главные направления в 2021 году
Инвесторы ожидают постепенного оживления всех основных мировых рынков недвижимости, включая наиболее пострадавшие от пандемии, и увеличения инвестиций по итогам 2021 года на 15–20%
Фото: Юрий Смитюк/ТАСС
По итогам 2021 года мировой рынок инвестиций в недвижимость может вырасти на 15–20%. При этом требования к объектам изменились относительно допандемийного уровня, следует из предоставленного «РБК-Недвижимости» обзора глобального исследования настроений инвесторов 2021 Global Investor Intentions Survey, подготовленного компанией CBRE.
Инвесторы ожидают постепенного оживления всех основных мировых рынков недвижимости, включая наиболее пострадавшие от пандемии. «В Европе вновь будут набирать популярность торговые комплексы. Дополнительным обнадеживающим фактором в последние месяцы стала возросшая готовность некоторых банков предоставлять финансирование для торговых объектов», — отмечается в исследовании.
Гостиничный сектор активнее всего восстанавливается в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке, а также в Азиатско-Тихоокеанском регионе (АТР). Основной спрос приходится на рынки, где активы распродаются со значительным дисконтом, отмечается в исследовании. Спрос на Азиатско-Тихоокеанский регион поддерживают ожидания существенного отложенного спроса на туристические поездки.
Перспективы офисного сегмента опрошенные инвесторы оценивают скромнее. Около половины респондентов считают, что он не будет расти в течение трех ближайших лет. Исключение составят высококлассные активы в центральных деловых районах, обеспечивающие долгосрочные потоки доходов. Интерес к объектам с более короткими денежными потоками доходов, которые требуют интенсивного управления, продолжит снижаться. Среди регионов оптимистичнее всего на перспективы офисного сегмента смотрят инвесторы АТР — 14% из них ожидают роста уже в 2021–2022 годах за счет роста сектора услуг и ограничений на удаленную работу со стороны работодателей. Критичнее всего настроены американские инвесторы: большинство из них считают удаленку долгосрочным трендом.
«Глобальные тенденции находят свое отражение в стратегиях инвесторов и на российском рынке, — говорит генеральный директор СBRE в России Владимир Пинаев. — Инвестиционная активность на рынке офисной недвижимости ограничена фактором сохранения удаленного формата работы, при этом мы видим, что интерес инвесторов к данному сегменту уже вернулся. Мы также наблюдаем возобновление интереса к торговым активам со стороны инвесторов, обладающих опытом в данном секторе».
На западных рынках, преимущественно в Северной и Южной Америке, в CBRE видят перспективы у инвестиций в альтернативные секторы недвижимости: студенческое жилье и склады для личного хранения (self storage). Востребованы также такие активы, как коливинги.
Европейские инвесторы интересуются центрами обработки данных и медицинскими учреждениями. «Ожидается, что спрос на центры обработки данных продолжит рост в течение 2021 года, причем явными победителями станут центры в крупных городах по всему региону Европы, Ближнего Востока и Африки», — говорится в материалах исследования.
«Несмотря на усиление глобального тренда на инвестиции в альтернативные сегменты недвижимости, в России инвестиционная активность в данные объекты находится на низком уровне ввиду ограниченного предложения, а зачастую отсутствия качественного продукта, — отмечает Владимир Пинаев. — Это основной тормоз развития сектора альтернативной недвижимости».
Объем инвестиционных сделок в российскую недвижимость в первом квартале 2021 года составил $613 млн, подсчитали аналитики JLL. Это на 27% ниже результата за аналогичный период предыдущего года ($835 млн). Основной интерес инвесторов был сосредоточен в сегменте площадок под жилую застройку (52% сделок за квартал). На втором месте оказался торговый сектор (19%), на третьем — склады (12%), доля офисов составила 10%. Остальные сделки пришлись на гостиницы и многофункциональные центры.
Читайте также:
Автор
Валерия Семенова
Инвестиции в недвижимость в Сочи: самый прибыльный бизнес
Вложения в объекты жилой недвижимости — один из лучших способов не только сохранить деньги, но и приумножить капитал. Недвижимость у моря не будет висеть мертвым грузом: ее можно выгодно сдавать, наслаждаться отдыхом с семьей и существенно экономить на покупке туров. А главное – стоимость приморской недвижимости постоянно растет. Все большее количество россиян предпочитает отдыхать не выезжая за границу. Развитая инфраструктура Сочи делает его выгодным объектом для инвестиций. ЖК Лазурный берег 2 – одно из лучших предложений в своем сегменте.
Существуют некоторые базовые принципы, благодаря которым вложения в жилье считаются выгодными:
• Надежность;
• Pост стоимости имущества;
• Непрерывное получение дохода;
• Низкие риски.
Инвестиции с надежным застройщиком ООО «Стройуниверсал»
При выборе объекта инвестирования наибольшее внимание стоит уделить юридической стороне вопроса и репутации застройщика. ООО «Стройуниверсал» ответственно относится к своим обязательствам перед участниками долевого строительства и покупателями готовой недвижимости. Всю необходимую информацию о нашей компании, в том числе и юридического характера, вы можете найти на нашем сайте.
Квартиры в ЖК Лазурный берег 2
• Покупка квартиры – оптимальный вариант для тех, кто только начинает инвестировать в недвижимость. Отличительной особенностью квартир в данном комплексе является:
• Принадлежность к бизнес-классу и сегменту «люкс»;
• Расположение у моря;
• Привлекательные архитектурные решения комплекса;
• Роскошные планировки.
Таунхаусы в ЖК Лазурный берег 2
Таунхаусы – интересное решение для тех, кто хочет расширить свой инвестиционный портфель. Таунхаус у моря – мечта многих людей. Сегодня такой формат проживания становится все более и более популярным.
Инфраструктура ЖК Лазурный берег 2
Комплекс может похвастаться достаточно развитой собственной инфраструктурой. К услугам его жителей просторная благоустроенная территория, новые дороги с асфальтобетонным покрытием, система инженерных коммуникаций, детская игровая площадка, теннисные корты, бассейны и многое другое. Говорить об инфраструктуре города Сочи и вовсе не приходится – каждому известно, что город и все его инфраструктурные объекты были полностью реконструированы и возведены заново несколько лет назад.
Преимущества комплекса для инвестирования
• Всего 500 м до береговой линии – привлекательный вариант для сдачи жилья
• Прекрасное окружение – горный ландшафт и дендропарк
• Близкое расположение к центру города Сочи
• Возможность сдавать жилье и в летний период (пляжный отдых), и в зимнее время (горнолыжный курорт)
• Сочи быстро застраивается, и расположенных у моря комплексов становится все меньше
• Возможность приобрести квартиру с дизайнерским ремонтом
Официальный сайт застройщика
Единственным источником достоверной информации об условиях приобретения квартир, вилл и таунхаусов является официальный сайт застройщика ЖК Лазурный берег 2. Здесь Вы можете найти свежие фотоотчеты о ходе строительства домов и посмотреть в режиме реального времени, как ведутся работы. На нашей строительной площадке установлены камеры, видео с которых доступно пользователям сайта. Благодаря этому следить за темпами строительства очень просто, даже если вы проживаете далеко от Сочи. Мы стараемся оперативно информировать желающих приобрести недвижимость об актуальных событиях, изменениях, акциях и специальных предложениях. Официальный сайт поможет всегда оставаться в курсе событий и получать информацию из первых рук. На нашем сайте Вы можете найти исчерпывающую информацию о стоимости, площади и других параметрах квартир. Чтобы уточнить подробности и условия покупки, вы можете связаться с официальным отделом продаж застройщика, номер которого указан на сайте.
Ипотечные программы
Купить недвижимость в ЖК Лазурный берег 2 можно с использованием ипотечных программ от ведущих банков страны. Сама возможность получить ипотеку говорит о надежность объекта ваших вложений, ведь банки проводят собственную проверку безопасности данного объекта для инвестирования. В настоящее время ипотечное кредитование предлагается следующими банками:
• Уралсиб;
• Сбербанк;
• Газпромбанк;
• ВТБ.
Самый прибыльный бизнес: инвестиции в Сочи
Популярность Сочи связана с целым рядом факторов. Во-первых, инвесторов подстегнуло проведение Олимпийских игр. Значимое спортивное событие поспособствовало бурному развитию инфраструктуры. Во-вторых, покупка квартиры у моря – это не только выгодно, но и приятно. Инвестор сможет воспользоваться всеми преимуществами собственной жилплощади на черноморском побережье. Управление недвижимостью не потребует особых забот и финансовых затрат. Приобретая жилье в ЖК Лазурный берег 2, вы получаете высокое качество обслуживания. Мы рады предложить жителям широкий набор услуг, которые облегчат Вашу повседневную жизнь. Но главное – вы всегда можете быть уверены, что квартира будет ликвидным ресурсом, который не обесценится: спрос на жилье у моря высок во все времена.
Важно знать инвестору
ЖК Лазурный берег 2 – это около 400 квартир. К услугам жителей просторная придомовая территория с ландшафтным дизайном. Что касается парковочных мест, в них также нет недостатка. Вы можете оставить автомобиль на придомовой территории, имеется крытый паркинг на 88 машиномест, а также парковочное пространство под домами. Бронирование квартир осуществляется без предоплаты. Покупка жилья осуществляется по договору долевого участия (214-ФЗ). Вы можете посетить комплекс и увидеть его своими глазами. Наши сотрудники будут рады провести для Вас экскурсию, показать как готовые дома, так и строящиеся объекты.
Подводя итоги
Жилой комплекс Лазурный берег 2 является привлекательным объектом для инвестирования в недвижимость. Здания находятся в достаточно высокой степени готовности, работы осуществляются непрерывно. Главными характеристиками комплекса как объекта для инвестирования являются:
Безопасность;
Надежность;
Близость к морю;
Постоянный рост стоимости квартир, что связано с ограниченностью места для строительства вдоль побережья;
Развитая транспортная инфраструктура;
Кредитование ведущими банками.
Рассмотрите ЖК Лазурный берег в качестве возможного объекта для инвестирования. Дополнительным бонусом для вас станет возможность самому время от времени пользоваться приморской недвижимостью. Свяжитесь с нами по телефону официального отдела продаж от застройщика и узнайте всю необходимую информацию об объекте.
Инвестиции в недвижимость | CBRE
CBRE — ведущий консультант в области инвестиционных продаж и приобретений в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки.Опираясь на исследования рынка компании CBRE по всему миру, наша команда экспертов оценивает глобальные перспективы инвестиций в коммерческую недвижимость и рынков капитала. Такой подход гарантирует нашим клиентам нахождение оптимальных возможностей для инвестиций на основных мировых рынках.
Наша команда по работе с инвестициями в недвижимость осуществила несколько крупных и резонансных сделок в разных уголках мира благодаря своим уникальным знаниям во всех сегментах недвижимости, включая офисную, торговую, гостиничную, складскую и индустриальную.
Профессиональные инвестиции в недвижимость
Консультируя как покупателей, так и продавцов, CBRE придерживается комплексного подхода к рынку, благодаря чему мы можем предложить своим клиентам независимые и оптимальные рекомендации. Постоянное изучение и исследования рынка позволяют нам предвосхищать рыночные тренды и эффективно использовать капитал, поэтому выбор CBRE — это беспроигрышный вариант для наших клиентов, у которых возникают потребности в управлении инвестициями.
Делясь знаниями и опытом между различными рынками, мы отслеживаем новые источники капитала, выявляем будущие возможности и помогаем получить максимальную выгоду по всем классам активов.
Наши услуги в сфере инвестиций в недвижимость:
- Покупка и продажа
- Консалтинговые услуги
- Продажа долей акционерного капитала
- Исследования рынка
- Планирование портфеля активов
- Маркетинг недвижимости
- Содействие в проведении финансово-юридической экспертизы
- Оценка
Сопутствующие услуги
cbre-label-featured
cbre-label-related
Управление недвижимостью
Мы стремимся предоставлять образцовые услуг по управлению недвижимостью на всем протяжении жизненного цикла активов различных классов.
cbre-label-featured
cbre-label-related
Оценка недвижимости
Опираясь на обширный массив данных, уникальный опыт и стабильно высокое качество услуг, мы предлагаем собственный взгляд на оценку недвижимости
cbre-label-featured
cbre-label-related
Рынки капитала и инвестиций
Объединив услуги по продаже недвижимости, привлечению финансирования и инвестиционно-банковские услуги, мы предлагаем полностью интегрированный подход, который обеспечивает лучшие результаты инвестирования в недвижимость
Инвестирование в недвижимость во Франции для иностранных инвесторов
Какие основные вопросы возникают у иностранного инвестора, который решил приобрести недвижимость во Франции?
Какие основные вопросы возникают у иностранного инвестора, который решил приобрести недвижимость во Франции?
А. 4 вопроса на которые стоит ответить чтобы инвестировать в недвижимость
При покупке недвижимости инверстор может столкнуться с 4 вопросов. Эффективное решение этих вопросов будет становиться все более важным по мере увеличения суммы инвестиций:
- Как найти недвижимость ?
Это компетенция агента по недвижимости.
- Какие налоги будут применяться к инвесторам и как их минимизировать (налог на прирост капитала, налог на богатство, налог на наследство и дарение)?
Для иностранных клиентов данные вопросы могут создать немало проблем, поскольку им придется иметь дело с французским законодательством, законодательством своей страны, соглашениями о двойном налогообложении, международными и европейскими договорами и правилами.
В данном случае стоит обратиться к специалисту по налогообложению / налоговому адвокату.
- Как и через кого стоит покупать недвижимость?
Правильнее ли покупать на личное имя одного человека, вместе с супругом, разделить право собственности и узуфрукт, или использовать компанию? В последнем случае, что это за компания, с какими акционерами или ассоциированными лицами, какие уставы и т.д.
В данном вопросе нужен грамотный адвокат и нотариус.
- Как профинансировать покупку?
Покупка крупной недвижимости с помощью ипотеки может иметь ряд преимуществ для инвестора.
В данном вопросе стоит обратиться к финансовому консультанту, который также сможет понять и принять во внимание весьма специфические юридические и налоговые аспекты международных клиентов.
Б. 7 причин, по которым банковское финансирование может оказаться целесообразным для международного инвестора
- Поскольку у инвестора недостаточно собственного капитала.
- Если покупаемая недвижимость предназначена для сдачи в аренду, то проценты и другие расходы, связанные с ипотекой, вычитаются из дохода от аренды, это минимизирует доход от недвижимости, подлежащий налогообложению во Франции.
- Потому что инвестор знает, как инвестировать имеющиеся средства так, чтобы они принесли больше, чем стоимость кредита.
- Потому что он хочет минимизировать налог на богатство. К сведению, ставка налога постепенно увеличивается с 0,5% до 1,5% от стоимости объекта недвижимости, расположенного во Франции. Например, этот налог составляет 15 000 евро для французских объектов недвижимости стоимостью 3 млн евро, 50 000 евро в случае стоимости 6 млн евро и 100 000 евро в случае стоимости 10 млн евро.
- Когда иностранный владелец недвижимости во Франции скончается, его наследники должны будут заплатить налог на наследство во Франции на основе чистой стоимости активов недвижимости. Например, для прямых наследников ставка составит 20% для активов стоимостью от 16 000 до 552 000 евро, 30% от 552 000 до 902 000 евро, 40% от 902 000 до 1 805 000 евро и 45% свыше.
Для инвесторов, проживающих в стране, где налог на наследство равен нулю или ниже, чем во Франции (а таких стран много!), способом избежать/минимизировать этот французский налог на наследство является покупка с финансированием, которое все еще будет существовать на день смерти.
- Приобретая недвижимость во Франции, инвестор, проживающий в стране “вне зоны евро”, принимает на себя двойной риск: риск изменения цены на недвижимость и риск изменения стоимости евро по отношению к собственной базовой валюте. Покупка с помощью 100% евро пулированного кредита позволит избежать / ограничить этот второй вид риска.
- И просто потому, что инвестор хочет сохранить как можно больше личного капитала, чтобы вложить его в дополнительную возможность или использовать в своей предпринимательской деятельности.
У каждого инвестора часто бывает несколько таких целей, которые могут быть достигнуты несколькими способами:
- с помощью юридических решений, таких как использование компании, использование преимуществ разделения собственности на узуфрукт и чистое владение, выбор конкретного варианта налогообложения (французский налоговый режим ” аренды мебелированного жилья”).
- с соответствующей стратегией финансирования: аннуитет или процентный ипотечный кредит, на какую сумму, в какой валюте, с какими ценными бумагами.
- но чаще всего это индивидуальная комбинация нескольких из этих типов решений.
Николя БРАЭН
Адвокат коллегии Ниццы
Специалист в сфере банковского и финансового права.
Университет Пантеон-Сорбонна
Cabinet BRAHIN Avocats
Инвестиции в недвижимость | Группа компаний ПИА
На протяжении всего времени существования цивилизации инвестирование в недвижимость было и будет лучшим сбережением средств.
Преимуществами инвестиций в недвижимость являются:
- Надёжность
- Долгосрочность
Вложения в недвижимость выгодно отличается от других способов инвестирования. На наш взгляд вложения в недвижимость является единственным и лучшим вложением средств, как на короткий срок от нескольких месяцев до нескольких лет, так и в целях создания дополнительного пенсионного дохода от сдачи в аренду.
Хранить деньги на депозите в банках или наличными, крайне рискованно из-за состояния самой банковской системы, а так же не стабильной валюты. К тому же банковские проценты с трудом перекрывают инфляцию
Вклады больших средств в фондовый рынок, с какой-то точки зрения тоже не верны, с одной стороны есть масса примеров, когда вложения приносили свыше 100% прибыли, с другой стороны достаточно вспомнить кризисы 1998 и 2008 годов, когда сумма сбережений уменьшилась в разы.
Грамотные объекты недвижимости для инвестирования позволяют рассчитывать, как на рост стоимости самого объекта (как минимум уберечься от инфляции), так и постоянный долгосрочный доход от сдачи в аренду.
Основные направления инвестирования в недвижимость:
Инвестиции в новостройки (Строящаяся недвижимость)
Основные плюсы инвестиций в строительство жилой недвижимости заключаются в прибыли от удорожания объекта при приближении к срокам сдачи. Так же основным положительным фактором является ликвидность нового дома, а соответственно больше денег от аренды или продажи.
Минусы – это риски, как следствие необходимое детальное знание рынка недвижимости, знание уровня надёжности застройщиков.
Первое Ипотечное Агентство владеет информацией о надёжности застройщиков, даёт свои рекомендации, основываясь на опыте, предлагает максимальный выбор, низкие цены и владеет всеми акциями на первичном рынке. Рост цены от степени готовности объекта может варьироваться от 10% до 40%, как показывает статистика. Доходы от сдачи квартиры в аренду редко превышает 7% в год (без учёта роста стоимости).
Инвестиции во вторичное жилье (Готовая недвижимость)
Плюсы вторичной жилой недвижимости состоят в том, что практически полностью отсутствуют риски, появляется возможность закладывать имеющееся жильё в залог (кредитоваться) и снова вкладываться, увеличивая прибыль. По статистике, сроки окупаемости составляют около 15 лет, но уровень надёжности значительно выше, чем у строящихся объектов.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Коммерческая недвижимость является наиболее интересной и перспективной. Это способ создания себе не только дополнительных доходов и обеспечения старости, но и возможность передать доходы по наследству.
Выбор торговых коммерческих помещений на вторичном рынке даёт возможность наличия долгосрочных арендаторов, соответственно низкий уровень рисков, можно получать кредиты под залог данного объекта и увеличивать объём инвестиций.
Статистика по таким объектам показывает окупаемость за 8 – 12 лет.
Необходимо понимать, что не просто найти в продаже ликвидный объект с хорошей доходностью, недостаточно просто регулярно мониторить открытые источники и межагентские базы.
Многие такие объекты продаются не публично, именно поэтому, Первое Ипотечное Агентство постоянно накапливает свою базу собственников, которые могут предложить свои объекты под конкретный запрос.
Определённый интерес представляет вложение в офисную недвижимость, которая наиболее активно восстанавливается после кризиса. Особый интерес представляет строящаяся офисная недвижимость от застройщика, при условии единой понятной концепции управления бизнес центра.
Первое Ипотечное Агентство может предложить, как большие коммерческие помещения, так и отдельно стоящие здания. Относительно сложно высчитать уровень проходимости строящихся бизнес центров и определить доходность объекта, но, так же, как и в жилых новостройках, тут можно серьёзно заработать на разнице цены стройки и уже готового объекта.
Инвестиции в недвижимость Дубая как эффективный способ долгосрочного вложения средств
Среди частных инвесторов недвижимость остается одним из самых распространенных инвестиционных активов и инструментов долгосрочного вложения средств. Такие активы понятны, а их стоимость отражает их реальную ценность. Привлекательны такие активы и с экономической точки зрения, а инвестиционный потенциал недвижимости нередко превосходит таковой у прочих вариантов размещения капитала. Наконец, многие вкладчики отдают предпочтение недвижимости именно потому, что она относится к разряду реальных активов, т.е. осязаемых объектов, что выгодно отличает их от ценных бумаг, банковских вкладов, валюты и т.п. Эффективное управление последними часто требует специального образования, опыта и особого видения экономической ситуации, тогда как операции с недвижимостью гораздо проще для понимания.
В этих условиях инвестиции в недвижимость продолжают пользоваться популярностью у состоятельных вкладчиков, стремящихся к сохранению и приумножению денег, однако фокус внимания инвесторов смещается в сторону долгосрочных проектов.
Интересуетесь инвестициями в гостиничную недвижимость Дубая? Узнайте подробную информацию скачав гид для инвесторов.
Если еще недавно инвесторы часто рассматривали недвижимость в качестве объекта спекуляций – т.е. актива для краткосрочного инвестирования, – то на фоне последних политических и экономических тенденций покупатели стали задумываться о выгоде долгосрочного вложения средств.
Преимущества долгосрочных инвестиций в недвижимость
Инвестирование средств в любой актив на короткий промежуток времени традиционно считается рискованной стратегией. Из-за особенностей такого подхода высок риск потери части капитала в результате ценовой динамики. Если же говорить о недвижимости, то такой актив и вовсе больше подходит для долгосрочного вложения денег.
Недвижимость сама по себе является долгосрочным активом, в связи с чем инвесторам нецелесообразно рассчитывать на возможность получения быстрой прибыли сразу же после покупки объекта. Подобная активность, носящая спекулятивный характер, не только не способствует максимизации инвестиционной прибыли индивидуальных вкладчиков, но и негативно сказывается на перспективах дальнейшего развития рынка, создавая опасность его перегрева.
Это означает, что эффективное управление накопленным капиталом, обеспечивающее не только его сохранность, но и приумножение, подразумевает необходимость вложения средств на длительный период времени. Аналитики инвестиционного рынка выделяют три основные причины, по которым долгосрочные вложения относятся к разряду более предпочтительных.
Во-первых, долгосрочные инвестиции оптимально подходят для решения долгосрочных задач, стоящих перед инвестором. К их числу относятся обеспечение себя стабильным источником дохода на пенсии, гарантия финансовой безопасности для своей семьи, предоставление своим детям возможности получить первоклассное образование, и пр.
Во-вторых, долгосрочные вложения традиционно рассматриваются как более выгодные и менее рискованные способы размещения средств по сравнению с краткосрочными инвестициями. Объясняется это тем, что у инвестора, вкладывающего деньги в актив на длительный срок, нет необходимости предсказывать поведение рынка в ближайший период времени. Если брокер, работающий на финансовом рынке или рынке ценных бумаг, должен постоянно мониторить актуальные показатели и следить за индикаторами состояния рынка, а также учитывать макроэкономические изменения, то в случае с долгосрочным вложением капитала достаточно следить за динамикой фундаментальных показателей. Последние, в свою очередь, меняются нечасто, и спрогнозировать эти изменения в долгосрочном периоде относительно просто.
В-третьих, долгосрочное вложение средств позволяет инвестору стабилизировать уровень прибыли, получаемой в длительном периоде, что дает ему возможность снизить вероятность потери инвестированного капитала в случае неверно принятого управленческого решения. В свою очередь, вложение средств в краткосрочные инструменты может привести к принятию экономически необоснованных решений, основанных на эмоциональном восприятии динамичных индикаторов текущего состояния рынка, о которых было сказано выше. Долгосрочное же вложение позволяет нивелировать эффекты негативных тенденций, наблюдаемых на рынке в течение ограниченного периода времени, за счет более длительного нахождения актива в собственности инвестора и итогового достижения более успешных финансовых результатов.
Как правильно выбрать площадку для долгосрочного вложения средств в недвижимость
Выбор подходящего актива, предлагаемого по разумной рыночной цене, является основополагающим фактором, обуславливающим финансовую успешность инвестирования в недвижимость. Наибольшая доля прибыли, которую генерирует приобретенная недвижимость, формируется за счет прироста стоимости капитала, т.е. за счет постепенного подорожания актива. Таким образом, инвестору важно не только подобрать объект по подходящей цене, но и выбрать такую недвижимость, которая характеризуется высоким потенциалом к ценовому росту.
Для принятия взвешенного решения инвестору необходимо располагать достаточным уровнем знаний о рынке. Это особенно актуально, если инвестор задумывается о приобретении актива на незнакомом рынке, который сначала нужно как следует изучить. Необходимо получить представление о долгосрочной динамике рынка недвижимости, в том числе, ознакомиться с планами будущей застройки и развития транспортной инфраструктуры, поскольку эти факторы могут существенно отразиться на стоимости недвижимости.
Стоит учитывать, что различные типы недвижимости, а именно объекты жилой, коммерческой и гостиничной недвижимости, в долгосрочном периоде изменяют свою стоимость с неодинаковой скоростью. Кроме того, необходимо принять во внимание тот факт, что приобретение гостиничной недвижимости может избавить инвестора от ряда расходов, типично ассоциируемых с жилой недвижимостью, в том числе затрат на коммунальное обслуживание.
Таким образом, список того, что инвестор должен изучить перед принятием решений, также включает в себя структуру и объемы затрат, связанных с покупкой и содержанием недвижимости. Это относится не только к необходимости регулярно ремонтировать собственность и платить за коммунальные услуги, но и к налоговому бремени.
Если говорить о гостиничной недвижимости, то огромную важность для результата долгосрочного вложения средств в данный тип объектов приобретает профессионализм и опыт гостиничного оператора, в ведении которого находится управление отелем. Именно на таких организациях лежат вопросы финансового регулирования, материально-технического обеспечения отеля, юридического сопровождения деятельности отеля, реклама и многое другое.
Дубай как перспективная площадка для долгосрочного вложения средств
Значимость присутствия недвижимости в инвестиционном портфеле тем выше, чем более перспективны рынки недвижимости, в которые были вложены средства инвестора. На сегодняшний день на рынке недвижимости Дубая сформирована оптимальная деловая и инвестиционная среда, созданная, не в последнюю очередь, благодаря инициативам правительства, направленным на поддержку оптимальных темпов развития рынка и обеспечение безопасности операций инвесторов. Благодаря принятым мерам, в частности, удвоению транзакционных сборов и введению ограничений предельного объема заемных средств, на рынке существенно сократилось число спекулятивных сделок и изменилась структура потребительского спроса. Сообщается, что на сегодняшний день большинство покупателей недвижимости в эмирате – конечные потребители, приобретающие недвижимость для личного использования, и инвесторы, ориентирующиеся на длительную перспективу. Повышение их активности способствует стабилизации рынка и благоприятно сказывается на его нынешнем и будущем инвестиционном потенциале.
Немалую важность для перспектив развития рынка недвижимости Дубая имеет проведение в 2020 г. выставки World Expo. Сегодня в ряде районов города наблюдается постепенный рост цен на недвижимость разных категорий. Пока это лишь отдельные очаги, что объясняется сильной фрагментированностью рынка эмирата, но с приближением даты начала выставки динамика, как ожидают эксперты отрасли, будет усиливаться. С октября 2020 по апрель 2021 гг. выставку посетят порядка 25 млн. гостей, из которых около 70% прибудут из-за рубежа. В рамках подготовки к мероприятию в эмирате будет создано 277 000 рабочих мест, а общая сумма средств, направленных правительством на совершенствование туристической, транспортной и социально-бытовой инфраструктуры эмирата, составит около 25 млрд. дирхамов.
Как заявляют чиновники Дубая, все масштабные строительные работы по благоустройству города будут завершены уже к октябрю 2019 года, что не только позволит с достаточным запасом времени протестировать все внедренные системы и технологии, но и обеспечит устойчивый прирост стоимости недвижимости. По прогнозам, положительное влияние выставки World Expo на экономику Дубая будет сильнее всего заметно в таких отраслях, как строительство, индустрия гостеприимства и логистический сектор.
В настоящий момент строительная индустрия является ключевым двигателем экономического роста Дубая, составляя существенную долю от ВВП эмирата. Для иностранных инвесторов это является стимулом рассматривать эмират в качестве перспективного направления для долгосрочных инвестиций, в том числе в недвижимость. Как показывает официальная статистика Земельного департамента Дубая, за первые 9 месяцев 2017 г. на рынке недвижимости города было заключено свыше 52 000 сделок на общую сумму $55,5 млрд.
Инвестиции в недвижимость USD | Investland
Сотрудники компании являются авторами стратегий, размещаемых при сотрудничестве с ООО «Компания БКС» (лицензия № 154-04434-100000 от 10.01.2001 на осуществление брокерской деятельности. Выдана ФСФР. Без ограничения срока действия. 630099, Новосибирск, ул. Советская, 37) в магазине инвестиционных стратегий fintarget.
Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора.
Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием решения о заключении договора Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом ООО «Компания БКС».
Расчёт доходностей смоделированных портфелей представлен на сайте https://fintarget.ru/experts/investland/strategies., а также не учитывает расходы на оплату депозитарных услуг, подачи поручений по телефону и иных расходов, подлежащих оплате клиентом ООО «Компания БКС».
ООО «Инвестлэнд» не несет ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в информации, и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.
Этот инвестиционный фонд для самостоятельного хранения недвижимости имеет целевую годовую доходность 22%
Последнее предложение на платформе RealCrowd для инвестиций в недвижимость — это фонд для самостоятельного хранения с целевой внутренней нормой доходности (IRR) 22%. Фонд стоимостью 50 миллионов долларов нацелен на создание портфеля как дополнительных возможностей, так и новых возможностей самостоятельного хранения для создания денежного потока и существенного прироста капитала.
Инвестиционная стратегия: Спонсор фонда, Ziff Real Estate Partners , намеревается приобрести разнообразный портфель из примерно 15 высококачественных складских помещений за счет первоначального строительства новых объектов класса А и покупки существующих объектов. которые могут выиграть от улучшений и расширений.
Спонсор планирует продать недвижимость после стабилизации портфеля и максимального увеличения чистой операционной прибыли.
Основные показатели инвестиций: Хранилище зарекомендовало себя как устойчивый класс активов на протяжении экономических циклов, включая пандемию. Доверие и приверженность спонсора проекту четко демонстрируются его собственным капиталом в размере 50%, до 25 миллионов долларов.
Минимальные инвестиции: 25000 долларов США
Целевой IRR инвестора: 22%
Предпочтительный доход: 8%
Целевой срок инвестиций: от 5 до 8 лет
Посмотреть полную информацию о предложениях на RealCrowd
Спонсор сделки: Ziff Real Estate Partners возглавляет основная команда руководителей с более чем 150-летним опытом управления инвестициями в недвижимость и операционной деятельности.Предыдущие предложения компании привели к средней IRR в размере 20,3% и среднегодовой доходности денежных средств в размере 12,7%.
Как инвестировать: Аккредитованные инвесторы могут ознакомиться с деталями и документами комплексной проверки для ZRP Storage Opportunity Fund, зарегистрировав бесплатную учетную запись на инвестиционной платформе RealCrowd.
Хотите первым узнавать о новых инвестиционных возможностях? Получите доступ к тем же инвестиционным предложениям, от которых учреждения и инвесторы-миллиардеры получают от 20% до 30% или выше годовой доход.
В то время как краудфандинг в сфере недвижимости дает индивидуальным инвесторам доступ к частным сделкам, которые исторически были недоступны, многие из наиболее прибыльных сделок полностью финансируются еще до того, как средний инвестор когда-либо имеет шанс принять участие.
История продолжается
Подпишитесь на бесплатные уведомления, чтобы узнавать о новых предложениях до их публикации.
Фото JOSHUA COLEMAN на Unsplash
См. Больше от Benzinga
© 2021 Benzinga.com. Benzinga не дает советов по инвестициям. Все права защищены.
Инвестиции в недвижимость: жилищный пузырь, 5 переоцененных городов США
- Годовой индекс пузырей на рынке недвижимости UBS определяет переоцененные города мира.
- Цены на жилье в США за последний год выросли на 7%, в то время как стоимость финансирования снизилась.
- UBS перечисляет 3 причины для беспокойства из-за пузыря и 5 городов, в которых недвижимость переоценена.
Согласно новому отчету UBS, рынок недвижимости может войти в зону пузыря, поскольку мировые цены на жилье продолжают расти.
Швейцарский банк интерполировал данные индексов цен, арендной платы и дохода для пяти городов США. Все пять были признаны переоцененными с точки зрения стоимости недвижимости.
«Долгий и скудный период для рынков жилья в городах выглядит все более и более вероятным», — заявили Клаудио Сапутелли и Маттиас Хольжей, главы департаментов международной и швейцарской недвижимости UBS соответственно.«В свете шатких фундаментальных показателей рынка жилья следует проявлять осторожность».
Сапутелли и Хольжи заявили, что опасения по поводу пузырей подогреваются тремя факторами.
Во-первых, цены на жилье в США выросли на 7% за последний год, что означает ухудшения доступности на рынке недвижимости. В UBS заявили, что Covid-19 внес свой вклад в эту тенденцию.
«Пандемия коронавируса заманила многих людей в ловушку своих четырех стен, что усилило важность жилого пространства и привело к большей готовности платить за жилье», — заявили Сапутелли и Хольжи.Цены на жилье упали только в четырех из 25 глобальных городов, которые они исследовали для отчета.
Во-вторых, ипотечное кредитование может стать неустойчивым. Центральные банки отреагировали на пандемию снижением процентных ставок, сделав условия финансирования более благоприятными.
«Для большинства домохозяйств кредитоспособность является основным препятствием для выхода на рынок недвижимости», — заявили Сапутелли и Хольжи. «Как только это препятствие будет устранено, низкая стоимость владения недвижимостью для пользователей по сравнению с арендой в сочетании с ожиданием постоянно растущих цен на жилье сделает домовладение привлекательным независимо от уровня цен и кредитного плеча.
Наконец, цены и арендная плата отделяют . Хотя цены на жилье выросли за последний год, арендная плата в городских районах упала, поскольку удаленная работа позволила многим американцам уехать из городов. Средняя арендная плата в Нью-Йорке и Сан-Франциско снизилась на 20 %.
«Связанные с пандемией ограничения и рост удаленной работы ослабили аргументы в пользу городского жилья, — заявила исследовательская группа UBS. — Арендная плата в проанализированных городах в среднем снизилась — что редко случалось в прошлом.
Сапутелли и Хольжи заявили, что сосуществование высоких цен на жилье и благоприятных условий финансирования было индикатором предыдущих жилищных кризисов, таких как крах рынка недвижимости в 2008 году.
«Ухудшение доступности, неустойчивое ипотечное кредитование и рост «Расхождение между ценами и арендной платой исторически служило предвестником жилищных кризисов», — заявили они. «Постоянно более высокие цены и левередж предполагают все более высокие риски, и этот путь по спирали, вероятно, окажется тупиком в долгосрочной перспективе.»
Помимо изучения потенциального пузыря на рынке недвижимости, UBS провел оценку пяти городских районов США, где стоимость недвижимости в настоящее время переоценена. Эти пять городов перечислены ниже.
Как 26-летний мужчина владеет 1300 арендуемыми квартирами
- Авраам Андерсон сэкономил большую часть своей зарплаты, чтобы купить участок земли, на котором он мог бы построить.
- Он сделал это, чтобы подать заявление на получение строительного кредита, а не традиционной ипотеки.
- Anderson также использовала коммерческие ссуды и рефинансирование наличными для более быстрого масштабирования.
Аврааму Андерсону было всего 21 год, когда он купил 20-квартирный жилой дом.
Когда он делал покупки, агенты по недвижимости не воспринимали его всерьез. Каждый раз, когда он останавливался, чтобы осмотреть собственность, их лица опускались, и они думали, что их время будет потрачено зря, сказал он.
Итак, он начал приносить документ, чтобы показать им, что банк предварительно одобрил его для собственности, стоящей той стоимости, которую он просматривал.Сегодня ему 26 лет, и он владеет почти 1300 квартирами, сдаваемыми в аренду, согласно записям государственной собственности, рассмотренным Insider. И нет, когда он начинал, у него не было ни соучастника, ни финансовой поддержки.
Квартиры Андерсона представляют собой смесь квартир, частных домов и участков с передвижными домами, за исключением нескольких пустующих. Он полностью владеет некоторыми объектами собственности и совладельцем других.
Он тоже не гуру недвижимости, и у него нет высшего образования.Он начал продавать страховку, когда ему было 18 лет. Он работал на заказы, чего многие избегали бы. Но для него это означало, что не было почасового ограничения его дохода или того, сколько он мог заработать относительно своего возраста.
Согласно налоговой декларации за 2014 год, рассмотренной Insider, он заработал 143 000 долларов в качестве страхового агента. И он был очень бережлив, жил дома и копил каждую копейку.
Путешествуя на расстояние, чтобы заключить сделку, он сказал Insider, что будет спать в своей машине, а не снимать отель.Буханка хлеба из местного Walmart должна была стать его завтраком. Да, жертва была не из приятных, но для Андерсона выплата того стоила.
Накопленный доход изменит его жизнь и направит его на путь, который, по его словам, сделал его финансово свободным всего за несколько лет. Он использовал их, чтобы купить участок земли, на котором он построил бы четыре единицы — первый в портфеле, который в конечном итоге увеличился до более чем 1000, благодаря развитым отношениям и тщательной стратегии подачи заявок на получение кредита.
Первая сделкаАндерсон сказал, что у него есть 56 000 долларов, которые он готов вложить в приобретенный участок земли в Кливленде, штат Теннесси. Но на этом нужно будет развиваться — с чем смог справиться отец его друга, потому что он был подрядчиком.
Для финансирования проекта Андерсон подал заявку на ссуду на строительство в небольшом местном банке. Обычно было бы нелегко получить ссуду в таком молодом возрасте и с годовым доходом.
Но у него было несколько способов обойти это.Сначала он пошел в банк, рекомендованный строительным подрядчиком. У подрядчика были отношения с банком, потому что он заключал сделки по другим строительным проектам.
«Я бы очень рекомендовал людям просто поговорить с местными банками, даже не региональными или национальными», — сказал Андерсон, добавив, что у последнего почти нет полномочий.
«Это всегда зависит от кого-то другого. Местные банки, вы можете поговорить с людьми, которые могут принимать решения, и они знают сообщество, и с ними намного легче работать», — сказал он.
Во-вторых, он представил книгу правдоподобия, папку с различными предметами, чтобы подтвердить свою способность выплатить ссуду. Поскольку в то время у него не было налоговой декларации, он сказал, что вложил награды, полученные за то, что он был лучшим продавцом, копию выписки из банка, чтобы показать свои сбережения, распечатку его кредитного рейтинга и план его план.
«Я понял одну вещь: банки на самом деле довольно гибки в том, что они могут делать, особенно в коммерческой сфере», — сказал Андерсон.«Жилая недвижимость — это совсем другое. Они намного более регулируемы. Что касается коммерческих кредитов, они обладают большой гибкостью. Так что, если они верят в вас, если вы можете показать им, что у вас есть хороший бизнес-план и / или у вас есть опыт , они действительно могут работать с вами «.
Андерсон подал заявку на 300 000 долларов, но не получил всю сумму сразу. Вместо этого все расходы должны быть одобрены банком. Как только он будет одобрен, он высвободит средства, и к этой сумме будет применена процентная ставка в размере 5%.Когда строительство было завершено, условия перешли на выплату основного долга и процентов.
Первая сделка — купля-продажа. К тому времени, когда он вышел, он сказал Insider, что получил прибыль в размере 74000 долларов.
Оглядываясь назад, можно сказать, что это был процесс, который он бы не рекомендовал для начинающего инвестора. Во-первых, это принесло ему не намного больше, чем если бы он перевернул собственность, которая просто нуждалась в обновлении. Во-вторых, работы было намного больше. Но в то время для него это был доступный путь, потому что ссуда была более доступной, чем ипотека.
Масштабирование своего портфеляПока он строил первую собственность, он сохранил свою работу и свою агрессивную стратегию сбережений. Это означало, что в том году он скопил еще 150 000 долларов. И он вложил его в многоцелевой дом в Севьервилле, штат Теннесси, который он использовал как офис и жилое помещение, сказал он.
Это не была собственность, приносящая денежные потоки, но он мог использовать ее в качестве залога при следующей покупке, сказал он, и это будет собственность, которая предоставит ему финансовую свободу.
Следующей покупкой Андерсона по двум причинам будет что-то более пяти квартир, так что это будет считаться коммерческой недвижимостью. Первая причина заключалась в том, что получить кредит было легче. Во-вторых, это дало ему больше контроля над его оценочным потенциалом.
«Если вы увеличиваете чистую прибыль от собственности, тогда ее стоимость возрастает. Если это от одной до четырех единиц, то это жилая недвижимость», и чистый доход не имеет значения, потому что стоимость основана на аналогичных домах в — сказал Андерсон.
Имущество представляло собой 20-квартирный многоквартирный дом, владелец которого имел личное мероприятие и нуждался в продаже. Он собирался за 1,3 миллиона долларов. Андерсону нужно было выложить 10%, или 130 000 долларов, которые он получил от продажи своей первой собственности. По его словам, оставшаяся сумма была покрыта банковским кредитом. Он добавил, что его многоцелевое имущество также использовалось в качестве залога по ссуде.
Он сделал несколько улучшений, таких как незначительные изменения ландшафта в эстетических целях и необходимый ремонт. Это позволило ему увеличить арендную плату или чистую прибыль и запросить коммерческое рефинансирование с выплатой наличных по его оцененной стоимости примерно в 1 доллар.6 миллионов.
Андерсон использовал бы эти деньги в качестве первоначального взноса для следующей собственности. Он многократно повторял этот процесс.
Теперь он любит учить других инвестировать в коммерческую недвижимость, сказал он. Его веб-сайт Capital Cashflow и канал на YouTube — это бесплатные ресурсы, которые учат людей находить и проверять недвижимость и выбирать арендаторов.
Вы потеряете деньги, покупая дом сейчас
- Брэндон Тернер, 36-летний инвестор в недвижимость, говорит, что его состояние составляет 10 миллионов долларов.
- Он — звезда Instagram, стоящая за BiggerPockets, которая дает миллионы советов по недвижимости через подкасты.
- Но даже он признает, что покупка случайной недвижимости приведет к потере денег на этом горячем рынке.
Брэндон Тернер, по его собственным словам, всего лишь «нишевый знаменитый». Что-то среднее между гуру самопомощи Тони Роббинсом и гуру фондового рынка Джимом Крамером, но для миллениалов Тернер легко переключается между ролями мотивационного оратора и инвестиционного евангелиста.
Он проповедует простую мантру: покупка домов и сдача их в аренду может быть путем к богатству и финансовой свободе для масс и спасением от скучной работы с 9 до 5, которая для многих во время пандемии стала всеобщей. потребляющий.
Это привлекло Тернера преданных поклонников на фоне инвестиционного бума DIY, заваленного акциями Reddit, криптовалютой и аккаунтами Robinhood.
За последнее десятилетие 36-летний мужчина привлек 250 000 подписчиков к своему аккаунту в Instagram, @beardybrandon, и создал популярный подкаст с советами по инвестированию на медиаплатформе BiggerPockets, который заработал более 100 миллионов загрузок и является лучшим подкастом. .1 выставка недвижимости в iTunes.
Это все еще может означать «нишевую славу» в мире мегазвезд социальных сетей, но это привело к большим деньгам.
Хотя он начинал как мелкий инвестор в недвижимость, Тернер подсчитал, что за последние полтора года его зарождающаяся инвестиционная компания в сфере недвижимости Open Door Capital привлекла около 100 миллионов долларов, большая часть из которых была запрашивая его базу в социальных сетях. По его словам, на данный момент фирма потратила эти деньги на приобретение недвижимости на сумму около 200 миллионов долларов.В сентябре, добавил он, он собрал свой самый крупный фонд недвижимости, который всего за пять дней превысил 25 миллионов долларов.
Собственный капитал Тернера увеличился примерно до 10 миллионов долларов, и продолжает подсчитывать, утверждает он. На его нынешней траектории быстрорастущего богатства он воображал, что однажды может стать миллиардером (хотя, по его словам, он может отказаться от накопления богатства раньше, чтобы сосредоточиться на благотворительности).
Подобно тому, как рост числа мемов сигнализировал о недовольстве общественности истеблишментом Уолл-стрит, успех и подкаста Тернера, и Open Door Capital отражает аналогичные настроения в сфере недвижимости.Вместо того, чтобы вкладывать свои деньги в профессионально управляемые фонды с большим послужным списком или в акции и паевые инвестиционные фонды с многомиллиардной рыночной капитализацией, слушатели Тернера обратились к нему за планом игры по самостоятельной реализации прибыли. Все больше людей отваживаются уходить от мейнстрима, вкладывая деньги в риэлторскую фирму харизматичного аутсайдера.
«Подкастинг вызывает доверие и доверие в масштабах, невиданных в истории человечества», — сказал Тернер.«Когда вы слушаете сотни часов кого-то и узнаете, как они продвинулись в своем инвестировании, узнали свое мышление и то, как они справляются с проблемами и людьми, вы думаете:« О да, я бы отдал деньги этому человеку »».
Однако за большими обещаниями и блестящей, отфильтрованной в Instagram жизнью Тернера на гавайском острове Мауи с женой и двумя маленькими детьми, однако, стоит более суровая реальность.
Open Door Capital взимает более высокие сборы, чем традиционные инвестиционные фонды институционального уровня, выяснил Insider.Между тем актуальность советов Тернера по инвестированию в его роли подкастера была поставлена под сомнение из-за рекордного роста на рынке жилой недвижимости за последний год, что сделало некоторые из его основных стратегий, таких как покупка дома и его сдача в аренду, гораздо более сложными. выполнить с выгодой.
Тернер делится советами по инвестированию в недвижимость в Instagram.Instagram / Брэндон ТернерТернер признал, что сдвиг произошел.
«Недвижимость превратилась из того, что вы можете делать как посредственный инвестор, в то, в чем вам нужно быть экспертом», — сказал он. «В 2012 году любая купленная вами недвижимость будет приносить прибыль в виде сдачи в аренду. Сегодня, если вы возьмете случайную недвижимость, она потеряет деньги.
Хотя он набрал сотни тысяч просмотров на таких платформах, как YouTube, благодаря эпизодам подкастов под заголовками «10 уроков Брэндона Тернера, которые привели к портфелю более 50 миллионов долларов» и «Формула миллионера: 10 шагов к достижению 7-значной чистой стоимости», Тернер настаивал на том, чтобы слушатели приходили к нему за образованием и вдохновением, а не за гарантированными формулами заработка.
«Мы не уклоняемся от того факта, что это сложно», — сказал Тернер. «Я не думаю, что мы неправильно управляем ожиданиями. . Я думаю, люди понимают, что это бизнес.Это потребует работы ».
Пока последователи Тернера трудятся, следуя его дорожной карте к богатству, сам Тернер обратился к другой стратегии собственного инвестирования. С момента своего основания в 2018 году Open Door Capital сосредоточился на покупке парков для мобильных домов. , малоизвестный сегмент индустрии недвижимости, который, по словам Тернера, помог ему перехитрить конкурентов на разогретом рынке недвижимости.
«Я так занял нишу, — сказал Тернер. — Blackstone не может конкурировать со мной».
Тернер начал свою карьеру в сфере недвижимости, даже не планируя заниматься этим бизнесом.Сын мясорубки и работника детского сада, он вырос в пригороде к северу от Миннеаполиса и окончил Северо-Западный колледж в Айове в 2006 году, первым в своем классе, сказал он.
Тернер в подростковом возрасте. Брэндон ТернерОн не был уверен в своей карьере и в конце концов поселился в западном штате Вашингтон, откуда его жена, с которой он познакомился в колледже, была родом.Они поселились в городе Абердин, который, пожалуй, наиболее известен тем, что был домом, в котором детство рок-звезды Курта Кобейна. Тернер сказал, что пара купила дом, в котором они планировали жить, примерно за 80 000 долларов, отремонтировала его, а затем поняла, что вместо этого они могут перевернуть его с целью получения прибыли. Тернер сказал, что в итоге он заработал около 20 тысяч долларов, которых достаточно, чтобы оплатить свою свадьбу и уменьшить часть своего студенческого долга. Он был зациклен и отказался от амбиций поступить в юридический институт.
Это был момент, когда он понял, что инвестиции в недвижимость могут стать прибыльной и менее трудоемкой альтернативой традиционной работе с полной занятостью, которая доминирует в жизни людей.
«Вы будете работать по 100 часов в неделю в течение следующих 60 лет и, вероятно, проживете трех жен», — сказал Тернер о том, почему он разочаровался, став юристом. «Я начал думать:« Это не то, чем я хочу заниматься »».
Это было до финансового кризиса и ослабления правил кредитования, что позволило покупателям жилья и инвесторам получить достаточно большие ипотечные кредиты, чтобы покрыть практически всю стоимость дома. покупка. Тернер сказал, что он этим воспользовался, а затем купил дом на две семьи, который, как он позже обнаружил, был домом, в котором Кобейн жил в детстве.Тернер и его жена проживали в одной из квартир и использовали арендную плату от другой, чтобы покрыть свою ипотеку, живя по сути бесплатно.
Поклонники «Нирваны» в одном из домов детства Курта Кобейна в Абердине, штат Вашингтон. Дана Налбандян / WireImage / Getty ImagesЭто было начало того, что он теперь небрежно называет «взломом дома», стратегии, при которой покупатель собирает деньги, чтобы приобрести дом, который в противном случае не мог бы себе позволить, и остается на плаву или даже получает доход, сдавая в аренду дополнительный блок, запасная спальня или даже часть их гостиной.
Тернер начал создавать портфель жилой недвижимости, которую он сдавал в аренду для получения ежемесячного дохода, и начал покупать, ремонтировать и переставлять дома для еще более быстрой окупаемости. Когда спад После этого стало трудно получить ссуды с высокой долей заемных средств, от которых Тернер зависел для финансирования своего растущего портфеля, он адаптировался. Он сказал, что ему посчастливилось иметь друзей и семью, к которым он мог обратиться за деньгами для покрытия первоначальных взносов, и он взял ипотечные ссуды на большие суммы у кредиторов с твердыми деньгами, которые взимали процентные ставки выше рыночных.Тернер поместил стоимость ремонта в тысячи долларов на кредитную карту.
Это была рискованная стратегия, но Тернер сказал, что она окупилась. Если бы он купил дом, скажем, за 100000 долларов, а затем потратил еще 20000 долларов на его ремонт, он, как правило, мог бы найти арендатора, готового заплатить достаточно арендной платы, чтобы рефинансировать недвижимость с помощью обычной банковской ипотеки, по крайней мере, на то, что он вложил … а иногда и больше. Это привело к тому, что он придумал еще один термин, который он часто цитирует в своем подкасте: «стратегия BRRRR», означающая покупку, аренду, реабилитацию, рефинансирование и повторение.
По его словам, к 27 годам он зарабатывал пассивный чистый доход в размере 3000 долларов в месяц от своего портфеля.
«Я думал, что на пенсии, — сказал он.
Примерно в то же время он наткнулся на BiggerPockets, медиа-компанию, занимающуюся недвижимостью, которая сейчас выпускает его подкаст, когда искал в Интернете ресурсы, чтобы узнать больше об инвестировании в недвижимость.
Миссия сайта — создать онлайн-сообщество, образовательные материалы и другие инструменты и контент для инвесторов в недвижимость и тех, кто стремится проникнуть в бизнес, была именно тем, что он искал.Вскоре он начал вести блог для сайта и стал первым сотрудником, нанятым на полную ставку его основателем Джошем Доркиным. В 2012 году Тернер начал свой подкаст и с тех пор стал его самой популярной звездой.
Он получил компенсацию как таковую. Тернер сказал, что он получает «шестизначную зарплату» от BiggerPockets за проведение своего шоу, которое обычно выходит в эфир два или три раза в неделю, и еще больше зарабатывает на ежегодных гонорарах, которые он собирает по шести книгам по инвестициям в недвижимость, которые он выпустил в течение книгоиздательское подразделение компании.
Тернер сказал, что он также получил долю в компании, которая базируется в Денвере и в настоящее время насчитывает более 40 сотрудников.
«У меня есть немного. Мне сказали не говорить, сколько», — сказал Тернер. «Достаточно, чтобы удержать меня».
Тернер часто публикует вдохновляющие цитаты в своей ленте в Instagram.Instagram / Брэндон ТернерОднако большая часть его богатства и дохода на данный момент связана с инвестициями в недвижимость.
Известный своей густой бородой, Тернер производит впечатление неприхотливого, доступного и неизменно оптимистичного. Он говорит с легкой шепелявостью. Он говорит, что пришел работать на Мауи, куда он переехал со своей семьей три года назад, большую часть дней в шортах и шортах. шлепки .В свободное время он занимается серфингом, поет, играет на гитаре в группе и занимается бразильским джиу-джитсу.
Его лента в Instagram перемежается с мотивационными мантрами, формулами инвестиций в недвижимость и фотографиями его, казалось бы, идиллической — и все более богатой — жизни. На недавней фотографии он и друзья сидели в частном самолете и отдыхали в шикарном отеле на воде.
«Я в некотором роде похож на историю успеха BiggerPockets. Я почти как картина того, что возможно», — сказал Тернер.«Люди склонны, я не хочу сказать, боготворят, но тяготеют к изображениям идеала. Они хотят олицетворять идею того, чего они хотят достичь. Люди видят это во мне».
Другой недавний пост показывает, как Тернер бежит босиком по гавайскому пляжу у кромки прибоя с запыхавшейся надписью: «Если вы ждете, когда страх перед неизвестным утихнет… вы будете ждать вечно. Так что почувствуйте страх … Признавая это. Это там. Тогда сделай это в любом случае ».
Однако для многих последователей Тернера рыночные условия, а не страх, сдерживают их попытки подражать его успеху.
Эрика Сото-Джонсон, 38-летний копирайтер и начинающий телевизионный писатель из Лос-Анджелеса, например, сказала, что в последние несколько лет она и ее муж, актер, начали слушать подкасты BiggerPockets, в том числе Тернера. Они заинтересовались взломом домов — покупкой двух- или более квартирного дома, чтобы получать доход от аренды и помогать оплачивать свои расходы. Но цены на такую недвижимость в городе недостижимы для их совокупного годового дохода в 146 000 долларов, сказала она.
Это поставило их перед дилеммой: выбирать между голливудскими устремлениями или мечтами о недвижимости.
Тернер в одном из его ранних домов. Брэндон Тернер«Было бы идеально сделать это здесь, но это было бы более доступно в другом городе», — сказал Сото-Джонсон, добавив, что она и ее муж начали обдумывать переезд в Техас, где живет его семья, или на север штата Нью-Йорк. .
Другой фанат Turner and BiggerPockets, Роман Шапошников, 34-летний специалист по оказанию медицинской помощи, проживающий в районе Стейтен-Айленд в Нью-Йорке, сказал, что он потратил тысячи долларов за последний год или около того, проводя комплексную проверку и откладывая небольшие суммы. , безвозвратный депозит на ряд домов, которые он рассматривал как вложение. По его словам, в конечном итоге ни одна из сделок не имела финансового смысла.
Совсем недавно он нашел дом в Колдуэлле, штат Нью-Джерси, который нуждался в ремонте и был оценен ниже рыночной.Хотя сделка была многообещающей, она тоже сорвалась.
«Не карандашом», — сказал Шапошников. «Я просто не мог заработать достаточно денег, чтобы оно того стоило».
Во всей стране почти такая же история.
Недавно опубликованные данные Национального индекса цен на жилье в США S&P CoreLogic Case-Shiller, например, показали, что в июле цены на жилье в стране выросли на рекордные 19,7% в годовом исчислении.
Не только инвесторы должны сражаться с плотом постоянных покупателей в этом безумии, но и крупные инвестиционные фирмы Уолл-стрит, пенсионные и государственные фонды также въехали, вкладывая миллиарды в дома для одной семьи, чтобы получить то же самое. бизнес по сдаче их в аренду с целью получения прибыли.У них есть источники денежных средств и экономии за счет масштаба, с которыми частные или мелкие инвесторы часто не могут конкурировать. Другие крупные компании, такие как Zillow, также перешли на iBuying, бизнес по переворачиванию домов с целью получения прибыли.
И хотя ожидается, что арендная плата вырастет на фоне роста инфляции и дефицита жилья в стране, это пока не поспевает за ростом цен на жилье. Средняя валовая прибыль от аренды домов на одну семью — без учета эксплуатационных расходов, таких как техническое обслуживание, страхование и другие расходы — упала до 6.3%, согласно данным аналитической компании John Burns Real Estate Consulting. Это вторая самая низкая доходность за последние 37 лет.
Ни Сото-Джонсон, ни Шапошников не винили Тернера или BiggerPockets в своих затруднениях. И оба сказали, что прослушивание подкаста улучшило их финансовые привычки и осведомленность. Они и другие поклонники Тернера отмечают, что большинство его советов, в отличие от распространения дорогостоящих семинаров по инвестициям в недвижимость или коучинговым услугам, бесплатные или недорогие.BiggerPockets взимает скромную годовую подписку за 390 долларов, предоставляя пользователям доступ к собственной сети других инвесторов и профессионалов в сфере недвижимости, а также к инвестиционным инструментам, таким как калькуляторы, которые помогают участникам понять, будет ли сделка успешной в финансовом отношении. Большая часть его контента и подкастов доступны бесплатно.
По мнению Тернера, если инвестор теряется, он просто не придерживается правильной стратегии или мантры.
«Я учу людей сузить круг ваших интересов, я называю их« кристально четкими критериями », — сказал Тернер, описывая процесс более глубокого погружения в определенную географию, тип собственности и ценовую категорию для достижения успеха.
Для тех, кто оказался в тупике или у Тернера есть другой вариант.
В его ленте в Instagram размещены фотографии собственности, которую Open Door Capital приобрела, собранных ею средств и не столь тонкие сообщения потенциальным инвесторам.
«Вы устали слышать об этих закрытиях и не участвовать в них?» — написал Тернер в августе в Instagram. «Инвестируйте вместе с нами!»
Тернер привлек пять фондов за последние два года, согласно заявлениям, сделанным им и Open Door Capital, и документам, поданным в Комиссию по ценным бумагам и биржам.Он собрал дополнительные деньги инвесторов для приобретения двух жилых комплексов, один в Хьюстоне, а другой недалеко от Вейла в Колорадо.
Если бы Брэндон Тернер пошел в пенсионный фонд или благотворительный фонд ради денег, а не для общественности, они бы сказали: «Вы издеваетесь надо мной?»Лэнс Педерсон, управляющий партнер Verivest
В сентябре компания объявила о привлечении пятого фонда за считанные дни.
Несмотря на то, что фирма стремилась получить до 30 миллионов долларов в своих двух последних предыдущих фондах, оба из которых превышали возраст от среднего до старшего возраста, по словам Тернера, создавая последний фонд, который имеет обязательства на 25 миллионов долларов, пока самый большой.Open Door Capital принимает инвестиции только от аккредитованных инвесторов.
Тернер сказал, что Open Door Capital вложила примерно 70% собранных денег в парки мобильных домов по всей стране. В то время как искушенные институциональные инвесторы стали основными владельцами офисных зданий, розничных магазинов, отелей, многоквартирных домов, а теперь и домов на одну семью, немногие пытались создать значительную долю рынка мобильных домов, а это означает, что конкуренция в этом отношении меньше. сегмент рынка недвижимости.
Наличие такой определенной специальности также позволяет Тернеру и его команде продвинуться на «милю глубже» — термин, который он часто использует в подкастах BiggerPockets, чтобы описать процесс развития очень специфического опыта и знаний и использования этого мастерства в качестве конкурентного преимущества. .
В настоящее время компания владеет 23 парками, насчитывающими около 3100 единиц, — сказал Тернер.
На онлайн-форуме, организованном BiggerPockets, некоторые потенциальные инвесторы ворчали по поводу комиссионных, которые взимает Open Door Capital.
Insider поговорил с потенциальным инвестором, который сказал, что рассматривал возможность вложить деньги в фонды фирмы, но обвинения отвергли его.
По словам этого человека, наряду с инвестиционным проспектом пятого фонда Open Door Capital, который был исследован Insider, фирма предъявляет своим инвесторам бесчисленные обвинения. Комиссия в размере 2,5% от покупной цены любой приобретаемой собственности, 2% от любой ссуды, которую он использует для рефинансирования собственности, которой он владеет, 2% от продажной цены любой собственности, которую он продает из фонда, и 7% от годовой суммы. валовой доход, который он получает от собственности, которой он владеет.
«Многие индивидуальные сборы, казалось, подталкивали или превышали верхний предел того, что я привык видеть», — сказал потенциальный инвестор. «Любая одна комиссия, превышающая среднюю, не является препятствием для сделки. Две или больше могут быть».
Эксперты, изучавшие растущее созвездие небольших, но растущих инвестиционных фондов, таких как Open Door Capital, и сравнение их структуры комиссионных с фондами, управляемыми известными инвестиционными фирмами, согласились с тем, что некоторые из них кажутся чрезмерными.
«Эти сборы по сравнению с другими инвестиционными возможностями определенно немного выше, чем можно было бы ожидать», — сказал Лэнс Педерсон, управляющий партнер Verivest, фирмы, специализирующейся на проверке результатов деятельности предприятий среднего размера, занимающихся инвестициями в недвижимость.«Если бы Брэндон Тернер обратился в пенсионный фонд или благотворительный фонд ради денег, а не общественности, они бы сказали:« Вы издеваетесь надо мной? »»
Педерсон также отметил, что парки мобильных домов были бизнесом, требующим значительного управления и что некоторые дополнительные сборы могут быть прощены при рассмотрении всей работы, которая обычно необходима для изменения положения и восстановления такой собственности, особенно в широкой географии, где Open Door Capital заключила сделки, от Аляски до Флориды.
Педерсон сказал, что сборы Open Door Capital были далеко не самыми обременительными в новом мире сбора средств с помощью социальных сетей.
Сборы, однако, показывают, насколько прибыльным может быть вложение в масштабах Open Door Capital. Тернер и его партнеры в фирме собираются заработать сотни тысяч, если не миллионы долларов только за счет расходов, денег, которые они получат, независимо от того, будут ли их средства в конечном итоге работать так, как ожидалось.
Послужной список Тернера трудно оценить по-другому. Он отказался раскрыть какие-либо конкретные парки, приобретенные его фирмой. Он отчасти объяснил это нежелание недавним опытом своего друга в инвестиционном бизнесе, который, как утверждает Тернер, купил парк мобильных домов и поднял арендную плату только для того, чтобы привлечь внимание местных СМИ и гнев общества.
«Они поместили его имя во все новости как злого домовладельца», — сказал Тернер. «Люди приходили к нему домой и отправляли ему письма ненависти и угрозы. Я не хочу никогда попадать в ситуацию, когда люди знают, что у меня есть».
Вид с воздуха на парк передвижных домов Homecroft в Супериор, штат Висконсин.На севере есть большой Walmart и его парковка. USGSОсмотр одного парка мобильных домов, который Тернер объявил в Instagram, что он приобрел, показывает, почему он может быть чувствителен к общедоступной информации о своих владениях. В январе 2020 года Тернер раструбил в сообщении, что он закрыл парк в Супериор, штат Висконсин.
«Ууп, ууп!» — сказал Тернер в подписи.
По аэрофотоснимку, опубликованному Тернером, Insider определил, что это парк передвижных домов Homecroft. Этот парк привлек внимание в этом году, когда NBC News сообщил, что семье из пяти человек, проживающей в нем, были вручены документы о выселении в канун Рождества.
Крис Ларсон и его невеста Кирстен Брокоу отстали по оплате аренды участка, сборов и налоговых счетов после того, как Ларсон потерял работу водителя грузовика, а Брокоу перенес инсульт и не смог работать, говорится в отчете. Ларсон готовил лазанью для них и их троих маленьких детей, когда им вручили извещение о выселении.
Записи об имуществе показывают, что компания с ограниченной ответственностью приобрела парк за 7,75 миллиона долларов в январе 2020 года. Почтовый адрес LLC, предоставленный Insider городским инспектором в Супериор, совпадает с тем, что указано в корпоративных записях как абонентский ящик Open Door Capital на Мауи.
Тернер не ответил на вопросы о том, что он владеет недвижимостью Homecroft, и на отчет о выселении.
Какими бы ни были риски, успех пятого фонда Тернера говорит о том, что многие инвесторы не обеспокоены и что он продолжит пробиваться в более крупные лиги инвестирования в недвижимость.
Тернер сказал, что недавно встретил опытного инвестора в недвижимость на конференции, которую он посетил, и объяснил этому человеку десятки миллионов долларов, которые он загребал от своих подписчиков в социальных сетях.
«Челюсть парня ударилась об пол, — вспомнил Тернер. «Он был вовлечен только в этот мир недвижимости, связанный с хедж-фондами, костюмами и галстуками. Я не носил костюм уже 10 лет. Это просто показывает изменение власти».
Как купить инвестиционную недвижимость, когда у вас нет денег
Канадский предприниматель с Global Invest , с миссией помочь людям инвестировать в недвижимость для создания благосостояния поколений.
Гетти
Если вы хотите инвестировать в недвижимость, вы можете купить недвижимость, даже если у вас нет денег. Банковские ссуды являются наиболее признанным методом покрытия затрат на покупку недвижимости, однако эти транзакции могут быть сложными для обработки, поскольку банки требуют, чтобы у вас уже была определенная сумма денег, которая может быть у вас не всегда. Так как же купить недвижимость, не имея денег в кармане? Зная, как использовать творческие методы финансирования, такие как следующие:
1.Обратитесь к частным кредиторам.
Есть несколько причин, по которым вы можете обратиться к частному кредитору сегодня. Например, у вас может не хватить денег на вашем банковском счете или у вас может быть непривлекательная кредитная история. Как правило, критерии частных кредиторов не такие жесткие, как критерии традиционных банков.
• Корпоративные частные кредиторы: Банки не любят плохую кредитную историю. Если это ваша ситуация, вы можете обойти традиционный банк и использовать деньги других людей.Частные кредиторы могут быть очень полезными союзниками, когда вы хотите купить недвижимость, но не имеете наличных денег или кредитного рейтинга. Кроме того, их периоды обработки часто намного быстрее, чем у банков. Я сам испытал это, когда купил свою инвестиционную недвижимость, для которой я взял в долг 47 000 долларов у трех разных кредиторов, чтобы увеличить свой личный вклад до 72 000 долларов.
• Личные частные кредиторы: Помимо корпоративных частных кредиторов, у вас может быть возможность получить ссуду от личного кредитора.Это может быть ваш хороший друг, родственник или давний коллега. Короче говоря, любой, кого вы знаете, у кого есть деньги, чтобы совершить покупку. Возможно, вы даже сможете привлечь их, предложив им привлекательную процентную ставку. Дополнительные деньги всегда приветствуются.
2. Используйте свои кредитные карты.
Использование кредитных карт может быть еще одним хорошим способом купить недвижимость без наличных. Когда вы занимаетесь недвижимостью в Канаде, очень важно иметь хороший кредитный рейтинг.Заимствование по моей кредитной карте принесло мне дополнительные 25 000 долларов, чтобы уменьшить размер платежа. Тем не менее, я рекомендую вам тщательно обсудить процентную ставку по вашему кредиту, чтобы вы могли погасить его быстро.
3. Используйте «деньги любви».
«Деньги любви» — это начальный капитал от семьи и друзей, который может помочь вам начать свой бизнес. Привлечение родственников — еще одна форма краудфандинга или долевого финансирования.
«Деньги любви» позволяют вам увеличить свой капитал с помощью родственников или друзей, но это не бесплатно, потому что они будут участвовать в ваших инвестициях.Их доля должна рассчитываться в соответствии с размером их инвестиций. Другими словами, они становятся акционерами ваших инвестиций в недвижимость. Как только инвестиции станут прибыльными, они тоже выиграют. Деньги любви имеют много преимуществ для их генераторов.
Главное преимущество денег любви в том, что они создают тесные отношения между предпринимателем и инвесторами. Дает возможность пополнить фонд. Кроме того, некоторые сочтут, что этот путь будет нести меньшее давление, поскольку вы будете работать вместе с теми, кто вам близок.Таким образом, между инициатором инвестиционного проекта и его инвесторами существует доверие. Эта инициатива — хороший способ творческого финансирования, если вы ограничены в финансовом отношении.
4. Партнер вверх.
Партнерство — это также творческий способ сбора средств для покупки здания без денег. Это хороший способ преодолеть валютный разрыв. Сочетание своих талантов с талантами других поможет вам быстрее найти решение. Это требует большой изобретательности.
• Выберите правильных союзников: Чтобы установить эффективное партнерство, вам нужно окружить себя такими же умными и амбициозными людьми, как вы.Это могут быть маклеры по недвижимости, бухгалтеры или подрядчики по ремонту. Окружение себя такими людьми поможет вам лучше подготовиться к сделкам с недвижимостью. Поэтому важно работать с людьми, которые вас дополняют.
• Играйте свою роль в процессе: Установление партнерских отношений со всеми этими людьми также означает, что вам необходимо принять участие. Чтобы стать успешным предпринимателем в сфере недвижимости, вам нужно окружить себя правильными людьми.Поддержание хороших деловых контактов поможет вам расширить свой профессиональный круг. Для этого посещайте конференции и сетевые мероприятия. По этой причине я регулярно провожу тренинги по недвижимости.
5. Используйте свой собственный капитал.
Независимо от того, владеете ли вы арендуемой собственностью или нет, у вас есть еще один финансовый потенциал: собственный капитал. Также называемый собственным капиталом, это разница между рыночной стоимостью вашего дома и остатком по ипотеке. Акции также могут позволить вам купить недвижимость без денег.
Акционерный капитал — это творческая форма финансирования, которая позволяет домовладельцу профинансировать покупку по более низкой процентной ставке. В отличие от других видов ссуд процентная доля собственного капитала снижается. Выплачивая ипотечный кредит, вы накапливаете капитал, который можно использовать для второй ипотеки. Затем этот капитал позволяет вам получить новую банковскую ссуду для финансирования покупки другой собственности с целью получения прибыли.
Есть несколько способов получить доступ к своему капиталу:
• Кредит под залог собственного капитала: Это ссуда под стоимость вашего дома.Вы сможете занять определенную сумму денег, исходя из стоимости вашего дома или арендуемой собственности. Кредитор обычно разрешает вам брать в долг до 80% стоимости заложенного имущества.
• Рефинансирование ипотеки: Для получения первоначального взноса также можно рефинансировать ипотеку. Рефинансирование ипотеки просто означает пересмотр условий ипотечного договора. Если вы решите сделать это, вам, возможно, придется заплатить штраф за нарушение вашего первого контракта.
Используя эти стратегии, вы можете начать путь к инвестированию в недвижимость, даже не имея наличных денег.
Представленная здесь информация не является инвестиционным, налоговым или финансовым советом. Вам следует проконсультироваться с лицензированным специалистом по поводу вашей конкретной ситуации.
Деловой совет Forbes — это самая быстрорастущая и сетевая организация для владельцев и руководителей бизнеса. Имею ли я право?
10 лучших REIT на оставшуюся часть 2021 года
Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) показали отличные результаты в 2021 году.Общая доходность сектора недвижимости примерно 30% (цена плюс дивиденды) до конца августа легко превосходит доходность индекса S&P 500, равную 21%.
Еще лучше: несколько факторов предполагают, что REIT, вероятно, продолжат опережать другие инвестиции в оставшиеся месяцы 2021 года.
Во-первых, нехватка высокой доходности. В настоящее время доходность 10-летних казначейских облигаций и S&P 500 составляет ничтожные 1,3%. Но доходность REIT более чем вдвое выше, в среднем 2,7%, что делает акции рынка недвижимости одним из основных секторов рынка, приносящих доход.
Еще одна тенденция в пользу REIT — более высокая инфляция. Акции недвижимости предлагают естественную защиту от инфляции благодаря своей способности повышать арендную плату. Данные Национальной ассоциации REIT показывают, что этот класс активов превосходит индекс S&P 500 в 80% случаев в периоды высокой и растущей инфляции.
Кроме того, в некоторых секторах REIT наблюдается бум из-за социального дистанцирования, связанного с COVID, в результате которого многие транзакции были переведены с личных контактов на цифровые.Промышленные РЭЙТы предоставляют оборудование, позволяющее своевременно выполнять онлайн-заказы. В Data REIT размещаются серверы, на которых работают веб-сайты и электронная коммерция. Башни сотовой связи REIT обеспечивают инфраструктуру для роста беспроводной связи.
Другой процветающий сектор REIT — это промышленное жилье, которое извлекает выгоду из нынешней нехватки доступного жилья. Запасы жилья в США близки к историческим минимумам, а цены на новое жилье в среднем превышают 287000 долларов по сравнению с менее чем 82000 долларов для дома промышленного производства.
Читайте дальше, когда мы исследуем 10 лучших REIT на оставшуюся часть 2021 года, выбранных из наиболее эффективных отраслей недвижимости. Большинство из них предлагают растущие дивиденды, высокую доходность и исключительные перспективы роста во второй половине этого года.
Данные по состоянию на 30 августа. Дивидендная доходность рассчитывается путем пересчета в год самой последней выплаты и деления на цену акции. REIT перечислены в порядке, обратном доходности.
1 из 10
American Tower
- Рыночная стоимость: 132 доллара.8 миллиардов
- Дивидендная доходность: 1,8%
American Tower (AMT, 291,68 долл. США) — ведущая компания REIT для вышек сотовой связи с глобальным портфелем из более чем 214 000 объектов связи. За последнее десятилетие фондовый рынок недвижимости обеспечил 14% годовой FFO на акцию (средства от операций, важный показатель прибыли REIT) за счет увеличения числа арендаторов на существующих вышках сотовой связи и строительства / приобретения новых активов.
Спрос на инфраструктуру связи растет во всем мире из-за экспоненциального роста трафика мобильных данных, который, по прогнозам, будет расти на 28% ежегодно до 2026 года, и увеличения числа мобильных устройств.Аналитики KeyBanc указывают на развертывание 5G как еще один катализатор, который увеличит инвестиции в инфраструктуру провайдеров беспроводной связи до более чем 33 миллиардов долларов в 2023 году.
American Tower значительно расширила свою сеть вышек сотовой связи в начале 2021 года, приобретя Telxius Tower, которой принадлежат 31 000 вышек сотовой связи и 3300 сайтов. в стадии строительства сосредоточены в Германии, Испании и Латинской Америке. Благодаря этой покупке American Tower также расширяет свои отношения с важным арендатором, Telefonica (TEF), и получает немедленное увеличение FFO.
Скорректированный FFO REIT на акцию вырос на 17% в течение июньского квартала, а American Tower прогнозирует скорректированный прирост FFO на 12% в этом году и двузначный годовой рост в более долгосрочной перспективе.
Покупка Telxius временно увеличивает леверидж REIT, но American Tower сохраняет свой кредитный рейтинг инвестиционного уровня и ликвидность (более 4,7 млрд долларов наличными и доступными кредитными линиями). REIT ожидает снижения кредитного плеча до целевого диапазона 3x-5x в течение следующих нескольких лет.
Плюс, Barron’s заявляет, что American Tower — одна из инфраструктурных компаний, которая, скорее всего, получит выгоду от счета администрации Байдена примерно в 1 триллион долларов. Несмотря на то, что AMT не самый дешевый из REIT с 28-кратным форвардным FFO, он предлагает одни из самых безопасных и быстрорастущих дивидендов в отрасли. С 2012 года рост дивидендов на акцию в среднем составлял 20% в год, а коэффициент выплаты денежных дивидендов составляет скромные 50,5%.
2 из 10
Americold Realty Trust
- Рыночная стоимость: 9 долларов.6 миллиардов
- Дивидендная доходность: 2,4%
Americold Realty Trust (COLD, 36,67 долл. США) — крупнейший публичный REIT, специализирующийся на холодильных камерах. COLD владеет 242 складами с контролируемой температурой и 1,4 миллиарда футов охлаждаемых складских помещений, расположенных в Северной и Южной Америке, Европе и Азии.
Его клиентами являются ведущие производители продуктов питания, такие как Conagra Brands (CAG), Unilever (UL), Kraft Heinz (KHC) и Danone (DANOY), а также розничные продавцы продуктов питания, такие как Kroger (KR), Safeway, HEB и Sprouts Farmers Market ( SFM).REIT владеет 21% рынка холодильных камер США.
Прочные основы пищевой промышленности, давние отношения с клиентами и стабильный рост количества контрактов с фиксированными обязательствами повышают прозрачность доходов и создают длинный путь для роста COLD. Крупнейшие клиенты Americold в среднем работают с компанией более 35 лет и обычно заключают контракты на несколько объектов и несколько дополнительных услуг. Большинство основных клиентов REIT подписали контракты с фиксированными обязательствами на средний семилетний срок, и в настоящее время на эти контракты приходится почти 40% выручки.
COLD будет обеспечиваться за счет постоянного увеличения арендной платы и заполняемости, географического расширения, новых разработок и приобретений. Компания Americold планирует ежегодно инвестировать от 175 до 300 миллионов долларов в новые разработки и недавно приобрела крупного конкурента, Agro Merchants Group, которая является третьим по величине бизнесом по хранению холодильников в Европе и четвертым по величине в США. Это приобретение добавляет 46 складов в 10 странах. холдинги REIT.
Выручка Americold выросла на 36% в течение июньского квартала, а чистая операционная прибыль (NOI) выросла на 21%.Однако скорректированный FFO на акцию был на один цент ниже консенсус-оценки аналитиков из-за связанных с COVID сбоев в поставках глобальной пищевой цепи, которые отрицательно сказались на рентабельности. Это спровоцировало понижение рейтинга аналитиков Raymond James и Citi до нейтрального и снижение стоимости акций примерно на 7%. Однако это, вероятно, создало привлекательную точку входа для новых инвесторов, желающих получить доступ к одному из лучших REIT.
COLD была акцией, приносящей дивиденды, с момента ее первичного публичного размещения (IPO) в 2018 году и увеличивала выплаты примерно на 5% в год.Безопасность дивидендов поддерживается высоколиквидным балансом, который показывает 1,3 миллиарда долларов наличными и доступные кредитные линии.
3 из 10
UMH Properties
- Рыночная стоимость: 1,1 миллиарда долларов
- Дивидендная доходность: 3,2%
UMH Properties (UMH, 23,93 доллара США) владеет и управляет промышленными жилыми комплексами и сдает в аренду участки частным домовладельцам. В настоящее время REIT владеет 127 общинами и 24 000 разработанными домашними сайтами, расположенными на территории 10 U.С. констатирует. UMH также владеет 8 600 готовыми домами, которые сдает в аренду арендаторам, и планирует ежегодно добавлять 800-900 новых квартир в арендный портфель. Его арендные единицы заполнены на 95,9%, а заполняемость арендованных жилых участков превышает 86,0%.
Существующий портфель REIT позволяет значительно расширить его за счет 3500 пустующих в настоящее время участков и неосвоенных земель, которые могут поддержать дополнительные 7300 участков в будущем.
За последние четыре года UMH обеспечила 60% -ный рост выручки, 67% -ный прирост NOI и 59% -ный рост FFO.Только за июньский квартал FFO на акцию вырос на 29%.
Показатель заполняемости и арендной платы REIT вырос во время пандемии, и UMH в настоящее время извлекает выгоду из общенациональной нехватки доступного жилья, что увеличивает спрос на промышленное жилье. Кроме того, REIT имеет сильные позиции рядом с месторождениями природного газа Marcellus и Utica Shale, где деятельность по развитию способствовала увеличению занятости и росту спроса на жилье.
UMH ежегодно выплачивает дивиденды с 1998 года и увеличил размер квартальной выплаты на 5.5% в январе. Выплата денежных дивидендов консервативна и составляет менее 60%, а REIT имеет низкий уровень долга и большую финансовую гибкость.
Аналитики определенно считают, что это один из лучших REIT. Из семи, охватывающих акции, отслеживаемых S&P Global Market Intelligence, шесть называют это «сильной покупкой», а один — «покупкой».
4 из 10
STAG Industrial
- Рыночная стоимость: 6,9 млрд долларов
- Дивидендная доходность: 3,4%
Владелец склада STAG Industrial (STAG, 42 доллара США.57) извлекает выгоду из роста электронной коммерции и фактически расширился во время пандемии, приобретя 48 зданий. Сегодня REIT владеет 501 складом и арендуемой площадью более 100 миллионов квадратных футов в 39 штатах США.
Примерно 40% портфеля REIT связано с электронной коммерцией. Учитывая, что цифровые розничные продажи в США выросли до 13,6% с менее чем 6% за последние 10 лет, это привело к устойчивому росту STAG. Компания недвижимости также извлекает выгоду из рынка промышленной недвижимости стоимостью 1 триллион долларов за счет приобретений и планирует расширить свое присутствие в топ-60+ U.С. рынки.
Устойчивый рост REIT произошел не за счет безопасности благодаря портфелю, хорошо диверсифицированному по географии, арендаторам и условиям аренды. Amazon.com (AMZN), крупнейший арендатор STAG, вносит всего 3,9% арендной платы, а остальные арендаторы представляют не менее 45 различных отраслей. Истечение срока аренды также смещено: до 2023 года истекает только 30% договоров аренды.
Скорректированная FFO REIT на акцию увеличилась на 10,6% в течение июньского квартала, а STAG повысила прогноз FFO на 2021 год примерно на 2% до 2 долларов США.02 до 2,04 доллара за акцию. Кроме того, компания повысила прогноз по росту NOI и объему приобретений в тех же магазинах.
STAG выплачивает дивиденды 10 лет подряд. Ежемесячные дивиденды подтверждаются консервативным балансом, который показывает задолженность в размере 23% от общей капитализации и EBITDA, скорректированную с учетом текущей ставки, в 4,7 раза (прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации).
Wells Fargo назвал STAG «подписным выбором» среди REIT в мае. Это означает, что аналитики считают, что акции недвижимого имущества демонстрируют благоприятное соотношение риска и прибыли и, как ожидается, принесут не менее 15% в краткосрочной перспективе.
5 из 10
STORE Capital
- Рыночная стоимость: 9,8 млрд долларов
- Дивидендная доходность: 4,0%
STORE Capital (STOR, 35,89 долларов США) инвестирует в недвижимость с одним арендатором, сдаваемую в аренду арендаторам, которые обеспечивать предметы первой необходимости. Эти арендаторы, в число которых входят рестораны быстрого обслуживания, автомастерские, учреждения дошкольного образования, медицинские и стоматологические кабинеты и многие другие, представляют более 118 различных отраслей.
В настоящее время REIT владеет 2 738 объектами недвижимости в 49 штатах и сдает в аренду 529 арендаторам. Оставшиеся средневзвешенные сроки аренды составляют 14 лет, а заполняемость составляет 99,6%.
С момента IPO в конце 2014 года STORE обеспечил рост скорректированного FFO на акцию на 4,2% в год и годовой дивидендной прибыли на 6,4%. REIT нацелен на ежегодный органический рост на 5% в долгосрочной перспективе.
STORE Capital увеличил скорректированный FFO на акцию на 13,6% в течение июньского квартала и увеличил прогноз FFO на год.REIT также закрыл сделки по приобретениям на 612 миллионов долларов в течение первых шести месяцев 2021 года, и на его рассмотрении находятся 12,5 миллиардов долларов потенциальных покупок.
Несмотря на то, что акции STOR являются одним из лучших REIT с точки зрения роста дивидендов и надежности, они оцениваются всего в 17,1 раза, умноженные на скорректированные оценки FFO на 2022 год, и имеют 15% дисконт по сравнению с аналогами.
Уоррен Баффет признает успех этой компании в сфере недвижимости в деле получения дешевых займов для приобретения высокодоходной собственности. Ему принадлежит 9% STOR, что делает его крупнейшим холдингом REIT в портфеле Berkshire Hathaway.
6 из 10
Healthcare Trust of America
- Рыночная стоимость: 6,6 млрд долларов
- Дивидендная доходность: 4,3%
Healthcare Trust of America (HTA, 30,23 долларов США) является крупнейшим владельцем / оператором медицинских офисных зданий (MOB) в США. Этот REIT владеет 471 зданием, 25,6 миллиона квадратных футов арендуемой площади и имеет инвестиционный портфель на сумму 7,5 миллиардов долларов.
HTA планирует расширяться за счет расширения своего присутствия в густонаселенных городских районах США.С., которые имеют исследовательские базы и университетские больницы. Крупнейшие рынки REIT включают Даллас, Бостон, Хьюстон, Майами и Индианаполис.
Партнерство с ведущими национальными и региональными системами здравоохранения позволило Healthcare Trust поддерживать уровень занятости примерно 90% и увеличивать FFO на акцию во время пандемии.
В долгосрочной перспективе ОМТ должна извлечь выгоду из растущего спроса на медицинское обслуживание со стороны стареющего населения США и тенденции в пользу амбулаторных учреждений, которые могут предоставлять более рентабельную медицинскую помощь.Сильно фрагментированный характер MOB дает REIT множество возможностей для приобретения.
Healthcare Trust выделяется тем, что является единственным MOB REIT, увеличивающим дивиденды восемь лет подряд, в среднем на 11,3% в год. Коэффициент выплат в настоящее время составляет 80%.
Программа приобретения REIT подкреплена ликвидным балансом, показывающим 1,3 миллиарда долларов наличными и доступным кредитом, кредитным рейтингом BBB от Standard & Poor’s и отсутствием значительных краткосрочных долговых обязательств.
В течение первых шести месяцев 2021 года Healthcare Trust увеличила FFO на акцию на 7,3%, закрыла инвестиции на 373 миллиона долларов, расширила портфель предварительно сданных в аренду проектов до 375 миллионов долларов и выпустила прогноз на 2021 FFO на акцию с 1,70 до 1,77 доллара США. примерно на 1,3% в середине и легко покрывает форвардные дивиденды в 1,30 доллара.
Акции HTA торгуются с коэффициентом, кратным 19,5, для форвардного FFO и дисконта по отношению к другим REIT. Бычьим инвесторам может понравиться эта акция недвижимости за ее надежный FFO, рост дивидендов и возможности приобретения на рынке, где растет спрос на MOB.
7 из 10
VICI Properties
- Рыночная стоимость: 16,5 миллиардов долларов
- Дивидендная доходность: 4,8%
VICI Properties (VICI, 30,75 долларов США) владеет первоклассной игровой, гостиничной и развлекательной недвижимостью . Портфель REIT состоит из 28 объектов недвижимости площадью 47 миллионов квадратных футов, примерно 17 800 гостиничных номеров, 200 ресторанов, баров и ночных клубов, а также четырех полей для гольфа, на которых проводятся чемпионаты.
Его объекты недвижимости сдаются в аренду по принципу тройной нетто лучшим в своем классе арендаторам, таким как Caesars Entertainment (CZR), Hard Rock Cafe и Century Casinos (CNTY), которые оплачивают все расходы на недвижимость и налоги.Срок аренды составляет в среднем 34,2 года.
Благодаря устойчивости этих арендаторов, VICI не только смогла сохранить 100% занятость во время пандемии, но также собрать 100% арендной платы и увеличить скорректированную FFO на акцию на 10,8%. Еще одна хорошая новость заключается в том, что по данным Американской игровой ассоциации, в 2021 году игры будут расти, и коммерческие казино США будут соответствовать своему лучшему кварталу с точки зрения выручки в первые три месяца года.
REIT расширяет свой портфель и в марте договорился о покупке Venetian Resort Complex у Las Vegas Sands (LVS), который включает три башни отеля, Sands Expo Center и примерно 225 000 квадратных футов игрового пространства.
В августе VICI согласилась приобрести MGM Growth Properties (MGP), крупного конкурента. После закрытия VICI получит в результате сделки 15 развлекательных объектов, что, вероятно, сделает REIT крупнейшим землевладельцем на Лас-Вегас-Стрип.
Комментируя приобретение MGM, игровой аналитик Truist Securities Барри Джонас заметил, что оно подчеркивает привлекательность игровой недвижимости для инвесторов. Аналитику Jeffries по играм Дэвиду Кацу нравится продолжающееся расширение VICI во время пандемии и агрессивный аппетит к росту.
Несмотря на то, что VICI стал крупнейшим игровым REIT, акции VICI торгуются в 17,6 раза по сравнению с оценками FFO на акцию 2022 года и с дисконтом более 22% по сравнению с другими REIT. Дивиденды VICI росли каждый год с момента IPO в 2018 году, в том числе на 9% в августе.
8 из 10
Истерли Правительственная недвижимость
- Рыночная стоимость: 1,8 миллиарда долларов
- Дивидендная доходность: 5,0%
Истерли Правительственная недвижимость (DEA, 21 доллар США.37) — уникальный REIT, ориентированный на недвижимость, сдаваемую в аренду правительственным агентствам США. REIT владеет 84 недвижимостью, в основном офисными помещениями, складскими помещениями и амбулаторными учреждениями, а также 7,6 млн квадратных футов арендуемой площади. Его портфель на 99% сдан в аренду арендаторам ряда различных правительственных агентств США, включая Федеральное бюро расследований (ФБР), Управление по контролю за продуктами и лекарствами (FDA), Службу национальной безопасности, иммиграционной и таможенной службы (ICE) и вооруженные силы.
Правительство США является одним из крупнейших работодателей в мире и крупнейшим арендатором офисных помещений в стране.Объем недвижимости, сдаваемой в аренду правительством США, с 1998 года вырос на 23,3%, при этом теперь федеральное правительство сдает в аренду больше собственности, чем владеет. Учитывая ограниченность федерального бюджета, эксперты ожидают, что эта тенденция в пользу аренды перед владением сохранится и в будущем.
Рынок активов, находящихся в федеральной аренде, также сильно фрагментирован: на 10 ведущих арендодателей приходится только 25% рынка, и ни один арендодатель не владеет более 5,4%. Барьеры для входа высоки из-за сложных процессов закупок и протоколов аренды, которые отдают предпочтение опытным арендодателям, таким как Истерли.
Выручка Истерли выросла на 13,3% в июньском квартале, FFO на акцию увеличилась на 3,1%, а DEA увеличило прогноз FFO на акцию на весь год. В этом году DEA планирует закрыть сделки по приобретениям на сумму 300 миллионов долларов. Кроме того, планы администрации Байдена по возвращению федеральных служащих на рабочие места могут создать попутный ветер для REIT в 2021 году.
DEA увеличило дивиденды на 1,9% в июле и увеличило выплаты на 4,3% ежегодно в течение шести лет. В настоящее время акции DEA торгуются с 18-кратным коэффициентом для форвардных скорректированных FFO и с 12% -ным дисконтом по отношению к аналогичным отраслевым REIT.
9 из 10
Global Medical REIT
- Рыночная стоимость: 990,6 миллиона долларов
- Дивидендная доходность: 5,4%
Global Medical REIT (GMRE, 15,43 доллара США) — быстрорастущий REIT в сфере здравоохранения, который инвестирует в медицинские офисные здания, центры амбулаторной хирургии, стационарные реабилитационные центры, больницы неотложной помощи и другие специализированные медицинские учреждения. Его арендаторами являются крупные региональные и национальные системы здравоохранения, такие как провайдер диализа Fresenius Medical Care (FMS) и специалист по пост-острым услугам Kindred Healthcare.
GMRE отличается от конкурентов в этой сфере разнообразием активов и тройной чистой арендой, которая имеет тенденцию превосходить другие типы аренды во время спадов.
Тринадцать новых объектов недвижимости были приобретены в течение первых шести месяцев 2021 года, в результате чего размер портфеля REIT увеличился до 157 объектов и 4,1 миллиона квадратных футов арендных площадей. Недвижимость Global Medical сдается в аренду 126 различным арендаторам, имеет коэффициент заполнения 99,1% и обеспечивает устойчивый органический рост за счет встроенного ежегодного повышения арендной платы на 2% в договорах аренды.
Приобретения помогли увеличить выручку REIT на 27,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в течение июньского квартала, а скорректированный FFO на акцию увеличился на 14,6%.
REIT увеличил дивиденды на 3% в 2021 году, что стало первым увеличением дивидендов компании за четыре года. Теперь инвесторы получают богатую дивидендную доходность в размере 5,4%.
Аналитики Baird ожидают, что надежный канал закупок REIT обеспечит значительный рост прибыли в 2022 году, и оценивают акции GMRE как «перевес», что эквивалентно покупке.Акции недвижимости торгуются со скромным, в 14,2 раза кратным, по оценкам, скорректированным FFO на 2022 год и с 25% дисконтом по сравнению с аналогами.
10 из 10
W.P. Carey
- Рыночная стоимость: 14,8 млрд долларов
- Дивидендная доходность: 5,4%
W.P. Carey (WPC, 77,92 долл. США) — это глобальная сеть REIT, которая занимается арендой, инвестируя в промышленные, складские, офисные и торговые объекты с одним арендатором. REIT владеет 1 266 недвижимостью и арендуемой площадью более 150 миллионов квадратных футов в Северной Америке, Европе и Японии.Его объекты сдаются в аренду более чем 350 арендаторам, а заполняемость составляет 98%.
Промышленные и складские площади составляют почти 50% портфеля REIT. Его крупнейшими арендаторами являются U-Haul, Advance Auto Parts (AAP), правительство Испании, британский автодилер Pendragon, Extra Space Storage (EXR) и Hellweg, которая управляет крупными магазинами DIY по всей Германии.
Практически все договоры аренды W.P.Carey предусматривают эскалацию договоров аренды, при этом 60% связаны с индексом потребительских цен (ИПЦ).Органический рост дополняется приобретениями. REIT завершил покупки недвижимости на сумму примерно 1,0 миллиард долларов в течение первых шести месяцев 2021 года и нацелился на годовой объем сделок на уровне 1,5-2,0 миллиарда долларов.
W.P. Carey увеличила скорректированный FFO на акцию на 11,4% в течение июньского квартала и повысила свой скорректированный прогноз FFO на весь год, чтобы отразить более высокий объем сделок.
Забегая вперед, один из потенциальных катализаторов развития W.P. Краткосрочный рост Carey может быть обеспечен за счет ликвидации двух последних неторгуемых фондов недвижимости.Более крупная из двух компаний, CPA: 18 Global, владеет 50 объектами чистой аренды на сумму 1,5 миллиарда долларов. Аналитики ожидают, что W.P. Кэри приобретет хотя бы часть этой собственности после ликвидации фонда, что может произойти уже в начале следующего года.
WPC генерировал более 20 лет подряд роста дивидендов с момента своего первичного публичного предложения в 1998 году, и его доходность превышает доходность основных REIT и S&P 500.
Дивиденды поддерживаются прочным балансом с рейтингом BBB без каких-либо крупных сроков погашения ранее 2024 г.Акции WPC привлекательно оценены в 15,2-кратном форвард-скорректированном FFO и с 27% -ным дисконтом по сравнению с аналогами по отрасли REIT.
Почему недвижимость Александрии может быть мечтой инвестора в области дивидендов
На мой взгляд, лучшие дивидендные акции имеют стабильно высокие денежные потоки, дивиденды, которые растут с течением времени, а также уникальную нишу или бизнес-модель, которая является вечнозеленой и востребованной. Если это звучит как сложная задача, это так. Но если вы внимательно изучите горизонт фондового рынка, иногда можно найти акцию, которая отвечает вашим требованиям.
Одна компания, которая, как мне кажется, обладает многими из этих качеств, — это Alexandria Real Estate Equities (NYSE: ARE). Этот инвестиционный фонд недвижимости (REIT), расположенный в Пасадене, штат Калифорния, строит и сдает в аренду коммерческую недвижимость особого вида: лабораторные помещения для исследований в области биологических наук. Благодаря своим арендуемым лабораторным объектам, расположенным в центрах биомедицинских исследований, таких как Бостон, он стремится захватить часть огромного, непрерывного роста биотехнологий и фармацевтики. Это также одна из моих любимых дивидендных акций.Давайте выясним, почему.
Источник изображения: Getty Images.
Аренда лабораторного помещения — отличная ниша
Первое, на что следует обратить внимание инвесторам в дивиденды при оценке акций, — это общее качество продукта компании на ее целевом рынке.
На мой взгляд,Александрия получает высшие оценки. Еще до въезда арендаторов сотрудники Александрии работают рука об руку с ними, чтобы убедиться, что их помещения построены и функционируют в точном соответствии с их спецификациями. С момента основания в 1994 году такой подход к клиентам сделал ее лидером в области лабораторной недвижимости.
Для фармацевтических компаний может быть намного эффективнее арендовать недвижимость, подобную Александрийской, которая уже готова к работе. Фактически, в моей прошлой жизни в качестве биомедицинского исследователя на двух объектах Александрии я мог воочию убедиться, насколько квалифицирована компания в обеспечении высококачественной базовой исследовательской инфраструктуры, такой как газопроводы, системы вентиляции и чистые комнаты.
Александрия в настоящее время сдает в аренду своим клиентам более 36 миллионов квадратных футов лабораторных площадей и еще 3.4 миллиона квадратных футов в стадии строительства. Основные клиенты, такие как Moderna , Pfizer и GlaxoSmithKline , снова и снова полагаются на их услуги, что является хорошим показателем того, что руководство знает, что делает.
Фактически, 85% из 20 крупнейших арендаторов компании являются крупными предприятиями с надежными денежными потоками. Ни один арендатор не приносит большой доли годового дохода. Это означает, что неоплаченная аренда вряд ли станет серьезной проблемой. Кроме того, найти новых арендаторов не составит труда.94% недвижимости заняты, а средневзвешенный срок аренды составляет 7,5 лет.
Для REIT Александрия имеет относительно скромную дивидендную доходность около 2,3%. Но он растет. За последние 12 месяцев компания увеличила дивиденды на 6% до 1,12 доллара на акцию. Более того, этот дивиденд должен быть в высшей степени надежным. За последние пять лет свободный денежный поток (FCF) компании увеличился на 100%, и, вероятно, в будущем ожидается дальнейший рост. С такими сильными денежными потоками кажется вероятным увеличение дивидендов со временем.
Еще один примечательный факт: 95% договоров аренды Александрии включают пункты о ежегодном повышении арендной платы примерно на 3%, что позволяет стабильно получать больше доходов.
ARE данные об уровне общей доходности от YCharts
Ожидайте еще большего процветания в будущем
Спрос на лабораторные помещения в Александрии должен и дальше стимулировать рост арендных ставок и способствовать наращиванию мощностей. Во втором квартале 2021 года Александрия сообщила о самом высоком уровне лизинговой активности за всю историю, а ставки аренды как для новых арендаторов, так и для продленных аренды выросли на 25.4%.
Инвесторы приняли к сведению. Акции Александрии выросли на 21% за последний год. Между ежегодным повышением арендной платы и высоким спросом со стороны арендаторов у акций есть несколько факторов, влияющих на будущую доходность, и ее бизнес-модель явно работает достаточно хорошо. Пока это так, инвесторы, инвестирующие в дивиденды, должны посчитать эту акцию достойной внимания.
Эта статья представляет мнение автора, который может не согласиться с «официальной» позицией рекомендаций премиальной консультационной службы Motley Fool.