Close

Куплю долю в квартире: Купить долю в квартире в Нижнем Новгороде, продажа долей в квартире недорого

Содержание

Сколько стоит доля в квартире

Наиболее эффективное использование, или НЭИ, представляет собой такое использование недвижимости, которое:

  • максимизирует её продуктивность, то есть соответствует её наибольшей стоимости;
  • физически возможно;
  • юридически разрешено на дату определения стоимости;
  • финансово оправдано. 

В соответствии с принципом НЭИ при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых нацелен на получение максимальной выгоды от сделки. Наиболее эффективное действие собственников при продаже долевого имущества – продажа квартиры целиком и деление полученной суммы пропорционально между собой (наиболее эффективный по срокам и полученному результату способ продажи).

Если участникам долевой собственности не удаётся договориться, то на продажу выставляют долю в квартире. При этом цена такой доли не равна произведению относительного размера доли на полную стоимость объекта. То есть стоимость доли не соответствует стоимости приходящимся на неё квадратным метрам, так как владелец ограничен в правах и комфорте при сожительстве с иными собственниками. Поэтому сделки происходят с неким дисконтом.

В СМИ встречаются мнения риелторов и экспертов рынка недвижимости об абстрактных диапазонах таких скидок, но указанные субъекты не обязаны подтверждать свои слова в отличие от оценщиков. Для анализа рыночной стоимости использовались фактические цены по Москве при продаже долей в квартирах на сайте ЦИАН.

Благодаря развитому рынку недвижимости и большой базе объектов при просмотре объявления на сайте ЦИАН сервисом рассчитывается средняя цена квадратного метра в доме, где расположена квартира. Поэтому с высокой степенью достоверности можно определить, сколько бы стоила аналогичная квартира, если бы передавались права собственности на всё жилое помещение. Сопоставляем стоимость доли и средней квартиры в доме соответствующей площади и получаем нужную величину скидки.

То есть в качестве скидки, или дисконта, принимается разница в цене между стоимостью 1 кв. м доли и стоимостью 1 кв. м аналогичной по метражу квартиры, расположенной в доме по тому же адресу.

В анализе не участвовали доли менее 1/10 – такие объекты продаются в основном для получения регистрации по месту жительства, поэтому действует иное ценообразование. Исключались объявления о продажах доли в комнате. Также не рассматривались квартиры в домах, которые включены в программу реновации и будут снесены. В выборку попало 298 объявлений.

Зависимость величины скидки от размера доли графически показана на рисунке:

Регрессионное уравнение имеет коэффициент корреляции R2=0,0088, что говорит об отсутствии достоверной стохастической связи. Величина дисконта при продаже доли в квартире не зависит от размера доли. 

Средние значения дисконтов для наиболее распространённых размеров долей очень близки, находятся в диапазоне 26–29,2%.

Таблица 1

Доля

Количество предложений

Средний дисконт

Диапазон

3/4

14

–28,3%

–11,5%

–46,9%

2/3

35

–26,0%

–0,9%

–61,3%

1/2

123

–26,7%

–0,8%

–61,4%

1/3

33

–29,1%

–2,2%

–64,1%

1/4

21

–29,2%

–6,4%

–49,6%

Удивляет факт: чем больше комнат, тем выше средний размер дисконта. Хотя логичнее обратное: при покупке доли в квартире с несколькими комнатами есть перспектива выделить долю в натуре и распоряжаться своей частью жилого помещения. Такие доли должны стоить дороже, а получается наоборот.

Таблица 2

Количество комнат в квартире

Количество предложений

Средний дисконт

Диапазон

1

19

–24,63%

–1,09%

–54,66%

2

107

–28,39%

–0,79%

–61,44%

3

149

–29,09%

–0,87%

–64,07%

4

21

–31,09%

–1,25%

–59,36%

Имеет смысл указать основные выявленные факторы, влияющие на ценообразование доли:

  • количество и состав собственников; 
  • количество и состав проживающих/прописанных в квартире;
  • наличие конфликта собственников;
  • возможность просмотра перед покупкой;
  • иные факторы, свойственные для рынка жилой недвижимости.

После анализа объявлений можно сделать вывод, что стоимость 1 кв. м доли ниже стоимости 1 кв. м обычной квартиры в среднем на 28,7%. Корреляционная зависимость дисконта от размера доли не выявлена.

Доля в квартире, доля в доме в Нижнем Новгороде

Доля в квартире, дарение доли в квартире, договор дарения доли в квартире, продажа доли в квартире, доли в приватизированной квартире, куплю долю в квартире, купить долю в квартире, право на долю в квартире, доля собственности в квартире, купля продажа долей квартиры, договор продажи доли квартиры, покупка долей в квартире, как продать долю в квартире, 1 2 доля в квартире, дарственная на долю в квартире, доля в коммунальной квартире, выделение доли в квартире, 14 доля квартиры, продать долю в приватизированной квартире, как оформить долю в квартире, выкупить долю в квартире, можно ли продать долю квартиры, продать долю в квартире можно, 1 3 доли в квартире, определение долей в квартире, долю однокомнатной квартиры, доли дома, доли жилого дома, доля в жилом доме, куплю долю в доме, доля частного дома, 1 2 доли дома, купить долю дома, купля продажа доли дома, продажа доли в доме, продам долю в доме, дарение доли жилого дома, продажа 1 2 доли дома, покупка дома в долях, выдел доли дома в натуре, часть квартиры, куплю часть квартиры, купить часть квартиры,продажа части квартиры, квартира часть дома, продать часть квартиры, купля продажа части квартиры, квартира часть жилого дома, часть дома, куплю часть дома, часть дома продажа, купить часть дома, продать часть дома

доле недвижимость, доля недвижимость, продажа доли недвижимости, недвижимость доля квартире, недвижимость куплю долю, сделки долями недвижимости, доля недвижимости ребенка, залог доли недвижимости, доля рынка недвижимости, агентство недвижимости долям, недвижимость продать долю, дарение доли недвижимости, купля продажа доли недвижимости, доля коммерческой недвижимости, договор продажи доли недвижимости, выкуп долей недвижимости, покупка долей в недвижимости, оформить долю недвижимости, недвижимость приобрести доле, договор купли продажи долей недвижимости, оценка доли недвижимости, раздел недвижимости доли, стоимость доли объекта недвижимости, выдел доли недвижимости, кредит под долю недвижимости, оформление недвижимости долях, доля недвижимости, кредит под залог доли недвижимости, договор дарения доли недвижимости, выделить долю недвижимости, имеет право долю недвижимости, приобретение недвижимости долях, доля собственности недвижимости продаже, доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости, доля в строительстве недвижимости, недвижимость расчет долей, продажа доли недвижимости несовершеннолетнего, займы под залог недвижимости доли, признание права собственности долю недвижимости, продажа доли недвижимости в 2016 году, доли ру агентство недвижимости, доля недвижимости супругу пенсионеру +при отсутствии завещания, доля нежилой недвижимости, доля земли стоимости недвижимости, соглашение об определении долей на недвижимость, деньги под залог доли недвижимости, продажа доли коммерческой недвижимости, обмен долями недвижимости, доля стоимости земли в стоимости объекта недвижимости, паи доли недвижимость, государственная регистрации доли недвижимости, доля земли, договор купли продажи доли недвижимости, продажа доли недвижимости праве общей собственности, агентства недвижимости выкупающие доли, кредит под залог недвижимости доли квартире, агентство недвижимости продать долю, продажа части доли недвижимости, продажа недвижимости где собственник доли несовершеннолетний, нотариальное удостоверение сделок долями недвижимости, агентство недвижимости по продаже долей, продажа долей недвижимости, кредит под залог доли недвижимости, агентство недвижимости покупка долей, продажа доли недвижимости, как разделить недвижимость по долям, договор обмена долями недвижимости, продажа доли недвижимости уведомление, куплю доли недвижимости, агентства недвижимости, продать долю квартире, выкуп доли квартиры, срочный выкуп долей в квартире, выкуп доли квартиры у родственников, выкуп доли квартиры, выкуп долей квартиры, принудительный выкуп доли в квартире, выкуп доли квартиры материнским капиталом, предложение выкупе доли квартире, выкуп доли квартире судебная практика, выкуп 1/2 доли квартиры, срочный выкуп долей квартир, право выкупа доли квартиры, предложение о выкупе доли в квартире, выкуп незначительной доли в квартире, выкуп доли в приватизированной квартире, выкуп проблемных долей в квартире, выкуп долей в квартире, ипотека на выкуп доли в квартире, преимущественный выкуп доли квартире, согласие выкуп доли квартире, выкуп доли в квартире через суд, выкуп проблемных долей квартир нижний новгород, выкуп незначительной доли в квартире, уведомление о выкупе доли в квартире, выкуп долей в квартире в нижнем новгороде, закон о выкупе доли в квартире, преимущественное право выкупа доли в квартире, срочный выкуп 1/2 доли квартиры, выкуп доли коммунальной квартире, мат капитал выкуп доли квартире, порядок выкупа доли квартире, выкуп доли квартире, продать квартиру доле, продать долю в квартире, можно ли продать долю доле квартиры, продам долю квартире собственник, продать квартиру дети доле, можно ли продать долю в квартире, продать долю квартире без, продать квартиру доле несовершеннолетний, продать долю 1 квартире, продать вторую долю квартире, продать долю в квартире без согласия собственников, продать долю квартире 2016, продать долю квартиры второму собственнику, ли собственник продать долю квартире, как продать долю ребенка в квартире, продать долю квартиры без согласия второго собственника, можно продать долю квартире без согласия, ли ребенок продать долю квартире, продать долю квартире 2016 год, продам 1/2 долю в квартире, как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка, продам куплю долю квартире, можно ли продать квартиру долями детей, как продать доли в квартире без согласия, продать долю собственности квартире, продам долю квартире цена, хочу продать долю в квартире, муж продал долю квартире, продам 1/3 доли квартире, могу ли я продать долю в квартире, продам долю в квартире в нижнем новгороде, продам долю в квартире в н.новгороде, продам долю в квартире в нн, продам долю в квартире в нино, как продать долю в квартире другому собственнику, можно продать долю несовершеннолетнего квартире, продать долю квартире материнский капитал, можно ли продать долю квартиры несовершеннолетнего, продать долю в двухкомнатной квартире, где продать долю квартире, как продать долю квартире, выделить продать долю квартире, ли продать 1/2 доли квартиры, продать жене долю квартире, продать подарить долю квартире, продам 1/4 долю квартире, продам долю трехкомнатной квартире, продать долю квартире наследству, продать долю квартире ипотеке, ли муж продать долю квартиры, продать долю в квартире срочно, как продать долю в приватизированной квартире в нн, сын продал долю квартире, продажам доле квартир, продажа доли в квартире, договор продажи доли квартиры, договор купли продажи доли квартиры, образец продажи доли квартире, купля продажа доли в квартире, образец купли продажи доли квартире, продажа доли в квартире в 2016, продажа доли в квартире в 2016 году в н.новгороде, продажа квартиры ребенок доле, продажа собственником доли квартире, квартира 3 доли продажа, продажа квартиры доле несовершеннолетний, продажа доли собственности квартире, продажа 1/2 доли квартиры, договор продажи доли в квартире образец, договор купли продажи доли квартиры 2016, образец договора купли продажи доли в квартире, продажа долей в квартире закон, нужно продажи доли квартире, договор купли продажи доли квартиры росреестр, уведомление о продаже доли в квартире, продажа доли квартире материнский капитал, продажа доли ребенка в квартире, продажа доли несовершеннолетнего в квартире, договор купли продажи доли квартиры материнский капитал, продажа квартиры долям меньше 3 лет, право продажи доли квартире, продажа доли квартиры долевой собственности, продажа доли в квартире другому собственнику, документы для продажи доли в квартире, купля продажа 1/2 доли квартиры, продажа доли квартире второму собственнику, договор купли продажи 1/2 доли квартиры, нотариус продажа доли в квартире, продажа доли в квартире родственнику, продажа долей в квартире менее 3 лет, согласие на продажу доли квартиры, продажа 1/3 доли квартиры, какие документы продажи доли квартире, продажа доли квартире согласие собственников, уведомление о продаже доли в квартире образец, доля квартиры, наследству продажа, налог с продажи доли в квартире, купля продажа квартиры доли квартиры собственнику, вычет продажу доли квартире, продажа квартиры долям покупателю, закон о продаже доли в квартире 2016, продажа доли квартире без согласия, продажа двух долей квартире, продажа стоимость доли квартире, продажа доли квартиры общей долевой собственности, новое продаже доли квартире, какие документы нужны продажи доли квартиры, письмо продаже доли квартире, договор купли продажи доли квартире 2015, 3 ндфл продаже доли квартиры, договор продажи квартиры 2 доли образец, договор купли продажи доли квартиры образец, договор купли продажи 2 долей квартиры образец, продажа доли праве собственности квартиру, продажа долей приватизированной квартире в н.новгороде, продажа доли квартире без согласия других, образец купли продажи 1/2 доли квартиры, продажа 1/4 доли в квартире, купля продажа доли в квартире родственнику, продажа долей квартиры, покупка продажа доли квартире, договор продажи доли квартире родственнику, оформление продажи доли квартире, продажа квартиры долями двух договорах, договор продажа доли квартире второму собственнику           , продажа квартиры долям покупателю договор, бланк продаже доли квартиры, дарение доли квартиры продажа, продажа доли квартире супругу, договор купли продажи двух долей квартире, продажа квартиры равных долях, договор купли продажи доли квартиры второму собственнику, продажа доли квартире суду, обязательная продажа доли квартире, договор купли продажи доли собственности квартире, порядок продажи доли в квартире, изменения продаже доли квартире, разрешение продажу доли квартире, сделка купли продажи доли квартире, продажа квартиры в доле несовершеннолетние дети, продажа доли в квартире несовершеннолетнего ребенка, купля продажа доли в квартире между родственниками, налоговый вычет продаже долей квартиры, заявление продаже доли квартире, необходимо продажи доли квартире, продажа доли в однокомнатной квартире, продажа доли в коммунальной квартире, бланк купли продажи доли квартире, продажа 2/3 доли квартиры, продажа доли квартире декларация, продажа доли в квартире третьему лицу, продажа 1/2 доли квартиры второму собственнику, продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка 2016, продажа доли квартиры через нотариуса, регистрация продажи доли квартире, доверенность на продажу доли в квартире, скачать договор купли продажи доли в квартире, продажа 3 долей квартире, продажа доли квартиры ипотеке, купля продажа доли квартиры как оформить, как оформить продажу доли в квартире, предварительный договор купли продажи доли в квартире, практика продажи доли квартире, какой налог продажи доли квартире, оформить договор купли продажи доли квартиры, продажа квартиры налог наследству доли, продажа доли квартире полученной наследство, договор продажи долей квартиры доверенности, купля продажа 1/4 доли квартиры, продажа 1/3 долей квартире договор, договор купли продажи 1/4 доли квартиры, договор купли продажи доли квартире несовершеннолетнему, договор купли продажи 1/3 доли квартиры, объявление продаже доли квартиры, продажа доли квартиры 2015 году, отказ продажи доли квартире, извещение продаже доли квартире, продажа нескольких долей квартире, письмо о продаже доли в квартире образец, продажа доли квартиры судебная практика, изменения продаже доли квартире 2016, выделение доли детям продаже квартиры, продажа доли двухкомнатной квартире, регистрация купли продажи доли квартире, акт передачи доли квартиры продаже, новый закон о продаже долей в квартире, продажа части доли квартире, договор купли продажи долей квартиры два продавца, продажа доли квартиры использованием материнского капитала, нотариальный договор купли продажи доли квартиры, договор купли продажи доли квартиры доверенности, сроки продажи доли квартире, продажа доли квартире жене, регистрация договора продажи доли квартире, перечень документов продажи доли квартиры, образец предварительного договора продажи доли квартире, предварительный договор купли продажи доли квартиры образец, предложение продажи доли квартире, договор купли продажи доли квартиры два покупателя, продажа доли квартире разводе, как выделить долю в квартире для продажи, образец согласия на продажу доли квартиры, продажа долей жилья квартире, продажа квартиры где доля несовершеннолетнего, доход продажи доли квартиры, продажа доли в 1 комнатной квартире, составить договор купли продажи доли квартиры, продажа доли квартире родителям, акт приема передачи доли квартиры продаже, соглашение продажу доли квартире, продажа подаренной доли квартире, условия продажи доли квартире, принудительная продажа доли в квартире, договор купли продажи квартиры выделением долей, документы для купли продажи доли в квартире, правила продажи доли в квартире, имущественный вычет продаже доли квартире, совместная продажа долей квартире, оценка доли в квартире для продажи, оформление купли продажи доли в квартире, регистрация договора купли продажи доли в квартире, как оформить куплю продажу доли в квартире, продаже долей несовершеннолетних квартире образец, согласие супруга продажу доли квартире, продажа маленькой доли квартире, продажа доли квартиры рассрочку, продажа 3/4 доли квартиры, помощь в продаже доли в квартире, продажа доли в квартире, продажа наследниками долей квартире, продажа долей трехкомнатной квартире, пример продажи доли квартире, определить стоимость продаже доли квартиры, форма договора купли продажи доли в квартире, документы необходимые для продажи доли в квартире, дарение купля продажа доли квартиры, договор купли продажи доли квартиры ипотеку, доверенность на продажу доли квартиры образец, продажа доли квартиры совладельцу, продажа доли квартире бывшему супругу, продажа долей квартиры налогообложение, письмо уведомление продаже доли квартиры, нотариальное удостоверение продажи доли квартире, госпошлина продажу доли квартире, продажа доли в квартире, продажа доли недвижимости, купля продажа доли недвижимости, договор продажи доли недвижимости, договор купли продажи долей недвижимости, доля собственности недвижимости продаже, продажа доли недвижимости несовершеннолетнего, продажа доли недвижимости в 2016 году, продажа доли коммерческой недвижимости, образец договора продажи доли недвижимости, продать долю, продать квартиру доле, продать долю в квартире, ли продать долю, можно продать долю, можно ли продать долю, продам долю собственник, продать долю ребенка, можно ли продать долю доле квартиры, продам долю квартире собственник, продать квартиру дети доле, продать долю несовершеннолетнего, можно ли продать долю в квартире, продать долю без согласия, продать долю квартире без, продать квартиру доле несовершеннолетний, продать долю 1 квартире, продам 1/2 долю, ли собственник продать долю, продать долю второй собственник, продать долю второму собственнику, продать доли несовершеннолетних детей, продать долю собственности, продать вторую долю квартире, продать долю в квартире без согласия собственников, продать долю квартире 2016, продать долю квартиры второму собственнику, ли собственник продать долю квартире, продаю долю участка, куплю продам долю, хочу продавать долю, как продать долю ребенка в квартире, продать долю квартиры без согласия второго собственника, продам земельную долю, можно продать долю квартире без согласия, продать часть доли, ли ребенок продать долю квартире, продам долю уставном капитале, продать долю квартире 2016 год, продать долю общества, можно продать долю доме, продам 1/2 долю в квартире, продать долю приватизированной, как продать долю в доме, как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка, продать долю третьему лицу, продам долю наследства, продам куплю долю квартире, можно ли продать доли детей, продать долю материнский капитал, продать долю земли, учредитель продает долю, продала долю мужу, продать долю долевой собственности, продать выделенную долю, продаю долю, подарить продать долю, можно ли продать квартиру долями детей, жена продает долю, как продать доли в квартире без согласия, продать долю собственности квартире, можно ли продать долю несовершеннолетнего, продам долю квартире цена, хочу продать долю в квартире, продать долю сособственнику, муж продал долю квартире, участник продает долю обществу, продам 1/3 доли квартире в нижнем новгороде, можно ли продать долю в доме, могу ли я продать долю в квартире, продам долю в квартире в нижнем новгороде, как продать долю +в квартире другому собственнику, продать 1/4 доли квартиры, можно продать долю несовершеннолетнего квартире, продать долю собственников несовершеннолетний, продать дом долей ребенка, продать дом дети доле, продать долю квартире материнский капитал, дать продать долю, как продать долю без согласия другого собственника, продать долю супругов, можно ли продать долю квартиры несовершеннолетнего, другими участниками продать долю, продать долю дольщиков, продать долю в двухкомнатной квартире, продал долю квартире налог, где продать долю квартире, продам долю компании, выделить продать долю квартире, ли продать 1/2 доли квартиры

 

можно продать долю несовершеннолетние дети, продать долю второй собственник против, продать долю документам, продать жене долю квартире, заставить продать долю, продам долю в бизнесе, продать подарить долю квартире, срочно продать долю, продам 1/4 долю квартире, продам долю трехкомнатной квартире, продать долю жилом доме, продать долю жилого дома, как продать долю земельного участка, продать долю родственнику, продать долю квартире наследству, продать долю квартире ипотеке, ли муж продать долю квартиры, продать долю в квартире срочно, можно ли продать долю несовершеннолетних детей, недвижимость продать долю, как продать долю в приватизированной квартире, бывший муж продает долю, сын продал долю квартире, продать часть доли квартире, продать долю квартире закон, хочу продать долю доме, продать доли фирм, продам долю в 1 комнатной квартире, можно ли продать долю материнский капитал, развод продать долю, можно продать 1/2 доли квартиры, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, продать 1/6 долю, продать долю автомобиля, случае доля продавать, продать долю в квартире с несовершеннолетним, продать долю через суд, сколько можно продать долю, правильно продать долю, продать долю помещении

 

организация продает долю, сколько продать долю квартире, бывший муж продал долю квартире, продать долю банке, супруги продают квартиру доли, можно продать долю приватизированной квартире, дочь продала долю квартире, месяца продавая долю, продать долю доме без согласия, можно продать долю земельном, продать долю в квартире, участник ооо продает долю другому участнику, продать долю в квартире, как можно продать долю в квартире, продать долю доверенности, продать долю, продать квартиру доле, продать долю в квартире, ли продать долю, можно продать долю, можно ли продать долю, продам долю собственник, продать долю ребенка, можно ли продать долю доле квартиры, продам долю квартире собственник, продать квартиру дети доле, продать долю несовершеннолетнего, можно ли продать долю в квартире, продать долю без согласия, продать долю квартире без, продать квартиру доле несовершеннолетний, продать долю 1 квартире, продам 1/2 долю, ли собственник продать долю, продать долю второй собственник, продать долю второму собственнику, продать доли несовершеннолетних детей, продать долю собственности, продать вторую долю квартире, продать долю в квартире без согласия собственников, продать долю квартире 2016, продать долю квартиры второму собственнику, ли собственник продать долю квартире, продаю долю участка, куплю продам долю, хочу продавать долю, как продать долю ребенка в квартире, продать долю квартиры без согласия второго собственника, продам земельную долю, можно продать долю квартире без согласия

 

продать часть доли, ли ребенок продать долю квартире, продам долю уставном капитале, продать долю квартире 2016 год, продать долю общества, можно продать долю доме, продам 1/2 долю в квартире, продать долю приватизированной, как продать долю в доме, как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка, продать долю третьему лицу, продам долю наследства, продам куплю долю квартире, можно ли продать доли детей, продать долю материнский капитал, продать долю земли, учредитель продает долю, продала долю мужу, продать долю долевой собственности, продать выделенную долю, продаю долю, подарить продать долю, можно ли продать квартиру долями детей, жена продает долю, как продать доли в квартире без согласия, продать долю собственности квартире, можно ли продать долю несовершеннолетнего, продам долю квартире цена, хочу продать долю в квартире, продать долю сособственнику, муж продал долю квартире, участник продает долю обществу, продам 1/3 доли квартире, можно ли продать долю в доме, могу ли я продать долю в квартире, продам долю в квартире, как продать долю, как продать долю в квартире другому собственнику, продать 1/4 доли, можно продать долю несовершеннолетнего квартире, продать долю собственников несовершеннолетний, продать дом долей ребенка, продать дом дети доле, продать долю квартире материнский капитал, дать продать долю, как продать долю без согласия другого собственника, продать долю супругов, можно ли продать долю квартиры несовершеннолетнего, другими участниками продать долю, продать долю дольщиков, продать долю в двухкомнатной квартире, продал долю квартире налог, где продать долю квартире, продам долю компании, выделить продать долю квартире, ли продать 1/2 доли квартиры, можно продать долю несовершеннолетние дети, продать долю второй собственник против, продать долю документам, продать жене долю квартире, заставить продать долю, продам долю в бизнесе, продать подарить долю квартире, срочно продать долю, продажа доли в доме, купля продажа доли дома, договор продаже доли доме, договор купли продажи доли дома, продажа дома долей участка, продажа доли жилом доме, продажа доли жилого дома, продажа доли дома и доли земельного участка, купля продажа доли дома земельного участка, продажа 1/2 доли дома, продажа доли земельного участка жилым домом, купля продажа 1/2 доли дома, договор купли продажи 1/2 доли дома, продажа доли доме 2016, продажа дома долями детей, продажа дома дети доле, продажа долей частном доме, уведомление продаже доли доме, документы продажи доли дома, согласие продажу доли дома, уведомление продаже доли дома образец, договор купли продажи доли жилого дома, продажа части доли доме, продажа дома долей несовершеннолетнего, письмо продажи доли доме, продажа доли дома долевой собственности, налог продажи дома доли, какие документы нужны продажи доли дома, предварительный договор купли продажи доли доме, продажа доли дома в общей долевой собственности, продажа доли в доме с землей, продажа 1/3 доли дома, продажа доли дома без земельного участка, продажа доли дома сособственнику, продажа 1/4 доли дома, порядок продажи доли дома, извещение продаже доли дома, продажа выделенной доли доме, договор купли продажи продавцами долей дома, продажа дома долей несовершеннолетнего ребенка, доверенность продажу доли дома

 

Доля квартиры в ипотеку | Условия покупки и оформления документов

Доля квартиры — сложный объект недвижимости, купить который в ипотеку, как показывает практика, достаточно проблематично. Связано это с тем, что в дальнейшем могут возникнуть сложности с продажей такого имущества или проблемы с другими собственниками. Сегодня предложений на ипотечном рынке крайне мало, но если вы все же решились на покупку доли, ознакомьтесь с условиями кредитования.

Условия приобретения доли

«Росбанк Дом» разработал сразу две кредитные программы, по которым можно приобрести именно часть недвижимости:

  • на покупку доли. Актуальна в том случае, если после оформления кредита вся квартира станет собственностью заемщика, то есть это последняя доля;

  • на приобретение комнаты. Речь идет о выделенной части в виде комнаты в коммунальной квартире. При этом важно, чтобы недвижимость соответствовала критериям банка.

Чтобы оформить ипотечный кредит на долю квартиры, заемщик должен предоставить пакет документов, в который входит справка о доходах. «Росбанк Дом» рассматривает в качестве клиентов граждан любых государств возраста 21-65 лет. Первоначальный взнос — от 15% для последней доли, от 25% для комнаты.

Оформление ипотеки на приобретение доли в квартире

Для начала заемщику нужно собрать документы для рассмотрения заявки: паспорт, справки с работы, сведения о семейном положении и пр. Банк проанализирует полученную информацию и решит, возможно ли предоставление кредита.

При положительном решении клиент может приступать к сбору документов на приобретаемый объект. В случае юридической чистоты предмета залога и соответствия требованиям банковской организации осуществляется заключение сделки.

Нецелевой ипотечный кредит

Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.

Ставкаот 21,50%

На срокдо 20 лет

До 65% от стоимостиимеющейся недвижимости

Узнать больше

Если вы планируете приобрести последнюю долю и после стать собственником целого объекта, проблем не возникнет. Но когда идет речь о комнате в коммунальной квартире, необходимо получить согласие на сделку от других сособственников, так как они имеют первоочередное право приобретения.

Ипотечный кредит на покупку доли в квартире может обойтись дороже, чем кредит на приобретение целого объекта. Банк несет повышенные риски, поэтому и увеличивает ставки. Например, «Росбанк Дом» повышает ставку на 0,5%, если клиент оформляет ипотеку на комнату.

Причины отказа

При рассмотрении заявки банк может принять отрицательное решение. Среди возможных причин следует отметить негативную кредитную историю заемщика, его недостаточная платежеспособность и пр. Если вы понимаете, что ваш уровень дохода не позволяет оформить ипотеку на интересуемый объект, привлеките созаемщиков, их доходы будут учитываться при рассмотрении.

Причиной отказа может стать и сама доля. Например, если она не соответствует критериям банка, находится в ветхом доме, кредитор усомнился в ее юридической чистоте. Если клиент устраивает кредитора, а недвижимость нет, можно просто выбрать другой вариант покупки.

Если у вас остались вопросы или необходима помощь по оформлению ипотечного кредита на долю квартиры, воспользуйтесь консультацией специалистов «Росбанк Дом».

почему это сложно? – Zagorodna.com

Советы по недвижимости

Украина

06.09.2016

Продажа доли не столько опасна сколько не выгодна, поскольку ее рыночная стоимость, как правило, ниже номинальной стоимости доли при продаже всей квартиры целиком. Читайте также: Как защитить себя от взрыва в помещении, где есть окна: инструкция Сложность 1: другие владельцы

Если квартира принадлежит нескольким людям, то первая сложность состоит в том, что владелец одной из долей не может просто так выставить свою часть квартиры на продажу. Сначала он должен предложить другим сособственникам ее купить. Причем не просто на словах, а в письменном уведомлении с указанием цены и условий продажи. Это «письмо счастья» необходимо либо передать из рук в руки, под личную подпись, либо направить по почте (с уведомлением о получении). Другие собственники получают на раздумья месяц, после чего они должны или купить предложенную долю, или отказаться от покупки.

Несоблюдение этого правила может закончиться печально. Участники долевой собственности, которым не предложили выкупить долю (или предложили по завышенной, а не по реальной цене) имеют право в течение трех месяцев после сделки обратиться в суд и требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Суд примет их сторону.
Нередко бывает проблематично связаться с другими собственниками. Они могут находится в местах лишения свободы или за границей, а могут намеренно уклоняться от получения уведомления.

На этот случай есть обходной маневр, которым многие пользуются – доля в квартире оформляется по договору дарения, так как для того чтобы отдать свою долю даром, согласия сособственников квартиры не требуется.
Это риск для покупателя доли, ведь если сделку признают недействительной, деньги вернуть невозможно (дарение – безвозмездная сделка). Зачастую через договор дарения долю отдают из-за того, что другие сособственники пожелали ее выкупить, но продавец по каким-то причинам не хочет идти им навстречу. Все это должно настораживать покупателя.

Сложность 2: несовершеннолетний собственник

Трудно продать долю в квартире, если она принадлежит несовершеннолетнему. Между тем, такие ситуации возникают, например, после развода родителей.

Итак, если необходимо продать часть квартиры, принадлежащую ребенку, то помимо преимущественного права покупки нужно соблюсти и другие условия. Нужно согласие на сделку родителей или лиц, их заменяющих. Придется также получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства – и это крайне сложно. Здесь сработает только один метод – нужно, чтобы после продажи доли условия проживания ребенка улучшились. То есть в органы опеки надо предоставить документы, подтверждающие, что взамен проданного будет куплено жилье лучшего качества, что доля несовершеннолетнего будет больше проданной или на него оформят отдельную квартиру и т. п. Инфраструктура того района, куда переезжает ребенок, также не должна ничем уступать той, что была по старому адресу.

Сложность 3: рейдеры

На рынке продажи квартирных долей до недавнего времени вольготно себя чувствовали квартирные рейдеры, которые в основном использовали конфликтные ситуации в семьях. Допустим, родственники рассорились или бывшие супруги расстались, и желая насолить проживающим в квартире, продают свои доли случайным людям. Среди них встречалось немало мошенников. Те действуют профессионально, по отработанным схемам, создавая другим собственникам невыносимые условия проживания и вынуждая их продавать свои части квартиры за бесценок.

Сейчас рейдерам перекрыли кислород необходимостью нотариального удостоверения сделок по продаже долей недвижимости. Конечно, нотариус не может гарантировать, что купившие долю жильцы будут вести себя прилично, но он вовремя распознает фиктивную сделку (когда долю продают за копейки) и не разрешит ее провести, так как лично отвечает за последствия.

Нотариус должен убедиться в том, что другие владельцы получили уведомление о продаже доли, и объяснить все последствия сделки. А в случае дарения обязанность нотариуса проверить – не является ли сделка притворной.

Но мошенники не дремлют, придумывают новые схемы, и потому, продавая кому-то долю, не нужно забывать о риске потери квартиры – сказка о заячьей избушке всегда актуальна.

Сложность 4: не очень выгодно

Безусловно, участие в сделке нотариуса – это хорошо. Но нужно быть готовыми к дополнительным расходам.
В целом, по мнению риэлторов, продажа доли в квартире – не самое лучшее решение, даже с точки зрения личной выгоды.
Продажа доли не столько опасна сколько не выгодна, поскольку ее рыночная стоимость, как правило, ниже номинальной стоимости доли при продаже всей квартиры целиком.

Выкуп доли квартиры

Очень часто люди владеют недвижимостью, которая находится в долевой собственности. Если все владельцы находятся в хороших отношениях, то и трудностей не возникает. При напряженных и конфликтных ситуациях, человек ищет способ избавиться от такой недвижимости. Если вы не знаете, как правильно продать долю собственности в 1-квартире, то срочный выкуп – верное решение.

Кому продать?

Для реализации проблемной жилплощади в Нижнем Новгороде, обращайтесь в агентство недвижимости Выкуп 52. Мы предлагаем быстро и максимально выгодно купить вашу долю за 1 день, по цене до 90% от рыночной стоимости. При этом вам не придется договариваться с соседями и собирать большое количество справок.

Причины обращения в компанию:

  • Если вам срочно нужны деньги, и вы понимаете, что самостоятельная продажа квартиры или другого объекта недвижимости отберет у вас много времени и сил.
  • При выезде за границу на ПМЖ. В таких случаях часто заниматься продажей недвижимого имущества просто некому.
  • Вы – владелец «проблемной» недвижимости и не можете долгое время найти покупателя.
  • Продаваемый объект находится не в лучшем техническом состоянии и у вас нет возможности привести его в товарный вид.
  • Другие, известные только вам причины продажи.

Наше агентство готово прийти на помощь в сложной ситуации и произвести частичный выкуп, а именно — доли в квартире. Сделка заключается в соответствии с законодательством РФ и получает юридическое подтверждение. Вы еще сомневаетесь, продавать ли жилплощадь в 2016 году? Звоните Выкуп 52, советуйтесь, получайте онлайн-оценку жилищного объекта.

Выкуп доли квартиры. Особенности, нюансы

Рассмотрим, какие способы выкупа долей существуют:

  1. Самый простой вариант, когда другой собственник выкупает вашу часть, чтобы стать единоличным владельцем. В этом случае вы просто договариваетесь о выгодных условиях купли-продажи;
  2. Если же все участники изъявляют желание продать свои доли, тогда совместными усилиями подыскивается покупатель и квартира продается.

Это идеальные решения проблемы. Но так происходит не всегда и в результате конфликта сторон, другой владелец может не дать согласие на продажу второй доли. Наша компания предлагает вам выкупить долю в обычной или ипотечной квартире.

С чего начать? С оценки недвижимости.

От чего зависит стоимость объекта?

  1. Размер части.
  2. Наличие постоянного доступа в квартиру.
  3. Документ, подтверждающий отказ остальных собственников.
  4. Состояние объекта.
  5. Месторасположение.
  6. Чистота документации.

Этапы срочного выкупа доли квартиры:

  • Предварительная оценка. Проводится в телефонном режиме, а заявленная сумма является ориентировочной.
  • Экспертная оценка с выездом на объект. Оценщик на месте согласует с вами окончательную цену.
  • Проверка документов на недвижимость. Добор недостающей документации.
  • Заключение соглашения о намерениях для уверенности обеих сторон в гарантированном начале процесса выкупа, с указанием сроков, всех действий и условий по продаже имущества.
  • Подписание Договора купли-продажи. Как нотариально заверенный, так и простой письменный вариант.
  • Государственная регистрация сделки.
  • Полный взаиморасчет между сторонами. Выплата денег продавцу квартиры.

Какие нужны документы для выкупа доли квартиры?

Причины обращения в компанию:

  • Если вам срочно нужны деньги, и вы понимаете, что самостоятельная продажа квартиры или другого объекта недвижимости отберет у вас много времени и сил.
  • При выезде за границу на ПМЖ. В таких случаях часто заниматься продажей недвижимого имущества просто некому.
  • Вы – владелец «проблемной» недвижимости и не можете долгое время найти покупателя.
  • Продаваемый объект находится не в лучшем техническом состоянии и у вас нет возможности привести его в товарный вид.
  • Другие, известные только вам причины продажи.

Сложности при продаже

Изначально можно изучить отзывы других людей, которые столкнулись с такой ситуацией. Это достаточно трудный процесс, который сопряжен рядом препятствий. Вот главные из них:

  • Получение отказа от каждого совладельца квартиры;
  • Невозможность попасть на территорию объекта;
  • Сложность в поиске покупателя. Учитывайте, что мало кто согласится приобрести долю, пополам с соседями. Если продать недвижимость нужно срочно, вам придется снизить цену и в итоге реализовать часть очень дешево.

Причины обращения в компанию:

  • Если вам срочно нужны деньги, и вы понимаете, что самостоятельная продажа квартиры или другого объекта недвижимости отберет у вас много времени и сил.
  • При выезде за границу на ПМЖ. В таких случаях часто заниматься продажей недвижимого имущества просто некому.
  • Вы – владелец «проблемной» недвижимости и не можете долгое время найти покупателя.
  • Продаваемый объект находится не в лучшем техническом состоянии и у вас нет возможности привести его в товарный вид.
  • Другие, известные только вам причины продажи.

Продать долю квартиры агентству недвижимости можно в любой части Нижнего Новгорода. Быстро разрешить проблемы законным путем реально прямо сейчас, позвонив в компанию Выкуп 52.

Слово директора компании «ООО Выкуп»:

Мы слишком превозносим значимость жилья в нашей жизни. Конечно же, у каждого должно быть место, куда хотелось бы вернуться. Но в сложных жизненных ситуациях ничто так не выручит, как продажа жилья. Квартира, дом и другое недвижимое имущество – это та палочка спасения, которая помогает многим исправить все ошибки и наладить жизнь к лучшему. На нашей практике, благодаря своевременной продаже квартиры или дома наши клиенты оплатили лечение своим родным, начали собственный бизнес, вложили деньги в выгодное дело, увидели мир и сделали еще много полезных приобретений и дел.

Мы уже 5 лет помогаем людям обретать новое, справляться с жизненными трудностями с достоинством, не теряя попусту свое время и силы. Наши профессионалы всегда ответят на любые вопросы и будьте уверены в том, что мы гарантируем 100% безопасность всех сделок.

С уважением, руководитель фирмы Остроградский Анатолий Сергеевич.


Куплю долю в квартире, доме. т. 299-49-06


Подать объявление бегущей строкой на ТВ

Бегущая строка — реклама по-быстрому
Уже завтра ваше объявление может быть в эфире
Санкции осуждаем, работу продолжаем  8 (383) 263-31-76

[email protected]
  • Подать бегущую строку на ТВ в Новосибирске
  • Что, как и почем?
  • Ещё города
Архив объявлений
бегущей
строки
  • Как оплатить?
  • Документы для бухгалтерии
  • А в других городах?
  • Подтверждаете размещение?
  • Заключение договоров
  • Сколько стоит слово?
  • Объявление от частного лица
  • Читать все или спросить
«Здравствуйте Алла! Документы мы уже получили, спасибо огромное, с Вами приятно работать…»

— Елена, отдел кадров АО

Отзывы подробно

Куплю долю в квартире, доме. т. 299-49-06

В рубриках архива: Все объявленияНовосибирскСрочно!Рекламное

Эфир объявления в виде бегущей строки на телевидении Новосибирска на телеканале 8 канал.
Время трансляции бегущей строки: весь день.

Заказ 108А21207 от 6.11.2018

Разместить объявление в бегущую строку на ТВ в городах:

Самара Сочи Нижний Новгород Оренбург Казань Уфа
Екатеринбург Пермь Челябинск Тюмень Сургут
Омск Томск Новосибирск Барнаул Красноярск Иркутск

8 (383) 263-31-76, или бесплатно 8 800 2011-253
[email protected]

© 2008 – 2022 Телестрока® Первая Проблемы из-за DDoS-атаки Российский интернет-сервис размещения объявлений и рекламы бегущей строкой на ТВ и телерекламы. Зарегистрированный товарный знак: cудебные решения. Правила оказания услуг и подсчета стоимости. «Телестрока» не несет ответственность за действия недобросовестных агентств.

Нужен договор? — скиньте реквизиты

Платите как удобно

Через интернет, с расчетного счета предприятия или переводом на карту

В любом случае, предоставляется чек оператора фискальных данных, что гарантирует вашу защищенность федеральным законодательством.



Мобильная версия


Пожалуйста подождите…

Покупка квартиры с несовершеннолетним ребенком

 – продолжение:

…Идем дальше.

Покупка квартиры, в которой прописан и/или имеет долю собственности несовершеннолетний ребенок, безусловно, добавляет головной боли Покупателю. Тем не менее, вопрос этот вполне решаемый.

 

«Дети – это цветы жизни», – говорил один известный литературный персонаж. Правда, не каждый риэлтор с ним согласится.

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей – одни из самых рисковых (с точки зрения возможного оспаривания) в риэлтерской практике. Особый риск тут заключается в том, что в случае оспаривания сделки, суд чаще занимает сторону несовершеннолетнего, и может признать сделку недействительной, если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены как следует.

 

Но Покупателю, конечно же, не стоит, увидев детей в квартире, сразу бежать оттуда. Паниковать нужно спокойно! Нам просто надо знать, как защищаться от данного типа риска – от нарушения имущественных прав несовершеннолетних (подробнее об этих правах – см. по ссылке в Глоссарии).

 

 

Серьезной защитой для нас здесь является дополнительный документ – разрешение Органов опеки и попечительства на проведение сделки с квартирой с участием несовершеннолетнего. При наличии такой справки у Продавца, и выполнении условий, указанных в ней, Покупатель защищен от нарушения прав несовершеннолетних.

 

Несовершеннолетние, условно говоря, бывают двух типов – до 14 лет (малолетние, они не подписывают договоры), и от 14 до 18 лет (они подписывают договор сами, но только вместе с подписью родителя или попечителя).

 

При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть:

 

  1. собственником квартиры (иметь в ней долю собственности), или
  2. не иметь в ней собственности, но быть там «прописанным». 

 

В первом случае, ребенок становится участником сделки (требуется разрешение Органов опеки), во втором случае, он НЕ является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Во втором случае разрешение Органов опеки требуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. Подробнее об этом см. в Глоссарии: «Права несовершеннолетних детей в квартире».

 

 

Письменный запрос в Органы опеки и попечительства на получение такого разрешения должен исходить от родителей или законных (т.е. назначенных и имеющих соответствующие документы) опекунов/попечителей ребенка, чьи права на квартиру должны быть учтены при совершении сделки. Родителям также понадобится собрать определенный пакет документов для «Опеки».

 

  ♦  ♦
    (Жми! И откроется всплывающее окно со списком документов)

 

Нам, как Покупателю, не помешает вместе с Продавцом посетить Органы опеки и проследить за получением разрешения.

 

Принимает документы, беседует с родителями и подготавливает разрешение на сделку специальный сотрудник «Опеки» – инспектор. Разрешение или отказ Органов опеки и попечительства, обычно, получают в течение 2-х недель. Если получен отказ, то можно снова обратиться в Органы опеки с просьбой указать, при выполнении каких условий можно будет получить разрешение от них.

Отказ также можно оспорить в суде, но вряд ли Покупатель будет это ждать.

 

Подробнее о получении разрешения Органов опеки и попечительства на сделку с недвижимостью можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

 

 

Условия соблюдения прав детей при покупке квартиры

 

Условия, прописанные в разрешении Органов опеки и попечительства, должны выполняться в обязательном порядке (!). Это, в первую очередь, в наших (Покупателя) интересах. Поэтому именно мы должны будем проследить за их выполнением другой стороной сделки.

 

На практике для учета прав ребенка, как правило, покупается альтернативная квартира, в которой ребенку выделяется доля (не меньше той, которую он имел в проданной квартире). Либо на имя ребенка открывается счет в банке, и часть денег от проданной квартиры (сумма устанавливается «Опекой») перечисляется Покупателем на этот счет. Второй вариант возможен, если ребенку есть где жить, кроме продаваемой квартиры.

 

Вообще, для понимания принципа – права несовершеннолетних считаются ущемленными (нарушенными), если в результате сделки происходит уменьшение стоимости имущества ребенка (его доли в квартире) и/или ухудшение условий его проживания. «Опека» призвана следить за тем, чтобы этого не произошло.

 

Но, береженого Бог бережет, поэтому нам тоже не помешает за этим проследить. Ведь, в случае чего, проблемы могут возникнуть не у «Опеки», а у нас. Как проследить? Ну, например – убедиться, что Продавец действительно покупает другую квартиру взамен своей и выделяет там доли собственности ребенку.

 

  ♦  ♦
    (Жми! И откроется всплывающее окно с примером)

 

И даже в случае, когда несовершеннолетний ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире и не имеет в ней права собственности (т.е. когда формально разрешение Органов опеки и попечительства НЕ требуется), нам как Покупателю все равно лучше до сделки выяснить, где ребенок будет прописан впоследствии, и не ухудшатся ли там для него условия жизни. Либо – выписать такого ребенка ДО сделки (например, к родственникам), и убедиться, что он там будет проживать в достойных условиях и на законном основании.

 

Хорошим вариантом также будет случай, когда на такого ребенка (не собственника) в результате альтернативной сделки будет приобретаться доля в собственности другой квартиры. Тогда он, очевидно, получает больше, чем имел до этого, и претензии в ущемлении прав ребенка здесь предъявить не получится.

 

 

Несовершеннолетний ребенок и приватизация!

 

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего. Т.е. ребенок был прописан в квартире на момент приватизации (данные из Домовой книги), но не включен в число собственников (его нет в Титуле).
Если у родителей ребенка нет разрешения Органов опеки на такой отказ от приватизации, то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.

 

Ребенок также может сохранить бессрочное право пользования квартирой, если он был временно выписан из нее на момент приватизации. Этот вопрос спорный, но лишний риск нам не нужен, поэтому при обнаружении такого варианта следует обратиться за дополнительной консультацией юриста по этой теме.

 

Такой же спорный вопрос возникает, если несовершеннолетний ребенок был выписан из квартиры менее, чем за 6 месяцев до приватизации. Суд может расценить такой факт, как умышленное лишение ребенка прав собственности на квартиру с целью ее облегченной продажи. И несмотря на то, что формальные претензии будут к родителям ребенка, крайним может оказаться Покупатель такой квартиры.

 

 

Риск, связанный с применением материнского капитала

 

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом. Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск нам лучше сразу устранить.

 

Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.

 

Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года). Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру. Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.

 

При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, в ипотеку, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита. Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь. Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит покупка квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала, и что тогда делать Покупателю.

 

 

Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).

 

Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства.

 

Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать, применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.

 

 

Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.

 

 

Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны), и Продавец получил разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.

 

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.

 

Итак, вручив детям мороженое, мы направили родителей в Органы опеки. Убедившись, что требования «Опеки» вменяемые, и нас не заставляют покупать ребенку замок в Шотландии, мы успокоились, и перешли к следующему шагу проверки документов.

Кажется, в квартире сделана перепланировка? Или нет?

Сейчас узнаем.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETF
      • 401 (к)
    • Инвестирование/Трейдинг

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем ценных бумаг
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (ТСЛА)
      • Амазонка (АМЗН)
      • АМД (АМД)
      • Фейсбук (ФБ)
      • Нетфликс (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление капиталом
      • Бюджетирование/экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие гарантии на дом
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные кредиты
      • Лучшие студенческие кредиты
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Практика управления
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление капиталом

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Стать дневным трейдером
      • Трейдинг для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по теме

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дома
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности штата Калифорния
  • #
  • А
  • Б
  • С
  • Д
  • Е
  • Ф
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • Дж
  • К
  • л
  • М
  • Н
  • О
  • п
  • Вопрос
  • р
  • С
  • Т
  • U
  • В
  • Вт
  • Икс
  • Д
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash Meredith.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETF
      • 401 (к)
    • Инвестирование/Трейдинг

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем ценных бумаг
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (ТСЛА)
      • Амазонка (АМЗН)
      • АМД (АМД)
      • Фейсбук (ФБ)
      • Нетфликс (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление капиталом
      • Бюджетирование/экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие гарантии на дом
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные кредиты
      • Лучшие студенческие кредиты
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Практика управления
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление капиталом

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Стать дневным трейдером
      • Трейдинг для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по теме

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дома
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности штата Калифорния
  • #
  • А
  • Б
  • С
  • Д
  • Е
  • Ф
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • Дж
  • К
  • л
  • М
  • Н
  • О
  • п
  • Вопрос
  • р
  • С
  • Т
  • U
  • В
  • Вт
  • Икс
  • Д
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash Meredith.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETF
      • 401 (к)
    • Инвестирование/Трейдинг

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем ценных бумаг
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (ТСЛА)
      • Амазонка (АМЗН)
      • АМД (АМД)
      • Фейсбук (ФБ)
      • Нетфликс (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление капиталом
      • Бюджетирование/экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие гарантии на дом
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные кредиты
      • Лучшие студенческие кредиты
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Практика управления
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление капиталом

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Стать дневным трейдером
      • Трейдинг для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по теме

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дома
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности штата Калифорния
  • #
  • А
  • Б
  • С
  • Д
  • Е
  • Ф
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • Дж
  • К
  • л
  • М
  • Н
  • О
  • п
  • Вопрос
  • р
  • С
  • Т
  • U
  • В
  • Вт
  • Икс
  • Д
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash Meredith.

Что такое долевая собственность? | Поделитесь, чтобы купить

 

Зачем покупать дом в совместной собственности?

Совместное владение в основном предназначено для людей, которые хотели бы владеть собственным домом, но не могут позволить себе купить его на открытом рынке. Стоимость совместной собственности обычно ниже, чем другие варианты жилья по ряду причин:

  • Арендная плата меньше, чем ставка, взимаемая на открытом рынке и обычно взимается в размере 2.75% от стоимости недвижимости в год.
  • Во многих случаях вы можете начать с доли в 25%.
  • Ваш депозит будет составлять 5-10% от цены доли, а не от полной рыночной стоимости всего имущества.
  • Гербовый сбор на землю (SDLT или просто «гербовый сбор») обычно может быть отложен до тех пор, пока ваша доля не достигнет 80%.

Недвижимость в совместной собственности часто можно найти в частных застройках, поскольку определенное количество домов в совместной собственности часто требуется как часть разрешения на планирование застройки.Это может помочь разместить доступное жилье в центре востребованных районов! Подробнее о стоимости покупки дома в долевой собственности вы можете узнать на нашем сайте.

 

Когда я частично покупаю, частично арендую свой дом, что я покупаю?

По сути, вы покупаете арендованный дом или квартиру, и это будет либо новостройка, либо дом на вторичном рынке. Однако, поскольку в настоящее время вы не можете позволить себе купить дом сразу, вы платите арендную плату за ту часть, которую не можете себе позволить.

У вас есть возможность купить дополнительные акции — вплоть до 100% владения в большинстве случаев — если и когда вы решите это сделать. Цена покупки дополнительных акций (или «лестница») будет основываться на независимой оценке на момент приобретения вами следующей доли. Вы можете узнать больше о процессе покупки дополнительных акций в нашем руководстве по лестницам.

 

Каковы правила участия в совместной собственности?

Существуют некоторые общие квалификационные требования, которым должен соответствовать любой желающий купить дом в совместной собственности.Общие критерии права на совместное владение следующие:

  • Вам должно быть не менее 18 лет.
  • За пределами Лондона годовой доход вашей семьи должен быть менее 80 000 фунтов стерлингов.
  • В Лондоне годовой доход вашей семьи не должен превышать 90 000 фунтов стерлингов.
  • Покупатели долевой собственности часто покупают впервые, но если у вас уже есть другой дом, вы должны быть в процессе его продажи.
  • Вы не должны позволить себе купить дом, подходящий для ваших нужд, на открытом рынке.
  • Вы должны показать, что у вас нет задолженности по ипотеке или арендной плате.
  • Вы должны быть в состоянии продемонстрировать, что у вас хорошая кредитная история (без безнадежных долгов или решений окружного суда) и что вы можете позволить себе регулярные платежи и расходы, связанные с покупкой дома.

У вас должны быть сбережения или доступ к не менее чем 4000 фунтов стерлингов для покрытия расходов на покупку дома (это ориентировочная цифра – фактическая сумма может отличаться).

Вам также потребуется доступ к требуемой сумме депозита.Для совместной собственности это обычно будет 5-10% от доли, которую вы покупаете.

Пожалуйста, обратите внимание: Вам всегда следует уточнять соответствие требованиям в жилищной ассоциации, продающей недвижимость, поскольку у них могут быть особые критерии.

 

Как меняется совместное владение?

Ранее правительство объявило о своей программе «Доступное жилье» — новых инвестициях, которые позволят увеличить жилищный сектор на 12 миллиардов фунтов стерлингов, предоставив до 180 000 новых домов по всей стране.Новая модель схемы частичной покупки и частичной арендной платы также будет реализована в новых объектах совместной собственности, предоставляемых в рамках программы «Доступное жилье» в течение пяти лет, начиная с апреля 2021 года.

Эта новая модель будет означать следующее для покупателей, покупающих дом через долевое владение:

  • Минимальная первоначальная доля, которую могут приобрести покупатели акций, будет снижена до 10% по сравнению с текущими 25%.
  • Введение 10-летней гарантии на ремонт и обслуживание.
  • Введение более длительной аренды новых домов с увеличением с 99 до 990 лет.
  • Долевые владельцы смогут покупать дополнительные акции (также известные как «лестничные») с шагом 1% по сравнению с текущими 10%.
  • Более короткие сроки выдвижения кандидатур для долевых владельцев, желающих продать свой дом.

Если вы заинтересованы в конкретной новостройке или развитии, мы рекомендуем обсудить ваши варианты с соответствующим поставщиком жилья, поскольку новая модель все еще находится на ранней стадии.Вы также можете посетить правительственный веб-сайт, чтобы узнать больше о новой модели совместного владения, и зарегистрироваться в Share to Buy, чтобы быть в курсе последних объявлений.

Некоторые дома, доступные с минимальной долей 10%, уже перечислены на Share to Buy, поэтому зайдите на наш портал недвижимости, чтобы начать поиск!

 

 

Как купить дом в совместной собственности

Регистрация с помощью Share to Buy может помочь вам найти собственность, находящуюся в совместном владении.

Начало работы с Shared Ownership не так сложно, как может показаться. Прежде всего. вы должны проверить, имеете ли вы право. Обратите внимание, что в дополнение к общим правилам приемлемости некоторые жилищные ассоциации и местные районы имеют свои собственные условия в отношении приоритетов и доступности. Они будут указаны в каждом объявлении на портале недвижимости Share to Buy.

С помощью Share to Buy вы можете искать подходящие объекты совместной собственности, регистрировать свой интерес к объектам недвижимости и связываться с жилищными ассоциациями для просмотра.

Когда вы выбрали недвижимость, вам нужно будет убедиться, что у вас есть необходимый залог и получить ипотечный кредит. К счастью, каждая недвижимость, выставленная на продажу на нашем веб-сайте, включает калькулятор бюджета, который дает вам представление о ежемесячных расходах, которые вам, возможно, придется платить.

Чтобы изучить ипотечные кредиты, доступные на рынке, вы можете использовать Калькулятор доступности ипотечного кредита для покупки акций, чтобы определить, сколько вы можете занять, а Инструмент сравнения ипотечных кредитов для покупки дает вам представление об ипотечных кредитах с долевой собственностью, доступных на рынок.

Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы

Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы

Энди Сиркин

Фраза «долевое владение» обычно используется для описания совместной собственности людей на недвижимость для отдыха или курорта в соглашении, которое распределяет права использования на основе времени. Другими словами, только одному владельцу будет разрешено пользоваться конкретным домом или квартирой в определенное время.Механизмы долевой собственности могут применяться к отдельному дому или квартире (обычно называемой «одноразовой долевой собственностью») или к многоквартирному зданию или курортному комплексу. В многоквартирных домах каждый совладелец может иметь права собственности на все помещения, некоторые помещения или только на одно помещение, а его/ее права пользования и обязательства по затратам могут соответствовать или не соответствовать его/ее праву собственности. права. Группы могут быть собраны девелоперской или гостиничной компанией, индивидуальным застройщиком, риэлтором или продавцом, одним или несколькими потенциальными покупателями/пользователями или группами друзей или членов семьи.

Для описания этих договоренностей также используются термины частный клуб (или «PRC»), таймшер, долевая собственность, товарищество загородного дома и долевое совместное владение, и в использовании этих описаний нет четких различий. Поскольку использование имущества распределяется на основе времени, этот тип совместного владения подпадает под большинство юридических определений «таймшера», что означает, что на него могут распространяться ограничения и требования, применимые к созданию и продаже имущества таймшера.Тем не менее, существуют значительные практические различия между большинством соглашений, обычно называемых дробными, и более традиционными таймшерами, и они более подробно обсуждаются ниже. Механизмы долевого владения не следует путать с «клубами назначения» (в которых участники приобретают временное право на использование без права собственности) или «кондо-отель» или «кондотель» (в которых каждый участник полностью владеет определенным гостиничным номером или люксом). ).

Чем долевое владение отличается от таймшера?

Со строго юридической точки зрения, большинство определений термина «таймшер» охватывают любую договоренность, в соответствии с которой группа людей совместно использует имущество на основе времени, независимо от того, владеют ли они имуществом и независимо от того, управляющая компания или застройщик участие в организации или эксплуатации имущества.Но с практической точки зрения существуют значительные различия между большинством договоренностей, исторически называемых таймшерами, и большинством договоренностей о долевом владении.

Вопреки распространенному мнению, разница между дробным и таймшером не в том, передается ли право собственности покупателям. Как юрист, занимающийся долевой собственностью более 20 лет, я могу определенно сказать, что многие «таймшеры» включают в себя прямое, титулованное владение, а многие «доли собственности» — нет.Это неправильное представление о разнице между дробным и таймшером часто приводит к двум существенным проблемам: (i) предположение, что ограничения и правила таймшера не применяются к дробным проектам, и (ii) неспособность оценить важные элементы предложения сделать уверен, что это действительно лучше, чем старомодные таймшеры с плохой репутацией.

Существенные различия между большинством старомодных таймшеров и большинством современных схем долевого владения заключаются в (i) степени, в которой права и обязанности каждого участника ограничены конкретным домом или группой домов, и (ii) степени владения каждым участником и контроль.Оформление права собственности на конкретный дом или кондоминиум не обязательно означает, что совладелец имеет право использовать дом, которым он / она владеет (в отличие от других в застройке), или несет ответственность за расходы, которые ограничены этим домом. Документально оформленное право собственности также не дает совладельцу какого-либо определенного уровня контроля над тем, как будет осуществляться уход и управление домом, которым он владеет, каковы будут затраты на владение в будущем или существуют ли какие-либо значимые перспективы зарабатывать деньги на основе увеличение стоимости имущества.Эти вопросы должны рассматриваться на основании документов, регулирующих общую собственность, а не на основании того, как называется договоренность и оформлено ли право собственности. Вот ключевые вопросы, которые следует задать о долевом владении:

  • Каков баланс предсказуемости и гибкости в системе использования? Можно ли изменить систему, и если да, то в какой степени каждый совладелец защищен от изменений, которые снизят полезность имущества для него/нее? Справедлива ли система использования, можно ли проверить и подтвердить ее справедливость, и каким образом недобросовестный владелец или менеджер может манипулировать системой?
  • В какой степени каждый совладелец сможет контролировать и прогнозировать, какой дом он/она будет использовать при каждом конкретном посещении? Будет ли он/она возвращаться в один и тот же дом при каждом посещении? Если нет, то насколько велики будут различия в размерах и других удобствах, и какой контроль (если таковой имеется) будет у совладельца при определении того, какой дом он/она будет использовать?
  • Ограничены ли расходы и обязанности каждого совладельца домом или домами, которые он/она будет использовать, или они распространяются на дома, которые будут использовать только другие владельцы? В последнем случае будут ли расходы и ответственность каждого совладельца пропорциональны его/ее правам пользования?
  • Какова стоимость одной ночи, если сложить все годовые расходы (включая плату за управление и членские взносы) и разделить их на количество дней использования в каждом году? Насколько вероятно, что стоимость одной ночи будет расти быстрее, чем стоимость альтернативного жилья? В какой степени на посуточную стоимость будет влиять необходимость предоставления услуг, которые некоторые совладельцы могут не захотеть или использовать, или потребность в получении прибыли крупным застройщиком или оператором курорта?
  • Будут ли совладельцы иметь какой-либо контроль над тем, как расходы (в частности, плата за управление и взносы) увеличиваются с течением времени и как осуществляется управление и содержание собственности?
  • В какой степени совладельцы могут свободно сдавать общее имущество в аренду и контролировать взимаемую арендную плату?
  • Может ли долевой владелец отдыхать в другом месте, и как легко получить желаемое место и даты?
  • Какие ограничения применяются к перепродаже, с какой конкуренцией столкнется владелец дробной доли в собственности и в непосредственной близости, и какое финансирование (если таковое имеется) будет доступно покупателю?

Зачем покупателю дома для отдыха рассматривать совместное владение домом для отдыха или курортной недвижимостью?

Хотя многие люди мечтают владеть загородной недвижимостью, большинство из них либо не могут позволить себе такую ​​недвижимость, либо считают, что не будут использовать загородный дом достаточно часто, чтобы оправдать расходы.Долевое владение обеспечивает решение этих проблем, позволяя каждому совладельцу оплачивать лишь часть затрат и текущих расходов на владение загородным домом, а также разделять риски непредвиденных проблем с техническим обслуживанием и обесцениванием с другими. Конечно, в обмен на распределение затрат и рисков владелец отказывается от некоторых прав использования и свобод всей собственности. Но работа и учеба не позволяют большинству людей использовать загородный дом более чем на несколько недель или месяцев в году, а некоторая потеря свободы и контроля часто является приемлемой жертвой ради огромной экономии средств.

Почему владельцы загородного дома или курортной недвижимости рассматривают возможность продажи части доли?

Долевое владение становится все более популярным среди тех, кто уже владеет загородным домом (или даже основным местом жительства в курортном сообществе), но чувствует бремя расходов, содержания и управления недвижимостью, которую они используют редко или регулярно отсутствуют в определенные сезоны. Вместо того, чтобы продавать любимый дом, эти люди предпочитают продать одну или несколько долей собственности другим лицам, которые будут использовать дом, когда первоначальный владелец этого не делает, и помогут разделить расходы и бремя.Помимо снижения затрат и затрат времени, совместное владение может высвободить капитал для покупки другой курортной недвижимости или для альтернативных инвестиций. Он также может предоставить альтернативу, когда продажа всего дома оказывается затруднительной из-за рыночных условий.

Почему девелоперу или застройщику может быть предложено долевое владение?

Долевое владение может быть значительно менее дорогим и более привлекательным вариантом для некоторых потенциальных покупателей новостройки, предоставляя некоторым покупателям стимул или возможность для покупки, которые в противном случае отсутствовали бы.Таким образом, застройщик или застройщик может открыть новый рынок и получить доступ к другой группе потенциальных клиентов, предложив долевое владение, особенно привлекательную возможность, когда продажа всего имущества идет медленно. Маркетинг менее дорогостоящего варианта владения может также повысить общую видимость и трафик на сайтах продаж проекта, а также увеличить объем продаж всего владения. Наконец, открытие проекта для долевой собственности, как правило, увеличивает общее использование собственности, что может повысить жизнеспособность и финансовые показатели удобств и вспомогательных услуг, таких как спа, поле для гольфа, горнолыжный курорт или ресторан.

Зачем риэлтору предлагать долевое владение потенциальному продавцу или покупателю?

Концепция долевой собственности неизвестна многим застройщикам, строителям, продавцам и покупателям, и даже те, кто знаком с этой концепцией, часто не понимают ее потенциальных преимуществ. Риэлтор, который понимает концепции долевой собственности, часто может получить листинг или совершить продажу, которую другие риэлторы не могут, открыть новый путь маркетинга или добиться более высокой продажной цены. Знание и понимание долевой собственности может быть особенно полезным инструментом во времена или в областях, где объем транзакций для традиционных продаж является медленным или сезонным.

Какие юридические ограничения применяются к долевому владению?

Юридические ограничения на долевое владение можно сгруппировать в четыре общие категории: (i) национальный закон или закон штата о недвижимости, (ii) местный закон о недвижимости, (iii) ограничения на частные сделки и (iv) национальный или государственный закон о ценных бумагах или инвестициях . Даже в тех случаях, когда группа друзей и родственников покупает недвижимость для совместного использования, и, следовательно, долевые доли не будут продаваться широкой публике, в какой-то момент могут применяться юридические ограничения на долевое владение, особенно когда один из совладельцев нуждается или хочет перепродать свою долю.

В США закон о долевом владении недвижимостью варьируется от штата к штату. Какой закон применяется, зависит от того, где находится общая собственность, как и где будут продаваться доли, а в некоторых случаях и от того, где проживают покупатели. Чтобы определить, какое национальное или государственное законодательство о недвижимости применяется к конкретному соглашению о долевом владении, необходимо определить, сколько долей будет предлагаться, общая структура предложения, как и где будут продаваться доли, и кому будет разрешено покупать.Когда требуется одобрение регулирующих органов, затраты и задержки, связанные с получением одобрения, могут быть значительными, а в некоторых случаях в одобрении может быть отказано из-за местоположения собственности или других ограничений.

Местное регулирование долевой собственности встречается редко, но все чаще, особенно в курортных сообществах. Ограничения в отношении частных сделок, содержащиеся в руководящих документах ассоциаций домовладельцев (таких как CC&R, Устав, Соглашения о сотрудничестве и т. д.), также могут ограничивать или запрещать механизмы долевой собственности.Большинство местных законов о долевом владении и ограничений на частные сделки связаны с правами использования, предлагаемыми с дробными акциями, а не с количеством владельцев или структурой собственности. Другими словами, эти ограничения вводятся не потому, что продаются дробные доли собственности, а потому, что они продаются с обещанием, что одному собственнику будет разрешено пользоваться домом или квартирой в определенное время. Конечно, без обещания какого-то определенного и повторяющегося права использования, дробные интересы, вероятно, не будут продаваться.

Национальные или государственные законы о ценных бумагах или инвестициях также могут применяться к соглашениям о долевом владении. Как правило, эти правила будут применяться, когда доход от аренды распределяется между владельцами, управленческие обязанности полностью делегированы или цель совместной собственности заключается в первую очередь в инвестициях. Применение этих законов может привести к дорогостоящим требованиям к регистрации и соблюдению требований, рекламным ограничениям, лицензированию сделок с ценными бумагами и требованиям, касающимся богатства и образованности каждого покупателя.

Как распределяются права на использование долевой собственности?

Независимо от того, является ли кто-либо долевым застройщиком многоквартирной долевой собственности, риэлтором или продавцом одного дома, который будет предлагаться по частям, или организацией группы семьи или друзей для покупки общей собственности, решение о том, как будет распределяться общая собственность обычно является первым шагом в структурировании договоренности о долевом владении. Структура использования будет определять большинство других элементов договоренностей о долевом владении и станет самым важным и ценным преимуществом владения для долевых владельцев.

При анализе различных вариантов использования долевого владения важно сбалансировать предсказуемость и гибкость, а также помнить, что совладельцы будут обмениваться правами использования между собой независимо от принятой системы. Выбор структуры распределения использования долевого владения должен определяться местоположением и размером собственности, ее сезонностью, вероятной продолжительностью посещений и способом, которым люди могут добраться до общей собственности. Кроме того, примите во внимание сложность и стоимость эксплуатации системы использования долевой собственности в свете количества совладельцев и помните, что сложная или трудоемкая система будет подвержена сбоям и манипуляциям и увеличит долю совладельцев. взносы.

Наиболее популярной моделью использования долевого владения является «подход с назначением использования». Каждому совладельцу присваивается исключительное право на использование дома в течение определенного количества дней, недель или месяцев в году. Периоды использования могут быть фиксированными (например, «февраль месяц» или «первые две недели февраля и июля»), переменными (то есть они меняются каждый год) или комбинацией фиксированного и переменного. В фракционной собственности, состоящей из нескольких квартир, права пользования могут относиться к конкретному дому или квартире, группе домов или квартир (например, ко всем квартирам с тремя спальнями или ко всем квартирам с видом на море) или ко всем дома или блоки.На цену покупки может влиять количество и/или качество использования, выделяемое каждому совладельцу. Права на использование могут быть ограничены только владельцами или распространены на семью, друзей, арендаторов, биржи или любое их сочетание. Различные права использования могут применяться к разным периодам использования. Периоды использования могут быть назначены посредством ежегодной ротации среди совладельцев заранее заданных групп дней, недель или месяцев, ежегодного отбора или чернового процесса, основанного на чередующейся системе приоритета выбора, системе резервирования или любой комбинации этих систем использования. .

Менее популярной моделью распределения прав использования долевого владения является «Подход с оплатой за использование». Совладельцы платят заранее согласованную «плату за использование» за каждый день или неделю использования. Плата за использование, а также любой доход от аренды, полученный, если дом также сдается в аренду лицам, не являющимся владельцами, используются для оплаты расходов, связанных с владением. Если плата за использование и доход от аренды вместе превышают расходы, излишек делится между владельцами; если есть дефицит, каждый владелец должен внести свой вклад. Когда используется подход с оплатой за использование, покупная цена и право собственности на дом могут быть разделены на основе того, что может себе позволить каждый совладелец, их инвестиционные цели или любые другие критерии, которые группа считает полезными, но покупная цена и право собственности не должны иметь никакого отношения к использованию.Можно использовать подход распределения использования, но все равно выделять определенное количество недель каждый год в качестве недель с оплатой за использование, что означает, что в это время дом будет сдаваться в аренду владельцам или лицам, не являющимся владельцами, и полученный в результате доход. распределяется между собственниками пропорционально собственности. В другом варианте можно использовать подход «плата за использование», но при этом предоставлять совладельцам льготы или скидки на определенное количество недель в году.

Как делятся расходы на долевое владение?

В соглашениях о совместной собственности, включающих один дом, операционные расходы, такие как страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, обычно делятся пропорционально собственности, так что 20%-й владелец будет оплачивать 20% каждого из этих расходов.При использовании подхода с оплатой за использование плата за использование и доход от аренды будут компенсироваться против расходов, а владелец 20% (после оплаты платы за использование за любые дни или недели, которые он / она провел в доме) получит 20% любого излишка, если доход превышает расходы, или 20% любого дефицита, если расходы превышают доход. В юрисдикциях, где налог на имущество увеличивается в результате перепродажи дробной доли, покупатель должен полностью оплатить увеличение. Перепродажа одним совладельцем никогда не должна увеличивать бремя налога на имущество непродающего совладельца.В штатах, где перепродажа не вызывает переоценки, налог на имущество может быть распределен как другие операционные расходы.

В соглашениях о долевом владении, включающем несколько единиц, застройщик должен сначала определить, будет ли использование каждого совладельца ограничено конкретной единицей или единицами, или все совладельцы будут совместно использовать все единицы. В первом случае застройщик может сделать так, чтобы каждый совладелец вносил свой вклад только в расходы, связанные с эксплуатацией объекта или объектов, на которые он/она имеет права использования.

Как финансируются сделки с долевым владением?

Отраслевые опросы показали, что только 30-35% покупок долевой собственности связаны с финансированием, а 65-70% покупателей долевой собственности платят все наличными за свою долю владения. Исторически сложилось так, что при финансировании соглашений о долевом владении, включающем один дом или квартиру, единственным доступным вариантом было получение групповой ипотеки под залог всего дома. Более крупные проекты могут получить частичное финансирование, при котором каждый частичный владелец может получить свой собственный кредит, обеспеченный только его / ее долей владения.Совсем недавно индивидуальное долевое финансирование стало доступно для соглашений о долевой собственности, включающих один дом или квартиру, но события в сфере кредитования замедлили эту тенденцию.

Если будет групповая ипотека, то долевым собственникам нужно будет рассчитать, как разделить платежи по ипотеке. Если первоначальный взнос делится в той же пропорции, что и цена, то ипотека также делится пропорционально цене. С другой стороны, если некоторые совладельцы вносят больший первоначальный взнос, чем другие (относительно их цены), разделение ипотеки будет отличаться от разделения собственности.Для иллюстрации представьте, что пять семей хотят поровну разделить загородный дом стоимостью 500 000 долларов и планируют купить его с первоначальным взносом 100 000 долларов и общей ипотекой на 400 000 долларов. Теперь предположим, что у семьи № 1 есть только 10 000 долларов для первоначального взноса, у семьи № 2 — 30 000 долларов для первоначального взноса, а у остальных семей — по 20 000 долларов каждая. Семья № 1 купит акцию на 100 000 долларов с первоначальным взносом в 10 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 90 000 долларов из групповой ипотеки на 400 000 долларов или 22,5% (90/400). Семья № 2 купит акцию на 100 000 долларов с первоначальным взносом в 30 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 70 000 долларов из ипотеки на 400 000 долларов или 17.5% (70/400). Каждая из других семей купит акцию на 100 000 долларов с первоначальным взносом в размере 20 000 долларов, что означает, что каждой из них нужно будет занять 80 000 долларов или 20% (80/400). В этой ситуации все платежи по ипотеке будут разделены в соответствии с суммой займа, то есть семья № 1 будет платить 22,5%, семья № 2 — 17,5%, а каждая из остальных семей — 20%.

Как управляются частичные дома для отдыха?

Целесообразно разделить задачи управления долевым владением на четыре категории: распределение использования, учет, очистка и ремонт.Любая из этих работ может выполняться либо совладельцами, либо сторонними специалистами, может предполагать компенсацию или нет, и может быть объединена по мере необходимости для повышения эффективности или удобства.

Управление распределением использования необходимо только в относительно сложных системах использования, таких как те, которые основаны на резервировании или включают элемент оплаты по факту использования. Простые системы использования, такие как фиксированные назначения или фиксированные ротации, не требуют какого-либо управления и, следовательно, менее дороги и более надежны. Имейте в виду, что системы, которые предположительно автоматизированы или основаны на сети, по-прежнему требуют мониторинга, обслуживания и резервного копирования (когда (а не если) система выходит из строя), поэтому кто-то должен нести ответственность за управление даже самой автоматизированной системой использования.

Ведение бухгалтерского учета включает сбор платежей от совладельцев, оплату счетов и ведение записей. Во избежание споров о долевом владении и нехватки денежных средств, которые могут привести к кредитным проблемам и даже потере общего имущества, абсолютно необходимо взимать платежи с совладельцев на основе бюджета и регулярной системы налогообложения, а не «по мере необходимости». Это означает, что в конце каждого года владелец или менеджер оценивает все расходы на следующий год, включая групповую ипотеку (если есть), налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, и определяет сумма, если таковая имеется, которая потребуется от каждого совладельца для оплаты счетов.Ожидаемые расходы должны включать в себя некоторые резервы для долгосрочных текущих расходов, таких как покраска, кровельные работы, обслуживание системы и замена мебели и бытовой техники. Каждый владелец должен быть обязан внести свой платеж в соответствии с графиком. Таким образом, каждый совладелец с достаточно высокой степенью точности знает, что его ждет в наступающем году, и легко отследить, выполняет ли совладелец свои обязательства перед серьезной проблемой. развивается.

Уборка — это управленческая задача с удивительно высоким потенциалом вызвать неудовольствие и разногласия между долевыми владельцами, особенно в небольших группах совладельцев, проживающих в одном доме или квартире.Большинству совладельцев гораздо больше нравится использовать свой загородный дом, когда они приезжают и обнаруживают, что он чистый и аккуратный, а чистота необходима для успешной сдачи в аренду лицам, не являющимся владельцами. Если среди всех совладельцев в группе (а также их семей и друзей) не преобладает необычайно последовательный и высокий уровень чистоты и порядка, вполне вероятно, что обида и даже гнев разовьются по поводу состояния дома, когда некоторые пользователи уйдут. . Верно также и то, что человек должен быть в отпуске, когда использует дом, и, возможно, не захочет тратить последний день отпуска на уборку.По всем этим причинам я настоятельно рекомендую даже самым маленьким и наименее формальным группам совладельцев загородных домов нанимать уборщицу или услуги по уборке для регулярной уборки собственности. Уборщик также может следить за состоянием имущества и сообщать совладельцам, когда тот или иной совладелец или гость что-то повредил, сломал или украл. Одна из лучших особенностей совместного владения заключается в том, что стоимость этого типа услуг может быть распределена по всей группе.

Управление ремонтом важно тем, что без него ни один человек не несет ответственности за содержание долевого имущества в исправном состоянии, а небольшие недорогие проблемы могут перерасти в большие дорогостоящие.Менеджер по ремонту должен нести ответственность за периодическую проверку имущества, рассмотрение замечаний и жалоб совладельцев, а также организацию ремонта и контроль за ним. Если руководитель по ремонту будет выполнять какой-либо капитальный ремонт самостоятельно, важно до начала работы установить, получит ли руководитель по ремонту компенсацию, и если да, то в каком размере. Компенсации «время и материалы» следует избегать, потому что это часто приводит к спорам, особенно когда руководитель ремонта не является профессиональным подрядчиком и может неэффективно использовать свое время и/или материалы.Гораздо лучший подход — заранее установить объем работ, время их выполнения и сумму платежа. Это позволяет избежать большинства потенциальных споров и позволяет группе сравнить предложение менеджера по ремонту с предложениями внешних подрядчиков.

Как долевые владельцы загородных домов принимают решения?

В проектах долевой собственности, организованных застройщиком или продавцом недвижимости, застройщик/продавец должен определить, какую власть предоставить владельцам, как будут приниматься различные типы решений владельцев (руководящий совет против голосования владельцев, большинство голосов против подавляющего большинства против единогласного ) и как будет осуществляться переход между контролем разработчика и контролем владельца.В тех случаях, когда частичный проект включает в себя несколько объектов, продавец/застройщик должны принимать определенные решения подгруппами владельцев (или советом управляющих, избираемым подгруппами) на основе разделения прав использования и/или обязательств по обслуживанию. Другими словами, должны ли решения о конкретной единице или единицах приниматься всеми собственниками или только теми собственниками, чьи обязательства по использованию и/или оплате будут затронуты?

Независимо от того, сколько владельцев и домов будет в группе долевой собственности, и было ли соглашение о долевой собственности создано продавцом/застройщиком или самими долевыми владельцами, полезно установить определенные обязательные обязанности, которые группа будет выполнять. быть обязаны делать, если все владельцы не согласны с иным.Эти обязательные обязанности должны включать в себя оплату текущих эксплуатационных расходов и поддержание здания в хорошем состоянии. Установление обязательных обязанностей не позволяет отдельному собственнику (в группе только из двух собственников) или большинству собственников (в группе из трех и более собственников) предпринимать действия, которые ставят под угрозу групповые инвестиции.

Группы из трех или более совладельцев обычно имеют многоуровневую систему голосования, при которой определенные решения принимаются большинством или подгруппой, такой как совет директоров, а некоторые решения требуют единогласия (или, альтернативно, большего большинства).Решения, требующие более высокого уровня одобрения, как правило, связаны с крупными физическими изменениями в собственности, крупными расходами, изменением распределения прав использования, продажей всей собственности и получением денег взаймы под залог собственности, а также могут включать в себя что-либо еще, что группа считает особенно важным. . При анализе того, как должны приниматься решения, имейте в виду, что предоставление возможности принимать решение большинству позволяет большинству отобрать права на использование у меньшинства или увеличить бремя затрат для меньшинства.С другой стороны, требование принятия решения консенсусом может парализовать группу, если есть совладелец, который незаинтересован, неразумен или зол. Личности и отношения первоначальных совладельцев могут измениться со временем, и новые люди могут прийти в группу в результате перепродажи или смерти, поэтому не думайте, что уровень сотрудничества, легкость достижения консенсуса и рациональность, которые вы испытываете сейчас, будет продолжаться в будущем.

В группах всего из двух совладельцев голосование явно проблематично.Если совладельцы не согласны, исход зависит от того, как договор о совместной собственности относится к рассматриваемому объекту. Если в соглашении указано, что рассматриваемое действие требует согласия обоих собственников, никаких действий предприниматься не будет, поскольку собственники не давали согласия. Если в соглашении ничего не говорится по этому вопросу, совладельцам потребуется помощь в разрешении споров, как правило, посредничество и/или обязывающий арбитраж.

Одной из особенно важных, но часто упускаемых из виду областей принятия решений и потенциальных споров является планировка и меблировка общего загородного дома.Имущество может стать чрезмерно захламленным хранилищем всей нежелательной мебели совладельца или неприятным лабиринтом противоречивых вкусов. Я предлагаю, чтобы совладельцы сначала согласовали расстановку мебели и, если предметы необходимо приобрести, бюджет и план того, как будут приниматься решения о покупке. После того, как первоначальная меблировка и отделка завершены, любые дополнения или изменения должны требовать одобрения группы.

Облагаются ли налогом платежи по долевому владению домом для отдыха?

Налоговый режим домов для отдыха зависит от того, как часто недвижимость используется для «личного использования» и как часто она используется для «сдачи в аренду».Существует три возможных налоговых режима, каждый из которых имеет свои собственные правила налоговых вычетов: «Чистый второй дом», «Чистая арендная недвижимость» и «Второй дом/аренда хобби».

Налоговый режим

«Чистый второй дом» используется, если недвижимость сдается в аренду на срок не более 14 дней в конкретном налоговом году. При таком налоговом режиме проценты по ипотечным кредитам и налоги на имущество, как правило, вычитаются из налогооблагаемой базы, а другие расходы — нет. Доход от аренды полностью не облагается налогом.

Налоговый режим «чистая арендная недвижимость» используется, если верны оба следующих двух условия: (i) недвижимость является «арендой» на срок более 14 дней в конкретном налоговом году» и (ii) общее количество дней «личного пользования» составляет либо не более 14, либо не более 10% от общего количества дней «аренды».(Например, если было 220 дней «аренды», может быть до 22 дней «личного использования»; если было 100 дней «аренды», может быть до 14 дней «личного использования».) Налоговый режим «Аренда имущества», разделите год на две части, «аренда» и «личное использование», и распределите каждый расход пропорционально. Что касается «арендной» части, расходы (включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, усовершенствования, коммунальные услуги, управление и даже амортизацию) подлежат вычету в той мере, в какой они превышают доход от аренды, но вычет не может применяться ко всем виды доходов, а в некоторых случаях должны быть перенесены и вычтены в последующие годы.Для части «личное использование» надежно вычитается только налог на имущество; другие расходы, в том числе проценты по ипотеке, как правило, отсутствуют.

Налоговый режим «Аренда второго дома/хобби» применяется, когда ни одна из других категорий не применяется. При таком налоговом режиме разделите год на две части, «аренда» и «личное использование», и распределите все расходы пропорционально. Что касается «аренды», расходы (опять же, включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизацию) могут компенсировать доход, но не подлежат вычету.Для части «личного использования» проценты по ипотеке и налоги на имущество, как правило, подлежат вычету, но другие расходы не подлежат вычету.

При определении того, как часто недвижимость используется для «личного использования» и как часто она используется для «аренды», применяются следующие правила:

  • Использование совладельцем, даже если совладелец платит плату за использование, является «личным использованием».
  • Использование родственником владельца, даже если родственник платит полную арендную плату, является «личным использованием».
  • Использование невладельцем в рамках соглашения об обмене или обмене загородным домом является «личным использованием».
  • Дни, потраченные в основном на ремонт или техническое обслуживание загородного дома, не являются «личным использованием», но и не должны учитываться как дни «аренды».
  • День, когда дом сдается в аренду, но фактически не сдается, не может считаться «арендным» днем.

Когда недвижимость для отдыха делится на части, правила IRS, по-видимому, предполагают, что использование всех совладельцев (и их родственников, неоплачиваемых друзей и обменников) должно быть сложено вместе, чтобы определить общее количество дней «личного использования», а дни, когда недвижимость сдавалась в аренду платным арендаторам, не являющимся владельцами или родственниками (независимо от того, арендная плата доставалась отдельному владельцу или распределялась между группой), должны быть сложены вместе для определения общего количества «арендных» дней.Затем следует определить налоговый режим. Если дом квалифицируется как чистый второй дом, каждый владелец может, как правило, вычесть все уплаченные им проценты по ипотеке и налог на имущество. Если дом не квалифицируется как «чистый второй дом», группе необходимо будет определить коллективное соотношение распределения расходов «аренда»/«личное использование». Затем каждый владелец должен будет применить это соотношение к расходам, которые он/она заплатил, компенсировать любой полученный им доход и применить соответствующие правила налогового вычета, как указано выше.Тем не менее, по крайней мере, в одной статье, подробно исследующей эту тему, сделан вывод о том, что такой подход может оказаться неработоспособным или справедливым на практике, и что было бы разумно, чтобы каждый владелец определял свой налоговый режим отдельно на основе своего использования. и аренда его/ее интервала.

Данное обсуждение налоговых вопросов предназначено только для ознакомления с общими правилами. Проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или бухгалтером для получения полной и персонализированной налоговой информации.

Как я буду облагаться налогом в случае продажи частичного дома для отдыха или продажи своей доли?

Если продавец не занимал недвижимость в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, непосредственно предшествовавших продаже, он/она не будет претендовать на освобождение от налога на прирост капитала в размере 250 000 долларов США в одиночку/500 000 долларов США в браке.Но продавец, вероятно, имеет право на обложение любой прибыли налогом по более низким ставкам долгосрочного прироста капитала и может иметь право на завершение обмена с отсрочкой налогообложения. Как правило, налоговый учет прибыли или убытка от перепродажи будет зависеть от того, как имущество использовалось в течение 12 месяцев, предшествующих продаже. При рассмотрении вопроса о продаже загородного дома (или только вашей доли в нем) целесообразно проконсультироваться с налоговым экспертом как минимум за год до планируемой продажи.

Зачем владельцу или риэлтору, продающему всю недвижимость, разрабатывать структуру долевого владения и соглашение перед маркетингом? Почему бы не позволить покупателям разработать собственное частичное соглашение?

Хотя теоретически возможно собрать всю группу покупателей, пусть они подготовят единое предложение как группа, а затем предоставят им время и гибкость для создания собственной структуры и соглашения до закрытия сделки (пока недвижимость удерживается вне рынка) , этот подход терпит неудачу гораздо чаще, чем добивается успеха, и требует огромных усилий и времени даже в случае успеха.Большинству продавцов и риелторов гораздо проще и продуктивнее принимать индивидуальные предложения от потенциальных покупателей каждой дробной доли, даже если они намерены одновременно закрыть продажи всем покупателям сразу. (Обратите внимание, что также возможно закрывать продажи по одной.) Принятие индивидуальных предложений по дробным акциям практически невозможно без наличия структуры и документации. Структура, созданная соглашением, необходима, чтобы избежать неопределенности и риска, которые в противном случае были бы связаны с серией договоров купли-продажи на проценты от собственности.

Какой тип соглашения о долевом владении или управляющий документ о долевом владении необходим для договоренности о долевом владении?

Каждой группе долевого владения необходим документ или группа документов с подробным описанием их прав (особенно использование/аренда, изменение, финансирование и перепродажа) и обязанностей (особенно распределение затрат, структура сборов, ремонт/замена и правила). Документ или документы должны быть подготовлены с учетом того факта, что они будут использоваться только в случае несогласия владельцев и будут полезны только в том случае, если смогут разрешить разногласие (подробнее об этом позже).

В тех случаях, когда право собственности на имущество будет принадлежать долевым владельцам (соглашение о «прямом владении»), регулирующие документы делятся на две общие категории: (i) те, которые записаны в цепочке правовых титулов и, таким образом, становятся обязательными для каждого владельца доли без подпись этого владельца, и (ii) те, которые не зарегистрированы и имеют обязательную силу только для тех долевых владельцев, которые их подписали. Принципиальные преимущества зарегистрированных документов, часто называемых «Декларациями» или «CC&R» (что означает «Соглашения, условия и ограничения»), заключаются в том, что они снижают риски совместной собственности (в частности, риск того, что будет совладелец). который не связан документами, потому что не подписал их), и облегчить взыскание в случае неуплаты обязательств совладельца.Основные недостатки зарегистрированных документов заключаются в том, что они могут нарушать местные или частные правила, их труднее изменить и, как правило, они несовместимы с групповым финансированием. Распространенным заблуждением является то, что совладельцы получают «отдельные документы» только при наличии зарегистрированных документов о долевом владении. Фактически, все соглашения о долевом владении, предполагающие прямое владение, могут иметь отдельные документы, независимо от типа используемых документов и от того, зарегистрированы они или нет.

Большинство фракционных договоренностей об отпуске включают комбинацию зарегистрированных и незарегистрированных документов, и трудно сделать обобщение относительно того, как обычно называются документы, или сказать, какие документы (в отличие от того, какие элементы контента) необходимы. Некоторые распространенные названия (помимо упомянутых выше «Декларации» и «CC&Rs»): «Пользовательское соглашение», «Устав», «Соглашение о совместном владении», «Соглашение о совместном владении», «Соглашение с владельцем», «Соглашение об управлении» и « Правила использования», но не существует шаблона относительно того, что находится в документе с тем или иным именем, или как различные необходимые положения распределяются между документами, когда в проекте несколько документов.Ключевым моментом является обеспечение наличия всех важных элементов контента и оценка того, в какой степени конкретный элемент контента будет иметь силу против нынешних и будущих владельцев.

Некоторые соглашения о долевом владении предполагают создание юридического лица, такого как корпорация, которое может быть коммерческим или некоммерческим. Иногда юридическое лицо фактически владеет имуществом, а совладельцы владеют юридическим лицом (более подробно обсуждается ниже), но в большинстве случаев юридическое лицо создается только для управления имуществом и его эксплуатации.При создании юридического лица будет существовать учредительный документ, часто называемый «Уставом» или «Свидетельством», и могут существовать требования к ежегодной подаче и налоговой отчетности. Преимущества создания юридического лица для управления и эксплуатации долевой собственности для отпуска являются спорными, и решение часто зависит от размера группы.

Действительно ли нужны формальные документы владельцам частичных отпусков, которые являются близкими друзьями или членами семьи?

Люди и обстоятельства меняются непредвиденным образом, и новые люди могут войти в группу совладельцев в любое время в результате смерти или других неожиданных событий.Когда происходят эти изменения, даже лучшие друзья, самые близкие члены семьи и самые приятные и спокойные люди в мире могут не согласиться. Цель соглашения — помочь решить эти конфликты быстро, недорого и без разрушения личных отношений членов группы.

Должны ли отпускные соглашения о долевом владении быть короткими и простыми?

Никто не читает документы о совместной собственности ради удовольствия. Документы можно читать только в том случае, если возникает конфликт, который нельзя разрешить неформально.В этой ситуации желательно, чтобы соглашение о совместной собственности содержало конкретное и четкое решение. Чем короче договор о долевом владении, тем меньше вероятность того, что он решит конкретную проблему, из-за которой кто-то обратил внимание на соглашение. Преимущество длины заключается в том, что она позволяет охватить больше вопросов в соглашении о совместном владении и делает его более полезным. Длина не является недостатком, если документ имеет полное оглавление. Простота желательна, пока она не достигается за счет широты.

Что произойдет, если владелец долевого участия не выполняет свои обязательства?

Несмотря на то, что дефолт совладельца является основным потенциальным риском при совместном владении, важно не забывать об этой проблеме. По моему опыту, тип дефолта, который больше всего беспокоит совладельцев, неуплата требуемого платежа, встречается крайне редко. Гораздо более распространенными, но все же редкими, являются нарушения по умолчанию, связанные с использованием общего имущества, такие как повреждение имущества, неспособность содержать его в чистоте, использование его в несанкционированное время или ненадлежащим образом, а также изменение или загромождение его без одобрения группы.

Хотя необходимо (как с юридической, так и с этической точки зрения) защищать права и справедливость каждого долевого владельца, даже если он/она не выполнил свои обязательства, также важно, чтобы соглашение о долевом владении давало группе право справиться с дефолтом быстро и эффективно. Группа всегда может принять решение не использовать всю свою власть, если обстоятельства требуют снисходительности, но группу нельзя принуждать к снисходительности, если один из членов игнорирует правила или подвергает риску имущество или инвестиции.

Типичное соглашение о совместном имуществе предусматривает, что владелец, обвиненный в нарушении, получает уведомление об обвинении и ограниченное время, чтобы либо оспорить его, либо устранить его. Если обвиняемый владелец дробной доли решает оспорить обвинение, вопрос передается на разрешение спора, которым обычно является посредничество, или, если это не удается, обязательный арбитраж. Если обвиняемый совладелец не устранит нарушение или не инициирует разрешение спора в установленный срок, его доля в долевом имуществе продается по рыночной цене по тщательно описанной процедуре.Выручка от продажи используется для оплаты любых задолженностей, транзакционных издержек, судебных издержек и штрафов, а любые оставшиеся суммы идут совладельцу-неплательщику. Обратите внимание, что процедура, которая приводит к тому, что владелец частичной собственности просто лишается своего права собственности, инвестиций или капитала, как правило, не имеет законной силы и, следовательно, бесполезна для группы.

Группам долевой собственности рекомендуется создать резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке, налога на имущество или страховки, если совладелец не внесет свою долю.Но важно понимать, что этот фонд не предназначен для того, чтобы быть пулом, из которого неплатежеспособный владелец частичной доли может заимствовать по своему желанию. Если совладелец не производит платеж, а группа решает использовать часть фонда для покрытия дефицита, неплатежный совладелец все еще не выполнил свои обязательства, и группа по-прежнему должна иметь право предпринять те же меры по исправлению положения. которые он имел бы право получить, если бы резервный фонд по умолчанию не был использован. Другими словами, неплатежеспособный долевой владелец не должен уклоняться от ответственности, заявляя, что, поскольку использовались его/ее собственные деньги из резервного фонда по умолчанию, он/она на самом деле не допустил дефолта.

Должна ли долевая или фракционная собственность использовать компанию с ограниченной ответственностью (Llc), или товарищество с ограниченной ответственностью (Lp), или товарищество с ограниченной ответственностью (Llp)?

Владение загородным домом в качестве компании с ограниченной ответственностью («LLC»), товарищества с ограниченной ответственностью («LP»), товарищества с ограниченной ответственностью («LLP», что невозможно в США), корпорации или другого юридического лица (а не в имена совладельцев) может дать несколько преимуществ, в том числе (i) защиту других активов от обязательств, возникающих в результате долевой собственности, (ii) защиту общей собственности от конфискации кредиторами совладельцев), (iii) повышение гибкости владения изменения и (iv) добавление структуры, созданной обширным сводом законов, которые применимы к этим организациям (но не применяются к совместной собственности).Для недвижимости, расположенной за пределами Соединенных Штатов, владение общей недвижимостью для отдыха через юридическое лицо дает дополнительные преимущества, которые обсуждаются ниже.

Но владение загородным домом через ООО или другое юридическое лицо также имеет недостатки. Создание и поддержание структуры юридического лица связано с дополнительными расходами, включая сборы за создание, специальные налоги и ежегодные расходы на подготовку налоговых деклараций для юридического лица (что необходимо, даже если юридическое лицо не должно платить какие-либо налоги). Кроме того, использование юридического лица может лишить владельцев частичных долей некоторых льгот по подоходному налогу от владения загородным домом, таких как возможность вычитать проценты по ипотеке и налог на имущество в качестве второго дома.В конечном счете, вопрос о том, следует ли владеть долевой собственностью через юридическое лицо, должен решаться в каждом конкретном случае с учетом конкретных обстоятельств группы и собственности. Подавляющее большинство групп, состоящих из жителей США, совместно владеющих недвижимостью для отдыха в США, выбирают прямое владение, а не владение в качестве ООО или другого юридического лица.

Должны ли долевые владельцы иметь право свободно продавать свои доли в общем доме для отдыха?

Те, кто владеет общей собственностью с друзьями или семьей, часто обеспокоены тем, что разрешение совладельцам перепродавать свои доли приведет к тому, что в группу войдут несовместимые или неквалифицированные совладельцы.Но запрет индивидуальных перепродаж или требование единодушного согласия для них (что на самом деле одно и то же) может означать, что у владельца доли участия не будет возможности выйти из группы, не продав свою долю другому владельцу доли. Проблема такой ситуации в том, что никакой другой совладелец может быть не заинтересован в приобретении дополнительной дробной доли. Более того, даже если другой совладелец или группа совладельцев готовы купить, у них мало стимулов платить справедливую рыночную цену, поскольку у продавца нет другого выбора, кроме как взять все, что ему предлагают.(Требование о том, чтобы цена основывалась на оценке, не поможет, если в результате другие совладельцы откажутся от покупки.)

При рассмотрении вопроса о перепродаже дробных акций важно помнить, что личности меняются и жизни меняются способами, которых никто не ожидает и не может предсказать, и неизбежно, что люди будут нуждаться или захотят покинуть группу время. Изучите вопрос как с точки зрения того, кто может быть вынужден принять нового совладельца, так и с точки зрения того, кому может потребоваться продать квартиру из-за финансовых трудностей или болезни.Также помните, что, как правило, это вредит групповой динамике и значительно усложняет принятие решений и управление, заставляя кого-то оставаться в группе, когда он/она нуждается или хочет уйти.

Я настоятельно рекомендую разрешить перепродажу отдельных долей собственности с учетом ограничений, направленных на защиту группы от несовместимых или неквалифицированных покупателей. Эти средства защиты могут включать право первого отказа (право одного или нескольких существующих совладельцев приобрести долю продавца по рыночной цене) и право отказа (право других совладельцев отклонить предложенного покупателя, если они может сформулировать разумное основание для отказа).

Должны ли совладельцы частичного дома для отдыха иметь возможность принудительно продать весь дом для отдыха?

Как я упоминал выше, очень важно осознавать, что жизнь каждого из совладельцев изменится так, как они этого не ожидают, и должен быть способ для долевых владельцев покинуть группу. Разрешение совладельцам продавать отдельные доли — это один из способов сделать уход возможным, но продажа доли в общей собственности может быть затруднена или невозможна из-за рыночных условий, плохой динамики группы, состояния общей собственности или других непредсказуемых факторов.Таким образом, даже если разрешены отдельные продажи с дробным процентом, имеет смысл разработать реалистичную и гарантированную стратегию выхода. Как правило, это означает выбор времени в будущем, когда любой из совладельцев сможет настаивать на том, чтобы другие либо выкупили их по справедливой рыночной стоимости, либо продали всю общую собственность.

Какие виды рисков создает долевое совместное владение в отпуске?

Долевое владение связано с риском совместного пользования имуществом с другими лицами и надежды на то, что они выполнят свои обязательства перед вами.Совместное использование означает, что вы не сможете делать то, что хотите, когда хотите, и что другие могут делать то, что вам не нравится. Обязательства по разделению означают, что необходимое техническое обслуживание и управление могут быть не завершены или, что еще хуже, в результате неуплаты совладельцем ипотечного кредитора может лишить права собственности все здание, что приведет к потере всех других совладельцев. использования общего дома и, возможно, всех денег, которые они вложили. Устранить эти риски невозможно, но есть способы их снизить.Возможно, самое важное, что вы можете сделать, чтобы снизить риск долевой собственности, — это иметь подробное, письменное, подписанное соглашение о долевой собственности, в котором рассматриваются все вопросы, включая события, которые вы не ожидаете, вероятность того, что люди вы не знаете, что окажетесь в группе в результате смерти или перепродажи, и реальность того, что люди меняются, и вы можете не ладить с другими совладельцами так, как сейчас.

Помимо заключения соглашения о долевом владении, эти шаги помогут снизить риск долевого владения:

  • Тщательно изучите биографию и финансовую квалификацию потенциальных совладельцев.
  • Используйте систему ежемесячных отчислений для сбора платежей от группы и оплачивайте все счета с группового счета.
  • Назначьте каждую из основных управленческих задач конкретному лицу внутри или вне группы.
  • Пусть каждый совладелец вносит взнос в резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке (при групповой ипотеке), налога на имущество или страхования, если совладелец не внес свою долю, и убедитесь, что вы не тратьте случайно деньги на техническое обслуживание или ремонт.
  • Дайте группе право быстро вытеснить совладельца, не выполняющего свои обязательства, и используйте это право до того, как у группы возникнут серьезные финансовые проблемы.

Какие дополнительные риски возникают, если дом для отдыха находится за границей?

Если недвижимость для частичного отпуска находится за границей, потенциальные совладельцы с меньшей вероятностью будут знакомы либо с рынком недвижимости, либо с местной системой сделок с недвижимостью.Такая неосведомленность создает риск переплаты за недвижимость или ее улучшение и меблировку, либо напрасную трату денег и времени в связи с оформлением сделки. Кроме того, законы многих зарубежных стран не обеспечивают такого же уровня защиты прав потребителей, как законы США. Текущее управление, обеспечение соблюдения соглашения о совместном владении и сделки по перепродаже также могут быть проблематичными. Все эти трудности могут усугубляться языковым барьером. Чтобы управлять этими рисками, важно привлечь как U.С. адвокатом, а также адвокатом, имеющим лицензию в стране нахождения имущества, при оформлении договора о долевой собственности и структуре долевой собственности.

Владение долевым имуществом через юридическое лицо, созданное в юрисдикции с хорошо развитой и знакомой правовой системой и эффективной инфраструктурой альтернативного разрешения споров (чтобы вам не приходилось полагаться на медленный и дорогостоящий судебный процесс) может помочь решить многие о трудностях, связанных с общей недвижимостью для отдыха, расположенной за границей.Эта договоренность позволяет совершать сделки купли-продажи и аренды на знакомом языке и по знакомым правилам, избегая формальностей и затрат, связанных с передачей недвижимости в стране, где находится недвижимость, а также расходов и неудобств, связанных с иностранными юристами, агентами по недвижимости. и нотариусы. Кроме того, использование иностранной формы долевой собственности позволяет регулировать отношения совладельцев по хорошо разработанным и знакомым законам, а любые споры совладельцев разрешать быстрее, надежнее и экономичнее.В некоторых случаях также можно избежать определенных видов налогов на передачу и наследство.

 


О SirkinLaw APC

SirkinLaw APC специализируется на совместном владении недвижимостью с 1985 года и участвовала в создании более 5000 соглашений о совместном владении в Соединенных Штатах и ​​во всем мире. Этот обширный опыт позволяет нам использовать огромную библиотеку частичной проектной документации, а также обширные знания требований к маркетингу и регистрации практически в любом месте, где проект может быть расположен или потенциально продаваться.Мы гордимся своей способностью писать юридические документы на простом английском языке, разрабатывать простые и элегантные пользовательские и организационные структуры, а также предлагать эффективные, надежные и экономичные услуги для небольших проектов размером от одного дома или кондоминиума до сотен многоквартирных домов. интересы. Наша фирма имеет офисы в Сан-Франциско, штат Калифорния, и в Париже, Франция.

D. Эндрю Сиркин является признанным экспертом в области долевого владения недвижимостью, клубов проживания и назначения, а также других договоренностей о совместном использовании домов для отдыха.Хотя его практика включает несколько крупных долевых проектов в сфере недвижимости, он часто консультирует и готовит контракты для небольших групп семей и друзей, которые покупают и делят дома для отдыха в качестве партнеров, а также для долевых продаж индивидуальных домов для отдыха и кондоминиумов. Он работал над домами по всему миру, включая большинство штатов США, а также Италию, Францию, Испанию, Португалию, Ирландию, Аргентину, Никарагуа, Коста-Рику, Панаму, Доминиканскую Республику, Никарагуа, Белиз и Мексику. Он является аккредитованным инструктором Департамента недвижимости Калифорнии и соавтором «Синей книги кондоминиумов», ежегодно публикуемой издательством Piedmont Press, и «Руководства по распределению капитала» , впервые опубликованного John Wiley and Sons в ноябре 1994 г. (заказать книга).Энди живет в Париже, и с ним можно связаться через контактную форму.

Что такое кооператив? Дом, которым вы технически не владеете

Что такое кооператив? Сокращенно от кооперативного жилья большинство кооперативов выглядят так же, как многоквартирные дома, но вместо покупателей, владеющих их квартирами, они владеют долями во всем комплексе. Владельцы кооперативных домов покупают акции жилого комплекса, и право собственности на эти акции сопровождается договором аренды их дома.

Для некоторых покупателей жилья, особенно в густонаселенных городах, таких как Нью-Йорк, D.C и Чикаго, кооперативы не редкость, и они могут быть отличной инвестицией, в которой вы также можете жить. Вот все, что вам нужно знать о кооперативном жилье.

Что такое кооператив?

«Жилищный кооператив» (или «кооператив») — это юридический термин для обозначения жилой единицы, находящейся в совместной собственности и под контролем группы лиц, которые владеют акциями, членством и/или правами проживания в жилищном сообществе.

Кооператив, по сути, представляет собой финансовую некоммерческую корпорацию с советом директоров, и каждый член является акционером сообщества.Это означает, что владелец кооператива фактически не владеет своей единицей, а вместо этого владеет акциями кооператива в зависимости от размера и желательности единицы.

Типы кооперативных домов

Существует три основных типа конструкций кооперативных домов:

  1. Кооперативы по рыночной цене рассматриваются как большинство стандартных жилых кооперативов, где владельцам разрешено продавать свои дома когда захотят, за столько денег, сколько захотят. Эти типы кооперативов по финансовым рыночным ставкам очень распространены в Нью-Йорке.
  2. Кооперативы с ограниченным капиталом обычно ориентированы на тех, кто ищет доступное жилье. Существует ограничение на то, сколько участники акций могут заработать на своих домах, поэтому они не могут продать свою долю с огромной прибылью. Это ограничение работает, чтобы сделать эти кооперативные сообщества доступными. Примером этого является Co-op City в Нью-Йорке, крупнейший кооператив в стране, насчитывающий более 50 000 членов и более 15 000 единиц.
  3. В третьем типе, с групповым капиталом или с нулевым капиталом кооперативы, члены не накапливают никакого финансового капитала в своих домах, но они платят арендную ставку ниже рыночной стоимости.

Как выглядит кооперативный дом?

Кооперативы в основном расположены в крупных городах, но бывают разных типов и размеров:

  • Дома на одну семью
  • Таунхаусы
  • Жилые комплексы средней и высокой этажности
  • Квартиры с садом
  • Жилье для престарелых
  • Студенческое жилье
  • Жилье для лиц с особыми потребностями
  • Передвижные дома-парки

Что такое кооператив: Другие важные детали, которые необходимо знать

Финансирование кооператива


Жилье в кооперативе покупается как и любая недвижимость — покупатели платят наличными или берут кредит.Если вам необходимо взять ипотечный кредит для покупки жилья в кооперативе, кредит, который вы получите, на самом деле не будет ипотечным кредитом. Это будет кредит на покупку акций. На практике это в основном то же самое, что и обычная ипотека, но в целом требования более строгие; в некоторых случаях для кооперативного кредита или кредита на акции требуется первоначальный взнос в размере от 10% до 20%.

Основной отличительной чертой кооперативного проживания является плата за содержание. Акционеры обязаны вносить ежемесячную плату за обслуживание для покрытия коммунальных расходов, таких как ремонт, содержание здания и территории, а также налоги.Плата за обслуживание варьируется от незначительной до существенной, поэтому важно выяснить ее перед покупкой. Обратите внимание, что часть платы за обслуживание, иногда достигающая 50%, может не облагаться налогом.

Преимущества кооперативных домов

Основным преимуществом кооператива является его доступность. В густонаселенном городе, таком как Нью-Йорк, где дома на одну семью встречаются редко, а начальная стоимость покупки одного из них исчисляется миллионами, покупка квартиры в высотном доме сделала покупку жилья возможной для многих.Это та же концепция, что и покупка квартиры в пляжном поселке, где стоимость покупки дома на воде для многих недоступна, но квартира в квартире более доступна. Кондоминиумы также распространены в густонаселенных городских городах, таких как Нью-Йорк, Чикаго и округ Колумбия, и они, как правило, дешевле, чем кооперативы, потому что кооперативы имеют более строгие правила.

Есть и другие преимущества покупки кооператива, которые покупатели находят привлекательными. Некоторые люди хотят вложить капитал в дом, но не заинтересованы в том, чтобы брать на себя ответственность и расходы, связанные с владением.В более крупных кооперативах оплачиваемая бригада занимается ремонтом, обслуживанием и безопасностью. Домовладельцу не нужно ухаживать за газоном или поддерживать внешний вид дома. По этой причине кооперативы могут быть привлекательным вариантом для пожилых покупателей. Небольшие кооперативы, как правило, управляются самостоятельно, поэтому владельцы должны заботиться о таких вещах, как уборка снега, но затраты на обслуживание в этом случае ниже.

Недостатки кооперативных домов

Хотя кооперативы представляют собой доступную альтернативу жилью, они также имеют ряд недостатков.Основная из них заключается в том, что вступление в кооператив может быть проблемой: правление кооператива должно одобрить кандидатов, процесс, который включает собеседования и документацию, которая может включать налоговые отчеты за несколько лет.

Владельцы кооперативов, купившие квартиру, не могут делать ремонт без одобрения правления. Это не значит, что вы не можете отремонтировать; миллионы кооперативных квартир были отремонтированы. Это означает, что вам нужно пройти процедуру утверждения. Существует также ряд ограничений в отношении того, кому владельцы кооперативов могут продавать свои доли или сдавать в аренду свое место, что может вызывать разочарование.

Кроме того, ежемесячная плата за обслуживание может быть высокой в ​​некоторых районах, особенно если есть такие удобства, как бассейн и теннисные корты. Однако эта плата может покрывать дополнительные расходы, такие как коммунальные услуги и парковка. Квартира с тремя спальнями в Нью-Йорке обходится примерно в 1500 долларов в месяц на обслуживание — еще больше в здании с полным спектром услуг, включая швейцара, носильщиков и услуги консьержа. Если вы хотите жить в кооперативе, обязательно сравните различные кооперативы, их стоимость и удобства перед покупкой.

Обновлено по сравнению с предыдущей версией Авива Фридландер

Является ли покупка дома с другом хорошей идеей?

Аренда дома или квартиры с другом — отличный способ сэкономить деньги, и это позволяет вам наслаждаться компанией другого человека, делая это. Хотя друзья обычно вместе снимают жилье после школы или колледжа, часто это краткосрочная договоренность, пока кто-то не женится или не сможет позволить себе собственное жилье.

Однако, если вы не предвидите женитьбу в ближайшем будущем и ваша нынешняя ситуация с соседом по комнате устраивает вас, вы можете подумать о покупке дома вместе с другом.В то время как некоторые люди никогда не заключат договор об ипотеке с кем-либо, кроме супруга/супруги, покупка с другом может быть разумной инвестицией – если вы знаете о рисках.

Преимущества покупки дома у друга

Хотя другие могут попытаться отговорить вас от покупки дома у друга, такой подход может принести значительную финансовую выгоду:

1. Простая квалификация на ипотечный кредит
Любой, кто приобрел дом в последние годы, знает, как сложно получить ипотечный кредит.Кредиторы ужесточили свои стандарты в отношении кредитных рейтингов, существующей задолженности и авансовых платежей. Если вы подаете заявку на обычный ипотечный кредит, кредитор потребует минимальный кредитный рейтинг 680 и 5% первоначальный взнос. По этой причине многие обнаружили, что самостоятельно получить ипотечный кредит чрезвычайно сложно. Но когда два человека подписывают заявку на ипотеку, шансы на одобрение увеличиваются.


Рекомендации Motley Fool Stock Advisor имеют среднюю доходность 618% .За 79 долларов США (или всего 1,52 доллара США в неделю) присоединяйтесь к более чем 1 миллиону участников и не пропустите предстоящие выборы акций. 30-дневная гарантия возврата денег. Зарегистрироваться сейчас

Если вы решите купить дом вместе с другом, ипотечный кредитор будет основывать одобрение на вашем совокупном доходе и среднем значении обоих кредитных рейтингов. Это увеличивает ваши финансовые возможности, а с двумя людьми, разделяющими авансовые платежи и закрывающие расходы, вы тратите меньше денег из собственного кармана.

2. Общие ежемесячные расходы
Как владелец недвижимости вы обязаны оплачивать коммунальные услуги, техническое обслуживание и ремонт в дополнение к платежу по ипотеке.Дополнительные расходы, связанные с владением домом, пугают некоторых людей. Тем не менее, друзья, которые покупают вместе, делят эти расходы, по сути, вдвое сокращая финансовое бремя. Кроме того, разделение расходов улучшает ваши личные финансы, давая вам возможность создать свой сберегательный счет или погасить долг.

3. Прибыль от собственного капитала
Чем дольше вы и ваш друг живете вместе и платите по ипотеке, тем больший доход вы получаете. Собственный капитал — это разница между стоимостью вашего дома и тем, что вы должны кредитору.На самом деле, однажды вы и ваш друг пойдете разными путями, и, в отличие от аренды, домовладение позволяет вам уйти с наличными в кармане. Вы двое можете разделить выручку от продажи и положить деньги на первоначальный взнос на своих местах.

4. Вычет процентов по ипотеке
Когда вы владеете недвижимостью, а не арендной платой, вы платите проценты по ипотеке, и эти проценты вычитаются из ваших налогов. Чем выше ваш доход, тем большую выгоду вы получите от этого вычета.Однако, если вы владеете домом с другом, сумма процентов, которую вы каждый вычитаете, должна составлять общую сумму процентов, выплаченных по кредиту в этом году, и не более того.

Например, предположим, что вы совместно владеете недвижимостью и вместе заплатили в общей сложности 14 000 долларов США в виде процентов по ипотеке. Один из вас может вычесть 14 000 долларов из налоговой декларации (в то время как другой ничего не вычитает), или вы можете разделить вычет по ипотеке 50/50 (или любым другим способом, который вы сочтете нужным). Размер процентов, которые вы можете вычесть, также может зависеть от типа вашей собственности.Но до тех пор, пока вы работаете или понимаете, какой процент процентов по ипотеке вы можете вычесть, владение домом может быть большим благом с точки зрения уплаты налогов.

Минусы покупки дома с другом

Несмотря на определенные преимущества, есть ряд проблем, которые могут возникнуть, если вы покупаете дом с другом:

1. Трудности при переезде
В идеальном мире вы и другой владелец всегда будете ладить, но разногласия, конечно же, неизбежны.Между соседями по комнате могут возникнуть проблемы, и, к сожалению, некоторые совладельцы не могут урегулировать свои разногласия. Когда вы снимаете квартиру с соседом по комнате, проще уйти. Однако не все так просто, когда у тебя есть дом.

Оба ваших имени указаны в закладной, и, следовательно, вы оба несете ответственность за ипотечный кредит. Если другой владелец расстроится или решит уйти, он или она не может просто собрать вещи и съехать. Чтобы разорвать все связи, вы должны либо продать дом, либо перекредитоваться на имя одного владельца.Оба варианта непросты — продажа дома может занять несколько месяцев, и если вы не можете претендовать на ипотеку самостоятельно, кредитор не будет рефинансировать, а имя другого владельца будет вставлено в ипотеку.

2. Потенциальный ущерб кредитному рейтингу
Возможно, вы несете ответственность и ежемесячно платите половину ипотечного платежа и коммунальных услуг. К сожалению, вашего соседа по комнате может и не быть. Ваш друг может первоначально платить вовремя и, вероятно, имеет самые лучшие намерения. Но потеря работы или огромные медицинские счета могут поразить любого в любое время.И если ваш сосед по комнате не готов и не может оплатить свою долю ипотеки, это может повлиять на ваш кредитный рейтинг. Поскольку оба имени указаны в ипотеке, вы оба несете ответственность за оплату, и банк сообщит о вас, а также о вашем соседе по комнате кредитным агентствам за неуплату или в случае обращения взыскания.

3. Трудности с получением других кредитов
Большой кредит в вашем кредитном отчете может ограничить вашу доступность для получения других кредитов, таких как автокредит. Проверяя, соответствуете ли вы требованиям, кредитное учреждение рассмотрит сумму долга, которую вы обязаны выплачивать ежемесячно, относительно вашего дохода.Поскольку вы несете ответственность за весь платеж по ипотеке (ваш друг тоже), отношение вашего долга к доходу может увеличиться настолько, что вы не сможете соответствовать требованиям. Супруги часто решают этот вопрос, подавая заявки на другие кредиты вместе. Тем не менее, вы можете не хотеть, чтобы ваш сосед по комнате брал ваш автомобиль или любой другой кредит (и он или она тоже могут этого не хотеть).

Последнее слово

Покупка дома с другом может сработать и принести пользу всем участникам. Однако не торопитесь с решением. Делайте то, что делают банки — проверяйте кредитный отчет друг друга, доходы и активы, чтобы лучше понять, насколько вероятно, что потенциальный сосед по комнате будет своевременно платить, а также его или ее способность производить платежи, если доход временно потерян.Кроме того, наймите адвоката для составления соглашения о совместном проживании, в котором будут указаны важные детали, такие как тип собственности (например, совместное владение или общие арендаторы) и способ оплаты текущих расходов, таких как ремонт и страхование. Кроме того, хорошей идеей будет заключить друг на друга полис срочного страхования жизни — достаточно, чтобы покрыть ипотечный кредит в случае смерти одного из владельцев.

Как вы думаете, разумно ли покупать дом с кем-то, кроме супруга?

.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *