Договор инвестирования строительства нежилого помещения
]]>
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор инвестирования строительства нежилого помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов: Договор инвестирования строительства нежилого помещенияСудебная практика: Договор инвестирования строительства нежилого помещения Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 55 «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» Градостроительного кодекса РФ (Р.Б. Касенов)Частично удовлетворяя требования общества, суд признал недействительным решение инспекции Федеральной налоговой службы по городу в части доначисления налога на прибыль, НДС, соответствующих сумм пеней и штрафов, а также в части предложения уменьшить убытки по налогу на прибыль и уменьшить остаток неперенесенного убытка по налогу на прибыль.
При этом в части завышения инвестиционных расходов по строительству жилых домов и доначисления НДС в связи с неотражением доходов от реализации нежилых помещений суд указал следующее. Между обществом и физическими лицами заключены договоры по инвестированию строительства встроенных помещений в жилых домах. Встроенные помещения переданы физическим лицам по актам приема-передачи, инвестиционный результат, рассчитанный из инвестиционных взносов за минусом суммы инвестиционных затрат по переданной площади, учтен обществом в составе внереализационных доходов в целях обложения налогом на прибыль. По мнению инспекции, денежные средства, полученные обществом от физических лиц, не были направлены на финансирование строительства, поскольку на момент фактического совершения рассматриваемых сделок объекты были готовы и проинвестированы самим обществом. Между тем суд указал, что в силу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ до выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию строительство не признается оконченным, следовательно, возможность инвестирования в создаваемый объект сохраняется. Учитывая, что денежные средства по договорам получены обществом от физических лиц до ввода объектов в эксплуатацию, суд сделал вывод о том, что заключение спорных договоров и перечисление денежных средств носили инвестиционный характер, поэтому операции по передаче физическим лицам нежилого имущества не подлежат обложению НДС в соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 172 «Порядок применения налоговых вычетов» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ (Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налогоплательщиком в качестве инвестора заключен инвестиционный контракт на строительство жилого дома переменной этажности, при этом налогоплательщик самостоятельно напрямую осуществлял финансирование строительства объекта по своей части контракта путем перечисления денежных средств генподрядчику за выполненные строительно-монтажные работы, в том числе в виде аванса, и на прочие нужды согласно условиям контракта. На основании инвестиционного контракта налогоплательщиком был заключен договор о долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство передать налогоплательщику нежилые помещения (магазин, конференц-зал), расположенные на первом этаже жилого дома, а налогоплательщик обязался внести установленную договором плату. По результатам завершения строительства объекты были переданы налогоплательщику, введены в эксплуатацию и приняты им на учет. На основании счетов-фактур, полученных от подрядных организаций по выполненным строительно-монтажным работам и от поставщиков товаров (работ, услуг), застройщик выставил налогоплательщику сводный счет-фактуру, отразив в нем выполненные подрядчиками объемы строительно-монтажных работ пропорционально объему финансирования, произведенного налогоплательщиком во исполнение инвестиционного контракта и договоров о долевом строительстве. Налоговый орган пришел к выводу об отсутствии у налогоплательщика права принять НДС к вычету, поскольку передача объектов долевого строительства не является объектом обложения НДС. ВС РФ пришел к выводу о правомерном принятии НДС к вычету, указав, что выполнение подрядными организациями строительно-монтажных работ, включая поставку товаров, оказание услуг признается объектом налогообложения НДС и влечет возникновение у указанных лиц обязанности по уплате налога в бюджет, а налогоплательщик, приобретающий товары, работы, услуги для осуществления операций, признаваемых объектом налогообложения, вправе принять НДС к вычету. Налогоплательщиком, получившим от застройщика сводный счет-фактуру, были соблюдены все условия для предъявления к вычету соответствующих сумм НДС. То обстоятельство, что передача объектов долевого строительства от застройщика не является объектом обложения НДС, равно как и то, что налогоплательщик не являлся непосредственным покупателем работ по возведению объекта капитального строительства, выполненных подрядчиками, не может являться основанием для отказа в принятии НДС к вычету.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор инвестирования строительства нежилого помещенияНормативные акты: Договор инвестирования строительства нежилого помещения
Договор аренды земли на инвестиционных условиях
До 25.12.2008 N39-ФЗ не содержал понятия — договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Изменение были внесены N478-ФЗ. Поправки дали пояснение, какие условия в договоре считаются существенными, необходимо ли заключение дополнительного соглашения, а также другие данные (ст. 10.1 указанного НПА).
Характеристика договора
Договор заключается для инвестиционной деятельности. Предметом соглашения не может служить строительство многоквартирного дома, объекта недвижимости. Сущностью контракта остается право на аренду участка земли, за пользование которым арендодатель получает оплату. Арендатор осуществляет в рамках соглашения определенные действия, установленные по договоренности между сторонами. Договор – смешанный, он заключается в рамках вложений в строительство, но в большей мере контракт регулирует отношения, касающиеся вопросов пользования землей.
Исходя из наработанной юридической практике, на основании ст. 10.1 указанного закона, можно говорить о том, что договор аренды земельного участка, предложенного на инвестиционных условиях, договор смешанного типа. В нем сочетаются черты арендного и инвестиционного договора. Возможность оформления договорных отношений между сторонами обусловлена таким качеством, как свобода договора. Это положение закреплено в ст. 420: инвестор выбирает, куда он будет вкладывать деньги, в какой объект недвижимости. Целью сотрудничества сторон в рамках одноименного договора выступает получение результата от процесса инвестирования. Это создание объекта недвижимого имущества.
Положения закона
Особенность рассматриваемого договора состоит в том, что договор аренды земельного участка заключается в рамках инвестиционной работы. Вложения имеют капитальное назначение и передаются инвестором в создание объекта недвижимого имущества, например, для возведения дома многоквартирного типа. Часто договором предусматривается наличие дополнительного соглашения: документ устанавливает возможность передачи арендодателю определенных помещений, которые находятся на вновь созданном объекте. Передача объектов происходит по распределению их общей площади: порядок проведения мероприятия указан в основном договоре. Но это действие нельзя совершать, если в качестве арендодателей выступает РФ, регионы, муниципальные образования.
Необходимо понимать, что положения N39-ФЗ не регулируют инвестиционную деятельность граждан и юридических лиц, желающих профинансировать проект.
Так как рассматриваемый договор имеет смешанную природу, он имеет существенные условия, присущие не только арендному соглашению (предмет, цена), но и инвестиционному:
Лицо, с которым была оформлена аренда, обязуется после строительства передать арендодателю определенные помещения с указанной площадью жилого и нежилого назначения.
Указание на площадь переданных помещений: показатель определяется заранее, фиксируется в рамках договора.
После получения застройщиком разрешения на строительство, он обязан в течение 3 месяцев оформить с арендодателем дополнительное соглашение. В этом документе прописывается, какие помещения передаются. В частности, указывается информация:
категория: жилые, нежилые;
указание на плане объекта недвижимости;
после получения разрешительного документа на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан указать номер этажа помещения, его идентификатор: данные имеют значение, если в виде объекта недвижимого имущества выступает многоквартирный дом;
до государственной регистрации заключенного дополнительного соглашения, арендатор не может совершать юридические действия с разными помещениями, не подлежащими передаче арендодателю.
Контракты, имеющие гражданско-правовую природу, содержат несколько существенных условий. Без их наличия в тексте документа, сделка не считается законной. Так как договор аренды в рамках инвестиционной деятельности включает в себя юридические черты двух соглашений, то существенных условий больше. Все они должны быть прописаны в тексте, арендодатель и арендатор согласовывают между собой процесс сотрудничества, ориентируясь на общие положения одноименного договора.
Основные проблемы N39-ФЗ
Связанные с инвестированием вопросы, регулируются положениями этого закона. По мнению юристов, его нормы носят больше декларативный, чем практический характер. В результате этого гарантии, которые дает НПА инвесторам, неоднозначно воспринимаются судами, о чем говорит судебная практика по спорным категориям дел.
Инвестиционный договор на строительство нежилого здания — AllRus.News
Договор соинвестирования в строительство нежилого здания N г. Что именно строить будут предмет договора пока не известно. Б, расположенное по. Договор участия в долевом строительстве нежилого здания с условием об обеспечении исполнения обязательств. Решением суда от инвестиционный договор долевого строительства нежилого помещения от. Нежилая недвижимость Москва и МО. Инвестор, с одной стороны. R R Образец инвестиционного нежилого здания. Вопрос юристу онлайн. Это самый верный способ избежать недоразумений. Строительство на не отведенном для. Предварительный договор куплипродажи нежилого помещения части здания. ДОГОВОР инвестиционного участия в строительстве индивидуального жилого дома. Право собственности на здание или сооружение. Примерная форма инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости нежилого. Объекта в эксплуатацию, после чего передает предоставляет Инвестору Квартиру с полным. Заключить договор на ведение авторского надзора за переустройством помещения. Договор аренды земельного участка для целей капитального строительства объектов нежилого фонда. Объектом инвестиционной деятельности является реализация. НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КОНТРАКТА НА ПОСТАВКИ ТОВАРОВ, ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ, ОКАЗАНИЕ УСЛУГ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД ГОРОДА МОСКВЫ. Положение по Форма Инвестиционный договор на строительство нежилого здания 13 июн 2015 Договор инвестирования. Инвестиционный договор это наиболее распространенная форма соглашения о строительстве объектов недвижимости. О Первом Столичном Юридическом Центре, оказывающем юридическую помощь по вопросам возникновения, осуществления, изменения, прекращения прав владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом. Инвестиционный договор на строительство нежилого здания Кабанов О. Форма Инвестиционный договор на строительство нежилого здания. Строительство жилой недвижимости, продажа квартир и нежилых объектов в домах, жилищнокоммунальные. Консультации юриста по различным правовым вопросам жилищное, семейное право, помощь. Самостроем также является переоборудование помещений например, из жилого в нежилое и наоборот, реконструкция. Застройщиком на договорных условиях для выполнения отдельных строительных и. ПРИМЕРНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КОНТРАКТ ДОГОВОР НА РЕАЛИЗАЦИЮ ПРОЕКТА ГАРАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. В то же время, если возводимое здание после завершения всех работ получит статус промышленного объекта, то. Инвестиционный договор на строительство. Инвестиционные налоговые преференции далее преференции применяются по выбору налогоплательщика в. Общее имущество так и остается неурегулированным. Строительство создание зданий, строений, сооружений в том. Инвестиционный договор в строительстве и совместная деятельность. Вместе с известным брендом севастопольская инвестиционная компания получила знания, опыт и. Инвестиционные налоговые преференции далее преференции применяются по выбору. Помогите пожалуйста с инвестиционным договором! ! !, не могу найти нужную форма договора! . Портал юридического центра. Здесь вы можете ознакомиться с важной информацией в. Пусковой комплекс здание, законченное строительством как часть инвестиционного Объекта и предъявляемое к приемке. Несмотря на отсутствие единого понимания природы инвестиционного договора в строительстве, судебная. Инвестиционный договор на строительство нежилого здания. Договор соинвестирования в строительство нежилого здания пример. Название документа Инвестиционный договор на строительство нежилого здания Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2012 Информация о публикации. в соответствии с условиями настоящего договора. Справочная информация. Тверская, дом 7, подъезд 4, офис 069, в здании московсокго Центрального Телеграфа. Строительство домов и коттеджей, ремонт зданий и. Форма подготовлена с использованием правовых актов по состоянию на 24
Капитальное строительство как объект инвестиционной. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР. Когда речь идет о масштабных капиталовложениях, таких как строительство дома, все отношения исполнителями работ нужно закреплять на бумаге. Поручено разработать инвестиционный договор на строительство нежилого здания. Заключить договор на строительство квартиры в домах нового. Еще одной формой гражданскоправовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Договор заключен на строительство 3этажного нежилого. ОФОРМЛЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО. Объектом инвестиционной деятельности является реализация инвестиционного проекта по. Типовой договор подряда на строительство жилого или нежилого. Инвестиционный договор на строительство нежилого здания примерная форма. Есть ли другой тип договора на простое вложение денежных.
Формы договоров на первичном рынке недвижимости — Инграфикон
Если бы на рынке новостроек все работали по одной стандартной форме договора, у дольщиков бы не было опасений, а у юристов на все был бы заготовлен ответ. В реалии все не так. Допустимых для использования застройщиками форм договоров как минимум 5, их формы не унифицированы, поэтому по факту каждый застройщик разрабатывает свою форму, которая удобна для продажи конкретного объекта в конкретный момент времени.
Общие характеристики договорных форм мы постарались свести воедино, чтобы будущим или настоящим дольщикам стало понятнее, а, может быть, и спокойнее.
Форма договора:
ДДУ (договор долевого участия) или ДУДС (договор участия в долевом строительстве)
Характеристика формы договора:
Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Используется как при реализации квартир, так и апартаментов.
Законодательная база:
214 ФЗ — Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
Преимущества:
1.Государственная регистрация сделки на этапе заключения договора → отсутствие риска двойных продаж.
2.С 01 января 2013 года — страхование гражданской ответственности Застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Застройщик может вступить в общество взаимного страхования, застраховать свою ответственность в страховой компании, либо получить поручительство банка.
3.Как правило, прямая цепочка при заключении договора: Застройщик → Дольщик.
4.Возможность получить неустойку при срыве сроков сдачи объекта. По истечении 2-х месяцев после заявленного в договоре срока дольщик имеет право в несудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. А застройщик обязан в течение 20 рабочих дней вернуть денежные средства со штрафными санкциями (% от суммы договора в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки).
5.Деньги дольщик оплачивает только после регистрации договора в органах юстиции (Росреестр).
Можно воспользоваться материнским капиталом и жилищными сертификатами при оплате.
Недостатки:
Нет единой унифицированной формы договора. Как следствие, каждый конкретный договор может не содержать в себе полный и обязательный состав условий: срок сдачи (должна быть указана конкретная дата, а не квартал), срок передачи объекта дольщикам, условия оплаты ОН, условия оплаты коммунальных платежей (с какого момента дольщик обязан их уплачивать сам), гарантийный срок ОН.
Риски:
Банкротство Застройщика, но при этом постановка в реестр обманутых дольщиков и взыскание долга в приоритетном порядке по отношению к конкурсным кредиторам (210 ФЗ – закон о защите обманутых дольщиков).
Дополнительно:
Также на рынке встречается Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве (договор цессии) (ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N214-ФЗ). Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ). Уступка по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства
Добровольное объединение граждан на основе членства с целью улучшения жилищных условий, осуществляемое путем объединения имущественных паевых взносов. Единственным учредительным документом объединения является Устав ЖСК, в котором должны содержаться: порядок распределения доходов ЖСК, ответственность членов ЖСК.
Законодательная база:
Схема предусмотрена 214 ФЗ; Гл. 11 Жилищного кодекса РФ; ст. 116, ст. 218 ГК РФ; ФЗ от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»; ФЗ от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах».
Преимущества:
Рабочая (особенно для рынка Екатеринбурга) схема приобретения жилья. На сегодняшний день широко кредитуется ипотечными банками.
Стоимость квартир, реализуемых по данной схеме, может быть на 10-15 % ниже аналогичных объектов, реализуемых по ДДУ.
Можно воспользоваться материнским капиталом и жилищными сертификатами.
По мнению некоторых экспертов при данной схеме у Застройщика больше шансов вовремя достроить ОН, т.к. он может привлекать средства пайщиков уже на нулевой стадии, даже не имея полного пакета разрешительной документации. Как следствие – бОльшая финансовая маневренность Застройщика.
Недостатки:
Дополнительные затраты в виде вступительного взноса, размер которого определяет кооператив.
Как правило, член кооператива (пайщик) даже не знаком с документами кооператива, подписывает доверенность на представление своих интересов в ЖСК на представителя Застройщика.
У пайщиков право на возврат денежных средств возникает только при выходе из кооператива. При этом, как правило, членские и вступительные взносы возврату не подлежат.
Покупка через ЖСК не предусматривает четкой связи пайщика с застройщиком. Регламентируются только отношения с кооперативом, который в большинстве случаев является инвестором проекта.
Фактическое отсутствие защиты от двойных продаж (из-за отсутствия гос. регистрации договора).
Покупка не гарантирует конкретные сроки завершения строительства и передачиквартиры, даже если они прописаны в договоре.У пайщиков фактически нет возможности для взыскания убытков /неустойки при невыполнении условий договора.
Не все участники сделки дают согласие на покупку квартиры по данной схеме (в частности, при участии в сделке детей, органы опеки и попечительства могут не согласовать подобную схему)
Риски:
Право требования построенного жилья основывается не на договоре, а на членстве, на уставе ЖСК, на его внутренних документах, куда при желании можно внести изменения:- решение общего собрания ЖСК о внесении дополнительных взносов; — обязанность участвовать в покрытии убытков организации; — возможности исключения пайщика; — возможность изменения устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика;- сложность расторжения договора и возврата средств, особенно если затруднительный порядок расторжения предусмотрен внутренними документами кооператива.
К старту продаж могут быть не готовы разрешительные документы на объект, соответственно не ясна правомерность строительства объекта недвижимости в принципе.
В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива, т.е. члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство (хотя этот факт может рассматриваться и как положительный, т.к. это дает возможность, хоть и своими силами достроить объект).
Форма договора:
ПДКП (предварительный договор купли- продажи)
Характеристика формы договора:
Это обязательство заключить в определенный срок и на оговоренных условиях основной договор (договор купли-продажи). Компания-инвестор берет на себя обязательство по завершении строительства и оформлении объекта в свою собственность заключить с покупателем основной договор, по которому жилье перейдет в его собственность. При такой схеме покупатель — физическое лицо формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Часто в качестве инвестора (т.е. собственника) выступают ЗПИФНы[1] в лице УК.
Законодательная база:
Ст. 429 ГК РФ
Преимущества:
1.Зачастую в рамках данной формы Застройщики предлагают привлекательные схемы оплаты: ПВ – при заключении договора; остаток (до 80% от стоимости квартиры) после подписания основного договора. А это, как минимум, рассрочка на строительный цикл.
2.Т.К. фактически инвесторами являются не физ. лица (конечные покупатели), а, например, ЗПИФН, шансов достроить объект своевременно гораздо больше. Застройщику гарантировано поступление денежных средств независимо от динамики и объема продаж.
Недостатки:
1.При заключении договора у покупателя не возникает права собственности на квартиру, такой договор не регистрируется.
2.Как правило, отсутствие у Застройщика всей разрешительной документации на ОН при открытии продаж.
3.Длительный период оформления квартиры в собственность. Зачастую уже после заселения: → без оформления права собственности невозможно прописаться и соответственно воспользоваться всеми соц. преференциями (больницы, школы, дет.сады и т.д.) → повышенный % по ипотеке до оформления права собственности (так называемый инвест. период).
4.Ограниченное количество банков предоставляют ипотечные займы на покупку квартиры по данной схеме, и получить кредит оказывается сложнее, т.к. банк может запросить доп. обеспечение (поручительство 3-х лиц, залог имеющейся недвижимости).
5.Некоторые юристы ставят под сомнение допустимость возникновения и исполнения денежного обязательства по данному договору (Застройщик не имеет права брать деньги до заключения Основного договора), поэтому возникают дополнительные юридические схемы (авансирование и т.д.).
Риски:
После заключения договора покупатель не является владельцем квартиры, а только может рассчитывать на оформление договора купли-продажи в будущем на определенных условиях. То есть, выплатив полную стоимость жилья, человек не получает права собственности. Более того, при некоторых условиях договор может быть признан недействительным, поскольку законодательство требует четкого описания объекта договора, что не всегда возможно, особенно когда объект находится на ранней стадии.
Форма договора:
ДКП (договор купли-продажи)
Характеристика формы договора:
Договор применяется при реализации объекта недвижимости, сданного в эксплуатацию. Право собственности продавца (Застройщика) на момент заключения договора зарегистрировано в ЕРГП.
Преимущества:
Минимальные риски, т.к. приобретается готовый объект.
Государственная регистрация договора при заключении.
Приобретение готового жилья: → возможность сразу использовать объекта недвижимости по назначению; → возможность выбрать оптимальный ипотечный займ (распространяются банковские продукты для вторичного рынка недвижимости).
Покупатель точно знает, что он приобретает (может оценить качественные характеристики ОН)
Недостатки:
Стоимость такого объекта недвижимости, как правило, гораздо выше, чем при покупке того же жилья на инвестиционном этапе (во время строительства).
Форма договора:
Договор инвестирования (соинвестирования)
Характеристика формы договора:
Договор, в котором одна сторона (Инвестор), передает денежные средства, а вторая (Заказчик), вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.
Законодательная база:
ГК РФ, ФЗ от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в редакции ФЗ №22 от 2 января 2000 г).
Недостатки:
Большинство юристов склоняется к тому, что физическое лицо (не индивидуальный предприниматель) НЕ может быть субъектом инвестиционной деятельности по 39 ФЗ. Закон регулирует отношения, связанные с инвестициями, осуществляемыми в форме капитальных вложений — вложений в основные средства. А «основные средства» — это термин, предусмотренный законом «О бухгалтерском учете». Физическое лицо бухгалтерского учета не ведет, хотя экономически, конечно, осуществляет капитальные вложения.
После вступления в силу 1 апреля 2005 г. закона «Об участии в долевом строительстве…» (№ 214-ФЗ) Застройщики не имеют права привлекать физических лиц по договорам инвестирования. Граждане могут заключать договор соинвестирования лишь в том случае, если разрешение на строительство инвестируемого объекта получено до 1 апреля 2005 г.
Риски:
Для Инвестора (физического лица) важно, чтобы договор подпадал под действие закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. От 30.12.2001). Поэтому в договоре необходимо подчеркивать, что гражданин передает денежные средства (инвестиции) на строительство исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд в целях улучшения жилищных условий, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Форма договора:
Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи
Характеристика формы договора:
Аналог предварительного договора. Предметом договора могут выступать апартаменты и земельные участки (в случае, если в момент заключения договора границы последнего не определены)
! Но нормы не распространяются на договоры о привлечении денежных средств граждан в связи с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию
Законодательная база:
п. 2 ст. 455 ГК РФ, параграф 7 главы 30 ГК РФ
Преимущества:
По сравнению с предварительным договором – данная форма является основным договором, т.е. предусматривает возникновение прав в отношении ОН, а не просто право на заключение Основного договора по факту завершения строительства.
Абсолютно легитимная схема. Допускается заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП.
Недостатки:
1.Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и гос. регистрации не подлежит → опасность двойных продаж.
2.Однозначного толкования в судебной системе нет, в случае возникновения спорных вопросов – решение будет зависеть от каждого конкретного случая и территориального судебного органа.
Риски:
1.Суды могут посчитать апартаменты объектом недвижимости не предназначенным для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и на этом основании отказать в применении тех способов защиты нарушенных прав, которые могли бы использоваться покупателем в соответствии с Законом «О защите прав потребителей».
2.В случае банкротства Застройщика на покупателя не распространяется закон о защите обманутых дольщиков.
Эпилог
На первичном рынке недвижимости могут использоваться и иные схемы, не описанные в данном обзоре: коммандитное товарищество, вексельная схема. Их легитимность вызывает много вопросов, поэтому на рынке Екатеринбурга данные схемы практически не встречаются.
[1] ЗПИФН – Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости
Инвестиционный договор на покупку квартиры
Пожалуйста, введите ваше имя пользователя или e-mail. Вы получите письмо со ссылкой для создания нового пароля. На сегодня на законодательном уровне в Украине предусмотрены на строительство нового жилья четыре способа инвестирования средств:. Это могут быть:. На сегодня ни одна из указанных выше схем инвестирования в первичный рынок недвижимости не может в полной мере дать инвестору гарантию на своевременное окончание строительства или возвращение вложенных средств. Войти Регистрация.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!
Покупка новостроя: инвестиционный договор
Последние, зачастую, в погоне за экономией и низкой стоимостью жилья даже и не задумываются, какие документы подписывают с застройщиками и какими последствиями это для них чревато в том случае, если в будущем, к примеру, возникнут проблемы с финансированием и соответственно завершением строительства. Как практикующему юристу, мне всегда интересно анализировать предложения застройщиков на первичном рынке недвижимости, их схемы и те договорные конструкции, которые они предлагают потенциальным инвесторам для оформления правоотношений, связанных с приобретением строящегося жилья.
На мой взгляд, интересными для юридического анализа являются схема и та конструкция договора, которые сегодня предлагает одна из крупнейших строительных компаний г.
Я давно слышал о том, что ряд застройщиков используют такую модель, и она становится все более популярной, но все не было подходящего случая разобраться детальнее.
Добавлено в Избранное Перейти Инвестиционный договор довольно популярный на сегодня способ приобретения квартиры в новострое. Рассмотрим его особенности и законодательные аспекты. Покупка квартиры на первичном рынке — это мечта многих украинцев.
Но очень важно позаботиться о тщательном документальном сопровождении. Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования? Рассмотрим, как подобные договоры квалифицируют арбитражные суды. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик — это, по сути, инвестор.
Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования. Для начала какого-либо предпринимательского дела необходимы финансы, и если их нет у собственника, то можно привлечь инвесторов, которые увидят перспективу в будущем занятии.
В этом случае выгода происходит для обеих сторон: инвестор получит свою долю после раскрутки, а для заказчика решается финансовая сторона сделки. Следует помнить, что в зависимости от уровня вложенных средств инвестор будет иметь преимущество на прибыль или недвижимость, введённую в процесс инвестирования.
Самым известным вариантом инвестирования среди обычных людей является покупка квартиры под застройку. Человек получает права собственности на будущую жилплощадь, и выплачивает компенсацию за свой дом.
На сегодня ни одна из указанных выше схем инвестирования в первичный рынок недвижимости не может в полной мере дать инвестору гарантию на своевременное окончание строительства или возвращение вложенных средств. Покупка квартиры на первичном рынке: инвестиционный договор Но подобные риски исключены, если оформляется договор уступки прав. Этот договор заключается тогда, когда соинвестор, выполнив все свои обязательства перед генеральным инвестором, больше не имеет никаких обязанностей по финансированию строительства.
Уступка этих прав оформляется одноименным договором. Риска, что соинвестор свои обязательства не выполнил, и квартира покупателем не будет получена, в данной ситуации нет. Для того, чтобы убедиться, что соинвестор имеет права на квартиры, достаточно посмотреть договор между ним и генеральным инвестором, а также попросить подтвердить исполнение обязательств по этому договору. Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально.
Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор. Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия.
А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения. Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное — это помогает заключить инвестиционный контракт. Преимущественно наша компания помогает нашим клиентам сбивать спесь со слишком офигевших банков.
Обычно получается. Учитывая, что мы беремся за дела, в которых фигурируют суммы от 7 нолей — клиенты довольны. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы. На эти деньги и ведётся строительство, а после его окончания собственнику квартиры не нужно будет дополнительно тратиться.
По цене инвестиционного договора также важен вопрос доплаты за дополнительные квадратные метры. Поскольку в ходе работ застройщик может построить квартиру на несколько квадратных метров больше или меньше, чем по проекту. Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий.
Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон — участник долевого строительства — в случае неисполнения обязательств другой стороной — застройщиком — может требовать восстановления нарушенных прав. Отличие договора купли продажи о инвестирования Исполнение обязательств подтверждается либо предоставлением платежек, по которым производилась выплата инвестиционных средств, либо промежуточным актом по исполнению обязательств.
К сожалению, на практике четкой границы между договором инвестирования и уступки прав нет. Впервые это понятие далее — ИД было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор — это договор, в котором одна сторона — инвестор, которая передает денежные средства именно, денежные средства, это — обязательное условие , а вторая — заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.
Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия ДДУ. Анализируя ст. Существующие правила составления инвестиционного договора Существуют целые организации, которые определяют деньги инвестора в прибыльные проекты, получая за это вознаграждение. Основные различия между ДДУ и договором инвестирования Для одной стороны предметом ИД является инвестирование в строительство объекта вложение денежных средств или прочих активов , для другой — само строительство объекта и — после ввода в эксплуатацию — передача его инвестору.
Генеральный инвестор заинтересован в том, чтобы у него был постоянный приток инвестиций. Граждане этот приток обеспечить не могут, поэтому генеральный инвестор привлекает к инвестированию оптовых покупателей или соинвесторов.
Соинвесторы — организации, инвестирующие средства в строительство и получающие за это права на какое-то количество квартир в строящемся доме. В принципе, оптовые покупатели имеют право разбить свой объем квартир еще на несколько частей, уступив другим соинвесторам, а могут — привлекать физических лиц. Соинвесторы номер один, привлеченные генеральным инвестором, приобретают права на квартиры, но при условии, что выполняют свои обязанности по инвестированию в строительство.
Хотя ФФС является наиболее оптимизированным вариантом приобретения жилья на первичном рынке, в реальной ситуации оказывается, что эти компании создаются самими застройщиками. Значит, и защищают только себя, а не инвесторов. Инвестиционный договор — это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны.
Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль. И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора. Чтобы свести к минимуму риски и не стать жертвой строительной аферы следует внимательно изучить условия инвестиционного договора перед подписанием.
Еще лучше обеспечить себя поддержкой поддержкой специалиста в области строительного права, заказать услугу комплексной проверки документации застройщика. Поскольку стоимость этих услуг всегда во много раз меньше возможной утраты денег через проблемы с застройщиком. При заключении договора, следует различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве.
На разные сделки образец договора может меняться. Инвестор, по инвестиционному соглашению, получает в собственность построенный на его средства объект недвижимости только после законной регистрации права собственности на него застройщика. Конкретный критерий определяют стороны договора, руководствуясь объективными приоритетами. В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик.
Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, так как такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов. ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия. Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит. Следовательно, он не имеет полной юридической силы. При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ.
Причем с указанием срока, когда это будет сделано. Именно существующие схемы, принимая во внимание их урегулированность, являются самым оптимальным решением инвестирования. Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг. Говоря простыми словами — это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.
Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных личных нужд, более выгодно заключать договор долевого участия. В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников. Этот вид договора исторически возник раньше, чем договоры уступки и инвестирования. Особенно распространен он был в начале девяностых. Тогда к строительству привлекались организации, выполнявшие определенные работы или поставлявшие материалы.
В качестве оплаты они получали не деньги, а квартиры. То есть происходил своеобразный зачет. Сейчас договоры долевого участия утратили первоначальное значение. Именно на их основе возникли договор инвестирования и договор уступки прав. Поэтому в настоящий момент нельзя сказать, что договор долевого участия в строительстве четко отличается от двух предыдущих видов. Июнь 5, 19 отзывов Сегодня застройщики вновь начали использовать такой финансовый инструмент для привлечения средств от инвесторов в объект строительства, как инвестиционный договор.
Этот закон определил общие правовые, экономические и социальные условия инвестиционной деятельности. Застройщики привлекали инвестиции по различным схемам инвестирования, главное, чтобы объекты строительства соответствовали требованиям всевозможных норм, и при этом не нарушали чьи-то права и интересы ч.
Инвестиционные договора на строительство жилья были направлены, прежде всего, на строительство и приобретение в собственность недвижимости путем внесения определенной денежной суммы напрямую застройщику. Такие договоры применялись застройщиками с целью привлечения инвестиций для строительства до года.
В следствии чего инвестирование могло осуществляться исключительно через: фонды финансирования строительства ФФС , фонды операций с недвижимостью ФОН , институты совместного инвестирования ИСИ , путем выпуска целевых облигаций и через негосударственные пенсионные фонды. Цель таких нововведений — привлечения посредников. При этом на фонд возлагается обязанность обеспечить строительство и ввод дома в эксплуатацию для дальнейшей после ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности за фондом передачи квартиры в собственность инвестору.
Инвестиционный договор — это двустороннее соглашение между лицом, обладающим правами на объект строительства застройщик, генеральный инвестор и др.
Инвестиционный договор при покупке квартиры в новостройке
Последние, зачастую, в погоне за экономией и низкой стоимостью жилья даже и не задумываются, какие документы подписывают с застройщиками и какими последствиями это для них чревато в том случае, если в будущем, к примеру, возникнут проблемы с финансированием и соответственно завершением строительства. Как практикующему юристу, мне всегда интересно анализировать предложения застройщиков на первичном рынке недвижимости, их схемы и те договорные конструкции, которые они предлагают потенциальным инвесторам для оформления правоотношений, связанных с приобретением строящегося жилья. На мой взгляд, интересными для юридического анализа являются схема и та конструкция договора, которые сегодня предлагает одна из крупнейших строительных компаний г.
Последние, зачастую, в погоне за экономией и низкой стоимостью жилья даже и не задумываются, какие документы подписывают с застройщиками и какими последствиями это для них чревато в том случае, если в будущем, к примеру, возникнут проблемы с финансированием и соответственно завершением строительства. Как практикующему юристу, мне всегда интересно анализировать предложения застройщиков на первичном рынке недвижимости, их схемы и те договорные конструкции, которые они предлагают потенциальным инвесторам для оформления правоотношений, связанных с приобретением строящегося жилья. На мой взгляд, интересными для юридического анализа являются схема и та конструкция договора, которые сегодня предлагает одна из крупнейших строительных компаний г.
Иногда отношения между дольщиками и застройщиками многоквартирных домов подкрепляются договором инвестирования. Инвестором в данном случае выступает именно покупатель жилья — это физическое лицо, которое не всегда знает все тонкости и юридические аспекты. Если застройщик предлагает оформить сделку подписанием договора долевого инвестирования, следует изучить все его особенности. Но здесь нет ни слова о возможном заключении договора соинвестирования, который также имеет место в представленном виде сделки.
Договор инвестирования строительства жилого дома
Договор инвестирования соинвестирования строительства или Инвестиционный договор — это, по сути, партнерский договор. Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт , по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства. Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна купить квартиру в строящемся доме , но юридические последствия читай — гарантии для Покупателя заметно отличаются. Застройщик , предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома , опирается на ФЗ от В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком , Покупатель может отстаивать свои права в суде судебная практика по таким типам договоров наработана. В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля года.
Инвестиционный договор на покупку квартиры
Этот материал доступен в украинской версии. Покупка квартиры на первичном рынке — это мечта многих украинцев. Но очень важно позаботиться о тщательном документальном сопровождении. Единственным требованием было соответствие объекта обозначенным нормам.
Наша организация может осуществить полное юридическое сопровождение приобретения квартир в новостройках, коттеджей, земельных участков проверка фирм по нашим источникам, анализ текста договора, рекомендации по изменению, а так же проверка документов и иные необходимые действия.
На сегодняшний день законами Украины предусмотрено выплату на строительство новой недвижимости 4 варианта инвестирования:. Именно такие схемы, как самые урегулированные, являются самым оптимальным решением для инвестирования. Хотя фонд финансирования строительства считается самым безопасным вариантом покупки недвижимости на первичном рынке, на практике оказывается, что такие фирмы создают самими компании-застройщики.
Что такое инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом
Обязанности могут быть растянуты по времени. Поэтому при заключении договора инвестирования с соинвестором у потенциального покупателя возникает риск остаться без квартиры и без денег. Заказчик — это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия.
На сегодняшний день законами Украины предусмотрено выплату на строительство новой недвижимости 4 варианта инвестирования:. Именно такие схемы, как самые урегулированные, являются самым оптимальным решением для инвестирования. Хотя фонд финансирования строительства считается самым безопасным вариантом покупки недвижимости на первичном рынке, на практике оказывается, что такие фирмы создают самими компании-застройщики. Поэтому действуют они, в первую очередь, во благо себе, а не инвесторов. Застройщики также используют и другие способы привлечения средств на строительство, которые не запрещены законодательством, но и нигде не зафиксированы документально:. Дорогие читатели!
.
По факту это действительно так: инвестиционный договор дает право на . к примеру, при покупке квартиры в многоквартирном доме.
.
.
.
.
.
.
Инвестор вкладывает деньги в стройку. Что проверить до подписания договора
Как не потерять деньги инвесторам.
Инвестиционные договоры заключают между собой заказчик, застройщик и инвестор. Каждый из них может совмещать функции двух участников
Перед заключением инвестиционного договора проверьте срок разрешения на строительство. Если он может истечь до предполагаемого завершения стройки и ввода объекта в эксплуатацию, инвестор не сможет оформить право собственности на объект.
В статье разобрали этот и еще три вопроса, которые надо проверить перед подписанием договора.
На каком этапе находится строительство объекта
Не заключайте договор инвестирования в отношении такого объекта недвижимости, который на момент подписания уже возведен и введен в эксплуатацию. Суд признает такой договор инвестирования ничтожным.
Пример: суд признал ничтожным дополнительное соглашение к инвестиционному договору. Одной из причин было то, что стороны договорились о невозможном.
На момент подписания инвестиционный объект уже был построен и введен в эксплуатацию, на все помещения были зарегистрированы права собственности третьих лиц.
Желание оформить договор инвестирования в отношении построенного дома возникает из-за того, что стороны пытаются таким образом снизить свое налоговое бремя.
Почти все сделки по реализации нежилой недвижимости, в которых продавцом выступает компания, облагаются подоходным налогом и НДС. Если объектом выступает жилой дом, то организация освобождается от уплаты НДС.
Заключайте инвестиционный контракт в отношении объекта, который еще не построен. В противном случае суд расценит сделку как притворную, которая прикрывает куплю-продажу, чтобы избежать налогообложения.
Верховный суд подтверждает, что договоры инвестирования, которые заключили в отношении построенного объекта, противоречат законодательству.
У кого права на земельный участок
Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет законных оснований, чтобы использовать земельный участок. Сюда же относятся случаи, когда такие основания отпали, например, истек срок договора аренды.
В будущем застройщик может отказаться исполнять обязательства по строительству инвестиционного объекта. К тому же отсутствие необходимых прав на земельный участок — это основание для отказа в выдаче застройщику разрешения на ввод инвестиционного объекта в эксплуатацию.
У застройщика должно быть право на участок, на котором планируется возводить объект. При аренде земельного участка обратите внимание на срок договора. Сопоставьте срок аренды с предполагаемым периодом возведения объекта недвижимости.
Проверьте возможность продления времени аренды участка. Если станет ясно, что срок договора истечет раньше, чем застройщик возведет объект, а механизм продления отсутствует или трудно реализуем, то риски инвестора возрастают.
Безопаснее заключить договор аренды участка с государством на 20–30 лет, чем с компанией на пять лет. Однако если участок предоставляет государственный или муниципальный орган, договор аренды сложнее продлить.
Арендодатель может отказаться пролонгировать договор из-за того, что застройщик не выполнил условия инвестиционного проекта: нарушил сроки строительства. Иногда суды поддерживают подобную позицию.
Есть и противоположная практика: некоторые судебные инстанции не разрешают необоснованный отказ в продлении договора аренды, если строительство не завершили в течение первоначального срока аренды участка.
Хотя суды часто защищают застройщика, который не успел вовремя завершить инвестиционный проект, инвестору нужно оценить потенциальные риски. Например, риски, которые связаны с возможными судебными спорами между застройщиком и арендодателем по вопросу продления договора аренды.
Здесь возможно два варианта. Первый — отказаться от вложения средств в проект. Второй — предусмотреть в договоре финансовые санкции для застройщика за то, что тот несвоевременно предпринял действия по продлению договора аренды.
Получил ли застройщик разрешение на строительство
Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет разрешения на строительство объекта. Если такой документ застройщик не получил, он не вправе вести на земельном участке какие-либо строительные работы.
Также отсутствие необходимой разрешительной документации повлечет в будущем отказ в государственной регистрации права собственности инвесторов на возведенный объект.
Возникают ситуации, при которых срок действия разрешения на строительство истекает до завершения стройки или до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
Порядок продления разрешения на строительство предусмотрен законом, но на практике возникает вопрос — как заставить застройщика вовремя подать заявление на продление срока действия этого документа.
Действенным способом воздействия на застройщика будут штрафные денежные санкции за нарушение обязанности по получению или продлению разрешения на строительство. Их нужно включить в договор.
У кого права на объект
Если в ЕГРН нет прав третьих лиц, это не значит, что объект свободен
Не заключайте инвестиционный договор, если у третьих лиц есть права на площади, которые предполагает получить инвестор. Чтобы проверить это, запросите сведения о наличии прав и обременений на возводимый инвестиционный объект из ЕГРН.
Даже если в реестре нет информации о правах третьих лиц и обременениях на возводимое здание или сооружение, это не означает, что объект недвижимости свободен. Инвесторы могут физически не успеть подать документы в госорган на регистрацию и оформить права.
Чтобы обезопасить себя и снизить риски, пропишите в инвестиционном контракте право инвестора на односторонний отказ от договора с возвратом всех вложенных денежных средств, если регистрация его прав будет невозможна по причинам, которые зависят от застройщика.
Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект
В связи с недавним обсуждением одного из дел ЭК ВС опять разгорелись нешуточные страсти по поводу того, есть ли все-таки у инвестора право собственности на тот объект, который строится на его деньги.
Вспоминая одного персонажа из книги, которую я очень люблю, я готов воскликнуть: «Народу не нужны нездоровые сенсации. Народу нужны здоровые сенсации!«
Не претендуя на истину в последней инстанции, мне хочется разобрать все доводы «за» и «против», которые накопились у меня в результате почти пятилетного копания в этой теме и других коллег, которые занимаются вещным правом и инвестициями.
1. Нормативные доводы
«ЗА»:
Первый мощный довод — это фантастическая по своей содержательности норма
1. Ст. 5 п. 5 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»: «Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР».
Второй удар невиданной силы это чудовищная по своей технике и содержанию норма:
2. Ст. ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений»
Ст. 3:
«3. Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется».
И включенная в этот же закон (видимо, для повторения и закрепления) норма
Ст. 6: «Инвесторы имеют равные права на:
владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений»
«ПРОТИВ»
1. Положения ФЗ об участии в долевом строительстве о законном залоге, который возникает у инвесторов в отношении объекта строительства (п. 1 ст. 13 Закона). Это означает, что инвесторы не имеют права собственности на строящийся объект.
2. Положения ФЗ о банкротстве в части банкротства застройщиков, из которых следует, что объект находится в конкурсной массе застройщика (подп. 3 п. 1 ст. 201.9, 201.10, 201.11). Эти нормы просто кричат о том, что в случае банкротства того, кто строил объект, ивнесторы являются его кредиторами, а сам объект — в массе застройщика.
Мне кажется, что даже обсуждать как-то странно, какое именно решение заложено в законе. Единственное, пожалуй, исключение, это введенный 427-ФЗ режим долевой собственности в отношении объектов по инвестконтрактам с публичными образованиями. Но там ведь речь идет о долевой собственности между (!) публичным образованием и (!!) застройщиком. Но не теми инвесторами, которые ивнестировали в объект.
Поэтому в раунде первом — с безусловным отрывом побеждает вывод о том, что у инвестора не может быть собственности (индивидуальной, долевой) в отношении строящихся объектов.
2. Доводы догматические, почерпнутые из ГК РФ и судебной практики.
«ЗА»
1. В ст. 218 ГК РФ написано о том, что собственность приобретается лицом, создавшим вещь «для себя». В ст. 263 ГК РФ написано, что собственность на здание приобретается лицом, построившим здание «для себя».
Довод довольно сильный. Вроде как если строишь не для себя, а на продажу, то и собственности не будет.
Как мне представляется, контраргумент должен быть таким. Строительство «для себя» не может рассматриваться как юридическая категория. Дело в том, что я могу строить формально для себя, но в голове иметь в виду, что продам объект после окончания стройки. Или же я начал строить «не для себя», но потом расторг договоры, но не вернул деньги. Что с такой вещью?
Как мне представляется, строительство «для себя» — это строительство от своего имени. Такой подход очень логично сочетается с правилами о подряде. Тот, кто является заказчиком по договору подряда, является собственником объекта. Это вытекает из норм ГК РФ о подряде (в частности, о праве подрядчика на удержание). Кроме того, строительство «для себя» как строительство от своего имени отлично сочетается с принципом superficies solo cedit — «то, что построено на участке причитается тому, чей участок».
Ведь если на моем участке кто-то строит не для меня, а от своего имени — то опять-таки сработает ст. 263 Кодекса, и здание будет приобретет он (это обычно называется право застройки, но в нашем безумном праве недвижимости это называется аренда для целей строительства).
В общем, при таком толковании критерия «для себя» (то есть, от своего имени, то есть, юридически (а не экономически) для себя, вроде бы и нормы ГК не дают возможность признать инвесторов собственниками.
2. «Есть такой иск о признании права собственности, а объект незавершенного строительства — это недвижимость. Поэтому можно признать право собственности за инвестором» (определение ВС от 14 декабря 2010 г. N 4-В10-34)
Мне тяжело всерьез оценивать этот довод. В нем нет права ни на грош. В нем есть жалость к гражданам, милость к обездоленным, стремление помочь людям. (Правда, я не понимаю, почему это делается Судом не за счет федерального бюджета (хотя я не понимаю и того, почему это должно делаться за счет средств федерального бюджета), а за счет других кредиторов).
Поэтому этот довод также рассматривается мною как не убедительный.
«ПРОТИВ»
1. Ст. 219 ГК РФ — говорит о том, что право собственности на вновь возведенное недвижимое имущество возникает с момента регистрации. В норме даже нет оговорки «если иное не предусмотрено законом». То есть, нет регистрации — нет права собственности на имущество. Ни у кого. Ни у инвесторов, ни у застройшика. У последнего этого права нет, потому что строящийся дом является составной частью земельного участка, принадлежащего застройщику (либо составной частью права строительной аренды).
2. П. 1 ст. 25 ФЗ о госрегистрации прав на недвижимости: «Право собственности на вновь созданный объект недвижимости регистрируется на основании документа о принадлежности прав на земельный участок».
Иными словами, принцип superficies solo cedit в действии — есть у тебя есть право на землю, позволяющее ее застроить — пожалуйста, можешь стать первоначальным собственником объекта. Если права на землю нет — то только производным. От застройщика, у которого право на землю есть!
В общем, все эти идеи лежат в основе правовых позиций Постановления Пленума ВАС РФ № 54 о будущей недвижимости. Чего действительно не хватает в этом постановлении, то это способа защиты, при помощи которого инвестор,может получить свою производную собственность на помещение в законном строительством здании если застройщик по каким-то причинам не передает ему эту самую собственность.
Для этого есть иск о понуждении к исполнению в натуре обязательств (ст. 398 ГК РФ) и регистрации перехода собствености из договора (ст. 551 ГК РФ), заключенного между застройщиком и инвесторов-покупателем будущей недвижимости.
Действительно, ст. 551 ГК РФ написана для ситуаций, когда продавец сам является зарегистрированным собственником. Но как быть в случае если продавец (застройщик) в реестре не зарегистрирован? Ведь нельзя же обязывать зарегистрировать переход того, чем нет.
В этом случае, очевидно, должен быть правовой способ, который будет заключаться в том, чтобы в реестре появилась сначала запись о собственности застройщика, а потом — через одну юридическую секунду — регистратором уже была бы внесена запись о переходе собственности. Именно такой подход предлагался нами (управлением частного права ВАС РФ) в качестве дополнений в 54-й Пленум. Но, увы, в связи с известными событиями это сделать мы не успели.
Судебная практика Президиума ВАС (и теперь ЭК ВС РФ) в принципе пошла по этому пути, удовлетворяя иски о признании права собственности на помещения за инвесторами в построенных или почти достроенных домах, которыми они владеют. Я не вижу в этом ничего ужасного кроме того, что задето мое эстетическое чувство — разумеется, это никакой не иск о признании, признавать нечего, ведь у инвесторов нет собственности. Это иск о присуждении. Но это в общем-то не принципиально.
Как мне кажется, и во втором раунде довод о том, что у инвестора нет и быть не может вещных прав на строящийся объект, побеждает с большим отрывом.
Буду признателен за конструктивные иные доводы «ЗА» и «ПРОТИВ».
Давайте попробуем в этом блоге их поразбирать, чтобы найти еще слабые и сильные стороны этих двух подходов.
Коммерческая недвижимость (CRE) Определение
Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?
Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от витрины до огромного торгового центра.
Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничные торговцы всех видов, офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.
Ключевые выводы
Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают: офисные помещения; промышленный; аренда на несколько семей; и розничная торговля.
Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от сдачи в аренду, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно требуют от инвесторов более сложного подхода и большего капитала, чем в жилую недвижимость.
Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.
Основы коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью составляет две основные категории недвижимого имущества.Жилая недвижимость включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.
Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:
офисных помещений;
промышленное использование;
аренда на несколько семей; и
розница.
Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы. Например, офисные помещения часто характеризуют как класс A, класс B или класс C.
Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
Класс C здания являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположены в менее привлекательных районах и нуждаются в обслуживании.
Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленные объекты — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают это подмножеством коммерческой недвижимости.
Аренда коммерческой недвижимости
Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако наиболее типичным случаем является сдача коммерческой недвижимости в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и собирают арендную плату с каждого действующего в нем бизнеса.Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение указанного периода — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указаны в виде годовой суммы или ежемесячной арендной платы.
Срок коммерческой аренды обычно составляет от одного года до 10 лет или более, при этом аренда офисных и торговых площадей обычно составляет от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.
В исследовании 2017 года, проведенном аналитической фирмой CBRE Group, Inc., аналитик Алекс Красиков обнаружил, что срок — продолжительность — аренды был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать договоры о длительной аренде, чтобы зафиксировать цены в условиях растущей рыночной конъюнктуры. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в долгосрочную аренду из-за ограниченной доступности собственности, соответствующей их потребностям.
Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности от арендодателя и арендатора.
При единовременной аренде арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость.
Договор аренды с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
Тройная аренда (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и техническое обслуживание.
При аренде на брутто арендатор платит только арендную плату, а домовладелец оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание здания.
Управление коммерческой недвижимостью
Владение и обслуживание сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны владельца.Владельцы недвижимости могут пожелать нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать условия аренды и варианты финансирования, а также координировать содержание недвижимости и ее реализуемость. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.
Часто домовладелец должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией количества вакансий и текучести арендаторов.Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей разных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, когда-то занимаемую студией йоги.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Вложение в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить страховкой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги за счет повышения стоимости собственности при продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы арендатора.
Прямые инвестиции
Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, если они становятся арендодателями через владение недвижимым имуществом.Для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость лучше всего подходят люди, которые либо обладают значительными знаниями об отрасли, либо могут нанимать фирмы, которые обладают такими знаниями. Коммерческая недвижимость — это инвестиция в недвижимость с высоким риском и высокой доходностью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.
Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки.Сила местной экономики также влияет на стоимость покупки CRE.
Косвенные инвестиции
В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или инвестируя в компании, которые обслуживают на рынок коммерческой недвижимости, например банки и риэлторы.
Преимущества коммерческой недвижимости
Одно из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости — привлекательные арендные ставки.В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания обычно сдаются в аренду по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.
Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Такой длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если в здании проживают долгосрочные арендаторы.
Коммерческая недвижимость предлагает не только стабильный, богатый источник дохода, но и потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и поддерживается в актуальном состоянии. И, как и все формы недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную возможность диверсификации сбалансированного портфеля.
Недостатки коммерческой недвижимости
Правила и постановления являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость.Налоги, механика покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют штат людей, которые обладают ими.
Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов недвижимость остается вакантной без предварительного уведомления.
В случае с жилыми домами требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен приспособить пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низким уровнем вакантности, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.
Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость.Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.
Плюсы
Хеджирование от фондового рынка
Высокодоходный источник дохода
Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов
Потенциал прироста капитала
Перспективы и прогнозы коммерческой недвижимости
U.Рынок коммерческой недвижимости Южной Америки сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он демонстрирует ежегодный прирост. Эти приросты помогли возместить почти все убытки, понесенные в период рецессии.
В годовом отчете CBRE «Обзор рынка недвижимости США на 2019 год» говорится:
Несмотря на то, что экономический цикл находится на поздней стадии, перспективы по всем четырем основным типам активов коммерческой недвижимости остаются очень хорошими. Прирост стоимости будет минимальным, но доходность останется стабильной.
Однако другие индикаторы указывают на то, что рынок коммерческой недвижимости достиг пика в посткризисном цикле роста. По данным калифорнийской компании по недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость на конец 2018 года выросли всего на 1% по сравнению с 2017 годом.
В отчете Ten-X отмечается, что итоговые итоги 2018 года по коммерческой недвижимости подтверждают их точку зрения на ценообразование в конце экономического цикла. Исследование компании показало, что количество вакансий растет, рост арендной платы замедляется, а рыночные процентные ставки растут.
Согласно отчету Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался проблемным местом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку массовые закрытия магазинов усилились в 2017 году и продолжились в 2018 году.Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corporation упали примерно на 30% в период с середины 2016 по конец 2017 года, прежде чем компенсировать некоторые убытки до января 2018 года. Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов США, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW). ).
Однако большинство фирм считают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. J.P. Morgan в своем «Коммерческом прогнозе по недвижимости на 2019 год» в значительной степени повторил мнение CBRE о том, что 2018 год стал девятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости.Морган прогнозирует, что эти темпы замедлятся, но продолжатся и не увидят спада до 2019 года.
Обратите внимание, что глобальные события 2020 года на самом деле не привели к значительному падению стоимости недвижимости, а стоимость недвижимости осталась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок, который оправился от резкого падения во втором квартале 2020 года столь же драматичным ралли, которое длится второй квартал 2021 года. Это ключевое различие между экономическими последствиями, которые произойдут в 2020 году, и тем, что произошло десятилетием ранее.Что неизвестно, так это то, окажет ли требуемая удаленная рабочая среда, начавшаяся в 2020 году для большинства американцев, какое-либо долгосрочное влияние на потребности корпоративного офиса.
договоров аренды и субаренды для инвесторов в недвижимость
Генеральные договоры аренды (ГНД) решают ряд потенциальных проблем для инвесторов в недвижимость. Так что же такое главная аренда? Этот тип юридического договора позволяет арендатору сдавать в субаренду и контролировать объект недвижимости в течение установленного периода времени. В периоды спада эта стратегия может быть особенно привлекательной для тех, кто стремится приобрести или ликвидировать собственность, когда цены продажи и стоимость падают.
Есть несколько сценариев, в которых основная аренда имеет смысл не только для инвесторов, владеющих активами, но и для тех, кто ищет творческие стратегии приобретения. Вот обзор генеральных договоров аренды и того, как они могут принести пользу как покупателям, так и продавцам инвестиционных активов в сфере недвижимости.
Что такое генеральная аренда и субаренда?
Инвесторам в недвижимость доступно множество видов аренды. Генеральный договор аренды — это лишь один из инструментов в вашем арсенале инвестирования в недвижимость.
Команда юристов неоценима при рассмотрении варианта основной аренды, и юридические требования могут различаться в зависимости от юрисдикции. Тем не менее, вот как обычно работает генеральная аренда для инвесторов в недвижимость:
Недвижимость приобретается с небольшим залогом или без него.
Арендатор (покупатель) получает «равноправный титул» на имущество. Продавец сохраняет за собой «юридический титул».
Арендатор имеет право использовать имущество любым способом, указанным в договоре аренды. Как правило, это включает доступ к денежным потокам, субарендам, налоговым льготам, приросту стоимости и прибыли, как указано в генеральном договоре аренды.
Арендатор несет ответственность за все управление, техническое обслуживание и расходы (коммунальные услуги, налоги на имущество и т. Д.), Связанные с недвижимостью.
Необязательно: Опцион на прямую покупку собственности может быть прописан в генеральном договоре аренды. Это дает арендатору юридическое право собственности и может быть выполнено на определенных этапах основного договора аренды.
Поскольку арендатор основного договора аренды все еще может увеличивать стоимость актива с помощью стратегий создания добавленной стоимости, арендаторы обычно имеют право на любое вознаграждение и денежный поток собственности.
Когда использовать основную аренду
Использование основной аренды и субаренды может быть привлекательным в ряде обстоятельств. Вот несколько из них:
Продавец не может получить справедливую рыночную стоимость
Например, если продавец не может получить справедливую рыночную стоимость (FMV), он может заключить долгосрочное соглашение об аренде с арендатором. , который обязуется покупать по желаемой цене в будущем.
Проблемные или свободные квартиры
Инвесторы с добавленной стоимостью могут искать проблемные или вакантные активы для приобретения, связавшись с текущим арендодателем, чтобы обсудить преимущества основной аренды.В этой ситуации домовладелец восстанавливает и стабилизирует свой актив, устанавливает ежемесячные платежи и имеет возможность продать недвижимость в будущем по заранее установленной цене. Для арендатора они получают новый актив, вероятно, со скидкой с минимальным первоначальным взносом.
Налоги
Генеральное соглашение об аренде — отличный способ для продавцов избежать крупных обязательств по приросту капитала, которые будут выплачиваться при продаже. Генеральная аренда позволяет продавцу избежать традиционной юридической продажи, но при этом поддерживать ежемесячные платежи в долгосрочной перспективе.
Инвесторы из других штатов
Инвесторы из других штатов могут быть готовы или открыты для сотрудничества с кем-то на местах, кто может лучше управлять своими активами. Это верно как для долгосрочных инвесторов, так и для владельцев любой краткосрочной аренды, такой как хосты или отели Airbnb. Генеральная аренда позволяет арендодателям сохранять юридический титул, снижая их риск, а также обеспечивает уверенность в арендной плате и доходе за счет ежемесячных платежей.
Затраты на закрытие
Процесс закрытия генерального договора аренды объектов недвижимости менее обременительн, чем традиционная продажа недвижимости.Кроме того, стоимость закрытия ниже.
Действующие предприятия
Арендодатели коммерческой недвижимости и действующих предприятий, таких как отели и краткосрочная аренда, могут захотеть разработать для себя стратегию выхода. Инвестор, предлагающий генеральное соглашение об аренде, дает нынешнему домовладельцу возможность отказаться от повседневных операций, но при этом сохранить доход без налогового бремени продажи.
Основные условия аренды
Как и все, что связано с инвестированием в недвижимость, заключение хорошего контракта может улучшить или разрушить ваши инвестиции.Вот почему так важно проконсультироваться с вашим юридическим отделом, который может составить основные условия аренды, наиболее подходящие для вашей ситуации. Вот что вы обычно найдете в генеральном договоре аренды:
Описание недвижимости.
Срок основной аренды.
Структура платежей главному арендодателю.
Обязанности главного арендатора по аренде, доходам и расходам.
Приемлемое использование собственности.
Правила капитального благоустройства.
Требования к техническому обслуживанию.
Ведение делопроизводства.
Хронология возврата собственности.
Вариант покупки.
Средства по умолчанию.
Детали счета Escrow.
Для получения дополнительной информации вы можете просмотреть пример выполненного основного договора аренды на веб-сайте Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC).
Пример сценария основной аренды
Допустим, вы нашли 20-квартирный жилой дом в районе джентрификации. У этого актива было много вакансий в течение последних 90 дней, но вы верите в долгосрочную жизнеспособность местоположения актива.Проявив должную осмотрительность, вы обнаружите, что владелец является инвестором из другого города, имеет вторую ссуду на недвижимость и задерживает уплату налога на недвижимость в предыдущем году.
Вы связываетесь с владельцем и обнаруживаете, что, несмотря на то, что он зарабатывает 1500 долларов в месяц наличными после расходов, высокая вакансия и менеджмент арендаторов готовы выслушать ваше основное предложение по аренде.
Вы предлагаете владельцу ежемесячный платеж в размере 1000 долларов США в течение первых 12 месяцев на период восстановления и стабилизации многоквартирного актива.По истечении 12 месяцев вы предлагаете дать владельцу 2000 долларов в месяц на 5-летний период с возможностью аренды для покупки квартиры на сегодняшнем FMV в конце срока аренды. Если бы владелец продал сегодня — что они признали, рассматривая, но высокая вакансия снижает привлекательность их собственности — они, конечно, не получили бы FMV.
Это потенциальный беспроигрышный вариант для всех участников: арендатор потенциально может получить выгоду от повышения арендной платы и уменьшения количества свободных площадей после ремонта недвижимости и имеет возможность приобрести недвижимость в будущем на сегодняшнем FMV.С другой стороны, арендодатель получает модернизацию плохо производящего актива без вложения капитала, получает уверенность в арендной плате и доходе во время процесса реабилитации и все еще может сохранить юридический титул на случай, если с арендатором что-то пойдет не так.
Успех модели генерального договора аренды полностью зависит от способности арендатора отремонтировать недвижимость, не выходить за рамки бюджета и стабилизировать арендную плату в среднесрочной перспективе для получения более высокой прибыли.
Итоги
Генеральное соглашение об аренде может быть уникальным способом решения ряда проблем, связанных с инвестированием в недвижимость.Для предпринимательских инвесторов сценарий основной аренды — отличный способ приобрести портфельные активы. Для нынешних владельцев генеральная аренда может позволить вам лучше стабилизировать вашу собственность и обеспечить долгосрочную стратегию выхода.
Как и в любом юридическом соглашении, для инвесторов критически важно проконсультироваться со своим консультантом по юридическим вопросам перед заключением договора аренды.
Договор аренды земли — Распечатать и скачать
Договор аренды земли позволяет лицу, владеющему земельным участком, сдавать эту землю в аренду другому лицу или компании.В зависимости от условий договора арендованная земля может быть использована по следующим причинам:
Сельское хозяйство и сельское хозяйство
Земельный участок (строительство ресторанов, гостиниц и т. Д.)
Коммерческие причины (например, размещение рекламы рядом с автострадой)
Содержание
Что такое аренда земли?
Когда мне нужна аренда земли?
Последствия неиспользования аренды земли
1. Что такое аренда земли?
Аренда земли — это соглашение между владельцем свободной земли или собственности («арендодатель» или «арендодатель») и физическим или юридическим лицом, которое хочет развивать или улучшать недвижимость («арендатор» или «арендатор»).Он также известен как:
.
земельный договор
аренда земли
Аренда дает право занимать недвижимость, состоящую только из земли и земли, поэтому земля может использоваться арендатором для различных целей, от сельскохозяйственных до жилых или коммерческих.
Аренда сельскохозяйственных земель может включать использование земли в качестве фермы для выращивания сельскохозяйственных культур и садовых деревьев, в качестве ранчо для охоты на дичь и лесных животных на территории или в качестве пастбища для выпаса животных, таких как крупный рогатый скот, козы и овцы.
Аренда коммерческой земли может варьироваться от права на установку рекламного щита, строительство телекоммуникационной башни (т.е.используются для приема беспроводных сотовых телефонов), открытие сети ресторанов быстрого питания или строительство большого многоэтажного гостиничного комплекса.
R Аренда жилой земли может включать в себя место в парке трейлеров или право построить небольшой домик в лесу.
Независимо от того, как земля будет использоваться, аренда земли позволяет обеим сторонам уточнить и увековечить важные детали, чтобы избежать будущих споров или путаницы.
Простая аренда земли, как правило, должна включать как минимум следующее:
Кто является сторонами договора аренды земли (т.е. землевладелец, арендодатель и арендатор или арендатор)?
Какая сумма арендной платы выплачивается арендатором? (часто зависит от срока аренды, количества используемой земли / акров и предполагаемого использования земли)
Где находится свободная земля или недвижимость или какая часть сдается в аренду? (используйте юридически признанное описание собственности, такое как достопримечательности, фотографии, схемы или подробное описание словами)
Когда закончится аренда? (я.е. по прошествии определенного количества лет или при возникновении условия или события)
Может ли домовладелец сохранить какие-либо улучшения или возместить арендатору
Почему арендатор может пользоваться землей? (описание разрешенных видов использования земельного участка)
Как будет выплачиваться квартплата? (обычно либо на основе ежемесячной арендной платы, единовременного платежа в начале аренды, либо на основе урожайности сельскохозяйственных культур, например, арендная плата за урожай или издольство)
Что еще нужно включить?
Доступ: подтвердите, сохранит ли арендодатель право на въезд на землю в определенное время по особым причинам, и подробно опишите возможные ворота или дороги, которые арендатор может использовать.
Поправка: указать, должны ли будущие изменения в соглашении вноситься в письменной форме.
Выбор закона: определяет, законы какого штата будут использоваться для разрешения любых юридических споров.
Споры: опишите, будут ли споры рассматриваться посредством посредничества, арбитража или судебного разбирательства.
Продолжительность: укажите срок аренды, включая любые варианты продления, возможные продления или требования к уведомлению.Убедитесь, что аренда на один год или более оформлена в письменном виде, чтобы удовлетворить Статуту о мошенничестве в большинстве штатов.
Требования к воротам: , если в собственности содержится домашний скот, такой как крупный рогатый скот или овцы, которые пасутся на пастбищах, землевладелец может потребовать, чтобы арендатор всегда держал все ворота закрытыми, чтобы снизить вероятность травмирования или смерти домашнего скота или причинения вреда третьей стороне.
Постановление правительства : разъясняет, какая сторона должна гарантировать, что использование земли не нарушает законы о зонировании, и кто должен получить необходимые лицензии или разрешения.
Улучшения: укажите, нужно ли арендатору письменное разрешение арендодателя на строительство улучшений или изменений на земле, и может ли арендодатель оставить улучшения
Страхование: подробно описывает, какие виды страхования арендатор должен иметь и поддерживать.
Ответственность: обсуждает, должен ли арендатор покупать страховку ответственности за собственность и будет ли арендодатель освобожден от ответственности за любой ущерб или убытки, которые могут возникнуть на собственности во время аренды арендатора.
Техническое обслуживание: указывает, несет ли владелец собственности или арендатор ответственность за поддержание земли в определенном состоянии, включая обязанности арендатора и обязательство не тратить ресурсы и не участвовать в деятельности, которая может снизить стоимость земли.
Права на полезные ископаемые или недропользование: уточняют, имеет ли (и по какой цене) арендатор права на доступ к природным ресурсам, таким как драгоценные минералы, природный газ или нефть, расположенные под поверхностью собственности.
Ипотека: может ли арендатор заложить свою долю аренды и / или долю арендодателя в собственности
Разрешения : указать, какая сторона несет ответственность за получение необходимых разрешений и согласований
Субаренда: указать, может ли арендатор сдавать землю в субаренду.
Коммунальные услуги: независимо от того, отвечает ли домовладелец или арендатор за электроснабжение, водоснабжение, канализацию, дороги или другие предметы первой необходимости, необходимые для использования недвижимости.
Залог: землевладелец может попросить дополнительные деньги в качестве обеспечения возможного ущерба собственности, нанесенного арендатору во время его проживания.
Делимость: указывает, что если один раздел соглашения не имеет исковой силы, другие части договора аренды будут независимо продолжать действовать.
Сдача: опишите, в каком состоянии должна находиться земля, когда арендатор уезжает, и как
Налоги: определяют, кто должен платить соответствующие местные, государственные или федеральные налоги за предполагаемое использование земли.
Расторжение: подробно описывает, как и может ли домовладелец и / или арендатор расторгнуть договор, обычно из-за нарушения, такого как неуплата арендной платы или неуплата земли.
Использование моторизованных транспортных средств: уточните, разрешено ли и / или где арендатору использовать определенные транспортные средства, такие как вездеходы (ATV) (т.е. квадроциклы, трехколесные или четырехколесные велосипеды) на территории собственности
Для справки, договор аренды земли известен под разными названиями в зависимости от предполагаемого использования земли или недвижимости:
Договор аренды земли
Договор аренды земли с рекламным щитом
Договор аренды Cash Farm
Аренда денежной фермы с долей урожая
Договор аренды земли сельскохозяйственного назначения
Договор охотничьей аренды
Земельный договор
Договор аренды земли
Форма аренды пастбища
Организация аренды пастбищ
Для получения информации об издольстве обратитесь к Форме FSA-1940-53 «Аренда кассовой фермы», предоставленной U.S. Farm Service Agency.
Образец договора аренды земельного участка
В приведенном ниже образце договора аренды земли подробно описывается договор между арендодателем, «Гэри Э. Чапелл», и арендатором, «Марджори Х. Калхун». Гэри Э. Чапелл соглашается сдать участок в аренду Марджори Х. Калхун с целью эксплуатации и управления многоквартирным домом. -семейный жилой комплекс.
2. Когда мне нужна аренда земли?
Лица, которые покупают или унаследовали пустую землю в городской или сельской местности, могут получить выгоду от аренды земли, если они хотят получить некоторый пассивный доход без хлопот, связанных с личным вложением капитала, рабочей силы или времени, необходимых для строительства зданий и начала независимого бизнес.
В сельских общинах арендаторское хозяйство обычно используется в сельскохозяйственных или охотничьих целях. В таких ситуациях арендатор может иметь инструменты или домашний скот и достаточно средств, чтобы заплатить за право пользования землей, но не иметь капитала для покупки своего собственного земельного участка.
Помимо выращивания сельскохозяйственных культур или домашнего скота, землевладельцы с большими земельными участками в сельской местности могут получать прибыль от сдачи своей собственности в аренду охотнику или ассоциации во время сезона охоты. Согласно Национальному центру сельскохозяйственного права, помимо сезонного дохода, аренда земли для охоты на необитаемой земле может помочь предотвратить повреждение урожая и болезни домашнего скота.
В городских условиях аренда земли часто используется крупными сетевыми магазинами, которые хотят воспользоваться выгодным местоположением без необходимости платить большие суммы за соответствующую недвижимость. Корпоративные планы расширения могут использовать аренду земли как способ стратегического использования капитала или имеющихся денежных средств для улучшения земли с целью получения дохода вместо покупки собственности. А землевладельцы могут получать стабильный доход каждый год и, возможно, унаследовать любые постройки или улучшения, построенные на земле по окончании срока аренды.
Без письменной формы договора аренды земли права каждой стороны не могут быть защищены, если разногласия перерастают в судебный процесс. Вместо этого письменное соглашение может помочь заранее прояснить такие нюансы, как следующие:
Кто должен платить налог на недвижимость?
Кто несет ответственность за причинение животным ущерба соседнему имуществу?
Кому нужно получить необходимые разрешения на использование земли для ведения сельского хозяйства или отдыха?
Что должно произойти, если на земле неожиданно обнаружатся права на недропользование?
Есть ли штраф за просрочку платежа или штраф за несвоевременную сдачу арендной платы?
Сможет ли домовладелец сохранить какие-либо постройки на земле после окончания срока аренды?
Может ли арендатор сдать землю в субаренду другому фермеру или застройщику?
3.Последствия неиспользования аренды земли
Документирование соглашения не позволяет посторонним принять договор о земле как совместное предприятие, а не как независимые отношения арендодателя и арендатора. Арендатор часто берет на себя долг, когда берет ссуду на улучшение условий ссуды. Договор аренды земли может прямо включать пункт «Отсутствие партнерства», который защищает арендодателя от кредиторов, которые могут попытаться преследовать владельца недвижимости по долгам или финансовым обязательствам арендатора.
Если вы арендодатель, обязательно включите полезные формулировки, которые защитят вас от любых финансовых проблем, которые арендатор может понести при использовании земли, четко указав, что аренда земли не создает партнерских отношений между арендодателем и арендатором.
Подчиненный против неподчиненного
Следует отметить, что аренда земли может быть субординированной или несубординированной, в зависимости от того, как оформляется договор.
При субординированной аренде земли собственник недвижимости соглашается принять более низкую иерархию в своих претензиях на право собственности и передает в залог свою долю в земле в качестве обеспечения ссуды арендатора на строительство улучшений.Если арендатор не выплачивает ссуду, домовладелец теряет право собственности на землю. Часто банки не хотят ссужать арендаторам большие суммы денег, необходимые для строительства улучшений, потому что они не получают залога, лежащего в основе самой земли. Арендодатели обычно соглашаются на подчинение в обмен на более высокие арендные платежи.
Однако при несубординированной аренде земли домовладелец отказывается принимать более низкую иерархию и запрещает арендатору закладывать свой титул на землю в качестве залога по любым займам.Если арендатор не выполняет свои обязательства, арендодатель сохраняет право собственности на землю, в то время как арендатор может потерять свои права аренды. Аренда без субординации обычно предполагает более низкие арендные платежи.
Неблагоприятное владение позволяет нарушителю фактически стать владельцем земли, если он будет относиться к собственности как к своей собственной в течение определенного количества лет, от пяти до двадцати в зависимости от штата. Узнайте больше о заявлении о незаконном владении в Калифорнии от Департамента транспорта Калифорнии.
Наконец, письменное соглашение защищает будущие споры между двумя сторонами, которые подают иск о потере права собственности в иске о неправомочном владении, когда возникает путаница в отношении того, кому принадлежит земля.
Например, землевладелец Оуэн мог разрешить арендатору Тиму обрабатывать землю без соглашения. Пятнадцать лет спустя Тим утверждает, что он владеет землей, в то время как Оуэн утверждает, что он является фактическим владельцем собственности. Вместо этого Оуэну следовало подтвердить в письменной форме, что Тим является арендатором с разрешением на владение землей, тем самым устраняя «враждебное» требование, необходимое для подачи иска о неправомерном владении.
Процесс девелопмента коммерческой недвижимости
Девелопмент коммерческой недвижимости — это воплощение идей на бумаге и их воплощение в недвижимость. Это процесс доставки продукта для удовлетворения определенного потребительского спроса. Но процесс разработки сложен.
В девелопменте недвижимости участвует широкий круг специалистов, в том числе: архитекторы, ландшафтные архитекторы, инженеры-строители, проектировщики участков, юристы, консультанты по окружающей среде, геодезисты, титульные компании, кредиторы, архитекторы, генеральные подрядчики и субподрядчики, а также различные другие.
Процесс девелопмента коммерческой недвижимости в общих чертах разбивается на три этапа:
Начальная фаза развития коммерческой недвижимости включает в себя огромное количество исследований и анализов, чтобы определить, действительно ли предлагаемый проект жизнеспособен. Успешная торговая площадка должна соответствовать рыночному спросу, удовлетворять требованиям арендаторов, удовлетворять условиям кредитования и нормативным требованиям, а также удовлетворять потребности потребителя.
Выбор и оценка площадки
Используя несколько источников информации, девелоперы коммерческой недвижимости изучают все доступные объекты в пределах определенной торговой зоны, которые соответствуют основным требованиям к участку.Некоторые из наиболее важных факторов, которые влияют на выбор правильного места:
Размер объекта
Видимость
Транспортный поток
Демография
Ограничения по зонированию
Прилегающая инфраструктура
Возможные точки доступа
Конкуренты (и их результативность)
Ближайшие арендаторы (и их данные о продажах)
И есть целый ряд дополнительных факторов, которые влияют на поиск подходящей недвижимости, отвечающей потребностям клиента.
И еще один из этих важных факторов — это стоимость. Какой сайт предоставляет разработчику и / или клиенту потенциально более низкие затраты на строительство и большие возможности для инвестиций?
К началу
Комплексная проверка / исследования
На этом этапе процесса развития коммерческой недвижимости предпринимаются шаги для удовлетворения требований законодательства и выяснения рисков и преимуществ сделки. Будучи потенциальным покупателем, застройщики должны тщательно изучить ограничения зонирования, потенциальные права удержания и возможные посягательства на собственность.
Разработчик должен спросить себя, действительны ли предположения о предлагаемой застройке (юридические, физические, экономические, рыночные) или они были проверены?
Вы должны выяснить, какие требования необходимы для развития объекта? Вы также захотите определить, с какой внешней работой вы можете иметь дело. Будет ли разрешенным использование зонирования в той области, которую вы планируете? Если необходимо изменить зонирование собственности или внести изменения, что это за процесс? Есть ряд вопросов, на которые вы хотите получить ответы о потенциальных сайтах.
И получение этой информации обычно связано с обращением в муниципальные отделы планирования.
Важно помнить, что нет двух одинаковых муниципалитетов, поэтому первоначальное взаимодействие с отделами планирования даст представление о том, насколько округ может выступать в поддержку развития.
Когда у вас есть необходимая информация и выбран конкретный сайт, вы действительно погружаетесь в процесс. Работая с городским планировщиком, вы определите, что для конкретного сайта вы планируете построить для конкретного пользователя.Это даст городу представление о ваших общих планах развития.
После того, как ваш сайт будет предварительно рассмотрен и выбран, вы приступите к созданию плана сайта. Это позволит вам визуально определить, может ли этот проект действительно работать. Сможете ли вы встретить неудачи? Можете ли вы соответствовать требованиям к парковке? Это всего лишь пара вопросов, на которые вы сможете ответить после создания плана сайта.
К началу
Отчеты об исследовании площадки (SIR) / технико-экономическое обоснование
Отчеты
об исследовании площадки — это набор данных / вопросов, оценивающих потенциальные проблемы с сайтом или то, что необходимо сделать, чтобы удовлетворить все требования.Сюда входят требования для:
Земельный участок и зонирование
Машиностроение
Разрешение на строительство
Требования пожарной охраны
Неудачи в строительстве
Неисправности и требования к парковке
Пейзажная неудача
Постановление об освещении
Требования к вывескам
Требования к доступу и DOT
Внешние / общественные улучшения
Утилиты
Вода
Канализация
Ливневой дренаж
Мощность
Газ
Телефон / Кабель
Цель этих данных — акцентировать внимание на потенциальных проблемах, которые могут возникнуть при реализации проекта.
Тщательная экспертиза вселяет в застройщика некоторую уверенность в том, что проект реализуем и потенциально может быть прибыльным. По сути, в исследовании спрашивается, превышают ли ожидаемые будущие выгоды ожидаемые будущие затраты на предлагаемое развитие коммерческой недвижимости.
Некоторые из основных финансовых факторов, на которые следует обратить внимание, включают:
Затраты на приобретение и приобретение земли
Финансовые расходы
Профессиональные сборы
Плата за подключение к электросети
Сборы за удар
Разрешение и сборы за проверку
Стоимость строительства
Страхование
Затраты на закрытие
Доходы и прибыль
К началу
Отчеты, требуемые муниципалитетом и кредитором
Оценка участка также будет включать получение официальных отчетов с указанием некоторых физических и экологических аспектов и потенциальных опасностей на участке или связанных с ним.
Фаза 1 (Экологическое исследование) Фаза 1 экологической оценки объекта (Фаза 1 ESA) — это отчет о комплексной экологической экспертизе, подготовленный для сделок с недвижимостью, таких как покупка земли и покупка зданий.
Основная цель этого отчета — убедиться в отсутствии загрязнения почвы или грунтовых вод от предыдущего использования или соседних участков. Любое загрязнение в этих отчетах может повлиять на стоимость имущества или ограничить его использование.
Геотехническое исследование (изучение почвы) Целью данного исследования является получение информации о плотности почвы и геологической структуре участка.Он может выявить определенные характеристики этого сайта, которые увеличат затраты на проект, и в отчете будут представлены определенные рекомендации для сайта проекта разработки.
В случае геотехнического исследования для проекта разработки, следующие важные области исследования:
След здания
Земельный участок, на котором будет расположено здание
Сухопутный склон
Близость суши к воде (озеро, ручей, река)
Географическое место, где будет располагаться здание
Обследование Обследование собственности — это юридический документ, который показывает расположение всех улучшений относительно границ коммерческой собственности.На нем изображены границы и описание сервитутов, прав отчуждения и посягательств, обнаруженных на сайте.
Этот отчет обычно содержит иллюстрацию физических характеристик собственности и письменный отчет, в котором подробно излагаются мнения и опасения инспектора.
К началу
Установлены предварительные бюджеты (проформа)
Предварительный бюджет или предварительный анализ рассчитывает прогнозируемую финансовую отдачу, которую, вероятно, принесет предлагаемый проект коммерческой недвижимости.Он начинается с изложения предлагаемого проекта в количественном выражении.
Отправляя анализ участка и планы консультантам, подрядчикам, нашему директору по строительству и развитию, мы можем получить информацию об участке и определить, какие особенности необходимы для проекта, сметные затраты на конкретные улучшения, гонорары консультантов и т. Д.
Все это необходимо для создания приблизительной оценки доходов, которые, вероятно, будут получены, затрат, которые будут понесены, и, в конечном итоге, финансовой отдачи, которую, вероятно, получит застройщик коммерческой недвижимости.
К началу
Подписан договор купли-продажи
После того, как планы вашего участка созданы, проведена комплексная проверка и подписан договор купли-продажи, пора переходить к деталям разработки. На следующем этапе основное внимание уделяется критическим согласованиям и согласованиям, необходимым для реализации новых предлагаемых проектов коммерческой недвижимости после утверждения муниципалитетом.
Наем архитекторов, инженеров и консультантов
Начало коммерческой застройки часто начинается с привлечения ряда консультантов, включая архитекторов и инженеров-строителей.Их роль состоит в том, чтобы обеспечить внедрение наиболее жизнеспособных планов и процессов развития, что приведет к успешному проекту разработки с соблюдением бюджета.
Architects Цель архитектора — составить первоначальную концептуальную схему, и хороший архитектор в конечном итоге значительно повысит ценность вашего проекта, разработав проект, который будет функциональным для арендатора и привлекательным для рынка и района, в котором он расположен. дюйм
Ландшафтный архитектор Работа ландшафтного архитектора заключается в разработке ландшафтного дизайна, необходимого для муниципалитета, вокруг плана участка.Обычно это означает, что натуральные растения и деревья создают тень и имеют естественную эстетическую привлекательность.
Инженер-механик, сантехник, электрик Эти инженеры следят за тем, чтобы система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха была спроектирована в соответствии с условиями, сантехника соответствует правильным соединениям и правильно отводится, а электрическая проводка правильно размещена в необходимых местах в соответствии со строительными нормами.
Инженер-строитель Инженеры-строители работают с архитекторами, чтобы учесть вес и нагрузки строительных материалов на землю, на которой они сидят.Это нужно для того, чтобы здание выдержало само себя и не провалилось в землю. Их основная цель — разработать конструкцию, которая была бы функциональной и рентабельной.
Инженер-строитель Инженер-строитель используется для определения многих технических проблем, связанных с гражданским проектированием элементов проекта. Ливневый дренаж, проектирование автостоянок и тротуаров, подъездные пути и соответствие требованиям уклона находятся в ведении инженеров-строителей. Такие факторы, как топография, экологические проблемы или коммунальные услуги, играют важную роль в планировке и проектировании участков.Объяснение этих проблем инженером может привести к другой стратегии развития собственности — той, которая обеспечивает лучший проект по более низкой цене.
К началу
Работа с населением и коммуникация
Процесс развития коммерческой недвижимости — это процесс, в котором не только задействованы активные стороны, но и затрагиваются окружающие сообщества и предприятия. Цель информирования общественности во время коммерческой разработки — информировать соседей по проекту о предлагаемых планах развития, включая выгоды, потенциальное изменение зон, влияние на сообщество и т. Д.Конечная цель — проинформировать и, как мы надеемся, улучшить мнение сообщества об одобрении проекта, принимая во внимание их вклад.
К началу
Представление и проверка муниципалитета
Для того, чтобы проекты стали реальностью, они должны сначала получить одобрение соответствующих муниципальных и государственных органов. Подача и рассмотрение часто влечет за собой следующее:
Обзор зонирования Обзор зонирования предназначен для обеспечения соблюдения стандартов и положений, установленных каждым муниципалитетом, при одновременном поощрении качественного развития.Он предназначен для поощрения наиболее рационального использования земли, повышения эстетической ценности и обеспечения надлежащего транспорта, школ, парков и других общественных нужд.
Обзор плана участка Подробный план участка вместе со связанными документами направляется в определенные правительственные ведомства, агентства, коммунальные предприятия и т. Д. Для рассмотрения и первоначальных замечаний. Цель обзора — выяснить, как спроектирована конкретная застройка, и решить любые вопросы, связанные с общественной безопасностью, водоснабжением, удалением сточных вод, коммунальными услугами, дорожным движением, аварийным доступом, общественными препятствиями и множеством других элементов.
Обзор проекта Предоставьте архитектурные фасады зданий, ландшафтные планы и чертежи, связанные с принципами проектирования и отвечающие эстетическим требованиям.
После утверждения плана участка и проекта в процессе рассмотрения проекта вам обычно разрешается подавать строительные чертежи на рассмотрение в строительный отдел.
К началу
Процесс предоставления городских прав
Прежде чем проект можно будет начать, вам необходимо получить разрешение от местных регулирующих органов и сообщества.Крайне важно быть готовым к этому этапу процесса разработки, так как вам могут задать много вопросов от градостроителей, местных жителей и руководителей правительства.
Примеры прав:
Зонирование
Варианты зонирования
Разрешение на использование
Допуск к эксплуатации
Дорожные разрешения
Ландшафтный дизайн
Утверждение городского совета или городской комиссии по планированию Часто новая коммерческая застройка должна сначала получить одобрение городского совета, городской комиссии по планированию или какого-либо муниципального органа.Работа с городским отделом планирования и получение его одобрения обычно позволяет комиссии по планированию или городскому совету одобрить проект на официальных публичных слушаниях. Однако не все проекты нуждаются в официальном одобрении городского совета или проектной комиссии.
Общественные слушания Общественные слушания будут проводиться для местных владельцев собственности и жителей, чтобы услышать отзывы о предлагаемом коммерческом строительстве. Любой человек или общественная группа, включая районный совет, имеет право высказаться по предлагаемому проекту.
К началу
Координация подготовки к строительству
В ходе подготовки к процессу коммерческого строительства коммерческие девелоперы погрузятся в обработку заявок на строительство. Исходя из предложенного объема работ, генеральные подрядчики подготовят и представят сметные заявки на стоимость проекта и график его завершения.
Благодаря этому процессу разработчики не только могут сузить круг поиска генеральных подрядчиков, но и применить оценки для окончательной подготовки бюджета.
К началу
Строительные чертежи / Предоставление плана строительства
После того, как проект получает одобрение от комиссии городского планирования или городского совета, вы переходите к подаче строительного чертежа / плана здания в строительный департамент.
Муниципалитет затем рассмотрит план на предмет соответствия утвержденному предварительному плану участка, условиям утверждения проекта, необходимому контрольному списку плана строительства и всем применимым кодексам и постановлениям.Разработчик проекта просматривает план участка для окончательного утверждения вместе с планами строительства.
К началу
Окончательный бюджет
По мере того, как проект проходит через процесс получения прав и утверждения, застройщик коммерческой недвижимости начнет гораздо лучше понимать, какие затраты и сроки требуются для успешного строительства проекта.
Некоторые важные ключи к успешному составлению бюджета: ознакомление со всеми соответствующими государственными строительными нормами; понимание того, какие позиции необходимы, а какие являются гибкими; учет скрытых затрат; и гибкость в отношении вашего бюджета.
При создании окончательного бюджета учитываются такие факторы, как:
Разрешения
Подготовка площадки
Страхование
Строительные расходы (как жесткие, так и мягкие)
К началу
Утверждение / выдача разрешений на строительство
После того, как планы были рассмотрены в ходе обычных раундов процесса проверки и определены как соответствующие городским / муниципальным кодексам, выдаются разрешения на строительство.Эти разрешения дают застройщику право начать строительные работы и позволяют проводить соответствующие проверки.
К началу
Закрытие условного депонирования
По сути, это последний шаг в выполнении первоначальной сделки по покупке недвижимости. Титульная компания или другое доверенное лицо переведет денежные средства и доверительный акт вовлеченным сторонам.
Для некоторых застройщиков коммерческой недвижимости этот этап процесса может происходить на другом этапе.Некоторые застройщики могут предпочесть закрыть объект после получения всех разрешений и согласований, в то время как другие могут фактически закрыть до окончательного процесса выдачи разрешений.
Получение полного одобрения, права и закрытия собственности на землю требует времени, опыта, взаимоотношений и настойчивости. Но как только проект получил одобрение и получил право, подрядчики и строители готовы приступить к коммерческой разработке.
К началу
Теперь, когда ваши планы развития представлены и одобрены, разрешения выданы и вы закрыли участок, пора начинать строительство.Именно здесь подрядчики и строители воплотят в жизнь коммерческую разработку.
Общая координация строительства
Как девелопер коммерческой недвижимости, строительный аспект проекта сосредоточен на управлении и координации этапа строительства, а не на самом строительстве здания. При работе с генеральными подрядчиками и субподрядчиками общая координация строительства часто состоит из:
Еженедельные звонки и отчеты по строительным работам Для поддержания прямого контакта с генеральными подрядчиками строительный отдел застройщика обычно принимает участие в еженедельных телефонных звонках.Эти обновления статуса фокусируются на общем ходе разработки, но при этом учитывают предстоящие графики и временные рамки. Кроме того, в ходе звонков будут решены любые серьезные проблемы, которые могут помешать своевременному завершению проекта.
Помимо еженедельных звонков на строительство, генеральные подрядчики направляют застройщику письменные отчеты о ходе работ, чтобы сообщить о статусе проекта, графиках и т. Д.
Обработка RFI от подрядчиков и архитекторов На этапе строительства коммерческие застройщики также несут ответственность за управление запросами на информацию (RFI).Эти запросы часто поступают, потому что не все строительные документы могут затрагивать все вопросы строительного процесса.
Эти запросы выпускаются, чтобы помочь подрядчикам получить разъяснения по деталям проекта или попросить принять решение по конкретным элементам.
К началу
Совещание перед строительством
Перед тем, как начать копать или забивать молотком, важно, чтобы разработчик, генеральный подрядчик, субподрядчики, архитекторы и другие заинтересованные стороны были на одной странице в отношении общего плана строительства и ожиданий.
Эти встречи следует использовать для:
Определите соответствующие роли и обязанности
Определение потребностей и требований специального проекта
Подтвердите ожидания в отношении качества
Определите меры по решению проблем
Составить график встреч по проекту
Ответить на вопросы и опасения по поводу этапа строительства проекта
Планы и рекомендации, которые обсуждаются и изложены на совещании, предшествующем строительству, помогут вам сориентироваться в проблемах и убедиться, что вы на правильном пути к успешному проекту.
К началу
Мобилизация генерального подрядчика
Как правило, первым шагом в начале фактического строительства коммерческого объекта является мобилизация бригад на площадку. Это влечет за собой организацию и планирование доставки подрядчиков, оборудования и материалов на площадку для начала работы.
В то же время обычно запрашиваются разрешения на недвижимость, включая строительство, электричество, сантехнику, механику и т. Д.
К началу
Ставка обследования
Когда вы будете готовы воплотить свои планы в жизнь, участие в опросе станет одним из первых шагов, которые вы сделаете.
Это процесс взятия запланированного развития и его физического отображения на сайте. Обычно разбивка используется для обозначения границ участков, внутренних и внешних стен здания, ливневых и дренажных потоков, а также бетонных элементов, таких как проезды, тротуары и бордюры.
Во время разбивки вы, вероятно, также возьмете образцы почвы с участка. Инженер-грунт проверит, чтобы подземные грунтовые условия соответствовали условиям первоначального исследования, и при необходимости может изменить рекомендации по проектированию.
К началу
Земляные работы
Это стадия, на которой фактическая почва, на которой будет располагаться новая застройка, начинает принимать форму для адекватного строительства нового здания. Земляные работы при выемке грунта и засыпка грунта на необходимую глубину необходимы для устройства фундамента и траншей.
Земляные работы могут включать следующие этапы:
Импорт и экспорт почвы
Стабилизация грунта
Строительная классификация
Испытания на уплотнение и плотность
Это основные этапы подготовки площадки для правильного и безопасного строительства.
К началу
Пад / фундамент
После завершения надлежащих земляных работ и укладки грунта процесс строительства перейдет к закладке фундамента здания.
Первым шагом является выкапывание фундаментов здания — элементов, которые устанавливаются на место, чтобы обеспечить устойчивое основание, которое будет поддерживать будущие несущие фундаментные стены. Принимая во внимание состав окружающего грунта, вы выкопаете траншею, чтобы заложить фундамент здания.
После этого бригады приступят к укладке опалубки, установке арматуры и заливке фундамента здания. Фундамент предназначен для поддержки всей конструкции.
К началу
Строительство зданий
Строительство здания — это когда недвижимость, которую вы представляете, начинает обретать форму по мере того, как вы добавляете структуру к своей собственности. Каркасы, стены, крыши и все основные компоненты построения «костей» коммерческой недвижимости.Некоторые из основных работ включают:
Коммунальные услуги на участке Работы по коммунальному обслуживанию на участке включают подготовку объекта к подключению к коммунальным сетям. К ним относятся вода, канализация, электричество и газ.
Обрамление Обрамление состоит из широких частей, которые придают опору и форму зданию. Это может быть деревянный каркас, конструкционная сталь или бетон.
Кровля В зависимости от типа крыши, это может включать такие элементы, как строительство стропил, балок перекрытия, фермы, изоляция, несущий настил и соответствующее кровельное покрытие.
HVAC Включает подготовку места установки путем установки опорной площадки или опорной конструкции на крыше. Воздуховоды и электрическая система также подготовлены к внутреннему подключению.
К началу
Внутренние работы
Внутренние работы, входящие в новую коммерческую застройку, включают в себя многие детали, которые клиенты и обитатели будут видеть и решать ежедневно. Внутренние работы — это то, что превращает здание из пустой оболочки в жилую застройку.На этом этапе разработки есть много мелких деталей, но основные внутренние работы, которые выполняются, это:
Электрооборудование салона
Воздуховоды
Изоляция
Гипсокартон
Полы
Потолок
Двери и фурнитура
Живопись
Светильники
К началу
Работа на объекте
Помимо строительства самого здания, необходимо провести работы на прилегающей территории, чтобы обеспечить полноценное и всестороннее коммерческое развитие.Некоторые из этих работ на месте включают:
Оценка участка Это процесс распределения грязи стратегическим способом для обеспечения надлежащего стока воды и подготовки участка к дополнительным работам, таким как мощение и озеленение.
Мощение и разметка Парковка После того, как площадка будет правильно профилирована, вы можете двигаться вперед, вымощая территорию для парковки. Парковка должна быть ровной, иметь ровное, утрамбованное основание и иметь надлежащий дренаж. Затем, при правильной укладке, участок можно разметать.
Ландшафтный дизайн Сюда входит установка орошения, посадка декоративных или затененных деревьев, кустов, цветов, гравия или любых других элементов, которые добавляют визуальной привлекательности собственности.
К началу
Выездные работы
Относится к работе за пределами территории собственности, которая предназначена для поддержки нового строительства. Это включает в себя инфраструктуру, такую как подъездные пути, тротуары и бордюры, а также другие дополнительные коммунальные работы.
К началу
Проверки
По завершении каждого проекта должны проводиться проверки, чтобы убедиться, что основные элементы соответствуют всем муниципальным кодексам и постановлениям.В то время как периодические проверки проводятся на этапе строительства, необходимо проводить заключительные проверки, чтобы убедиться, что здания безопасны для проживания. Проверено элементов:
Конструктивно-ограждающая конструкция
Поверхность крыши
Сантехника
Электрооборудование
HVAC
Пожарная безопасность / Безопасность
Элементы интерьера
К началу
Завершение строительства
Завершение проекта обычно включает в себя разработку подробного расписания обязанностей, включая списки работ, испытания оборудования, процедуры запуска и занятость.Завершение может также включать сбор и хранение критически важных записей и документации по проекту на случай, если возникнут какие-либо вопросы или проблемы, которые необходимо решить после завершения проекта.
Процесс закрытия касается всего, от работ, выполненных подрядчиками, до возврата арендованного оборудования. Это необходимо для того, чтобы ваша новая застройка была более чем готова к передаче арендатору.
Punchlist Строительный Punchlist используется для решения любых нерешенных задач или проблем перед окончательной загрузкой.Он используется в качестве меры контроля, чтобы гарантировать соблюдение стандартов качества застройщика и будущего арендатора.
Punchlist обычно включает план завершения элементов, включая любой мелкий ремонт отделки, очистку или любые невыполненные установки.
К началу
Свидетельство о занятии
Как только проект будет соответствовать всем заключительным инспекциям, кодексам и постановлениям, соответствующее муниципальное агентство выдаст Свидетельство о занятии собственности.
Issuance подтверждает, что недвижимость подходит для проживания предполагаемым пользователем или типом пользователя, и что здание соответствует планам и спецификациям, которые были первоначально представлены и утверждены.
К началу
Въезд арендатора
«Заключительный этап» в процессе девелопмента коммерческой недвижимости: въезд арендатора. Как следует из этого, это означает, что недвижимость подготовлена к тому, чтобы арендатор открыл магазин и, в конечном итоге, открылся для бизнеса.Официально проект перешел от разработки концепции к строительству и передаче ключей.
К началу
Что такое OM в коммерческой недвижимости? — Фонд Фельдмана
В этой статье мы подробно рассмотрим, что такое OM в коммерческой недвижимости, как они используются, и обсудим, как создать OM коммерческой недвижимости.
Что такое OM в коммерческой недвижимости?
Меморандум о предложении ценных бумаг — или OM — является ключевым юридическим документом, используемым при частном размещении коммерческой недвижимости.OM предоставляет покупателям информацию об имуществе и предложении, защищает Спонсора от потенциальной ответственности и служит инструментом для отсеивания пула участников торгов.
Меморандум о предложении описывает цели инвестиции, детализирует некоторые потенциальные риски, связанные с размещением, а также условия частного размещения коммерческой недвижимости. Информация в документе OM должна включать:
Описание здания, включая обзор собственности и местоположения, демографические данные, эксплуатацию и управление
Краткое изложение прошлой, настоящей и потенциальной будущей доходности собственности на основе различных предположений
Проформа финансовой отчетности, включая Прибыли и убытки, баланс и график распределения инвесторов
Биографии управляющих и инвестиционных компаний
Требования к участию и соглашение о конфиденциальности
Какие примеры OM в коммерческой недвижимости
Часто владельцы и девелоперы коммерческой недвижимости хотят привлечь капитал для обновления и перепозиционировать существующую собственность или купить новое офисное здание, не публикуя предложение среди широкой публики, как это сделал бы брокер, выставляя недвижимость на продажу.
Предложение, как правило, освобождается от федеральных правил и положений о ценных бумагах штата, если оно продается в частном порядке сетям бывших инвесторов и другим профессиональным контактам. В соответствии с этим методом продавец может разрешить неограниченное количество аккредитованных инвесторов с высокой чистой стоимостью плюс до 35 неаккредитованных инвесторов. ОМ, которые рекламируются для широкой публики, доступны только аккредитованным инвесторам. Feldman Equities использует последний метод привлечения капитала.
Что такое меморандум о соглашении и является ли он обязательным?
Меморандум о соглашении, также называемый листом сделки или письмом о намерениях, представляет собой документ, который резюмирует предлагаемую сделку между покупателем и продавцом, включая цену покупки, основные положения и условия и непредвиденные обстоятельства.
Поскольку меморандум о соглашении является кратким изложением предложенного предложения , он не является обязательным для сторон. Однако соглашение становится обязательным после того, как договор купли-продажи составлен на основе пунктов сделки, изложенных в меморандуме о соглашении и полностью оформленных покупателем и продавцом.
Каковы последствия нарушения меморандума о соглашении?
Нарушение меморандума о соглашении может быть довольно частым явлением как для покупателя, так и для продавца.
Покупатель мог не задумываться об инвестициях или мог найти лучшую недвижимость для покупки. Точно так же продавец мог получить более выгодное предложение, или в меморандуме о предложении подписка могла быть превышена, и больше людей готовы вложить капитал в сделку, чем требует продавец.
Нет никаких юридических последствий для любой из сторон, нарушающих меморандум о соглашении. Однако у покупателя могут быть неоплаченные расходы, такие как судебные издержки за проверку документа, которые не могут быть возмещены.
Заключение сделки с последующим отказом от нее может рассматриваться как «недобросовестность» и может затруднить участие сторон в будущих сделках.
Как создать коммерческую недвижимость OM
Оглавление
Включает информацию об имуществе, местонахождении, демографии, аренде или продажах, а также финансовый анализ с резюме, предварительным отчетом, доходами и расходами, и гипотетическая IRR при разных сценариях.
При создании оглавления имейте в виду, что серьезные инвесторы могут ежедневно просматривать несколько меморандумов о предложениях.Оглавление должно позволять потенциальному инвестору легко найти то, что он ищет, например биографию продавца или финансовые данные по сделке, без необходимости просматривать всю справочную информацию. Это также показывает инвесторам, что продавец профессионален и с кем стоит вести дела.
Брендинг
Брендинг в меморандуме о предложении помогает продавцу завоевать доверие у квалифицированных инвесторов, которые ищут исключительные возможности для инвестиций. Включение логотипа вашей компании, фирменных цветов, шрифтов и стиля письма в ваш OM укрепит бренд вашей компании и поможет выделить вашу компанию среди конкурентов.
Бизнес в сфере коммерческой недвижимости — это как развитие и поддержание продуктивных и прибыльных отношений, так и заключение сделок. В то время как большая часть меморандума о предложении фокусируется на деталях инвестиций, брендинг сосредоточен на эстетике. При совместном использовании эти две категории будут дополнять друг друга и вызывать доверие у потенциальных инвесторов, которые могут быть не знакомы с продавцом / оферентом или местным офисным рынком.
Простота
Серьезных инвесторов привлекают красивые меморандумы о предложениях, на которые приятно смотреть и которые легко читать.Лаконичные OM помогают произвести положительное первое впечатление, которое заставляет инвестора больше узнать о предложении.
Используйте ровно столько текста, чтобы передать наиболее важные моменты сделки, с размером шрифта, достаточным для чтения всеми, и пустым пространством, чтобы выделить копию, фотографии и графику. Наука использования простоты в OM также является психологическим инструментом, который использует удобочитаемость и открытость, чтобы показать потенциальным инвесторам, что предложение полностью прозрачно и что продавцу нечего скрывать.
Фотография
В то время как сегодня смартфоны можно использовать практически для чего угодно, использование камеры телефона для фотосъемки для меморандума о предложении определенно не входит в их число. Все мы слышали поговорку, что картинка стоит тысячи слов. Наем профессионального фотографа для съемки высококачественных фотографий и аэрофотосъемки недвижимости поможет максимально повысить привлекательность предлагаемого на продажу офисного здания.
Не забудьте включить изображения соседних зданий, близлежащих объектов инфраструктуры, парковок и подъездных дорог, а также торговых точек.Хотя профессиональные фотографии будут стоить дороже, цифровые изображения можно легко редактировать и повторно использовать в других маркетинговых материалах, таких как электронная почта и прямой почтовый маркетинг.
Карта
Местоположение — это все в коммерческой недвижимости, а четко обозначенная карта помогает прояснить сильные и слабые стороны предложения.
Карты в меморандуме о предложении могут быть настроены так, чтобы включать местоположение объекта и отображать основные моменты местности, такие как доступ к автомагистралям, торговым и развлекательным районам, а также близость к деловым и жилым районам.Карты удобств также могут помочь повысить вовлеченность OM, обеспечивая сбалансированное сочетание визуального дизайна и достоверных данных, которые позиционируют объект наилучшим образом.
Ясность
Хотя потенциальные инвесторы ценят привлекательный меморандум о предложении, серьезные покупатели больше всего заинтересованы в финансовых показателях и потенциальной прибыли от собственности.
OM должны быть достаточно подробными, чтобы у инвестора была вся информация, необходимая для принятия инвестиционного решения, без финансовых документов и заявлений, которые выглядели бы так, как будто они поступили из Комиссии по ценным бумагам и биржам.Финансовая информация должна быть полной, удобной для чтения и понимания, а отчеты должны соответствовать внешнему виду всего меморандума о предложении.
Чем легче заявления могут быть прочитаны и интерпретированы потенциальным инвестором, тем лучше он будет чувствовать себя при вложении своего капитала в инвестиционное предложение.
Советы по улучшению вашей коммерческой недвижимости OM
Доступно для чтения
Легко читаемые меморандумы дольше удерживают внимание читателя и могут повысить вероятность того, что недвижимость будет продаваться быстрее и по справедливой цене.Вот почему продавцы и их дизайнеры OM тратят так много времени на то, чтобы избежать перегруженных текстом абзацев и включить такие компоненты дизайна, как:
Простые шрифты с хорошим интервалом
Структурированная иерархия заголовков, подзаголовков и абзацев
Ключевые моменты подчеркнуты с помощью выделенный жирным шрифтом текст или маркеры
Подобные методы помогают сделать ОМ более читабельным и позволяют быстро сканировать основные моменты свойств с помощью короткой, быстрой и точной копии.
Качественные изображения
Недавнее исследование Microsoft показало, что у людей продолжительность концентрации внимания меньше, чем у золотых рыбок. Это означает, что ОМ должен привлекать и удерживать внимание читателя с помощью высококачественных изображений, которые вызывают положительные эмоции и создают дополнительный «вау-фактор» для лучшего первого впечатления.
Предлагаемые меморандумы со слишком большим количеством текста и слишком малым количеством качественных изображений имеют мало визуальной привлекательности, увеличивая вероятность того, что потенциальный инвестор пропустит важную информацию о предлагаемой недвижимости.
Некоторые коммерческие объекты предлагают исключительную доходность, но не являются самыми фотогеничными. Профессиональные фотографы знают, как делать качественные снимки с высоким разрешением, которые могут сделать здание более привлекательным, и комбинировать внутренние и внешние фотографии с дронами, изображениями окружающей местности и стоковой графикой.
Написание
Стиль письма, используемый для меморандума о предложении, должен быть относительно консервативным, информативным и прямым. Прежде чем писать ОМ, важно подумать о ключевых моментах вашего предложения, а затем изложить их кратко и быстро.
Предложения и абзацы должны быть краткими и по существу. Используйте четкие заголовки и подзаголовки, которые поддерживают основной текст и помогают читателю быстро найти информацию.
Подумайте о том, чтобы нанять профессионального писателя или редактора текстов, чтобы выявить грамматические, орфографические и пунктуационные ошибки, из-за которых меморандум с предложением выглядит дилетантским. Потенциальные инвесторы будут думать, что если есть ошибка в написании, то также может быть ошибка в финансовых данных, включенных в меморандум, что заставит их передать ваше предложение.
Карты
Не копируйте и не вставляйте карты из Google, потому что иногда точное местоположение неверно и потому что вы хотите продвигать свой бренд. Вместо этого включите карту из профессионального источника картографирования, такого как USGS TopoView, чтобы включить ее в меморандум о предложении.
Используйте метки или стрелки, чтобы выделить автомагистрали и парковки, такие удобства, как магазины и рестораны, близлежащие многоквартирные дома и жилые кварталы, а также другие офисные здания рядом с вашим и основными арендаторами, занимающими каждую собственность.Это поможет инвестору понять преимущества вашего предложения и тип арендаторов, которых эта недвижимость будет привлекать.
Макеты
В крупных печатных и цифровых журналах всегда используется высококачественное изображение на обложке, чтобы привлечь внимание читателя, заявить о бренде и вызвать интерес с самого начала. Меморандум о предложении не является исключением, и хорошо продуманная обложка побудит потенциальных инвесторов открыть меморандум и узнать больше.
Как только считыватель окажется внутри, макет должен работать, чтобы удерживать их там.
Лучшие макеты OM — это хорошо сбалансированное сочетание пространства, текста и изображений, представленных в привлекательной форме, которую легко читать и понимать. Поля и интервалы должны быть достаточно большими, чтобы меморандум выглядел не переполненным, пустое пространство должно привлекать внимание читателя к важным элементам, с длинными блоками текста, разделенными фотографиями, картами, диаграммами или другими изображениями.
Финансовые данные
Не копируйте и не вставляйте отчеты о прибылях и убытках или финансовые проформы из электронной таблицы или программного обеспечения для управления недвижимостью.Вместо этого используйте шаблоны таблиц и диаграмм, которые соответствуют общему ощущению и дизайну вашего меморандума о предложениях, и вставьте числа в эти шаблоны.
Это упрощает чтение и понимание финансовых деталей в OM, а также делает их более профессиональными для потенциальных инвесторов. Обязательно сравните данные, переданные из рабочих таблиц с шаблонами таблиц и диаграмм, и убедитесь, что числа совпадают. Представление финансовых подробностей в привлекательной форме занимает немного больше времени, но может быть решающим фактором между выигрышем или проигрышем продажи.
Размер PDF
Существует два разных размера PDF для меморандума о предложении. Файлы OM, предназначенные для печати, больше, чем версии меморандума в формате PDF, отправленные по электронной почте или доступные в Интернете. Загружаемые версии меморандума о предложении должны быть «легче», чтобы файлы загружались быстрее.
В программах для создания PDF-файлов с самым высоким рейтингом, таких как Microsoft Visio, Foxit, Adobe Acrobat и Corel PDF Fusion, есть настройки, которые позволяют настраивать размер файла PDF в меморандуме с предложением для настройки файлов для печати и оптимизировать для совместного использования в Интернете.
Призыв к действию
И последнее, но не менее важное: меморандум о предложении всегда должен запрашивать заказ, как это сделал бы хороший брокер по коммерческой недвижимости. Большинство ОМ призывают к действию с помощью соглашения о конфиденциальности, которое иногда называют соглашением о неразглашении информации или NDA.
Соглашение о конфиденциальности — это юридически обязательный документ, в котором указываются имя, адрес и контактная информация принимающей стороны, например потенциального инвестора или представителя.NDA включает подтверждение того, что конфиденциальная информация, отправляемая принимающей стороне, такая как недвижимость, выставляемая на продажу, или арендная плата арендатора, не может быть раскрыта никому, что получатель выступает в качестве принципала, а также закон штата, регулирующий соглашение.
Итог
После того, как вся информация собрана в хорошо продуманный меморандум о предложении с кратким текстом, качественными изображениями и фотографиями, а также легкой для чтения и понимания финансовой информации, следующим шагом будет поиск покупателей или инвесторы для размещения.Хотя для сбора этой информации может потребоваться много времени и усилий, создание подробного и хорошо продуманного ОМ привлечет внимание серьезных инвесторов и поможет продавцу отсеять круг квалифицированных участников торгов для инвестиций в офисное здание. .
Специальная возможность инвестировать в наше последнее предложение, доступное сейчас
Учить больше
Соглашения о совместном предприятии для инвесторов в недвижимость
Если вы уже какое-то время занимались недвижимостью, очень высоки шансы, что вы заключили соглашение о совместном предприятии хотя бы раз . Сразу после рецессии соглашения о совместных предприятиях стали очень популярны. В основном потому, что кредиторы начали устанавливать отношение суммы кредита к стоимости до 70%. Не многие инвесторы в недвижимость готовы рисковать так много, во всяком случае, сами по себе! Но, может быть, вы не знаете, что такое соглашение о совместном предприятии? Независимо от того, делаете вы это или нет, эта статья может научить вас чему-то новому. Давай начнем.
Что такое соглашение о совместном предприятии?
Соглашение о совместном предприятии — это договор между двумя или более сторонами.В нем указано, кто что предоставляет. (Деньги, услуги, кредит и т. Д.). В нем также указывается, каковы обязанности и полномочия сторон, как будут приниматься решения, как должны распределяться прибыли / убытки и другие условия, характерные для конкретного предприятия. Соглашение о совместном предприятии обычно используется компаниями или отдельными лицами (например, инвесторами в недвижимость), которые участвуют в разовых проектах, инвестициях или деловых возможностях. Обычно две стороны образуют новую компанию, такую как LLC, для проведения операций или владения инвестициями.Обычно это рекомендуемый путь, если стороны намерены сотрудничать в долгосрочной перспективе. Однако, если возможность между сторонами является единовременным предприятием, когда стороны намерены прекратить совместную работу после завершения соглашения или сделки, соглашение о совместном предприятии может быть отличным вариантом.
Типичный сценарий совместного предприятия для инвесторов
Например, рассмотрим общий сценарий соглашения о совместном предприятии, используемый инвесторами в недвижимость, и предположим, что вы инвестор в недвижимость.Вы покупаете недвижимость в своей LLC или s-корпорации и намереваетесь отремонтировать, а затем продаете недвижимость с целью получения прибыли. Затем вы, инвестор в недвижимость, находите подрядчика для проведения реабилитации. Ваша договоренность с подрядчиком заключается в том, что подрядчику будут возмещены его расходы и издержки, а затем ему выплачивается часть прибыли от продажи собственности после реабилитации. В этом сценарии соглашение о совместном предприятии работает хорошо, поскольку и вы, и подрядчик можете определить обязанности и то, как будут распределяться прибыли / убытки после продажи собственности. Возможно, чтобы подрядчик был добавлен к вашей s-корпорации или LLC для разделения прибыли. Но это может быть плохо для тебя. Если вы добавите подрядчика в свою s-корпорацию или LLC, этот подрядчик будет постоянно владельцем вашей компании. Это плохо, потому что вы, скорее всего, будете использовать эту компанию для другой собственности и инвестиций, где подрядчик не участвует. В результате предпочтительным является соглашение о совместном предприятии между вашей компанией, которая владеет недвижимостью, и строительной компанией-подрядчиком, которая завершит строительные работы. Соглашение о совместном предприятии позволяет каждой стороне сохранять контроль и владение своей собственной компанией, в то время как они совместно распределяют прибыль и ответственность по завершаемому проекту.
Почему вы должны использовать совместное предприятие LLC для моих активов
В то время как новая компания не требуется при заключении соглашения о совместном предприятии, многие соглашения о совместном предприятии выигрывают от наличия специального ООО для совместного предприятия, которое создается только для целей соглашения о совместном предприятии. Это специализированное ООО для предприятия отлично подходит в таких ситуациях, как:
Если стороны не имеют юридического лица, в рамках которого они могут вести бизнес и которое будет обеспечивать защиту ответственности. Новая компания должна быть создана в любом случае для целей ответственности, и в зависимости от будущих намерений сторон, новое ООО между сторонами может работать хорошо.
Если соглашение несет значительные обязательства, капитал или другие ресурсы. Больше времени, денег и ответственности, затраченных на предприятие, дадут вам больше причин для создания отдельного нового ООО.Это новое ООО будет владеть новым предприятием и изолировать ответственность, капитал и другие ресурсы.
Сделка или предприятие на сумму 1 миллион долларов могут быть заключены только с помощью соглашения о совместном предприятии, однако вам будет полезно создать новое предприятие в рамках соглашения о совместном предприятии. С другой стороны, если предприятие стоит всего лишь несколько десятков тысяч долларов, затраты нового предприятия могут перевесить выгоды отдельного ООО для предприятия.
Разумно заключать соглашения с совместными предприятиями Соглашения о совместном предприятии
отлично подходят, когда вам нужны деньги сейчас или вы не можете претендовать на финансирование.Они также позволяют вам работать с кем-то, кто может подать на стол то, что вы не можете. Но в любом случае всегда убедитесь, что вы внимательно все обдумываете, прежде чем переходить к одному. Как всегда, не стесняйтесь спрашивать, если у вас есть какие-либо вопросы по этой статье. Если вам интересно, подходит ли вам совместное предприятие, или у вас есть вопросы о создании ООО для конкретного предприятия, свяжитесь с нами сегодня.
Топ-10 тенденций в строительной отрасли на 2021 год
После бурного года корректировки прогнозов и изменения ожиданий 2021 год станет годом возрождения и роста строительной отрасли.Растущие затраты на строительство и нехватка рабочей силы сохраняются, что заставляет отрасль внедрять инновационные конкурентоспособные новые идеи, в то время как более строгие правила способствуют снижению вероятности ошибок и потерь.
В этом году пандемия COVID-19 изменила методы ведения бизнеса в строительной отрасли: от планирования и закрытия проектов до найма рабочих и встреч с клиентами. В перспективе последствия пандемии повлияют на многие отраслевые тенденции. Новые технологии продолжают изменять строительную площадку, улучшать возможность выигрывать проекты и увеличивать прибыль.Тенденции и движения меняют роли профессионалов отрасли и передовых рабочих.
По мере того, как отрасль становится более конкурентоспособной, а рынок меняется, использование этих тенденций в строительстве окажется полезным для любой строительной фирмы. Читайте о 10 тенденциях строительной отрасли на 2021 год, которые необходимо учитывать, чтобы оставаться конкурентоспособными.
Содержание
Защитное снаряжение
Эффективные технологии
Растущая потребность в рабочих
Удаленные рабочие места и мобильный доступ
Рост затрат на материалы
Зеленое здание
Модульное и внешнее строительство
Программное обеспечение для управления строительством
Сосредоточение на жилых проектах
Умные города
1.Средства защиты
Пандемия COVID-19 сильно повлияла на строительную отрасль, уже повлияв на правила строительной площадки посредством обновленных государственных нормативных актов, в которых особое внимание уделяется чистоте и строгим протоколам безопасности. Это также включает усиление влияния профсоюзов в проектах, что, возможно, увеличивает затраты и время на проекты.
В отрасли также наблюдается рост числа машин, способных выявлять общие проблемы безопасности и устранять эти угрозы по очереди.Носимые новинки появляются на рабочих местах с рабочими ботинками, которые подключаются к Wi-Fi и предупреждают других, если человек упал. «Мулы», передвигающие материал, транспортируют тяжелые или опасные материалы, а роботы-роботы самостоятельно строят строительные леса или кладут кирпичи. Гарнитуры могут даже активно снижать шумовое загрязнение, сохраняя при этом гармонию рабочих с окружающим миром.
Помимо рабочего снаряжения, мы уже видим роботов, которые полностью заменяют некоторых людей. Они варьируются от «мулов» для перемещения материалов до роботов для строительных лесов и кирпичных кладок.
Более точно, чем «замена» людей, эти роботы меняют работу, которую люди выполняют — в большинстве случаев они расширяют возможности принятия решений (например, расшифровывают и переводят полученные данные в практические идеи) и освобождают место для других, более высокоуровневых рабочие места.
Использование 3D-печати продолжает стремительно расти, что приводит к снижению транспортных рисков, а датчики окружающей среды, которые обнаруживают шум, тепло и ветер на строительных площадках, выдают предупреждения об эвакуации строительных рабочих и перемещении дорогостоящего строительного оборудования в случае чрезвычайной ситуации или стихийного бедствия.
2. Эффективные технологии
Самым большим отличием для строителей и девелоперов в этом году, вероятно, станут технологии в строительстве, в частности, инновации, которые могут повысить эффективность. Пандемия COVID-19 также вызывает растущую зависимость от строительных технологий; Это несколько видов технологий, популярность которых будет только расти в 2021 году и в последующий период.
Смарт-контракты
Эксперты
считают, что технология блокчейн улучшает отношения в строительной отрасли — это мощный компонент в обеспечении более безопасного и быстрого рабочего процесса, который позволяет всем вовлеченным сторонам повысить производительность труда.
Смарт-контракты предлагают всем организациям, участвующим в проекте, общую систему ведения бизнеса, позволяющую им покупать, отслеживать и оплачивать услуги. Вместо того, чтобы получать контракты и отслеживать результаты от отдельных сторон, фирмы могут использовать интеллектуальные контакты в качестве единой системы отслеживания, в которой устанавливаются правила и сроки, а блокчейн обеспечивает их соблюдение. Эта система будет способствовать более быстрому закрытию, повышению безопасности, лучшему отслеживанию проектов и автоматизации цепочки поставок.
Строительные дроны
Использование беспилотных летательных аппаратов в строительной отрасли продолжает оставаться одной из самых быстрорастущих тенденций, при этом их использование увеличивается на 239 процентов в годовом исчислении.Эта технология предлагает гораздо больше применений, чем просто аэрофотосъемка, в сфере недвижимости и коммерческих целях.
Современные дроны используются для быстрого картирования больших территорий на большие расстояния, создания ценных аэрофотоснимков и тепловых изображений. Усовершенствованное программное обеспечение для дронов предоставляет в режиме реального времени важные данные, которые можно использовать для быстрого принятия решений, дополнительно оптимизируя весь процесс строительства.
Личная безопасность и потеря оборудования по-прежнему являются самыми серьезными проблемами в строительстве.Дроны могут выполнять работу вместо людей, чтобы предотвратить травмы, например, работы, требующие масштабирования сверхвысоких конструкций. В качестве инструментов безопасности на месте можно использовать дроны для снижения затрат на рабочую силу и минимизации риска кражи, выполнения проектов в соответствии с графиком и минимизации сбоев.
Более перспективные варианты использования в будущем включают мониторинг износа оборудования и внедрение искусственного интеллекта для организации перемещения строительного оборудования.
Дополненная реальность (AR)
Ожидается, что мировой рынок AR оценивается более чем в 1 доллар.2 триллиона к концу десятилетия по сравнению с примерно 37 миллиардами долларов в 2019 году. Для клиентов AR означает эффективную постановку проектов и превращение предварительных строительных проектов в осязаемые для покупателей и арендаторов.
Для строителей и разработчиков AR упрощает использование носимых устройств и видео в формате 360 градусов, чтобы обеспечить:
Трехмерная визуализация будущих проектов в окружающей их среде
Автоматизированные обмеры зданий
Быстрое и доступное моделирование архитектурных и конструктивных изменений
Обучение технике безопасности и моделирование опасностей
Информационное моделирование зданий (BIM)
Технология информационного моделирования зданий помогает лидерам отрасли выделяться повышенной эффективностью.BIM позволяет пользователям создавать компьютерные изображения зданий и инженерных сетей. Простота управления этими моделями и обмена данными может обеспечить превосходное предварительное изготовление деталей, что приведет к своевременному и точному завершению. Autodesk описывает это как «интеллектуальный процесс на основе 3D-моделей, помогающий профессионалам управлять зданиями и инфраструктурой».
Согласно Finances Online, в число лучших программных решений BIM, доступных в 2021 году, входят:
Autodesk BIM 360
Tekla BIMsight
Revit
Navisworks
BIMобъект
BIMx
3.Растущая потребность в рабочих
Одна из самых заметных тенденций в строительстве последних нескольких лет — резкое увеличение спроса на рабочую силу. Качественная рабочая сила стоит дорого и конкурентоспособна, хотя роботы берут на себя большую часть простоев.
Несмотря на все усилия этих роботов, нам потребуются более образованные работники, чтобы управлять данными, полученными с помощью новых технологий, и интерпретировать их. К счастью, женщины начинают выполнять более конкурентоспособные роли. По данным Бюро статистики труда, женщины занимают всего 10 мест.9 процентов рабочих мест в строительной отрасли и тенденции найма в отрасли показывают 94-процентный рост в строительных компаниях, принадлежащих женщинам, с 2007 по 2018 год; Кроме того, в 2018 году 30 процентов строительных компаний выдвинули женщину на руководящую должность.
При подборе персонала отрасль также нацелена на поколение Z, родившееся между 1995 и 2010 годами. В прошлом негативное восприятие профессионального училища пагубно сказывалось на усилиях по найму новых талантов в строительстве. Пандемия COVID-19 вызвала сдвиг в отношении к альтернативным вариантам образования и привела к росту позитивного отношения к профессиональным школам, что позволило строительным компаниям продемонстрировать потенциал карьерного роста в своей отрасли и широкие возможности для экспериментов с новыми технологиями.
4. Удаленные рабочие места и мобильный доступ
Мобильные приложения в строительной отрасли обеспечивают доступ к рабочим местам, как никогда раньше, включая проверки в реальном времени, учет на месте и точные измерения, снятые с камеры мобильного телефона.
COVID-19 требует, чтобы команды продолжали сотрудничать без физического доступа к материалам, пространствам или даже другим товарищам по команде. AECOM разработала технологию, которая позволяет проводить встречи с общественностью виртуально, чтобы общественные проекты могли продолжать развиваться без личных встреч.Другие мобильные приложения на рынке включают помощника по измерению AirMeasure и программное обеспечение для управления активами Infotycoon. Те, у кого нет полной мобильной связи, в будущем окажутся в невыгодном положении с точки зрения производительности и продаж.
5. Рост затрат на материалы
Индекс цен производителей на строительные товары вырос на 5 процентов за трехлетний период, закончившийся в ноябре 2020 года, по данным Ассоциации генеральных подрядчиков. Повышение процентных ставок, вероятно, приведет к увеличению всех видов затрат, что приведет к дальнейшему давлению на строительство в целом.Такие технологии, как дроны, дополненная реальность и BIM, окажутся ключевыми для поддержки объема проектов и борьбы с этим ценовым давлением.
Инновационные живые материалы и технологии могут еще больше увеличить расходы, даже если в конечном итоге они обеспечивают большую экономию для пользователей в долгосрочной перспективе. Некоторые из этих инновационных материалов включают:
Самовосстанавливающийся бетон
3D графен
Алюминий прозрачный
Легкий бетон
Невидимые солнечные элементы
6.Зеленое строительство
Зеленое строительство — ожидаемый стандарт для покупателей жилья, арендаторов и коммерческих арендаторов. К сожалению, многие устойчивые и экологичные особенности остаются роскошью, несмотря на их долгосрочную экономию — хотя это изменится в течение следующего десятилетия, поскольку экотехнологии и устойчивое строительство станут более распространенными.
Возобновляемые источники энергии заняли 11% рынка энергии в 2019 году (по данным Управления энергетической информации США), и ожидается, что их доля будет расти только по мере увеличения доступности.Это огромный рынок, учитывая, что на здания по-прежнему приходится 40 процентов потребления энергии в США и 30 процентов выбросов парниковых газов.
Зеленое строительство включает в себя как технологию, снижающую углеродный след здания, так и использование ресурсов и моделей зданий для сокращения использования ресурсов. Возможно, еще более значительный стимул зеленого строительства является доказательством его ценности для жителей. Исследования показывают, что зеленые здания могут оказывать положительное психологическое и физиологическое воздействие на жителей и даже прохожих.
Greenscaping, практика обустройства крыш с растениями и небольших парков, теперь стала обычным явлением в городских центрах по всему миру, примером чего является новая многоуровневая штаб-квартира Google в Лондоне. Разработчики сочли этот проект «скребком» — зданием, по размерам похожим на небоскреб, но построенным не вертикально, а горизонтально. Это позволяет обширным зеленым ландшафтам покрывать структуру, а также повышает ее устойчивость к сильным штормам, вызванным изменением климата.
7.Модульное и внеплощадочное строительство
Модульное и сборное строительство находится в середине многолетнего бума, который не подает признаков замедления. Согласно прогнозам, к 2025 году рынок модульного строительства, во главе с жилищным сектором, вырастет в цене почти до 110 миллиардов долларов, что обусловлено нехваткой квалифицированной рабочей силы и увеличением технологий сокращения затрат.
Новые технологии также позволяют этим сборным и модульным зданиям расти больше, чем когда-либо прежде. 21-этажный отель CitizenM Bowery, открытый в центре Манхэттена в 2019 году, в настоящее время является самым высоким модульным строительным проектом в Соединенных Штатах, а Департамент сохранения и развития жилищного строительства Нью-Йорка недавно заключил партнерское соглашение с модульным застройщиком для строительства нового жилого комплекса доступного жилья. в Восточном Нью-Йорке.Многие крупные международные застройщики заявляют, что планируют сократить объем строительных работ на месте до 25% к 2025 году в пользу сборного строительства.
Пандемия COVID-19 не обошла стороной отрасль сборных конструкций: некоторые производители закрылись, чтобы решить проблему нехватки крупномасштабных модульных конструкций, ориентированных на гостеприимство. Однако в целом выездное строительство никуда не денется. Модульные проекты предлагают возможность лучше регулировать безопасность сотрудников в вентилируемых помещениях с климат-контролем, что делает их идеальными для выполнения требований социального дистанцирования, реализуемых повсюду.
8. Программное обеспечение для управления строительством
Комплексное программное обеспечение для управления строительством — жизненно важный инструмент для сохранения конкурентоспособности, построения полноценного бизнеса и повышения операционной эффективности.
Несмотря на то, что каждая программная услуга немного отличается по функциям и предложениям, она лучше всего удовлетворяет сквозные потребности — от RFI до компиляции данных, обмена файлами с мобильными группами, составления бюджета, хранения документов, расчета заработной платы и управления персоналом, а также мониторинга запасов.
Среди наиболее популярных программных решений для управления строительством на 2021 год:
Procore
CoConstruct
Buildertrend
ProjectSight
RedTeam
Быстрая база
Правильный выбор программного обеспечения для управления строительством важен для вашей компании. Начните с простоты использования и интеграции с другим существующим программным обеспечением. Ищите масштабируемое программное обеспечение, которое подходит прямо сейчас, но поможет управлять вашими потребностями по мере их увеличения.Оцените варианты настройки, обновления и дополнительные функции, а также проверьте наличие поддержки и обучения, чтобы приступить к работе.
9. Сосредоточение внимания на жилых проектах
По мере увеличения глобальных инвестиций технологических компаний в сложные мегапроекты, такие как умные города, некоторые из крупнейших строительных компаний, такие как Skanska, заявили, что больше не реализуют крупные государственно-частные проекты в области транспорта, вместо этого сосредоточившись на соглашениях с меньшим риском.
Масштабный спад проектов уже привел к повышению интереса к проектам частного сектора. Расходы на жилищное строительство только в частном секторе выросли почти на 7 процентов в 2020 году, а объем ввода в эксплуатацию частного жилья в ноябре 2020 года вырос на 12,8 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
10. Умные города
Некоторые из крупнейших технологических компаний в мире, такие как IBM, Microsoft и Cisco, вкладывают значительные средства в мегапроекты по созданию умных и устойчивых городов.Эти города более сложные и взаимосвязанные, чем большинство мегапроектов, и требуют тщательного планирования и развития до начала. Мировые расходы на развитие интеллектуальной инфраструктуры превысили 120 миллиардов долларов в 2020 году и, как ожидается, резко увеличатся.
Некоторые из наиболее заметных глобальных мегапроектов в разработке включают Масдар-Сити в Эмиратах, Международный деловой район Сонгдо в Южной Корее, Хадсон-Ярдс в Нью-Йорке и Индийский промышленный коридор Дели Мумбаи.Стоимость этих проектов варьируется от десятков миллиардов до более 100 миллиардов долларов, и предполагается, что они повлияют на экономику, улучшат инфраструктуру и внесут вклад в охрану окружающей среды.
Эти тенденции строительной отрасли стремительно меняют мировой рынок; рост цен и нехватка квалифицированной рабочей силы, вероятно, продолжатся в ближайшее десятилетие, а нормативные проблемы могут стать более строгими из-за тщательного изучения вопросов безопасности на рабочем месте и адаптации к изменению климата. Применяя новые методы, используя новые технологии и инвестируя в новые проекты, строители и девелоперы могут снизить риски, выиграть больше контрактов и получить прибыль.
2020 год стал аномалией для статистики в строительной отрасли, но, глядя в будущее, можно сказать, что перспективы в основном положительные. После прохладного года в 2021 году ожидается рост строительства, поскольку экономика США оправится от пандемии, а новые экономические центры продолжат развиваться и расти.
