларов при закрытии сделки. Согласно Nolo, юридической онлайн-библиотеке, многие, если не большинство продавцов, оплачивают кредит, а не предоставляют форму.

Если вы покупатель, не просто проверяйте местные законы о раскрытии информации. Поищите лазейки в местных законах о раскрытии информации.

Местные юридические документы обычно можно получить в местных или государственных отделах планирования недвижимости.Также можно проконсультироваться с юристом по недвижимости.

Знание типов информации, которую следует раскрывать, может помочь вам принять решение о покупке недвижимости. Если вы продавец, это может спасти вас от судебного процесса.

Вот некоторые очень распространенные случаи раскрытия информации продавцами недвижимости, о которых следует помнить, независимо от того, на стороне ли вы покупателя или продавца.

1. Смерть в доме

У некоторых покупателей есть опасения или суеверия по поводу покупки дома, в котором кто-то умер.Может потребоваться раскрытие информации.

«В каждом штате свои требования к раскрытию информации», — говорит Джим Оленбуш, брокер по недвижимости из Техаса. «В Техасе, например, не требуется раскрывать информацию о естественных причинах смерти, самоубийствах или несчастных случаях, не связанных с недвижимостью».

Однако «продавец должен сообщать о случаях смерти, связанных с состоянием собственности или насильственными преступлениями», — говорит Оленбуш. Если ребенок предыдущего пассажира утонул в бассейне, например, из-за того, что в бассейне не было защитного ограждения, продавец должен будет сообщить о смерти, даже если проблема безопасности была устранена.

Однако существуют обстоятельства, при которых продавцы не обязаны сообщать о смерти объекта недвижимости.

«Нет штатов, в которых есть обязательство раскрыть информацию о смерти человека, умершего при естественных условиях», — говорит поверенный Мэтью Райшер, генеральный директор LegalAdvice.com. «Тем не менее, в некоторых штатах существует обязанность [раскрыть] стигматизированный дом или квартиру, в которых произошло самоубийство или убийство. Некоторые штаты даже заходят так далеко, что налагают на продавца положительную обязанность, если они знают, что их недвижимость преследуют мертвые.”

Даже когда раскрытие информации не требуется — например, Грузия не требует раскрытия информации об убийстве или самоубийстве, если только продавец не об этом напрямую спрашивает, — продавцы могут ошибиться, сообщив покупателю о смерти собственности.

«Если продавец обеспокоен ответственностью, лучший совет — раскрыть все заранее, даже если это не требуется по закону», — говорит Оленбуш. «Покупатели всегда будут слышать о вещах от соседей, и это удивление может заставить их отказаться от договора купли-продажи или задуматься о том, что еще продавец им не сообщает.”

2. Неприятности в районе

Неприятностью часто является шум или запах из источника за пределами отеля, который может вызвать раздражение у жителей.

Северная Каролина требует, чтобы продавцы сообщали о шумах, запахах, дыме или других неприятностях из коммерческих, промышленных или военных источников, которые влияют на собственность.

Мичиган требует от продавцов раскрывать информацию о фермах, фермерских хозяйствах, свалках, аэропортах, стрельбищах и других неприятностях в окрестностях, но Пенсильвания оставляет за покупателем право определять наличие неудобств в сельском хозяйстве.

Это правила всего для трех государств. Убедитесь, что вы знаете, что требует закон вашего штата в отношении раскрытия информации о неудобствах, причиненных соседям.

3. Опасности

Если дом подвергается повышенному риску повреждения в результате стихийного бедствия или известно или потенциальное загрязнение окружающей среды, от вас могут потребовать раскрыть эту информацию покупателю.

Закон штата Техас требует от продавцов раскрывать информацию о наличии опасных или токсичных отходов, асбеста, карбамидоформальдегидной изоляции, радона, краски на основе свинца и о предыдущем использовании помещений для производства метамфетамина.

Миссури также требует раскрытия информации о бывшей лаборатории по производству метамфетамина в доме, но в соседнем Канзасе, как и в большинстве штатов, этого нет.

Закон штата Нью-Йорк о раскрытии информации о состоянии собственности требует, чтобы продавцы уведомляли покупателей о том, находится ли собственность в пойме, водно-болотных угодьях или в сельскохозяйственном районе; было ли это когда-либо свалкой; были ли когда-либо над землей или под землей резервуары для хранения топлива; если и где в конструкции присутствует асбест; есть ли свинцовая сантехника; был ли дом проверен на наличие радона, и не было ли на территории разлито или протекло какое-либо топливо, масло, опасные или токсичные вещества.

Государства могут также потребовать раскрытия информации об оседании шахт, подземных выработках, осадках, оползнях, сдвигах или других дефектах устойчивости грунта. Закон Калифорнии о раскрытии информации о стихийных бедствиях требует от продавцов раскрывать информацию о том, находится ли объект в сейсмоопасной зоне и, следовательно, может ли он подвергнуться разжижению или оползням после землетрясения.

В то время как большинство требований о раскрытии информации регулируются штатами, федеральное правительство требует одно: раскрытие информации о том, что краска на основе свинца может присутствовать на любом участке, построенном до 1978 года.

4. Информация о товариществе собственников жилья

Если дом управляется ассоциацией домовладельцев (ТСЖ), вы должны сообщить об этом факте. Ассоциации обычно взимают с домовладельцев ежемесячные взносы, и они могут устанавливать правила для своего членства, которые потенциальный покупатель может счесть приемлемыми или неприемлемыми.

Вам также необходимо знать о финансовом состоянии ТСЖ и предоставить эту информацию покупателю, чтобы он мог принять обоснованное решение о покупке.

«Мой знакомый покупатель приобрел кондоминиум, [и] продавец по ошибке забыл предоставить покупателю протоколы встреч за последние 12 месяцев», — говорит Эд Камински, президент и генеральный директор компании SportStar relocation в Манхэттен-Бич, Калифорния. «Семь месяцев спустя покупатель был оценен в 30 000 долларов на улучшение собственности. Впоследствии покупатель предъявил продавцу иск за неразглашение этих важных примечаний «.

5. Ремонт

Что вы ремонтировали и почему? Покупатели должны знать историю ремонта дома, чтобы их собственные домашние инспекторы уделяли особое внимание проблемным областям и знали о возможных проблемах в будущем.

Закон штата Техас, например, требует от продавцов раскрывать информацию о предыдущем ремонте конструкции или крыши; свалка, оседание, движение почвы или линии разломов; а также дефекты или неисправности стен, крыши, заборов, фундамента, полов, тротуаров или любые другие текущие или предыдущие проблемы, влияющие на структурную целостность дома.

Вы также можете сообщить о ремонте электричества или сантехники и любых других проблемах, о которых вы хотели бы знать, если бы собирались купить дом и жить в нем.

6. Повреждение водой

Когда вода попадает туда, где ее не должно быть, она может повредить личные вещи, подорвать структуру дома и даже создать опасность для здоровья, вызывая рост плесени. Продавцы должны сообщать о прошлых или настоящих утечках или повреждениях, вызванных водой.

Например, штат Мичиган требует, чтобы продавцы раскрывали доказательства наличия воды в подвале или подвальном помещении, протечек на крыше, серьезных повреждений от наводнений, типа водопроводной системы (например, оцинкованная, медная и т. Д.) И любых известных проблем с водопроводом.

«Есть много рисков, связанных с закрытием дома, когда на участке требуется некоторая работа, которая не была очевидна при обходе, особенно зимой или во время засухи», — говорит Билл Прайс, бизнес-юрист из Иллинойса. «Зимой протекающая крыша или очень старая черепица не могут быть осмотрены покупателем или инспектором по дому. Точно так же период засухи может скрыть проблемы с протекающим подвалом ».

В подобных ситуациях проверьте, насколько законы вашего штата обеспечивают защиту от разглашения информации, которую вы не знали бы.

7. Отсутствующие предметы

Иногда покупатели жилья не осознают до дня заселения, что в их новом доме не хватает чего-то, что, как они думали, там будет. Осветительный прибор, холодильник или микроволновая печь, встроенные жалюзи: любая из этих вещей могла бы уйти от продавца, если бы никто не подумал об этом заранее.

Законы о раскрытии информации некоторых штатов пытаются предотвратить эту проблему. Техас и Мичиган, например, требуют, чтобы продавцы сообщали, есть ли в собственности длинный список товаров, включая кухонные приборы, центральное кондиционирование и отопление, водосточные желоба, вытяжные вентиляторы и водонагреватели.

