10 причин не покупать недвижимость – стоит ли инвестировать в недвижимость, минусы вложений в квартиры
В предыдущей статье я затронул ключевые преимущества этой инвестиции. И действительно, для типичного россиянина, кажется, лучшего вложения денег не существует (многочисленные опросы отчётливо фиксируют эту доминанту). Однако последние годы (особенно очевидно это стало после кризиса 2014 г.) наглядно продемонстрировали, что недвижимость необязательно всегда растёт в цене. Постоянно растущая налоговая и коммунальная нагрузка на владельцев ещё больше увеличивает ряды скептиков. Появилось множество рассуждений на тему, почему невыгодно вкладываться в недвижимость. В данной статье я суммирую доводы и добавлю новые, опираясь на ключевые свойства недвижимости.
- Очень высокий порог входа / альтернативные издержки
Для подавляющего большинства населения покупка недвижимости означает глубокий финансовый стресс. Чтобы купить недвижимость, необходимо отказаться от потребления невероятного количества товаров и услуг (каждый может посчитать самостоятельно, чем придётся пожертвовать, чтобы купить квартиру в Москве).
В интернете полно душераздирающих историй о том, как человек десять лет нормально не питался, никуда не ездил, экономил на себе и на семье только ради того, чтобы собрать деньги на квартиру.Но стоит ли овчинка выделки?
Кроме того, очевидно, что лишь единицы в состоянии просто взять и купить квартиру. Значит, необходимо брать ипотечный кредит, а это дополнительные затраты, новый стресс и неизбежное снижение покупательской способности в будущем.
В результате не недвижимость работает на человека, а он на недвижимость.
Обычно на это выдвигается возражение: «А где же жить?», которое демагогически сводит альтернативу к «купить квартиру или жить на улице». Однако реальность чаще всего иная: никто на улице не живёт, и необходимости отказываться от всего и сводить свою жизнь к покупке квартиры (тем более в кредит) нет. Варианты всегда есть: переехать в более дешёвое жильё, в другой город, где уже есть собственная недвижимость, арендовать.
- Высокие трансакционные издержки Связано с предыдущим. Приобретение недвижимости — часто самая важная или даже единственная крупная покупка в жизни человека. Ради неё приходится рисковать если не всем, то очень многим. Покупка превращается, по сути, в лотерею. Выражаясь научной терминологией, покупатель несёт значительные трансакционные издержки. Они включают в себя затраты на поиск и сбор информации (о рынке, застройщике), на переговоры с продавцом, на юридическую защиту контракта. Многим не под силу заниматься всем этим самостоятельно, и они нанимают риелторов или оплачивают услуги юристов, пытаясь оптимизировать свои трансакционные издержки. Всё это увеличивает и без того огромные затраты на приобретение недвижимости.
- Низкая ликвидностьСвойство низкой ликвидности означает, что нельзя купить и продать свой объект по относительно выгодной цене, поскольку на рынке слишком мало участников. Есть лишь некоторое количество более-менее разнородных объектов, которые могут висеть в базах годами. Обычно речь про низкую ликвидность заходит, когда необходимо продать объект. В этом случае существует два варианта: продать быстро, но с дисконтом, либо без дисконта, но долго (причём, в последнем случае никто не гарантирует, что сделка вообще состоится).
Вопреки распространённому мнению, от низкой ликвидности недвижимости страдают не только продавцы, которые не могут реализовать свой товар, но и покупатели, которые не могут купить то, что им надо. Несмотря на кажущееся обилие предложений, как только дело доходит до реальной покупки, быстро выясняется, что выбирать и нечего. Все объекты недвижимости оказываются либо не подходящими, либо слишком дорогими. И покупатель тоже стоит перед дилеммой: покупать быстро, но дорого, либо дёшево, но долго (и тоже никто не гарантирует, что нужный объект когда-нибудь появится).
При сделках с недвижимостью многое зависит от удачи и терпения инвестора. Одновременно это означает, что спекулировать на короткий срок на недвижимости (как и на любом другом неликвидном активе) не имеет смысла. Даже если инвестор угадает тренд, ему придётся совершать минимум две сделки, на каждой из которых он потеряет какую-то часть своей прибыли.
А если тренд будет угадан неверно, то есть риск надолго зависнуть с убыточной позицией, без шансов минимизировать свои потери. Обычно так и бывает: люди, купившие недвижимость, которая снижается в цене, не хотят продавать себе в убыток и продают (точнее выставляют) свои квартиры годами. - Низкая реальная доходностьНедвижимость относится к классу консервативных инструментов вложений. Как мы выяснили ранее, риск глубокой просадки таких активов невелик, и недвижимость способна генерировать постоянный доход (денежный поток от арендных платежей). Но всё имеет свою цену. Рентные платежи от недвижимости обычно скромные и, что важнее, существенно меньше, чем от других способов вложений. Например, намного более ликвидные банковские депозиты, имея сопоставимые риски, гарантируют своим владельцам более высокую доходность (по крайней мере, так было в России последние десять лет).
Кроме того, про это часто забывают, есть существенная разница между номинальной и реальной доходностью недвижимости.
Собственник недвижимости должен вычесть из арендных поступлений все затраты, связанные с её обслуживанием (кроме тех, которые несёт арендатор) — налоги, ремонт, простои и др. - Налоги У недвижимости есть преимущество, которое мы разбирали в предыдущей статье, её нельзя переместить, следовательно, нельзя и украсть. Но, как это часто бывает, достоинство легко превращается в недостаток. Владелец недвижимости не может спрятать своё имущество от всевидящего ока налоговых служб. Он не может оптимизировать налоги или уклониться от них и вынужден безропотно принимать те условия, которые ему предлагает государство. В России ставки налогов на имущество по сравнению со странами Европы и США пока невелики, но есть основания полагать, что налоговая нагрузка на владельцев недвижимого имущества будет постепенно расти.
Растут быстрее инфляции и расходы на ЖКХ. Население получает счета на оплату и волей-неволей вынуждено оплачивать всё. Отказаться от коммунальных услуг сложно (или невозможно), сэкономить — тоже.
Чем управляющие компании прекрасно и пользуются, планомерно повышая стоимость услуг. - Обслуживание Вещественная сущность недвижимости предполагает, что нужно нести дополнительные издержки на поддержание её в надлежащем состоянии (финансовые активы в силу своей виртуальной природы этого не требуют).
Помимо оплаты коммуналки, собственнику приходится заниматься ремонтом, заменой мебели, предпринимать меры по защите от грабителей, урегулировать споры с соседями и др. Особенно много расходов на обслуживание несут владельцы загородной недвижимости. Если недвижимость сдаётся в аренду, к этому добавляются расходы на поиск арендаторов и администрирование.
- Риски появления долей Физически квартиру практически невозможно разделить без потери её потребительских качеств. Но с юридической точки зрения квартиры как раз могут быть разделены хоть на тысячу частей. То, что недвижимость подвержена дроблению на доли, пожалуй, главный её недостаток. Причём от этого не застрахован никто. Сегодня вы являетесь единственным обладателем квартиры, но завтра ваше имущество начнёт дробиться (в результате развода, по суду или при переходе квартиры по наследству). Полюбовно разделить имущество ценой в миллионы бывает очень непросто, что приводит к целому ряду неприятных юридических и этических казусов. А вот с финансовыми активами таких проблем, как правило, не возникает. Лучший актив с этой точки зрения — деньги, т.к. они обладают практически бесконечной делимостью. Но и другие активы (акции, облигации, золото) несложно разделить на столько частей, сколько необходимо.
- Отсутствие гибкости в управленииПокупатель недвижимости часто становится заложником ситуации, которой он не может полностью управлять, и проблем, которых заранее не мог предвидеть. Пьяные, неадекватные соседи. Скрытые дефекты в самой квартире (плохая шумоизоляция, неработающая вентиляция, тараканы и др.). Инфраструктура (власти решили построить дорогу под окнами). Могут измениться личные обстоятельства (появился хороший вариант трудоустройства на противоположном конце города) или планы (захотелось переехать в другой город/страну). А квартира уже куплена, и избавиться от неё можно только с потерей времени и денег.
Другой вариант: срочно понадобились средства (на учёбу, лечение или даже на другую недвижимость). В этом случае придётся брать кредит, а это снова потери.
Если человек обременён семьёй, то распоряжаться своей собственностью он может разве что теоретически (а на практике остаётся только жить в квартире, больше она ни на что не годится). В итоге, обладая многомиллионными активами, люди часто парадоксальным образом пополняют класс самых неимущих слоев населения.
- Расширяющееся предложение при сокращающемся населении Медленно, но верно потребность в жилье насыщается. В отличие от товаров повседневного спроса (продукты питания, одежда, бытовая техника и т.п.), которые в процессе потребления исчезают (или быстро амортизируются), а значит, спрос на них восстанавливается, с жильём всё иначе. После покупки квартиры вы свой спрос реализовали и вряд ли в обозримом будущем захотите купить ещё. Маркетологи, разумеется, работают над этим, убеждая всех нас, что 25 метров на человека это мало (такой средний метраж сейчас приходится на каждого россиянина, согласно данным Росстата), а значит, надо купить вторую квартиру, потом загородный дом и т.д. Однако естественный спрос на недвижимость будет падать. Что отдельно усугубляется демографическими проблемами в России. Квартир становится всё больше, а людей всё меньше, а значит, долгосрочная ценность недвижимости в России находится под вопросом. Правда, эти рассуждения не касаются мегаполисов, где действует фактор ограниченности земли, помноженный на миграционный прирост населения. Зато российская глубинка испытает двойной урон: население будет таять как в результате отрицательного естественного прироста, так и в результате оттока населения в крупные города. Поэтому недвижимость в регионах ждёт печальная судьба.
- Риски потери стоимостиНедвижимость имеет свойство расти в цене при растущей экономике и падать при падающей. Соответственно, любой кризис больно бьёт по её стоимости. Известно, что российская экономика зависит от цен на нефть, а они периодически необъяснимым образом рушатся. Оттого над недвижимостью постоянно висит дамоклов меч ухудшения сырьевой конъюнктуры на мировых рынках. Выше я объяснил, что среагировать быстро на меняющуюся рыночную ситуацию владелец недвижимости не может. Помимо этого, купленная недвижимость, пусть и очень медленно, амортизируется, физически изнашивается и морально устаревает. Однажды покупатель может обнаружить, что реальная стоимость его актива снизилась, а вложение не оправдало надежд.
В интернете полно душераздирающих историй о том, как человек десять лет нормально не питался, никуда не ездил, экономил на себе и на семье только ради того, чтобы собрать деньги на квартиру.
Приобретение недвижимости — часто самая важная или даже единственная крупная покупка в жизни человека. Ради неё приходится рисковать если не всем, то очень многим. Покупка превращается, по сути, в лотерею. Выражаясь научной терминологией, покупатель несёт значительные трансакционные издержки. Они включают в себя затраты на поиск и сбор информации (о рынке, застройщике), на переговоры с продавцом, на юридическую защиту контракта. Многим не под силу заниматься всем этим самостоятельно, и они нанимают риелторов или оплачивают услуги юристов, пытаясь оптимизировать свои трансакционные издержки. Всё это увеличивает и без того огромные затраты на приобретение недвижимости.
В этом случае существует два варианта: продать быстро, но с дисконтом, либо без дисконта, но долго (причём, в последнем случае никто не гарантирует, что сделка вообще состоится).
А если тренд будет угадан неверно, то есть риск надолго зависнуть с убыточной позицией, без шансов минимизировать свои потери. Обычно так и бывает: люди, купившие недвижимость, которая снижается в цене, не хотят продавать себе в убыток и продают (точнее выставляют) свои квартиры годами.
Собственник недвижимости должен вычесть из арендных поступлений все затраты, связанные с её обслуживанием (кроме тех, которые несёт арендатор) — налоги, ремонт, простои и др.
Чем управляющие компании прекрасно и пользуются, планомерно повышая стоимость услуг.
Причём от этого не застрахован никто. Сегодня вы являетесь единственным обладателем квартиры, но завтра ваше имущество начнёт дробиться (в результате развода, по суду или при переходе квартиры по наследству). Полюбовно разделить имущество ценой в миллионы бывает очень непросто, что приводит к целому ряду неприятных юридических и этических казусов. А вот с финансовыми активами таких проблем, как правило, не возникает. Лучший актив с этой точки зрения — деньги, т.к. они обладают практически бесконечной делимостью. Но и другие активы (акции, облигации, золото) несложно разделить на столько частей, сколько необходимо.
Могут измениться личные обстоятельства (появился хороший вариант трудоустройства на противоположном конце города) или планы (захотелось переехать в другой город/страну). А квартира уже куплена, и избавиться от неё можно только с потерей времени и денег.
После покупки квартиры вы свой спрос реализовали и вряд ли в обозримом будущем захотите купить ещё. Маркетологи, разумеется, работают над этим, убеждая всех нас, что 25 метров на человека это мало (такой средний метраж сейчас приходится на каждого россиянина, согласно данным Росстата), а значит, надо купить вторую квартиру, потом загородный дом и т.д. Однако естественный спрос на недвижимость будет падать. Что отдельно усугубляется демографическими проблемами в России. Квартир становится всё больше, а людей всё меньше, а значит, долгосрочная ценность недвижимости в России находится под вопросом. Правда, эти рассуждения не касаются мегаполисов, где действует фактор ограниченности земли, помноженный на миграционный прирост населения. Зато российская глубинка испытает двойной урон: население будет таять как в результате отрицательного естественного прироста, так и в результате оттока населения в крупные города. Поэтому недвижимость в регионах ждёт печальная судьба.Мы рассмотрели десять аргументов, которые способны немного охладить пыл квартирных инвесторов. Но, разумеется, их можно использовать только в связке с противоположными доводами, изложенными в предыдущей статье.
Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать?
Падение рубля, пандемия, потеря работы и экономический кризис – на фоне подобной нестабильности недвижимость по-прежнему кажется надежным вложением.
Разбираемся с экспертами, так ли это, стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше подождать?
Наши эксперты
Павел Чистяков, брокер по недвижимости
Алексей Шаклеин, директор по развитию «Бюро Недвижимости Зыряновой»
Стоит ли сейчас покупать квартиру? Что происходит с рынком недвижимости осенью 2020 года?
Покупать или нет?
В ситуации нестабильности и неизвестности, которая возникла в результате падения рубля, пандемии коронавируса и последующего карантина, у людей сложилась картина довольно мрачного будущего. «Если не купить квартиру сейчас, то потом будет поздно: стройки будут заморожены, т.к. у застройщиков не хватит средств достраивать объекты», «если не купить квартиру сейчас, то потом они сначала упадут в цене, а потом взлетят», «если начнется глобальный экономический кризис и сильнейшая инфляция, то тогда все мои накопления пропадут», – все эти вопросы наверняка приходили в голову и вам.
Паника зачастую мешает принять верное решение. Честно говоря, универсального правильного решения нет. И любой прогноз стоимости квартир будет только ориентировочным. К примеру, если Центробанк повысит ключевую ставку, то увеличится и ставка по ипотечным кредитам. Однако, спрос на покупку жилья уменьшится, как следствие, уменьшатся цены и
Приведем советы риелтеров, к которым стоит прислушаться при покупке квартиры в кризис
- Если вы уже в процессе оформления сделки купли-продажи квартиры, доводите ее до конца.
«Каждая сделка с недвижимостью – индивидуальна, – отмечает брокер по недвижимости Павел Чистяков. – Если покупатель уже вышел на рынок, чтобы решить свой жилищный вопрос (возможно, переезд или расширение в связи с рождением ребенка), получил одобрение по ипотечному кредиту, то следует это сделать сейчас, т.к. есть выбор среди жилой недвижимости и ставки по ипотеки в крупных банках еще сохраняются на прежнем уровне./real-estate-agent-showing-house-to-couple-73266822-5acaacd1ff1b78003745b8a8.jpg)
- Если вы хотите зафиксировать свои денежные средства, что называется, вложить, то присмотритесь к новостройкам.
Здесь необходимо учитывать нюансы. «Если речь идет о вложении средств, то я бы присмотрелся к квартирам в сданных (готовых) новостройках комфорт-класса, потому что они меньше теряют в цене при отрицательной конъюнктуре рынка», – говорит Чистяков.
Также неплохим вариантом станет покупка квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду. Вы сделаете определенную маржу на покупке, плюс каждый месяц ваша квартира будет отбиваться.
А вот вкладывать средства в новостройки на этапе строительства не стоит. Риелтор отмечает, что схема «купить сейчас – продать потом» относительно таких новостроек не будет выгодна. Рост цены новостроек не дает таких дивидендов, как несколько лет тому назад. Проще положить деньги на счет в банк – выгода будет соответствующая, а мороки в разы меньше.
Есть ли у вас средства для покупки квартиры?
Для начала здраво оцените свои финансовые возможности для покупки квартиры.
Есть готовая сумма на покупку квартиры. Одно дело, если у вас есть отложенная на квартиру сумма – здесь, как говорится, нет никаких препятствий к покупке. Выбирайте подходящий район, метраж и т.д. Ситуацию, конечно, осложняет карантин, однако если речь о новостройке, то возможно бронирование и покупка квартиры онлайн. Если симпатичен вариант во вторичном фонде, то включайте все ваше обаяние и договаривайтесь с продавцом повременить либо заключайте предварительный договор или договор задатка, прописав там пункты относительно того, что дальше будет с предоплатой, если квартира потенциального покупателя не устроит.
Собираетесь воспользоваться ипотекой. Здесь есть как хорошие, так и плохие новости. С одной стороны, обращение в банки с заявлением об одобрении ипотеки можно сделать онлайн.
С другой, нужно трезво оценивать свои финансовые возможности. Насколько вы уверены, что не потеряете работу, не попадете в условиях кризиса под сокращение? Конечно, есть такая возможность, как ипотечные каникулы. Однако, насколько вы уверены в том, что через полгода сможете возобновить выплаты в нужном объеме? Если свои финансовые возможности оцениваете положительно, но тогда затягивать с ипотекой не стоит. «Ставку подняли не все банки, будет ли она расти дальше, зависит от поведения ЦБ РФ. Пока ставки в комфортных пределах 8-10%, если уверенность в завтрашнем дне есть, то брать стоит», – рекомендует директор по развитию «Бюро Недвижимости Зыряновой» Алексей Шаклеин.
Выгодно ли сейчас покупать недвижимость?
Если основной целью при покупке недвижимости стоит сохранение или даже преумножение средств, то эксперты советуют присмотреться к недвижимости, которая в перспективе будет наиболее ликвидна. «Про инвестиции я бы сейчас не говорил, – добавляет Алексей Шаклеин.
Текст: Дарья Морозова
Эксперты рассказали, стоит ли сейчас покупать квартиру в Москве
Пандемия коронавируса внесла коррективы и в рынок недвижимости. Многие по-прежнему не понимают, что будет с ценами и застройщиками. «Российская газета» опросила экспертов и узнала, стоит ли в Москве сейчас покупать жилье или целесообразнее подождать месяц-другой.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая выделяет несколько тенденций, говорящих в пользу покупки недвижимости. «Вероятно, девелоперы ликвидных проектов продолжат наращивать цены, а аутсайдеры могут снизить стоимость, — считает она. — Не исключено, что по итогам года средняя стоимость квадратного метра повысится в связи с ростом себестоимости строительства, относительно высоким уровнем спроса, сокращением предложения и монополизацией рынка».
На ценниках, по ее словам, сказываются меры от государства и застройщиков, направленные на подогрев спроса. Например, крупные компании дополнительно снизили ставку по льготной ипотеке. «Как минимум до конца текущего года девелопер выплачивает проценты по кредиту вместо покупателя, — объясняет Литинецкая. — В результате ежемесячный платеж уменьшается в среднем на 40%. Также появляются программы страхования покупателей от потери работы за счет застройщика». Правда, срок действия специальных программ и акций ограничен.
Выбор новостроек, отмечает Мария Литинецкая, с каждым месяцем сужается, поскольку еще в 2019 году количество новых проектов сократилось. В кризис ситуация сохранится. «Поэтому искусственно откладывать решение о покупке жилья в ожидании призрачного снижения цен сегодня нецелесообразно, — говорит она. — Напротив, лучше воспользоваться моментом, пока действуют льготная ипотека и акции от застройщиков, а объем предложения позволяет подобрать подходящую квартиру».
Генеральный директор Skolkovo Realty Борис Борискин резких скачков на рынке недвижимости не ждет.
«Новостройки будут плавно дорожать, — говорит он. — На вторичном рынке ситуация сложнее: наиболее ликвидные и интересные проекты будут расти в цене, а самые неудачные покажут отрицательную динамику».
Генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова уверена: сейчас на первичном рынке Москвы сложились наиболее благоприятные условия для приобретения жилья. «Те, кто рассматривали покупку квартир до пандемии и не отказались от этой идеи, находятся в выигрышном положении», — подчеркивает она. По ее словам, под условия льготной ипотеки попадает значительная часть жилья в массовом сегменте.
«Потребитель может выбирать от студий до «евродвушек», как в старой, так и новой Москве, — отмечает Кузнецова. — Наличие крупного первоначального взноса расширяет возможности покупателей, потому что около половины жилья «комфорт-класса» в старых границах столицы находится на заключительной стадии строительства».
А вот эксперт по инвестициям в недвижимость Ян Марчинский советует не торопиться и подождать два-четыре месяца.
В этом случае, уверен он, будет шанс приобрести жилье со значительной скидкой: «первичка» просядет в пределах 15%, а на «вторичке» реально рассчитывать на предложения с дисконтом до 30%. «Тем, кто собирается покупать квартиру, советую набраться терпения на полгода и ждать. На первичном рынке многое будет зависеть от мер поддержки правительства, но цены все равно опустятся, — добавил Марчинский. — Тем же, кто планирует продать квартиру, мой главный совет — продавайте сейчас. Дальше денег у людей будет меньше, спрос на недвижимость упадет, поэтому продать квартиру будет тяжелее, а стоимость станет ниже. Сейчас рекомендую соглашаться на незначительные скидки и активно торговаться, выставляя интересную для покупателя цену».
Немного повременить советует и основатель компании SMARENT Виктор Зубик. «Застройщики играют в маркетинговые войны, мотивируя покупать квартиры здесь и сейчас, а на самом деле количество продаж снижается, — объясняет он. — Если ваша задача — купить новостройку, и вместе с тем есть возможность взять льготную ипотеку, советую делать это в третьем квартале текущего года».
С покупкой «вторички» в готовых домах или старом жилом фонде эксперт советует потянуть подольше. Сейчас спрос, говорит Виктор Зубик, сосредоточен на новостройках: меньше рисков в покупке и льготная ипотека. Часть застройщиков и вовсе берут на себя проценты по ипотеке за первый год.
Стоит ли покупать квартиру в кризис
Фото: Кузнецова Татьяна / ДОМОСТРОЙРФ
Эксперты в сфере инвестиций и недвижимости ответили порталу ДОМОСТРОЙРФ.РУ на самые распространенные вопросы о вложении сбережений в недвижимость: стоит ли вположить деньги в банк или лучше прибрести жилье, можно ли покупать недвижимость в кризис или если да, то как определить ее ликвидность? Ответы на эти и другие вопросы читайте в нашем материале.
Деньги на счёт в банке или покупка недвижимости – что выгодней
Фото: Тятинин Антон / ДОМОСТРОЙРФГлавное, в текущей ситуации не поддаваться панике и не совершать импульсивных действий, считает партнер группы компании SRG Борис Терехов. Всплеск ажиотажа, который наблюдался на рынке недвижимости, пошел на спад.
На сегодняшний день менеджеры отделов продаж отмечают отложенный спрос, много просмотров квартир при небольшом количестве сделок. В связи с этим стоимость квартир во многих городах начала снижаться.
— Сейчас выгодно покупать жилье, но следует внимательно подойти к выбору квартиры или дома для того, чтобы такая инвестиция оказалось выгодной. Безусловно, подобный консервативный формат вложения средств становится популярнее, особенно с учетом введения налога на доход с банковских вкладов. Тем не менее универсального совета здесь нет, — комментирует эксперт.
Он также советует для начала рассчитать доход после уплаты всех налогов при вложении средств в банк, и сравнить его с суммой, которая получится, если прибрести недвижимость.
Генеральный директор и собственник проекта «Единый Центр Инвестиций» Роман Корякин, уверен, что на сегодняшний день риски при вложении в недвижимое имущество равны нулю. В России жилье считается самой надежной сферой инвестирования.
— С появлением эскроу-счетов даже новостройка стала так же надежна, как банки или вторичка. При этом недвижимость оказывается намного более ликвидной. Например, если вкладывать крупную сумму в банк под 5-6% годовых, из полученной суммы 13% облагается налогом. Если приобрести жилье и сдавать его в аренду, то за год получится вернуть до 10 % от ее стоимости, — объясняет специалист.
Стоит ли покупать недвижимость во время кризиса
Эксперты сошлись во мнении, что покупка недвижимости в кризис может стать выгодным вложением. С одной стороны – ипотека с рекордно низкой ставкой, которую предлагают крупные российские банки и снижение цен на жилье, а с другой – рост инфляции и риск просесть в доходах.
— Если у потенциальных покупателей есть уверенность, что потеря работы или серьезное сокращение средств их не коснется , то есть смысл изучить рынок недвижимости. Но, покупать квартиру в ипотеку на последние сбережения явно не стоит.
Однако, если есть свободные средства, которые вы хотите сохранить — то, конечно, лучше вложить их в недвижимое имущество, — пояснил Борис Терехов.Роман Корякин в этом вопросе подчеркивает, что важно выбрать из огромного количества вариантов ликвидное жилье. То есть жилье в районе с развитой инфраструктурой и с транспортной доступностью, просторную квартиру с удобной планировкой, большой кухней и наличием балкона или лоджии. Во время кризиса ликвидной недвижимости становится больше, поэтому повышаются и шансы найти хорошую квартиру по выгодной цене, отметил эксперт.
Где выгодней купить «недвижку» – в мегаполисе, за городом или за рубежом
Фото: Свинина Ольга / ДОМОСТРОЙРФКонсультанты отмечают несколько видов недвижимости: жилая, коммерческая, загородная и зарубежная. По мнению специалистов, самая рискованная покупка – зарубежное жилье, так как это связано с особенностями законодательства других стран, поиском грамотного специалиста, требованием гарантий.
Жилая недвижимость наиболее прибыльная, но и тут есть нюансы. Например, не стоит покупать квартиру с большой комнатностью: такие объекты неинтересны арендаторам, а продать их с выгодой для себя вряд ли получится.
— Выбирая между условной трехкомнатной квартирой и двумя однокомнатными, рекомендую остановиться на последнем варианте. Обе квартиры можно сдавать в аренду, а в случае последующей продажи, удастся получить прибыль, так как однокомнатные квартиры являются самыми ликвидным на рынке, — советует Борис Терехов.
Также консультанты рекомендуют приобретать жилье, расположенное максимально близко к центру города или те квартиры, которые находятся в районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Новые районы с большой концентрацией квартир эконом-класса приведут к повышенной конкуренции и станут не самым выгодным вариантом для инвестиций, заявляет специалист.
Стоит ли сейчас инвестировать в элитную недвижимость
Фото: Атьянова Наталия / ДОМОСТРОЙРФКонсультант в сфере инвестиций Роман Корякин уверен, что в жилье главное — ликвидность.
Поэтому можно выгодно вложиться как в элитную недвижимость, так и в масс-маркет.
— Элитная недвижимость отличается более профессиональным выбором, потому что в ней каждая квартира отличается от соседней. Важно понимать, что элитную квартиру дольше продавать. Поэтому выйти в прибыль из масс-маркета получится быстрее. Но в целом в крупном городе покупатели на элитную недвижимость всегда найдутся. Здесь встаёт вопрос выбора: за какую цену вы сейчас найдёте элитную недвижимость, чтобы после кризиса успешно на ней заработать, — комментирует гендиректор проекта «Единый Центр Инвестиций».
Борис Терехов думает, что если сбережения хранятся в валюте, то можно существенно выиграть из-за разницы в курсах валют, и приобрести более дорогое жилье или недвижимость большего размера, чем планировали изначально. Кроме того, ряд продавцов пока не отреагировали на курсовые колебания завышением цен, поэтому нужно ловить момент.
Коммерческие площадки как объект инвестиций
В этом вопросе мнение экспертов разделилось – Роман Корякин считает, что покупка коммерческой площадки невыгодна, так как после пандемии неизвестно, будет ли актуальна аренда и покупка офисов.
— Многие офисные работники в разгар пандемии научились работать удалено и возникает вопрос – может быть, офис только лишняя затратная часть? Например, известный Уоррен Баффетт продал все свои активы в крупнейших американских авиалиниях. Он посчитал, что люди не будут уже так активно передвигаться по миру. То же самое и с коммерческой недвижимостью, — объясняет эксперт.
Справка:
Уоррен Эдвард Баффетт — американский предприниматель, один из крупнейших и наиболее известных в мире инвесторов, состояние которого на 12 февраля 2019 года оценивалось в 84,9 млрд долларов, что делало его четвертым самым богатым человеком в мире.
Борис Терехов, напротив, считает, что покупка коммерческой недвижимости в хорошей локации – всегда полезное приобретение. Здесь также повезло покупателям, которые хранят сбережения в валюте. Сегодня это позволит приобрести более выгодную площадку за те же деньги. Поэтому, если есть свободные деньги, эксперт рекомендует присмотреться к коммерческим объектам в городе.
| Партнер группы компании SRG Борис Терехов | Генеральный директор и собственник проекта «Единый Центр Инвестиций» Роман Корякин |
Тем временем ДОМОСТРОЙРФ.РУ сообщал, что в Минстрое РФ подготовили второй пакет документов по поддержке рынка строительства жилья.
Автор: Мария Смирнова
Стоит ли покупать квартиру до Нового года или лучше подождать?
До Нового года остались считанные дни, а вы ещё сомневаетесь в покупке квартиры? Хотя может быть у вас даже есть одобренная ипотека. Стоит ли поспешить в этом году или переложить хлопоты с приобретением жилья на следующий год, журнал «НовостройСити» уточнил у ведущих московских застройщиков.
Пресс-служба Донстрой:
— Решение о покупке квартиры в среднем принимается от 1 до 3 месяцев. Тем не менее, если клиенты только сейчас решили приобрести заветные квадратные метры, то лучше не откладывать.
К концу года многие девелоперы разрабатывают различные акции, предлагают клиентам выгодные скидки, а также делают приятные новогодние подарки. Также, если опираться на статистику этого года, то несмотря на локдаун, цены на недвижимость выросли.
По некоторым проектам Донстрой рост цен достиг 40%. В следующем году положительная ценовая динамика продолжится, а новые проекты будут выходить на рынок по более высокой стоимости.
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:
— На мой взгляд, ответ очевиден. Последние два года ситуация на рынке очень простая: покупать надо сегодня и как можно быстрее, потому что завтра будет дороже, а выбор будет меньше. За последний год цены на квартиры выросли как минимум на 15%, а в некоторых комплексах – на 20% и более в зависимости от характеристик и удачности проекта. Параллельно с ростом покупательской активности на рынке происходит вымывание наиболее привлекательного и ликвидного предложения. Поэтому тем, кто сегодня уже нашел подходящий вариант и хочет его приобрести, не стоит откладывать покупку на месяц – с вероятностью 90% именно этот вариант будет куплен, либо цена на него вырастет.
И тогда в январе нужно будет начинать поиск заново.
Директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев:
— Если вы планируете купить квартиру в ближайшее время, то лучше делать это не в декабре, а подождать пару месяцев. Мы ожидаем, что в феврале на рынок выйдут новые продукты поддержки продаж от девелоперов на выделенные объёмы квартир, а также новые продукты для стимуляции продаж в рамках эскроу-финансирования.
Другими словами, к концу первого квартала в продаже появятся квартиры с выгодными условиями покупки и у рынка «откроется второе дыхание».
В случае, если покупка квартиры планируется ближе к концу следующего года, переживать также не стоит. Несмотря на завершение программы льготной ипотеки, в следующем году на смену госсубсидии придёт субсидия от застройщиков. Она будет выведена на рынок при условии, что ипотека будет занимать 80% объёма продаж.
Планируете покупку квартиры в новостройке? Свяжитесь с нами!
Еще больше интересного в нашем телеграм канале Подписаться
Идеальное время года покупки квартиры
Это в магазин за хлебом можно ходить при любой погоде, а вот для покупки квартиры лучше подобрать определенное время.
Тогда можно и скидку получить, и узнать о недостатках недвижимости. АН «Азбука недвижимости» приготовило подборку полезных рекомендаций: когда лучше приобретать жилье?
Покупаем квартиры зимой
На вопрос? когда лучше покупать квартиру? многие специалисты отвечают, что, конечно же, зимой. В начале декабря рынок недвижимости начинает «засыпать», совершается минимальное количество сделок, мало покупателей, просмотров квартир происходит значительно меньше, чем осенью. Поэтому, когда человеку надо срочно продать квартиру, скажем, на вторичном рынке, он может предложить очень хорошую скидку. Многие специалисты уверены: декабрь — идеальный месяц для покупки недвижимости. И цены низкие, и сделку можно завершить еще до начала нового года.
Январь тоже не плохое время, говорят риелторы. Цены остаются на уровне декабря, вот только бывали случаи, когда хозяева недвижимости (продавцы), не приходили на встречу с клиентом, потому что отмечали Новый год, Рождество и так далее.
Уже в феврале цены на «ходовую недвижку» (одно-и двухкомнатные квартиры) начинают ползти вверх.
Покупаем квартиры весной
Эта тенденция продолжается и в марте — рынок «просыпается», сделок становится все больше. В выборе жилья весной есть один несомненный плюс. Допустим, вы планируется приобрести квартиру на последнем этаже многоэтажного дома. Значит, середина марта-апрель самое благоприятное время для проверки крыши на прочность. Если есть проблемы с кровлей, то хозяева не смогут это от вас скрыть: пятна на потолке, от сырости отходят обои.
Уже позднее, в мае, когда установится сухая погода, владельцы квартир могут просто напросто ликвидировать следы протекания и умолчать о проблеме. После косметического ремонта вы вряд ли увидите дефекты.
Также весной начинают активно искать новую недвижимость семьи с детьми. Обычно это начало мая: времени хватает с запасом, чтобы успеть завершить сделку к началу учебного года и устроить своих детей в новую школу.
Покупаем квартиры летом
Принято считать, что в начале лета активность на рынке немного снижается — начинается пора отпусков и огородов. А вот уже к концу августа взлетают цены и спрос. Такая ситуация продолжается до конца ноября.
Риелторы говорят, что на практике время года не влияет на стоимость квадратного метра. «Вряд ли цена на квартиру в элитном доме упадет только из-за того, что люди поехали на дачу сажать помидоры, или от того, что январские каникулы длятся десять дней. Хорошая недвижимость продается независимо от погоды, — считает риелтор Екатерина Федоткина. — Найти хороший и приемлемый по деньгам вариант можно в любое время года. И в январе, и в июле. Так что, если вы решились на покупку квартиры, то не откладывайте это дело в долгий ящик. Нашли жилье, о котором мечтали? Берите, пока другие не сделали это вместо вас».
Ждать не стоит еще вот по какой причине: недвижимость не падает в цене, а, скорее, наоборот. Стоимость квартир упрямо ползет в верх, и вряд ли эта тенденция изменится.
Поэтому подумайте, много ли вы сэкономите, если будете искать выгоду и новое жилье несколько лет.
Как купить квартиру в новостройке и сэкономить?
Если вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме, то выгоднее всего вкладываться в строительство на ранних стадиях работ. С такого рода экономией связаны определенные риски. Например, нет гарантии, что сдача жилья пройдет в срок, а не сдвинется на долгое время. Инвестировать в почти готовый дом не так рискованно. Зато подобная финансовая сделка не принесет большой выгоды.
Практикум: на что смотреть, покупая квартиру в доме старого фонда — Рынок жилья
Квартира в старом фонде – это не просто жилище, а свой уголок Петербурга, причем часто в пешей доступности от музеев и набережных. Но, выбирая жилье с историей, необходимо внимательно изучать характеристики объектов. Мы расскажем, как это нужно делать.
В большинстве российских регионов в старый фонд записывают любые ветхие дома, в том числе сталинские и хрущевские.
В Петербурге под этим определением подразумевают исключительно здания, «упакованные» в дореволюционные стены. Но сохранились эти стены везде по-разному. На что нужно обращать внимание, если вы решили купить квартиру в старом фонде?
Изучаем квартирографию
Основное предложение дореволюционных квартир приходится на доходные дома, возводившиеся в период промышленной революции – в последней трети XIX века. В то время город уплотнили так, что современным застройщикам остается лишь завидовать.
Владельцы доходных домов в старом Петербурге не мелочились и предлагали нанимателям всех сословий довольно-таки просторные по сегодняшним меркам квартиры. На вторых и третьих этажах парадных корпусов располагались фешенебельные апартаменты с просторными залами, гостиными и кабинетами. Такие квартиры обычно имели два выхода – парадный и на черную лестницу. Чердаки и дворовые корпуса в свою очередь под завязку – от полуподвала до мансарды – укомплектовывались меблированными «нумерами» и квартирами, в которых порой сдавались даже не комнаты, а «углы».
В советский период жилищный фонд основательно перекроили. Свою лепту в нынешний облик исторических районов внесли национализация и перераспределение жилищного фонда после революции, послевоенное восстановление, выборочные и комплексные капремонты. Привычные для нас одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в дореволюционных домах – это чаще всего результат разделения больших квартир на несколько. При таком «раскрое» просторная квартира, которая располагалась рядом с парадной лестницей, получала в свое распоряжение парадные залы, а маленькой доставалась хозяйственная зона при кухне.
При комплексных капремонтах образца 1970-х годов дома делили не только поперек, но и вдоль – так получались жилища «гребенчатых» планировок, с узкими комнатами и окнами на одну сторону. Сегодня трех- или четырехкомнатная квартира по привлекательной цене – это, как правило, «гребенка» с окнами во двор-колодец ветхого доходного дома, доверху нашпигованного коммуналками.
Однокомнатные квартиры в старом фонде – дефицит, львиная доля предложения здесь приходится на первые этажи.
Это так называемые дворницкие квартиры, иногда они имеют отдельный вход, но редко ванную. В последнее время все чаще в объявлениях предлагают квартиры-студии в старом фонде. Они обычно оказываются все теми же коммунальными комнатами, но с выгороженными кухоньками и санузлами. Нелегальная установка душевой кабины не делает комнату квартирой, а узаконить «удобства», расположенные над жилыми комнатами соседей снизу, невозможно. Шансы на легализацию таких перепланировок имеют только владельцы «квартирокомнат», под которыми располагаются нежилые помещения, например офисы или магазины.
У тех, кто мечтает о своем уголке блистательного имперского Петербурга, при изучении каталогов объявлений может сложиться впечатление, что счастье близко. Ведь на деньги, вырученные от продажи типовой «трешки» в «спальнике», порой можно с минимальными доплатами приобрести квартиру в самом сердце города – в пешеходной доступности от Невского проспекта и одетых в гранит набережных.
Главная проблема старого фонда – незаконные перепланировки.
Для сделки это не препятствие, но ни один банк не одобрит кредит при обнаружении «нелегальной» ванны
Но при переходе от изучения объявлений к просмотрам и знакомству с продавцами обычно выясняется, что все непросто. Техническое состояние совсем уж демократичных по ценам объектов почти всегда оставляет желать лучшего.
Планировка по паспорту
Проблема номер один для выставленных на продажу квартир в старом фонде – незаконные перепланировки. Препятствием для сделки они не являются, но ни один банк не одобрит кредит под залог квартиры с «нелегальной» ванной или увеличенной за счет жилой комнаты кухней. Основной документ, по которому привлеченные банком эксперты будут проверять законность произведенных предыдущими жильцами модернизаций, – технический паспорт объекта.
То есть у ипотечного покупателя шансы наделать глупостей сведены к минимуму: если реальная планировка квартиры отличается от плана в паспорте, сделку ему «завернут». Для всех остальных главный подвох сделок со старым фондом заключается в том, что для оформления покупки техпаспорт не обязателен.
И в результате можно приобрести квартиру с весьма неприятными сюрпризами.
Поэтому если квартира понравилась до такой степени, что речь зашла о сделке, то имеет смысл потребовать от продавца заказать техпаспорт. Приведенный в нем план объекта нужно изучить и вовсе не для того, чтобы решить, как расставлять мебель, а на предмет произведенных перепланировок и возможностей их легализации.
Кроме плана объекта в техпаспорте содержатся и другие полезные сведения: о годе постройки, конструкции, материале стен и перекрытий, степени износа здания.
Как определить возраст дома?
Вернемся на несколько шагов назад. Понятное дело, что не любой продавец квартиры может сразу показать набор документов на квартиру. А на стадии просмотра объявлений вовсе можно руководствоваться данными из открытых источников и собственными наблюдениями.
Скупые строчки с указанием метражей и количества комнат в объявлении почти ни о чем не расскажут потенциальному покупателю исторической недвижимости.
Но чтобы выяснить, есть ли смысл звонить продавцу или ехать на просмотр, порой достаточно посмотреть на фотографии объекта и панорамы ближайших улиц на интернет-ресурсах. Виртуальная экскурсия по интересующим адресам позволит отбросить лишние предложения и сэкономить время.
Так, заглянув на широко представленную в сети Региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге, можно найти в ней год постройки любого жилого дома, а также был ли в нем капремонт. Правда, следует иметь в виду, что данные в таблицах все-таки требуют перепроверки, а цифра в колонке «год постройки» зачастую не отражает ни реального технического состояния, ни архитектурных особенностей здания.
К примеру, в упомянутой программе мы насчитаем 159 жилых домов XVIII века. Но, начав изучать их фотографии, обнаружим, что в большинстве случаев это все те же классические доходные дома с дворами-колодцами образца последней трети XIX века. От зданий эпохи елизаветинского барокко, к которым ведут датировки, к настоящему времени сохранились лишь глубоко запрятанные в массивные глыбы доходных домов фрагменты.
Есть косвенный, но важный признак, позволяющий прикинуть реальный возраст дореволюционного здания. Если дом «врос» в землю – он, действительно, древний
Кстати, есть и другой признак, который позволит оценить реальный возраст любого исторического здания в Петербурге. Если дом врос в землю, а полы первого этажа – на уровне грунта, а то и ниже, значит, жилой корпус действительно имеет преклонный возраст. Но если у одного из корпусов доходного дома вдруг обнаруживается высокий бельэтаж, то можно предполагать, что данный его фрагмент возведен в сталинский период и имеет железобетонные перекрытия. Правда, следует оговориться, что дома пушкинской поры на берегах рек и каналов тоже могут иметь высокий бельэтаж. Но лишь потому, что уже ушли вниз на целый уровень, и тот этаж, который воспринимается сегодня как первый, когда-то был вторым.
Степень износа: объективно о субъективном
«Чтение» по фасадам для потенциального покупателя – не просто увлекательное занятие: из него можно извлечь немало пользы. На беспорядочные нитевидные трещины на внутренних и наружных стенах пристального внимания можно не обращать. Но вот параллельные или разбегающиеся через несколько этажей, подобно ветвям дерева, могут свидетельствовать о слабом фундаменте и, как следствие, реально высокой степени износа здания.
Коль скоро речь зашла об износе, то следует отметить, что данные на сей счет (в процентах) содержатся в техпаспорте. Причем для дореволюционных домов это значение обычно близко к аварийной отметке 70%. Но эта пугающая цифра не отражает реального положения дел, поскольку является производной величиной от определенного еще в советское время срока службы кирпичных зданий (150 лет), по истечении которого дом должен приговариваться к сносу или капитальному ремонту. То есть главный критерий, позволяющий присвоить зданию то или иное значение износа, – это год постройки и ничего более.
Между тем в нашем городе встречаются и отлично сохранившиеся дома XIX века, и трухлявые постройки гораздо более позднего периода.
Поэтому состояние перекрытий и несущих конструкций придется оценивать на месте – всеми доступными способами. Возьмите на просмотр квартиры теннисный мячик: покатившись по паркету в комнатах, он расскажет о просадках. Если они незначительны – ничего страшного: пошедшие волнами по балкам полы в старом фонде в любом случае придется менять (сохранить старый паркет обычно не удается, но он обычно и не представляет ценности). Насторожить должно бодрое скатывание мяча к стенке или в угол. Впрочем, производить такие манипуляции есть смысл, только если в квартире давно не было ремонта.
В перекрытиях правды нет
Любой мало-мальски подкованный покупатель уже знает, что дома в старом фонде могут иметь металлические или деревянные балки перекрытий. При этом обычно он уверен, что последние менее прочны и более пожароопасны. Но это расхожий миф: металлические балки при пожаре тоже разрушаются, а заполнение перекрытий в старых домах одинаковое: стружка, щепки, битый кирпич и прочий строительный мусор.
Сведения о материале перекрытий также есть в техпаспорте объекта, но и здесь то и дело встречаются неточности. Широкое внедрение металлоконструкций в строительство началось в последней четверти XIX века. Поэтому часто бывает, что в перекрытиях первых этажей балки деревянные, выше, в надстроенной части здания, – металлические. К тому же в результате перестроек послевоенного восстановления и выборочных капремонтов все уже давно смешалось: может оказаться, что разные виды перекрытий встречаются в одной квартире.
Ремонт как неизбежность
Реальное состояние строительных конструкций можно оценить только при выборочном вскрытии и обследовании фрагментов полов и стен в проблемных местах, в первую очередь в «мокрых зонах» кухонь и санузлов. Хотя понятно, что продавец квартиры откажется ломать полы для первого визитера. Поэтому, в отличие от убитой квартиры, где все дефекты на виду, покупка отремонтированного объекта старого фонда – почти всегда кот в мешке.
Выбирая антикварную квартиру, с неизбежностью ремонта придется смириться, а затраты на него имеет смысл учитывать в итоговом бюджете сделки.
Самая расходная составляющая модернизации – ремонт полов с заменой межбалочного заполнения перекрытий. Однако оно того стоит. Ликвидация плесени и многолетних залежей строительного мусора в пространстве между балками, снятие наслоений краски, обоев и пузырящейся штукатурки со стен радикально освежит атмосферу старого дома. И избавит квартиру от затхлых запахов коммунального быта.
Текст: Филипп Урбан Фото: Алексей Александронок
10 вещей, которые следует знать перед покупкой квартиры
Михай
Обновлено 26 января 2021 г.
Проведя некоторое время в , арендуя бизнес , вы поймете, что вам нужно перестать тратить деньги на арендовать месяц за месяцем и купить дом или квартиру .Если вы собираетесь купить свою первую квартиру , то в этой статье вам будет представлен список вещей, которые вы должны проверить перед покупкой. Я составил этот список, потому что в будущем я захочу купить себе квартиру, и я хочу знать, что мне нужно знать перед покупкой, избегать неприятных сюрпризов и, конечно же, тщательно инвестировать в свое будущее.
Мгновенно получайте скидки на предметы интерьера!
Подключайтесь к купонам на благоустройство дома и промокодам, которых вы так долго ждали.
Посмотреть предложения- Определитесь, с районом вы хотите купить квартиру. Это может быть связано с проведением некоторого времени в этой области или, по крайней мере, с домашними исследованиями.
- Определитесь, с районом вы хотите купить квартиру.
Это может быть связано с проведением некоторого времени в этой области или, по крайней мере, с домашними исследованиями.- Перед покупкой изучите рынок, чтобы убедиться, что вы получаете соотношение цены и качества. Поговорите с независимыми оценщиками и агентами по недвижимости и проверьте последние продажи в этом районе.Не полагайтесь на совет разработчика или его агента. Это особенно важно, если вы покупаете планы. Вы хотите знать, что стоимость готовой квартиры будет отражать, по крайней мере, то, что вы заплатили.
- Посетите как можно больше мест в поисках недвижимости, соответствующей вашим критериям, чтобы иметь хорошее представление о том, что можно купить на свои деньги.
Аренда профессиональных грузчиков
Найдите надежных профессионалов, которые помогут облегчить нагрузку
Сэкономьте время, избавьтесь от стресса и боли в спине, позвонив профессионалам.
Планируете ли вы сделать это своими руками или просто нуждаетесь в помощи с тяжелой работой, мы можем помочь вам найти решение, соответствующее вашему переезду и вашему бюджету.
Перемещение припасов
Упаковка и распаковка
Погрузка и разгрузка
Лицензировано и застраховано
Хранение и контейнеры
Допустим, вы нашли квартиру…
- Убедитесь, что интересующая вас недвижимость близка к необходимым вам объектам., например, магазины, общественный транспорт, парки, больницы, школы, работа, тренажерный зал и т. д. — ценный совет, если вы хотите немного заработать.
- Когда вы решите жить в квартире, подумайте, находится ли здание недалеко от клубов, кафе или других концертных площадок. Какой объем проходящего трафика — будет ли шумно в час пик? Повлияет ли шум на ваш образ жизни? Перед тем, как согласиться на покупку, рекомендуется организовать осмотр здания вечером или в часы пик.- Сейчас у меня квартира возле нон-стоп бара, и время от времени люди по ночам напиваются и шумят.
- Когда вы решите жить в квартире, подумайте, находится ли здание недалеко от клубов, кафе или других концертных площадок.
Какой объем проходящего трафика — будет ли шумно в час пик? Повлияет ли шум на ваш образ жизни? Перед тем, как согласиться на покупку, рекомендуется организовать осмотр здания вечером или в часы пик.- Сейчас у меня квартира возле нон-стоп бара, и время от времени люди по ночам напиваются и шумят.- Сколько лет зданию? Вы должны учитывать возраст здания. Может ли какое-либо оборудование потребовать ремонта или замены? Перед принятием решения о покупке настоятельно рекомендуется получить отчет архитектора или инженеров о здании.
- Какие меры безопасности, например, можно ли войти в здание? Есть ли камеры слежения?
- Есть ли балкон, чтобы вы могли наслаждаться видом или солнечным светом после обеда? Или вы заблокированы другими зданиями или лицом к солнцу не в ту сторону?
- Каковы расходы на техническое обслуживание? Многие люди не думают об этом, когда покупают новую квартиру. Как правило, они покрывают муниципальный налог, налог на имущество, налог на оценку, плату за воду, общую плату за электричество, плату за лифт и плату за наемных сотрудников, таких как уборка мусора и безопасность. Узнайте, сколько стоит обслуживание, что включено и теперь включено в стоимость. Например, плата за парковку может быть отдельной.
- Каковы расходы на техническое обслуживание? Многие люди не думают об этом, когда покупают новую квартиру.
Как правило, они покрывают муниципальный налог, налог на имущество, налог на оценку, плату за воду, общую плату за электричество, плату за лифт и плату за наемных сотрудников, таких как уборка мусора и безопасность. Узнайте, сколько стоит обслуживание, что включено и теперь включено в стоимость. Например, плата за парковку может быть отдельной.- Если у вас есть машина, это должен быть важный вопрос. Будет ли предусмотрена парковка и нужно ли за нее доплачивать? Уточните у продавца квартиры, будет ли вам доступно его парковочное место.Если у вашего предыдущего владельца не было автомобиля, поговорите с секретарем общества и попросите место для парковки.
Теперь я уверен, что некоторые из моих читателей могут поделиться ценными советами по этой теме. Не стесняйтесь оставлять комментарий с подсказкой или советом, и самые полезные советы будут опубликованы с вашим именем и веб-сайтом в этой статье.
Покупка квартиры в Нью-Йорке: сколько вам нужно денег? | by Hauseit
Чтобы купить квартиру в Нью-Йорке, вам необходимо сэкономить от 22% до 26% от покупной цены для кондоминиума и от 21% до 22% от покупной цены для кооператива (при допущении о снижении 20%).Эти цифры не включают резервные требования ипотечного кредитора, которые обычно составляют 6 месяцев выплат за жилье. Сколько денег вам понадобится для покупки квартиры в Нью-Йорке, зависит от того, покупаете ли вы квартиру или кооператив, от суммы вашего первоначального взноса и от того, финансируете ли вы покупку.
Самыми большими расходами при покупке квартиры в Нью-Йорке являются затраты покупателя на закрытие сделки и ваш первоначальный взнос. Поскольку первоначальный взнос идет на покрытие вашего собственного капитала, это на самом деле не расходы, а просто денежный поток.
Истинные «затраты» на покупку квартиры в Нью-Йорке — это просто ваши затраты на закрытие и стоимость вашего времени и эмоциональной энергии, вложенных в процесс поиска.
Затраты покупателя на закрытие кооперативных квартир ниже, чем у квартир в кондоминиуме, особенно если вы берете ипотеку.
Покупатели кооперативов платят меньше затрат на закрытие, чем покупатели кондоминиумов, потому что многие покупатели закрывают расходы только на «недвижимость», а кооперативы не считаются недвижимостью. В этой статье мы объясняем, как работает структура собственности для кооперативных квартир.
Совет для профессионалов: Оцените затраты вашего покупателя на закрытие в Нью-Йорке с помощью интерактивного калькулятора затрат на закрытие от Hauseit .
Стоимость покупки квартиры в Нью-Йорке — это ваш первоначальный взнос плюс расходы на закрытие. Общая сумма денег, необходимая для покупки квартиры в Нью-Йорке, составляет от 21% до 22% от покупной цены для кооперативов и от 22% до 26% от покупной цены для кондоминиумов, при условии 20% -ной скидки.
Важно понимать, что приведенные выше цифры не включают какие-либо требования к ликвидности после закрытия вашего кооперативного здания или ипотечного кредитора.
Большинство кооперативов в Нью-Йорке требуют, чтобы соискатели имели как минимум один-два года ежемесячных выплат по ипотеке и содержанию в ликвидных активах после закрытия. Это строже, чем у кредиторов, которые обычно ищут резервы на 6 месяцев после закрытия.
Кроме того, ваш первоначальный взнос технически не является расходом, поскольку он идет на покрытие вашего собственного капитала. Следовательно, более точный ответ на «стоимость» покупки квартиры в Нью-Йорке — это просто ваши заключительные расходы и ценность вашего времени и эмоциональной энергии, потраченных на поиски дома.
Совет для профессионалов: Думаете о покупке недвижимости в аренду? Оцените доход от арендуемой собственности с помощью интерактивного калькулятора Hauseit для арендной собственности .
Средний первоначальный взнос за кооперативную квартиру в Нью-Йорке составляет 20% от покупной цены. Точный первоначальный взнос и финансовые требования различаются в зависимости от здания кооператива, однако редко можно найти здание кооператива в Нью-Йорке, которое допускает оплату ниже 20%.
Покупка кооператива в Нью-Йорке на самом деле требует, чтобы у вас было гораздо больше, чем просто первоначальный взнос и закрытие расходов, доступных в ликвидных активах.Это связано с тем, что большинство кооперативных зданий требуют, чтобы у вас были запасы ликвидных активов в размере как минимум одного-двух месяцев жилищных расходов после закрытия.
Вы можете рассмотреть возможность получения подарка от члена семьи, чтобы укрепить свои финансы, если у вас немного не хватает активов. Поскольку не во всех кооперативных зданиях можно дарить подарки, агент вашего покупателя может проверить политику кооператива, посоветовавшись с агентом по листингу и / или агентом по передаче и агентом по управлению зданием.
Получить подарок так же просто, как подготовить подарочное письмо и отправить его вместе с предложением о совместной игре.Когда дело доходит до подачи заявки на участие в кооперативном совете директоров, вы также должны приложить подарочное письмо как часть подтверждающей финансовой документации.
Можно заложить всего 10% на квартиру в кондоминиуме в Нью-Йорке, хотя в некоторых зданиях есть ограничения по минимальному первоначальному взносу. Конкретные правила первоначального взноса зависят от строения кондоминиума. Если в здании нет требований к минимальному первоначальному взносу, вы можете внести минимальную сумму, которую могут позволить банк и продавец.
Кондо имеют более высокие затраты на закрытие для покупателя, чем кооперативы, поэтому часть экономии на первоначальном взносе, которую вы можете получить с кондоминиумом, пойдет на дополнительные расходы на закрытие кондоминиума.С учетом сказанного, у кондоминиумов обычно более низкие затраты продавца на закрытие, чем у кондоминиумов. Это связано с тем, что многие кооперативные здания в Нью-Йорке взимают с продавцов дополнительную стоимость закрытия, называемую налогом на перекуп.
Также важно понимать, что у кондоминиумов могут быть определенные ограничения на субаренду и другие правила проживания, которые имеют некоторое сходство с тем, что вы найдете в кооперативах.
Существует огромное разнообразие стилей управления и общих подходов к эксплуатации многоквартирных домов и кооперативных домов в Нью-Йорке. Другими словами, простая классификация «кондоминиум» или «кооператив» не рисует всей картины.
Чтобы определить, можете ли вы приобрести квартиру в Нью-Йорке, воспользуйтесь интерактивным калькулятором доступности жилья Hauseit. Калькулятор позволяет рассчитать максимальную цену покупки на основе таких факторов, как доход, предполагаемая стоимость закрытия и требования к ликвидности после закрытия для вашего банка и / или здания кооператива.
Покупка и аренда в Нью-Йорке — плюсы и минусы (2019) | Что стоит арендовать или покупать в Нью-Йорке?Сравнение покупки и аренды в Нью-Йорке — очень спорная тема, хотя большинство людей согласны с тем, что гораздо приятнее владеть чем-то и наращивать капитал за счет выплат по ипотеке, чем платить арендную плату и не получать взамен никаких долгосрочных выгод или возможного дохода.
Совет для профессионалов: Оцените затраты вашего продавца на закрытие сделки в Нью-Йорке с помощью интерактивного калькулятора затрат на закрытие для продавцов от Hauseit .
Различия между владением кондоминиумом и квартирой
На первый взгляд различия между владением квартирой или кондоминиумом — в отличие от дома — могут показаться незначительными, но они действительно существуют. Для одних они могут быть несущественными, а для других — препятствием. Квартиры также могут предлагать варианты аренды, которые могут быть привлекательными для определенных людей.
The Skinny on Apartments
В сознании большинства людей квартиры — это то, что вы арендуете, а не покупаете. Арендодатель фактически владеет им, и ваши арендные платежи не увеличивают ваш капитал и не дают вам права собственности. Это один из часто упоминаемых недостатков многоквартирного проживания: аренда в течение многих лет без каких-либо доказательств. У вас также есть очень ограниченные возможности относительно того, что вы можете сделать с устройством. Даже простой ремонт, такой как покраска, часто требует разрешения домовладельца. Однако на некоторых рынках можно приобрести квартиру в здании или многоквартирном комплексе.
Хотя есть некоторые отличия, если вы покупаете квартиру, на практике вы покупаете кондоминиум.
Особенности кондоминиумов
Когда вы покупаете кондоминиум, вы обычно покупаете только внутреннее пространство, но это дает вам некоторую свободу настраивать его по своему вкусу и потребностям. То же самое часто бывает и с покупаемой вами квартирой. Внешний вид здания и прилегающая к нему территория принадлежит сообществу или домовладельцу, и, скорее всего, вам придется платить какой-либо форме периодических взносов в ассоциацию владельцев за их содержание.Вы также, как правило, не можете ничего сделать с экстерьером — например, покрасить входную дверь или посадить дерево — без предварительного разрешения ассоциации владельцев.
В чем разница между кондоминиумом и квартирой?
Основное различие между владением кондоминиумом и квартирой связано с сообществом. Кондо обычно представляют собой общие сообщества, в которых жители имеют право голоса, когда дело доходит до правил, касающихся эстетики, безопасности и подобных вопросов.
Если ваше сообщество в основном занято собственниками, вам придется иметь дело с некоторой долей принудительного сотрудничества с вашими соседями.Некоторым людям нравится относительная упорядоченность, которую может предложить такое расположение, но другие могут счесть ее ограничивающей. Квартиры также часто имеют общественные правила, но они обычно устанавливаются и соблюдаются домовладельцем, поэтому вы почти ничего не можете сказать об их содержании или применении. Когда вы покупаете квартиру, также возможно, что многие из ваших соседей будут съемщиками, а это может означать частые въезда и выезда.
Аренда как вариант
Покупка квартиры или кондоминиума — серьезное обязательство.Однако, если вы не готовы сделать этот шаг, аренда может быть приемлемым вариантом. Это может быть особенно актуально для молодых семей, которые могут еще не иметь ресурсов для покрытия непредвиденных расходов на ремонт, например, если необходимо заменить печь или водонагреватель. При аренде эти расходы обычно несет домовладелец.
Арендная плата также дает вам возможность съехать после истечения срока аренды, если вы решите, не беспокоясь о продаже своего дома. Вы можете даже поискать квартиру с сдачей в аренду, где ежемесячная арендная плата медленно выплачивается ссудой, финансируемой продавцом.
Советы для начинающих покупателей — The New York Times
CO-OP VS. CONDO
Квартиры в Нью-Йорке в основном представлены в двух формах — кооперативная и кондоминиум. В кооперативе, сокращенно от кооперативного жилья, вы покупаете акции корпорации, которая дает вам право собственности на здание.
Когда вы покупаете квартиру, вы полностью владеете ею. В обоих случаях покупателей попросят предоставить финансовую информацию, включая чистую стоимость, ликвидные активы, годовой доход и другие финансовые документы.Кооперативы, как правило, подвергают потенциальных акционеров более тщательной проверке, часто требуя большого количества личной, а также финансовой информации.
«Они собираются раздеть вас, и вы должны по-настоящему раскрыть себя», — так Роберт Данкнер, президент Prime Manhattan Residential, объясняет мучительный процесс новым покупателям.
«Это цена входа и обряд перехода к покупке в кооперативе на Манхэттене». Кооператив может отказаться от продажи по любой причине, которая ему нравится, при условии, что это не допускает незаконной дискриминации.
Финансовые требования кооператива могут оказаться трудными для начинающих покупателей. Некоторые кооперативы не разрешают финансирование; другие требуют, чтобы покупатели доказали, что у них есть годовой платеж по ипотеке и обслуживанию в банке.
«Кто на самом деле может это делать, как нормальный человек, платя за квартиру?» сказал Джордж Шолли, 29-летний исполнительный продюсер нью-йоркского рекламного агентства. В конце концов он остановил свой выбор на кондоминиуме.
«Я пытался купить квартиру с 2012 года», — сказал он, отметив, что его трижды перебивали покупатели с большим количеством наличных денег.Ранее в этом году с помощью своего агента Скотта Собола, продавца Compass, Шолли купил студию за 670 000 долларов в преобразованном кондоминиуме в Hell’s Kitchen.
«Это было немного дороже, чем я ожидал», — сказал он, но по сравнению с кооперативами, которые он пытался купить, «это был более плавный процесс».
ПОЙДИТЕ НА УЛИЦЫ
Полезно посетить несколько открытых домов, чтобы сузить свои предпочтения, в том числе, как далеко вы действительно хотите быть от метро, когда идет снег, насколько запыхавшимся вы на третьем рейсе прохожих на шестом этаже, и что имеется в виду под чердаком, железнодорожной квартирой, четвертым юниором и так далее.Соседи могут иметь информацию об отдельных зданиях и происходящем в районе.
Плюсы и минусы аренды по сравнению с покупкой квартиры
ЧТЕНИЕ 3 МИН
Есть очевидные преимущества и недостатки аренды по сравнению с покупкой квартиры или дома. Например, небольшие семьи могут колебаться относительно покупки и предпочитать подождать, пока размер их семьи не увеличится, и им понадобится место.
Покупка дома или квартиры требует не только выплаты денег и ипотечного платежа, но также налога на недвижимость, сборов ТСЖ и консервации за счет владельца, что может поставить аренду в выгодном свете.
Ваш фактор №1 будет заключаться в финансах, поэтому вы можете определить, что вы на самом деле можете себе позволить. Другие факторы также должны быть приняты во внимание и повлиять на ваше решение.
Ниже приведены несколько советов, которые помогут вам разобраться в плюсах и минусах аренды по сравнению с покупкой дома:
Аренда квартиры означает, что вы освобождаетесь от каких-либо обязательств по собственности, таких как обслуживание здания, модернизация и устранение структурных проблем. Вам также не нужно платить за небольшие запасные части, такие как батареи для детекторов дыма, воздушные фильтры и лампочки — если вы этого не хотите.У арендаторов гораздо больше шансов иметь набор фиксированных расходов в месяц, и им не нужно беспокоиться о экстренном ремонте дома или повышении налога на недвижимость. Есть еще одно неоспоримое преимущество аренды: удобства. От бассейнов до теннисных кортов до пешеходных дорожек и детских площадок — жилые комплексы предлагают множество уникальных удобств для привлечения потенциальных арендаторов!
Аренда — это здорово, но есть и свои проблемы.
Арендаторы обязаны соблюдать правила сообщества, установленные владельцем, арендодателем или управляющим недвижимостью.Эти правила могут относиться к домашним животным или продолжительности пребывания гостя в номере. Меньше места обычно означает меньше места для хранения, поэтому вам, возможно, придется заплатить больше за единицу хранения или отдельный гараж. Ставки аренды могут и будут колебаться с течением времени. Арендаторы не могут это контролировать, и им, возможно, придется переехать, если арендная плата вырастет выше их предела расходов.
Стоимость дома или квартиры может увеличиться, а это означает, что вы можете получить больше, если решите выставить их на продажу. Поскольку домовладельцы должны иметь хороший кредит, чтобы взять ссуду, их кредитные рейтинги обычно лучше.Если вы возьмете ипотеку с фиксированной процентной ставкой, у вас не будет ни взлетов, ни падений. он будет оставаться постоянным в течение всего срока кредита. Обеспокоены процентами, выплаченными за дом или квартиру? Нет, проценты могут иметь право на налоговые вычеты.
Вы можете обнаружить, что в купленном доме больше места, чем в арендуемом, если только он не сдается в аренду домовладельцем, а не компанией по управлению недвижимостью. Когда вы покупаете дом, вы можете делать с интерьером все, что вам нравится. Не нравятся шкафы? Замени их.Устали от коврового покрытия? Добавьте ценности вашему дому, установив паркетные полы.
Приобретая дом, домовладельцы должны будут все ремонтировать самостоятельно, не отставая от выплат по ипотеке, сборов ТСЖ, налогов на недвижимость, страхования и ремонта. Это много, но возможно. Большее пространство может означать больше уборки. Домовладелец должен убедиться, что все в доме соответствует требованиям кода и работает должным образом. Готовы собраться и переехать? Вам нужно будет найти риэлтора, чтобы продать дом или продать его самому.
В конце концов, решение будет сводиться к тому, что лучше всего подходит для вас и вашей семьи. Аренда предлагает большую гибкость и мобильность в случае неожиданного события, изменившего жизнь, в то время как домовладение дает возможность пустить корни и инвестировать! С обеих сторон уравнения есть свои плюсы и минусы, но выбирать вам! Apartments.
com желает вам удачи в принятии решения!
Опубликовано 22 декабря 2015 г.
Что вы думаете?
104 ответа
Об авторе
Руководство для новичков по покупке многоквартирного дома
Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом, и решить, является ли это хорошим вложением средств для вас.
Для большинства новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, которую слишком сложно или дорого достичь. Раньше я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-квартирный дом, и понял, что весь процесс
не так уж сильно отличается от процесса, который я уже научился покупать меньшую арендуемую недвижимость. Самым большим преимуществом является масштаб: за одну покупку я смог удвоить свой портфель, при этом купив актив у многих арендаторов, чтобы смягчить последствия.
риск того, что несколько пустующих единиц нанесут ущерб моему денежному потоку.
Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Мы также обсудим несколько творческих вариантов финансирования, которые позволят вам приобрести квартира с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать. В некоторых случаях вы действительно можете купить без уплаты денег.
Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?
При любых инвестициях важно учитывать доходность с поправкой на риск — сумму денег, которую вы можете надеяться заработать, несмотря на принимаемый вами риск.В целом, доходность многоквартирных домов с поправкой на риск высока, но она варьируется для каждой отдельной собственности, обычно в зависимости от покупной цены, по которой вы можете купить квартиру.
Вкратце: многоквартирные дома в целом — хорошие инвестиции, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом — хорошее вложение.
Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке собственности и принимать во внимание множество факторов, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами, местные тенденции в области недвижимости, арендную плату или недвижимость.Спрос на собственность в районе. Проще всего сделать это с помощью калькулятора арендуемой недвижимости, который позволяет прогнозировать доход, который вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.
Однако людям всегда нужно место для жизни, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья. В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное и среднее жилье. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.
Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?
Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом.
Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехуровневого и многоквартирного дома, то средняя стоимость резко снижается. На моем рынке я могу купить четырехэтажный дом с денежными потоками примерно за 100000 долларов, и, если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать ссуду FHA и взлом дома, живя в одной из квартир всего за 3.На 5% ниже.
Банки профинансируют все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, а все, что превышает 4 единицы, вам понадобится коммерческий заем. Лично я провожу черту так же, как и банки, и считаю, что все 4 единицы меньше «Небольшой многоквартирный дом» и что-то большее, чем «многоквартирный комплекс».
Жилые комплексы могут стоить десятки миллионов долларов и более, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4plex, но все же достаточно доступны для большинство инвесторов.
В таблице ниже показана средняя стоимость многоквартирного дома, которую вы можете ожидать. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов было продано менее чем за 1 000 000 долларов за последние 12 месяцев.
| Значения и проданные цены (за последние 24 месяца) | США | |||
| Средняя цена / кв. Фут | $ 1,684 | |||
| Средняя цена продажи | $ 1,598,091 | Средняя цена продажи$ 1,598,091 | 238 400 долл. США | |
| Количество продаж | 329 305 | |||
| Количество продаж свыше 250 тыс. Долл. США | 160,131 | |||
| Число продаж свыше 1 млн долл. США | 7,659 | |||
| Средняя общая сумма налога | 31 708 долл. США | |||
| Средняя оценочная стоимость | 758 959 долл. США | |||
| Средняя рыночная стоимость | 1 205 696 000 долл. США |
Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупается за счет ренты,
потому что они уверены, что с благодарностью получат большую отдачу от своих инвестиций.
Рекомендуется предварительно получить как минимум 2 предложения, чтобы вы могли получить подробные расценки для сравнения, когда найдете свою недвижимость.
Это 12-квартирный комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в необработанном виде и вернули его к жизни.
Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип ссуды. Типичные ставки составляют 3,5-6%.
Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS для отслеживания новых объявлений и оповещения вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти объявления в местной газете и в Интернете.
Вы также должны учитывать свои перспективы на будущее и вероятность того, что ваши расходы со временем вырастут.
Вы можете оказаться в затруднительном положении, когда возникнет непредвиденный ремонт или возникнут другие потребности.
Но если история повторится, мы можем ожидать падения цен на жилье в результате пандемии COVID-19 и ее драматического воздействия на экономику.
Частично причина связана с целевой аудиторией большинства домов: семьями, которые ждут переезда, пока их дети не закончат текущий учебный год, но хотят устроиться до того, как новый год начнется осенью.
Неизбежно ли вам понадобится дополнительное пространство — скоро появится новый ребенок, пожилой родственник, который не может жить один? Приводит ли ваш переезд к смене школы вашими детьми? Если вы будете продавать дом, в котором прожили менее двух лет, понесете ли вы налог на прирост капитала — и если да, стоит ли ждать, чтобы избежать укуса?
