Как насобирать деньги на квартиру: Как накопить деньги на квартиру — Блог Райффайзенбанка R-Media

Бухгалтерия заначки: как правильно копить деньги на квартиру

Жилищная экономика: сколько лет нужно копить на квартиру в одиночку >>>

Тонкости мотивации

Как ни странно, самое главное в вопросе накопления денег – это не расчет правильной суммы для ежемесячных отчислений и скрупулезное ведение домашней бухгалтерии, а грамотная мотивация.

«Если однажды утром вы проснулись и вдруг решили копить деньги на квартиру, потому что «солнышко в окно весело светило», то можете на этом и закончить. Это однозначный провал! Подходить к идее накопления денег на жилье нужно неторопливо и взвешенно, и главное найти правильный ответ на вопрос: а зачем вообще это нужно?», — рассуждает Егор Кузнецов, счастливый обладатель отдельного жилья, на которое они с супругой все-таки сумели накопить денег.

Конечно, для каждого человека найдется своя мотивация, но есть вещи, способные, по мнению Егора, максимально сконцентрировать человека на поставленной цели.

«У нас с супругой таким импульсом стало проживание в трехкомнатной квартире родителей с кучей родственников – семь человек, три поколения. Несмотря на то, что семья у нас дружная, жизнь по принципу «сарделек в банке» все равно не может проходить гладко. Напряжение растет, жажда собственного личного пространства становится все сильнее. Влезать в ипотечную кабалу не хотелось, поэтому после долгих раздумий и совещаний мы с женой твердо решили копить», — рассказывает Егор.

А вот для супругов Максима и Ольги Сорокиных стимулом к «экстренному» накоплению послужило ужасная ситуация со съемным жильем. «Мы долгое время арендовали квартиры, меняли их где-то раз в полтора года. И нас все устраивало, пока однажды ночью к нам не ворвалась куча пьяных мужчин, которые устроили настоящий погром, угрожали избить нас. Оказалось, что один из этих дебоширов был братом хозяйки квартиры, и у него имелся свой ключ. Он просто вошел, когда захотел. После этого мы поняли, что живем в чужом доме и отчаянно захотели свою маленькую крепость. Шок и страх сделали свое дело», — вспоминают Сорокины.

Таким образом, стимул должен быть настолько мощным, чтобы его импульса хватало на весь срок накоплений. Как правило, эти стимулы связаны не с самыми приятными ситуациями, но зато они невероятно эффективны.

Командная игра

В ситуации накопления денег на жилье есть один важный нюанс, без которого затея обречена на неудачу, — работа в команде. Другими словами, собирать средства необходимо вдвоем или втроем, ведь тогда финансовая нагрузка ложится на плечи партнеров равномерно, а распределять доходы и расходы можно с большей эффективностью.  

Но дело тут не только в экономической составляющей. «Вот скажите честно, сколько людей могут самостоятельно три-четыре раза в неделю заниматься спортом на дому, причем регулярно, из месяца в месяц? Единицы. Не зря для спорта придуманы парные или групповые занятия, так как тренировки в команде дисциплинируют и психологически подхлестывают заленившихся. То же касается и денежных накоплений – один партнер стимулирует другого, если тот дал слабину. Поэтому для одиночки это почти непосильное предприятие», — объясняет Сорокин. 

Временной порог  

Все опрошенные «РИА Недвижимость» герои, пробовавшие накопить денег на жилье, единогласно утверждают, что подобное мероприятие должно иметь жесткие временные рамки и четкое обозначение суммы, которую нужно собрать во что бы то ни стало. 

«Просто копить абстрактные деньги в никуда — пустое занятие. Обязательно нужно решить, какую конкретно сумму и в какие сроки вы откладываете», — настаивает Кузнецов.

При этом сумма должна быть адекватной финансовым возможностям людей. Соответственно, перед тем, как ее установить, следует проанализировать свои доходы и расходы и определиться, а имеет ли смысл вообще браться за такое дело?

«Растягивать накопление денег более чем на четыре-пять лет нельзя. Это тот самый предельный срок, на который мы можем ужаться в запросах и лишить себя привычных удовольствий. Больший срок психологически измотает людей. Они возненавидят всю эту затею и в один прекрасный день обязательно сорвутся, потратив деньги на что попало», — утверждает экономист Елена Грачева, успешно накопившая деньги на квартиру.     

Стартовая база

В большинстве случаев партнеры, откладывающие деньги на жилье, имеют какую-то стартовую сумму денег или иную материальную базу, которая также является отличным стимулом.

Начинать с нуля по силам людям с достатком выше среднего, так как они могут поддерживать уровень и темп накоплений.

Ну а людям со средними доходами лучше опереться на какой-то материальный фундамент, причем, находящийся в их собственности. При лучшем раскладе это может быть доля в наследованной квартире или машина, которую можно продать, или уже имеющиеся сбережения.      

 
Азы домашней бухгалтерии

С момента начала процесса накопления денег людям придется приучить себя к ведению домашней бухгалтерии. Для этого можно завести специальную тетрадь или создать файл на компьютере. Туда будут вноситься доходы (зарплаты), делаться предварительный план расходов на месяц, а затем вноситься абсолютно все траты вплоть до покупки хлеба с приложением чеков.

«Это нужно для того, чтобы в итоге видеть, где вы выбились из намеченного бюджета, насколько такие траты оправданы и придется ли больше экономить в следующем месяце», — поясняет Кузнецов.   

 
«Хочу» и «надо»

Все совершаемые в накопительный период траты должны получать маркировку «хочу» или «надо». По словам Грачевой, это поможет уберечь людей от несанкционированных и пустых трат.

«Если в магазине ваша рука потянулась к какой-то вещи, спросите себя: это мне действительно необходимо или просто хочется? Наш хитрый ум, разумеется, может найти пользу даже в самых никчемных вещах, поэтому для надежности добавьте: я смогу без этого прожить? Простой пример: вот есть мыло и гель для душа, что из этого категорически необходимо, а что является предметом удовольствия, без которого можно и обойтись? Разумеется, мыло одерживает победу по уровню полезности. И, кстати, стоит оно дешевле геля», — замечает собеседница агентства. 

Механизмы «воздержания»

Откладываемые на жилье деньги должны быть неприкосновенны. И самая важная задача – не потратить их раньше времени на другие нужды. Исключение составляют только серьезные проблемы со здоровьем, требующие дорогостоящего лечения, или какие-то чрезвычайные ситуации. «Отсутствие модной шубки на зиму чрезвычайной ситуацией не является», — иронизирует Грачева.

«Мы с женой настолько убедили себя в том, что деньги неприкосновенны, что иногда забывали, что они есть. Даже во время кризиса 2008 года, когда я потерял работу, мы не трогали сбережения. Да, около года пришлось жить на зарплату жены, занимать и перебиваться сдельной работой. Но после, когда я снова нашел стабильную работу с хорошим доходом, мы постепенно вошли в прежний режим накоплений», — делится опытом Кузнецов.    

 
Впрочем, есть несколько способов, которые чисто технически ограничат доступ к заначке, замечает собеседник агентства. Во-первых, деньги нужно хранить в банке на сберегательной книжке. Ни в коем случае нельзя делать банковскую карту, с помощью которой можно легко их снять. Во-вторых, откладывать установленную сумму, необходимо сразу после получения зарплаты, лучше в тот же день. В противном случае соблазн потратить деньги может одержать верх.

Альтернативные удовольствия

Еще один тонкий нюанс, который, как ни странно, убережет партнеров по накоплениям, от растрат. «Обязательно включите удовольствия в список жизненно важных вещей. Разумеется, на период сбережений их придется пересмотреть. Выезды за границу, возможно, заменят пикники с шашлыками на свежем воздухе, отдых на родительской даче или просто пешие прогулки по паркам. Милые недорогие покупочки тоже периодически нужно себе позволять. Особенно радуют они, если преподносятся друг другу в качестве подарка», — рассуждает Сорокина.

Однако лучший вариант – найти себе хобби или занятие, которые не потребует серьезных затрат, но будет захватывать и приносить радость на протяжении всего периода накоплений. Лучше всего для этого, по мнению Кузнецова, подойдет спорт и творчество, так как здесь можно постоянно ставить цели и концентрировать внимание на их достижении. «Например, задайтесь целью за год накачать себе «кубики» на прессе или научиться шить вручную стеганые покрывала», — советует он.

Впрочем, при всех возможных методиках залогом успешного накопления денег на квартиру являются, как ни банально, самодисциплина, сила воли и страстное желание обрести свой собственный дом.

Как накопить на квартиру? Финансовые правила, принципы, поиск возможностей

Можно ли самостоятельно решить квартирный вопрос, накопив на квартиру, если зарплата, мягко говоря, «средняя», а финансовой помощи ждать неоткуда?

Большинство наших сограждан ответят на этот вопрос отрицательно, заметив, что на это уйдут не просто годы, а целые десятилетия. Тем не менее, реальный опыт изначально небогатых людей, которые уже смогли собрать деньги на покупку жилья меньше, чем за десять лет, говорит об обратном – помогло знание некоторых полезных финансовых правил и принципов, о которых пойдет речь в настоящей статье.

Жизнь пройдет, жилье подорожает, львиную долю накоплений съест инфляция, а старость придется встречать у «разбитого корыта» — именно такая картина представляется тем, кто, по разным причинам, не имеет собственного жилья. Посмотрим, что можно предпринять для того, чтобы избежать такого будущего и как накопить на квартиру…

Вся квартира или первоначальный взнос? Проблематика выбора

Для многих «накопить на квартиру» означает – собрать первый взнос на ипотеку, получить кредит, а затем выплачивать его, десятилетиями отказывая себе во многом. Большим подспорьем в приобретении жилья для некоторых может стать материнский капитал или участие в других государственных программах, для военнослужащих – «военная ипотека».

Но тем, кому на бюджетную помощь рассчитывать не приходится, конечно, приходится намного сложнее. Счастливые обладатели квартир, самостоятельно на них накопившие, делятся на тех, кто категорически против ипотеки, и на ее приверженцев, при этом, как первые, так и вторые приводят свои расчеты и свои доводы:

Действительно, сбор денег на первоначальный взнос – цель не столь долгосрочная, как сбор всей суммы, необходимой для покупки квартиры, и жилье при наличии денег для взноса становится намного ближе, однако далее придется выплачивать ежемесячные взносы, которые в сумме превышают стоимость недвижимости (чуть ли не вдвое).

Однако если копить и в это время жить на съемной квартире, то переплата будет даже больше, учитывая текущую стоимость арендного жилья. Поэтому стоит рассмотреть вариант ипотеки без первоначального взноса.

Многое также зависит от региона, стоимости квартир на первичном и вторичном рынках, ипотечных программ и конкретных обстоятельств. Так или иначе, в любом случае для покупки квартиры сначала придется копить деньги: вопрос только в сроках и суммах.

Разбираем проблемы: что мешает достижению финансовых целей

Сложности, связанные с накоплением средств на любую большую покупку, не говоря уже о столь гигантском приобретении, как квартира, в общем, делятся на две категории — экономические и психологические:

• Первые связаны с нестабильностью рынка труда, недостаточной исходной степенью финансовой состоятельности, колебаниями цен на рынке недвижимости, уязвимостью отечественной банковской системы относительно внешних факторов, инфляцией и индивидуальными денежными «форс-мажорами», которые периодически встречаются в жизни чуть ли не каждого из нас.
• При этом, как показывают исследования, преодолеть экономические сложности даже легче, чем затруднения психологического характера. Последние напрямую связаны с умением ставить цели, повышать финансовую грамотность, отказывать себе и семье в малом (но, чаще всего, ограничиваться в том, что по большому счету не так уж нужно) ради большой покупки, избавлением от потребности в снятии стрессов путем похода по магазинам, а также – со слабым самоконтролем.

Фактом является то обстоятельство, что при одной и той же заработной плате и составе семьи одним людям в итоге удается накопить на квартиру, а другие еле сводят концы с концами и обрастают долгами, при этом, конечно, никакого жилья у них не появляется.

По сути, если четко поставить финансовую цель и грамотно задействовать ресурсы на пути к ее достижению, собственная квартира становится не таким нереальным явлением. Кроме того, впоследствии можно не только гордиться собой, но и успешно консультировать других по всем вопросам, связанным с тем, как накопить на квартиру.

А если учесть, что в ходе собирания денег придется еще и держать себя в курсе всех перипетий на рынке недвижимости, многим удается стать неплохими риелторами или консультантами по вопросам покупки жилья.

Цели и приоритеты: правильные формулировки и работа с ресурсами

Формулировка цели вида: «накопить хоть какую-нибудь сумму на любое жилье» является некорректной. Важно четко понять, какую именно квартиру необходимо купить, сколько она стоит на данный момент, в какие реальные сроки можно собрать эту сумму, и какой предполагаемый процент инфляции может быть в течение этого времени.

Конечно, рынок может преподнести сюрпризы, и жилье может, как подешеветь, так и подорожать, однако при систематических сбережениях и анализе динамики цен этот аспект тоже можно держать под контролем.

Хорошим способом является «постепенная» покупка нужной квартиры. То есть, сначала приобретается комната в коммуналке или малогабаритка, потом – «однушка» на окраине города или даже в пригороде, затем – более комфортное жилье. Конечно, такой подход предполагает периодические переезды, но мечта быстрее обретет реальные очертания.

Необходимо трезво оценить имеющуюся финансовую ситуацию, оценив все денежные поступления и траты, найдя как пути повышения доходов, так и возможности безболезненной экономии. Если доход не является регулярным, и денег приходит то много, то мало, стоит откладывать процент от каждого поступления, а для расчетов взять среднемесячный показатель.

Все расходы необходимо тщательно записывать, покупки планировать, текущие неизбежные оплаты проводить своевременно во избежание штрафов и нервотрепки. Все цифры и расчеты относительно приобретения квартиры, планы по увеличению доходов непременно должны быть изложены на бумаге или в компьютерном файле. Важно постоянно отслеживать три личных финансовых показателя:

• ежемесячно получаемые суммы;
• отложенные деньги;
• общее количество накопленных средств.

Это важно и с экономической, и с психологической точки зрения. Приблизительно представлять себе нужную сумму – это значит, делать вид, что копишь на квартиру. Периодический пересмотр и анализ цифр, помимо прочего, создает очень сильную мотивацию, которая на длинном пути к цели периодически ослабевает.

Правила домашней экономики

Поскольку цель — долгосрочная, идея, состоящая в том, чтобы как можно сильнее затянуть пояс, отказывая себе в самом необходимом (в том числе от полноценного питания и качественного отдыха), является заведомо проигрышной.

Последствием систематического неудовлетворения насущных потребностей является то, что люди просто истощаются (физически или морально) и в итоге не достигают финансовых целей. Кроме того, отказывая себе в необходимом, сложно больше зарабатывать и «изобретать» новые способы повышения доходов.

Если элементарно записывать абсолютно все расходы, планировать и контролировать траты, можно избежать многих ненужных или импульсивных покупок, на которые, как уверяют финансовые аналитики, приходится до половины бюджета среднестатистической семьи. В то же время, даже при суровой экономии, необходимо планировать непредвиденные расходы на каждый месяц, и если таковых не оказалось, большую часть этой суммы можно положить в «копилку» на квартиру.

Деньги надо откладывать сразу после того, как они получены, а не после покрытия остальных расходов. Это поможет избежать ситуации, когда в результате просчетов, на важную цель почти не остается денег. Большую часть случайных, незапланированных поступлений, денежных подарков стоит тоже сразу переводить в персональный «квартирный» фонд.

Кстати, если известить знакомых о финансовой цели, это избавит их от необходимости думать о том, что преподнести к празднику.

Даже если кто-то поначалу отнесется к такой идее скептически, по мере вашего продвижения к цели, большинство близких (видя серьезность ваших намерений) также захотят внести скромный вклад в ее достижение.

Дополнительный доход: где его взять?

«Хочешь квартиру – умей вертеться!» – примерно так перефразировали известную поговорку те, кому удалось накопить хотя бы на первое жилье. Возможности дополнительного заработка есть у большинства людей, главное – понять, в каком направлении двигаться.

Хороший способ – записать все пришедшие в голову варианты и незамедлительно воплотить хотя бы один из них. Как показывает практика, подработка по вечерам, например, переводами, частным консультированием и даже мытьем соседских окон или выгулом собак в итоге может превратиться в достаточно прибыльный бизнес.

При этом стоит остерегаться сомнительных предложений, особенно если новые занятия требуют каких-то взносов.

В поисках дополнительного дохода стоит на какой-то период рискнуть только своим временем, но не с трудом накопленными деньгами. Сумма, отложенная на квартиру, должна быть неприкосновенной, и это важнейшее правило. Кроме того, в откладывании средств важна регулярность. Если в какой-то период возникла дыра в бюджете, все равно необходимо постараться отложить какую-то сумму, пусть даже ценой усилий для еще одного дополнительного заработка.

Важно помнить, что доход может быть как активным, так и пассивным, причем последний является более выгодным, так как не приходится расходовать ценные ресурсы (время, усилия) на поддержание процесса. Например, если создать ценный интеллектуальный продукт и выставить его на продажу, останется только периодически получать деньги. Можно качественно пересмотреть собственные ресурсы и сделать так, чтобы они приносили прибыль. Например, если авто является не инструментом заработка, а средством передвижения, можно на какое-то время сдать его в аренду, «пересев» на более экономичный общественный транспорт.

Копейка рубль… притягивает

Хранить деньги дома, даже переводя их в доллары или евро – не настолько хорошая идея, как может показаться на первый взгляд. Заработанные и отложенные суммы должны «работать», спасая себя от инфляции и приумножаясь. Стоит вдумчиво выбирать способ хранения средств, избегая чрезвычайно привлекательных прибыльностью, но, в то же время, сомнительных вариантов. Наиболее безопасный, хоть и не самый прибыльный способ – обычный банковский депозит или несколько таких вкладов, полученный доход можно смело прибавлять к накопленной сумме.

Далеко не все могут хранить деньги, не тратя их, но сама мысль о разрыве договора и потере процентов отрезвляет — это, конечно, работает, если выбран вклад без возможности снятия части средств в любой момент.

Если вы копите на первоначальный взнос, стоит открыть депозит в той же финансовой организации, где вы планируете получить ипотеку. Факт его регулярного пополнения послужит подтверждением платежеспособности и дисциплинированности. Многие банки предоставляют такую услугу, как отчисления от зарплаты в автоматическом режиме, то есть на руки вы сможете получить только сумму, из которой уже вычтен обязательный обозначенный вами депозитный вклад.

Можно также вкладывать деньги в негосударственные пенсионные фонды или государственные облигации, а при наличии знаний – воспользоваться более сложными инструментами инвестирования. Если нет ни возможности, ни желания в этом разбираться (по крайней мере, на первом этапе накопления), остаются только консервативные банковские механизмы. На всякий случай стоит убедиться в том, что банк участвует в системе страхования вкладов.

Заключение

При скромной зарплате и отсутствии государственных льгот, а также дополнительных доходов накопление денег на квартиру – задача, не имеющая быстрого решения, но, в принципе, посильная для дисциплинированного, расчетливого и трудоспособного человека. Главное – убрать предубеждения о невозможности самостоятельной покупки жилья, составить финансовый план и начать действовать.

Чем раньше будет отложена первая сумма, тем ближе станет покупка жилья. Собственно, во время принятия структурных решений для поиска возможностей накопления решительно изменяется отношение к финансам. В результате к моменту переезда в собственное жилье уровень финансовой состоятельности будет значительно отличаться от исходного.

Игорь Василенко

Как накопить студенту крупную сумму?

Многие студенты параллельно со стартом учебы в вузе пытаются «запустить» и свою трудовую деятельность. Однако далеко не всем удается совмещать эти две части жизни: в одних институтах категорически не допускают формат свободного посещения, в других – время учебы длится с раннего утра до вечера. Что делать, если путешествие за границу, брендовые джинсы или покупка модного гаджета соблазняют тебя начать работать и копить на приобретение своей мечты? Существуют разные способы накопления и несколько нехитрых приемов, которые помогут в этом.

Варианты заработка

Если ты все время посвящаешь учебе, времени переключаться на другую работу у тебя нет, преврати свое постоянное занятие или хобби в возможность получения денег. Помогай сокурсникам решать домашние задания, писать курсовые и дипломные работы. Это принесет тебе не только прибыль, но и расширит твой кругозор. Другой вариант, который может принести заработок в стенах университета, – возможность трудоустройства в стенах родного вуза: библиотекарь на полставки, помощник в деканате, лаборант или секретарь. Ты будешь больше времени проводить в любимом университете, пополняя при этом свой кошелек и обретая полезные знакомства.

Откладывай понемногу, но регулярно

Если у тебя есть карманные деньги или тем более подработка, то какую-то сумму ты можешь сохранить на будущее, ради своей цели. Результаты исследований доказывают – лучше всего откладывать около 10% от ежемесячного дохода. Это не слишком накладно, и уже через несколько месяцев можно будет накопить весомую сумму. Если есть возможность, то в отдельные месяцы откладывай чуть больше средств. Например, хотя бы раз в три месяца – 15–20% от дохода.

Важно!

Не нужно ждать конца месяца, чтобы отложить процент на мечту. Лучше сразу отделить то, что хочешь накопить, и убрать подальше. Прелесть этого способа заключается в том, что, скорее всего, ты и не заметишь нехватки этих 10%, а деньги будут сохранены.

Разделение трат

К необходимым тратам относится то, без чего прожить нельзя: еда, проездной на транспорт, лекарства. Нужно понимать, что и в перечисленных видах трат есть то, без чего вполне можно обойтись или оптимизировать расходы. Например, без хлеба нельзя, а вот без пачки чипсов – не только можно, но и нужно. Оплачивать мобильную связь необходимо, а вот онлайн-игры – это лишние траты. Покупки можно продумывать и экономить благодаря выгодному варианту. К примеру, вечерний поход в кино можно перенести на утро, так он окажется дешевле, да и есть вероятность того, что в зале ты будешь один, а это тоже весомый аргумент.

Подумай над тем, чтобы завести полезную привычку учета своих расходов. Можно записывать их в блокнот, а можно скачать специальное приложение на гаджет. Среди таких мобильных помощников популярны приложения: CoinKeeper, CashFlow, CashTrails и другие. Эта хорошая привычка записывать все, что ты потратил, избавит от мысли: «Куда делись деньги?» – ведь вся информация по приходу-расходу средств будет под рукой.

Вижу цель – иду к ней

Для того чтобы процесс накопления денег был реальным и структурированным, необходим мотиватор. Просто копить деньги «в никуда» обычно не приносит ни результата, ни удовольствия от этого занятия. Лучше с самого начала определить не только цель, но и конкретную сумму накоплений и сколько времени ты готов откладывать на мечту: месяц, полгода, год и т. д. Растягивать накопления на 5 лет – бессмысленно.

Главное – стараться воспитывать в себе навык разумной экономии: не становиться скупердяем, чувствовать грань между жадностью и экономией, вести учет расходов и доходов.

сколько времени нужно в Украине

По подсчетам 24 канала, дольше всех на жилье будут собирать харьковчане – 16 лет, а скорее приобрести однокомнатную квартиру получится у жителей Запорожской области – за 7,8 года.

К теме Ипотека или аренда: что выгоднее в Украине в 2021

Сколько лет нужно, чтобы накопить на квартиру, учитывая средний доход граждан:

• в Харькове – 16 лет;
• в Одессе – 11,8 года;
• во Львове – 11,3 года;
• в Днепре – 9,7 года;
• в Киеве – 9,9 года;
• в Запорожье – 7,8 года.

Сколько лет нужно копить деньги на квартиру / Инфографика 24 канала / Источник: Держстат, dom.ria

Как мы считали

Наш гипотетический покупатель – семья с 2 работающими взрослыми, которые получают среднюю заработную плату.

Доходы

Чтобы оценить уровень доходов потенциального покупателя жилья, мы взяли данные о средней зарплате по областях и городе Киеве из Государственной службы статистики Украины и вычислили с этой зарплаты налоги с помощью инструмента uteka.ua. Поскольку мы предполагаем, что в семье, которая хочет купить квартиру, двое взрослых работают, то умножили доход на 2.

Меньше всех получают в Харьковской области – 19 300 гривен на двоих, а больше всего в городе Киеве – 35,1 тысячи гривен.

Сбережения

При расчете суммы, которую могла откладывать семья как сбережения на квартиру, взяли 40% от доходов. Обычно, этот процент используют банки при расчете возможности кредитования граждан.

Стоимость однокомнатной квартиры в новостройке по городам по данным dom.ria:

• в Харькове – 1 миллион 479 тысяч гривен;
• в Одессе – 1 миллион 150 тысяч гривен;
• в Киеве – 1 миллион 661 тысяча гривен;
• во Львове – 1 миллион 102 тысячи гривен;
• в Днепре – 995 тысяч гривен;
• в Запорожье – 823 тысяч гривен.

Но не забывайте – вследствие инфляционных процессов деньги со временем дешевеют. Поэтому через 7-8 лет рассчитанных сейчас сбережений вам уже не хватит на приобретение жилья, если хранить их под матрасом или в банке. Лучше деньги откладывать с умом, чтобы по крайней мере сохранить их ценность. Или даже – и приумножить.

Сэкономить на желанную квартиру или автомобиль значительно легче, когда не имеете кредитов. Чтобы погасить их и приблизиться к мечте, закажите услугу перекредитования от IdeaBank и получите подарок.

10 советов, как накопить деньги на покупку жилья: газета Недвижимость

Проблема отсутствия собственного жилья на сегодняшний день существует у многих казахстанцев. Единственный выход — начинать копить, если не на квартиру сразу, то хотя бы на первоначальный взнос по ипотеке. Но как быстро и правильно скопить деньги на покупку собственного жилья?

Портал о недвижимости kn.kz решил разобраться в данном вопросе и помочь действенными советами желающим приобрести собственную крышу над головой.

— Очень многие жалуются на то, что у них маленькая зарплата, которая не позволяет семейному человеку собрать необходимую сумму на покупку квартиры, — рассказывает независимый финансовый консультант Жанагуль Рашева. — Но тогда возникает вполне закономерный вопрос: почему кто-то при такой же зарплате все же приобретает квартиру, а кто-то еле сводит концы с концами?

Специалист считает, что всё дело в мышлении.

— Поменяйте мышление, поймите, что никто вам ничем не обязан и ничего не должен, — предупреждает финансовый консультант. — И даже с небольшой зарплатой, можно и нужно искать выход. Практика показывает, что те, кто трезво оценивает ситуацию, быстрее находят пути решения вопроса приобретения заветных квадратных метров в собственность. По своему опыту могу сказать, что к цели быстрее приходят дисциплинированные люди, ведь процесс накопления средств не однодневный.

По мнению консультанта, надо быть готовым к тому, что даже относительно быстрое накопление денег займет у вас минимум год, а может и больше. Чтобы не сойти с намеченного пути и довести дело до конца, необходимо придерживаться нескольких простых правил. И тогда результатом для вас станет вожделенная квартира.

Ипотека в Казахстане: предложения банков в октябре 2017 года >>>

1. Поставьте перед собой реальную цель

Первоначально поставьте себе цель. Только не из тех несбыточных мечтаний, как пятиэтажный дворец на берегу моря, а реальную. Причем непременно уменьшите её до минимальных размеров. К примеру, вы хотели бы приобрести коттедж за 600 тысяч долларов, при общем доходе вашей семьи в 200 тысяч тенге. Понятно же, что копить на такое жилье можно всю жизнь и не факт, что даже к старости вам доведется стать собственником многокомнатных апартаментов. Только комплексы себе приобретете и будете укорять себя в собственной несостоятельности.

В данной ситуации умерьте свои аппетиты и начните визуализировать. Если у вас совсем ничего нет, то для начала запланируйте покупку маленькой квартиры на окраине города в кредит. Если вы имеете в собственности небольшую жилплощадь, то целью может стать обмен на квартиру большей квадратуры.

Не стоит бояться малых целей, пусть это будет только первым этапом на пути к накоплению.

Практика показывает, что те, кто трезво оценивает ситуацию, быстрее находят пути решения вопроса приобретения заветных квадратных метров в собственность.

Как купить жилье от Жилстройсбербанка: ипотека для всех, «Нурлы жер», «Свой дом» >>>

2. Выясните необходимую сумму накопления

Очень действенный инструмент накопления — это иметь перед глазами все цифры и расчеты приобретаемого жилья. К примеру, вы планируете взять первоначальный взнос в банке для покупки квартиры в ипотеку. Советуем вам заранее присмотреть подходящий вариант, узнать какова его стоимость и потом уже в банке выяснять сумму первоначального взноса, дополнительные расходы и комиссии финансовой организации и в итоге вывести конкретную цифру.

При этом ничто вам не мешает подобрать другие варианты с меньшей или большей стоимостью объектов, обзвонить несколько банков, чтобы найти наиболее выгодные для вас условия кредитования и т.д. Главное — иметь перед глазами конкретные цифры.

Большинство людей не соблюдают этого элементарного требования. Потенциальные покупатели недвижимости только примерно представляют себе стоимость квартир в том или ином районе и со слов знакомых или родственников имеют представление о сумме первоначального взноса и размере доплаты за квартиру.

Какие услуги по недвижимости можно получить онлайн >>>

3. Ведите строгую отчетность расходов и доходов

Следующий этап закономерно вытекает из предыдущего. Финансовые аналитики советуют постоянно отслеживать и записывать суммы, которые вы ежемесячно получаете, сколько из них откладываете на квартиру, а также общее количество накопленных денег. Эти три цифры дадут вам полное представление о скорости продвижения к намеченной цели и послужат сильнейшим мотиватором.

Итак, первая цифра — это доход. С ней не должно возникнуть никаких сложностей. Это та сумма, которая чаще всего не меняется из месяца в месяц. Тем не менее возьмите за правило фиксировать её ежемесячно в строке «Доход».

Вторая цифра — это сумма, которую вы сможете откладывать. Здесь также все предельно ясно. В графу «Откладываемая сумма» каждый месяц вписывайте цифру, которой вы готовы пожертвовать без ущерба для семьи ради желанных квадратных метров.

Третья цифра — это общая сумма накопления. Для выведения этой цифры необходимо суммировать первые две цифры за все месяцы откладывания. Сюда же нужно приплюсовать проценты в банке, если ваши сбережения лежат на депозите.

Доверяй, но проверяй, или Как выбрать надежный банк >>>

4. Постоянно пересматривайте все цифры и анализируйте

Важно, чтобы эти три цифры всегда были у вас перед глазами, и вы могли в любое время просмотреть их. Дело в том, что подобное действие создаст в вашем подсознании сильнейшую мотивацию. Удивительно, но обычное пересматривание цифр — это тот секрет, с помощью которого были накоплены самые значительные деньги.

При этом необходимо периодически анализировать ситуацию на рынке недвижимости и в экономической сфере. За время накопления могут измениться цены на квартиры, условия в банке и т.д.

Рассрочка от застройщика в 2017 году: особенности, обзор предложений >>>

5. Анализируйте ежемесячные расходы

— Чтобы получить полную картину того, на что тратится основная масса денег, необходимо в течение месяца полностью записывать абсолютно все расходы (ЭТО ОЧЕНЬ ВАЖНО!), — уверяет независимый финансовый консультант Жанагуль Рашева. — В итоге вы будете крайне удивлены, так как до 40% расходов приходятся на ненужные вещи или так называ­емые импульсивные покупки.

Покупка квартиры в 2017 году: ипотека, госпрограммы, оформление, налоги >>>

6. Ходите по магазинам со списком

Чтобы избежать этих так называ­емых импульсивных покупок и связанных с этим угрызений совести, научитесь посещать супермаркеты с четким списком необходимого и на полный желудок, на полном серьезе советует эксперт.

7. Выделите средства на непредвиденные расходы

По словам финансового аналитика, при составлении семейного бюджета, то есть планировании расходов на предстоящий период, желательно 10-­15% от этой суммы заложить сверх — на непредвиденные расходы. И взять за правило — траты на юбилеи, свадьбы и прочие мероприятия не должны превышать эту сумму!

Жилстройсбербанк: ипотека для всех категорий граждан в 2017 году >>>

8. Найдите дополнительный заработок

— Да­-да, хотите квартиру — научитесь находить приработок, — говорит Жанагуль Рашева. — Можно таксовать по вечерам, можно брать переводы, можно писать бизнес­планы, рефераты и прочее. Существует уйма возможностей для дополнительного заработка.

40% расходов семейного бюджета приходится на ненужные вещи, считает финансовый консультант.

9. Выберите способ хранения денег

Ещё один важный момент — выбрать способ сохранения высвободившихся денег и денег, которые вы будете дополнительно зарабатывать. Четко определитесь, где вы планируете хранить деньги до покупки квартиры. Уверены, что для этой цели вы выберете банковский счет, а не место под подушкой дома. Ведь хранить деньги дома и не тратить их — это сложнейшая задача, которая, скорее всего, будет вам непосильна.

— Лично я бы посоветовала небезызвестный Жилстройсбербанк, — говорит независимый финансовый консультант Жанагуль Рашева. — Открываете депозит и берете за правило — откладываемые ежемесячно деньги относить в банк. Благо сейчас хватает терминалов для осуществления этой операции. Чем быстрее насобираете на первоначальный взнос, тем ближе вы будете к намеченной цели. Собрав данную сумму, вы можете рассчитывать на промежуточный заем в банке для приобретения квартиры. К тому же к моменту накопления этой суммы вы уже будете психологически перестроены.

Как накопить на квартиру в Жилстройсбербанке >>>

10. Предусмотрите средства на развлечения

Еще один небольшой, но важный момент. По словам финансового аналитика, ОБЯЗАТЕЛЬНО при планировании бюджета предусмотреть небольшие расходы на походы с семьей в различные места развлечений.

— Не надо садиться на «голодный» паек, — предупреждает Жанагуль Рашева, — иначе в какой­то момент будет срыв, да и при очень жестких ограничениях любому человеку сложно оставаться в благодушном расположении духа. К тому же если к моменту приобретения квартиры вы останетесь без семьи из-­за вечных нервов и склок, нужна ли вообще такая жертва?

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Как собрать деньги на квартиру?

Сегодня молодым семьям практически невозможно собрать деньги на покупку квартиры. Статистика неумолима, она показывает, что более 400 тысяч семей в Украине снимают жилье. Что касается ипотеки, то она в Европе считается одной из самых неподъемных (порядка 20%). Для покупки даже самой бюджетной недвижимости необходимо откладывать деньги не одну, а несколько жизней. Квартира в Киевской области обойдется дешевле, чем квартира в Киеве.

Как стать владельцем недвижимости в Киевской области

Существует несколько вариантов сбора денег для покупки квартиры:

1. Недвижимость в Киевской области можно приобрести, откладывая часть зарплаты на депозит. Если жить крайне экономно, то можно откладывать в месяц 30% от зарплаты. Приблизительная зарплата в Киеве составляет порядка 10 000 гривен. Долларовый депозит составляет 6% годовых. После не слишком сложных подсчетов приходим к неутешительному выводу: для покупки самой простой квартиры понадобится копить не менее 15-ти лет.

Открытие депозита несет определенные риски. Как говорят: не следует яйца складывать в одну корзину. Если у вас есть 400 тысяч гривен, то лучше разместить их в нескольких банках. В любом случае фонд гарантирования вкладов вернет не менее 200 тысяч при закрытии банка. В наших реалиях лучше вкладывать деньги в государственные банки.

2. Получение кредита. Первоначальный взнос на ипотеку составляет порядка 20% от стоимости. Многие эксперты сходятся во мнении, что лучше больше накопить на первый взнос, легче будет погашать ежемесячно тело кредита.

Ипотеку дают на 20 лет, но есть определенные нюансы, а именно:

• ежемесячный заработок должен быть стабильным;
• возраст заемщика должен быть более 25-ти лет
• заемщик должен иметь залоговое имущество.

Платить по ипотеке под 20% нет никакого смысла. В течении пяти лет вы заплатите за квартиру двойную цену, причем погашать кредит придется суммой большей, чем средняя зарплата в Киеве. В таком случае намного выгоднее просто арендовать жилье. В настоящее время есть возможность от застройщика взять ипотеку почти под 7%. На стадии фундамента можно взять ипотеку со значительной экономией.

3. Пожизненное содержание. С пенсионером заключается договор на пожизненное содержание, при этом ему сразу необходимо заплатить 30% от стоимости жилья. Пенсионер живет в квартире до конца жизни, после заключения договора хозяином квартиры является тот, кто подписал договор о содержании. Новый владелец обязан ежемесячно выплачивать пенсионеру определенную сумму и платить коммунальные услуги. Такой вариант требует немалых финансовых вложений. Цена на квартиру в Киевской области в большой степени зависит от расстояния до столицы.
4. Существуют также программы льготного кредитования. Государство возмещает 30% от суммы кредита. Остаток выплачивается под незначительный процент. Программа в основном создана для информационного шума. Претендуют на такую программу десятки тысяч желающих, получают несколько сотен.

7 действенных способов для накопления ДЕНЕГ на жилье

7 действенных способов для накопления ДЕНЕГ на жилье

 

Для многих жителей Астаны покупка квартиры – это самая главная и желанная цель, но не каждый Астанчанин имеет возможность приобрести ее. Наша компания «Лея»  решила разобраться в том, как быстро и правильно накопить деньги на приобретение квартиры?

1.Ставим реалистичные ЦЕЛИ по покупке жилья

Многие люди сразу мечтают купить большую квартиру или же целый загородный дом. Имея зарплату 150 000 — 200 000 тенге в месяц, можно всю жизнь копить на большую квартиру на левобережье Астаны. Те, кто трезво подходят к данному вопросу, сначала планируют покупку маленькой квартиры, и быстрее всех приобретают крышу над головой. Как говорится «путь в тысячу миль начинается с одного шага».  

2.Сколько денег нужно Вам для покупки жилья ?

Четко представьте себе необходимую сумму для покупки жилья. После этого посчитайте сколько вы зарабатываете и какой % из заработка можете откладывать на покупку жилья. Именно здесь Вы можете увидеть через сколько лет сможете приобрести квартиру. Будет большим плюсом если Вы уже заранее выберите себе ЖК и будете стремиться к покупке квартиры именно в этом доме. Поверьте, это работает!

3.Деньги любят счет

Все мы любим тратить, но не каждый ведет финансовую отчетность по расходам. Ежедневные расходы в размере 2000-3000 тенге нам кажутся очень маленькой суммой, и когда истекает очередной месяц мы обнаруживаем то, что размер нашего кошелька уменьшился в разы! Пересматривайте постоянно Ваши расходы, планируйте свои финансовые траты на следующий месяц заранее.

4.Форс-мажоры случаются…

В финансовом плане не забудьте указать расходы на не предвиденные траты. Обычно это составляет 10-15 % от дохода. Под не предвиденными тратами подразумеваются тои, юбилеи, возможные поломки авто или же проблемы, связанные с квартирой и т.д.  Самое главное – сумма затрат на данные расходы не должна быть больше, чем запланировано.

5.Один канал заработка – это хорошо, а две – еще лучше!

Ищите и находите дополнительные источники дохода. Работая на одну зарплату  практически не возможно купить достойное жилье! Многие берут дополнительные объемы работ, работают по вечерам или же оказывают разного рода услуги и т.д.  Такой способ быстрее приведет вас к желанной цели.

6.Храним деньги не под подушкой, а РАЗУМНО!

Любые деньги, которые находятся под рукой, тратятся мгновенно и если Вы решились всерьез покупать жилье, то хранить деньги дома – самый худший сценарий. Лучше всего деньги хранить в банках на депозитных счетах. Самым лучшим банком для хранения и, особенно,  для накопления является – ЖилСтройСберБанк.  Открываете депозит и ежемесячно, самое главное ЕЖЕМЕСЯЧНО, откладываете определенное количество денег. Вы сами не заметите то, как быстро накопите несколько миллионов! Собрав 50% от стоимости жилья, Вы смело можете претендовать на приобретение достойного жилья под низкий % ипотеки.

7.Копим, но с удовольствием !

Важно понимать то, что пока Вы копите – жизнь проходит. Многие слишком сильно ограничивают себя при накоплении денег, и совершенно забывают о развлечениях.  В семейном бюджете обязательно необходимо закладывать траты на развлечение, ведь цель жизни заключается не только в том, чтобы купить квартиру в Астане, а и из получения удовольствия от каждого дня и счастливо проведенных моментов!  Как показывает практика, те, кто сажаются на тотальное самоограничение, рано или поздно срываются и растрачивают накопленное.

Друзья, если Вы задумались о покупке квартиры в Астане, то строительная компания  ЛЕЯ может предложить для Вас жилые комплексы любого класса комфорта с выгодными условиями по покупке! Удачной покупки!

Как собрать деньги для инвестирования в многоквартирную недвижимость — инвестора в квартиру

Пример из практики: как один инвестор за 2 недели привлек 1 миллион долларов для финансирования своей первой сделки с многоквартирным домом

Дэйв Томпсон, который помог предоставить инвесторам средства для покупки более 4500 квартир на сумму более 400 миллионов долларов, собрал миллион долларов для своей первой сделки по синдицированию нескольких семей. Затем, всего за один год, он собрал около 9 миллионов долларов, чтобы помочь приобрести 5 больших квартирных домов.

Что, если бы это были вы?

• Он собрал миллион долларов для своего первого многоквартирного синдиката.
• Для первой сделки он нашел 13 инвесторов, в среднем около 75 000 долларов на одного инвестора.
• Он собрал 1 миллион долларов всего за 2 недели!

Всего 13 инвесторов… 13 — не так уж много. Даже если ваша личная сеть не очень велика, такое количество инвесторов определенно вам доступно.

Еще один интересный момент: Дэйв не просил много рефералов по своей первой сделке. Он признает, что это была ошибка. Это то, что он эффективно сделал только при привлечении капитала для своей второй сделки. Вам следует с самого начала запрашивать рефералов из вашей сети.

Как он собрал деньги для своей первой сделки?

• Шаг 1 — Он использовал свои личные связи (семья, друзья и коллеги по работе)
• Шаг 2 — Он построил отношения через интернет-сообщество BiggerPockets
• Шаг 3 — Он присутствовал на местных многосемейных встречах (5% инвестиций приходилось на встречи)

Распределение по привлечению денег

• Персональная сеть = 70% (Сеть жены = 35%, один бывший деловой партнер = 35%)
• BiggerPockets = 25%
• Местные многосемейные встречи = 5%

Большая часть инвестиционных долларов Дэйва поступила из двух источников .

Давайте углубимся в эти 2 источника, которые принесли 95% долларов инвестиций.

Персональная сеть

Личная сеть Дэйва включает семью, друзей и коллег по работе.

Вероятно, некоторые из ваших знакомых также знают вас как человека с напором и решимостью. Близкие люди, вероятно, уже доверяют вам больше, чем вы думаете.

Когда Дэйв начал копать, он обнаружил, что знает много людей, которые уже интересовались недвижимостью и имели под рукой наличные.

Бывший деловой партнер из сектора высоких технологий в конечном итоге стал самым крупным спонсором Дэйва.

Если у вас есть связи, которые работают в сфере высоких технологий, юриспруденции или медицины, это золотая жила для сбора денег. У многих профессионалов нет времени активно участвовать в работе с RE, и они просят кого-нибудь вложить свои деньги в работу на них . Вы окажете им огромную услугу, помогая им получить большую отдачу от своих вложенных долларов.

Путь, по которому Дэйв строил отношения с этими инвесторами, был вдохновляюще прост.

Он устраивал барбекю и мягко упоминал, во что ввязывается. Если была искра интереса, он отправлял им электронное письмо и назначал встречу, чтобы специально обсудить сделку.

BiggerPockets

BiggerPockets — еще одна сеть, которую Дэйв использовал для сбора денег. BiggerPockets привлекает инвесторов, которые активно ищут возможности.

Да, возможности онлайн огромны. Существует огромное сообщество инвесторов, которые ждут возможности связаться с вами.Платформа BiggerPockets может привести вас к ним.

Хотя Дэйв не мог специально рекламировать свои сделки, он разместил ценный контент и создал сильную биостраницу. Люди смотрели на его профиль и видели, что он был вовлечен в синдикацию, а затем они подошли к нему.

Так что сконцентрируйтесь на создании хорошей биографии на BiggerPockets и предоставлении ценной информации на форумах. Когда вы демонстрируете свой опыт в обсуждениях на форуме, это дает людям повод взглянуть на вашу биографию, связаться с вами и связаться с вами.Сделайте эти две вещи, и ваша онлайн-сеть действительно оживет.

Этот пример — одна из тысяч историй успеха, которые учат нас тому, что препятствия между вами и инвестиционными долларами, которые вам нужны, могут быть не такими уж большими.

Имея немного амбиций и веры, вы сможете справиться с задачей найти эти инвестиционные доллары. Когда вы это сделаете, вы будете на пути к осуществлению своих финансовых мечтаний.

Как я собрал 5 миллионов долларов на покупку квартиры — на пляже

До того, как более десяти лет назад я стал инвестором в недвижимость на постоянной основе, я работал в городском департаменте общественной безопасности, который представляет собой объединенное подразделение полиции и пожарной охраны под одной крышей.Это своего рода кризис идентичности по дизайну, когда в один прекрасный день вы управляете яркой блестящей установкой, получая от детей волны в пять пальцев, а на следующий день вы раскрашиваете капюшон в черно-белом цвете, получая … ну, давайте просто назовите это другим символом привязанности.

Побывав на месте столь разнообразных происшествий, от убийств до пожаров на танкерах и посредничества в спорах «мой сосед пользуется моим садовым шлангом», никогда не было недостатка в невероятных историях, которые можно рассказать. Когда мои друзья, не являющиеся полицейскими / пожарными, спрашивали меня о самом странном, что я видел, мне никогда не приходилось ничего придумывать.Правда страннее вымысла!

Я это выдумываю?

Это правда или вымысел? Неужели я действительно собрал 5 миллионов долларов, чтобы купить жилой комплекс всего за две недели — во время отпуска на пляже? ДА, это действительно произошло! Если бы у меня была книга, курс для гуру или учебный лагерь для продажи, я бы сказал, что это может сделать любой, и если вы пришлете мне 995 долларов, я могу показать вам, как это сделать. Но у меня ничего из этого нет, поэтому я просто расскажу, как есть. Бесплатно.

Инструкция по сбору денег не так проста, как «пойти в морозилку, достать коробку, поставить в микроволновую печь на 3 минуты, поесть.«Нет ничего простого или быстрого в привлечении денег для развития вашего бизнеса. Правда в том, что не все могут делать то, что я только что сделал (подробнее об этом позже). Если вы ищете способ быстрого использования чужих денег (OPM) в больших масштабах, вы не найдете его здесь. Если вы хотите знать правду о сборе денег, читайте дальше.

Связано: Как купить многоквартирные дома без собственных денег

Сначала нужно настроить себя

Конечно, важно, чтобы у вас была отличная недвижимость для ваших инвесторов и надежный бизнес-план, чтобы максимально использовать ее потенциал, но это конец, а не начало.Настоящая работа заключается не в поиске хорошей собственности. Речь идет о построении доверия среди потенциальных инвесторов. Речь идет об эффективности, а еще лучше — о превосходстве. То, что вы сделали, так же важно, как и то, что вы собираетесь сделать, поэтому вам нужно вспахать почву, прежде чем вы сможете собирать урожай.

Если вы пытались собрать деньги, но добивались анемичных результатов, вы не одиноки. Однажды я прочитал статистику, в которой говорилось, что средний синдикатор по недвижимости привлек 250 тысяч долларов. Почему большинству людей трудно добиться успеха? Часто это происходит потому, что они пытаются сыграть в игру, которая не соответствует их лиге.Примите во внимание этот совет: вы должны сначала понять свое положение, чтобы изменить свое состояние.

Будьте честны с собой: каково ваше положение? «Я читаю книги два года и хочу бросить работу и купить многоквартирные дома, но, похоже, не могу найти никого, кто мог бы инвестировать вместе со мной» — это утверждение, которое я слышал много раз.

Само это утверждение подразумевает непонимание своей позиции. Если у вас нет опыта, маловероятно, что вам удастся сразу собрать деньги на покупку жилых комплексов.Никто не станет вкладывать в вас деньги, если вы не можете показать им, что вы можете делать то, что говорите, что можете. Просто скажи им, что ничего не получится. Если вы думаете, что готовы, что вам нужно для этого показать?

Тебе нужно где-то начать

Если нужно, начните с малого.

Не поймите меня неправильно, как и многие посетители BiggerPockets, я начал абсолютно без денег, без богатых друзей, без богатой семьи и без каких-либо преимуществ. Я уже рассказывал эту историю на BiggerPockets Podcast Show 3 и Show 76, но если вы их пропустили, я подведу итоги.

Я работаю в REI более 25 лет. Я купил, отремонтировал и перепродал более 600 домов. Я приобрел более 100 сдаваемых в аренду домов и несколько жилых комплексов, состоящих из сотен квартир в трех штатах. Когда я оставил карьеру в правоохранительных органах, чтобы превратить свой бизнес в REI с частичной занятостью в компанию с полной занятостью, я получил 500 тысяч долларов от моих коллег, работая всего в 5000 долларов. Я смог сделать это только потому, что у меня за плечами была пара десятков успешных сальто на одну семью, и все это знали.Они инвестировали в мой флиппинг-бизнес, что позволило мне развить проверенную модель. Они не инвестировали в новую, непроверенную модель.

В конце концов, я смог купить несколько квартир, используя прибыль от своих квартир, затем небольшой жилой комплекс, затем еще один, а затем переехать в более крупные. Каждую стратегию, которую я смог доказать, я рос, приобретая все более крупную недвижимость с OPM. Со временем я превратил то, что было молодой фирмой, в организацию с оборотом 50 миллионов долларов, подпитываемую более чем 25 миллионами долларов, привлеченными от состоятельных инвесторов и семейных офисов.

Я не имел возможности привлекать большие суммы капитала и заключать крупные сделки в одночасье. Маловероятно, что у вас тоже получится, поэтому начинайте закладывать фундамент прямо сейчас. Вначале цельтесь низко. Сначала привлекайте меньшие суммы для более мелких сделок, проявите себя, и вы будете расти органически. Нет никаких ярлыков. Вы должны быть честными, иметь репутацию и заслужить доверие. Без всех трех ничего не получится.

Дисциплина способствует успеху, успех привлекает капитал

С момента последнего приобретения я подписал более 160 многоквартирных домов, провел множество экскурсий по недвижимости, сделал несколько предложений и отказался от сотен объектов, не соответствующих моим критериям.Хотя такие парни, как Бен Лейбович, который сказал, что я никогда не найду достаточно выгодную сделку, отвечающую моим строгим критериям на сегодняшнем рынке, могут быть удивлены тем, что я сейчас что-то покупаю, я совсем не удивлен. «Коэффициент успеха» выдержал испытание временем: андеррайте 100 объектов недвижимости, сделайте 10 предложений, купите одно.

Почему так много усилий, чтобы купить только одну недвижимость? Потому что нужно быть дисциплинированным! Я дисциплинирован, потому что я скорее потеряю половину своих клиентов, чем половину их денег. Вы должны быть так же осторожны с деньгами других людей, как и со своими собственными.Вы не можете позволить себе облажаться. Доверие, на создание которого уходят годы, разрушается в мгновение ока, если вы теряете деньги своих инвесторов. Каждая приобретаемая вами недвижимость — это будущая составляющая вашего послужного списка, и вы должны быть дисциплинированы, чтобы ваша репутация была успешной. Если вы станете слишком агрессивным или сделаете недостижимые предположения, ваши сделки в реальном мире будут неэффективными.

Как это было

Эта недвижимость насчитывает чуть менее 300 квартир и расположена на крупном рынке в Техасе.Интерьер и экстерьер устали и заброшены, что ставит под угрозу доход собственности. Все проблемы легко исправить, для этого нужен только капитал и внимание.

Я подписал договор купли-продажи за день до отъезда в заранее запланированный отпуск на Гавайи. К счастью, у меня отличная команда, поэтому я позволяю каждому выполнять свою роль. В тот же день, когда я спустился на пляж, моя группа комплексной проверки прибыла на территорию, чтобы провести там несколько дней, перебирая ее зубчатой ​​расческой.Одновременно мне нужно собрать 5 миллионов долларов. Ничего страшного. Я встречаюсь с Бобом, моим директором по связям с инвесторами. Я говорю ему: «Боб, я еду на Мауи. Когда я вернусь, было бы неплохо взять обязательства на эти 5 миллионов долларов ».

Хорошо, теперь кошка выбралась из мешка. Теперь вы знаете, что секрет того, как я сделал это на пляже, заключается в том, что я не в этом один. По мере роста вы будете строить свою команду. Пока вы не достигнете определенного масштаба, вы не сможете содержать штатный персонал, поэтому вам придется выполнять работу самостоятельно.Не пытайтесь делать это на пляже и забудьте о четырехчасовой рабочей неделе . Вы должны вложить время и усилия, иначе этого просто не произойдет.

Связано: Как инвестировать в недвижимость без денег (4 правила, которым необходимо следовать!)

К счастью для Боба, у нас есть сотни инвесторов, которые доверили нам свои средства в предыдущих предложениях, и мы хорошо для них показали себя. Многие из них порекомендовали своих друзей, а многие другие люди слышали о том, что мы делаем, и просили сообщить первыми, когда мы представим следующую возможность.По мере того, как вы расширяете свой бизнес и укрепляете свой послужной список, это произойдет и с вами. Имея готовых, желающих и способных инвесторов в резерве, легче привлечь большие суммы в более короткие сроки. Для тех, кто не инвестировал в вас в прошлом, хорошо задокументированный послужной список имеет большое значение, чтобы они чувствовали себя комфортно. Я не могу этого достаточно подчеркнуть: убедитесь, что у вас есть хороший послужной список, и тщательно задокументируйте его, чтобы вы могли нарисовать эту картину для тех людей, которые не поехали с вами.

Сможете ли вы это сделать?

Ранее я сказал, что не все могут делать то, что я только что сделал. Вы согласны, прочитав этот рассказ? Чтобы собрать 5 миллионов долларов за две недели, вам нужно заранее все согласовать. Справедливости ради стоит сказать, что на самом деле я начал привлекать капитал для этой сделки более 20 лет и 700 объектов недвижимости назад, когда я получил свой первый доллар инвестора для покупки дома. Итак, приступайте прямо сейчас. Создайте свои отношения. Создайте свой послужной список, демонстрируя производительность — и задокументируйте ее.Развивайте группу состоятельных инвесторов. К тому времени, когда у вас есть все это, вы больше не будете «просто кем-то». Вы являетесь ответственным финансовым доверенным лицом. Вы специалист в своей области. Вы проверены. Вы дисциплинированный и успешный инвестор. И люди это знают.

Так что насчет Боба? Он справился? К тому времени, когда я вернулся из поездки, у Боба были обязательства на сумму более 6 миллионов долларов, что на 1 миллион долларов больше, чем нам было нужно. Инвестиция не только полностью подписана, но и имеет список ожидания.И хорошее начало нашему следующему приобретению.

Если вы хотите перейти к более крупным сделкам и привлечь капитал для своего роста, начните строить свою сеть. Совершайте сделки, пусть даже простые и мелкие. Задокументируйте их. Добейтесь результатов. Быть узнаваемым. Методично расширяйте свою зону комфорта, чтобы размер ваших сделок увеличивался в размеренном темпе. Не пытайтесь слишком быстро стать слишком большим. Еще в дни общественной безопасности я шутил: «Когда в последний раз вызывали пожарную охрану, потому что кто-то сделал что-то умное?» Так что ни в коем случае не облажайтесь и не сжигайте свою карьеру.Я не могу откликнуться на эту сцену, чтобы спасти тебя.

[Примечание редактора: мы переиздаем эту статью, чтобы помочь нашим новым читателям.]

Инвесторы: Какой у вас был опыт привлечения денег для крупных инвестиций? Есть вопросы по процессу?

Обязательно оставьте комментарий ниже!

Как собрать деньги, чтобы начать инвестирование в несколько семей

Возможно, вы ищете пассивный доход, рано выходите на пенсию, увольняетесь с работы или оставляете финансовое наследство своим детям.И вы подумываете об инвестировании в многоквартирную недвижимость — УДИВИТЕЛЬНО!

Единственная проблема в том, что у вас недостаточно или даже наличных денег или кредита, и вы застряли. Но так быть не должно.

Решение — привлечь деньги частных инвесторов. В этой статье я научу вас, как это сделать.

Возможно, вы не обязательно соглашаетесь с тем, что получение денег от частных лиц — лучший способ, поэтому давайте сначала поговорим об этом.

У сбора денег от других есть много преимуществ по сравнению с использованием собственных денег:

• Вы можете заключить больше сделок .Даже если у вас есть собственные деньги для инвестирования, вы можете заключить лишь определенное количество сделок. С другой стороны, если вы можете собирать деньги у других, нет предела. Тогда ваша способность накапливать собственность ограничена только вашей способностью находить выгодные предложения. Умение собирать деньги — невероятно ценный навык.
• Вы внимательно следите за сделкой . Ричард Фейнман, знаменитый физик, однажды сказал, что «первый принцип заключается в том, что вы не должны обмануть себя, и вас легче всего обмануть.«Когда вы тратите собственные деньги, никто не смотрит вам через плечо, и вы с большей вероятностью совершите ошибку. Если вам удастся убедить других инвестировать в вашу сделку, скорее всего, у вас действительно хорошая сделка.

Есть недостатки:

• Теперь вам нужно отчитаться перед своим «начальством». Скорее всего, вам придется отчитываться перед инвесторами в той или иной форме. Возможно, вам придется предоставлять своим инвесторам обновления и финансовые отчеты, чтобы они были в курсе.Это определенно больше работы, чем если бы в сделке участвовали только вы. С другой стороны, анализ отчетов о прибылях и убытках (P&L) и отправка отчетов заставляют вас уделять сделке больше внимания. Вы должны поступить так же, если нет инвесторов, но немногие из нас обладают такой дисциплиной, и в результате мы не уделяем так много внимания инвестициям, как следовало бы.
• Вы можете потерять контроль . Возможно, вы не сможете принимать все решения без голосования ваших инвесторов.Как мы обсудим в следующих главах, есть способы снизить этот риск с помощью того, как вы структурируете сделку.

Однако в целом преимущества использования чужих денег намного перевешивают недостатки.

Хорошо, вот он, секрет сбора денег раскрыт, момент, которого вы так долго ждали -;)

Секрет получения финансовых обязательств от инвесторов задолго до того, как вы заключите первую сделку по контракту, заключается в том, чтобы… Создать образец пакета сделки.

«Образец пакета сделки» — это документ, который содержит все о потенциальной сделке, включая фотографии, информацию о здании и районе, фактические финансовые показатели, ваш бизнес-план, прогнозируемые финансовые результаты и доход.Пакет Deal Package используется с потенциальными инвесторами и даже с другими профессионалами, которых вы пытаетесь нанять в свою команду (например, брокеры по коммерческой недвижимости, кредиторы, страховые агенты и т. Д.).

Разница с Образцом пакета сделок заключается в том, что все о здании является точным (фотографии, местоположение, финансовые данные и т. Д.), За исключением того, что у вас нет этого по контракту. Вы также можете снизить цену, чтобы получить желаемую прибыль для инвесторов. Другими словами, вы подходите к своим потенциальным инвесторам с пакетом сделок, который выглядит как реальный.

Этот пакет услуг дает вам несколько преимуществ:

1. Позволяет лучше визуализировать вашу сделку . Это очень важно, поскольку вы расширяете свою зону комфорта, совершая первую сделку с коммерческой недвижимостью или совершая более крупные сделки, чем раньше. Просмотр фотографий, посещение объекта, написание и обсуждение этого вопроса делают эту сделку реальной для вас. Чем более реальным это кажется вам, тем комфортнее вы чувствуете себя и тем увереннее вы можете об этом говорить.
2. Это дает вам повод поговорить с вашими потенциальными инвесторами сейчас .Теперь вы можете назначить встречи с потенциальными инвесторами и сказать: «У меня сейчас нет сделки, но когда я заключу сделку, это будет примерно так», а затем вы показываете им пакет сделок.
3. Это позволит вам получить финансовые обязательства от ваших инвесторов задолго до того, как вы действительно заключите сделку по контракту . К тому времени, когда вы получите здание по контракту, вы уже подготовите своих инвесторов, что позволит вам быстро собрать деньги.

Чтобы загрузить образец пакета предложений, ознакомьтесь с моей бесплатной электронной книгой «Секрет сбора денег для покупки вашего первого многоквартирного дома».Образец пакета сделок находится в Приложении. Загрузить электронную книгу сейчас.

Сделайте это сейчас, а затем давайте поговорим о том, как его создать.

Вот как вы сами создаете пакет сделки.

Шаг №1: Получите маркетинговый пакет на продажу здания

Первый шаг — найти недвижимость, которая выставляется на продажу. Эта недвижимость должна быть примерно такого же размера и находиться в том же районе, который вы ищете. У него должен быть хороший маркетинговый пакет, то есть в нем должны быть фотографии, финансовые данные, арендная плата, состав квартир и, возможно, некоторая информация о районе и демографии.

Существует множество веб-сайтов, на которых выставлена ​​на продажу многоквартирная недвижимость (просто выполните поиск в Интернете!). Для создания пакета Sample Deal Package я предлагаю вам использовать Loopnet, потому что он бесплатный и легко доступен для поиска.

Перейдите на сайт www.loopnet.com, создайте учетную запись (это бесплатно), войдите в систему и найдите свойства, соответствующие вашим критериям. Иногда можно просто скачать маркетинговый и финансовый пакет. Часто вам нужно связаться с брокером и заключить соглашение о неразглашении, чтобы получить доступ к финансовой отчетности.

Найдите недвижимость, в которой есть маркетинговый пакет, по крайней мере, с фотографиями, финансовыми данными, арендной платой и составом квартир. Это бонус, если в нем есть дополнительные плюсы, такие как демографическая информация или аренда и проданные комплекты.

Шаг № 2: Создание финансовых прогнозов

Маркетинговый пакет, который вы скачали, должен содержать фактическую и прогнозируемую финансовую информацию по собственности. Создавайте собственные прогнозы на 5 и 10 лет в Excel и используйте их для расчета потенциальной прибыли для инвесторов. Я выбираю 5 и 10 лет, потому что ваши инвесторы должны быть заинтересованы в сделке не менее 5 лет.Вам нужно будет структурировать сделку таким образом, чтобы получить желаемую прибыль для ваших инвесторов, а также компенсировать себя. Опять же, я подробно рассмотрю все это в курсе, но вы можете составить довольно хороший пакет Sample Deal Package и без этого.

Если загруженный вами маркетинговый пакет содержит финансовые прогнозы, вы можете просто использовать их повторно, скопировав их в электронную таблицу или сделав снимок экрана, а затем скопировав и вставив их.

В большинстве случаев финансовые показатели в маркетинговом пакете являются грубым преувеличением правды.Поэтому важно создать свою версию истины для любого реального пакета сделок, который вы создаете (я подробно расскажу об этом в xxx).

Однако для нашего образца Deal Package точность финансовых показателей менее важна. Важно то, что вам есть о чем поговорить с потенциальными инвесторами. Чтобы получить верные прогнозы, необязательно часами тщательно проверять данные — это не цель этого шага. Ваша цель с пакетом Sample Deal Package состоит в том, чтобы он отражал вид сделки, которую вы хотите совершить, и подчеркивал условия инвестиций.

Шаг № 3: Создайте образец пакета сделки

В качестве примера воспользуйтесь образцом пакета Deal Package нашей сделки с 12-квартирной квартирой. Вот схема каждого из разделов.

Краткое изложение : Этот короткий раздел (от половины до полной страницы) содержит краткое изложение условий инвестора (предпочтительная норма прибыли, собственный капитал, прогнозируемая доходность, минимальные инвестиции, срок инвестиций), описание собственности и обзор бизнес-плана (обновление и повышение арендной платы, стратегия выхода и т. д.).

Информация об объекте : В этом разделе содержится описание объекта, несколько слов о районе и состав квартир. Я также добавляю бизнес-план для этой собственности. Например, если мы собираемся отремонтировать квартиры и сделать другие косметические улучшения для повышения арендной платы, это войдет в этот раздел.

Финансы : Этот раздел содержит списки арендной платы и фактические финансовые показатели.

Прогнозируемые финансовые показатели и прибыль : В этом разделе содержатся 5- и 10-летние финансовые прогнозы и предполагаемая прибыль для ваших инвесторов.

О команде менеджеров : Здесь у вас есть краткая биография о себе, а также о некоторых других членах вашей команды, например, о вашем управляющем недвижимостью, адвокате и CPA. Если у вас есть другие важные партнеры, перечислите их здесь. Этот раздел вселяет в вас доверие как к человеку, который сможет заключить сделку и закрыть ее.

ПРИМЕЧАНИЕ: Чтобы увидеть образец готового пакета предложений, загрузите мою бесплатную электронную книгу «Секрет сбора денег для покупки вашего первого многоквартирного дома» и просмотрите Приложение в конце этой электронной книги.ххх

За несколько лет до того, как заняться инвестированием в несколько семей, я ремонтировал дома, ремонтировал их и перепродавал. Чтобы профинансировать эти «реабилитации», я собрал деньги у друзей и семьи. Минимальная инвестиция составляла 25000 долларов, и я платил им от 12% до 15% простых процентов, гарантированных домом. Титульные компании позаботились о векселе и регистрации документа.

Когда я рассматривал коммерческую недвижимость, я опросил своих существующих инвесторов, чтобы узнать, какие из них были заинтересованы в коммерческой недвижимости по принципу «купи и держи».Но я был разочарован, обнаружив, что лишь некоторые из моих существующих инвесторов были заинтересованы. С этой точки зрения мои ранее существовавшие отношения не принесли прямых результатов. Однако я обнаружил, что люди, которых я знал, могли порекомендовать меня заинтересованным людям.

Урок здесь не в том, что вы должны сначала начать с малого (например, с восстановительных домов), прежде чем переходить к коммерческой недвижимости. Скорее урок состоит в том, что вам следует использовать существующую сферу влияния для достижения того, чего вы ищете, — в данном случае для сбора денег на многоквартирную недвижимость.

Говорите со всеми, кого знаете

Удивительно, кого знают ваша семья, друзья, соседи и коллеги. Никогда никого не сбрасывайте со счетов — расскажите всем, что вы знаете, чем вы хотите заниматься, и вы будете удивлены тому, что произойдет. Если кто-то направит вас к знакомому, всегда отвечайте за него. Даже если этот человек не будет инвестировать, он может инвестировать позже или сможет направить вас к кому-то другому.

Разговор может быть таким после того, как вы прекратите светскую беседу:

Вы : «Я работаю над чем-то новым, может, вы поможете.”

Сьюзен : «А?»

You : «Я собираюсь приобрести многоквартирный дом в районе <…> с группой инвесторов. Ожидается, что годовая доходность составит около 13%, а минимальные инвестиции — 50 000 долларов. Вы случайно не знаете никого, кто может быть заинтересован, не так ли?

Сьюзен может сказать: «Что ж, мне может быть интересно», или она может направить вас к кому-нибудь, или она может сказать, что она никого не знает.

Если она сама заинтересована, назначьте с ней встречу.Если она кого-то знает, пусть она представится, а затем свяжется с этим человеком. Обязательно держите Сьюзан в курсе дела.

Ваша цель — провести как можно больше личных встреч с потенциальными инвесторами.

Иногда, когда я разговариваю с инвесторами, которые хотят объединить свои сделки с инвесторами (это хорошо для них!), Они говорят мне, что платят 8% привилегированной нормы прибыли и дают инвесторам 80% капитала.

Неужели?!? Так что же это остается для вас? Если вы выплачиваете 8% наличных при возврате наличных (что уже отлично!), Вам либо ничего не остается, либо, что еще хуже, нет 8% денежных средств при возврате наличных, и вы должны перенести обязательство на следующий год.Если здание не будет работать лучше, возможно, вы никогда не сможете погасить обязательства перед инвесторами и превратить ситуацию в ссуду с отрицательной амортизацией!

Значит, вы уже отдаете инвестору большую часть (если не всю) денежного потока, а затем 80% прибыли? Вау, это богато.

Отругав инвестора о том, что им НИЧЕГО не заплатят, я спрашиваю их, с кем они имеют дело. Именно тогда я обнаруживаю, что они на самом деле имеют дело с одним или несколькими «искушенными» инвесторами.

Чего хотят «искушенные» инвесторы

Искушенные инвесторы — это инвесторы, которые инвестируют профессионально. Это могут быть инвесторы-ангелы или институциональные инвесторы. Эти типы инвесторов имеют доступ к большому количеству капитала, видят множество сделок и, следовательно, могут очень избирательно подходить к сделкам, которые они заключают. Их, вероятно, тоже несколько раз сжигали, и поэтому они выстраивают условия сделки так, чтобы они были в их пользу.

Они будут запрашивать высокие привилегированные нормы прибыли и значительную часть любого потенциала роста.Они хотят быть уверены, что им платят раньше всех, включая предпринимателя (то есть вас). Если что-то пойдет не так, они первыми заберут актив (и, скорее всего, ваш дом).

Раньше я имел дело с «искушенными» инвесторами и никогда не брал их деньги, потому что не чувствовал, что они подходят мне и инвестициям.

Я думаю, что опытные инвесторы определенно найдут свое место, но в данный момент я просто не готов к ним. Если вы покупаете 150 единиц за 7 миллионов долларов и вам нужно отказаться от 80% денежного потока и капитала, это все равно оставляет хорошую сумму для вас как синдикатора.Но примените ту же логику к сделке на 1 миллион долларов, и вряд ли она стоит того.

Исходя из моего опыта, опытные инвесторы становятся более востребованными после того, как вы заключили несколько сделок и размер вашей сделки увеличился. Это потому, что искушенные инвесторы почти всегда настаивают на послужном списке. Чем больше у вас послужного списка, тем меньше вам придется сдаваться. Вот почему, когда вы только начинаете, вам придется отказаться от слишком многого в пользу искушенного инвестора, чтобы оно того стоило.

Но не отчаивайтесь! Альтернатива есть.

Друзья и семья

Мы уже говорили об этом инвесторе: это люди, которых вы уже знаете: ваши друзья, семья, соседи и коллеги. Эти люди доверяют вам как человеку, и они меньше заботятся о самой сделке. Они будут инвестировать вместе с вами просто потому, что верят, что вы сделаете для них хорошую работу. Друзья и семья обычно могут инвестировать или ссудить вам около 25000 долларов и часто имеют этот капитал в своем IRA.

Друзья и семья НЕ будут просить вас о предпочтительной ставке прибыли, поэтому не предлагайте ее добровольно! Предпочтительные нормы прибыли хороши для инвестора и вредны для вас.Если инвестор не «заставляет» вас иметь его, то не используйте его! Вместо этого используйте прямое разделение капитала. Используемое разделение капитала зависит от сделки и от того, что нужно для достижения 10-15% прибыли для ваших инвесторов. Вы можете отдать своим инвесторам до 80% от сделки (хотя я и рассчитываю на меньшее). Если вам нужно отказаться от большего, то, возможно, вам нужно продолжить поиски другой сделки!

Также не говорите о каких-либо непонятных концепциях инвестирования с таким инвестором. Например, не упоминайте «IRR» (внутренняя норма доходности), потому что ваши друзья не будут знать, что с этим делать.Вместо этого поговорите о «средней годовой доходности», которую гораздо проще понять.

Ваш друг спросит вас: «Если я дам вам 50 000 долларов, что я верну через 5 лет?». На этот вопрос отвечает не IRR, а средняя годовая доходность. Проще говоря, если через 5 лет комбинация денежного потока, погашения кредита и прибыли от продажи равняется 50%, то 50%, разделенные на 5 лет, представляют собой среднегодовую прибыль в размере 10% простой процентной ставки.

Это то, что ваш друг поймет.

Ваш друг тоже понимает «наличные при возврате наличных», так что об этом можно говорить. Они захотят знать, сколько они могут рассчитывать на ежегодную оплату, пока они инвестируют в вас.

А что, если вы хотите собрать больше денег, чем с шагом 25 000 долларов? Вы, вероятно, захотите поговорить с более состоятельными людьми.

Более состоятельный инвестор

Инвесторы с более высоким уровнем собственного капитала часто оказываются успешными бизнесменами или профессионалами. Этот человек может инвестировать на уровне 100 000 долларов или выше и сделал несколько альтернативных инвестиций за пределами фондового рынка.

Скорее всего, этот тип инвесторов не будет спрашивать о предпочтительной ставке доходности или о том, какой будет IRR, поэтому не предоставляйте эту информацию добровольно. По сути, относитесь к этим людям так же, как к своей семье и друзьям.

Единственная разница будет заключаться в размере минимальных вложений.

Имейте в виду, что вам, возможно, придется иметь дело с проблемами и возражениями, которые вы не должны были обсуждать со своими друзьями и семьей. Инвесторы с более высокой чистой стоимостью могут спросить вас о большем контроле над организацией, которую вы создадите для инвестиций.

Вместе со своими друзьями и семьей вы, вероятно, сможете создать ООО, где у вас будет все право голоса, а вашим инвесторам действительно не будет никакого права голоса.

Человек с более высоким состоянием может потребовать большего контроля. Они могут позволить вам принимать определенные повседневные решения, но они захотят проголосовать за решения более стратегического характера. Это означает, что вам, возможно, придется отказаться от большего контроля, и ваши инвесторы будут действовать скорее как совет директоров, который на самом деле может не согласиться с тем, что вы, возможно, захотите сделать.

Вот итог: если вы не заключили 4+ сделок и не хотите привлечь тонны капитала, вы, скорее всего, не будете иметь дело с искушенными инвесторами. Так что не предлагайте желаемую норму прибыли и не используйте такие запутанные понятия, как IRR. Будьте проще и сосредоточьтесь, как лазер, на достижении ожидаемой вами прибыли для ваших инвесторов, и они будут инвестировать больше вместе с вами и расскажут всем своим друзьям.

К этому моменту вы завершите свой образец пакета сделок и назначите несколько встреч с потенциальными инвесторами.

Каким должен быть желаемый результат вашей встречи? В идеале вы должны получить определенный уровень обязательств от вашего инвестора.

Чтобы получить обязательство от человека, вы должны понять и устранить его самый большой страх, который заключается в том, что он потеряет часть или все свои основные инвестиции.

Чтобы избавиться от этого страха, вам необходимо определить основные факторы риска и способы их снижения.

Если инвестор услышит, что это «невероятно безопасное вложение без каких-либо реальных рисков», у него начнутся подозрения.Вы будете гораздо более авторитетными, если заранее сообщите о рисках и о том, как вы планируете их устранять.

Давайте начнем с обсуждения фактора риска №1: вас.

Риск №1: ВЫ

С точки зрения инвестора, у вас есть два страйка против вас. Во-первых, он не знает вас и не доверяет вам (пока), а во-вторых, у вас, вероятно, нет послужного списка (пока).

Вы потратите большую часть встречи на то, чтобы инвестору было комфортно с вами. Только тогда вы сможете устранить другие возражения и саму сделку.

Таким образом, ваша цель на встрече — установить взаимопонимание с инвестором и продемонстрировать ему, что вы добьетесь успеха, даже если у вас нет портфеля успешных сделок.

Начну с рассказа о своей жизни . Где я родился, о моей семье, где я вырос и ходил в школу. Помните, ваша цель — установить взаимопонимание, и обмен такой личной информацией поможет именно в этом. Скорее всего, вы обнаружите то, что у вас есть общего.

Затем опишите свой профессиональный опыт.Сосредоточьтесь на послужном списке успеха в том, чего вы достигли профессионально. Тогда люди смогут увидеть, что вы добиваетесь успеха во всем, что делаете. Если у вас случился провал, вы можете превратить его в силу, рассказав о том, что вы узнали.

Расскажите о своем интересе к инвестированию в несколько семей. Почему Вы заинтересованы? Что вы сделали для создания своей команды? Расскажи о своей команде. Расскажите о сделках, которые вы уже рассматривали, но отказались от них, потому что цифры не работают.

На данный момент, вы уже говорили большую часть времени, но это нормально.Вы рассказали о своей жизни и своей страсти к созданию долгосрочного богатства для вас и ваших инвесторов с помощью многосемейного инвестирования. Если вы выполнили свою работу, ваш инвестор скажет, что он знает вас намного лучше и чувствует себя более комфортно с перспективой ведения бизнеса с вами.

Пришло время перейти к разговору о том, как вы могли бы вести совместный бизнес.

Вы: «У меня есть сделка, на которую мы должны обратить внимание. На самом деле у меня нет контракта на это здание, но когда я заключу сделку, оно будет выглядеть примерно так.Я хотел бы узнать ваше мнение об условиях и предполагаемой прибыли, это нормально? »

Затем вместе с инвестором просмотрите страницу «Краткое изложение», уделив особое внимание условиям инвестора и заранее рассмотрев возражения.

You : «Сделка, которую я ищу, должна приносить среднегодовую доходность от 9% до 13% в течение срока действия инвестиций, насколько это было бы интересно для вас?»

Инвестор : «Мне это было бы интересно.Как долго деньги будут лежать взаперти? »

You : «Я говорю инвесторам, что они должны быть готовы хранить свои деньги в течение как минимум 7 лет — это позволит нам повысить ценность, которую мы ищем. Я понимаю, что это надолго. Чтобы решить эту проблему, через 4 года я позволил бы инвестору выйти, предложив продать свои акции другим инвесторам. В операционном соглашении LLC будет четко прописано, как это будет сделано. Как бы вы к этому относились? »

Инвестор : «Это было бы хорошо.Будет ли распределение денежных потоков? »

Вы : «Да. Обычно мы выплачиваем распределения раз в квартал, как это сработает для вас? »

Инвестор : «Звучит разумно. Что вы считаете наибольшим риском? »

You : «Это будет зависеть от сделки. Я считаю, что самый большой риск — это наша способность выполнить наш бизнес-план. Мы можем не достичь запланированных прибылей, или это может занять больше времени.Например, предположим, что наш план предусматривает ремонт половины квартир, чтобы мы могли повысить арендную плату на 30%. Мы позаботимся о том, чтобы на банковском счете были деньги для финансирования ремонта. Но, возможно, арендаторы не съедут так быстро, как мы думаем, и потребуется больше времени для повышения арендной платы.

Сказав все это, моя цель при покупке первых нескольких объектов недвижимости — свести к минимуму подобные риски. Другими словами, мне не нужно совершенно пустующее здание или здание со всевозможными проблемами.Я собираюсь подыскать относительно стабильное здание по выгодной цене.

Как только у меня будет контракт на строительство, я более подробно опишу план и определю риски, чтобы вы могли принять лучшее решение.

Прежде чем мы рассмотрим Пакет сделок, какие еще вопросы или опасения у вас есть в отношении возвратов и условий, о которых мы говорили до сих пор? »

На этом этапе инвестор должен быть относительно комфортно с вами как с личностью, а также с рисками, доходностью и условиями инвестиций.

Затем потратьте немного времени на изучение самого пакета сделок. Не тратьте слишком много времени, потому что у вас, вероятно, и так не осталось слишком много времени на собрании, а цифры не соответствуют действительности.

You : «Давайте потратим несколько минут и посмотрим на Пакет сделок. Как я уже сказал, это не та сделка, которую я сейчас заключил по контракту, но когда я это сделаю, она будет выглядеть примерно так ».

Затем кратко просмотрите каждый раздел пакета сделок, чтобы сориентировать инвестора и ответить на любые вопросы.Не сосредотачивайтесь на цифрах, поскольку они изменятся.

Наконец, вы хотите завершить, описав логистику закрытия сделки с точки зрения инвестора:

Вы : « Я ценю ваше время сегодня! Вот что будет дальше с моей стороны. Я буду держать вас в курсе, а когда у меня будет недвижимость по контракту, я пришлю вам пакет сделки. Если вы заинтересованы в инвестировании, вам просто нужно сообщить мне интересующую вас сумму, и я зарезервирую эту сумму.Как только я получу обязательства от всех инвесторов и проведу удовлетворительную проверку, я поручаю адвокату начать процесс закрытия.

Вы получите операционное соглашение LLC и меморандум о частном размещении. Вы подписываете операционное соглашение и соглашение о подписке, в котором документируется сумма инвестиций. Примерно за день до закрытия вы переводите средства доверенному лицу.

Моя цель — вначале отправлять по электронной почте отчет инвесторам один раз в месяц, а как только ситуация стабилизируется, я буду отправлять квартальные отчеты с любыми распределениями.

Какие вопросы или опасения у вас есть по этому поводу? »

У инвестора могут возникнуть вопросы о структуре ООО и документах, на которые вы ссылаетесь. В следующей главе я опишу различные способы структурирования инвестиций.

Вот что мы рассмотрели в этой статье о сборе денег от частных лиц:

• Зачем собирать деньги для финансирования ваших сделок?
• Секрет №1 по сбору денег
• Как найти потенциальных инвесторов и что им сказать
• Кто ваш идеальный инвестор (и кого следует избегать)
• Чего хотят инвесторы и как им это дать
• Как провести встречу с инвестором

Если вы жаждете большего, посетите мой следующий веб-семинар по сбору денег.Сейчас я снимаюсь в первый вторник месяца.

Вы можете чувствовать себя ошеломленным прямо сейчас, но не делайте этого! Я обнаружил, что всякий раз, когда вы чувствуете себя подавленным, составьте список следующих трех вещей, которые вам следует сделать. Вот и все. Всего три.

Вот три следующих совета, которые вам следует сделать:

1. Создайте образец пакета сделки .
2. Назначьте встречу со своим первым потенциальным инвестором . Сделайте это надежным другом или членом семьи.В худшем случае они не будут инвестировать, но станут для вас отличной практикой и вселят в вас уверенность. В лучшем случае они захотят инвестировать или знают кого-нибудь, кто будет!
3. Продолжить изучение . Выберите следующую книгу или семинар, который вы хотите посетить.

И когда вы сделаете эти три, составьте следующий список из трех вещей, которые нужно сделать дальше. Через некоторое время вы будете абсолютно поражены тем, чего вы можете достичь.

Для меня было большой честью поделиться своим опытом, и я надеюсь, что вы нашли его мотивирующим.Я был бы счастлив, если бы это заставило вас принять меры.

5 способов привлечь деньги для инвестирования в многоквартирную недвижимость

Многосемейная недвижимость — отличный способ расширить свой портфель недвижимости. Инвестируйте с умом, и вы сможете добавить стабильный источник пассивного дохода, не говоря уже о приросте капитала. Хотя это дорогостоящие вложения, собрать средства не так сложно, как может показаться — если вы знаете, где искать.

Люди много говорят об акциях и акциях, но если вы хотите стабильный пассивный доход при одновременном увеличении собственного капитала, лучше всего подойдет недвижимость.Инвестиции в недвижимость не подвержены рыночным потрясениям и в долгосрочной перспективе обеспечивают более высокую окупаемость инвестиций (ROI).

Хотя некоторые места лучше подходят для инвестиций в недвижимость, чем другие, в этом секторе не так много плохих яблок.

Если вы покупаете недвижимость в качестве инвестиции, гораздо лучше покупать многоквартирную недвижимость сегодня. И прежде чем вы это скажете, да. Дорого, согласился. Однако получить средства не всегда сложно.

Вот 5 способов сделать это:

Ипотека

Если у вас хороший кредитный рейтинг, ипотека — лучший способ.Получить такие огромные суммы тоже не всегда сложно. Банки будут одобрять многоквартирные дома легче, чем односемейные, по очень уважительной причине.

В многоквартирном доме бремя платежей несут несколько человек, а не один. Риск для банка распределяется. Даже если один дом пуст, рассрочка может быть профинансирована другим. Это лишь одно из преимуществ инвестирования в многоквартирную недвижимость.

Единственное, что здесь следует отметить, это то, что вы должны внести минимальный 20% первоначальный взнос.

Краудфандинг

Краудфандинг действительно стал популярным в последние два года или около того. На сегодняшний день существует не менее 100 веб-сайтов, посвященных исключительно многоквартирной недвижимости.

Если вы решите провести краудфандинг для своей собственности, будьте готовы к выходу на рынок, как никогда раньше. Онлайн, офлайн — все они в счет. И, может быть, ты справишься. Если вы сумеете заставить это работать, вы станете частичным инвестором своей собственной многосемейной недвижимости.

Ссуды под твердые деньги

Это ссуды, выданные физическими лицами, а не финансовыми учреждениями.Эти кредиторы обычно не заботятся о заемщике так сильно, как о самой собственности. Их беспокоит стоимость имущества после ремонта (ARV).

Кредитные баллы не имеют большого значения, когда речь идет о твердых ссудах, и потенциально вы можете занимать, не вкладывая ни единого собственного доллара. Хотя это может показаться прекрасной новостью, знайте, что кредиторы с твердыми деньгами взимают высокие процентные ставки. В некоторых случаях стоимость займа может быть почти на 10% выше.

В большинстве случаев эти ссуды не долгосрочные.У них короткий срок окупаемости. Итак, убедитесь, что к тому времени ваша собственность начнет приносить прибыль.

Помимо кредитных рейтингов, есть и другие вещи, которые могут понравиться. Учитывая, что эти ссуды не предоставляются финансовыми учреждениями, существует большая гибкость. Обо всем можно договориться. Срок, залог, сумма взноса, даже способ оплаты.

Ссуды под залог жилого фонда

Ссуды под под залог под залог жилья идеальны, если у вас уже есть дом и вы хотите сделать вложение.

Даже если ваш дом находится в ипотеке, определенный процент от него принадлежит вам. Этот процент и есть ваша доля в доме. Если у вас достаточно дома (достаточно капитала), вы можете взять под него ссуду.

Пример:

• Вы живете в доме стоимостью 500 000 долларов. Непогашенный долг составляет 250 000 долларов
• Вы можете получить до 80% от стоимости вашего дома.
• Итак, 80% от 500 000 = 400 000
• Теперь вычтите сумму кредита из этого значения.
• 400 000 — 250 000 = 150 000
• Вы можете получить ссуду до 150 000 долларов на свой дом.

Друзья и семья

Вы всегда можете обратиться к своим друзьям или семье. Теперь очень важно действовать осторожно. Деньги могут испортить отношения. Однако, если вы уверены, что получите достаточно прибыли, возможно, стоит обратиться к другу или члену семьи.

Преимущество заключается в том, что кредитор знает и понимает вас. Итак, вы можете свободно говорить о том, сколько вы можете вернуть и когда сможете это сделать.

Независимо от того, насколько близок этот друг или член семьи, всегда безопасно изложить все это черным по белому, чтобы не было путаницы или недопонимания в будущем.

Начать инвестировать

Если вы заинтересованы в инвестировании в недвижимость, вам следует нанять отличного местного агента по недвижимости, который покажет вам лучшие объекты, поможет с кредитами и подберет недвижимость по лучшей цене. .

Умные партнеры-агенты делают именно это. Они опытны и хорошо понимают динамику рынка. Более того, они также помогут вам на протяжении всего процесса покупки.

Статьи по теме

Вам также могут понравиться

5 советов по сбору денег из семейных офисов для покупки квартир

Типичный способ сбора денег на квартиры выглядит следующим образом:

• Для первой сделки вы собираете деньги от своей семьи и / или ближайших друзей
• После первой сделки вы продолжаете собирать деньги у своей семьи и / или ближайших друзей.Однако люди, с которыми вы менее знакомы, начинают вкладывать средства. Примеры: расширенная семья, менее близкие друзья, коллеги по работе и другие люди, которых вы знаете несколько лет или меньше
• По мере того, как вы заключаете все больше и больше сделок, вы начинаете привлекать деньги от инвесторов, привлеченных другими инвесторами. Вы также привлекаете пассивных инвесторов из своей платформы интеллектуального лидерства
.
• В конце концов, вы переходите к привлечению денег с помощью пункта 506 (c), который позволяет вам рекламировать свои сделки для привлечения капитала.

Общность между всеми этапами вышеупомянутой последовательности состоит в том, что вы привлекаете деньги от индивидуальных инвесторов (или двух инвесторов, которые являются парой).

Другая, более продвинутая модель привлечения капитала — привлечение частных организаций. Примером частного учреждения, в котором можно получить деньги, являются семейные офисы.

Согласно Investopedia, семейные офисы — это частные консультационные фирмы по управлению активами, которые обслуживают инвесторов со сверхвысоким капиталом. Они отличаются от традиционных магазинов по управлению благосостоянием тем, что предлагают полностью аутсорсинговое решение для управления финансовой и инвестиционной стороной состоятельного человека или семьи.

Семейные офисы могут быть отличным источником капитала для продвинутых синдикаторов квартир. Сет Уилсон, основатель и управляющий директор Clarity Equity Group, собирает деньги в семейных офисах для своих сделок с недвижимостью.

Мы недавно взяли интервью у Сета на шоу Best Real Estate Investing Advice Ever Show. Его выпуск выйдет в эфир 16.09.20. В этом интервью Сет дал пять основных советов по сбору денег в семейных офисах.

1. У вас должен быть соответствующий опыт

Первый шаг, прежде чем вы даже подумаете о привлечении денег из семейного офиса, — это наличие опыта.Если вы никогда раньше не заключали крупную сделку с квартирой, семейный офис не отнесется к вам серьезно. Если вы совершаете крупные сделки с квартирами всего несколько лет, семейный офис все равно не отнесется к вам серьезно.

Сету потребовалось более 12 лет и недвижимости на сумму 65 миллионов долларов, чтобы собрать деньги из семейных офисов.

Нет ярлыка. Если вы хотите получить деньги в семейных офисах, первым делом необходимо иметь многолетний опыт успешной покупки, управления и продажи многоквартирных домов.

2. Вы должны быть экспертом

Вполне вероятно, что если вы соответствуете требованию «опыт», вы также будете соответствовать требованиям к образованию.

Есть две причины, по которым вам необходим соответствующий опыт и эксперт в области инвестирования в квартиры. Во-первых, частное лицо или семья поручают семейным офисам инвестировать от их имени и, что более важно, сохранять свою чистую стоимость. Человек или семья провели надлежащую комплексную проверку семейного офиса перед тем, как воспользоваться их услугами.Семейный офис проявил должную осмотрительность перед тем, как нанять своих сотрудников. Поэтому они проведут надлежащую комплексную проверку вас и вашего бизнеса.

Во-вторых, по первой причине они, как правило, более искушены, чем члены вашей семьи, друзья и другие люди, у которых вы привыкли собирать деньги. Они будут задавать более сложные и подробные вопросы о вас и вашем бизнес-плане. Если вы эксперт, вы можете стоять на своем, отвечая на эти вопросы. Они должны быть уверены в вашей способности сохранить и приумножить инвестиции своих клиентов.

3. Создайте образ

Нравится вам это или нет, Сет говорит, что о книге судят по ее обложке, особенно в высших эшелонах инвестирования.

Семейный офис, скорее всего, не будет инвестировать в ваши сделки, не увидев вас лично. Следовательно, вам нужно носить соответствующую одежду. И не существует универсального подхода.

Приемлемая одежда при посещении семейного офиса в Денвере сильно отличается от одежды в Манхэттене.Сет говорит, что лучший способ узнать дресс-код — это спросить. Позвоните в приемную, спросите, каков дресс-код, и оденьтесь на ступеньку выше.

4. Обратитесь к нужному контакту

Когда вы будете готовы привлечь капитал из семейных офисов, увеличьте свои шансы на успех, поговорив с правильным контактным лицом.

Если вы обращаетесь в семейный офис, который управляет благосостоянием семьи во втором или более позднем поколении (т. Е. Богатство было создано родителями, бабушками и дедушками и т. Д.)), лучше всего поговорить с директором по инвестициям. Сет сказал, что в более крупных семейных офисах будет инвестиционный комитет, который будет подписывать все инвестиции. ИТ-директор обычно входит в состав этого комитета. Если вам удастся расположить к себе директора по информационным технологиям, у вас будет свое внутреннее лицо в инвестиционном комитете, которое будет аргументировать вашу позицию.

Если вы обращаетесь в семейный офис, который управляет благосостоянием семьи в первом поколении (т. Е. Богатство было создано кем-то, кто еще жив), вы хотите поговорить с патриархом или матриархом семьи.Человек, сделавший богатство, вероятно, активно участвует в принятии инвестиционных решений.

5. Примите решительные меры

Как и все в сфере недвижимости, сбор денег из семейных офисов требует огромных усилий. Сет рекомендует проводить один или два отличных телефонных звонка в семейный офис каждый день. Используйте ресурсы, которые у вас уже есть, чтобы повысить ценность и позаботьтесь о них.

Сосредоточьтесь на построении деловых и личных отношений. Например, если вы столкнетесь с чем-то, что, по вашему мнению, может заинтересовать их лично, напишите им.

Вы также хотите убедиться, что вы лично встречаетесь с ними. У Сета нет проблем вылететь утром, провести час или около того, чтобы встретиться в семейном офисе днем, а вечером улететь домой.

Привлечение денег из семейного офиса — отличный способ вывести свой бизнес по синдицированию квартир на новый уровень. Но это стратегия, для реализации которой нужно время. Прежде чем перейти от «семьи и друзей» к семейному офису, вы должны приобрести соответствующий опыт и знания.

Когда у вас есть послужной список, убедитесь, что вы одеты, знаете, с кем поговорить, и предпримите масштабные действия.

Заявление об ограничении ответственности : Взгляды и мнения, выраженные в этом сообщении в блоге, предоставлены только для информационных целей и не должны толковаться как предложение купить или продать какие-либо ценные бумаги или сделать или рассмотреть какие-либо инвестиции или курс действий.

Следуйте за мной:

Поделитесь этим:

Как заработать на квартирах | Бюджетирование денег

i Jupiterimages / Photos.com / Getty Images

Чтобы зарабатывать деньги на покупке квартир, нужно время. С самого начала вам нужно будет найти подходящую недвижимость для инвестиций, а для этого потребуется гораздо больше, чем просто просмотр красивых фотографий в разделах с секретной недвижимостью — вам нужно знать, что вы ищете и как это сделать. найдите его и будьте готовы потратить время на то, чтобы исследовать товар для себя. Обращение к опытному инвестору, юристу или агенту по коммерческой недвижимости за советом и наставничеством на протяжении всего процесса — хороший способ достичь вашей цели по созданию богатства с помощью многоквартирного жилья.Но не ожидайте, что быстро разбогатеете, если вы впервые инвестируете, и не ожидайте, что это превратится в беспрепятственную карьеру, даже если вы найдете идеальную недвижимость. Даже имея на месте управляющего недвижимостью, вам нужно будет потратить время на наблюдение за операцией, чтобы обеспечить ее правильную работу и максимальную прибыль.

Документация

Проведение надлежащего исследования перед покупкой поможет вам избежать неожиданных сюрпризов, которые могут произойти с инвестиционной недвижимостью. Если у вас нет опыта, найдите недвижимость на расстоянии езды, чтобы вы могли контролировать ее управление.После того, как вы проведете предварительную проверку основных документов, ваш агент или поверенный подготовит контракт, в котором должен быть указан определенный период времени, например 14 дней, для проверки раскрытия информации. Спрашивайте истории аренды, договоры аренды, выписки из банковского счета собственности и формы подоходного налога за последние два года или дольше. Вы ищете недвижимость, которая обеспечивает стабильные и стабильные денежные потоки, и именно так вы их идентифицируете.

Денежный поток

Если вы хотите получать ежемесячный денежный поток от владения квартирой, вы должны быть уверены, что недвижимость будет прибыльной, как только вы ее купите, или в течение разумного периода времени, например, в первый год.Если вам нужно внести улучшения и заполнить вакансии, вы можете сначала не увидеть положительного денежного потока. Чтобы убедиться, что у вас есть вся информация для расчета ваших доходов и расходов, оцените новую сумму налога на имущество, проконсультировавшись с окружным регистратором, и посмотрите затраты на коммунальные услуги и услуги по контракту, такие как борьба с вредителями. Примите во внимание ежемесячный платеж по ипотеке и определите, может ли фактически собранная арендная плата покрыть общую стоимость эксплуатации недвижимости.

Рекомендации

Проверьте потенциальных арендаторов, прежде чем подписывать договор аренды.У них может не быть хорошей кредитной истории, но вы можете найти постоянную работу и доход, предыдущие выселения или другие факторы, которые помогут вам определить, будут ли они платить арендную плату регулярно и вовремя. Обратитесь к своим арендаторам, чтобы получить арендную плату, если она не будет выплачена в день ее оплаты. Если арендаторы не платят или нарушают договор аренды иным образом, начните процесс выселения, как только это позволит ваша юрисдикция. Местные районы могут издавать свои собственные правила для арендодателя и арендатора, поэтому обратитесь в свою квартирную ассоциацию или в городской офис, чтобы оставаться в рамках закона.

6 способов увеличить первоначальный взнос для коммерческой недвижимости

Посмотрим правде в глаза, сделки с коммерческой недвижимостью часто требуют больших авансовых платежей. Многие новые инвесторы сталкиваются с проблемами, пытаясь накопить эти деньги самостоятельно. Они могут даже натолкнуться на великолепный многоквартирный дом из 36 квартир, который приносит 5000 долларов в месяц, но у них может не хватить 200000 долларов для закрытия сделки. Что им делать? Сдаться? В этом тренинге вы узнаете, как собрать деньги на коммерческую недвижимость от частных инвесторов, используя творческое инвестирование, самостоятельные IRA, краудфандинг, одноранговое кредитование и коммерческую оптовую торговлю, чтобы, даже если у вас нет наличными, чтобы покрыть весь первоначальный взнос, вы все равно можете заключить сделку.

6 способов привлечь деньги для вашей коммерческой сделки

1. Привлечение капитала от частных инвесторов.

Есть две причины, по которым вам нужно научиться привлекать капитал.

• В конечном итоге у вас закончатся собственные деньги
• Это лучший способ использовать ваши ограниченные ресурсы для заключения более крупных сделок.

Когда вы видите строящееся новое коммерческое здание, по большей части, это не просто один богатый человек, финансирующий эти здания.Скорее всего, это группа людей, объединяющая свои деньги для финансирования более крупного проекта. Вы хотите быть лидером этого пула. Вы хотите быть человеком, который знает, как собирать деньги.

Как вы структурируете сделку с частными инвесторами?

Если вы знаете одного или двух инвесторов, которые готовы вложить все деньги в сделку, и вы планируете принимать активное участие в инвестициях, это может быть так же просто, как использование LLC. Ваш адвокат может учредить LLC и составить операционное соглашение, в котором будет разъясняться каждая из ваших ролей.Вы будете управляющим членом LLC, а они будут просто членами с титулом. Это одна из наиболее распространенных структур при работе с инвесторами, потому что она настолько проста, насколько это возможно.

Если у вас есть два или более пассивных инвестора; То есть они неактивны, тогда все немного меняется. Это называется «синдикацией недвижимого имущества», и здесь требуется гораздо больше документов и раскрытия информации. Вам действительно понадобится адвокат с опытом работы в SEC, чтобы помочь вам. SEC означает Комиссию по ценным бумагам и биржам, которая является ветвью правительства, которая отслеживает мошенничество и мошенничество при привлечении капитала и на финансовом рынке.Фактически, в моем следующем видео будет подробно рассказано о синдикации. Он называется «Основы синдикации недвижимости».

Как узнать, достаточно ли хороша моя сделка для привлечения инвесторов?

Хорошие сделки привлекают деньги. Хорошая сделка вызовет интерес, и именно этому мы учим наших студентов.

Пять элементов хорошей сделки

• Цена вашей сделки должна быть ниже рыночной

Вы не хотите предлагать своим инвесторам сделку с завышенной ценой.Людям нравятся выгодные сделки.

• Вы хотите, чтобы ваша сделка приносила прибыль.

Другими словами, вы хотите, чтобы доход от аренды со временем увеличивался, а не снижался. По мере того как чистая операционная прибыль коммерческой недвижимости растет, растет и ее стоимость. Вы должны показать своему инвестору, что у вас есть план и что недвижимость полностью способна увеличивать доход, а следовательно, расти в цене.

• Ваша сделка должна иметь отличную денежную отдачу.

Какой у вас возврат наличных в размере 401K или IRA? Если вы получаете от 4 1/2 до 5% рентабельности инвестиций в свой IRA, вам понадобится 16 лет, чтобы ваши вложения удвоились. Это очень долго, и к тому времени вы уже можете выйти на пенсию.

• Рынок должен быть хорошим, способным поддерживать ваши инвестиции на долгие годы.

Вы должны знать все демографические данные рынка; экономические тенденции, тенденции вакансий, население и миграция.

• У вас должна быть острая как бритва стратегия выхода, реалистичная и консервативная

Стратегия выхода — это план, который у вас есть, чтобы вернуть деньги инвестора и многое другое.

2. Сбор денег для коммерческой недвижимости с помощью творческого финансирования

Существует четыре различных метода сбора денег с использованием творческого финансирования. Это основной договор аренды: продавец несет первую ипотеку, продавец — вторую ипотеку и заем в твердые деньги.

Подкасты и видео по этим методам

Пример

Это пример того, как использовать творческое финансирование, чтобы помочь привлечь капитал или структурировать сделку, когда требования к капиталу очень малы. Это настоящая сделка от одного из наших студентов.

Трехэтажное офисное здание, которое на 40% пустует или на 60% занято, считается инвестицией с высоким риском, что означает, что оно не соответствует критериям для получения обычного кредита.Недвижимость не приносит достаточно денег для выплаты ссуды из-за высокого уровня вакантных площадей. Даже если типичный банк не предоставит ссуду на это имущество, кредитор с твердыми деньгами сделает это. Продавец был готов продать за 1 миллион долларов, но если недвижимость перейдет с 60% на 90%, она будет стоить 1,6 миллиона долларов.

• Как он заключил сделку Финансирование

Это потенциал роста на 650 000 долларов, если недвижимость была куплена, отремонтирована и заполнена не менее чем на 90%.Типичный кредитор с твердыми деньгами ссужает около 70% этого миллиона долларов по сделке. Это означает, что они дали нашему студенту ссуду в размере 700 000 долларов, из которых был внесен первоначальный взнос в размере 300 000 долларов. Но что делать, если у вас нет этих 300 000 долларов? В этом примере мы договорились с продавцом о том, чтобы продавец предоставил вторую закладную на сумму 250 000 долларов. Итак, первый взнос моего студента составил всего 50 000 долларов.

Причина, по которой продавец был готов занять вторую позицию за такие большие деньги, заключается в том, что собственность была в плохом состоянии, и если бы он просто выставил ее на рынок и продал как есть, он, скорее всего, получил бы только половину того, что он просил.Мы согласились дать ему 1 миллион долларов, чтобы он был готов получить вторую ипотеку, чтобы завершить сделку.

Итак, мой студент получил финансирование и закрыл сделку, и в течение следующего года он смог обеспечить 90% -ное заполнение. Ссуда ​​в твердой валюте была действительна только в течение одного года, поэтому в этот момент мой студент обратился к местному кредитору и дал долгосрочную ссуду на собственность, чтобы погасить ссуду в твердой валюте, и позволить ей поступать наличными.

Стратегия выхода состоит в том, чтобы выйти из ссуды в твердых деньгах, вложив в недвижимость долгосрочное постоянное финансирование и позволив ей поступить денежными средствами.Это использование творческого финансирования для создания беспроигрышной ситуации для всех. Выигрыш для вас, выигрыш для продавца, потому что он получил миллион долларов, и выигрыш для кредитора, который позаботится о своих требованиях к капиталу.

3. Привлечение денег для коммерческой недвижимости с помощью самостоятельных IRA.

В этом случае вы можете использовать свою собственную IRA или чью-либо еще для внесения авансового платежа. Вы можете стать партнером кого-то, у кого есть самостоятельная IRA, и они могут помочь вам профинансировать сделку.Знаете ли вы, что сегодня на счетах IRA находится около 8 триллионов долларов?

Что вы заработали в прошлом году в IRA или 401K? 3, или 4, или 5%? Эта небольшая сумма не приблизит вас к пенсии. Я лично занимаюсь обучением синдикаторов, и их цель — удвоить деньги инвесторов за пять лет. Это означает хорошую прибыль в размере 20% в течение следующих пяти лет подряд. Это выполнимо, и это делается.

Обычные способы инвестирования в недвижимость через самостоятельную IRA

• Прямая покупка: Когда IRA покупает всю собственность напрямую, используя средства на счетах.
• Партнерские отношения: Вы можете использовать партнерские отношения и комбинировать средства IRA с фондами IRA других людей вместе с вашими средствами, даже средствами, не относящимися к IRA, для заключения подобной сделки. Имея правильную компанию и правильную структуру, вы можете финансировать все свои сделки с помощью независимых IRA. Вам просто нужно ввести в Google самостоятельную IRA-недвижимость, и появятся несколько компаний
• Залог с обеспечением покупки: В основном вы бы использовали IRA в качестве первоначального взноса против ипотеки для покупки собственности.
• LLC, корпорация с ограниченной ответственностью : В этом случае IRA имеет долю в LLC, а не право собственности на инвестиции.

Что важно знать при использовании самостоятельных IRA

• Покупателем недвижимости является IRA, а не вы.
• Все расходы и доходы должны проходить через IRA. Расходы должны оплачиваться непосредственно IRA, и любой доход должен оставаться в IRA.
• Вы не можете использовать недвижимость в личных целях. Недвижимость должна рассматриваться как инвестиция, а не для вашей непосредственной выгоды или выгоды вашей семьи. Это только для пользы ИРА.
• Все ремонтные работы на территории должны выполняться третьей стороной . Если владелец IRA предоставит какое-либо вознаграждение, например, поменяет лампочку в собственности, могут быть значительные штрафы.

4. Привлечение денег для коммерческой недвижимости с помощью краудфандинга

Краудфандинг — это метод привлечения капитала за счет коллективных усилий друзей, семьи и индивидуальных инвесторов.Этот подход задействует более широкий круг людей на онлайн-платформе, называемой платформой краудфандинга, и использует их сети для большего охвата и воздействия. Позвольте мне выразиться в терминах непрофессионала: у вас есть интернет-компания, которая набирает богатых людей, чтобы они вкладывали деньги в их компанию. Затем компания нанимает человека, которому нужен первоначальный взнос, и вводит его сделки в систему. Затем система решит, будет ли сделка одобрена для использования денег инвестора или нет.Этот процесс выполняется полностью онлайн.

Популярные краудфандинговые сайты

Получение вашей краудфандинговой сделки одобрено

Перейдите на краудфандинговую платформу, такую ​​как Realty Mogul или Realty Share, и отправьте заявку. Поместите всю информацию о вашей сделке и все, что вам нужно. После утверждения сделки начинается процесс утверждения, требующий дополнительной информации о вашем прошлом. Если это будет одобрено, они отправят вашу сделку инвесторам своей платформы, чтобы привлечь внимание и получить финансирование.Затем, как только цель капитала будет достигнута, на финансирование сделки может потребоваться от 24 часов до месяца.

Как только вас утвердят, деньги сразу же расходятся. Недостатком этого является то, что вы можете потратить месяц, пытаясь профинансировать свою сделку за счет краудфандинга, но если вы достигнете только 90% своей цели, вы не получите ничего по истечении срока ее действия.

Одна из самых важных частей для получения разрешения на краудфандинговый авансовый платеж — это то, что вы должны иметь опыт, послужной список и некоторые средства для инвестирования.Если вы новичок, то краудфандинг не для вас.

5. Сбор денег для коммерческой недвижимости с помощью однорангового кредитования

Одноранговое кредитование является одноранговым. Первый партнер — это интернет-портал, в который богатые инвесторы вкладывают свои деньги для возврата вложенных вами инвестиций. Первый одноранговый узел в одноранговой сети — это инвестор, второй одноранговый узел в одноранговой сети — это вы, а между ними — онлайн-платформа, которая обеспечивает удовлетворение потребностей инвестора, а также квалифицирует вас как заемщика. .Вы слышали о таких компаниях, как Lending Club, SoFi или Prosper? Это одноранговые кредиторы. Это онлайн-платформа, которая собирает людей, чтобы инвестировать друг в друга.

Пример

Это то, что моя команда использует только для небольших сделок, требующих от 25 000 до 100 000 долларов. У нас был студент, которому требовалось 60 000 долларов, чтобы заключить небольшую сделку по продаже коммерческой недвижимости. У него была хорошая работа, хороший кредит, приличный доход, и он смог занять весь первоначальный взнос под 7% на пять лет через одноранговое кредитование.При одноранговом кредитовании, чем выше ваш доход и кредит, тем ниже процентная ставка.

Вы также должны учитывать эту ссуду в своих общих доходах. Если вы посмотрите на простой анализ коммерческой недвижимости, у нас есть доход минус расходы минус ипотека равна денежному потоку, верно? Если вы используете одноранговое кредитование, ваш доход за вычетом расходов, минус ваша ипотека, минус ваш одноранговый кредит, равен вашему денежному потоку. Другими словами, убедитесь, что ваша сделка может позволить себе одноранговое кредитование.

6. Сбор денег для коммерческой недвижимости с помощью оптовых продаж

У большинства наших студентов ограниченные средства для инвестирования в коммерческую недвижимость, но у них есть огромное желание сделать это. У нас есть целая программа, чтобы научить их, как продавать свою сделку оптовым покупателям, чтобы создать для себя капитал. Если они сделают это несколько раз, они могут накапливать и увеличивать свой капитал, чтобы у них было достаточно денег, чтобы заключать свои собственные сделки.

По сути, они находят сделку, заключают сделку по контракту и затем предлагают ее покупателю за определенную плату.Вы можете сделать это несколько раз, и ваша цель состоит в том, чтобы накопить собственный первоначальный взнос. Следовательно, если у вас мало денег; Вы все еще можете получить деньги на коммерческую недвижимость, продавая свою сделку оптом.

Мой первый опыт сбора денег для сделок с коммерческой недвижимостью

Я был своего рода группой друзей-вдохновителей, где большинство из нас исчерпали свои личные деньги и были вынуждены пойти и собрать деньги. Я нашел инвестора, который на самом деле был моим коллегой.Мы нашли небольшую сделку, которая является отличной отправной точкой для начинающего инвестора. Мелкая сделка — это небольшие ошибки, а мелкая сделка — это небольшая сумма денег, которую нужно собрать, как это и было в данном случае. Это был проект ремонта 11-квартирной квартиры. Это был очень легкий реабилитационный центр, я говорю просто покрасьте и избавьтесь от нескольких плохих арендаторов. В качестве первой сделки вы не хотите проводить обширную реабилитацию или целую кучу выселений, вы просто хотите, чтобы все было красиво и просто.

После того, как я договорился и получил собственность по контракту, мы вместе полетели в собственность.Я хотел, чтобы он и я убедились, что сделка вполне осуществима. Мой инвестор внес весь первоначальный взнос в размере 66000 долларов, но мы подали заявку на ссуду вместе, а это значит, что у нас обоих будет шансы на участие в игре.

Я хотел показать свою приверженность сделке, потому что он вложил все деньги. Так что, предоставив свое имя в ссуду, я подвергал риску свой кредит и свои активы, если сделка провалилась. Мы лично обеспечивали этот заем. Мой адвокат составил проект ООО, и мы закрыли наш проект.Я занимался управлением активами; наблюдал за менеджером, следил за тем, чтобы счета были оплачены, и заботился о налогах в конце года. Это означает, что я мог получать плату за управление активами каждый месяц.

Примерно через 18 месяцев мы продали недвижимость и разделили прибыль 75/25. 75% ему, 25% мне. Я дал своему инвестору крупную долю, потому что хотел получить некоторый опыт в привлечении капитала для сделок.