8. Прочие возможные раскрытия информации

Покупателям необходимо знать, находится ли дом в особом историческом районе, потому что это повлияет на их способность производить ремонт и переделки, а также может увеличить стоимость этих мероприятий.

Закон штата Техас требует от продавцов раскрывать информацию об активных термитах или других вредных для дерева насекомых, повреждениях термитами или древесной гнилью, нуждающихся в ремонте, предыдущих повреждениях термитами и предшествующих обработках от термитов. Закон Мичигана и Северной Каролины также требует, чтобы продавцы раскрывали любую историю заражение.Проконсультируйтесь с законами своего штата, чтобы узнать, нужно ли раскрывать информацию о каких-либо вредителях.

От вас также могут потребовать сообщить о проблемах с дренажом или планировкой, зонированием, незавершенным судебным разбирательством, изменениями, внесенными без разрешения, пограничными спорами и сервитутами.

Как раскрыть информацию

Некоторые штаты, такие как Мичиган и Северная Каролина, требуют от продавцов использования специальной формы раскрытия информации. Если нет конкретной формы, ваш государственный департамент или комиссия по недвижимости или ассоциация государственных риэлторов обычно имеют рекомендованную форму, которую вы можете использовать.Форма может быть более или менее исчерпывающей, чем того требует закон штата.

Если форма недостаточно подробна для вашей ситуации, дополните ее списком дополнительных элементов, которые вы хотите раскрыть. Продавец должен предоставить покупателю всю информацию в письменной форме, и как покупатель, так и продавец должны подписать документ и поставить дату. Обязательно обсудите с юристом по недвижимости, что вам нужно сообщить и как это должно быть сформулировано.

Итог

Даже если в вашем районе не требуется особого раскрытия информации, продавцы, располагающие информацией о своем доме, которая может расстроить покупателя, могут захотеть раскрыть ее в любом случае.Помимо моральных причин честности с потенциальными покупателями и желания избежать расходов и хлопот, связанных с судебным процессом, люди должны защищать репутацию. Продавцы, у которых есть какие-либо сомнения по поводу того, правильно ли они раскрыли состояние собственности, должны связаться с юристом по недвижимости в своем штате.

Избегайте этих 12 ошибок при продаже дома

Продажа дома может оказаться на удивление трудоемкой и эмоционально сложной задачей, особенно если вы никогда не делали этого раньше.Иногда это может показаться вторжением в частную жизнь, потому что в ваш дом войдут незнакомцы, откроют ваши шкафы и шкафы и начнут рыскать вокруг. Они будут критиковать место, которое, вероятно, стало для вас чем-то большим, чем четыре стены и крыша, и, в довершение всего, они предложат вам меньше денег, чем вы думаете, стоит ваш дом.

Без опыта и сложной, эмоциональной сделки на руках продавцы, впервые работающие на дому, могут легко совершить множество ошибок. Однако, обладая небольшими знаниями, вы можете избежать многих из этих ловушек.Читайте дальше, чтобы узнать, как продать свой дом, получив максимально возможную цену в разумные сроки, не теряя рассудка.

Ключевые выводы

• Держите свои эмоции под контролем и сосредоточьтесь на деловом аспекте продажи дома.
• Наем агента может стоить больше комиссионных, но при продаже может потребоваться много догадок.
• Если вы решили продавать самостоятельно, установите разумную цену продажи и помните время года.
• Подготовьтесь к продаже, не экономьте на визуальных эффектах в своем объявлении и сообщайте о любых проблемах с собственностью.

Эмоциональность

Продажа дома, особенно первого, может вызвать у вас эмоции. Вы потратили много времени и усилий, чтобы найти подходящий, накопили на первоначальный взнос и мебель и оставили много воспоминаний. Когда приходит время прощаться, людям обычно трудно сдерживать свои эмоции.

Думаете, это невозможно? Это не.Как только вы решите продать свой дом, начните думать о себе как о бизнесмене и продавце, а не просто о домовладельце. Фактически, забудьте вообще о том, что вы домовладелец. Рассматривая сделку с чисто финансовой точки зрения, вы отдаляетесь от эмоциональных аспектов продажи собственности.

Кроме того, постарайтесь вспомнить, что вы чувствовали, когда покупали этот дом. Большинство покупателей также будут в эмоциональном состоянии. Если вы помните, что вы продаете недвижимость, а также имидж и образ жизни, вы с большей вероятностью приложите дополнительные усилия для постановки и небольшого ремонта, чтобы получить максимальную прибыль для своего дома.Эти изменения внешнего вида не только улучшат продажную цену; они также помогут вам создать эмоциональную дистанцию, потому что ваш дом будет выглядеть менее знакомым.

Нанимать или не нанимать агента

Хотя агенты по недвижимости взимают изрядную комиссию — обычно от 5% до 6% от продажной цены вашего дома, — вероятно, не стоит пытаться продать дом самостоятельно, особенно если вы не делали этого раньше. Это может показаться заманчивым, особенно если вы видели все эти таблички «продается владельцем» на лужайках перед домами или в Интернете.Так стоит ли нанимать агента?

Хороший агент обычно заботится о ваших интересах. Они помогут вам установить справедливую и конкурентоспособную цену продажи вашего дома, увеличивая ваши шансы на быструю продажу. Агент также может помочь смягчить эмоции процесса, взаимодействуя с потенциальными покупателями и устраняя тех, кто не хочет останавливаться на достигнутом, которые хотят только посмотреть на вашу собственность, но не намерены делать предложение.

Ваш агент также будет иметь больший опыт ведения переговоров о продаже жилья, что поможет вам получить больше денег, чем вы могли бы получить самостоятельно.И если в процессе возникают какие-либо проблемы — а они обычно возникают, — опытный профессионал с радостью решит их за вас. Наконец, агенты знакомы со всеми документами и подводными камнями, связанными с операциями с недвижимостью, и могут помочь обеспечить бесперебойный процесс. А значит, задержек и сбоев в сделке не будет.

Прочитав все это, стоит ли вам действительно нанимать агента? Только вам решать.

Что делать, если вы не пользуетесь услугами агента по недвижимости

Итак, вы решили не нанимать агента.Это нормально, потому что это не значит, что это невозможно. Есть люди, которые успешно продают собственное жилье. Помните, однако, что вам нужно сначала провести исследование — недавно проданных объектов недвижимости в вашем районе и объектов, имеющихся в настоящее время на рынке, — чтобы определить привлекательную цену продажи. Имейте в виду, что в большинстве цен на жилье учитывается комиссия агента, поэтому в результате вам, возможно, придется снизить цену.

Вы будете нести ответственность за свой собственный маркетинг, поэтому убедитесь, что ваш дом включен в службу множественного листинга (MLS) в вашем географическом регионе, чтобы охватить как можно большее количество покупателей.Поскольку у вас нет агента, вы будете тем, кто покажет дом и будет вести переговоры о продаже с агентом покупателя, что для некоторых людей может быть трудоемким, напряженным и эмоциональным.

Поскольку вы отказываетесь от агента, подумайте о том, чтобы нанять адвоката по недвижимости, который поможет вам с тонкостями транзакции и процесса условного депонирования. Даже с учетом гонорара адвоката продажа дома самостоятельно может сэкономить вам тысячи. Однако если у покупателя есть агент, он рассчитывает на компенсацию. Эти расходы обычно покрывает продавец, поэтому вам все равно придется заплатить агенту покупателя от 1% до 3% от продажной цены дома.

Установка нереальной цены

Независимо от того, работаете ли вы с агентом или работаете в одиночку, установка правильной запрашиваемой цены является ключевым моментом. Помните сравнительный анализ рынка, который вы или ваш агент проводили при покупке дома, чтобы определить справедливую цену предложения? Покупатели сделают это и для вашего дома, поэтому вы, как продавец, должны быть на шаг впереди них.

Вы можете подумать, что ваш дом стоит больше, но не забудьте установить реалистичную цену на основе сопоставимых домов в этом районе.

В отсутствие пузыря на рынке жилья дома с завышенной ценой обычно не продаются. В опросе, проведенном информационным сайтом по продаже домов HomeLight.com, 70% агентов по недвижимости заявили, что завышение цен — это ошибка номер один, которую совершают продавцы. Не беспокойтесь слишком сильно об установлении заниженной цены, потому что теоретически это создаст несколько предложений и повысит цену до фактической рыночной стоимости дома. На самом деле занижение цены на дом может быть стратегией для повышения интереса к вашему объявлению, и вы всегда можете отказаться от слишком низкого предложения.

В ожидании запрашиваемой цены

Любой умный покупатель будет вести переговоры, и если вы хотите завершить продажу, вам, возможно, придется сыграть в мяч. Большинство людей хотят выставить свои дома по цене, которая привлечет покупателей, но при этом оставит некоторую передышку для переговоров — противоположность стратегии занижения цен, описанной выше. Это может сработать, позволяя покупателю почувствовать, что он получает хорошую цену, а вы сможете получить от продажи необходимую сумму денег.

Конечно, получите ли вы больше или меньше запрашиваемой цены, вероятно, это будет зависеть не только от вашей стратегии ценообразования, но и от того, работаете ли вы на рынке покупателя или продавца, и насколько хорошо вы подготовили и модернизировали свой дом.

Продам в зимние месяцы

Вы не поверите, но в течение года действительно подходящее время для продажи. Зима, особенно во время праздников, — обычно медленное время года для продаж жилья. Люди заняты социальными делами, а холодная погода на большей части страны делает более привлекательным просто оставаться дома. Поскольку покупателей, скорее всего, будет искать меньше, на продажу вашего дома может уйти больше времени, и вы можете не получить столько денег. Однако вас может утешить осознание того, что, хотя активных покупателей может быть не так много, также не будет так много конкурирующих продавцов, что иногда может работать в ваших интересах.

Возможно, тебе лучше подождать. За исключением любых смягчающих обстоятельств, которые могут вынудить вас продавать зимой или в праздничные дни, рассмотрите возможность включения в список, когда погода начинает нагреваться. Люди обычно готовы покупать дом, когда становится теплее.

Экономия на листинге фотографий

Поскольку в наши дни так много покупателей ищут дома в Интернете, и у многих из них есть фотографии, вы окажете себе настоящую медвежью услугу, если не будете визуализировать свой дом.В то же время существует так много плохих фотографий домов, выставленных на продажу, что, если вы сделаете хорошую работу, они выделят ваше объявление и помогут вызвать дополнительный интерес.

Хорошие фотографии должны быть четкими и ясными и делаться в течение дня, когда есть много естественного света. Они должны демонстрировать лучшие активы вашего дома. По возможности подумайте об использовании широкоугольного объектива — это позволит вам дать потенциальным покупателям лучшее представление о том, как выглядят целые комнаты. В идеале нанять профессионального фотографа по недвижимости, чтобы получить высококачественные результаты, а не просто позволять своему агенту делать снимки на телефон.

И не останавливайтесь только на фотографиях. Подумайте о добавлении видеотура или обзора с обзором в 360 градусов, чтобы еще больше улучшить свое объявление. Это легко сделать с помощью любого смартфона. Вы, безусловно, можете побудить больше потенциальных покупателей пройти через ваши двери на показы. Вы даже можете получить больше предложений, если проведете вводную прогулку по вашей собственности.

Отсутствие надлежащей страховки

Ваш кредитор мог потребовать от вас приобрести полис страхования домовладельцев.В противном случае убедитесь, что вы застрахованы на случай, если зритель попадет в аварию на территории и попытается предъявить вам иск о возмещении ущерба. Вы также должны убедиться, что на территории нет очевидных опасностей или что вы предпримете меры по их устранению (например, не подпускайте детей потенциальных покупателей к бассейну и выгоняйте собаку из дома во время выставок).

Скрытие основных проблем

Думаете, вам удастся скрыть серьезные проблемы с вашей собственностью? Любая проблема будет обнаружена во время проверки покупателем.У вас есть три варианта решения любых проблем. Либо устраните проблему заранее, установите цену на недвижимость ниже рыночной, чтобы учесть ее, либо укажите недвижимость по нормальной цене и предложите покупателю кредит для устранения проблемы.

Помните: если вы не решите проблему заранее, вы можете исключить изрядное количество покупателей, которым нужен дом под ключ. Осмотр вашего дома перед включением в список — хорошая идея, если вы хотите избежать дорогостоящих сюрпризов после заключения контракта на дом. Кроме того, во многих штатах действуют правила раскрытия информации.Некоторые требуют, чтобы продавцы сообщали об известных проблемах в их домах, если покупатели спрашивают напрямую, в то время как другие постановляют, что продавцы должны добровольно раскрывать определенные проблемы.

Не готовится к продаже

Продавцы, которые не убирают и не устраивают свои дома, выбрасывают деньги на ветер. Не волнуйтесь, если вы не можете позволить себе нанять профессионала. Вы можете многое сделать самостоятельно. Несоблюдение этих правил может снизить вашу продажную цену, а также может помешать вам вообще получить продажу.Если вы не занимались мелкими проблемами, такими как сломанная дверная ручка или капающий кран, потенциальный покупатель может задаться вопросом, есть ли в доме более крупные и дорогостоящие проблемы, которые также не были решены.

Попросите друга или агента, кого-нибудь со свежим взглядом на вещи, указать на те части вашего дома, которые нуждаются в работе. Из-за того, что вы знакомы с домом, вы можете быть невосприимчивы к его проблемным местам. Разборка, тщательная уборка, нанесение свежего слоя краски на стены и избавление от любых запахов также помогут вам произвести хорошее впечатление на покупателей.

Без размещения покупателей

Если кто-то хочет осмотреть ваш дом, вам нужно разместить его, даже если вам это доставляет неудобства. И да, вы должны убирать и приводить в порядок дом перед каждым визитом. Покупатель не будет знать и не заботиться о том, был ли ваш дом чистым на прошлой неделе. Это большая работа, но сосредоточьтесь на призе.

Продажа неквалифицированным покупателям

Более чем разумно ожидать, что покупатель принесет письмо с предварительным одобрением от ипотечного кредитора или документ, подтверждающий наличие средств (POF) для покупок за наличные, чтобы показать, что у него есть деньги для покупки дома.Подписание контракта с покупателем может зависеть от продажи его собственной собственности, что может поставить вас в затруднительное положение, если вам нужно закрыть его к определенной дате.

Итог

Очень важно научиться продавать дом. Убедитесь, что вы морально и финансово подготовлены к неидеальным сценариям, даже если вы не совершаете ни одной из этих ошибок. Дом может находиться на рынке намного дольше, чем вы ожидаете, особенно в условиях падающего рынка. Если вы не можете найти покупателя вовремя, вы можете в конечном итоге попытаться выплатить две ипотечные ссуды, сдать дом в аренду до тех пор, пока не найдете покупателя, или, в ужасных ситуациях, лишиться права выкупа закладной.Тем не менее, если вы избежите дорогостоящих ошибок, перечисленных здесь, вам будет очень далеко до того, чтобы сделать все возможное и добиться беспрепятственной и прибыльной продажи, на которую надеется каждый продавец дома.

Что такое агент покупателя?

Готовы к домашней охоте? Там настоящие джунгли: приготовьтесь к потоку документов, давке покупателей, соревнующихся за одни и те же раскопки, и другим трудностям, прежде чем вы получите ключи от дома.

Не будем лгать: процесс может быть сложным и утомительным, особенно если вы впервые покупаете товар.Наличие рядом с вами профессионала в сфере недвижимости может иметь решающее значение.

Возможно, вы слышали об агентах покупателя, торговых агентах, листинговых агентах и ​​т. Д. Вы покупатель, а кто его агент?

Верные своему названию, агенты покупателя помогают покупателям ориентироваться на рынке недвижимости; они также могут сэкономить вам массу времени и денег по дороге в новый дом.

Прочтите, чтобы узнать, чем может помочь агент покупателя недвижимости и как найти для вас подходящего.

Агент покупателя vs.Риэлтор: Преимущества использования агента покупателя при покупке недвижимости

«Агент покупателя проведет вас через сделку по покупке дома и будет готов ответить на любые вопросы или проблемы», — говорит Шейн Уилкокс , риэлтор® с партнерами. Доверять. Вот что может сделать агент покупателя:

• Найти подходящую недвижимость. После определения того, что клиенты ищут и что они могут себе позволить, агент назначит встречи в туристических домах, соответствующих их требованиям.Агент также может объяснить все тонкости различных свойств и районов, чтобы помочь покупателям решить, какой дом им подходит, объясняя плюсы и минусы различных вариантов.
• Обсудить предложение. Агент покупателя посоветует клиентам подходящую цену для предложения и представит ее агенту продавца. «Затем они проведут переговоры от вашего имени и составят для вас контракты», — говорит Мэтт Лариси , риэлтор из Americorp Real Estate в Чикаго.Именно здесь опыт агента в переговорах о сделках может сэкономить вам деньги и помочь избежать ловушек, таких как исправление ошибок, которые доставляют больше хлопот, чем пользы.
• Порекомендуйте других профессионалов. Агент покупателя также должен иметь возможность направить вас к надежным ипотечным брокерам, юристам по недвижимости, домашним инспекторам, грузчикам и другим специалистам по недвижимости. Это также может помочь ускорить каждый этап процесса и еще быстрее приблизить вас к успешной продаже недвижимости.
• Помогите преодолеть неудачи. Если отчет или оценка домашнего инспектора выявляют новые проблемы, агент покупателя может посоветовать вам, как продолжить операцию, а затем действовать в качестве буфера между вами и продавцами или их брокером. Если переговоры становятся жаркими или враждебными, очень полезно, чтобы опытный профессионал сохранял спокойствие и предлагал продуктивные решения.

Агент покупателя или агент по листингу: в чем разница?

Агенты покупателя по закону обязаны помогать покупателям, тогда как листинговые агенты — агент по недвижимости, представляющий листинг жилья — несут фидуциарные обязанности перед продавцом дома.

«Вот почему в ваших интересах как покупателя нанять агента, который будет представлять вас», — объясняет Алекс Кортес , риэлтор из Wailea Village Properties в Кихеи, штат Гавайи.

«Подумайте об этом так: если бы на вас подали в суд, наняли бы вы того же адвоката, что и лицо, подающее на вас в суд? Конечно, нет. Вам нужен кто-то, кто будет усердно бороться за ваши интересы и права ».

Допустим, вы подошли к агенту по листингу на день открытых дверей.Вы можете рассказывать о том, что вам нравится этот дом и хотите его купить, но добавьте, что вам нужно будет скоро переехать — потому что вы ждете второго ребенка и вам нужно украсить детскую комнату, или потому что аренда вашего дома слишком высока. через пару месяцев.

Агент продавца может затем использовать эту информацию против вас, сообщив продавцам, что ваши часы тикают, чтобы они не слишком сильно отклонялись от запрашиваемой цены — если вообще.

Тем не менее, сделайте то же признание агенту покупателя, с которым вы работаете, и все в порядке — этот профессионал будет знать, что эту информацию следует хранить в тайне от продавцов (и их агентов), чтобы ее нельзя было использовать против вас.

Некоторые штаты, признавая эту проблему, потребовали раскрытия двойного агентства, когда брокер представляет обе стороны сделки с недвижимостью.

Однако после подписания соглашения вы все равно можете чувствовать себя неуютно, говоря, что вы знаете, что кто-то является двойным агентом. Возможно, вы захотите нанять агента, который не представляет владельца и который заботится о ваших интересах.

Как найти агента покупателя

Хороший агент покупателя может облегчить вам путь к домовладению, а плохой может привести к ухабистой дороге.

Вам не следует просто брать агента первого встречного покупателя (как это делают две трети покупателей жилья) или слепо принимать рекомендации друга (более половины делают это). Вместо этого лучше опросить как минимум трех агентов и задать им несколько вопросов, в том числе следующие:

• В каких районах вы специализируетесь? Недвижимость требует местных знаний, поэтому вам следует найти агента, который хорошо знаком с интересующими вас областями.
• Какое у вас расписание и каковы ваши возможности? Агенты по недвижимости, работающие неполный рабочий день, могут отлично справиться со своей задачей, но если выскочит дом вашей мечты или вы столкнетесь с непредвиденным закрытием в последнюю минуту, вам нужен агент, который будет легко доступен.
• Как долго вы работаете агентом по недвижимости? В идеале вам нужен кто-то с несколькими годами опыта и проверенной репутацией в продаже домов.

Чтобы найти агентов по недвижимости в вашем районе, перейдите на сайт realtor.com/realestateagents, где вы также можете прочитать онлайн-обзоры, предоставленные прошлыми клиентами, и узнать больше.

Договор между агентом и покупателем

После того, как вы согласитесь работать с кем-то, вам нужно будет подписать договор, называемый «агентским соглашением с эксклюзивным покупателем», с описанием услуг и компенсации агента (подробнее об этом ниже).

Этот контракт также означает, что это лицо будет вашим единственным представителем и что вы не будете работать с другими агентами покупателя.