Close

Коллективные инвестиции в недвижимость: Коллективные инвестиции в недвижимость — Aktivo

Содержание

Компания | PARUS Asset Management

Коммерческий директор

Роман Ларушкин

Вложения в депозиты обесценивают ваш капитал, который вы заработали и хотите приумножить. Акции – это лишние нервы
и возможная потеря капитала. А инвестиции в коммерческую недвижимость – это стабильность и постоянный доход.

— Почему фонды недвижимости?

Паи доступны на бирже для квалифицированных инвесторов, и обеспечивают стабильный, а главное, предсказуемый доход. Механизм коллективных инвестиций – уникальная возможность приобретения активов класса А.

Инвестирование в коммерческую недвижимость – хорошая защитная стратегия.

Ведущие инвестиционные специалисты рекомендуют часть портфеля (от 10 до 20%) держать в защитных активах.

— Как мы управляем недвижимостью?

Директор по аренде

Александр Ларин

Наш опыт – это 20 лет управления более чем 100 объектами недвижимости.

Будьте уверены –
все активы круглосуточно окружены нашей нежной профессиональной заботой.

Управляющая компания

Бухгалтерское
и юридическое сопровождение

Эксплуатация объекта

Работа
с арендаторами

Информационная поддержка

Финансовая отчетность

Выплата
ежемесячного 
дохода инвесторам

Объект недвижимости

Выплата дохода

Создание
ЗПИФ

Продажа
паев

Листинг

на бирже

Покупка


объекта

Поиск объекта недвижимости

Сергей Егоров

Поиск и открытие нового фонда сродни работе ювелира – найти алмаз, а затем филигранно превратить его в сияющий бриллиант, который желают все.

— Почему это надежно?

Мы регулярно прокачиваем скилы от джуниоров до топов, каждый из нас – это уникальный специалист. Мы внедряем космические корпоративы, совместные вылазки на каток, игра в волейбол и успокаивающие занятия йогой – вот та короткая тропинка к идеалу корпоративной культуры. А еще мы снимаем много роликов и каждую неделю ходим на random-coffee.

Управляющая компания управляет фондами только на основании лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданной Банком России.

АО «Специализированный депозитарий «ИНФИНИТУМ» осуществляет контроль за распоряжением имуществом, составляющим ЗПИФ. Это минимизирует риски и исключает возможность злоупотребления средствами инвесторов.

Работа каждого ПИФ регулируется Правилами Доверительного управления — документом, который регистрируется регулирующим органом по финансовым рынкам и четко определяет права владельцев инвестиционных паев.

Наш приоритет – осуществление безупречного функционирования объектов и обеспечение возможности арендаторам максимально эффективно использовать арендуемые ими объекты. Такой подход позволяет гарантировать постоянное получение стабильного арендного потока.

Мы создали максимально понятный продукт – фонды недвижимости с лучшими арендаторами и стабильным арендным потоком. Наша доходность не страдает от рыночных потрясений и геополитических рисков, а форма биржевого ЗПИФ позволяет инвестировать любую комфортную сумму.

При этом мы даем инвестору полную информацию по активу и фонду и процессам управляющей компании.

Генеральный директор

Операционный директор

Татьяна Салатова

Евгений Большаков

Нашу деятельность регулирует главный контролирующий орган –Центральный банк России.

В России мы стали «бетонным золотом» – обязательным активом в портфеле каждого думающего инвестора.

— В чем преимущества нашей команды?

инвесторов каждый месяц?

— Почему мы растем на 100+

— Кто еще участвует в процессе?

— Как работает платформа?

на нашей платформе!

— Рад вас приветствовать

Юлия Перпелюк

Настоящая магия – объединить экспертов
и новых специалистов, поставить им амбициозные задачи, разработать систему ценностей и наблюдать за созданием прорывного стартапа в финтехе.

Денис Степанов

Я верю, что наша миссия – стать проводником между топовыми активами класса А и инвесторами. Что-то подсказывает мне, что наш продукт действительно способен осчастливить очень многих.

Понимая это, мы создали независимую платформу и популяризируем коллективные инвестиции в недвижимость. Забота о своем будущем – хорошая привычка.

привлечено
в результате листинга паев на бирже

реализовано в сфере коммерческой недвижимости

активов в управлении компании

экспертизы и опыта
в недвижимости

— Что про нас говорят цифры?

Новости.

Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в ПИФ. Прежде чем приобрести пай, следует внимательно ознакомиться с ПДУ ПИФ.

УК «Первая» и «Сбер Инвестиции» — бренды, используемые АО УК «Первая» для продвижения своих финансовых продуктов.
АО УК «Первая» зарегистрировано Московской регистрационной палатой 01.04.1996. Лицензия ФКЦБ России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами №21-000-1-00010 от 12.09.1996. Лицензия ФКЦБ России №045-06044-001000 от 07.06 2002 на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами. Ознакомиться с условиями управления активами, получить сведения об АО УК «Первая» и иную информацию, которая должна быть предоставлена в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными правовыми актами РФ, а также получить подробную информацию о паевых инвестиционных фондах (далее – ПИФ) и ознакомиться с правилами доверительного управления ПИФ (далее – ПДУ ПИФ) и с иными документами, предусмотренными Федеральным законом от 29.11.2001 №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и нормативными актами в сфере финансовых рынков, можно по адресу: 121170, г. Москва, ул. Поклонная, д. 3, корп. 1, этаж 20, на сайте https:/www.sber-am.ru, по телефону: 900, (800) 555-55-50. ПДУ ПИФ предусмотрены надбавки (скидки) к (с) расчетной стоимости инвестиционных паев при их выдаче (погашении). Взимание надбавок (скидок) уменьшит доходность инвестиций в инвестиционные паи ПИФ. Результаты деятельности управляющего по управлению ценными бумагами в прошлом не определяют доходы учредителя управления в будущем. В отношении ПИФ уровни Риска / Дохода указаны исходя из общепринятого понимания того, как располагаются указанные объекты для инвестирования на шкале риск-доходность. Под «Риском» и «Доходом» в отношении ПИФ не подразумеваются допустимый риск и ожидаемая доходность, предусмотренные Положением Банка России от 03.08.2015 № 482-П. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Фонд облигаций «Илья Муромец» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 18.12.1996 за № 0007-45141428. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Фонд акций «Добрыня Никитич» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 14.04.1997 за № 0011-46360962. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Фонд Сбалансированный» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 21.03.2001 за № 0051-56540197. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Фонд перспективных облигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 02.03.2005 за № 0327-76077399. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Природные ресурсы» правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 31.08 2006 за № 0597-94120779. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Электроэнергетика» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 31.08.2006 за № 0598-94120851. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Глобальные акции» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 26.12.2006 за № 0716-94122086. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Потребительский сектор» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 01.03.2007 за № 0757-94127221. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Финансовый сектор» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 16.08.2007 за № 0913-94127681. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Глобальный Интернет» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 28.06.2011 за № 2161-94175705. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Золото» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 14.07.2011 за № 2168-94176260. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Валютные облигации» (ранее – Еврооблигации) – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 26.03.2013 за № 2569. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Биотехнологии» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 23.04.2015 за № 2974. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Денежный» правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 23.11.2017 года за №3428. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Долларовые облигации» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 02.04.2019 за № 3706. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Еврооблигации» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 09 ноября 2017 года за № 3416. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Рублевые облигации» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы 10 февраля 2015 года за № 2940. ЗПИФ недвижимости «Сбер – Арендный бизнес 6» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 01.10.2020 года за №4171. ЗПИФ недвижимости «Сбербанк – Арендный бизнес 2» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 29.09.2016 за № 3219. ЗПИФ недвижимости «Коммерческая недвижимость» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 25.08.2004 за № 0252-74113866. Комбинированный ЗПИФ «Сбер – Арендный бизнес 3» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 23.01.2018 года за №3445. Комбинированный ЗПИФ «Зарубежный рентный бизнес» — правила доверительного управления внесены в реестр Банком России 22 декабря 2020 года за № 4239-СД. ИПИФ финансовых инструментов «Сбер – Первый Хедж Фонд» — правила доверительного управления внесены в реестр Банком России 10 июня 2020 года за № 4070-СД. ИПИФ финансовых инструментов «Сбер – Второй Хедж Фонд» — правила доверительного управления внесены в реестр Банком России 15 марта 2021 года за № 4314-СД. ИПИФ финансовых инструментов «Международные облигации» — правила доверительного управления внесены в реестр Банком России 16 июня 2021 года за № 4471-СД. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Индекс МосБиржи рублевых корпоративных облигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 25.07.2019 за № 3785. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Ответственные инвестиции» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 14.09.2020 за № 4162. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – консервативный смарт фонд» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.05.2021 за № 4431. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – осторожный смарт фонд» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.05.2021 за № 4426. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – взвешенный смарт фонд» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.05.2021 за № 4429. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – прогрессивный смарт фонд» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.05.2021 за № 4427. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – динамичный смарт фонд» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.05.2021 за № 4428. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Блокчейн Экономика» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 20.12.2021 за № 4779. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Халяльные инвестиции» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 02.11.2021 за № 4678. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Оптимальный глобальный портфель» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 20.12.2021 за № 4778. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Сберегательный» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 20.09.2021 за № 4607. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Индекс МосБиржи полной доходности «брутто»» (БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – MOEX Russia Total Return») – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 15.08.2018 за № 3555. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Индекс МосБиржи государственных облигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.12.2018 за № 3629. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Индекс МосБиржи российских ликвидных еврооблигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 28.12.2018 за № 3636. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Эс энд Пи 500» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 19.03.2019 за № 3692. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Локальный» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 01.03.2022 за № 4860.


Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

ЗПИФ недвижимости

ЗПИФ недвижимости – это эффективный способ инвестирования, который выгоден как застройщику, так и инвестору. Кратко рассмотрим преимущества этой формы инвестиций для тех и других.

Выгода для застройщика
По законодательству РФ средства ЗПИФ могут направляться на финансирование объекта строительства с момента завершения наиболее рискованного этапа девелопмента: оформления земельных отношений, получения разрешительной документации, создания и утверждения проекта. Стоимость этого этапа составляет 7-15% стоимости всего объекта и финансируется застройщиком на собственные средства или кредиты. А уже на следующим этапе, когда производятся основные строительно-монтажные работы, идет укладка инженерных сетей, для успешного соблюдения сроков девелоперу жизненно необходимы регулярные поступления средств и, по возможности, без выплаты процентов по кредиту, чтобы не вынимать на них деньги из оборота. Таким источником финансирования и становится ЗИПФ. При этом управляющая компания фонда не только направляет в проект средства инвесторов, но и занимается продажей прав на будущие квартиры. И, в отличие от самого застройщика, имеет возможность использовать такие привлекательные маркетинговые инструменты, как рассрочка платежей, различные жилищные программы. Все это повышает конкурентоспособность объекта на рынке и в конечном счет; приносит пользу обеим сторонам.

Выгода для инвестора
За счет масштабов инвестиций, осуществляемых ЗПИФ, выгода каждого пайщика оказывается выше, чем если бы он инвестировал свои средства самостоятельно. Риски инвесторов в фонде также значительно снижаются по сравнению с самостоятельными вложениями в недвижимость. Это происходит за счет следующих факторов:

  • контроль деятельности управляющей компании фонда со стороны специализированного депозитария и регистратора;
  • государственный надзор за функционированием фонда со стороны ЦБ;
  • строгая законодательная база, регулирующая деятельность ЗПИФ;
  • возможность контроля сделок ЗПИФ посредством Инвестиционного комитета фонда;
  • юридическая защита активов: на имущество ЗПИФ не может быть обращено взыскание по обязательствам пайщика.

При покупке паев ЗПИФ инвестор снимает с себя необходимость управления приобретенными активами – купля/продажа, отношения с коммунальными службами, корпоративное управление при прямых инвестициях в капитал проектов и т.п. Это особенно актуально для крупных инвесторов и большого количества проектов.

ЗПИФ не платит налог на прибыль, поэтому есть возможность ее реинвестировать и увеличивать доходность. Дополнительную доходность обеспечивают регулярные выплаты на протяжении всего действия ЗПИФ.

Часто задаваемые вопросы — НИК РАЗВИТИЕ

Вопрос: Почему интересны вложения в рынок недвижимости?

Ответ: Если Вы задумываетесь об альтернативе банковским депозитам, на которых храните свободные денежные средства, то наверняка уже задумывались над возможностью инвестирования в недвижимость. Такое инвестирование имеет собственную нишу в координатах риск–ликвидность-доходность. Ведь в отличие от фондовых инструментов, цены на недвижимость не подвержены той степени паники или оптимизма, которые попеременно сменяют друг друга на биржевых площадках. Недвижимость, с одной стороны более надежна, с другой стороны менее ликвидна, потому, что каждое вложение в недвижимость индивидуально. Паевой инвестиционный фонд, инвестирующий в недвижимость, предлагает стандартизированный продукт для инвестиций в недвижимость. Инвестиционный пай фонда удостоверяет право собственности его владельца на доли в целом ряде проектов в области недвижимости, диверсифицированный по срокам вложения, рискам и доходности. Такая стандартизация повышает ликвидность вложений наших инвесторов.

Вопрос: Каковы основные риски инвестирования в недвижимость, и каковы пути их минимизации?

Ответ:
Риск т.н. дефолта ПИФ, влекущий потерю инвестированных средств. Мы не зря выбрали форму паевого инвестиционного фонда. Этот инструмент, применявшийся ранее только для инвестирования в рынок ценных бумаг, имеет уже более чем пятнадцатилетнюю историю, немалый срок по российским меркам. Жесткое государственное регулирование механизма ПИФ, включающее в себя принцип разделения функций управления и хранения имущества фонда между разными участниками рынка, ряд жестких законодательных ограничений по возможностям инвестирования,прозрачность деятельности управляющей компании, позволяют инвесторам заранее реагировать на признаки финансовой неблагонадежности, если таковые будут появляться.

Риск потери инвестиционного объекта. Организация инвестирования через ПИФ предполагает, во-первых — оценку объекта независимым оценщиком при его приобретении, или отчуждении, во-вторых — хранение имущества фонда в специализированном депозитарии, который позволяет управляющей компании распоряжаться им в строгом соответствии с Правилами доверительного управления Фондом. Помимо законодательных, мы применяем еще и дополнительные ограничения.

Риск неликвидности инвестируемого объекта. Для инвестора инвестиционным объектом является не доля в каком-либо одном объекте, а инвестиционный пай фонда, удостоверяющий долевую собственность на все объекты, составляющие имущество фонда. Этот продукт более сбалансирован по рискам и менее индивидуален, нежели доля участия в прямом инвестировании.

Вопрос: Чем коллективные инвестиции отличаются от прямых?

Ответ: Это два принципиально разных подхода к инвестированию. Прямые инвестиции предполагают непосредственное участие инвестора в проекте, ответственность не только за стратегические, но и за второстепенные решения, трату времени и энергетики. Все это имеет право на жизнь, если Вы намерены сделать девелопмент одним из направлений Вашей деятельности. Если Вы не имеете возможности и времени самостоятельно принимать участие в проектах, то увеличением своих доходов можно заниматься через финансовых посредников. При этом плата, которую взимают посредники — это плата за профессиональные навыки управления и Ваше сохраненное время. Паевой инвестиционный фонд недвижимости — это возможность работать на доходном рынке, не становясь профессиональным застройщиком. Подобные структуры существуют во всех развитых странах десятки лет, и за это время сформировали собственную нишу на рынке капиталов.

Вопрос: Как я могу стать владельцем инвестиционных паев фонда?

Ответ: Для этого Вам нужно обратиться в управляющую компанию ПИФ в целя приобретения инвестиционных паев при формировании ПИФ (либо при выдаче дополнительных инвестиционных паев), либо приобрести обращающиеся на рынке инвестиционные паи.

Вопрос: Что такое паевой инвестиционный фонд?

Ответ: Паевой инвестиционный фонд (далее ПИФ) — это имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании.

ПИФ не является юридическим лицом.

Условия доверительного управления ПИФом описаны в Правилах доверительного управления паевым инвестиционным фондом, которые утверждаются управляющей компанией и регистрируются Банком России.

Данные условия по действующему законодательству являются условиями договора доверительного управления, к которому может присоединиться инвестор.

Вопрос: Покупка пая или присоединение к договору?

Ответ: По действующему законодательству инвестор путем приобретения иинвестиционных паев фонда именно присоединяется к договору доверительного управления, а в случае погашения либо отчуждения принадлежащих ему инвестиционных паев- прекращает свое участие в данном договоре.

Вопрос: Что такое инвестиционный пай?

Ответ: Инвестиционный пай является именной неэмиссионной ценной бумагой, удостоверяющей право ее владельца на долю в праве собственности на имущество, составляющее ПИФ. Пай существует в бездокументарном виде. Подтверждением того, что инвестор стал владельцем пая, являются документы от лица, осуществляющего ведение реестра владельцев инвестиционных паев фонда (выписки по лицевому счету, уведомления о проведенной операции и др.), в которых указывается количество принадлежащих лицу паев.

Вопрос: Деятельность ПИФа организует сразу несколько компаний. Так ли это?

Ответ: Деятельность ПИФа организовывает управляющая компания с привлечением еще нескольких организаций: специализированного депозитария, регистратора (лица, осуществляющего ведение реестра владельцев инвестиционных паев фонда), аудитора, а в необходимых случаях — также независимых оценщиков и агентов.

Главную роль в функционировании ПИФа играет управляющая компания. Она создает ПИФ, организует его работу и управляет его активами.

Вопрос: Какие функции у спецдепозитария, регистратора, агента, аудитора?

Ответ: Специализированный депозитарий: хранит и/или ведет учет имущества ПИФа, осуществляет контрольные функции за законностью действий управляющей компании по отношению к имуществу фонда.

Регистратор ведет реестр владельцев паев.

Аудитор проверяет правильность ведения учета и отчетности управляющей компании фонда, расчета стоимости чистых активов и стоимости инвестиционного пая.

Агенты (если такие предусмотрены Правилами фонда) оформляют заявки на приобретение и погашение паев фонда.

Вопрос: Есть ли Устав у ПИФов?

Ответ: Основным документом ПИФа являются Правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом. В них прописаны условия, на которых инвестор передает управляющей компании свое имущество, а также инвестиционная декларация фонда.

Вопрос: Насколько прозрачна деятельность ПИФов для инвесторов?

Ответ: Для ПИФов установлена система обязательного раскрытия/предоставления информации.

Основные показатели работы фонда: стоимость чистых активов и стоимость ивестицонного пая — публикуются (для фондов для неквалифицированных инвесторов) либо предоставляются* по запросу (для фондов для квалифицированных инвесторов).

В законодательстве четко определен перечень информации, которую управляющая компания обязана предоставлять инвесторам по требованию:

— справку о составе и структуре активов,

— изменения, вносимые в Правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом,

— объявления о начале и окончании формирования фонда и другие.

Кроме того, в каждом пункте приема заявок на приобретение и погашение паев должен находиться комплект документов, включающий в себя основные нормативные документы ПИФа и финансовую документацию.

*- в случае, если инвестиционные паи фонда ограничены в обороте и предназначены только для квалифицированных инвесторов, информация о деятельности фонда может предоставляться только владельцам данного инвестиционного фонда и иным квалифицированным инвесторам.

Вопрос: Каким образом владельцы паев получают доход?

Ответ: Владелец паев может получить доход при погашении или при продаже паев. Его доход (или убыток) будет составлять разница между выручкой от погашения/продажи паев и затратами на их приобретение.

Владелец паев также может получать промежуточный доход в случае, если Правилами доверительного управления фондом предусмотрена периодическая выплата такого дохода.

Вопрос: Как определяется стоимость пая?

Ответ: Существует понятие «расчетная стоимость пая», которая рассчитывается путем деления стоимости чистых активов на количество инвестиционных паев, находящихся в обращении на дату расчета.

Вопрос: Что такое стоимость чистых активов?

Ответ: Стоимость чистых активов (СЧА) — это стоимость имущества фонда по рыночной оценке. Рассчитывается по установленной нормативными правовыми актами методике.

Вопрос: Как определяется цена приобретения и цена погашения пая?

Ответ: Цена, по которой инвестору, подавшему заявку на приобретение паев, начисляются паи, отличается от стоимости пая на величину надбавки к стоимости пая, а цена погашения — на величину скидки (если предусмотрена возможность надбавки и/или скидки).

Вопрос: Что такое надбавка и скидка при приобретении и погашении паев?

Ответ: Надбавка и скидка — это комиссия, компенсирующая затраты на организацию размещения и погашение паев.

Гражданство ЕС через коллективные инвестиции в недвижимость на Кипре

КОЛЛЕКТИВНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ ОТМЕНЕНЫ!

Начиная с середины сентября 2016 года обновленная программа экономического гражданства Кипра предлагает иностранным инвесторам инвестировать средства исключительно по индивидуальной схеме с сокращенной суммой с 5 млн евро до 2 млн. Т.е. теперь вкладчик может использовать индивидуальное инвестирование за 2 млн евро и получить паспорт страны через 3 месяца вместо 12, как было ранее. Помимо этого, родители вкладчика наравне с супругой/супругом и детьми тоже принимают участие в программе. Единственное условие для родителей — покупка недвижимости на свое имя на первичном рынке не менее, чем за 500 000 евро.

Приобретение недвижимости вкладчиком, как и ранее, остается в силе. Так что помимо суммы инвестиций 2,0 млн евро, нужно еще и купить жилье стоимостью не менее 500 000 евро.

В марте 2014 года Кипр внес изменения в закон о предоставлении гражданства Кипра путем натурализации в порядке исключения для иностранных инвесторов/бизнесменов  на основании  подразделов статьи 111 F Гражданского Законодательства.

Кипр, конечно же, не единственная страна в мире, которая предлагает такую возможность состоятельным гражданам из разных стран.

В чем же преимущества данной программы и именно этой страны? Много написано по этому поводу, но если кратко, то Кипр – небольшое по численности населения государство в Средиземноморье с благоприятным климатом, чистейшими пляжами (1-е место в Европе по количеству голубых флагов), удобным местоположением, органическими продуктами, высокообразованным населением и самым низким уровнем преступности в Европе. Особо стоит подчеркнуть широкое использование русского языка, а английский используется повсеместно.

Кипр является полноправным членом Евросоюза с 2004 года с благоприятным налоговым режимом для компаний, акционеров и наследников. Следует сказать несколько слов об экономике страны. В 2013 году Кипр пострадал от банковского кризиса. На сегодняшний день страна медленно, но верно из него выбирается благодаря своевременно принятым мерам по оздоровлению банковского сектора и экономики в целом. Сказать, что банковский сектор уже «поправился» нельзя- банки почти не кредитуют иностранцев, только под залог депозитов или недвижимости. Продолжается разработка газового месторождения и строительство инфраструктуры для газового сектора.

Выбор гражданства
Бесплатная консультация

по подбору подходящей юрисдикции
и условий программы для получения
гражданства за инвестиции.

выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения гражданства за инвестиции.

Чем же интересна программа получения гражданства на Кипре?

Прежде всего своими кратчайшими сроками и небольшого набора документов для подачи заявления. Срок рассмотрения заявки и вынесения решения о выдаче гражданства составляет всего 3 месяца.

Следующим преимуществом является инвестиции в недвижимость, а не в благотворительные фонды на поддержку развития экономики. Выход из инвестиций возможен через 3 года. Инвесторы вправе продать всю недвижимость, оставив себе только одну единицу стоимостью 500 000 +НДС.

Еще одним неоспоримым преимуществом является то, что Кипр предоставляет гражданство детям до 28 лет, если они обучаются на дневной форме обучения или являются инвалидами. Дети от предыдущих браков тоже могут быть включены в заявку. Немаловажным является и то, что супруг/супруга инвестора, не имеющий/ая возможности получить гражданство вместе с основным инвестором, может получить его позже.

Кипр не обязывает своих новоиспеченных граждан проживать на своей территории. С гражданством Кипра можно жить, работать и учиться в любой стране ЕС, включая Великобританию, Германию и Швейцарию, соблюдая обязанности и имея преимущества и льготы для граждан Евросоюза.

Эти преимущества позволяют инвесторам обрести второе альтернативное гражданство в кратчайшие сроки и обеспечить надежный тыл будущим поколениям. Дети, рожденные от граждан Кипра независимо от того на какой территории они родились, обретают гражданство Кипра.

Дадим разъяснения по коллективной инвестиции. Крупные застройщики привлекают несколько инвесторов, часто из разных стран, для формирования коллективной заявки. Это задача застройщика привлечь достаточное количество инвесторов и обеспечить своевременную подачу заявлений на гражданство. Общая сумма инвестиций по коллективной заявке должна быть 12,5 млн евро. Застройщик координирует подачу документов и отслеживает процесс рассмотрения документов. Отметим, что при индивидуальной заявке на гражданство сумма инвестиций должна составить 5,5 млн евро. Следовательно, участие в коллективной заявке помогает инвестору снизить сумму инвестиций в 2 раза.

Как выбрать надежного иммиграционного партнера по коллективной инвестиции в рамках программы экономического гражданства Кипра?

Первые, на кого стоит обратить внимание- крупные компании-застройщики, которые могут гарантировать привлечение инвестиций в нужном объеме и регулярную подачу групповых заявок.

Есть застройщики (не все), которые гарантируют полный возврат инвестиций, если по каким-то причинам инвестору было отказано в гражданстве. Данное условие прописывается в договоре и является абсолютной гарантией возврата инвестиций. Деньги хранятся на отдельном счете до получения одобрения Совета Министров Кипра и высвобождаются в пользу застройщика только при наличии этого официального документа и распоряжения адвоката инвестора.

Так же стоит обратить внимание на наличие управляющей компании, которая будет заниматься недвижимостью и узнать стоимость обслуживания. Иногда застройщики предлагают гарантированную аренду на период владения недвижимостью. Это снимает любые затраты по обслуживанию, что значительно экономит средства.

Активно работающие консалтинговые компании, юридические и адвокатские бюро так же могут присоединять своих клиентов к групповым заявкам от застройщиков.

Финансовые условия:

Инвестиции в размере от €2.5 миллионов в одну или несколько единиц недвижимости.

Недвижимость, купленная за последние 3 года, включается в сумму инвестиций.  В случае, если стоимость приобретенной недвижимости меньше необходимой суммы инвестиций, инвестор может приобрести недвижимость на недостающую сумму.

Компания Pafilia, крупный частный застройщик, предлагает большой выбор недвижимости с высоким арендным потенциалом, виллы на море, роскошные гольф-резиденции в эксклюзивном курортном комплексе Minthis Hills с возможностью получать гарантированный доход от инвестиций. Pafilia гарантирует возврат инвестиций в случае отказа в выдаче гражданства. Pafilia является лидером на рынке коллективных инвестиции и гарантирует регулярную подачу коллективных заявок. Мы имеем 100% положительный опыт в получении гражданства для своих инвесторов.

 

Метки: Гражданство Инвестиции Кипр Недвижимость

Инвестиции в недвижимость или СНГ?

Коллега А любит инвестировать в недвижимость, и наши разговоры часто касаются этой темы. Недавно мы говорили об инвестициях в недвижимость, которые представляют собой схему коллективных инвестиций (CIS).

Коллега А: Обычно покупают жилые, коммерческие или промышленные объекты, но не студенческие общежития. Этот тип инвестиций в недвижимость выглядит интересно.

Г-н Чин: Помимо студенческих общежитий, в последние годы я также видел инвестиции в недвижимость, включая отели, торговые центры, курорты и общежития для медсестер.Однако эти инвестиции в недвижимость могут представлять собой CIS в соответствии с Постановлением о ценных бумагах и фьючерсах.

Коллега А: Что такое СНГ?

Г-н Чин: Проще говоря, CIS обычно предполагает объединение средств различных инвесторов для инвестирования в активы, которыми в целом управляет оператор соглашения. Популярные инвестиционные продукты, такие как инвестиционные фонды, MPF и инвестиционные фонды недвижимости (REIT), — все это CIS.

Понимание элементов CIS

Коллега А: Понятно.Но покупка-продажа недвижимости, кажется, не имеет отношения к СНГ!

Г-н Чин: Приравнивается ли продажа любого типа недвижимости или проекта недвижимости к CIS, зависит от многих факторов, в том числе от того, как осуществляется управление недвижимостью. Если инвесторы не имеют повседневного контроля над приобретаемыми единицами, эти инвестиции в недвижимость могут быть CIS.

Коллега А: Можете ли вы рассказать мне больше?

Г-н Чин: Как правило, если инвестиции в недвижимость представляют собой CIS, все объекты недвижимости будут управляться в целом управляющей компанией, которая будет контролировать повседневное управление объектами с целью приносят доход инвесторам.Это может включать функции «покупка с целью сдачи в аренду» или «покупка с обратной арендой» для облегчения централизованной аренды. Инвесторы не будут иметь контроля над ключевыми решениями по получению прибыли, такими как выбор арендаторов, срок аренды, размер арендной платы и т. д.

Коллега А: Если инвестиция в недвижимость является СНГ, то как ее продажа будет регулироваться в Гонконге?

Mr. Chin: В соответствии с существующими правилами, только CIS, разрешенные SFC, могут предлагаться населению Гонконга. Как правило, CIS, не авторизованные SFC, могут быть проданы только профессиональным инвесторам.Предупреждение о несанкционированных инвестиционных соглашениях: поскольку такие соглашения и документы по их предложению не санкционированы SFC, схемы могут не подходить для общественности Гонконга, а раскрытие информации о продуктах может быть неясным и полным, розничные инвесторы, участвующие в этих схемы не могут быть должным образом защищены.

Инвесторы, заинтересованные в СНГ, связанных с недвижимостью, могут рассмотреть в качестве варианта REIT, зарегистрированные в Гонконге.

Что такое REIT и как это работает? – Советник Forbes, ИНДИЯ

Инвестиционный траст в сфере недвижимости (REIT) представляет собой форму схемы коллективного инвестирования, которая позволяет инвестору инвестировать в портфель активов, приносящих доход, путем приобретения их единиц.Инвестиции осуществляются в такие активы, как торговые центры, офисные помещения, гостиницы, квартиры, и эти активы сдаются в аренду или сдаются в аренду с целью получения дохода владельцами паев из пула внесенных ими средств.

Чтобы лучше понять, REIT похожи на взаимные фонды; однако вместо ценных бумаг REIT прямо или косвенно используют активы недвижимости в качестве базовых инвестиций.

Давайте возьмем гипотетический сценарий, в котором вы и двое ваших друзей, оптимистично настроенные в отношении благоприятной ситуации с недвижимостью, объединяют в совокупности 3 крор индийских рупий (1 крор индийских рупий каждый), чтобы купить офисное помещение и арендовать его.Доход от аренды, полученный таким образом, за вычетом затрат на содержание, зарплату персонала и т. д., распределяется поровну между всеми вами. Это базовая структура, на которой основана модель REIT.

Как работает REIT?

REIT создается в форме траста, зарегистрированного в Совете по ценным бумагам и биржам Индии (SEBI), регулирующему фондовый рынок.

Заинтересованные стороны, участвующие в REIT

  • Спонсор : Спонсором является лицо, которое формирует REIT.Они создают REIT и передают принадлежащее им имущество, то есть активы недвижимости, в траст. Таким образом, строитель или девелопер, желающий привлечь средства через REIT, обычно играет роль спонсора.
  • Доверительный управляющий : Доверительный управляющий — это лицо, назначенное спонсором, которое владеет активами от имени пайщиков.
  • Управляющий: Доверительный управляющий назначает управляющего, который управляет активами REIT и отвечает за принятие инвестиционных решений. Менеджер обычно является частной компанией, тесно связанной со спонсором.
  • Владельцы паев : Это бенефициары траста, которые становятся косвенными держателями активов REIT, подписавшись на паи REIT. Пайщиками могут быть резиденты Индии или иностранные инвесторы.
  • Независимый оценщик: Помимо спонсора, управляющего и доверительного управляющего, REIT назначает надежного независимого оценщика, который периодически оценивает активы REIT.

Кроме того, управляющий может назначать аудиторов, регистраторов и трансфер-агентов, торговых банкиров и депозитариев для осуществления деятельности, связанной с работой REIT, и, кроме того, для выполнения требований закона.

После регистрации в SEBI фонды REIT делают первичное публичное предложение или IPO своих паев в течение трех лет и размещают свои паи на фондовой бирже. Таким образом, в качестве альтернативы займам застройщики могут эффективно использовать структуру REIT для привлечения капитала с рынка и обеспечения столь необходимой ликвидности в своих операциях.

Последующая эмиссия на фондовых рынках может осуществляться через последующее предложение, преференциальную эмиссию, квалифицированное институциональное размещение, эмиссию прав, бонусную эмиссию или предложение о продаже.

Структура REIT

Активы REIT могут принадлежать непосредственно REIT или через «компанию специального назначения» (SPV) или через холдинговую компанию (holdco), которая, в свою очередь, владеет такими SPV.

SPV: SPV — это компания, в которой либо REIT, либо холдинговая компания владеет или предполагает владеть пакетом акций или долей не менее 50%. SPV владеет не менее чем 80% своих активов непосредственно в собственности, и ему не разрешается инвестировать в какие-либо другие SPV или заниматься какой-либо деятельностью, кроме владения и развития собственности и любой побочной деятельности, связанной с таким владением или развитием.

Холдко: Холдко — это компания или товарищество с ограниченной ответственностью, в котором REIT владеет или предлагает владеть пакетом акций или долей не менее 50% и которое, в свою очередь, инвестировало в другие SPV. , которые в конечном итоге владеют недвижимым имуществом или недвижимостью.

Холдинговая компания не занимается какой-либо другой деятельностью, кроме владения базовыми SPV, владения недвижимостью или имуществом и любой другой деятельности, относящейся к таким владениям или связанной с ними.

Инвестиции REIT

  • REIT разрешено инвестировать только в активы недвижимости, расположенные в Индии.
  • По закону REIT обязаны инвестировать не менее 80% стоимости своих активов (по оценке оценщика) в готовые объекты недвижимости, сдаваемые в аренду или приносящие доход.
  • Остаток 20% стоимости активов REIT можно инвестировать в следующие активы:
    • Любые строящиеся объекты недвижимости, принадлежащие REIT, при условии, что после завершения строительства они продолжают удерживаться в течение менее трех лет.
    • Завершенные объекты недвижимости, не приносящие ренты, при условии, что они находятся во владении REIT не менее трех лет с даты приобретения.
    • Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS): Банк ссужает заемщику средства, необходимые для покупки дома, и взимает ежемесячные платежи по предоставленному кредиту (ипотеке). Банки объединяют сотни или тысячи таких отдельных ипотечных кредитов в группу и продают ее траншами другому банку (инвестиционному банку). Это известно как ценная бумага, обеспеченная ипотекой, для которой базовым активом является «дом или жилая недвижимость».

      Взамен инвестор получает права на стоимость ипотеки, включая проценты и основные платежи, произведенные заемщиком.

    • Котирующиеся или не котирующиеся долги компаний или юридических лиц, которые занимаются недвижимостью, кроме долга холдинговой компании или SPV REIT.
    • Акции компаний, зарегистрированных или не зарегистрированных на бирже, получающих 75% или более своего операционного дохода от операций с недвижимостью.
    • Государственные ценные бумаги.
    • Индекс неиспользуемой площади (FSI) или максимальная площадь застройки, которую можно построить на земельном участке проекта, в который REIT уже вложила средства.
    • Передаваемые права на разработку (TDR), приобретенные для использования в отношении проекта, в который REIT уже инвестировал.
    • Инструменты денежного рынка или эквиваленты денежных средств, такие как казначейские векселя (казначейские векселя), коммерческие облигации, депозитные сертификаты и т. д.
  • REIT не может инвестировать в паи других REIT.
  • REIT не могут инвестировать в незанятые земли, сельскохозяйственные угодья или ипотечные кредиты, за исключением ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

Как инвестировать в REIT

REIT вышли на индийский рынок только в апреле 2019 года, когда REIT Embassy Business Park стал первым REIT, зарегистрированным в Индии.В отличие от других стран, таких как США, где частные REIT и публичные REIT, не зарегистрированные на бирже, также регулируются; в Индии на данный момент действуют только публичные REIT, зарегистрированные в SEBI.

В настоящее время инвесторы могут инвестировать в три REIT, в том числе:

  • REIT Embassy Business Park
  • REIT Mindspace Business Parks
  • Brookfield India REIT

Для инвестирования требуется дематч-счет, поскольку инвестирование в REIT аналогично инвестированию в акции.Чтобы поощрить инвесторов, SEBI внес две существенные поправки в правила инвестирования в REIT в Индии.

Во-первых, существовало минимальное требование в размере 50 000 индийских рупий для инвестора для инвестирования в паи REITS. С этим покончено. Теперь минимальные инвестиционные критерии в размере 10 000–15 000 индийских рупий, что ниже прежних 50 000 индийских рупий, применимы для инвестиций посредством первичных публичных предложений (IPO) и последующих предложений (FPO).

Во-вторых, минимальный размер лота торгуемых REIT был уменьшен со 100 единиц до 1 единицы.

Ожидаемые возвраты от REITS

  1. Доход от аренды, дивиденды и проценты : Доход от аренды получает REIT от прямых инвестиций в недвижимость, тогда как доход от дивидендов получается, если такие инвестиции осуществляются через SPV. Процентный доход генерируется REIT, если инвестиции сделаны в MBS или долговые инструменты.

    По закону REIT должны распределять не менее 90% чистого распределяемого денежного потока (NDCF), т. е. дохода, полученного после вычета расходов, среди владельцев своих паев не реже двух раз в год.

  1. Прирост капитала: Точно так же, как цена акций растет или падает с течением времени, паи REIT также растут или обесцениваются в цене. Поскольку владельцы паев косвенно владеют частью собственности, которую покупают REIT, инвестиции растут вместе со стоимостью собственности, которой владеет REIT.

Итог

Несмотря на то, что REIT являются относительно новым классом активов на индийских рынках, с листингом большего количества REIT в Индии и послаблениями в отношении минимального размера лота и инвестиционной стоимости, REIT должны стать более доступными для розничных инвесторов.

Как инвестировать в недвижимость прямых инвестиций

Фонды прямых инвестиций в недвижимость позволяют состоятельным частным лицам и учреждениям, таким как пожертвования и пенсионные фонды, инвестировать в акции и долговые обязательства в активах собственности. Используя активную стратегию управления, недвижимость с прямыми инвестициями использует диверсифицированный подход к владению недвижимостью. Генеральные партнеры инвестируют в различные типы недвижимости в разных местах. Стратегии владения могут варьироваться от новой застройки и необработанных земельных участков до полной реконструкции существующих объектов или вливания денежных средств в проблемные объекты.

Вот взгляд на то, как инвесторы могут участвовать в прямых инвестициях в недвижимость, а также обзор возможностей, рисков и ограничений отрасли.

В поисках идеального фонда прямых инвестиций в недвижимость

Во-первых, средний человек не способен участвовать в частных инвестициях в недвижимость. Традиционный фонд прямых инвестиций требует, чтобы инвесторы вложили в фонд не менее 250 000 долларов, хотя большинство менеджеров ищут отдельных лиц или учреждения, которые готовы предоставить от 20 до 25 миллионов долларов в долгосрочную схему коллективных инвестиций с другими инвесторами.

Поскольку фонды прямых инвестиций в недвижимость практически не регулируются, возможности традиционно ограничиваются «аккредитованными инвесторами». Это означает, что инвестор должен иметь личные или совместные активы на сумму не менее 1 миллиона долларов (не включая стоимость их основных жителей) или годовой доход физического лица должен составлять не менее 200 000 долларов. Пары, которые имеют совокупный доход не менее 300 000 долларов США за предыдущие два года и имеют «разумные ожидания», что их уровень дохода останется на этом уровне в текущем году, также имеют право на участие.

Отдельные лица или пары, желающие инвестировать в недвижимость с частными инвестициями, должны найти фирму, которая специализируется в этой области. Изучив варианты фондов частной инвестиционной компании, они должны понимать характер структуры каждого фонда прямых инвестиций, который обычно представляет собой товарищество с ограниченной ответственностью.

При вступлении в фонд внешние инвесторы становятся партнерами с ограниченной ответственностью, что означает, что они несут ответственность за деньги, которые они вкладывают в фонд, и не имеют права вето на недвижимость, выбранную генеральными партнерами (GP).Деньги партнера с ограниченной ответственностью будут объединены с другими участвующими инвесторами, а управляющие фондами создадут портфель недвижимости, направленный на максимизацию прибыльности и минимизацию финансового риска.

Понимание расходов фонда и структуры инвестиций

Фонды прямых инвестиций в недвижимость имеют ряд комиссий за управление и производительность, которые должны быть оплачены инвесторами. Обычно фонды прямых инвестиций требуют ежегодную комиссию в размере 2% от вложенного капитала для оплаты заработной платы фирмы, поиска поставщиков и юридических услуг, затрат на данные и исследования, маркетинга и дополнительных фиксированных и переменных затрат.Тем не менее, нет никаких ограничений на эти сборы инвесторов.

Люди должны иметь хорошее представление об этих затратах, прежде чем инвестировать, потому что это ограничит общую отдачу от инвестиций. Например, если фонд прямых инвестиций в недвижимость привлек 500 миллионов долларов, он будет собирать 10 миллионов долларов каждый год для оплаты сопутствующих расходов. В течение своего 10-летнего цикла фонд собирал 100 миллионов долларов в виде комиссионных, а это означает, что за это десятилетие фактически было инвестировано только 400 миллионов долларов.

Управляющие прямыми инвестициями также получают «кэрри», то есть комиссию за результат, которая традиционно составляет 20% от избыточной валовой прибыли фонда.Инвесторы традиционно готовы платить эти сборы из-за способности фонда помочь смягчить проблемы корпоративного управления и управления, которые могут негативно повлиять на публичную компанию.

Большинство фондов прямых инвестиций в недвижимость считаются инвестициями, основанными на потребностях, что означает, что партнеры передают капитал генеральным партнерам в рассрочку по мере необходимости. По мере того, как терапевты находят потенциальные инвестиционные объекты, фонд отправит официальный запрос на капитал, который партнеры с ограниченной ответственностью заложили в фонд недвижимости в начале цикла.Это юридическое обязательство, известное как «требование капитала», должно выполняться партнерами с ограниченной ответственностью.

Если партнер с ограниченной ответственностью не сможет удовлетворить потребность в капитале, фонд может заставить это лицо или учреждение объявить дефолт и лишиться всей своей доли собственности. Другие партнеры с ограниченной ответственностью обычно получают возможность приобрести любые конфискованные акции в случае такого дефолта.

Виды стратегий прямых инвестиций в недвижимость

При инвестировании в недвижимость прямых инвестиций традиционно выделяют четыре типа инвестиционных стратегий:

  • Базовая стратегия является наиболее консервативной стратегией и может включать в себя только те объекты недвижимости, которые предлагают более низкий риск и меньшую потенциальную доходность, поскольку они расположены в густонаселенных или посещаемых местах.Эта стратегия может также в значительной степени сосредоточиться на инвестициях в высококачественную недвижимость с высокой стоимостью, которая требует минимальной реконструкции или обслуживания. Эти объекты недвижимости предлагают предсказуемые денежные потоки и обычно состоят из полностью сдаваемых в аренду структур с несколькими арендаторами.
  • Core-plus требует немного большего риска, но может предложить более высокую прибыль, чем базовая стратегия. Эти свойства требуют скромных уровней деятельности с добавленной стоимостью или улучшения местоположения.
  • Добавленная стоимость — это стратегия со средней и высокой доходностью и умеренным риском, которая в большей степени сосредоточена на развитии недвижимости и выборе времени выхода на рынок.В этой стратегии управляющие портфелем покупают объекты недвижимости, участвуют в некотором уровне реконструкции и продают, когда рынок работает. Свойства с добавленной стоимостью обычно требуют изменений в управлении, физического улучшения или решения проблем с капиталом. Эти шаги включают ремонт зданий и поиск способов повышения арендных ставок на улучшающихся рынках. Стратегии создания добавленной стоимости также включают оздоровление обанкротившихся операционных компаний или взятие на себя долга за контроль над базовыми активами.
  • Оппортунистический обеспечивает самый высокий уровень дохода, но предполагает наибольший риск. С помощью этой стратегии менеджеры покупают недвижимость, которая включает в себя неосвоенные земли или рынки, которые неэффективны или малозагружены.

Принятие рисков и долгосрочный прогноз

Инвесторы в недвижимость прямых инвестиций должны понимать, что, инвестируя в фонд, они должны быть готовы признать, что их капитал может быть привязан к заранее определенному периоду, который может длиться много лет.

Кроме того, на рынке недвижимости существует множество рисков, и может потребоваться большой объем инвестиций во время обращения за капиталом в то время, когда у человека низкий денежный поток. Многие ВОП структурируют свои фонды как инвестиции на десятилетие или дольше, и они практически не предоставляют инвесторам возможности снять или выкупить свои деньги. Неликвидный характер фондов прямых инвестиций требует, чтобы инвесторы понимали риски, связанные с хранением своих денег связанными в течение длительного периода.

Природа структур фондов прямых инвестиций очень затрудняет оценку финансовых результатов фонда или собственности, которой он владеет.Поскольку существует ограниченное регулирование фондов прямых инвестиций в недвижимость, генеральные партнеры не обязаны предлагать инвесторам какие-либо обновленные сведения о потенциальных инвестициях, оценках портфеля или любую другую дополнительную информацию, связанную с инвестициями. Инвестирование в недвижимость с частным капиталом требует от партнеров с ограниченной ответственностью вложения значительного капитала и полной уверенности в том, что управляющий фондом достигнет их инвестиционных целей, не имея при этом требуемого уровня прозрачности. Однако управляющие фондами обычно рассылают обновления своим инвесторам и могут быть прозрачными в отношении результатов деятельности, чтобы вселить уверенность в любой текущий или будущий фонд.

Итог

Прежде чем инвестировать в недвижимость с частным капиталом, люди должны определить, имеют ли они право участвовать в этом процессе. Те, кто имеет квалификацию, захотят изучить свои личные инвестиционные цели, требования к ликвидности и терпимость к риску на рынках недвижимости. Поговорив с финансовым консультантом, инвесторы должны изучить множество различных фондов, чтобы лучше понять стратегии управления генеральных партнеров и прошлые результаты других фондов собственности.

(PDF) Схемы коллективных инвестиций, собственности и монет

определили, в какие компании инвестировать, в деле Exeter Group Limited против ASC51 было признано недостаточным раскрытие

для проведения публичного предложения в Австралии. Следовательно, большинство ICO избегают раскрытия проспекта

. Основанием для этого послужило заявление MAS, сделанное около двух лет назад, и с тех пор Сингапур стал второй или третьей по величине юрисдикцией ICO. По данным Ассоциации криптовалютных

предприятий и стартапов Сингапура, из 211 ICO по всему миру в 2017 году 20% из

, проведенных в Сингапуре, привлекли около 790 миллионов долларов США.

Однако в ноябре 2017 года MAS выпустила Руководство по предложениям цифровых токенов. В нем говорилось, что «цифровые токены

, представляющие собой продукты рынков капитала», должны будут соответствовать требованиям к предложению

Закона о ценных бумагах и фьючерсах52, включая необходимость подготовки проспекта эмиссии, хотя оференты могут

воспользоваться исключений и освобождений нет. Это заявление касалось предложений цифровых токенов

на первичном рынке, которые представляют базовые ценные бумаги или контракты на деривативы, в отношении которых недавно было

выражено большое беспокойство с точки зрения их финансовых рисков53, а также связи с незаконной деятельностью.54

Швейцарский орган по надзору за финансовыми рынками (FINMA) предполагает, что существует по существу три типа

таких токенов: платежные токены, служебные токены и токены активов55. Однако также предполагается, что эти категории

не являются взаимоисключающими и могут быть в форме гибрида. Если он имеет некоторые характеристики

продукта рынка капитала, этого должно быть достаточно, чтобы потребовать его регулирования. Даже служебные токены должны быть

пойманы по определению СНГ, где целью схемы является получение экономической выгоды.Но

до сих пор не было никаких признаков этого в Сингапуре, возможно, потому, что определение СНГ не было изменено. В отличие от

, хотя недавнее заявление MAS звучит похоже на то, что говорила SEC, последний

фактически обеспечивает соблюдение существующих законов о ценных бумагах в этом отношении. Дело SEC против Хоуи, обсуждавшееся по телефону

, начало этого документа было использовано SEC в приложении Munchee для проверки ресторана.

служебный токен

для использования в системе Munchee, а не для ее финансирования.Возможно, это произошло потому, что «инвестиционный договор

» может толковаться более широко, чем КИС. Однако мы видели, что использование фразы

«соглашение» в определении СНГ может быть столь же широким. В Гонконге SFC использовала режим CIS, чтобы остановить

51 [1998] 16 ACLC 1,382. Маловероятно, что общее право налагало обязанность раскрывать информацию; хотя некоторые дела

подтверждали позицию о том, что если что-то сказано, это не может вводить в заблуждение: New Brunswick and Canada Railway и

Land Co v Muggeridge (1860) 1 DR & SM 363.Были также судебные заявления, в которых говорилось об обязанности «абсолютной

откровенности и честности» со стороны промоутеров, которые приглашают представителей общественности инвестировать в компанию: Central

Railway of Venezuala v Kisch (1867) LR 2 HL 99 из 113 на лорда Челмсфорда. Это можно рассматривать как «Золотое правило

», которое не создало прочной точки опоры: редакционная заметка «Р против Килсанта: новое золотое правило для проспектов»

(1932) 45 Harv LR 1078. Старый закон о компаниях 4(3) говорится, что «утверждение, включенное в проспект, или заявление

вместо проспекта, считается неверным, если оно вводит в заблуждение по форме и контексту, в которые оно включено.

52 Глава 289.

53 См., например, Дирк А. Зетше, Росс П. Бакли, Дуглас В Арнер и Линус Фер, «Золотая лихорадка ICO: это мошенничество

, это пузырь, это супервызов для Регуляторы» (9 января 2018 г.). Люксембургский юридический университет

Рабочий документ № 11/2017. Доступно в SSRN: https://ssrn.com/abstract=3072298.

54 Шон Фоули, Джонатан Р. Карлсен и Талис Дж. Путниньш, «Секс, наркотики и биткойн: сколько незаконных действий

финансируется за счет криптовалют?» (15 января 2018 г.).Доступно в SSRN:

https://ssrn.com/abstract=3102645.

55 Руководство по запросам относительно нормативно-правовой базы для первичных предложений монет (ICO), Швейцария

Управление по надзору за финансовыми рынками FINMA, 16 февраля 2018 г.

Транспортные средства Гернси для инвестиций в недвижимость Великобритании

Основные игроки на рынке инвестиций в недвижимость Великобритании за последние несколько десятилетий изменились: от государства, правительства и состоятельных людей к институциональным инвесторам, частным инвестиционным фондам и фондам национального благосостояния.Также значительно увеличилось количество зарубежных инвесторов.

Гернси давно пользуется популярностью среди частных лиц и компаний как юрисдикция для структурирования инвестиций в недвижимость Великобритании. Каждый тип имущественного актива имеет свои атрибуты, и это будет определять выбор структуры холдинга.

В этой статье рассказывается о некоторых тенденциях современного рынка и о том, почему Гернси популярен среди современных инвесторов в недвижимость. Основное внимание уделяется некоторым предпочтительным конструкциям и особенностям, которые делают их предпочтительными транспортными средствами.


Схема коллективных инвестиций Гернси

Коллективная инвестиционная схема Гернси (GCIS) не облагается местным подоходным налогом и платит только сбор за освобождение от статуса (хотя резиденты Гернси, инвестирующие в такие структуры, облагаются налогом на любой полученный доход).

GCIS не облагается налогом на прирост капитала, и если инвестор передает паи/акции, гербовый сбор не взимается. Паевые фонды, товарищества и компании могут находиться в рамках GCIS. Выбор структуры обычно определяется юрисдикцией целевого инвестора.С точки зрения Гернси существует несколько различных типов транспортных средств, от регулируемых до зарегистрированных. Относительно новой зарегистрированной структурой, вызывающей значительный интерес, является Фонд частных инвестиций (ПИФ).


Частный инвестиционный фонд

ПИФ вызвал значительный интерес, так как это слабо регулируемый фонд с максимум 50 инвесторами. Большинство управляющих фондами должно быть хорошо знакомо с типом инвесторов, которых эта структура привлечет, и их допустимыми рисками.Режим PIF хорошо подходит для новых менеджеров, а расходы сокращаются за счет отсутствия каких-либо требований к проспекту эмиссии (благодаря строго контролируемому характеру механизма). Тем не менее, всегда предпочтительнее иметь хотя бы мини-проспект, чтобы гарантировать отсутствие проблем в будущем. PIF позволяет новым менеджерам установить послужной список, прежде чем потенциально запускать более крупные фонды. Существующие менеджеры могут использовать PIF для быстрого и экономичного запуска новых фондов.

PIF привлекли значительный интерес со стороны богатых семей и партнеров по совместным предприятиям, стремящихся объединить средства для осуществления значительных инвестиций в недвижимость Великобритании.Такие регионы, как Ближний Восток, также больше знакомы с фондами, чем с трастовыми структурами.


Бейкер Траст

Структура, которая долгое время использовалась для владения недвижимостью в Великобритании, называется Baker Trust, в соответствии с которой любой полученный доход распределяется непосредственно между отдельными инвесторами. Эти структуры, как правило, представляют собой паевые фонды закрытого типа с фиксированным сроком жизни, которые могут быть продлены на дополнительный короткий период, пока организация ликвидируется, или когда существуют практические причины для продления периода владения (например, краткосрочная слабость рынка или проблемы с ликвидностью).

В Baker Trust обычно существует дополнительная структура для облегчения приобретения и продажи инвестиций. Это может быть британское партнерство, которое также будет прозрачным для налоговых целей. В одном из недавних случаев участвовала группа лиц, желающих создать трастовый фонд Guernsey Property Unit Trust (GPUT) для инвестирования в коммерческую недвижимость Великобритании, финансируемый богатым человеком с Ближнего Востока. Были выявлены возможности для развития в богатых районах Великобритании (за исключением Лондона), и недвижимость была отремонтирована перед сдачей в аренду, что принесло хороший доход.Выбор ГПУТ был обусловлен его гибкостью и благоприятной нормативно-правовой базой, которой он подчинялся.


Защищенная сотовая компания

Еще одной структурой, используемой для владения недвижимостью, является Protected Cell Company (PCC). Гернси был первой юрисдикцией, разрешившей сотовые компании, когда в 1997 году был принят Постановление о защищенных сотовых компаниях. В 2006 году последовало Постановление об объединенных сотовых компаниях, и оба этих постановления были объединены в закон о компаниях Гернси в 2008 году.

PCC является единым юридическим лицом с одним уставом и одним советом директоров. Он состоит из ядра и любого количества ячеек. Активы и обязательства, принадлежащие конкретной ячейке, отделены от активов и обязательств основной и других ячеек, и убытки, возникающие в одной ячейке, не сказываются на прибылях или активах другой ячейки или ядра. По умолчанию любой актив или обязательство, не относящееся к конкретной ячейке, считается прикрепленным к ядру. Поскольку PCC является единым юридическим лицом, все контракты заключаются с самим PCC, который затем идентифицирует ячейку, к которой относится контракт.По этой причине клетки ЗПК не могут сокращаться друг с другом.

За прошедшие годы появилось несколько интересных структур PCC. Один из них касался PCC Гернси, которая выпустила на Международной фондовой бирже две кредитные ноты разной продолжительности, при этом средства были инвестированы в паевой фонд. Состоятельные частные клиенты также используют PCC для владения значительной собственностью в отдельных ячейках.

Важно обеспечить, чтобы управление и контроль PCC базировались на Гернси, и чтобы PCC имел совет директоров, в котором большинство директоров-резидентов Гернси.Все управление предприятием также должно осуществляться на Гернси.

Таким образом, мы ожидаем увидеть больший интерес к рынку недвижимости Великобритании со стороны зарубежных инвесторов после Covid-19, и Гернси продолжит предлагать нейтральные с точки зрения налогообложения платформы, через которые можно осуществлять такие инвестиции.

Филип Рэдфорд, директор, Гернси

Вернуться на домашнюю страницу International Client за октябрь 2020 г.

Real Estate Capital Partners — Недвижимость

Обратите внимание, что этот веб-сайт предназначен для профессиональных инвесторов и их консультантов, и на него не следует полагаться розничным клиентам.Если вы являетесь розничным клиентом, наши Уполномоченные фонды Великобритании, Глобальный фонд ценных бумаг Schroder Property Securities, Международный фонд отбора Schroder Global Property Securities и Schroder Global Property Income Maximiser можно получить доступ на сайте розничных инвесторов Schroders в Великобритании.

Целью этого веб-сайта является предоставление общей информации о компании Schroder Real Estate. Не следует полагаться на мнения и информацию на этом сайте при принятии инвестиционных и/или стратегических решений.

Ничто на этом сайте не должно рассматриваться как личная финансовая консультация.Если у вас есть какие-либо вопросы относительно вашего заявления или пригодности каких-либо инвестиций, представленных на этом веб-сайте, для ваших личных обстоятельств, вам следует обратиться к своему финансовому консультанту.

За исключением Schroder Global Real Estate Securities Fund, Schroder International Selection Fund Global Property Securities и Schroder Global Property Income Maximiser, а также Schroder UK Real Estate Fund, все фонды недвижимости, упомянутые на этих страницах («Фонды»), являются коллективными. инвестиционные схемы по смыслу Раздела 235 Закона о финансовых услугах и рынках 2000 г. («FSMA»).

Фонды не являются авторизованными схемами паевых инвестиционных фондов, открытыми инвестиционными компаниями (OEIC) или признанными схемами по смыслу FSMA и, следовательно, представляют собой нерегулируемые схемы коллективного инвестирования. В качестве нерегулируемых схем коллективного инвестирования распределение и продвижение паев ограничено для целей разделов 21 и 238 FSMA лицами, которые сами уполномочены в соответствии с FSMA или которые иным образом подпадают под категории или исключения, сделанные в соответствии с разделами 21 и 238.

Мы рекомендуем вам прочитать разделы «Важная информация» и «Заявление о конфиденциальности» перед просмотром сайта.

Пожалуйста, выберите категорию, которая относится к вам:

Если ничего из вышеперечисленного не применимо, свяжитесь с нами по адресу [email protected]

.

Компания Schroders использует файлы cookie для персонализации и улучшения работы сайта. Вы можете принять все файлы cookie, выбрав «Я согласен» и продолжив просмотр сайта, или вы можете «Управление файлами cookie», чтобы применять только выбранные вами категории.Узнайте больше о том, как мы используем вашу информацию, в нашей Политике в отношении файлов cookie.

Коллективные инвестиционные фонды | ОСС

Коллективный инвестиционный фонд (CIF) — это управляемый банком траст, в котором хранятся смешанные активы, соответствующие определенным критериям, установленным в 12 CFR 9.18. Банк выступает в качестве доверенного лица для CIF и имеет право собственности на активы фонда. КИФ позволяют банкам избежать дорогостоящих покупок небольших лотов для своих небольших фидуциарных счетов.

Ежемесячный график краткосрочных инвестиционных фондов

Ежемесячный график краткосрочных инвестиционных фондов (STIF) используется банками, которые управляют STIF, в соответствии с 12 CFR 9.18, для раскрытия информации о фонде и его портфелях в OCC в течение пяти рабочих дней после каждого календарного месяца. конец. Вы можете направлять вопросы Джоэлу Миллеру, руководителю группы по управлению активами, по телефону (202) 649-6417 или Джону Гилмору, банковскому инспектору, отдел рыночных рисков, по телефону (202) 649-6327.

Краткосрочные инвестиционные фонды Отчетные события

В соответствии с Разделом 9.18(b)(4)(iii)(J) банки, управляющие STIF, обязаны уведомлять OCC до или в течение одного рабочего дня после определенных событий. События, подлежащие регистрации, включают перечисленные ниже. Уведомление следует направить Джоэлу Миллеру, руководителю группы по управлению активами, по телефону (202) 649-6417 или Джону Гилмору, банковскому инспектору, отдел рыночных рисков, по телефону (202) 649-6327.

Отчетные события включают:

  1. Любая разница, превышающая 0 долларов США.0025 между стоимостью чистых активов и рыночной стоимостью доли участия STIF, рассчитанной с использованием метода, изложенного в пункте (b)(4)(iii)(G)(1) настоящего раздела;
  2. Когда STIF переоценил стоимость своих чистых активов ниже 0,995 доллара США за долю участия;
  3. Любое изъятие, распределение доли участия STIF в натуральной форме или разделение участников портфеля;
  4. Любые задержки или приостановки выполнения запросов STIF на снятие долей участия;
  5. Любое решение об официальном утверждении ликвидации, разделения активов или портфелей или любой другой ликвидации STIF; или
  6. В тех случаях, когда банк, его аффилированное лицо или любая другая организация оказывает финансовую поддержку STIF, включая вливание денежных средств, продление кредита, покупку дефолтного или неликвидного актива или любую другую форму финансовой поддержки для поддержания стабильная стоимость чистых активов на долю участия;

Узнать больше

Коллективные инвестиционные фонды (Справочник контролера, май 2014 г.)
Содержит обзор рисков коллективных инвестиционных фондов и основы для управления ими.

Каталожные номера

  • Бюллетень OCC 2014-25, «Коллективные инвестиционные фонды: пересмотр и аннулирование буклета Справочника контролера» (28 мая 2014 г.)
  • Бюллетень OCC 2013-29, «Взаимоотношения с третьими сторонами: руководство по управлению рисками» (30 октября 2013 г.)
  • Бюллетень OCC 2013-8, «Требования к отчетности по краткосрочным инвестиционным фондам: ежемесячное раскрытие информации» (5 марта 2013 г.)
  • Бюллетень OCC 2012-31, «Краткосрочные инвестиционные фонды: окончательное правило» (10 октября 2012 г.)
  • Бюллетень OCC 2011–2012, «Надлежащая практика модельного управления рисками: руководство для надзорных органов по модельному управлению рисками» (4 апреля 2011 г.)
  • Бюллетень OCC 2011-11, «Элементы управления рисками: коллективные инвестиционные фонды и механизмы аутсорсинга» (29 марта 2011 г.)
  • Бюллетень OCC 2010-24, «Поощрительное вознаграждение: Межведомственное руководство по разумной политике поощрительного вознаграждения» (30 июня 2010 г.)
  • Письмо с пояснениями OCC 1121, «Требования к выводу средств из фонда недвижимости» (19 июня 2009 г.)
  • Письмо с пояснениями OCC 1120, «Комиссионные фонды и конфликты, основанные на модели» (20 февраля 2009 г.)
  • Бюллетень OCC 2008-5, «Конфликты интересов: Руководство по управлению рисками — Отчуждение некоторых предприятий по управлению активами» (6 марта 2008 г.)
  • Бюллетень OCC 2004-2, «Банки/сберегательные учреждения, предоставляющие финансовую поддержку фондам, рекомендованным банковской организацией или ее филиалами: межведомственное руководство» (5 января 2004 г.)
  • Пояснительное письмо OCC 969, «Коллективный фонд, ограниченный фондами, ожидающими инвестирования или распределения» (28 апреля 2003 г.)
  • Пояснительное письмо OCC 936, «Ограничения на снятие средств из коллективного фонда» (22 мая 2002 г.)
  • Письмо с разъяснениями OCC 920, «Частота поступлений и изъятий средств из коллективного фонда» (6 декабря 2001 г.)
  • Письмо с пояснениями OCC 919, «Распределение затрат основанными на моделях фондами между участниками, допущенными к коллективным фондам или выбывшими из них» (9 ноября 2001 г.)
  • Письмо с пояснениями OCC 884, «Инвестирование счетов пенсионного плана, принадлежащих Национальному банку в качестве прямого агента или недискреционного депозитария в коллективном фонде» (13 января 2000 г.)
  • Письмо с пояснениями OCC 865, «Объединение залогового обеспечения при ссуде ценными бумагами, хранимого в соответствии с соглашениями о ссуде ценными бумагами, соответствует требованиям общего трастового фонда» (26 мая 1999 г.)
  • Письмо с пояснениями OCC 829, «Разные сборы за управление фондом для участников коллективного фонда» (9 апреля 1998 г.)
  • Письмо с пояснениями OCC 722, «Инвестирование активов коллективного фонда в паевые инвестиционные фонды и получение комиссионных» (12 марта 1996 г.)
  • Пояснительное письмо OCC 716, «Требования к оценке GIC и SIC, находящихся в коллективных фондах» (21 декабря 1995 г.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *