Close

Кто покупает доли в квартирах: Как купить долю в квартире и зачем?

Содержание

Кого могут заинтересовать доли в квартирах?

«Проблемные» доли в квартирах – специфический объект на рынке жилой недвижимости. Во-первых, сложно определить среднерыночную стоимость долей: разброс цен очень велик. Во-вторых, данные объекты не обладают высокой ликвидностью: продать их очень и очень сложно. Однако спрос на доли все же существует, хотя он и не высокий. Кто же покупает доли в квартирах Санкт-Петербурга?

Всех потенциальных покупателей долей можно условно разделить на 3 большие группы – профессионалов, опытных обывателей и случайных покупателей.

Профессиональные игроки рынка недвижимости:

Профессионалы – это люди, работа которых связана с приобретением и продажей «проблемных» долей. Эти люди виртуозно ведут переговоры и быстро договариваются о покупке доли у собственников, которые не смогли найти общий язык с другими совладельцами квартиры. «Проблемные» доли в квартирах выкупаются не за номинальную (рыночную стоимость части целого), а с большим дисконтом – со скидкой, так как являются неликвидными в связи с большой сложностью дальнейшего использования в жилых целях.

Профессионалы приобретают доли не для проживания в квартирах, а для получения прибыли. Покупка «проблемных» долей для них – краткосрочный инвестпроект, который приносит существенный доход.

Владея практическим опытом в данных вопросах, безупречно зная все нормы действующего законодательства и используя проверенные скрипты переговоров, они склоняют второго наглого и упрямого собственника к продаже квартиры и распределению полученной суммы денег пропорционально имеющимся долям. Если же собственники попадаются несговорчивые, квартира превращается в плацдарм для «бытовых войн»: привыкшим ко всему профессионалам такой порядок вещей никак не мешает, а вот остальным собственникам приходится выезжать из квартиры. В итоге они, так или иначе, склоняются к идее продажи жилья, изрядно потрепав свою нервную систему.

Опытные обыватели, владеющие ситуацией:

Жилье в Санкт-Петербурге достаточно дорогое, тем более для жителей из других регионов. Приезжие присматривают комнаты в коммунальных квартирах и подумывают о съеме, однако есть и опытные обыватели, готовые к конфликтным ситуациям. Они по доступной цене приобретают долю в квартире, вселяются в нее, имея на руках определенный судом порядок пользования жильем. При необходимости – прибегают к помощи Федеральной службы приставов и получают доступ в комнату, которую сразу же занимают (устанавливают замки и т.д.). Поселиться вместе с другими собственниками может не один человек, а целая семья, иногда – люди других национальностей, которые приезжают в Петербург на заработки. Опытные обыватели готовы к бытовым конфликтам, они будут отстаивать свои интересы до последнего, и скорее другие собственники согласятся продать принадлежащие им доли, чем «новоселы». К слову, в итоге эти «счастливчики» получают шанс выкупить доли у бывших соседей с хорошим дисконтом.

Обыватели — случайные покупатели:
Нередко доли приобретают люди, которые не владеют информацией об этом сегменте рынка. Риелтор, представляющий интересы продавца доли, рассказывает только о «плюсах» — дешевизне такой недвижимости, законности сделки, о добропорядочности соседей и т.д. В итоге, как и для предыдущего собственника, доля для нового совладельца становится «проблемной»: человек без опыта не сможет вытерпеть некомфортные условия проживания и не сумеет выгодно перепродать долю.

Цели и предпочтения покупателей долей

Все 3 группы имеют разные цели:

  • Профессионалу не интересно приобретать долю в пустой квартире. Ему необходимо вести переговоры с другими собственниками, вынуждая их продать жилье. Профессионала интересует доля без доступа: жить в квартире он не планирует. Он, как правило, даже не осматривает квартиру: состояние жилья ему безразлично.
  • Опытные обыватели и случайные покупатели ищут квартиру, которая пустует. Они полагают, что выкупив долю в квартире, где никто не живет, они смогут хотя бы на какое-то время обеспечить себе комфортные условия проживания. Опытные обыватели и случайные покупатели тщательно осматривают недвижимость, долю в которой намереваются приобрести.
    Нередко профессионалы, перестаравшись с прессингом оппонента, заводят переговоры с другими собственниками в тупик и те попросту «сбегают». Люди, для которых выкуп долей – бизнес, не будут ждать год, два или три, поэтому выставляют такую долю на продажу. Ее могут купить обыватели, и какое-то время будут наслаждаться полным одиночеством.

Обыватели стараются купить значительную долю в квартире: это позволяет им определять порядок пользования в судебном порядке. Таких покупателей не интересуют доли в одно- или двухкомнатных квартирах со смежными комнатами: порядок пользования в таком жилье определить невозможно. При этом обыватели все же не стремятся выкупать значительные доли в больших квартирах, так как за эту стоимость можно было бы приобрести отдельное жилье (комнату или студию), пусть и без ремонта.

Профессионалы, напротив, не заинтересованы в том, чтобы одна из сторон определила порядок пользования, т.к. это позволило бы другим собственникам «прятаться» в своих комнатах. Размер доли – второстепенный фактор, главное – рыночная стоимость всей квартиры и размер итоговой прибыли от сделки. Однако профессионалы мало интересуются долями значительного размера (9/10 или 4/5) или же, напротив, незначительного (1/5 или 1/10).

Профессионалам, в отличие от обывателей и случайных покупателей, не интересно приобретать доли в квартирах, где собственниками являются пожилые, несовершеннолетние, недееспособные люди; жильцы, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере. Во-первых, с ними сложно вести диалог, во-вторых, сложно найти покупателя, который бы согласился выкупить доли у таких собственников (при продаже всей квартиры). Обыватели и случайные покупатели, напротив, ищут квартиры, в которых другими собственниками являются пожилые люди, семейные пары, опустившаяся интеллигенция и т.д.

Также профессионалы редко интересуются квартирами в Ленобласти, на первых этажах и в старых домах без удобств. Обывателей такие факторы волнуют немного меньше, так как итоговая стоимость всей квартиры им не интересна.

Мошенники покупают долю в квартире и выгоняют из нее жильцов

Последнее обновление: 19.11.2019

Говорят, кукушка подбрасывает своих птенцов в гнезда других птиц. И крупный птенец кукушки постепенно выдавливает и выбрасывает из гнезда одного за другим всех его обитателей. Похожая схема захвата квартир существует и на рынке недвижимости. Как это бывает? Вот вам пример из реальной жизни.

 

Отношения в семье Синицыных нельзя было назвать идеальными. До открытой вражды хоть и не доходило, но взаимная неприязнь сквозила везде и во всем.

 

Синицын старший после развода с женой вынужден был жить с семьей своей взрослой дочери в двухкомнатной квартире. Атмосфера коммуналки давила на чувствительную натуру Синицына день ото дня все сильнее. Ему надоело делить бытовые удобства со своим зятем, оболтусом-внуком и собственной дочерью, и после долгих раздумий у него созрел план.

 

Квартира была приватизирована, и оформлена на всех четверых в равных долях. Выделить ¼ часть в натуре (т.е. в виде отдельного помещения

) в двушке невозможно, поэтому дед с внуком кое-как уживались в одной комнате, а дочь со своим мужем занимали другую. О разъезде никто из молодых и слышать не хотел. Договориться разным поколениям не получалось даже по поводу продуктов в холодильнике, не говоря уже о каких-то серьезных вещах. В общем, оставалось одно – продать свою долю в квартире, а самому уехать жить в деревню.

 

Позвонив по объявлению о выкупе квартир, Синицын вкратце описал свое тайное желание. На том конце провода среагировали мгновенно. Его тут же пригласили в офис, усадили в мягкое кресло, поднесли чашечку кофе, и обстоятельно выяснили все параметры его недвижимости и права владельцев на нее. Хотите продать свою долю? Не вопрос! О сумме договоримся.

 

 

Приветливые ребята, назвавшиеся риэлторами, работали быстро и по отлаженной схеме. Взяли с Синицына доверенность на сбор документов для сделки, одновременно закинули его родственникам уведомление с предложением о выкупе доли в квартире (как того требует закон), и не обращая внимания на вялые протесты дочери и ее мужа, подмахнули с ее папой договор купли-продажи.

В итоге ¼ доля двухкомнатной квартиры перешла в собственность одного из риэлторов.

 

Дальше события развивались в духе славных 90-х. К молодой семье с ребенком неожиданно явился крупногабаритный дядя и не церемонясь сообщил, что теперь он будет здесь жить. На каком основании? Вот договор, вот Выписка из ЕГРН, а я –

владелец доли в этой квартире. Прошу любить и жаловать! Ребята, заноси мои вещи! Поставьте мешки в угол, а ящики с пивом – около окна.

 

Возмущение молодых жильцов было бесполезным. На крики и ругань – в ответ получали трехэтажный мат в фирменной аранжировке. Попытка вытолкать силой нового соседа грозила серьезными телесными повреждениями для самих толкачей. А рефлекторный вызов полиции поставил жирную точку в спокойной и размеренной жизни благополучной семьи.

 

 

Прибывшие полицейские, как и положено, начали с проверки документов. Новоявленный пришелец охотно протянул им паспорт и документы на

долевую собственность в этой квартире. Полицейские, видя всю абсурдность ситуации, развели руками – мол, все по закону, мы ничего сделать не можем. А вы давайте, не шумите тут!

 

Муж, жена и сын-подросток остались сидеть на кухне в полной растерянности. Нервное состояние переросло в тихий ужас, а затем и в настоящую панику. Как можно жить в одной квартире с посторонними людьми, да еще и терпеть их криминальные выходки?!!

 

А тем временем к соседу начали подтягиваться «родственники», друзья и подруги. Он занял целую комнату и стал устраивать там шумные вечеринки. Квартира стала похожа на цыганский табор. Входная дверь уже не закрывалась, замок был выломан, в ванной и туалете постоянно кто-то зависал, обливая весь пол продуктами жизнедеятельности. Кухня была завалена пустыми бутылками и превратилась в проходной двор. Громогласные крики, музыка и дикий хохот заполнили все пространство.

 

Жизнь семьи превратилась в настоящий ад. Забившись втроем в оставшейся комнате, они уже боялись выходить в коридор, чтобы не столкнуться с болтающимися тут и там друзьями соседа. Попытки вызова полиции приводили только к устным замечаниям «не шуметь». Консультации с юристами показали, что закон полностью на стороне нового соседа, и выжить его цивилизованными методами не получится.

 

 

Спустя пару месяцев «адской жизни», к доведенной до нужной кондиции семье, обратился один из друзей нового соседа с предложением выкупить у них оставшуюся долю квартиры. Предложение выглядело единственным разумным решением. Но когда речь зашла о цене, то хозяев снова ошарашили. Выкупить их долю в 3/4 квартиры предлагали за мизерную сумму, раза в три ниже рыночной стоимости. Услужливый риэлтор им доходчиво объяснил, что в таком состоянии их долю на рынке все равно никто не купит. Поэтому у них есть выбор – либо продолжать жить в «адской квартире», либо продать долю ему, пока он еще добрый и еще больше не понизил цену.

 

Доведенной до отчаяния семье ничего не оставалось, как согласиться на драконовские условия. Тот же риэлтор помог собрать нужные документы, состряпал договор купли-продажи, торжественно вручил хозяевам маленькую пачку денег, и вежливо попросил их очистить помещение.

 

 

Такие методы у «черных риэлторов» называются «прессованием» или «выдавливанием». Как бы дико это ни звучало, но этот метод вполне законный и практически безотказный. Стоит всего лишь выкупить в любой квартире самую малую долю собственности (даже 1/50), и мошенники становятся полноправными владельцами дорогой недвижимости. А на случай возможных судебных споров, купленную долю могут раздробить еще на несколько мелких, чтобы затянуть судебный процесс.

Дело остается за малым – выдавить из квартиры оставшихся собственников.

 

Тут уже в ход идут разные методы – от прямых угроз, до «безобидного» приглашения всех районных бомжей на бесплатные фуршеты в квартире. Фантазии мошенников здесь безграничны. Суть одна – всеми средствами сделать жизнь оставшихся жильцов в квартире невыносимой. И когда они уже готовы будут обреченно согласиться на любые условия, у них выкупается их доля по смешной цене.

Реальный пример из жизни как раз о таком случае сняли журналисты ТВ Центр (см. ниже).

 

 ВИДЕО: Жестокая доля. Квартирные рейдеры

 – Как черные риэлторы захватывают целые квартиры через выкуп маленьких долей в них. Реальная история с жестоким финалом.

 

Что тут можно посоветовать собственникам квартиры?

 

Защита здесь одна – это приоритетный выкуп доли у выезжающего соседа по праву преимущественной покупки (подробнее об этом – см. по ссылке в Глоссарии). Нельзя с самого начала допускать продажи доли в квартире посторонним людям.

Если денег для такого выкупа нет, стоит напрячься, занять у друзей, продать машину и другое имущество, влезть в ипотечный кредит и т.п. Это будет все-таки лучше, чем пустить к себе домой мошенников, пережить кошмар «прессования», и в результате остаться вообще без квартиры.

 

Если же доля была продана «налево» без своевременного уведомления остальных жильцов (соседей), то такую сделку можно оспорить и признать недействительной в судебном порядке.

 

Но и здесь есть опасность! Подкованные в этих делах «черные риэлторы» могут оформить в собственность долю квартиры по безвозмездной сделке (например, по Договору дарения – мол, вот тебе деньги, подпиши тут, а дальше не твое дело). А при безвозмездном отчуждении доли квартиры, права преимущественной покупки у соседей НЕ возникает.

Здесь уже ситуация тяжелая, и жильцам придется доказывать в суде факт притворной сделки и злой умысел таких «покупателей».

 

Чтобы «не влипнуть в историю», всегда лучше иметь под рукой опытного юриста.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Покупка доли в квартире. Подводные камни

Важно понимать, что, купив долю в квартире, вы не приобретаете определенные квадратные метры (если доля не выделена в натуре, когда за долевым сособственником закреплена конкретная комната в квартире). Поэтому юридически правильно говорить не о доле в квартире, а о доле в праве собственности на квартиру.

1. Споры между сособственниками

Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников. Нередко возникают конфликтные ситуации, когда сособственники не могут договориться между собой о порядке владения и пользования квартирой. Например, один из участников долевой собственности может препятствовать доступу других в квартиру, создавать условия, несовместимые с проживанием и пр. 

 

В таком случае любой из сособственников вправе обратиться в суд, который и установит порядок пользования квартирой. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. Однако даже имея решение суда об установлении порядка пользования квартирой невозможно полностью исключить конфликты (например, если другой сособственник, не согласившись с решением суда, будет всячески препятствовать комфортному проживанию). 

 

Кроме того, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению сторон или в судебном порядке. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. 

 

Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 

 

 

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки всех представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

 

Незначительность доли также определяется в каждом конкретном случае по усмотрению суда. Законодательно размер доли, которая может быть признана незначительной, не установлен. Как правило, суд учитывает площадь, которая соответствует имеющейся доле (причём жилая площадь учитывается отдельно от нежилой), и на основе этого принимает решение о том, является ли такая доля незначительной.

 

 

Сложилась судебная практика, согласно которой расчет денежной компенсации за долю следует производить не от рыночной стоимости доли, а от рыночной стоимости квартиры. Очевидно, что рыночная стоимость доли всегда ниже стоимости всей квартиры. Поэтому такое решение представляется справедливым. Однако нередки ситуации, когда у участника долевой собственности нет достаточных средств для выкупа. 

 

Таким образом, приобретая долю в квартире, вы должны быть готовы к тому, что придется:

 

1) выделять долю в натуре (а это не всегда возможно), либо 

2) определять в суде порядок пользования квартирой, либо

3) продавать свою долю другим участникам долевой собственности (если они имеют такую возможность), либо

4) выкупать доли у других участников долевой собственности (обязать их продать свои доли получится только в том случае, когда такие доли будут признаны судом незначительными).

2. Ограничение права распоряжения долей

Распоряжение квартирой, находящейся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех сособственников. Если кто-то из них откажется продавать свою долю, обязать его это сделать не получится. В таком случае вы сможете продать только долю, принадлежащую вам. При этом в случае, если доля будет продаваться не другому участнику долевой собственности, а постороннему лицу, остальные сособственники должны быть уведомлены о продаже, так как они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (п.1 ст.250 Гражданского кодекса РФ). 

 

И только если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю другому лицу (причём за цену, предложенную другим сособственникам).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Поэтому при их совершении необходимо учитывать разъяснения Федеральной нотариальной палаты. 

 

В частности, в Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16), даны разъяснения о порядке направления извещений другим участникам долевой собственности и о порядке получения отказов от преимущественного права покупки.

 

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

  • свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
  • выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.

 

Нередко бывают ситуации, когда продавцу доли не известен адрес регистрации и адрес фактического проживания сособственника, по которому ему необходимо направить извещение о продаже доли. В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в ЕГРН, в МВД, допускается направление извещения по адресу места нахождения квартиры.

 

 

Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Если нотариусу предоставляется отказ сособственников, совершенный в простой письменной форме, нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи. В случае, когда доля принадлежит несовершеннолетнему, требуется получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права.

 

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок исчисляется со дня, когда такой сособственник узнал или должен был узнать о нарушении его права. 

 

Судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной (п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). 

 

Таким образом, участник долевой собственности, права которого были нарушены, должен выплатить стоимость доли покупателю, а покупатель, в свою очередь, вправе потребовать возмещения убытков с продавца доли, который заключил договор с нарушением преимущественного права.

3. Новые «тренды» на рынке недвижимости

Продажа доли под видом отдельной квартиры-студии

В последние годы на рынке недвижимости появилось много предложений квартир-студий, расположенных на первых этажах многоквартирных домов. Такие студии чаще всего «нарезают» из трех- или четырехкомнатных квартир. Для этого в квартире производятся перепланировки, не всегда согласованные в установленном порядке. Покупателю предлагают купить отдельную квартиру, но юридически ему продают долю в квартире с несогласованной перепланировкой. 

Это может привести к получению предписания уполномоченного органа о приведении квартиры в исходное состояние, к штрафу, а в некоторых случаях и к принудительной продаже квартиры с торгов. Всё это – негативные последствия покупки именно доли, а не самостоятельного объекта недвижимости.

Продажа доли без права проживания

Ещё одно нововведение на рынке недвижимости — продажа «микродоли» в квартире «под прописку». Встречаются объявления о продаже 1/8, 1/32, 1/50, 1/210 и т.д. долей. Причём такие доли продают даже в однокомнатных квартирах. В объявлениях о продаже доли продавцы честно указывают, что проживание в квартире невозможно, а нередко указывают на то, что и посмотреть квартиру перед покупкой доли в ней нельзя. 

Но почему собственник доли (пусть даже и такой незначительной) не имеет права проживать в квартире? 

Очевидно, что, используя такие продажи, «продавцы» пытаются уйти от ответственности за фиктивную регистрацию. Кроме того, такие «микродоли» могут быть образованы с нарушением закона, в том числе с использованием поддельных документов. Не исключено, что продажа таких долей происходит с нарушением преимущественного права покупки, а потому покупку такого «актива» нельзя рассматривать как вложение средств с целью инвестирования. 

Покупатель такой «микродоли» должен быть готов к тому, что его сделка будет оспорена, и, в случае если продавец после продажи доли скроется или будет признан несостоятельным (банкротом), покупатель потеряет свои деньги.

Вышеуказанные обстоятельства являются основной причиной такой, на первый взгляд, привлекательной цены объекта. Однако покупка доли с целью последующего выкупа всей квартиры может не привести к желаемому результату. Покупатель доли должен грамотно оценить возможные риски такой сделки.

 

Артур Пронин

07.04.2021

Задать вопрос специалисту

11.04.2022 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Татьяна

Наследование доли квартиры

Здравствуйте!
У меня с сестрой по наследству по 1/2 доли квартиры. Сестра с дочерью прописана в квартире, я- нет. Доли не выделены и места пользования не определены.
Как разделить квартиру, чтобы ее продать? Или смогу ли я сдать, если будет определён порядок пользования?
В данный момент сестра не соглашается ни на какие мои предложения?
С чего мне начать?

Читать ответ

06.04.2022 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Сергей

Наследство

Здравствуйте! У меня такая проблема, я получил наследство 1/3 доли в трёх комнатной квартиры. Ещё получили по 1/3 Тётя и Дядя, я их племянник и как я читал они не являются близкими родственниками!? Дядя переписал свою долю на мою тетю то есть свою сестру. Документы в БТИ все получили, счета разделены. Но прописан там дядя. И ключи от квартиры у него. Я нашел покупателей на свою долю 1/3. Но я не могу попасть в квартиру чтобы показать покупателям! Дядя и Тетя ключи не дают. Что мне делать как попасть в квартиру? Может через участкового и вызвать специалиста по вскрытию замков? И в пресуствии участкового показать покупателям квартиру!

Читать ответ

02.04.2022 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Светлана

продажа доли в квартире

Здравствуйте, у меня с братом по наследству по 1/2 доли в 3-хкомн. квартире. В данной квартире прописана моя 15-летняя дочь ), мой брат и его 3-летняя дочь. Я прописана и проживаю в 1-комн. квартире мужа со вторым ребенком
Я хочу продать свою долю, чтобы после продажи доли и квартиры мужа мы смогли купить 2-х комнатную. Целиком брат отказывается продавать квартиру, а долю он пока не может выкупить. Если он не выкупит в ближайшее время, мне придется свою долю продавать 3-лицу. В этом случае, брат сказал, что хочет себе тогда оставить 2 комнаты, а мне 1. И у него получится по площади больше. И я согласна хотя бы так.
Вопрос: 1) как это правильно оформить, чтобы после продажи 3-лицу не возникло никаких вопросов на право пользования 1/2 доли. Т.е. продать только 1 комнату.
2) я так понимаю, что он обязательно дать согласие на продажу, как близкий родственник. Ну а если ему не понравится новый покупатель, то сделка не состоится?

Читать ответ

01.04.2022 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: мария

покупка доли квартиры

Добрый день, я являюсь собственником 61/75 трехкомнатной квартиры, а сестра 14/75, хочу выкупить ее долю, в квартире (69,1м2) три комнаты-14,12, 18 м2, выделить комнату ей невозможно, в ее собственности есть дом,где она и прописана, отношения с сестрой плохие, поэтому хочу через нотариуса уведомить ее о выкупе ее доли, если она откажется, то как поступать дальше?

Читать ответ

30.03.2022 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Артём

Временная прописка в комнате

Добрый день,у меня доля 50%в двухкомнатной квартире (жилая 12м.кв.)Могу ли я временно прописать не родственников с правом проживания без согласия на основании договора и без согласия владельца второй половины квартиры? Можно ли при этом выписаться самому,но с правом собственности?Минск.Спасибо

Читать ответ

30.03.2022 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Дмитрий

Доля

Добрый день. Хочу купить комнату в 3 х комнатной квартире
По документам комната выделена 17. 2 кв с лоджией 2.1 кв что составляет 113/400 долей

Вторая комната тоже вылена 77/400 12.4 кв
А третей собственнице принадлежит 210/400 долей , 13.92 кв комната
Такое решение было принято на основании суда московского района г Минска от 02.11.2018 г

Вопрос: если я куплю комнату 17.2 кв с лоджией, не будут ли у меня потом проблемы, если другая собственница которой принадлежит 210/400 долей захочет потребовать чтобы ей принадлежала моя комната, так кай ей принадлежит большая часть квартиры, или же потребовать от меня денежной компенсации?

Читать ответ

29.03.2022 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Екатерина

Как продать дом

Добрый вечер, подскажите пожалуйста, вот такая ситуация, в браке приобретён дом, имеется договор купли продажи на моё имя, прописаны троём, я ребёнок и бывший уже супруг, сейчас развелись, с супругом жить не хочется, он пьёт, были приводы в милицию, из-за этого стояли в СОП с ребёнком, только как мы переехали с моим ребёнком к родителям нас сняли с сопа, жить с ним я боюсь,т. К это опять грозит постановкой в СОП, дом он не хочет продавать, не выплачивать половину. Могу ли я если поделить дом 1/2 части, продать свою долю? Без его согласия? Или выплатить ему деньги? Либо чтобы он мне?

Читать ответ

29.03.2022 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Дмитрий

Доля дома в деревне

Здравствуйте. У меня следующий вопрос: у меня в собственности 11/12 дома в деревне, ещё 1/12 унаследовала моя племянница. Я бы хотел выкупить у нее эту долю, чтобы привести в порядок дом и участок. Но она сначала не могла решить, что делать со своей долей, теперь вообще на контакт не идёт. Какие-либо глобальные благоустройства дома пока вести не могу, т.к. может вырасти стоимость при последующем выкупе. Дом 38м², две комнаты, один вход, никто не прописан.
Можно ли заставить ее как-то продать свою долю либо выделить ее долю в доме?
Заранее спасибо за ответ.

Читать ответ

23.03.2022 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Татьяна

Продажа доли

Добрый день!
У меня есть доля в квартире, вторая доля принадлежит сыну бывшего мужа (бывший муж умер в прошлом году).
Мы хотим продать квартиру и разойтись.
Но! Год назад я уже продала квартиру.
Вопрос: могу я написать дарственную на свою долю своей дочери, и, по генеральной доверенности от нее, продать эту долю? (она живет заграницей). Нужно ли будет платить налог в таком ситуации?
Буду благодарна за ответ.

Читать ответ

20.03.2022 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Людмила

Купля- продажа долей

Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, я и мой дядя имеем по 1/2 доле в однокомнатной ( 42,9м.кв.) квартире, по наследству. В ней никто не прописан и ни кто из нас не проживал. Квартира приватизирована. У дяди есть в собственности жильё, где он проживает. У меня в собственности ничего нет, кроме этой доли. Он хочет продать свою долю. Я не в состоянии её выкупить, но и продавать свою тоже не хочу. В квартире я сделала капитальный ремонт, чтобы приезжать на лето. ( квартира в другом городе). Сможет ли он её продать, если я подарю свою 1/2 своему несовершеннолетнему сыну (13 лет) и как это лучше сделать? Нужно ли кому-то из нас выделять доли в натуре? Спасибо Вам огромное заранее!!!

Читать ответ

17.03.2022 › Категория: Купля-продажа комнат, долей › Автор: Галина

Как определить цену для продажи доли в квартире

Доброго времени суток. Нуждаюсь в вашей профессиональной консультации. Наша трехкомнатная приватизированная квартира в Минске Московский район поделена в равных долях (по 1/2) между мной и сестрой. Вопрос заключается в следующем: как определить стоимость этой самой 1/2 доли (к примеру, самым простым языком — если квартира будет стоить 64тыс.у.е., то 1/2 — 32тыс.у.е — это и будет та сумма, которую нужно выплатить одной из нас? Или 1/2 доли высчитывается иным образом? Очень хотелось бы понять как это происходит. Заранее спасибо.

Читать ответ
  • ← назад
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 15
  • вперед →

Выкуп доли в квартире в Красноярске

 

У нашей компании годами наработан  большой опыт  выкупа различных «гостинок», «переделок», долей квартиры. Профессионально, четко подготовим документы. Технические моменты сделки купли-продажи возьмем на себя.

Есть два типа долей:

— доли (комнаты) с сан/узлами, так называемые риэлторами «переделки», это когда из двух, трех, четырех — комнатных квартир делают отдельные комнаты, по факту получаются «гостинки». Финансово-лицевые счета для оплаты коммунальных платежей поделены, право пользования комнатами определено по договоренности. Но по документам, юридически, такие «гостинки» остаются долями в квартирах, со всеми вытекающими отсюда проблемами и последствиями.

Здесь и технически незаконное перепланирование квартиры, и невозможность деления счета на оплату электроэнергии, и сложность продажи такой «гостинки», когда нужно  собирать нотариальные отказы от права преимущественного выкупа. А нотариусы в большинстве своем, незаконно отказывают в принятии документов на сделку по простому письменному уведомлению. Добавим, что при этом, постоянно и тесно приходится общаться с разными по социальному статусу соседями….

-доли в квартирах, где по факту может быть не определен порядок пользования, и не разделен финансово-лицевой счет. Такие доли достаются гражданам после покупки жилья в долевую собственность, приватизации, при наследовании, при заключении договора долевого участия, продажи через приставов (торги) и т.д… И зачастую, сособственниками оказываются совершенно чужие люди….

К сожалению, на сегодняшний день законодательно не определено, как можно помочь людям, имеющим общедолевую собственность в одной квартире, при возникновении конфликтов между собственниками. Стремление сособственников пользоваться законной долей по своему усмотрению, как и желание, жить отдельной независимой жизнью государством пока не приветствуется (отголоски Советского прошлого).

Сталкиваются интересы разных категорий граждан, одни хотят проживать, либо продать, другие сдавать в аренду свою законную собственность, третьи использовать под хранение личных вещей и т.д. И все по-своему правы.

Будем надеяться, что в будущем наша законодательная власть разрешит гражданам при возникновений разногласий, через торги (аукцион) реализовывать недвижимость целиком, справедливо распределяя финансы между людьми пропорционально их доли в квартире ..  

Продать доли в квартирах тяжело, фиксированной стоимости нет, цена определяется в каждом случае индивидуально, после кропотливого анализа документов, реальной оценки и понимания того, как будет использоваться доля, «переделка».

ЮрЖилКом советует обратиться в нашу компанию! Мы выкупим Вашу долю, «гостинку» сами, соберем документы за свой счет.

 

Звоните нам, или отправляйте данные о вашей «гостинки», доли в праве собственности на квартиру в форме заявки.

 

 

    ЮРЖИЛКОМ

        г.Красноярск   ул.Семафорная 191

       +7 (391) 292-57-47

 

 

Долевая собственность в квартире

Владение долевой собственностью – ситуация, которую можно и нужно использовать в своих интересах.

В Гражданском кодексе Российской Федерации для долевой собственности существует особый правовой режим. В статьях 246 и 247 ГК РФ говорится о том, что пользоваться, распоряжаться и владеть находящимся в долевой собственности имуществом, надо по соглашению среди всех собственников долевой собственности. Безусловно, собственникудоли в квартире надо с уважением относиться к правам других собственников, независимо от того, какой размер доли квартиры он имеет.

Не в каждой квартире, которая находится в общедолевой собственности, определен порядок пользования. В таком случае, все собственники жилья могут пользоваться всей квартирой, в равной степени. Никто из собственников не в праве ограничивать других собственников и не важно, какой у кого размер доли в квартире, каждый имеет одинаковые права. Конституция РФ гарантирует каждому гражданину, что он может пользоваться своей собственностью и никто не вправе его в этом ограничивать.

Доля в квартире не имеет четких границ, она виртуальна, ее нельзя очертить мелом на полу, она везде, она может быть Вашей тенью и вместе с Вами перемещаться по всей квартире. Только Вам решать, где сегодня находится Ваша доля в квартире. Но и Вы, в свою очередь, не вправе запретить другим сособственникам, наступать на Вашу тень и определять где чья «территория». Безусловно, это не касается тех случаев, когда в квартире определен порядок пользования и за долей в квартире, судебным решением закреплена какая — либо из комнат.

Решив продать долю в квартире третьим лицам, сначала Вы обязаны предложить купить долю в квартире всем другим сособственникам в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Известить о продаже доли в квартире, конечно лучше, но не обязательно нотариально. Надо четко указать стоимость и условия продажи доли в квартире. Если все сособственники захотеликупить долю в квартире, то вправе продать любому из них. В случае несоблюдения формы извещения сособственников, это может привести к нарушению норм, прописанных в ст. 250 ГК. А это даст возможность другим сособственникам обратиться в суд, признать заключенный Вами договор купли-продажи доли в квартире, ничтожным и перевести на себя право первоочередного выкупа доли в квартире.

Сособственник жилья, в случае нарушения его преимущественного права покупки доли в квартире, в течении трех месяцев с того момента, когда он узнал или должен был узнать о продаже доли в квартире другому лицу, может обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Если продается доля в квартире, то это совершенно точно означает, что отношение между сособственниками испорчены, за очень редким исключением. Долю в квартире практически всегда продает тот, кто в квартире не проживает. И, конечно, нет ничего удивительного в том, что «соседи», прознав об этой затее и понимая, что нависла реальная угроза появления в «их» квартире людей, которые купят долю в квартире не для прописки, а для того, чтобы въехать и жить, начинают «вставлять палки в колеса».

Собственники доли в квартире, привыкшие долгие годы безвозмездно пользоваться всей квартирой, с легкостью и завидной смекалкой идут на всякого рода ухищрения, лишь бы помешать сособственнику продать свою долю в квартире третьей стороне. Они как «собаки на сене», они готовы «костьми лечь» на пороге спорной квартиры, лишь бы помешать продаже. Они наивно полагают, что никто не купит долю в квартире без просмотра. Юридически не грамотные, наглые, жадные, самонадеянные, «окопавшиеся» сособственники — это одна из причин появления на рынке долей в квартире без просмотра. Их, конечно, гораздо больше, чем долей в квартирах, где сособственники, определили порядок пользования в суде или по согласованию сторон и живут «душа в душу».

Покупатель доли в квартире, конечно, хочет спокойно занять комнату и мирно проживать с соседями. Беда только в том, что не всегда так получается, да и рынок диктует свои условия. Совершенно естественно, что чем менее конфликтная ситуация в квартире, тем цена доли выше. Разница в стоимости одной и той же доли в квартире, с просмотром и без просмотра, может колебаться до 30%. Тем, кто ограничен в денежных средствах приходиться покупать долю в квартире без просмотра, не потому что им нравятся острые ощущения, просто они вынуждены покупать то, на что денег хватает. И это совершенно не значит, что они не смогут мирно сосуществовать с «соседями» на данной территории.

Примерно 80% квартир, находящихся в долевой собственности, при появлении новых собственников в течении первых двух месяцем, без ругани и скандалов, разменивают квартиру. Поверьте, в коммуналке жить никто не хочет, если есть возможность получить отдельное жилье. Да и чужим людям, зачастую, к сожалению, гораздо проще договориться, нет каких — то личных обид, никто никому ничего не должен, здравый смысл, в итоге практически всегда берет верх. В Рязани, покупка доли в квартире, для очень многих является единственно возможным, первым шагом к приобретению собственного жилья, без пожизненной кабалы для всей семьи в виде ипотеки на 20 лет.

Кто покупает доли в квартирах?

Доля в квартире может заинтересовать покупателей, которые приобретают такого рода недвижимость непосредственно с целью проживания с дальнейшей пропиской себя и членов семьи. Очень многие хотят купить в Рязани недвижимость. Для покупки комнаты или целой квартиры не у всех хватает средств, покупка доли в квартире, порой, является единственной возможностью, закрепиться, заиметь свой угол, перестать выкидывать деньги на аренду комнаты и легализоваться, получить постоянную прописку в Рязани и стать законным обладателем социального пакета, устроиться на хорошую работу, детей отдать в школу и детсад, получить медицинский полис и многое другое.

Покупатели долевой собственности делятся на две группы. К первой относятся покупатели, приобретающие долю в квартире, для того, что бы жить. Доля в квартире намного дешевле чем комната. Как правило, эти люди понимают, что высока вероятность конфликта с другими собственниками. Они считают себя, если не более сильным, то хотя бы равным соперниками в данной ситуации. Думают, что им удастся сосуществовать с другими собственниками, грудью пробивая себе необходимые условия для жизни. Конечно основной причиной, покупки доли в квартире, является ограниченный бюджет.

Ко второй группе надо отнести профессионалов. Они приобретают доли в квартирах, чтобы после, пользуясь своими методами иметь возможность завладеть всей площадью, склоняя «сильного» к позиции «слабейшего», всеми силами навязывая свои условия и свою линию поведения. Таких покупателей заинтересует любая доля в квартире. Главный аспект для них – это цена.

Доля в квартире — жилье по карману

Студенты, молодые семьи и гости Рязани, уставшие снимать жильё, являются основными покупателями долевой собственности. Покупая долю в квартире, Вы получаете настоящую, законную прописку в Рязани, что позволит: оформить пенсию, получить кредит, страховой и медицинский полис, встать на учет в налоговую инспекцию и многое другое. Что немаловажно, на свою долю в квартире Вы в праве без согласия со собственников, постоянно зарегистрировать (прописать) детей, которым менее 14 лет. Также возможно прописать и своих членов семьи.

Покупка доли в квартире для многих является единственной возможностью законного проживания и легализации в Рязани. Прописка в Рязани не скоро будет отменена, а желающих получить достойную работу в Рязани с каждым годом становится все больше и больше. Долевая собственность в квартире, жилье по карману и может стать хорошим стартом, для целеустремленных людей.

Вопреки распространенному мнению, наличие долевой собственности в квартире не всегда предполагает обязательный конфликт между жильцами. Очень часто собственникам долей в квартире удается договориться о совместной продаже.

В ряде случаев люди просто мирно сосуществуют – каждый на своей территории. Не редкость и такие ситуации, когда один из собственников доли в квартире не проживает, благодаря чему остальные могут пользоваться всей жилплощадью без помех.

Купив долю в квартире, Вы не только сможете получить Рязанскую прописку и жить фактически в комнате, но и в ближайшем будущем, возможно, за вполне разумные деньги, стать владельцем всей квартиры. А в случае продажи квартиры совместно, получите 100% прибыль. Обращайтесь к профессионалам, занимающимся именно этим направлением. Не стоит даже пытаться получить консультацию у риелтора, который занимается продажей квартир и комнат. Вы же не идете на консультацию к окулисту, когда у вас болит зуб. Поверьте, это сравнение более чем уместно.

изощренные методы и способы защиты

Квартирное рейдерство продолжает процветать по всей стране. Только в столице сотни коренных москвичей стали жертвами мошенников. Те покупают доли квартир и выбрасывают владельцев на улицу. Бесчеловечные способы отъема жилья у населения становятся все изощреннее.

Женщина телом закрывает дверь, пытаясь защитить ее от взлома, но силы явно неравны. Мужчина в камуфляже спускает хозяйку квартиры с лестницы. Он — владелец доли в этой квартире и пытается попасть внутрь. Хозяйка знает этого человека. Владимир Лундгрен покупает доли, а потом просто выдавливает других собственников жилья. Заставляет или продать ему свои квадратные метры за бесценок, или купить его часть по цене в разы больше рыночной.

Еще один погром. И тоже дело рук сообщников Владимира Лундгрена, уверен Николай. Сестра продала свою четверть квартиры. Новая владелица — жена Лундгрена. Теперь она появляется регулярно, скандалит, приходит не одна. Угрожают, избивают, это со слов Николая.

«Они говорят: «Мы все равно вас выживем. Мы создадим вам такие условия, что вы здесь жить не будете», — рассказывает Николай Филин.

И снова появляется человек в кепке и очках. Снова и снова в разных квартирах попадает в объектив видеокамер: заносит в двушку свою мебель, а чужую выбрасывает.

Владимир Лундгрен действует в Москве так давно, что информацию о нем без труда можно найти в Интернете. На одном из сайтов сказано, что он — генеральный директор фирмы, занимающейся недвижимостью. Сам он зарегистрирован в доме на улице Академика Королева. Не исключено, что и эти квадратные метры он заполучил, купив сначала долю, а потом выжив прежних владельцев.

Идем к предпринимателю домой, чтобы задать несколько вопросов. Самого предпринимателя дома не оказалось. Безуспешной была и попытка дозвониться до него. Разговаривать о методах ведения своего бизнеса предприниматель явно не хочет. После нескольких звонков выключает телефон.

Только в одной Москве сотни пострадавших от квартирных рейдеров. Те заполучают доли квартир, от которых избавляются обиженные родственники или кто-то из разведенных супругов. Конечно, по закону, перед тем, как продать долю, собственник должен уведомить других владельцев, но дарить можно, и не предупреждая. Часто новыми собственниками оказываются сразу несколько человек. И они немедленно занимают квадратные метры, которые считают своими.

Владимир Тихомолов уже два года пытается доказать в суде, что новые собственники, у которых только доля его квартиры, хотят отобрать ее всю. Но сломанный замок, дверь, которую искорежили новые жильцы, — это разве что на мелкое хулиганство тянет. Пока и этого не доказали. «Это прямое психологическое давление и принуждение к сделке в их интересах, — отмечает Владимир. — Есть статья в Уголовном кодексе, которая преследует за это».

«В этой войне на самом деле на сегодняшний день выигрывает тот, кто сильнее, выносливее и имеет больше ресурсов», — констатирует экс-президент Российской гильдии риэлторов Григорий Полторак.

Когда уговорить родственников не продавать долю квартиры не получается, или когда она уже продана, варианта два, говорят юристы — или уступить, или затевать судебный процесс.

«Оспаривать вселение в судебном порядке, — уточняет депутат Мосгордумы Александр Семенников. — Требовать обеспечительной меры. Чтобы не вселились, пока нет решения суда. Определить порядок пользования. О каждом нарушении закона информировать полицию».

Правда, новые собственники могут меняться, а закон не ограничивает число долей, на которые может быть разделена квартира. Их может быть хоть 150. А, значит, одни и те же процедуры в суде, возможно, предстоит проходить множество раз. И снова спорить с новыми владельцами долей.

Конечно, можно воспользоваться услугой Росреестра, которую тот ввел в 2013 году. Нужно написать заявление, в котором попросить не проводить никакие операции с вашей недвижимостью без вашего ведома. Это обезопасит от появления неожиданных постояльцев. Подробнее об этом — Сергей Богданов — руководитель управления Росреестра по Московской области: «Представители или черный риелтор приходит с доверенностью при наличии такой записи, мы будем приостанавливать и отказывать в такой регистрации такому лицу. Поскольку собственник заблаговременно нас предупредил и сообщил, что хочет проводить сделки с недвижимостью сам».

Часто делу помогает и широкая огласка, как это было в случае с квартирным рейдером Александром Макаровым. Наручники на него самого и его сообщников надели. Те, кто считают себя пострадавшими от Владимира Лундгрена, тоже надеются не оказаться на улице.

Продать свой дом и купить акции? Нет, правда

«Продай свой дом и купи акции!» Это тип безумных финансовых советов, которые вызывают в воображении образы теневых финансовых консультантов эпохи доткомов, которые советуют пенсионерам вложить свои сбережения в Pets.com только для того, чтобы меньше чем через год фирма объявила о банкротстве.

Действительно ли этот совет настолько безумен, как кажется на первый взгляд? Краткий ответ: ДА.

Профили риска между акциями и жилыми домами сильно различаются, не говоря уже о том, что вы можете жить в доме, но вы не можете жить в акции.

Ответ, тем не менее, становится намного более сложным, если предположить, что «акция» — это квартирный REIT, вложение капитала в портфель жилых единиц. В этом случае ваши вложения в долевой капитал в жилой многоквартирный дом в финансовом отношении могут быть очень похожи на вложения в долевой капитал в жилом доме или кондоминиуме.

Во время написания недавней статьи, которую мы опубликовали на Seeking Alpha, «Арендная плата чертовски высока! Вините плохую политику и покупайте REIT» я начал более внимательно изучать общую доходность многоквартирного жилого сектора.Сразу стало ясно одно: согласно данным NAREIT, общая доходность средних инвестиций в многоквартирные дома за последние два десятилетия была просто невероятной.

С 1995 года годовой доход от этих объектов составляет в среднем 14,8% в год. Согласно данным Case-Shiller Home Price, за тот же период дома на одну семью возвращались в среднем на 3,88% в год.

Мы провели простой анализ этих данных, чтобы показать рост на 500 000 долларов за это время с учетом годовой прибыли.

Эта (слишком упрощенная) диаграмма несколько раздражает. Если не учитывать необходимые корректировки, в 2015 году инвестиции в акционерный капитал средней квартиры в полмиллиона долларов будут стоить более шести миллионов долларов, в то время как аналогичные инвестиции в дом будут стоить чуть более одного миллиона долларов.

Имея это в виду и понимая, что прямое владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, можно точно воспроизвести посредством инвестиции в высококачественную квартиру REIT, мы решили провести исследование с простым вопросом:

Вам лучше? покупка вашего дома или аренда и инвестирование в квартиру REIT?

Другими словами, мы предполагаем, что инвестор сталкивается с двумя вариантами при бюджете в 500 000 долларов: купить дом (и, таким образом, избежать арендной платы) или арендовать эквивалентный дом или квартиру и использовать капитал (за вычетом арендной платы) для инвестировать в квартиру REIT.

Очевидно, что приведенная выше таблица никоим образом не является корректным сравнением. Если бы вы снимали квартиру, вы бы вносили арендную плату за период… каждый месяц! Поэтому нам нужно приспособиться к этому. Чтобы быть очень консервативным, мы предположим, что вы платите 3000 долларов в месяц за аренду, что, вероятно, выше, чем арендная плата за аренду аналогичного дома за 500 000 долларов с эквивалентным количеством площади и удобств. Это 36 000 долларов в год из инвестиций REIT.

Во-вторых, исходная диаграмма не учитывала влияние налогов.По данным НАРЭИТ, около 40% от общего дохода от квартир приходится на пассивный доход, а 60% — на доход от цены. Предположим, что вы платите 30% подоходного налога с этого пассивного дохода.

Чтобы быть еще более консервативными, мы снизим стоимость домовладения. Мы полностью проигнорируем налоги на имущество, расходы на содержание и расходы на продажу дома для одной семьи. Они могут быть значительными, но ради этого исследования мы будем более предвзято относиться к домовладению, отчасти для того, чтобы учесть некоторые неденежные выгоды домовладения.

Мы еще раз подсчитали, на этот раз с учетом арендной платы и расходов.

Неудивительно, что с учетом наших измененных допущений сдаваемые в аренду квартиры и приобретаемые дома по существу являются «замещающими» товарами, скорректированные данные коррелируют гораздо лучше. Фактически, с 1995 по 2006 год инвесторы были бы почти равны между двумя вариантами, и инвесторы, которые продали свой дом на пике во время кризиса 2008 года, фактически значительно превзошли бы вариант с квартирой.

Однако с тех пор, как началось восстановление после финансового кризиса, количество квартир резко упало, почти утроившись по сравнению с минимумом 2008 года, в то время как цены на жилье не восстановились до докризисного уровня.

Такое превосходство квартир над домами за это время можно объяснить рядом факторов, в том числе изменением отношения к домовладению и аренде, сокращением доли заемных средств домохозяйствами и чрезмерно обременительным регулированием. (См.: «Арендная плата чертовски высока!»)

Однако в этом исследовании необходимо рассмотреть еще одну последнюю проблему.Поскольку мы использовали денежную доходность с нулевым кредитным плечом, мы предполагаем, что у инвестора была возможность приобрести национально диверсифицированный портфель квартир с нулевым кредитным плечом всего за 500 000 долларов.

Конечно же, это невозможно, верно?

Именно это делает REIT такими особенными. REIT действительно уравняли правила игры для среднего инвестора, когда дело доходит до инвестиций в коммерческую недвижимость, и делают возможной стратегию «арендовать и инвестировать».

Equity Residential (NYSE:EQR), крупнейший квартирный REIT, почти тик за тиком отслеживал национальный индекс квартир, при этом EQR фактически немного опережал его.Разнообразные квартирные REIT, такие как Avalonbay (NYSE:AVB), Camden Property Trust (NYSE:CPT) и Post Properties (NYSE:PPS), будут отслеживать национальный индекс аналогичным образом. REZ, ETF, который фокусируется на жилых REIT, также будет хорошо отслеживать индекс квартир.

Профессор Джонатан Моррис из Джорджтаунского университета провел анализ Equity Residential и рекомендовал эти «лучшие в своем классе» REIT. Он говорит: «Мой инвестиционный тезис основан на том, что «лучшие становятся лучше», и я видел это вблизи и лично.

Качество (низкий левередж и квалифицированный менеджмент) имеет решающее значение, когда речь идет о воспроизведении или превышении национального индекса, что является необходимым условием для стратегии «арендовать и инвестировать».

Практический результат

Основываясь на этом исследовании, можно сделать вывод, что короткий ответ — да

Даже при очень консервативных предположениях, за последние двадцать лет , среднему инвестору было бы лучше арендовать и инвестировать, а не покупать свой дом.Инвестиции в размере 500 000 долларов США с использованием стратегии «арендовать и инвестировать» в EQR (после поправки на арендные платежи и налоги) сегодня стоили бы около 1,7 миллиона долларов по сравнению со стратегией «купи свой дом», которая стоила бы около 1,1 миллиона долларов.

Конечно, все не так просто.

Способы инвестирования в квартиры

Если вы рассматриваете возможность инвестирования капитала в многоквартирные дома, существует множество различных способов начать инвестирование в многоквартирные дома.Владение многоквартирным домом может быть частью долгосрочной пассивной инвестиционной стратегии или ежедневным практическим предприятием в зависимости от структуры собственности и желаемого уровня участия.

Ниже мы сосредоточимся на трех способах инвестирования в квартиры: от покупки небольшого многоквартирного арендного комплекса и самостоятельного управления им до покупки дробных акций государственного траста штата Делавэр для завершения обмена 1031.

Что нужно знать, прежде чем инвестировать в квартиру

Покупка жилого комплекса может быть пассивной инвестицией, на которую вы просто выделяете средства, или может стать началом новой карьеры арендодателя в зависимости от того, насколько вы хотите участвовать в качестве управляющего активами.Многое из этого может быть определено классом активов, который варьируется от A до D в зависимости от качества, возраста, удобств и других факторов.

Квартиры класса А, как правило, представляют собой более новую высококлассную роскошную недвижимость с самой высокой арендной платой. Между тем, квартиры класса B обычно имеют возраст от 10 до 25 лет и содержатся в хорошем состоянии на протяжении многих лет. Недвижимость класса C, как правило, представляет собой более старую недвижимость с арендной базой с более низким доходом, в то время как активы квартир класса D обычно находятся в беднейших экономических районах и часто имеют арендную плату, субсидируемую государством.

Недвижимость класса А практически не требует обслуживания. Эти многомиллионные активы обычно вызывают интерес у крупных институциональных инвесторов и REIT. С другой стороны, устройства классов B и C могут иметь некоторые серьезные проблемы с отложенным обслуживанием, которые необходимо решить. Розничные инвесторы с предыдущим опытом управления и ремонта многоквартирных домов часто ищут эти возможности «добавочной стоимости», поскольку они могут использовать свой опыт для модернизации и изменения положения актива, чтобы потенциально увеличить его денежный поток, прежде чем продавать актив.

Цена, которую вы заплатите за инвестиции в жилые комплексы, является самой высокой для объектов более высокого класса класса А и снижается по мере продвижения вниз по шкале качества, хотя общий размер (количество дверей) комплекса также играет большую роль в общая стоимость активов. Помимо класса активов, другие ключевые аспекты инвестиций в многоквартирные дома включают горизонт инвестирования, региональные рыночные условия, расположение активов, состав арендаторов, ставку капитализации, чистую операционную прибыль и стратегию выхода.

3 способа начать инвестировать в квартиры

Индивидуальный инвестор: Если вы подумываете о покупке небольшого дуплекса, триплекса или четырехквартирного мультиплекса, скорее всего, вы будете управлять недвижимостью самостоятельно — оплата стороннего управления такой небольшой собственностью может подорвать любую потенциальную прибыль. формируется за счет дохода от сдачи в аренду.Инвесторы, выбирающие этот инвестиционный путь, должны полностью оценить и оценить стоимость и влияние времени, затрачиваемого на управление сдаваемой в аренду единицей. Текущие факторы, такие как техническое обслуживание, текучесть арендаторов, оформление документов по аренде и другие требования, отнимут у вас много времени. Розничные инвесторы, заключающие более мелкие сделки, часто обращаются в многоквартирные брокерские конторы за помощью в поиске подходящей инвестиционной недвижимости.

DST: Еще один способ, которым инвесторы могут инвестировать в квартиры, — это покупка дробных акций уставного фонда штата Делавэр, состоящего из одного или нескольких крупных многоквартирных домов.Поскольку инвестиционный капитал объединен, DST позволяют инвесторам приобретать доли в качественных многоквартирных активах, которые обычно были бы недоступны для индивидуальных инвесторов. Владельцы или попечители получают пропорциональное распределение, когда это применимо, в зависимости от процента их инвестиций.

REIT: Некоторые инвесторы, вступающие в многоквартирный бизнес, покупают акции инвестиционных фондов недвижимости (REIT), которые сосредоточены на многоквартирных активах. Вы можете найти многие из этих публично торгуемых REIT, ориентированных на квартиры, которые котируются на основных фондовых биржах.Некоторые из крупнейших квартирных REIT владеют и управляют от 50 000 до 80 000 или более единиц.

Другие варианты инвестирования в квартиры включают партнерство с инвесторами-единомышленниками, синдикаты и фонды прямых инвестиций.

Суть

Есть множество способов начать инвестировать в квартиры. При проведении первоначальной комплексной проверки полезно знать, где вы находитесь с квалификацией для получения многоквартирного кредита. Инвесторы могут рассмотреть жилищные ссуды VA или ссуды FHA для небольших квартир с четырьмя или менее дверями или гигантские ссуды от Fannie Mae или Freddie Mac, если вы преследуете более дорогие жилые комплексы.

Многоквартирные инвестиционные объекты могут обеспечить повышенную диверсификацию портфеля, регулярный ежемесячный доход с льготным налогообложением и прирост капитала. Инвесторы должны определить, насколько любые потенциальные инвестиции соответствуют их терпимости к риску и инвестиционным стратегиям, прежде чем инвестировать в многоквартирный дом.

Источники:

Классификация многоквартирных домов, Multifamily Pro, https://www.multifamilypro.com/multifamily-housing-classifications/

Является ли покупка квартиры хорошей инвестицией для вас или нет

Является ли покупка квартиры хорошей инвестицией? Что делать, если я не могу регулярно сдавать помещение в аренду и получать стабильный доход от аренды? Должен ли я купить магазин вместо этого? Эти чувства всплывают в сознании каждого инвестора, как и в случае приложения Realty к любой национальной газете.И это понятно! Инвестиции в недвижимость — это длительная и трудоемкая деятельность, требующая значительных финансовых вложений. Более того, большинство из нас используют ту или иную форму финансирования при покупке дома, поэтому требуется как минимум подробный анализ затрат и выгод.

В этом блоге мы рассмотрим различные аспекты жилой недвижимости на основе жизнеспособности и рентабельности инвестиций, чтобы помочь вам принять мудрое решение.

Каковы ваши инвестиционные цели

Миниатюрная модель дома стоит на стопке монет.

Лучший способ ответить на часто обсуждаемый вопрос «Является ли покупка квартиры хорошей инвестицией?» — определить, что для вас значит «хорошее». Начните с вопроса себе: «Какова конечная цель, которую я пытаюсь достичь?» Люди инвестируют по разным причинам, от обеспечения постоянной крыши над головой до получения пассивного дохода, в то время как другие могут удерживать инвестиции в надежде получить существенный прирост капитала во время продажи. Какой бы ни была причина, лучше всего заранее определить ожидания и найти инвестиции, которые наиболее близки к достижению ожидаемой прибыли.

  1. Прекращение «оттока» ренты: В различных классах активов вы можете подходить к процессу создания активов по крупицам. То есть, если вы инвестируете в золото, вы можете начать с покупки 10 г за один раз. Точно так же, если вы хотите купить акции компаний на фондовом рынке, вы можете начать с покупки одной акции. Однако, когда вы живете в арендованной квартире, фиксированная часть вашего ежемесячного дохода направляется на арендную плату, которой нельзя избежать. Если вы конвертируете аналогичную сумму в оплату ежемесячного EMI, вы можете создать актив, который обеспечит вам большую эмоциональную и финансовую безопасность в будущем.С другой стороны, рента — это чистый расход; вы не можете извлечь выгоду из прошлых расходов в будущем.
  1. Получение пассивного дохода: Всем нравятся приносящие доход инвестиции, а не активы, стоимость которых со временем возрастает. Честно говоря, любой инвестор, получающий стабильный доход от аренды жилой недвижимости, никогда не задастся вопросом: «Является ли покупка квартиры хорошей инвестицией?» они уже будут знать, что это! Сдаваемая в аренду квартира является хорошим источником постоянного дохода, которым многие люди пользуются в конце своей трудовой жизни и/или перед выходом на пенсию.Квартиры по всей стране приносят арендную плату в размере 3-6% в год в течение первых нескольких лет для стабильно сдаваемой в аренду недвижимости. Если учесть ежегодную эскалацию на 5-7%, это число также может устойчиво расти с годами.
  1. Ожидание будущего прироста капитала: Все мы слышали истории о том, как кто-то купил дом за «X» и продал его за «3X» через несколько лет. Честно говоря, это самый большой мотивирующий фактор для всех, кто инвестирует в дом, лучший сценарий для тех, кто ищет ответ на вопрос «Является ли покупка квартиры хорошей инвестицией».Хотя это весьма вероятно, значительный прирост капитала в будущем нельзя предсказать или сопоставить с прошлыми доходами за короткий период времени. Чтобы получить существенную прибыль от продажи недвижимости, вам придется подождать достаточно длительный период времени — обычно около 10 лет или более.

Как выгодно инвестировать в квартиру
Теперь, когда мы поняли, как формировать ожидания в отношении оценки доходов от жилой недвижимости, давайте еще раз рассмотрим главный вопрос: «Является ли покупка квартиры хорошей инвестицией?» «На самом деле, мы пойдем еще дальше — давайте расскажем вам, как сделать хорошие инвестиции в квартиры, исходя из вашей конечной цели.

  1. Покупка квартиры в городе вашего проживания

    Поскольку конечной целью этой формы инвестирования в квартиру является экономия на ежемесячном оттоке арендной платы, покупка жилья в городе, в котором вы надеетесь работать ближайшие несколько лет — хорошая идея. Отрегулируйте отток арендной платы в виде простого в обслуживании ежемесячного EMI и преобразуйте свои расходы в актив. Выполняя это действие, убедитесь, что вы выполнили следующие шаги:
    1.Подберите подходящий размер. Не увлекайтесь и не продлевайте кредит.
    2. Выберите как можно более центральное место. Экономьте на долгосрочных затратах на логистику.
    3. Выберите квартиру в известном жилом комплексе, где вы можете воспользоваться несколькими удобствами и комфортом. Избегайте отдельно стоящих зданий.
    4. Подобрать квартиру в новом ЖК. Избегайте домов старше 15 лет, так как они требуют значительного ухода.
    5. Выберите удобный первоначальный взнос.Это уменьшит ставку, подлежащую уплате на оставшуюся стоимость вашего жилищного кредита.

  2. Инвестиции в недорогие квартиры

    Поскольку конечной целью этой формы инвестиций является получение существенного дохода от аренды в долгосрочной перспективе, вам следует подумать о покупке бюджетных 2-комнатных квартир, которые легко сдать в аренду. Как правило, 2-х и 3-х комнатная бюджетная недвижимость пользуется повышенным спросом у людей, которые ищут временное жилье в городе для работы или учебы. Эти квартиры, расположенные в центре города, пользуются большим спросом среди определенной целевой группы, поскольку они значительно доступнее, чем элитные квартиры.Вот некоторые моменты, которые вы должны иметь в виду:
    1. Найдите тенденции аренды в том месте, где вы ищете квартиру.
    При составлении списка жилого комплекса проверьте процент заполнения.
    2. Проверить жителей в обществе и установить пропорцию домовладельцев к арендаторам.
    3. Понять сложившуюся среднюю существующую арендную плату за квартиру. Это поможет вам установить свои собственные ожидания с точки зрения текущей и будущей аренды.
    4. Проведите тщательный поиск в Интернете, чтобы понять спрос на недвижимость, и следите за тем, сколько времени обычно уходит на аренду квартиры.
    5. Задействуйте сеть агентов по недвижимости и взвесьте их мнение перед принятием решения о покупке.

  3. Определить районы предстоящей застройки

    Как правило, если вы хотите получить значительный прирост капитала за счет инвестиций в квартиры, было бы неплохо инвестировать в недвижимость в перспективных районах по сравнению с недвижимостью в уже построенных карманы города. В качестве альтернативы вы также можете рассмотреть возможность покупки квартиры в строящемся объекте, так как застройщики дают существенную скидку от сложившейся рыночной цены на начальном этапе проекта.Тем не менее, для полной реализации обоих этих сценариев потребуется определенное время, и как долгосрочный инвестор вы должны быть готовы подождать. Вот некоторые моменты, которые вы должны иметь в виду:
    1. Если вы хотите инвестировать в строящуюся недвижимость, убедитесь, что застройщик, которому вы вкладываете деньги, имеет высокую репутацию. Посетите завершенные проекты, чтобы получить представление о качестве строительства после завершения. Примите во внимание 20-процентную задержку сроков завершения перед тем, что было совершено.
    2. Если вы хотите инвестировать в перспективный район в городе, попробуйте выяснить профили застройщиков в этом районе. Инвестируйте только в том случае, если в будущем вы сможете увидеть качественные проекты известных строителей. 4. Избегайте рисковать, вкладывая средства в будущую местность, застроенную неизвестным застройщиком; это палка о двух концах.

Заключение

Каждый хочет знать ответ на неуловимый вопрос — Является ли покупка квартиры выгодной инвестицией? Однако правда в том, что нет прямого ответа на то же самое.Чтобы сделать успешные инвестиции, мы должны оценить наши ожидания от результатов и провести некоторые исследования на местах, чтобы проверить, складываются ли цифры. Только после прохождения всех шагов, упомянутых выше, вы сможете принять успешное решение о покупке. Удачных инвестиций!

Инвестиции в жилые REIT | Пестрый дурак

Инвесторам, ищущим более долгосрочные инвестиции, которые «постоянны в своем развитии», REIT на жилую недвижимость могут обеспечить как стабильность, так и рост.Поскольку эти акции представляют собой очень реальные и жизнеспособные инвестиции в недвижимость, они могут чувствовать себя намного более безопасными, чем инвестиции в акции роста, которые могут начинаться с меньшего количества активов и большего долга. Жилые REIT не сексуальны, но они представляют жизненно важные типы собственности, без которых общество буквально не может функционировать.

Источник изображения: Getty Images.

Понимание жилых REIT

Существует множество различных типов инвестиционных фондов недвижимости (REIT), но жилые REIT являются одним из самых популярных типов.Это может быть потому, что они в некотором роде знакомы и представляют собой то, что нужно каждому: дом. Жилые REIT покупают и владеют недвижимостью, а затем сдают ее в аренду арендаторам, используя валовую аренду. Иногда они продают недвижимость, чтобы обновить другую недвижимость или сделать новые и аналогичные приобретения, но всегда с целью повышения нормы прибыли на свои инвестиции.

REIT

Residential могут содержать практически любую коллекцию сдаваемой в аренду жилой недвижимости, от сотен домов на одну семью до парков мобильных домов, многоквартирных домов-бутиков или огромных многоквартирных комплексов.Как правило, REIT покупают и владеют недвижимостью, которая слишком дорога для большинства инвесторов, чтобы покупать ее по отдельности, что делает жилую инвестиционную недвижимость доступной для большего числа людей.

Преимущества инвестирования в жилые REIT

Хотя REIT намного менее интересны, чем, скажем, акции последних технологических компаний, они представляют собой очень стабильную и долговечную инвестицию, которая имеет тенденцию доказывать свою ценность в долгосрочной перспективе. Инвестиции в недвижимость через REIT для жилых домов отлично подходят для тех, кто ищет что-то очень надежное в качестве отдельной инвестиции или даже для баланса более рискованных инвестиций.Есть несколько веских причин выбрать жилые REIT:

Жилищные REIT, как правило, защищены от рецессии

Поскольку всем нужно где-то жить, жилые REIT, как правило, работают хорошо даже в самые тяжелые времена. Офисным работникам не всегда нужны офисы, а промышленные площади могут сокращаться, но людям всегда нужно жилье, независимо от того, где они находятся и сколько денег зарабатывают.

Спрос растет

Население растет, и все больше людей предпочитают жить в одиночестве, что оказывает сильное давление на рынок аренды.Этим домохозяйствам не только нужна арендная плата, им нужно больше, что с радостью предоставляют хорошие REIT. По мере роста спроса растет и арендная плата, принося надежный доход держателям REIT. В настоящее время спрос на аренду исключительно высок, и, по прогнозам, он будет продолжать расти.

Меньше людей могут покупать дома

Годы нехватки инвентаря привели к тому, что цены на жилье взлетели до небес, из-за чего людям стало труднее покупать собственное жилье. Из-за более крупных первоначальных взносов и более жесткого процесса получения кредита для большинства потенциальных покупателей все больше людей предпочитают арендовать жилье на более длительный срок, поскольку они работают на свой кредит и накапливают свои сбережения.

Риски инвестирования в жилые REIT

Несмотря на то, что жилые REIT как тип инвестиций, как правило, очень стабильны и надежны, индивидуальные REIT далеки от гарантированных победителей. По-прежнему существует множество рисков, о которых следует помнить, особенно если вы хотите держать их в долгосрочной перспективе (что в идеале является способом инвестирования в REIT, но обычно не является обязательным условием покупки).

Рассмотрим рынок жилья

Всегда есть шанс, что рынок жилья, на котором сегодня жарко, завтра станет холодным.Экономические факторы, такие как уход промышленности или крах крупного местного работодателя, могут быстро изменить профиль работников, которые могут арендовать жилье в REIT. Выбирая жилой REIT, ищите недвижимость, в которой есть место для движения, если местные доходы сократятся или стоимость жилья упадет.

REIT с чрезмерным кредитным плечом могут быть рискованными

Жилищные REIT часто вынуждены брать значительные долги в начале или если они работают над новым проектом или крупным приобретением. Если долг создает чрезмерное финансовое бремя, он может дестабилизировать бизнес.Жилой REIT не должен жить от зарплаты до зарплаты и быть неспособным выдержать серьезный финансовый удар, будь то новый или хорошо зарекомендовавший себя.

Избыток предложения может повредить заполняемости и арендным ставкам

Горячий рынок — заманчивое место для REIT, где можно выложиться по полной. Одно дело управлять портфелем, разумно сбалансированным между несколькими рынками или несколькими типами сдаваемой в аренду недвижимости, и совсем другое — вложить большую часть своих денег в одно место. Избыток предложения — это убийца REIT для жилых домов, особенно для тех, у кого чрезмерное кредитное плечо.Когда жилой комплекс заполняется с 95% до 75% из-за внезапного притока конкурирующих квартир, это может стать огромной проблемой. Чтобы замедлить кровотечение, многие компании снижают арендную плату, чтобы быть более конкурентоспособными по сравнению с другими объектами того же типа, и начинается гонка уступок.

Рост процентных ставок может создать проблемы

Жилые REIT часто имеют долги. Ссуды позволяют им модернизировать недвижимость, делать новые приобретения и заниматься своими собственными спекуляциями, не отнимая при этом больших капиталовложений.Когда ставки низкие, стоимость долга почти ничего не стоит, поэтому проще сделать апгрейды, которые позволят им увеличить арендную плату или улучшить жизнь своих арендаторов. Однако когда долг становится дорогостоящим, все виды домино могут начать падать. Например, невозможность использовать улучшения по доступной цене может означать, что некоторые объекты недвижимости перейдут из класса A в класс B или даже из класса B в класс C, что может снизить арендную плату, которую будет приносить каждая единица.

3 лучших жилых REIT для покупки

Как и во всех классах REIT, в жилом пространстве есть несколько действительно хороших вариантов.Компании, которые изучили свои рынки и готовы к сбоям, делают большие долгосрочные инвестиции.

Имя

Тикер

Рыночная капитализация

Описание

Камден Проперти Траст

(NYSE:CPT)

17,23 миллиарда долларов

Квартиры классов А и В

Mid-America Apartment Communities, Inc.

(NYSE:MAA)

25,2 миллиарда долларов

Квартиры классов А и В

Свойства УМХ

(NYSE:UMH)

1,24 миллиарда долларов

Изготовленный корпус

Источник данных: Yahoo! Финансы. Данные актуальны на 13 января 2022 г. Таблица составлена ​​автором.

Камден Проперти Траст

Несмотря на то, что Camden Property Trust является частью высококонкурентного рынка квартир, недавно сообщила о самом высоком показателе заполняемости за всю историю — 97 человек.5%, и ожидается, что рост продолжится. Компания увеличивает объемы приобретений в США. Многие объекты собственности Camden Property Trust также включают торговые помещения на первом этаже, офисные помещения или помещения смешанного использования, создавая настоящие сообщества, где люди могут работать, развлекаться и жить. Хотя прошлый год был посвящен расходам, он также был отмечен значительным ростом здорового диверсифицированного портфеля.

Mid-America Apartment Communities, Inc.

Помимо огромного и разнообразного портфолио из почти 300 объектов недвижимости, Mid-America Apartment Communities имеет хорошие возможности для роста в долгосрочной перспективе.Вместо того, чтобы сосредоточиться в первую очередь на строительстве, компания улучшила свои активы, приобретая и реконструируя объекты, привлекательные для населения со средним уровнем дохода. Ее активы в сфере недвижимости на сумму 14,7 млн ​​долларов обременены долгами в размере 4,5 млн долларов, что дает компании некоторое пространство для маневра для улучшения собственности, а также больше денег, которые идут прямо в карманы инвесторов, а не на выплату процентов.

Свойства УМХ

Несмотря на то, что в истории UMH были некоторые трудности, повышенный интерес к собственности на одну семью и аренде из-за пандемии сильно повлиял на нее.REIT смог увеличить дивиденды на 5,5% в 2021 году, впервые с 2009 года он повысил дивиденды. UMH является крупнейшим владельцем поселков промышленного жилья в США, владея примерно 8700 отдельными домами, а также 3300 пустырями. Ему также принадлежат 1800 акров земли, что позволит ему продолжить застройку еще примерно 7300 участков. Это много места для сознательных арендаторов COVID, которые предпочли бы не рисковать квартирной жизнью, но не могут позволить себе купить традиционный дом.

Более стабильная инвестиция

Инвестиции в жилые REIT могут обеспечить стабильность, присущую инвестициям в недвижимость, даже если вы не особенно заинтересованы в обслуживании или работе с арендаторами.Вместо того, чтобы делать ежедневные практические дела, вы позволяете своим деньгам работать на вас, в то время как кто-то другой занимается профессиональным управлением недвижимостью и всеми другими головными болями, связанными с тем, чтобы быть арендодателем.

Почему акции Preferred Apartment Communities выросли сегодня на 20% в начале торгов

Что случилось

Доля Preferred Apartment Communities (APTS -0,08%), инвестиционного фонда недвижимости (REIT), который владеет многоквартирными домами и другими активами, быстро выросла примерно на 20% на открытии торгов в четверг.Эта прибыль была связана со слухами о будущем компании, которое, похоже, вскоре может закончиться ее приобретением.

Ну и что

Preferred Apartment Communities когда-то владели диверсифицированным портфелем торговых, офисных, студенческих и квартирных активов. Тем не менее, он сократил свои активы, чтобы его название лучше отражало то, чем он на самом деле владеет. Теперь его портфолио разделено между торговыми центрами и многоквартирными домами. Оба на самом деле довольно горячие сектора в сфере REIT сегодня, но капитальный ремонт портфеля примечателен тем, что это означает, что компания вносит масштабные изменения.Именно здесь в игру вступает значительный рост цен в четверг.

Источник изображения: Getty Images.

«Люди, осведомленные в этом вопросе», сообщили Bloomberg, что Preferred Apartment Communities получили «входящие проценты». Это может привести к полной или частичной продаже REIT и может привести к выплате премии к цене акций до предложения в случае полной продажи. Даже при частичной продаже денежные средства от продажи крупных активов могут укрепить финансовое положение компании и улучшить ее долгосрочные перспективы.Сообщается, что руководство рассматривает варианты. В любом случае, инвесторы, кажется, взволнованы слухами и подняли акции.

Теперь что

Инвестиции, основанные на слухах о приобретениях, не являются особенно хорошим подходом для большинства инвесторов, учитывая, что такие вещи трудно отследить и предсказать. И в этот момент акции уже пережили вызванное слухами ралли, что уменьшает потенциал роста отсюда. Между тем, если сделка не состоится — вполне возможный исход — акции, скорее всего, упадут по сравнению с текущими уровнями.На данный момент большинству инвесторов, вероятно, следует просто наблюдать за этой драмой со стороны.

Эта статья представляет мнение автора, который может не согласиться с «официальной» рекомендательной позицией консультационной службы премиум-класса Motley Fool. Мы пестрые! Ставя под сомнение инвестиционный тезис — даже собственный — помогает всем нам критически относиться к инвестированию и принимать решения, которые помогают нам стать умнее, счастливее и богаче.

Руководство продавца — Как продать квартиру в Нью-Йорке

Бюджет

Расположение, размер, удобства, тип здания, расположение школ и близость к общественному транспорту имеют решающее значение для определения стоимости недвижимости.Мы предлагаем покупателям рассмотреть варианты финансирования, чтобы определить, какую сумму денег они могут внести на депозит, а затем определить, что они могут позволить себе в качестве ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Некоторые люди могут захотеть узнать, проходят ли они предварительную квалификацию для получения ипотечного статуса, чтобы знать, в рамках какого бюджета они будут работать.

Тип имущества

Следующее, что нужно определить, это тип недвижимости, которую вы хотите купить. Вам нужна квартира, кондоминиум, кооператив или коммерческая недвижимость?

Покупка квартиры

Для покупки квартир нет процесса утверждения, кроме обычных финансовых запросов.Покупатели имеют право полностью контролировать любой ремонт, который они хотят сделать. Затраты на техническое обслуживание являются исключительной ответственностью владельца, и при этом владелец получает полный контроль над техническим обслуживанием и ремонтом. Передача документов или перепродажа квартиры не требуют одобрения. Размер собственности может варьироваться в зависимости от бюджета и местоположения собственности.

Покупка кондоминиума

Собственники квартир покупают квартиру, а также владеют процентом от общей площади здания, т.е.е. входные зоны, коридоры и зоны отдыха и т. д. Кондоминиум считается недвижимым имуществом; В связи с этим собственник имеет право распоряжаться имуществом так, как считает нужным. Владельцы обязаны платить налоги на имущество, которые могут быть либо включены в состав ежемесячного платежа по ипотеке, либо выплачиваются ежегодно в качестве расходов. Ежемесячная плата за обслуживание обычно уплачивается ассоциации кондоминиумов здания.

Совместная покупка

Купить кооператив сложно, но наша команда квалифицированных агентов может помочь.Покупая кооперативную квартиру, покупатель фактически приобретает доли в кооперативе. Акции соответствуют единицам, в которых вы живете. Плата за кооператив включает ежемесячный платеж по ипотеке и плату за обслуживание здания. Плата за обслуживание иногда высока, но как выплаты по ипотеке, так и плата за обслуживание обычно приводят к более высоким налоговым вычетам.

Предполагаемые сборы

Кооперативная квартира:

Для продавца: Комиссия брокера: обычно составляет 6%. Сборы варьируются в зависимости от размера собственности и объема маркетинговых мероприятий.
Гонорар адвоката: приблизительно 1500 долларов США.
Управляющий агент: 450 долларов США.05 за акцию
Депозитный сбор за выселение: 1000 долларов США
Налог на передачу города Нью-Йорка: 1,00% от цены до 500000 долларов США 1,425% от полной стоимости, если она превышает 500000 долларов США
Налог штата Нью-Йорк на передачу собственности: 0,4% (0,004) от цены Банковский поверенный: если у продавца есть ипотека 30 долларов
Плата за регистрацию UCC-3: если у продавца есть ипотека 350 долларов
для покупателя:
собственный гонорар юриста: около 1500 долларов
банковские сборы/заявка/кредит/оценка/банковский поверенный/прочие сборы: 1600 долларов
короткие -Проценты за срок: не более одного месяца*
Депозит при въезде: 1000 долларов США
Гонорар управляющего агента или кооперативного адвоката: 600 долларов США
Поиск залога: 300 долларов США
Корректировка содержания: Налог за один месяц
Налог на особняк: 1% от полной стоимости при превышении цены 1 000 000 долларов США
*Рассчитано пропорционально месяцу закрытия

Кондоминиум/Таунхаус:

Для продавца: Комиссия брокера: обычно составляет 6%.Сборы варьируются в зависимости от размера собственности и объема продаж
Гонорары адвоката: Приблизительно 1500 долларов США
Управляющий агент: 450 долларов США
Депозитный сбор при выезде: 1000 долларов США
Налог на передачу имущества города Нью-Йорка: 1,00% от стоимости до 500000 долларов США 1,425% от общей стоимости при превышении 500 000 долларов США
Налог на передачу штата Нью-Йорк: 0,4% (0,004) от цены /Прочие платежи: 1600 долларов США
Краткосрочные проценты: Максимум один месяц*
Налог на недвижимость: условное депонирование в течение 2–6 месяцев
Плата за регистрацию: 200 долларов США
Налог на ипотеку: 1.75% ипотеки по кредитам до 500 000 долларов США или 1,875% от общей суммы по кредитам свыше 500 000 долларов США :
Общие сборы: максимум за один месяц*
Налоги на недвижимость: от 1 до 6 месяцев
Налог на особняк: 1% от полной стоимости, если цена превышает 1 000 000 долларов США
*Пропорционально за месяц закрытия

Многоквартирная жилая/коммерческая недвижимость

Для продавца: Брокерские сборы:
Обычно составляют 6%.Сборы варьируются в зависимости от размера собственности и объема маркетинговых услуг
Гонорары адвокатов: приблизительно 5 000 долларов США
Налог на передачу имущества города Нью-Йорка: 1,425% от цены до 500 000 долларов США 2,625 % от полной стоимости, если она превышает 500 000 долларов США
Налог штата Нью-Йорк на передачу собственности: 0,4% (. 004) от цены
Выплата Поверенный банка: Если у продавца есть ипотека — 350 долларов США Разное 200 долларов США Перевод Гарантийный депозит T.S.D.
Для Покупателя:
Оплата собственного адвоката: Приблизительно 5000 долларов США
Банковские сборы: Баллы 2%>
Заявка/кредит/оценка/банковский адвокат/прочие сборы: 5000-10000 долларов США
Краткосрочные проценты: Максимум один месяц*
Ипотечный налог: 2 .75% от всей суммы кредита свыше 500 000 долларов США
Налог на недвижимость: условное депонирование на 2-6 месяцев Налоги на недвижимость 1-6 месяцев *Пропорционально за месяц закрытия

Что такое кооперативная квартира? (с фотографиями)

Кооперативная квартира – это единица жилья, которую разрешается занимать после покупки

акции

в

корпорация

, которому принадлежит кооператив.Вместо фактической покупки недвижимости резидент покупает только корпорацию — в США обычно это корпорация с ограниченной ответственностью (

). ООО

) — которому принадлежит здание. У этого типа жилья есть как преимущества, так и недостатки, но многие кооперативы считаются очень желательными объектами недвижимости, особенно в богатых районах.Хотя кооперативы часто сравнивают с кондоминиумами, они сильно различаются по способу владения и процессу подачи заявления на получение вида на жительство.

Как это работает

Кооперативный многоквартирный дом принадлежит некоммерческой корпорации.Люди могут покупать акции корпорации, что дает им право жить в определенной части здания и право голоса в вопросах, касающихся кооператива в целом. Вообще говоря, чем больше квартира, тем больше голосов у владельца. Кооперативы обычно избирают или заставляют каждого члена участвовать в совете представителей, который решает вопросы и обеспечивает соблюдение устава кооператива. Жители также должны платить ежемесячную плату, которая идет на выплату ипотеки за кооперативное здание и покрывает плату за обслуживание, страховку, налоги на недвижимость, некоторые коммунальные услуги и заработную плату любого персонала здания.

Преимущества

Многим людям нравится жилая среда кооперативов, так как у них, как правило, низкая текучесть соседей, все обслуживание и ремонт берет на себя корпорация, и они имеют право голоса во многих аспектах здания.Кроме того, совместная работа большого количества людей может облегчить получение новых услуг от местных органов власти или получение скидок на такие вещи, как коммунальные услуги или услуги по уборке. Этот тип договоренности также устраняет необходимость в внешнем арендодателе, который может ускорить такие вопросы, как ремонт или выселение. В кооперативных квартирах могут предоставляться услуги, которых нет в других жилищных условиях, например, кредитные союзы, клубы по закупке продуктов питания и запланированные мероприятия. Вообще говоря, кооперативы более безопасны, чем другие типы жилья, и в них меньше случаев вандализма.

Передача права собственности на кооперативную квартиру может быть проще, чем продажа другого типа жилья, поскольку, если совет одобрит продажу, жильцу достаточно передать новому жильцу сертификат акций.Это избавляет от необходимости оформления документов, таких как акты. Кроме того, некоторые ежемесячные платежи не облагаются налогом в некоторых регионах, а поскольку корпорация обычно некоммерческая, сборы обычно не повышаются, если только это не необходимо для содержания или обслуживания здания.

Недостатки

Одним из основных недостатков этого типа жилья является процесс покупки жилья.Все потенциальные члены кооперативной квартиры должны быть одобрены советом директоров, и процесс проверки обычно является обширным. Обычно он включает такие вещи, как кредитная история заявителя, личные данные, наличие у заявителя домашних животных или другой собственности, а также совместимость заявителя с существующими жителями. Доски для кооперативов в эксклюзивных районах могут быть чрезвычайно избирательными. Кроме того, совет имеет право выселить жильцов, если они не соблюдают правила проживания в здании, и часто делает это очень быстро, если какие-либо правила нарушены или не уплачены ежемесячные взносы.

Кооперативы также имеют несколько финансовых недостатков. Вообще говоря, первоначальный взнос за акции выше, чем за другие типы жилья, и банки могут не спешить финансировать ссуды под акции, поскольку они не так стабильны, как реальная недвижимость.Это особенно верно в случае кооперативов по аренде земли, в которых корпорация, владеющая кооперативом, арендует, но не владеет физической землей, на которой построено здание. Эта ситуация является рискованной и для жильцов, так как кооператив и все жильцы могут быть вынуждены переехать, если землевладелец решит не продлевать договор аренды. Кроме того, в некоторых кооперативах ежемесячная плата может быть выше, чем в некоторых квартирах.

Продажа или субаренда также могут быть проблемой.Многие советы вообще не разрешают жильцам сдавать свои квартиры в субаренду, а те, которые разрешают, обычно требуют, чтобы совет предварительно одобрил субписьмо. Кроме того, некоторые кооперативы контролируют, за сколько можно продать квартиру. Все это может сделать кооперативы менее привлекательными в качестве инвестиционной собственности. С другой стороны, многие кооперативы не принимают заявки от людей, которые не будут проживать в квартире постоянно, поэтому для собственников это может не быть проблемой.

по сравнению с многоквартирными домами

Основное различие между кооперативной квартирой и квартирой заключается в процессе покупки и права собственности.Люди, которые хотят купить квартиру, не должны быть одобрены советом директоров, и жители фактически владеют физическим имуществом и пространством внутри квартиры, а не акциями корпорации. Это означает, что они могут сдавать его в субаренду или продавать по своему желанию. Владелец квартиры, возможно, также должен будет платить взносы Ассоциации домовладельцев (ТСЖ), чтобы позаботиться об эксплуатационных расходах и заработной плате персонала, но ТСЖ обычно не так непосредственно связан со всеми жителями, как совет директоров кооператива. Жители многоквартирных домов, как правило, имеют меньше контроля над тем, что происходит в здании, например, когда в местах общего пользования укладывают новый пол или какую службу нанимают для ухода за газоном.

С финансовой точки зрения обычно легче получить кредит или финансирование для покупки квартиры, чем для кооператива, поскольку квартиры являются физической собственностью и, следовательно, более стабильны, чем акции кооператива.Кроме того, обычно нет ограничений на то, за сколько владелец может продать недвижимость, что делает их лучшим выбором для инвесторов, чем кооператив. Налоги на недвижимость, однако, оцениваются для каждой отдельной единицы квартиры, а не для всего здания, как в кооперативе, что может быть дорогостоящим.

.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *