Close

Как вложить деньги в недвижимость: Ошибка 404 — Журнал Домклик

Содержание

за и против. Финансы, налоги, ипотека

Photo by Sharon McCutcheon on Unsplash

Вложение средств в недвижимость — один из основных способов инвестирования. В чем плюсы и минусы покупки строящегося жилья?

Плюсы вложения в строящееся жилье

Сфера недвижимости — одна из основных для начинающих инвесторов. Это стабильный рынок, объекты на котором всегда пользуются спросом. Сегмент быстро восстанавливается даже после экономических кризисов.

Жилье в новых домах не дешевеет. За несколько лет квартира может существенно прибавить в стоимости. Поэтому вложения в недвижимость — это гарантия сохранения средств и их приумножения.

По сравнению со вторичным жильем квартиры в строящихся домах стоят дешевле. В среднем на 20-30% при покупке на стадии котлована.

Разные варианты получения прибыли: перепродажа готового жилья, сдача в аренду. Стоимость квартиры с косметическим ремонтом в сданном доме возрастает примерно на 25%.

Минусы вложения

Есть риски при выборе
ненадежного застройщика
. Возведение дома может затянуться или вообще остановиться. Иные виды «недобросовестности» компаний: отсутствие документа на земельный участок, на котором ведется строительства (велик риск, что впоследствии дом снесут по решению суда), недостаточное финансирование, проблемы застройщика с кредитными организациями. Бывали случаи мошенничества, когда строительство дома не планировалось как таковое.
Важно учитывать систему налогообложения и отслеживать изменения в ней. Налогами облагаются не инвестиции, а доход.
Основные вопросы, которые стоит решить
  • Выбрать надежного застройщика, затем подходящий объект
  • Правильно оформить документы
  • Понять, какой тип квартиры лучше купить и что вы будете с ней делать после сдачи дома
  • Просчитать гипотетическую прибыль
На эти и многие другие вопросы вам помогут ответить риелторы агентства недвижимости «Палитра». Мы поможем вам вложить деньги в надежный объект!

Как и куда вложить свои деньги, чтобы защитить их от инфляции, 4 апреля 2022, инвестиции в недвижимость, криптовалюты, банковские вклады | e1.ru

— Есть целая профессия — профессиональный вкладчик. Это люди, которые раскладывают свои деньги по банкам, где есть страховка АСВ, по сумме не более 1,4 миллиона, — рассказывает Лашко. — Проблема в том, что вкладчики вообще не задумываются, куда нести свои деньги, если видят вывеску АСВ, независимо от уровня ставок. В итоге за всё платит государство, и это неправильно.

Он рекомендует сегодня открывать «короткие вклады» на три месяца с пока еще большой ставкой.

— Сейчас еще очень непонятная ситуация и высокая доля неопределенности на любом рынке, — считает Алексей Лашко. — Вложения в любую валюту: непонятны ситуации с дальнейшими курсами, для вложения в инвестиционную недвижимость или дефицитные товары (например, авто) нужно быть профессиональным участником этого рынка. Поэтому лучше выбрать рублевый депозит на три месяца и потом посмотреть на ситуацию еще раз.

Вложить деньги в банковские вклады рекомендует и вице-президент АБР, называя их надежным инструментом, с помощью которого сегодня можно даже частично потери от инфляции.

В любой кризис, подчеркивает аналитик «Финама» Леонид Делицын, базовые принципы для сохранения денег незыблемы. Грубо говоря, надо хранить все сбережения по разным активам. Надо понимать, во что вкладываться.

— Надо диверсифицировать активы — разнообразить, — рассказывает аналитик. — Но это нужно сделать так, чтобы они не зависели друг от друга. А если они так или иначе про одно и то же — это не спасет. То есть обычно, когда диверсифицируют активы, то часть денег вкладывается в золото, часть — в недвижимость, часть — в образование детей, часть — в собственное здоровье, а часть — в акции. Вот пример широкой диверсификации.

Мы уже рассказывали, как прошел для домашних инвесторов первый день торгов на Московской фондовой бирже 24 марта. Кто проиграл и почему выгодно вкладываться в навоз — читайте в нашем материале.

Инвестиции в зарубежную недвижимость: самые перспективные страны

Жить или не жить в купленном жилье?

Приобрести недвижимость в Берлине или Париже, Амстердаме или Риме – весьма заманчиво. Однако сможете ли вы проживать в купленной квартире или доме? К сожалению, ваше пребывание будет ограничено только лишь сроком действия визы. Все остальное время вам придется вверить заботы об объекте, в том числе хлопоты по сдаче его в аренду, вторым лицам. А контролировать их действия, по сути, вы будете лишь дистанционно. Довольно бессмысленная покупка, не правда ли?

Чтобы избежать этой проблемы, наши эксперты рекомендуют выбирать страну для покупки недвижимости по двум наиболее важным критериям:

  • инвестиционная привлекательность недвижимости
  • возможность оформления в стране вида на жительство или гражданства

Именно официальный статус (второй паспорт, ВНЖ, ПМЖ) даст вам право полноценно пользоваться покупкой – проживать в ней сколько угодно или не проживать вовсе. В любом случае вы всегда сможете непосредственно контролировать процесс управления объектом.

Программы оформления ВНЖ в Европе – оптимальный компромисс

Вы наверняка слышали или знаете, что в Евросоюзе достаточно сложно получить вид на жительство гражданам стран СНГ. Однако это касается лишь общих случаев. В отдельных странах ЕС действуют абсолютно официальные государственные программы по оформлению ВНЖ за инвестиции в экономику. Причем для вас чрезвычайно важно, что большинство этих программ базируются на инвестициях именно в недвижимость.

Таким образом, приняв участие в одной из таких программ, вы убиваете сразу двух зайцев: приобретаете недвижимость и получаете статус, позволяющий проживать в этой недвижимости без ограничений.

Далее мы рассмотрим предложения европейских стран по предоставлению ВНЖ/гражданства и выделим наиболее привлекательные варианты для покупки недвижимости.

Недвижимость и гражданство Кипра

Сколько стоит?

Кипрский паспорт можно получить за инвестиции в жилую недвижимость. Для этого понадобится купить объект стоимостью от 2 млн. евро. Однако следует признать, что пока эксперты не относят кипрскую недвижимость к наиболее привлекательным. Главное ее преимущество в том, что она открывает для вас путь ко второму гражданству. А паспорт Кипра, в свою очередь, это возможность путешествовать по миру без виз, проживать, работать, вести бизнес на территории ЕС, а также выгодно оптимизировать налоги.

Как получить статус?

Инвестору нужно принять участие в государственной программе: купив объект недвижимости стоимостью от 2 млн. евро, вы можете всего за 90 дней оформить второе гражданство для всей семьи.

Недвижимость и ВНЖ Испании

Сколько стоит?

В данный момент Испания – наиболее привлекательная для инвесторов страна, максимально отвечающая приведенным выше критериям. По различным оценкам, Барселона и Мадрид в 2017 году – самые привлекательные города Европы для покупки недвижимости. Сейчас мадридский «квадрат» стоит в среднем 2902 евро. А в Барселоне цены снизились относительно 2008 года на 13%, и цена квадратного метра составляет 3667 евро. Экономика Испании по итогам 2016 года выросла на 3,2%. Это способствует и дальнейшему повышению цен на недвижимость, поэтому 2017-й – оптимальный год для покупки.

Как получить статус?

Для оформления ВНЖ Испании по официальной программе нужно приобрести объект стоимостью от 500 тыс. евро.

Недвижимость и ВНЖ Португалии

Сколько стоит?

Среди перспективных рынков недвижимости называют лиссабонский. Сейчас жилье здесь подешевело на 7,8% относительно 2008 года, и в среднем «квадрат» стоит 1308 евро. Причем цены начали расти с 2013 года, когда стартовала государственная программа по привлечению иностранных инвесторов, направленная на инвестиции именно в сферу недвижимости.

Как получить статус?

Примите участие в программе по оформлению ВНЖ Португалии. Она предполагает довольно гибкие условия. Жилую недвижимость разрешено покупать только во внутренних областях страны, а также в автономных регионах — на Мадейре и Азорских островах. На коммерческую недвижимость ограничения не распространяются, ее можно покупать в любом регионе Португалии. Главное, чтобы стоимость была выше 350 тыс. евро для объектов под реконструкцию и выше 500 тыс. евро для современного объекта.

Недвижимость и ВНЖ Великобритании

Сколько стоит?

Лондон входит в число тех немногих европейских городов, в которых после кризисного 2008 года цены на недвижимость постоянно растут. На данный момент их рост за 8 лет составил 84%! Идеальный показатель для инвестиций с целью получения финансовой выгоды! Средняя стоимость лондонской квартиры в 2008 году составляла в среднем 300 тыс. евро, сейчас – 560 тыс. А стоимость квадратного метра в центре – 18 тыс.

Именно сейчас наиболее выгодно вкладывать деньги в лондонскую недвижимость. После «Брексита» стоимость некоторых объектов просела сразу на 15-20%. Причем эксперты называют 2017-й годом стагнации для цен в Великобритании. Поэтому время на размышления у состоятельных людей еще есть.

Как получить статус?

«Брексит» стал палкой о двух концах. На фоне снижения цен на недвижимость ужесточаются условия выдачи ВНЖ по государственной программе для инвесторов. Однако участие в программе никак не связано с недвижимостью. Пока что сохраняется возможность оформить ВНЖ Великобритании за инвестиции от 2 до 10 млн. фунтов стерлингов в экономику страны. Стоит поторопиться, пока британское правительство не изменило правила игры!

Недвижимость и ВНЖ Австрии

Сколько стоит?

Вена – еще один город со стабильно дорожающей недвижимостью. Рост цен относительно 2008 года составляет 70%, а стоимость квадратного метра в центре колеблется от 5 до 11 тыс. евро. В этом году, по прогнозам, спрос на венское жилье все так же будет превышать предложение, а значит, цены по-прежнему будут расти.

Как получить статус?

Получить ВНЖ Австрии можно по государственной программе для финансово независимых лиц. Она не связана с покупкой недвижимости, а предполагает, что инвестору достаточно доказать свою финансовую состоятельность (40-50 тыс. евро на семью). Самостоятельно попасть в квоты на выдачу ВНЖ в Австрии чрезвычайно сложно, поэтому мы рекомендуем обратиться к специалистам нашей компании. А покупка недвижимости в Вене станет дополнительным плюсом при рассмотрении вашей кандидатуры.

10 привлекательных для инвестиций городов в других странах Европы

Безусловно, это не все возможности для выгодной покупки элитной недвижимости в Европе. Ряд городов остаются привлекательными для состоятельных людей.

ГородСредняя стоимость «квадрата», евроДинамика цен 2008 — 2017
Берлин
Стокгольм
Копенгаген
Хельсинки
Париж
Будапешт
Брюссель
Прага
Амстердам
Дублин
4613
9500
2807
4514
8310
2230
3857
2573
3852
5070
+186%
+63%
+62%
+39%
+27%
+25%
+24%
+16%
+12%
-18%

Проблема в том, что далеко не все страны, где расположены перечисленные в таблице города, выдают ВНЖ за инвестиции. Как же быть, если вы хотите купить жилье в Германии, Франции или Дании? Частично решить проблему можно оформлением ВНЖ Австрии или ВНЖ Швейцарии. Этот статус дает возможность перемещаться по Шенгену без виз, однако вы все равно будете ограничены временными рамками пребывания в чужой стране.

Полноценный выход – оформление гражданства Мальты по государственной программе. Вам понадобятся инвестиции на сумму от 650 тыс. евро. Это меньше, чем сумма, которая нужна для получения гражданства Кипра. При этом мальтийский паспорт открывает для вас возможность купить недвижимость в любой стране Европы и получить там ВНЖ по упрощенной процедуре – как гражданин Евросоюза.

Если у вас возникли вопросы по оформлению вида на жительства или гражданства в Европе, обратитесь в нашу компанию. Наши специалисты предоставят исчерпывающую информацию, а также обеспечат поэтапное сопровождение при получении статуса и покупке недвижимости.

Инвестиции в недвижимость в Украине: доходность, плюсы, рекомендации

По исследованиям компании Knight Frank, более 40% людей в мире легко меняет место жительства. Это значит, что аренда помещений – бизнес, который будет востребован.

Редакция MC.today разобралась, что нужно знать и учитывать, если вы планируете делать инвестиции в недвижимость.


Что такое инвестиции в недвижимость

Покупка недвижимости – один из способов вложить деньги. Так вы как минимум сохраните вложенный капитал, а как максимум – сможете получать с него пассивный доход.

Виды инвестиций в недвижимость

Есть два вида инвестиций в недвижимость:

Капитальные. Их еще называют долгосрочными вложениями. Цель покупки недвижимости – сдача ее в аренду. Поэтому желательно с самого начала ответить себе на такие вопросы:

  1. На какой период вы будете сдавать эту недвижимость: на год, посуточно или на сезон?
  2. Кому вы будете ее сдавать? Есть смысл нарисовать портрет потенциального съемщика: социальный статус, уровень дохода и так далее.
  3. Какие могут быть нюансы? Например, согласитесь ли сдавать недвижимость студентам, людям, у которых есть домашние животные, и так далее.

Долгосрочные вложения менее рискованны, но окупаются медленно. Это до 10 лет для посуточной аренды, и более 12 лет для долгосрочной.

Краткосрочные. Их же иногда называют спекулятивными, когда покупают недвижимость, чтобы потом ее перепродать. В этом случае желательно заранее понимать, через какое время или в какой момент можно вернуть деньги и когда это будет выгоднее всего. Например, перед сдачей дома в эксплуатацию или когда в дом заселяются.

Краткосрочные инвестиции могут окупиться быстрее, в течение 2–3 лет. Процент окупаемости достаточно высокий, но и рисков больше.

В обоих случаях можно вкладывать деньги как в уже существующие объекты, так и в те, которые только строятся.

В какую недвижимость инвестировать

Вариантов два: в жилую и коммерческую недвижимость. И ту, и другую можно искать на первичном и вторичном рынках. Еще можно купить недвижимость за границей.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал: важное и интересное для активных людей

Вот какие есть риски и преимущества каждого направления. Расчеты ориентировочные – рынок чутко реагирует на внешние обстоятельства.

Первичная

Это оптимальный вариант инвестиций в недвижимость как на длинной, так и на короткой дистанции.

Выгоднее всего покупать такую недвижимость, когда начинается строительство. Ближе к завершению та же квартира стоит на 25–30% дороже.

Но здесь высокие риски. Например, дом могут сдать в эксплуатацию на несколько лет позже заявленного срока. И это в лучшем случае. Хуже, когда строительство замораживают. Например, потому что у строительной компании нет нужных разрешений. Или потому что застройщик обанкротился.

О том, есть ли проблемные стройки в городе, стоит узнавать заранее. О проблемных стройках в Киеве можно узнать здесь.

Перепродажа квартиры может принести от 15% до 30% разовой прибыли, но нужно внимательно изучать договор с застройщиком. Особенно если сделка совершается до того, как инвестор получил документы на право собственности.

Анатолий Топал, руководитель Ассоциации профессиональных управителей недвижимостью Украины, Олег Приходько, заместитель и генеральный директор Greenol, Виктория Берещак, эксперт рынка недвижимости, Владимир Копоть, юрист, руководитель сервиса онлайн-проверки недвижимости Monitor.Estate, Анна Лаевская, коммерческий директор «Інтергал-Буд», говорят, что через продажу по переуступке прав в Украине продается от 10% до 25% квартир в новостройках.

Вторичная

На вторичном рынке жилье покупают чаще, если нужно сохранить деньги. Удачно перепродать такое жилье возможно, но чем старше дом, тем сложнее это сделать. А срок окупаемости растягивается от 10 лет.

При покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться с «небезопасной сделкой». Например, если у хозяина есть родственники, которые тоже имеют право на это жилье и не давали согласия на продажу своей части квартиры.

Когда вы покупаете новостройку, то сдавать квартиру в аренду можно только после ввода дома в эксплуатацию. Жилье со вторичного рынка можно сдавать сразу, если там есть ремонт и в некоторых случаях мебель.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость делится на несколько типов в зависимости от того, для какого бизнеса она предназначена. Вот основные: 

  • Торговая – продуктовые и непродуктовые магазины, аптеки, торговые центры.
  • Сфера услуг и развлечений – рестораны, кафе, клубы, гостиницы, развлекательные центры.
  • Социальное назначение – офисы, медицинские центры. Недвижимость на вокзалах и в аэропортах тоже относится к этому направлению.
  • Логистическая – склады, промышленные компании, производственные цеха и так далее.

Еще несколько лет назад большой популярностью пользовались офисные здания. Во время пандемии спрос на них упал. Но по словам Армана Саркисяна, замруководителя департамента представительства интересов собственников офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине, с середины весны 2021 года рынок ожил. Много договоров аренды заключается в бизнес-центрах, которые недавно ввели в эксплуатацию или находятся на финальной стадии стройки.

Подписывайтесь на нашу Facebook-страничку. Победы, советы, полезные новости и тексты.

Окупаемость зависит от вида недвижимости и экономической и политической ситуации в стране.

Несмотря на карантин и массовый переход на удаленную работу, в 2021 году в Киеве ввели в эксплуатацию 155 тыс. кв. м офисной недвижимости. А по словам бывшего руководителя КО «Киевгенплан» Сергея Броневицкого, торговых площадей в столице уже больше, чем будет нужно городу в следующие 20 лет.

Источник: colliers.com

За границей

Можно купить недвижимость за границей. Например, в Венгрии в городке Эрд, что находится в 20 км. от Будапешта, на момент подготовки статьи предлагалась готовая однокомнатная квартира в новом доме за $65 тыс.

Цена однокомнатной квартиры в Венгрии. Источник: realty.co.hu

По такой же цене есть новостройки в Киеве.

Цена однокомнатной квартиры в Киеве. Источник: country.ua

Но для начала нужно разобраться в законах о недвижимости и налогах для иностранных инвесторов каждой конкретной страны. В Турции, например, украинцам нельзя покупать недвижимость в приграничных зонах. Подобные ограничения есть и в некоторых других странах.

Еще нужно найти проверенного специалиста, который поможет совершить сделку. Риск нарваться на мошенников есть в любой стране.

В то же время, если вы купите недвижимость в другой стране, то у вас будет больше шансов получить вид на жительство или гражданство. Вот в каких странах это возможно.

СтранаМинимальная сумма покупки недвижимостиНюансы 
Латвия250 тыс. евроСвидетельство о праве проживания выдается на пять лет собственникам и членам семей. Потом его можно продлить и еще через пять лет получить гражданство
Греция250 тыс. евроСвидетельство выдают на пять лет, и его можно продлить
Испания500 тыс. евроЗдесь важна сумма инвестиции. Это может быть несколько объектов
Португалия500 тыс. евроПодавать документы на гражданство можно через шесть лет после покупки недвижимости. Важно находиться в стране не менее шести из 12 месяцев
Кипр2,5 млн евроГражданином Кипра можно стать уже через полгода
Болгария300 тыс. евроСвидетельство выдается на пять лет. После можно оформлять гражданство

Источник: migrant.biz.ua 

Если вы решили покупать недвижимость за границей, нужно посчитать все возможные расходы. Это услуги специалистов, которые помогут подготовить договоры и внести информацию в реестры. А еще налоги, возможные гербовые сборы налог, который взимается при покупке недвижимости или земли. – Прим. ред. и банковские комиссии.

Преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость

Вот какие плюсы есть у инвестиций в недвижимость:

  • Доступность. Чтобы вкладывать в недвижимость, необязательно иметь сразу всю сумму. Можно платить частями. И чтобы сдавать жилье, получать дополнительные знания тоже не нужно.
  • Надежность. С каждым годом цена на недвижимость растет, а если и падает, то несущественно. Поэтому вы точно сохраните вложенные деньги.

Как менялись цены на жилье с 2014 по 2021 годы. Источник: misto.lun.ua

  • Прибыльность, пусть и невысокая. Сдавать недвижимость в аренду можно от 4,4 тыс. грн в месяц. Даже эти деньги – неплохой бонус к зарплате.

Источник: dom.ria.com

  • Средние риски по сравнению с другими видами инвестиций. Так, к самым надежным инвестициям относятся банковские вклады, государственные облигации и драгоценные металлы. К рискованным – криптовалюта и венчурные инвестиции. Инвестиции в акции и недвижимость находятся посередине.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, в юридической компании «Домправо» считают, что нужно быть готовым к таким минусам: 

  1. Низкая ликвидность. Квартиру может быть сложно продать.
  2. Дополнительные вложения. Со временем все изнашивается. Потому придется делать мелкий и косметический ремонт. Возможны и более крупные траты.
  3. Налоги и документы.

Так, при покупке недвижимости, нужно:

  1. Заплатить сбор в Пенсионный фонд – 1% от суммы покупки.
  2. Оплатить услуги нотариуса, который вносит сведения в Государственный реестр.
  3. Заплатить налог на недвижимость. Его ставка устанавливается органами местного самоуправления, но не может быть больше, чем 1,5% от суммы покупки. Расходы несут обе стороны сделки или одна из них, если есть такие договоренности.

Могут быть и самые неожиданные расходы, как, например, нужно погасить задолженность по алиментам.

При продаже недвижимости налогов больше.

  • Зависимость от экономической обстановки в мире, стране и даже в конкретном регионе. Например, квартиры в Донецке и Луганске до 2014 года стоили дороже, чем сейчас.

Какие сегменты недвижимости популярны в Украине

Если говорить об аренде жилой недвижимости, то на сегодня одинаково популярны все сегменты. Елена Биберова, генеральный директор АН «Благовест» поделилась информацией, что в агентстве в декабре 2021 года провели 199 операций по аренде жилья.

  • 26% людей снимали жилье до $500 в месяц.
  • 26% – снимали жилье от $500 до $1 тыс.
  • 27% – снимали жилье от$1 до $2,5 тыс.

Если ориентироваться на эти цифры, то квартиры в разных ценовых категориях востребованы для аренды и могут приносить доход.

Если же говорить о продаже, то в прошлом году продали 368 735 объектов недвижимости – квартир, жилых домов и усадеб. Темпы продаж в течение года росли: если в первом квартале приобрели более 68 тыс. объектов, то в четвертом – около 120 тыс. Для сравнения: в 2020 году украинцы заключили 315 647 сделок.

Вот какую недвижимость выбирают инвесторы:

Какая недвижимость пользуется спросом у инвесторов. Источник: colliers.com

Минимальный чек для инвестирования в недвижимость

Дешевле всего купить квартиру тогда, когда дом только начали строить.

В этом случае первый взнос будет от 10% от стоимости жилья. То есть если квартира стоит $43 тыс., первый взнос на таких условиях будет около $4,3 тыс. Остаток суммы, а это $38,7 тыс., нужно погасить в течении 7,5 лет. В нашем примере сумма ежемесячного платежа – $430.

Вот как это посчитать:

7,5 года х 12 месяцев = 90 месяцев – столько нужно будет выплачивать деньги

$38,7 тыс. / 90 = $430 – ежемесячный платеж

Условия у застройщиков отличаются. Первый взнос может быть и 20%, и 50% от цены квартиры. Сроки погашения суммы тоже могут быть другими: от полугода до 10 лет.

На сумму ежемесячного платежа влияет: 

  1. период рассрочки;
  2. цена жилья;
  3. брался ли кредит или ипотека для покупки недвижимости.

В любом случае этот вариант возможен для тех, у кого стабильный и прогнозируемый доход.

Пример расчета доходности при инвестировании в недвижимость

Первый вариант: долгосрочная аренда квартиры

Дано: однокомнатная квартира на вторичном рынке. Покупка – $32 тыс. и около $8 тыс. ушло на ее ремонт и обустройство. Стоимость аренды – $300 в месяц. Это максимум, возможный в удаленном от метро районе.

Квартира окупится за 12 лет при условии, что за это время не придется менять мебель, технику или снова делать ремонт.

Формула расчета:

$300 х 12 месяцев = $3,6 тыс. – доход в год 

 $40 тыс. / $3,6 тыс. = 11,11 года

Второй вариант: посуточная аренда смарт-квартиры

Дано: смарт-квартира компактное жилье на 18–30 м2. – Прим. ред. 20 м2 в новостройке в Киеве.

Покупка, небольшой ремонт и мебель обошлись в $25 тыс. Посуточная аренда – $25. Предположим, квартиру удается сдавать 15 дней в месяц.

$25 х 15 дней = $375 – выручка в месяц

Минус коммунальные услуги и другие возможные расходы.

Если аренда будет приносить $300 в месяц, инвестиция окупится почти через семь лет.

Формула расчета:

$300 х 12 месяцев = $3,6 тыс. – годовой доход

$25 тыс. / $3,6 тыс. = 6,9 года

Третий вариант: склад

Дано: склад на 1,5 тыс. м², цена – $400 тыс.

Стоимость аренды с учетом коммунальных услуг и налогов от $2 за 1 м². Вот как посчитать минимальную месячную и годовую прибыль:

$2 х 30 дней = $3 тыс. – прибыль в месяц

$3 тыс. х 12 месяцев = $36 тыс. – прибыль в год

$400 тыс. / $36 тыс. = 11,11 года – минимальный срок окупаемости

Такой доход сложно назвать пассивным. Арендаторы меняются, нужно искать новых, заключать с ними договоры, знать, какие условия предлагают другие владельцы складов, и так далее.

Советы начинающим инвесторам

Чтобы инвестировать в жилую недвижимость, нужно меньше знаний и опыта, чем для других видов пассивного дохода. Но нужно учитывать, что:

  • Сдача недвижимости в аренду – это бизнес, и с него нужно платить налоги. В Налоговом кодексе Украины оговорено, что уплачивать их можно в разные сроки и по разным ставкам. Здесь учитывается, кто сдает жилье: физлицо, ФОП на едином налоге или ФОП на общей системе налогообложения.

Физлица отчисляют налог на доходы физических лиц (НДФЛ) плюс оплачивают военный сбор (ВС) от вырученной от аренды суммы. В 2022 году ставка этих налогов – 18% и 1,5% соответственно.

  • Нужно хорошо проверять документы. Если недвижимость на первичном рынке – то документы застройщика. Если на вторичном – то продавца.

Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, на XXV Международной конференции «Рынок недвижимости: передовая практика» сказал, что в 2021 году случаи мошенничества на вторичном рынке недвижимости составляли 1,5–2% от общего количества сделок.

Чтобы не попасть в эти 1,5–2%, имеет смысл запросить справку о том, кто был когда-нибудь зарегистрирован в этой квартире, уточнить, был ли кто-то прописан временно, и так далее.

  • Если недвижимость покупается в самом начале строительства, лучше вносить минимальную сумму. Безусловно, если оплатить 100% цены, будет дешевле, но рассрочка снижает риски. Даже у застройщика с хорошими рекомендациями могут случаться накладки.

В Киеве, например, работает 94 застройщика. На сегодня в строительстве 374 очереди в 197 жилищном комплексе. Средняя задержка сдачи домов по городу – девять месяцев.

  • Не всегда застройщики работают прозрачно. Поэтому нужно читать отзывы о них не только на официальных или тематических сайтах. Как минимум – посмотреть на другие дома от этой же компании и даже пообщаться с жильцами этих домов.

Вот на что стоит обращать внимание:

  1. вовремя ли застройщик закончил предыдущие работы;
  2. как сильно отличается реальный дом от плана;
  3. если сильно, то были ли разрешения на, допустим, строительство дополнительных этажей и так далее.

Еще важно четко зафиксировать метраж жилой площади в договоре. Некоторые застройщики могут менять проект застройки, когда на лоджию не устанавливается дверь. Потом лоджию включают в метраж жилой площади, а цена квартиры увеличивается.

  • Если вы уже купили квартиру и сдаете ее в аренду, то нужно быть готовым к непредвиденным расходам. Это и незапланированные ремонты и простой – квартира может пустовать несколько месяцев, а оплачивать коммунальные услуги все равно придется. Например, в 2020 году, когда начался карантин, в столице простаивало 12–13 тыс. квартир для аренды.
  • Быть готовым оформлять много документов. 5 февраля 2022 года вступил в силу совместный приказ Министерства юстиции Украины и Министерства финансов Украины. Теперь государственная налоговая служба начала проверять информацию о покупателях недвижимости: соответствие фамилии, имени, отчества, регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика или серии и номера паспорта.

Вывод

Если у вас есть квартира, дом или другая недвижимость, с нее можно получать пассивный доход. Безусловно, инвестиции в недвижимость связаны с рисками, но по сравнению с другими видами инвестиций их все же не так много.

Соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов говорит, что цена квадратного метра в 2022 году увеличится на 7–10%. Те, кто инвестировал в недвижимость на этапе котлована в конце 2021 года, уже в 2023 году получат прибыль меньше, чем рассчитывали. Это в краткосрочной перспективе.

Еще есть мнение, что в 2022 году жилье в крупных городах подорожает не более чем на 5−7%. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита считает: цены на жилье скоро станут стабильными. По его словам, в 2022 году будет выгодно инвестировать в недвижимость.

По исследованиям компанииKnight Frank, Украина находится на 22-м месте по темпам подорожания жилья.

Деньги — в дом. Как хранить деньги в недвижимости

Инвестиция в недвижимость одна из самых надежных и выгодных. Особенно в сегодняшних условиях, условиях, когда мировая экономика, скорее всего, еще не скоро оправится от последствий пандемии коронавируса. Поэтому наиболее удобным и выгодным финансовым инструментом для сохранения своего капитала остается недвижимость. Но очень важно выбрать жилье правильно, так, чтобы деньги, вложенные в нее, не обесценились, а наоборот, приумножились.

Цель

Сначала нужно точно решить для себя, для чего покупается недвижимость. Если цель — заработать денег, то жилье в будущем можно будет сдавать или перепродать.

Если квартира в Турции приобретается с целью последующей перепродажи, то целесообразнее покупать ее на стадии строительства. Застройщики всегда продают квартиры в домах, которые только строятся, дешевле. Эти же квартиры после завершения строительства будут стоить гораздо дороже. В Турции это достаточно распространенная практика, многие именно так и зарабатывают. Покупают квартиры в домах на стадии котлована и потом перепродают их, зарабатывая до 30% от их стоимости.

Если квартира покупается с целью сдачи в аренду, то стоит рассматривать варианты рядом с морем. Небольшие, уютные квартирки на первой или второй линии очень ценятся на Средиземноморском побережье Турции, сдавать их можно круглый год и круглый год получать пассивный доход.

Если же квартира покупается для личного пользования, к примеру, для проживания, то и требования к ней должны полностью соответствовать вашим понятиям о комфортной недвижимости. Это тоже хороший способ инвестирования, правда, в отличие от первых двух дохода он не принесет. Но зато ваши деньги будут сохранены и надежно защищены от инфляции и скачков курсов валют.

Выбор

При покупке недвижимости в другой стране крайне важно найти надежного посредника. Компанию по продаже недвижимости с большим опытом работы и серьезной репутацией. Только так можно быть уверенным в том, что деньги действительно станут работать на вас и инвестиция будет выгодной. Не стесняйтесь задавать вопросы. Риэлторы лучше знают рынок и точно скажут, как выгоднее вкладывать деньги с учетом ваших целей. Для покупки жилья на стадии строительства с целью перепродажи это может быть один вариант недвижимости. Для покупки с целью сдачи в аренду — совсем другой. Не стоит надеяться только на себя, в таком деле, как покупка недвижимости в Турции, очень важно иметь надежного союзника, знающего законы страны и отлично ориентирующегося в огромном рынке турецкой недвижимости.

Ипотека в Турции

Традиционно считается, что инвестировать можно только свои свободные деньги. Но в Турции купить недвижимость с помощью ипотеки и с целью инвестирования можно выгодно и удобно. Дело в том, что процентные ставки не меняются на протяжении всего срока выплаты ипотеки. И еще один плюс — сами процентные ставки сейчас очень низкие. То есть именно сейчас брать недвижимость в ипотеку выгодно: совсем не случайно только за апрель текущего года покупка жилья в ипотеку в Турции выросла более чем за 300%! И иностранным гражданам ипотеку турецкие банки дают охотно. Такая покупка будет отличной инвестицией.

В любом случае, приобретение недвижимости в развивающейся и перспективной Турции не будет пустой тратой денег. Это действительно выгодная инвестиция в свое будущее, которая защитит ваши деньги лучше любого банка или других способов хранения своих средств. Вы всегда сможете продать квартиру или виллу, переехать в Турцию жить или зарабатывать на купленной недвижимости, сдавая ее в аренду.


Определение краудфандинга в сфере недвижимости

Что такое краудфандинг недвижимости?

Краудфандинг — это метод сбора денег для бизнеса и более простой способ доступа к таким предприятиям для инвесторов. Он использует Интернет и социальные сети, такие как Facebook, Twitter и LinkedIn, для охвата аудитории потенциальных инвесторов.

Идея краудфандинга заключается в том, что многие люди готовы инвестировать небольшую сумму, и когда они это делают, можно довольно быстро собрать большие суммы денег.

Краудфандинг предлагает компаниям доступ к капиталу, который они, возможно, никогда не смогут привлечь. Краудфандинг предлагает инвесторам возможность стать акционерами компании или объекта недвижимости.

Ключевые выводы

  • Краудфандинг в сфере недвижимости использует социальные сети и Интернет для подключения инвесторов к инвестициям в недвижимость.
  • Краудфандинг в сфере недвижимости похож на инвестирование в акционерный капитал, поскольку инвестор может купить недвижимость и стать акционером.
  • Краудфандинг предлагает компаниям доступ к капиталу, который они, возможно, никогда не смогут привлечь.
  • Краудфандинг предлагает инвесторам возможность стать акционерами компании или недвижимости.

Как работает краудфандинг

В прошлом краудфандинг чаще всего ассоциировался с сделками с акциями, когда компании использовали этот процесс для привлечения капитала. Краудфандинг объединяет деньги, чтобы малый и средний бизнес мог использовать средства для инвестиций в будущее компании, например, для покупки оборудования или строительства производственного предприятия.

Традиционно краудфандинг акций был открыт только для аккредитованных инвесторов. К аккредитованным инвесторам относятся банки, пенсионные планы, страховые компании, а также состоятельные и опытные инвесторы. Чтобы физическое лицо могло претендовать на статус аккредитованного инвестора, оно должно было заработать 200 000 долларов США или иметь собственный капитал, превышающий 1 000 000 долларов США.

Преимущества и недостатки

Одним из преимуществ краудфандинга является то, что инвесторам не требуется больших сумм денег, а в некоторых случаях минимальная сумма для инвестирования в компанию составляет 1000 долларов.Кроме того, если компания в конечном итоге станет публичной, то есть они выпустят новые акции через IPO или первичное публичное размещение акций, может возникнуть огромный потенциал для инвестиционной выгоды.

Конечно, один из самых больших рисков или недостатков краудфандинга заключается в том, что инвесторы вкладывают деньги в малоизвестную компанию. Другими словами, у компании не так много финансовой истории. В результате существует риск того, что инвесторы могут потерять все свои вложения.

Краудфандинг возник после принятия Закона о стартапах в нашем бизнесе (JOBS), который позволил краудфандингу помочь малым и средним компаниям в удовлетворении их потребностей в капитале.

С тех пор Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) сняла ограничения, запрещавшие неаккредитованным инвесторам инвестировать в краудфандинговую деятельность.

Несмотря на ограничения, неаккредитованные инвесторы могут участвовать в краудфандинге для сделок с акциями, а также сделок с недвижимостью.

Краудфандинг текущей недвижимости

До принятия закона JOBS инвесторы в недвижимость могли инвестировать в недвижимость только путем покупки физического имущества или инвестирования в REIT (инвестиционные фонды недвижимости).Однако краудфандинг открыл совершенно новый метод инвестирования в недвижимость.

Краудфандинг недвижимости очень похож на краудфандинг акций в том смысле, что инвестор может купить недвижимость и стать акционером. Инвестору не обязательно покупать всю недвижимость. Вместо этого инвестор может получить часть прибыли, полученной от инвестиций в недвижимость. Например, любой доход, полученный от дохода от аренды здания или любой доход от продажи здания, будет выплачиваться инвесторам.

Одним из преимуществ краудфандинга в сфере недвижимости для неаккредитованных инвесторов является низкая минимальная сумма инвестиций, которая обычно требуется. В некоторых случаях инвесторы могут стать акционерами недвижимости за 5000 долларов.

Кроме того, краудфандинг в сфере недвижимости может помочь инвесторам снизить риск, связанный с портфелем акций. Другими словами, краудфандинг в сфере недвижимости помогает инвесторам диверсифицировать риски в своих инвестиционных портфелях, не размещая все свои средства на фондовом рынке.

Инвестиционные лимиты для краудфандинга

Поскольку при любом типе краудфандинговых инвестиций существуют риски, SEC ввела ограничения на инвестиции для неаккредитованных инвесторов. Ниже приведены инвестиционные лимиты SEC.

Менее 107 000 долларов США

Если ваш годовой доход или ваш собственный капитал меньше 107 000 долларов США, то в течение любого 12-месячного периода вы можете инвестировать до 2 200 долларов США или 5 % от меньшего из вашего годового дохода или собственного капитала.

Более 107 000 долларов США

Если ваш годовой доход и собственный капитал равны или превышают 107 000 долларов США, то в течение любого 12-месячного периода вы можете инвестировать до 10% годового дохода или собственного капитала, в зависимости от того, что меньше, но не более 107 000 долларов США.

Blackstone становится лидером рынка недвижимости

Blackstone Group  ( BX -1,80 %) снова попала в заголовки газет на этой неделе, вызвав очередной большой всплеск на рынке недвижимости.На этот раз ведущий управляющий альтернативными активами приобрел American Campus Communities , инвестиционный фонд недвижимости (REIT), ориентированный на студенческое жилье. Сделка почти на 13 миллиардов долларов является последней в череде громких сделок компании.

Он становится доминирующей силой в сфере недвижимости. Вот более пристальный взгляд на то, как Blackstone Group сравнивается со своими конкурентами в секторе недвижимости.

Источник изображения: Getty Images.

Бегемот среди альтернативных управляющих активами

Blackstone — крупнейшая в мире компания по управлению активами.Он управляет активами на сумму 881 миллиард долларов в четырех ключевых областях: недвижимость, частный капитал, решения для хедж-фондов, а также кредит и страхование.

Недвижимость является его крупнейшей областью деятельности: 279 миллиардов долларов капитала инвесторов находятся под управлением глобального портфеля недвижимости стоимостью 514 миллиардов долларов. Это делает его мировым лидером в области инвестиций в недвижимость:

Источник данных: Сайты компаний. Схема автора.

В прошлом году компания Blackstone вложила деньги в недвижимость, совершив несколько громких сделок:

  • Дата-центр REIT QTS Realty за $10 млрд
  • Платформа по аренде домов на одну семью Home Partners of America за 6 миллиардов долларов
  • Industrial REIT WPT Industrial Real Estate Investment Trust за 3 доллара.1 миллиард
  • REIT, ориентированный на квартиры, REIT Bluerock Residential Growth на сумму 3,6 миллиарда долларов
  • Неторгуемый квартирный REIT Resource REIT на $3,7 млрд
  • Квартира REIT  Preferred Apartment Communities за 5,8 миллиарда долларов
  • Сообщества американских кампусов за 12,8 млрд долларов

Некоторые из этих сделок еще не закрыты. Когда они это сделают, они увеличат преимущество Blackstone над Brookfield Asset Management ( BAM -5.09%), Starwood Capital и KKR (KKR -3,90%).

Передача частной недвижимости розничным инвесторам

Одним из ключевых факторов, побудивших Blackstone к покупкам недвижимости, стал успех компании в привлечении капитала от розничных инвесторов за последний год. Blackstone создала неторгуемый REIT, Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), пять лет назад, чтобы привлечь розничных инвесторов, которые хотели получить доступ к рынку частной недвижимости.

Это был оглушительный успех.Способность Blackstone генерировать огромную прибыль для инвесторов BREIT сделала ее магнитом для капитала инвесторов за последний год:

Источник данных: Stanger Investment Banking. Схема автора.

BREIT Blackstone привлек колоссальные 68,4% всего капитала, привлеченного неторгуемыми REIT в прошлом году, в среднем 2 миллиарда долларов в месяц. Большой улов Blackstone приводит к тому, что все больше альтернативных управляющих активами запускают конкурирующие неторгуемые REIT, ориентированные на розничных инвесторов.

KKR запустила свой неторгуемый REIT — KKR Real Estate Select Securities или KREST — в мае 2021 года.Между тем, в ноябре Brookfield взял на себя консультативную роль неторгуемого REIT Oaktree, пополнив его новыми активами и переименовав в Brookfield REIT.

Тем не менее, неторгуемые REIT компании Blackstone выделяются из общей массы благодаря своим успехам в обеспечении доходности. Он опередил все другие неторгуемые REIT с общей доходностью 30,2% за последний год.

Важным стимулом стала стратегия инвестирования в темы с высокой убежденностью, такие как распространение данных, миграция Sun Belt, доступное жилье и электронная коммерция.Его способность генерировать огромную прибыль от этих модных тем позволила ему привлечь больше денег от инвесторов. Это дает ему капитал для более крупных приобретений, что позволяет ему еще больше увеличить прибыль за счет своего растущего масштаба.

Успех компании Blackstone способствует ее росту

Blackstone — одно из крупнейших имен в сфере недвижимости. Тематический подход к инвестированию позволил компании добиться высокой прибыли, благодаря чему инвесторы доверяют ей больше денег. Это позволяет ему приобретать больше недвижимости, способствуя его доминированию в сфере недвижимости.

Эта статья представляет мнение автора, который может не согласиться с «официальной» рекомендательной позицией консультационной службы премиум-класса Motley Fool. Мы пестрые! Ставя под сомнение инвестиционный тезис — даже собственный — помогает всем нам критически относиться к инвестированию и принимать решения, которые помогают нам стать умнее, счастливее и богаче.

Насколько вероятен крах рынка недвижимости?

Рынок жилья в США сейчас является горячей темой.Я видел видео, показывающие 90 135 линий 90 136 людей, ожидающих, чтобы попасть в открытый показ показа. Мои родственники только что прошли процесс покупки дома и потеряли дома, несмотря на то, что предлагали на десятки тысяч больше запрашиваемой цены.

Напрашивается очевидный вопрос: является ли это жилищным пузырем, и когда он лопнет? На этот вопрос сложно ответить, потому что никто не знает наверняка. Тем не менее, вы можете взглянуть на данные и историю рынка жилья, чтобы понять, как все может развиваться в ближайшие месяцы и годы.

На этот раз правила ужесточаются около

Я признаю, что рынок жилья сейчас похож на пузырь, и, возможно, это пузырь. Цены на жилье постоянно растут, и справедливо задаться вопросом, как долго большинство семей будут оставаться на рынке жилья. Но есть несколько причин, по которым «пузырь лопнет» может быть не таким сильным, как вы думаете.

Источник изображения: Getty Images.

Крах жилья, начавшийся в 2007 году, считается самым жестоким в США.S. история и является ориентиром для многих людей, наблюдающих за стремительным ростом цен на жилье сегодня. Об крахе 2007 года до сих пор ведутся споры, и хотя я не буду пытаться разобрать все движущиеся части, между тем, что происходит тогда, и тем, что происходит сейчас, есть некоторые важные различия.

Во-первых, в кредитной индустрии были системные проблемы, которые «запустили насос» для того, что произошло в 2007 году. Тогда правила кредитования были намного мягче, и банки выдавали ипотечные кредиты людям, которые не могли позволить себе платеж.Эти ипотечные кредиты назывались «субстандартными», и процент ипотечных кредитов подскочил с середины однозначных цифр в начале 2000-х годов до 18–20% в период с 2004 по 2006 год.

В конечном счете, многие из этих заемщиков не смогли оплачивать свои счета, и в результате всплеск обращений за закладную вызвал цепную реакцию, которая разрушила жилищное строительство.

Правительство ужесточило правила после финансового кризиса, и теперь гораздо сложнее получить ипотечный кредит, не имея соответствующего дохода и кредитной истории.Это не означает, что спекуляция не может появиться снова, но Закон Додда-Франка был создан для предотвращения повторения этих плохих кредитных практик. Вынос? Я не уверен, что рынок жилья «рухнет» без шока для банковской системы, как в 2007 году, когда люди начали быстро не выплачивать ипотечные кредиты.

Предложение против спроса

Исторически сложилось так, что недвижимость оказалась очень устойчивой: средние цены на жилье снижались всего за восемь из последних 60 лет. Рассмотрим жилищный крах в 2007 году; Ниже вы можете увидеть это от пика цен, приведшего к краху, до примерно 30%-го снижения цен на дне рынка.

Данные о средней цене продажи существующего дома в США от YCharts

Другими словами, потребовались годы, чтобы цены на жилье упали, и это был, возможно, самый сильный крах в истории!

Может ли рецессия привести к падению цен? Конечно, и почти каждый год средние цены на жилье снижались во время рецессии. Ставки по ипотечным кредитам также растут, что делает финансирование домов более дорогим и может помочь снизить спрос со стороны покупателей. Ставки на уровне 4,7% все еще близки к многолетним минимумам, но в этом году они быстро выросли.

В конечном счете, вам нужно, чтобы спрос на жилье упал, чтобы цены упали. Такой эффект может иметь рецессия или рост ставок, но никто не может знать наверняка, когда и насколько.

Одним из непредвиденных последствий краха жилищного строительства в 2007 году стало то, что спрос упал так быстро, что строители домов практически закрылись. Восстановление жилищного строительства заняло годы после кризиса, и сегодня, по оценкам, в Америке не хватает примерно 5 миллионов домов на одну семью.

Данные о вводе жилья в эксплуатацию в США по данным YCharts

Цены на жилье, скорее всего, достигнут пика, когда спрос и предложение встретятся в гармонии, чего пока не происходит.Это трудно сделать, пока я не перестану сталкиваться с толпами людей, пытающихся протиснуться на показ открытых дверей. Когда продавцы больше не могут отказывать покупателям, предлагая на тысячи больше запрашиваемой цены.

Может наступить рецессия, и ставки по ипотечным кредитам могут продолжать расти, как ведра воды, пытающиеся утихомирить бушующий огонь цен на жилье в США. Никто точно не знает, что будет дальше, но я не вижу достаточных доказательств того, что цены рухнет в ближайшее время.

Как инвестировать в недвижимость

Инвестирование в недвижимость популярно, и, возможно, сейчас более чем когда-либо, поскольку низкие ставки по ипотечным кредитам делают начало работы с недвижимостью более доступным.На самом деле, американцы любят недвижимость, и опрос Bankrate 2021 года показал, что это их любимая долгосрочная инвестиция, превосходящая даже акции.

У потребителей есть множество способов инвестировать в недвижимость, в том числе множество вариантов, помимо того, чтобы просто стать арендодателем, хотя это проверенный временем вариант для тех, кто хочет самостоятельно управлять недвижимостью. Кроме того, новые бизнес-платформы упрощают инвестирование в недвижимость без необходимости вкладывать десятки тысяч и более наличными.

Ниже приведены пять проверенных временем способов инвестирования в недвижимость и на что следует обратить внимание.

5 лучших способов инвестировать в недвижимость

Хотя многие люди занимаются недвижимостью, чтобы получить доход от инвестиций, это также может быть просто поиск жилья. Поэтому для многих инвестиция в недвижимость — это их дом.

1. Купить собственный дом

Возможно, вы обычно не думаете о своем первом жилье как об инвестиции, но многие люди так думают. Это один из лучших способов инвестировать в недвижимость, предлагающий многочисленные преимущества.

Первое преимущество заключается в том, что вы увеличиваете капитал своего дома за счет ежемесячных платежей, а не платите арендную плату, которая, кажется, всегда растет из года в год. Некоторая часть вашей ежемесячной ипотеки уходит, так сказать, в ваш собственный карман. Тем не менее, эксперты по-прежнему расходятся во мнениях относительно плюсов и минусов владения собственным домом, и дом — это не покупка любой ценой, как поняли покупатели жилья в 2000-х годах.

Если вы планируете остаться в этом районе на длительный срок, может иметь смысл приобрести дом, потому что вы сможете зафиксировать ежемесячный платеж, который может быть таким же доступным, как арендная плата.Кроме того, банки более благосклонно относятся к собственности, занимаемой владельцем, предоставляя заемщикам более низкую ставку по ипотеке и требуя меньший первоначальный взнос. Вы также можете иметь возможность вычесть процентные расходы на ваши налоги.

Ставки по ипотечным кредитам близки к историческому минимуму, что помогает сделать жилье более доступным, чем в недавнем прошлом. Неудивительно, что спрос резко вырос.

«Для владельцев и арендаторов сейчас самое подходящее время для инвестиций, потому что они никогда не получат такие низкие платежи по ипотеке и могут получить больше квадратных метров за свою цену», — говорит Крис Франциоза, главный агент Compass Real Estate в Делрей-Бич. , Флорида.

Преимущества: Проживание в собственной собственности вместо арендной платы, рост цен на жилье, увеличенная доходность за счет кредитного плеча, потенциальные налоговые льготы по процентам по ипотеке, фиксированные долгосрочные платежи

Недостатки: Текущие расходы на содержание имущества, значительные может потребоваться первоначальный взнос, возможное лишение права выкупа в случае невозможности выплатить ипотечный кредит

Как вы зарабатываете деньги: Прирост капитала, капитал здания, потенциальные налоговые льготы на повышенную стоимость

2.Купите сдаваемое в аренду имущество и станьте арендодателем

Если вы готовы перейти на следующий уровень, вы можете попробовать свои силы в аренде жилой недвижимости, такой как дом на одну семью или дуплекс. Одним из больших преимуществ такого рода недвижимости является то, что вы знаете стандарты рынка, и рынок может быть легче оценить, в отличие от коммерческой недвижимости, такой как торговый центр.

Еще одним преимуществом является то, что для начала работы, например, дома на одну семью, могут потребоваться меньшие инвестиции.Вы можете получить недвижимость за 20 000 или 30 000 долларов вместо потенциальных сотен тысяч, необходимых для коммерческой недвижимости. Возможно, вы сможете купить его еще дешевле, если сможете найти привлекательную проблемную недвижимость с помощью обращения взыскания.

Как правило, для начала вам придется внести значительный первоначальный взнос, часто до 30 процентов от покупной цены. Так что это может быть непомерно, если вы только начинаете и у вас еще нет огромного банкролла. Одним из способов обойти это может быть покупка арендуемой недвижимости, в которой вы также живете.

Другим недостатком является то, что вам нужно будет управлять имуществом и принимать решения, например, о том, что нуждается в обновлении. Хотя владение недвижимостью считается пассивной деятельностью для целей налогообложения, в качестве арендодателя она может оказаться совсем не пассивной. И если арендатор уклоняется от арендной платы, вам все равно придется вносить ежемесячные платежи, чтобы не оказаться в неплатежеспособности по кредиту.

Также обратите внимание, что недвижимость относительно неликвидна и обычно требует значительных комиссионных, часто в размере 6 процентов от продажной цены, поэтому обычно вы не можете продать ее немедленно и без больших убытков.Это одни из самых больших недостатков, но у арендодателей есть и другие способы напортачить.

Исторически низкие ставки по ипотечным кредитам на сдаваемую в аренду недвижимость могут сделать этот вариант более доступным, чем в недавнем прошлом. Обмен 1031 также может помочь вам преобразовать ваши инвестиции в новый без уплаты налогов.

Преимущества: Можно начать с малого с жилой недвижимости, практическое управление (для подходящего типа людей), списание амортизации позволяет собственности генерировать не облагаемый налогом денежный поток, повышение цены, увеличение прибыли за счет кредитного плеча, налог списание процентов по ипотечным кредитам

Недостатки: Практическое управление, необходимость своевременно платить по ипотечным кредитам независимо от арендаторов, текущие расходы на содержание имущества, более высокий первоначальный взнос, чем для жилья, занимаемого владельцем, высокие комиссионные

Как вы зарабатываете деньги: Прирост капитала, рост арендной платы и собственного капитала с течением времени, 1031 безналоговый обмен

3.Рассмотрите возможность продажи домов

Продажа домов стала более популярным способом инвестирования в недвижимость, но для этого требуется зоркий взгляд на стоимость и больший опыт работы, чем для того, чтобы стать долгосрочным арендодателем. Однако этот путь может помочь вам получить более быструю прибыль, чем быть арендодателем, если вы все сделаете правильно.

Самым большим преимуществом этого подхода является то, что вы можете получать прибыль быстрее, чем управляя своей собственностью, но при этом требуется больше опыта. Обычно хакеры находят недооцененную недвижимость, которую нужно привести в порядок или даже полностью отремонтировать.Они вносят необходимые изменения, а затем взимают рыночную стоимость домов, получая прибыль от разницы между их полной стоимостью (цена покупки, затраты на ремонт и т. д.) и ценой продажи.

Домовладельцам нужен острый глаз на то, что можно починить по разумной цене, а что нельзя починить. Им также необходимо оценить, за что впоследствии можно продать дом. Просчитайтесь, и их прибыль может быстро испариться или, что еще хуже, превратиться в убыток. Или дом может не продаться быстро, и тогда домовладелец застрянет, выплачивая любые проценты по кредиту, пока не найдется покупатель.

Домовладельцы могут обращаться к нетрадиционным источникам финансирования, так как часто предпочитают держать дома месяцами, а не годами. Кроме того, затраты на закрытие традиционной ипотеки высоки.

Смена домов на самом деле заставляет быть домовладельцем ощущаться как пассивная деятельность. Вам придется управлять командой людей, выполняющих многие, если не все ремонтные работы, и вам нужно будет быть движущей силой в каждой транзакции, гарантируя, что она будет выполнена и уложится в бюджет или ниже. И вы всегда будете искать другую сделку, так как вам платят только тогда, когда вы сдаете недвижимость.

Любители недвижимости также могут воспользоваться преимуществами 1031 безналоговых обменов, если они переводят доходы от одной инвестиции в другую в течение определенного периода и в соответствии с определенными правилами.

Преимущества: Можно начать с малого с жилой недвижимости, практическое управление (для подходящих людей), увеличение прибыли за счет кредитного плеча, потенциально быстрый доход от инвестиций (если у вас есть навыки)

Недостатки: Практическое управление, необходимость своевременно платить по ипотеке, даже если доход не генерируется, авансовые расходы на ремонт недвижимости, требует внимательного отношения к стоимости и способности организовать команду профессионалов и управлять ею

Как вы зарабатываете деньги: Покупка недооцененной недвижимости и восстановление, продажа дороже и повторно, 1031 безналоговый обмен

4.Купить REIT

В отличие от предыдущих вариантов, следующие два способа инвестирования в недвижимость действительно являются пассивными. Покупка REIT или инвестиционного фонда недвижимости — отличный вариант для тех, кто хочет получить доход от недвижимости с ликвидностью и относительной простотой владения акциями. И вы также можете получить дивиденды.

REIT имеют многочисленные преимущества по сравнению с традиционными инвестициями в недвижимость и могут значительно упростить процесс:

  • Меньше денег, необходимых для старта, потенциально всего 20 или 30 долларов, в зависимости от акций
  • Никаких проблем с управлением недвижимостью (т.г., без звонков в 3 часа ночи)
  • Очень ликвидны, и акции REIT могут быть проданы в любой день, когда рынок открыт
  • Затраты на транзакцию составляют 0 долларов США, так как брокеры сократили комиссию
  • Привлекательная долгосрочная доходность, в среднем 10,6% за 10 лет до 31 августа 2021 г.
  • Регулярные ежеквартальные дивиденды, при этом выплаты лучших REIT со временем увеличиваются
  • Диверсификация по множеству свойств или даже по секторам недвижимости

Однако инвестирование в REIT не лишено недостатков.Как и любая акция, цена на REIT может колебаться по мере того, как рынок вращается. Поэтому, если рынок упадет, цены на REIT могут пойти вместе с ним. Это не проблема для долгосрочных инвесторов, которые могут пережить падение, но если вам нужно продать свои акции, вы можете не получить то, что они стоят в любой момент времени.

Если вы покупаете отдельные акции REIT, вам необходимо тщательно их проанализировать, используя инструменты профессионального аналитика. Однако один из способов избежать этого недостатка — купить фонд REIT, который владеет многими REIT и, таким образом, диверсифицирует ваше участие в какой-либо одной компании или секторе.

Инвестиции в REIT — отличный способ начать с небольшими деньгами для новичка, но вам также придется поработать над этим, поскольку есть еще несколько способов испортить инвестиции в REIT.

Преимущества: Можно начать практически с любой суммой денег, отсутствие ручного управления, ликвидные инвестиции, регулярные дивиденды, возможность легкой диверсификации активов, отложенные налоги на прирост капитала, если активы находятся в собственности

Недостатки: REIT акции могут колебаться, у REIT много долгов, отсутствие прозрачности в инвестициях

Как вы зарабатываете деньги: Прирост капитала, растущий поток дивидендов

5.Используйте онлайн-платформу по недвижимости

Онлайн-платформа по недвижимости, такая как Fundrise или Crowdstreet, может помочь вам получить доступ к недвижимости для крупных коммерческих сделок без необходимости тратить сотни тысяч или даже миллионы на сделку. Эти платформы помогают разработчикам связываться с инвесторами, желающими вложить средства в недвижимость, и получить выгоду от того, что может быть весьма привлекательным потенциальным доходом.

Большим преимуществом для инвесторов здесь является возможность получить долю от прибыльной сделки, которую они иначе не смогли бы получить.Инвесторы могут принять участие в долговых или долевых инвестициях, в зависимости от конкретных условий сделки. Эти инвестиции могут оплачиваться денежными выплатами и могут предлагать доход, не связанный с экономикой, что дает инвесторам возможность диверсифицировать подверженность своего портфеля рыночным активам.

Однако у этих платформ есть некоторые недостатки. Некоторые могут принимать только аккредитованных инвесторов (например, частных лиц с состоянием в 1 миллион долларов и более), поэтому их использование может оказаться невозможным, если у вас еще нет денег.Тем не менее, в то время как некоторые платформы могут потребовать минимальных инвестиций в размере 25 000 долларов США, другие могут позволить вам войти в дверь с 500 долларами США.

Платформы также ежегодно взимают комиссию за управление, часто в размере 1 процента, и они могут добавлять к ней другие сборы. Это может показаться дорогим в мире, где ETF и взаимные фонды могут взимать всего 0 процентов за создание диверсифицированного портфеля акций или облигаций.

Хотя платформы могут проверять свои инвестиции, вам придется делать то же самое, а это значит, что вам понадобятся навыки для анализа возможностей.Инвестиции часто относительно неликвидны, с ограниченными шансами на погашение до тех пор, пока данный проект не будет завершен. И в отличие от инвестиций в REIT или даже в вашу собственную арендуемую недвижимость, после завершения сделки и возврата ваших инвестиций вам, возможно, придется найти другую сделку, чтобы ваш портфель продолжал расти.

Преимущества: Отсутствие ручного управления, обычно можно начать с меньшего первоначального взноса, чем при прямых инвестициях в недвижимость, регулярные дивиденды, возможность легкой диверсификации активов, отложенные налоги на прирост капитала, если активы находятся в собственности

Недостатки : Отсутствие ликвидности, более высокие первоначальные затраты, чем при инвестировании в публично торгуемые REIT, отсутствие прозрачности инвестиций, высокие комиссии за инвестиции

Как вы зарабатываете деньги: Прирост капитала, выплата дивидендов или процентов

Является ли недвижимость хорошим местом инвестировать?

Имеет ли смысл инвестировать в недвижимость? Вам нужно спросить себя, каким инвестором вы готовы быть.Вы можете заработать много денег на каждом виде инвестиций в недвижимость, так что это больше вопрос вашего финансового положения и вашей готовности делать то, что необходимо. Тип инвестиций должен соответствовать вашему темпераменту и навыкам, если это вообще возможно.

В частности, потенциальные инвесторы должны задать себе вопросы по трем основным направлениям:

  • Финансовые ресурсы: Есть ли у вас ресурсы для инвестирования в данную недвижимость? Возможности есть на каждом уровне инвестиций.Есть ли у вас ресурсы для выплаты ипотеки, если арендатор не может? Насколько вы зависите от своей основной работы, чтобы сохранить инвестиции?
  • Готовность: У вас есть желание выступить в роли арендодателя? Готовы ли вы работать с арендаторами и понимаете законы об аренде в вашем регионе? Или вы предпочитаете анализировать сделки или инвестиции, такие как REIT или на онлайн-платформе? Вы хотите удовлетворить требования ведения домашнего бизнеса?
  • Знания и навыки: Хотя многие инвесторы могут учиться на работе, есть ли у вас специальные навыки, которые делают вас более подходящим для одного типа инвестиций, чем для другого? Можете ли вы проанализировать акции и составить привлекательный портфель? Можете ли вы отремонтировать сдаваемое в аренду имущество или починить флиппер и сэкономить кучу денег на платных специалистах?

«Если на кону ваша пенсия, лучше оставить «спекуляции» экспертам и сосредоточиться на отраслях, в которых вы лучше разбираетесь, чтобы вы могли легко следить за ходом ваших инвестиций», — говорит Джеймс Ричман. , генеральный директор JJ Richman, управляющий активами.

Вам нужно понять свои собственные навыки, способности и желание, чтобы оценить, какой вид инвестиций подходит лучше всего. И вам не нужно добавлять недвижимость в свой портфель активов, чтобы преуспеть. Многие инвесторы придерживаются исключительно акций с целью получения долгосрочной доходности рынка около 10 процентов в год и пользуются преимуществами пассивного инвестирования.

Основные налоговые льготы при инвестировании в недвижимость

Налоговые льготы на недвижимость сильно различаются в зависимости от того, как вы инвестируете, но инвестиции в недвижимость могут дать некоторые значительные налоговые преимущества.Давайте рассмотрим их в зависимости от типа инвестиций:

Ваше собственное место жительства

  • Вы можете вычесть любые процентные расходы из своей ипотеки, в зависимости от вашего конкретного финансового положения.
  • Если вы детализируете свою налоговую декларацию, вы можете вычесть до 10 000 долларов США в виде налога на имущество.
  • Когда вы продаете свою резиденцию, вы также можете получить 250 000 долларов США в виде прироста капитала (или 500 000 долларов США при совместной регистрации брака) без уплаты налогов, если вы прожили в доме два года и два из последних пяти лет.

Ваше сдаваемое в аренду имущество

  • Вы можете вычесть налоги на имущество из любого дохода от аренды, уменьшая любую налогооблагаемую прибыль.
  • Вы также можете вычесть свои процентные расходы и амортизацию, еще больше уменьшив свой налогооблагаемый доход, даже если вы продолжаете получать денежный поток.
  • Когда вы позже продаете инвестиционную недвижимость, налоги рассчитываются на ее более низкую амортизированную стоимость. Однако, если вы переместите выручку от продажи в новый дом и будете следовать правилам 1031, вы можете отсрочить налоги на прибыль.

Перепродажа домов

  • Направляя свои доходы на следующую сделку и следуя правилам биржи 1031, инвесторы могут продолжать откладывать любые налоги на прибыль — до тех пор, пока они могут продолжать находить выгодные сделки с недвижимостью.

REIT

  • REIT предлагают привлекательный налоговый профиль — вы не будете платить налог на прирост капитала, пока не продадите акции, и вы можете владеть акциями буквально десятилетиями, чтобы избежать налогового инспектора.
  • На самом деле, вы можете передать акции своим наследникам, и они не будут платить налоги с вашей прибыли.
  • REIT
  • эффективны с точки зрения налогообложения, поскольку они не платят налоги на корпоративном уровне, а это означает, что любые деньги, выплачиваемые вам, облагаются налогом только один раз.

Сделки с недвижимостью через Интернет

  • Налоги, взимаемые с этих инвестиций, могут варьироваться в зависимости от того, какие именно инвестиции вы делаете.
  • Некоторые инвестиции технически являются REIT и поэтому будут рассматриваться в соответствии с этой системой налогообложения (без налогов на корпоративном уровне), в то время как другие могут быть долговыми или долевыми инвестициями.
  • Как правило, любой доход, такой как распределение денежных средств от них, будет облагаться налогом в том году, когда он был получен, в то время как любой налог на прирост капитала будет отложен до его реализации.

Практический результат

Инвесторы, желающие заняться недвижимостью, имеют множество вариантов для самых разных бюджетов. Недвижимость может быть привлекательной инвестицией, но инвесторы хотят быть уверены, что их тип инвестиций соответствует их желанию и способности управлять ими, включая временные обязательства.

Узнать больше:

Как открыть компанию по инвестициям в недвижимость

Инвестиции в недвижимость — это развивающаяся отрасль, и многим людям интересно, как создать компанию по инвестициям в недвижимость и получить долю предлагаемых неограниченных возможных доходов. К сожалению, многие люди, которые создают такие компании, терпят неудачу так же быстро, как и начинают, из-за недостаточного внимания к юридическим факторам. Если вы планируете создать компанию, занимающуюся инвестициями в недвижимость, юрист по недвижимости из сети Priori может помочь вам начать работу с правильной юридической основой.

Понимание процесса создания инвестиционной компании в сфере недвижимости

Создание компании, занимающейся инвестициями в недвижимость, может быть довольно простым процессом, поскольку для начала требуется несколько нормативных требований. Для инвестирования в недвижимость не требуется какой-либо конкретной организации, и некоторые люди даже создают инвестиционную компанию в сфере недвижимости просто от своего имени в качестве индивидуального предпринимателя. Как только вы найдете финансирование и купите свою первую недвижимость, у вас будет начало инвестиционной компании в сфере недвижимости.

Конечно, независимо от того, как вы зарегистрировались, вы столкнетесь с некоторыми существенными нормативными требованиями, как только приобретете свою первую недвижимость. Вам нужно будет заплатить налоги и страховку на имущество, а также убедиться, что имущество соответствует нормам. Вы должны быть осторожны при рассмотрении вопросов зонирования, особенно при покупке коммерческой недвижимости, поскольку вам придется квалифицировать арендаторов. Наконец, вы должны быть осторожны, чтобы убедиться, что вы соблюдаете все законы штата, связанные с инвестициями в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость против. Торговля недвижимостью

Компании, занимающиеся инвестициями в недвижимость, делают две основные вещи: инвестируют в недвижимость и торгуют недвижимостью. По сути, инвестиции в недвижимость — это долгосрочные инвестиции, при которых вы покупаете недвижимость с намерением сохранить собственность для сдачи в аренду, в то время как торговля недвижимостью — это краткосрочные инвестиции, при которых вы покупаете недвижимость, которая нуждается в ремонте, и продаете ее для продажи. более высокая цена вскоре после этого. Инвестиции в недвижимость требуют более высоких первоначальных инвестиций (чтобы приобрести более желательную недвижимость для сдачи в аренду) и требуют больше времени, чтобы получить больше, чем остаточная прибыль.Торговля недвижимостью требует меньших первоначальных инвестиций и предлагает более быструю прибыль, но может быть рискованной, если недвижимость не движется так, как ожидалось.

Лучше ли инвестировать в недвижимость или торговать недвижимостью, зависит от вашего рынка, опыта и общей инвестиционной стратегии. И продажа домов, и аренда недвижимости могут быть прибыльными вариантами, и оба могут привести к большим потерям, в зависимости от того, насколько хорошо вы справляетесь. В конечном счете, обе стратегии распространены в компаниях, занимающихся инвестициями в недвижимость.Вам просто нужно решить, какая стратегия лучше соответствует потребностям вашей компании.

Юридические вопросы для рассмотрения

При создании компании, занимающейся инвестициями в недвижимость, с самого первого дня необходимо решить несколько ключевых юридических вопросов.

Юридическое лицо

Несмотря на то, что очень небольшие инвестиционные компании в сфере недвижимости иногда не имеют официального юридического лица, важно защитить свои личные активы путем регистрации, как только вы начнете расти, и вы даже лучше минимизируете свой риск, регистрируя раньше, чем позже.Наиболее распространенным юридическим лицом для инвестиционной компании в сфере недвижимости является ООО. LLC предоставляет вам гибкость для изменения бизнеса по мере колебаний рынка и изменения ваших потребностей, а также меньше нормативных требований и требований к отчетности.

Инвестиционная стратегия

Четкая инвестиционная стратегия повлияет на то, какие юридические вопросы вам нужно будет рассмотреть, и даже на то, какой тип предприятия лучше всего защитит ваши интересы. Это, конечно, включает в себя принятие решения о том, планируете ли вы сосредоточиться на долгосрочных инвестициях в недвижимость или на быстрой ее продаже, но также необходимо учитывать более мелкие соображения, например, планируете ли вы приобретать одно- или многоквартирные объекты, а также коммерческие или торговые помещения.

Финансирование недвижимости

Открытие компании, занимающейся инвестициями в недвижимость, часто требует значительных первоначальных инвестиций, и может быть трудно найти лучший способ получить финансирование. Возможно, целесообразно рассмотреть ряд вариантов финансирования, включая кредиты, партнерство с другими инвесторами и даже краткосрочное финансирование.

Страхование

Большинство объектов инвестиционной собственности должны иметь страховку — и правильную. Вот почему так важно правильно застраховать недвижимость с момента перехода сделки в управление вашей компании.Обязательно проведите исследование и поговорите со страховым агентом или юристом по недвижимости, чтобы обсудить тип покрытия, которое вам может понадобиться. Также важно ограничить вашу ответственность сверх того, что может быть разумно покрыто, четко указав в договорах с арендаторами, за что вы можете нести ответственность, а за что они несут ответственность сами.

Работа с риэлтором 

Когда вы начинаете заниматься инвестициями в недвижимость, вы окажетесь в невыгодном положении, если не будете знакомы с рынком недвижимости, на котором будете работать.Если у вас нет партнера, имеющего опыт работы в этой отрасли, вам может помочь работа с риелтором. Риелтор может помочь вам понять, какая недвижимость доступна, и дать вам разумный совет о том, в каких областях растет спрос. Они также могут помочь с контрактами, которые вам понадобятся в некоторых штатах, хотя вам может быть лучше нанять квалифицированного юриста по недвижимости при заключении контрактов с целью инвестирования.

Кроме того, риэлтор может взять на себя некоторые задачи, с которыми у вас может быть меньше опыта, например, поиск арендаторов или помощь в перепродаже после перепродажи.Долгосрочные отношения с риелтором, которому вы доверяете, могут быть выгодны для вашей инвестиционной компании, но это будет зависеть от того, как вы инвестируете, и насколько практическими вы планируете быть во время приобретения недвижимости.

Что такое перепродажа недвижимости?

Обмен недвижимостью — это процесс, посредством которого инвесторы покупают недвижимость и быстро перепродают ее с целью получения прибыли. Обычно идея состоит в том, чтобы внести минимальные изменения, которые сделают недвижимость более привлекательной для покупателей, чтобы получить предельную прибыль.Перепланировка также является популярным термином для перепланировки жилых помещений. Несмотря на прибыльность в случае успеха, переворот несет в себе риск, поскольку размер прибыли может быстро сократиться, когда недвижимость не может быть быстро выгружена, что вынуждает вас удерживать дорогостоящий актив дольше, чем предполагалось.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я использовать компанию, занимающуюся инвестициями в недвижимость, для инвестирования в REIT?

Да, но для этого требуется другой набор навыков. REIT покупаются и продаются на биржах и больше похожи на акции, чем на традиционные инвестиции в недвижимость.Если ваша компания по недвижимости планирует инвестировать в REIT, может быть полезно поговорить с юристом по недвижимости о различных связанных с этим рисках.

Нужно ли мне нанимать управляющего недвижимостью для моей компании по недвижимости?

Это зависит. Вы можете нанять профессионала для управления недвижимостью или самостоятельно заниматься техническим обслуживанием, ремонтом и аварийными ситуациями, но в любом случае кто-то должен будет нести ответственность за такие вопросы. Вам придется проанализировать затраты и преимущества каждого варианта в зависимости от ваших уникальных обстоятельств.

Как начать пассивное инвестирование в недвижимость

Мнения, выраженные участниками Entrepreneur , являются их собственными.

Когда вы думаете об инвесторе в недвижимость, вы, возможно, представляете себе человека, который владеет сдаваемым в аренду жильем и управляет своим арендным портфелем, находит арендаторов, нанимает поставщиков для ремонта или реконструкции и собирает арендную плату. Это пример активного инвестора в недвижимость. Однако пассивное инвестирование в недвижимость не требует ежедневного участия в операциях с недвижимостью.Ваша роль как пассивного инвестора в недвижимость заключается в том, чтобы вкладывать средства в инвестиции, обычно предлагаемые группой недвижимости или синдикационной фирмой, при этом воздерживаясь от обслуживания этого актива и его пути к прибыльности.

Пассивное инвестирование не означает, что вы снимаете с себя всю ответственность. Очень важно помнить, что когда вы инвестируете пассивно, вы все равно должны проводить исследования!

Связанный: 15 советов по управлению недвижимостью для предпринимателей, ищущих пассивную собственность …

Преимущества пассивного инвестирования в недвижимость

Пассивное инвестирование требует меньше времени. Между семейными обязанностями, хобби и работой на полную ставку активное инвестирование в недвижимость нереально для большинства людей. Когда вы являетесь активным инвестором в недвижимость, может быть трудно найти правильную сделку, организовать финансирование и смириться с хлопотами повседневного управления недвижимостью. Пассивные инвесторы получают выгоду от того, что кто-то делает это за них, и когда среди ночи ломается унитаз или помещение нуждается в ремонте, пассивный инвестор крепко спит всю ночь, пока все ремонтируется.

Кроме того, для того, чтобы быть пассивным инвестором, требуется меньше знаний и опыта, поскольку он не требует глубокого понимания рынка недвижимости и класса активов, в которые вы планируете инвестировать, будь то дома на одну семью, квартиры, магазины, или другие коммерческие или жилые объекты. Активное инвестирование потребует досконального знания рынка, на котором вы планируете работать, и способности различать хорошие и плохие сделки с недвижимостью. Пассивное инвестирование не требует, чтобы вы были экспертом в сфере недвижимости, поскольку пассивный инвестор использует навыки, сеть и опыт опытных профессионалов.

Инвестиции в недвижимость также имеют большие налоговые преимущества. Все инвесторы в недвижимость, даже пассивные, пользуются доходом, повышением стоимости и стабильностью своего актива, а также пользуются различными налоговыми льготами, такими как списание на амортизацию, даже в качестве пассивного инвестора — и да, вы правильно прочитали: актив дорожает, но при этом вы получаете списание амортизации!

Связанный: 4 мощных способа, которыми недвижимость может сделать вас миллионером

Пассивное инвестирование также предлагает большие возможности для диверсификации рисков.Как пассивный инвестор в проект недвижимости, такой как краудфандинг или синдикация недвижимости, вы можете объединить свои деньги с другими инвесторами, чтобы купить более значительный и более стабильный актив, чем вы могли бы себе позволить или хотели бы рискнуть, приобретая его самостоятельно. Как пассивный инвестор в недвижимость, у вас есть возможность инвестировать в различные рынки и классы активов, а также возможность распределять свой капитал по нескольким проектам, диверсифицируя свой риск.

Начало работы в качестве пассивного инвестора в недвижимость

Присоединение к синдикату недвижимости — отличный способ начать работу в качестве пассивного инвестора в недвижимость.Синдикации — это организации инвесторов в недвижимость, которые сотрудничают для приобретения прибыльных проектов в сфере недвижимости, таких как многоквартирные жилые комплексы.

Когда дело доходит до синдикации недвижимости, обычно есть два участника: Генеральные партнеры и Партнеры с ограниченной ответственностью, также известные как пассивные инвесторы. Генеральные партнеры являются активными инвесторами проекта, ответственными за поиск и страхование имущества, контрактов, капитала и поставщиков. Партнер с ограниченной ответственностью в синдикации недвижимости, по сути, предоставляет часть капитала для приобретения актива.Партнеры с ограниченной ответственностью получают ежемесячные или ежеквартальные обновления о своих инвестициях и распределении пассивного дохода.

Теоретический пример 

Предположим, есть жилой комплекс, который продается за 10 миллионов долларов. Он находится в престижном районе города, поэтому это должно быть надежное вложение. Генеральные партнеры (GP), также называемые синдикаторами недвижимости, будут работать с юристом над созданием ООО, созданием бизнес-плана здания и моделированием доходов для инвесторов. В этом случае план состоит в том, чтобы увеличить доход и повысить стоимость недвижимости.Врачу общей практики нужно собрать немного средств, чтобы купить недвижимость и сделать небольшой ремонт с добавленной стоимостью. Необходим первоначальный взнос в размере 20%, поэтому они нанимают 40 инвесторов, чтобы они вложили по 50 тысяч долларов каждый (2 миллиона долларов) при общей 70-процентной стоимости собственности и добавили 1 миллион долларов на расходы по реконструкции.

Как пассивный инвестор, вы могли бы посмотреть на поле и посмотреть, похоже ли это на то, что вам нужно. Вы бы ознакомились с бизнес-планом терапевта, в котором обсуждалась 8%-я привилегированная доходность, ежемесячная выплата в течение пяти лет и разделение капитала в конце игры.Если синдикация достигнет минимума, вы будете получать ежемесячные чеки на 333,33 доллара (8% x 50 000 долларов за 12 месяцев в году) в течение пяти лет, а затем получите свою долю в комплексе, когда они перепродадут его другим сторонам.

Допустим, ГП владеет комплексом пять лет. За это время вы бы собрали 20 000 долларов ежемесячных депозитов. Кроме того, теперь остаток по ипотеке составляет 7 миллионов долларов вместо 8 миллионов долларов, а недвижимость подорожала на 20% до 12 миллионов долларов.Таким образом, когда они продают многоквартирный дом, выручка составляет 5 миллионов долларов, из которых 70%, или 3,5 миллиона долларов, достаются 40 партнерам с ограниченной ответственностью. Таким образом, вы получите 87 500 долларов. За пять лет вы заработаете 20 000 долларов в виде арендной платы и 87,5 000 долларов от продажи недвижимости, а это значит, что вы удвоите свои деньги!

Конечно, любые инвестиции сопряжены с риском, но пассивные инвестиции в недвижимость потенциально могут стать одним из наиболее эффективных способов накопления богатства с течением времени. Это требует очень мало работы, масштабируется и диверсифицирует ваш портфель в один из самых безопасных классов активов — недвижимость!

Связанный: 5 причин, почему недвижимость — отличная инвестиция

 

Я владел шестью домами и потерял все, инвестируя в недвижимость

 

Инвестирование в недвижимость может стать путем к богатству, а может привести к бедности.Учитесь у одного человека, который потерял все, инвестируя в недвижимость.

Today’s Classic переиздается из Врач в огне.   Оригинал можно посмотреть здесь .

Наслаждайтесь!


Сегодняшний гостевой пост любезно предоставлен Джозефом Хоугом, человеком, который когда-то мечтал стать магнатом в сфере недвижимости и потерпел неудачу. Он потерял все это, инвестируя в недвижимость, и ему пришлось выбираться из большой ямы.

Джозеф ранее работал аналитиком по акциям и экономистом, прежде чем понял, что богатство не заменит счастья. Сейчас он управляет My Stock Market Basics и четырьмя дополнительными веб-сайтами в нише личных финансов и краудфандинга, зарабатывая больше денег, чем когда-либо, работая с 9 до 5, и любит строить свой бизнес, работая на дому.

Давайте послушаем, что он сделал и как это сделали мы, и постараемся не пойти по его стопам!

Я владел шестью домами и потерял все, инвестируя в недвижимость

Избегайте моих ошибок при инвестировании в недвижимость, чтобы создать свой собственный портфель сдаваемой в аренду недвижимости для получения долгосрочной прибыли

Я начал свою профессиональную карьеру в сфере недвижимости и мечтал однажды стать следующим Сэмом Зеллом или Дональдом Трампом.Я управлял своим собственным портфелем сдаваемой в аренду недвижимости и работал аналитиком в инвестиционных фондах недвижимости (REIT).

Итак, недвижимость всегда занимала особое место в моем портфолио, но не всегда в хорошем смысле.

Вот почему чтение четырех правил, которым следовала WCI, чтобы разбогатеть, пробудило некоторые болезненные воспоминания.

Недвижимость — прекрасный пример «владения вещами». Это один из тех твердых активов, которые хорошо сохраняют свою стоимость в условиях инфляции, а предложение ограничено.В наши дни они не производят намного больше земли.

Но инвестиции в недвижимость — это еще не все. Это не чудо пассивного дохода, о котором вы слышите в рекламных роликах в 3 часа ночи, и это не стратегия быстрого обогащения, о которой многие думали до того, как лопнул пузырь на рынке жилья.

Мой опыт инвестирования в недвижимость включает в себя некоторые из самых больших ошибок, которые вы можете совершить, но также и много извлеченных уроков.

Начало работы с инвестициями в недвижимость

Я прошел стажировку в качестве агента по коммерческой недвижимости на третьем курсе колледжа.Я работал по 15 часов в неделю, составляя инвестиционный проспект недвижимости и находя инвесторов для нового бизнес-парка, который разрабатывала компания.

Мне понравилась идея превратить необработанный участок земли или малоиспользуемое здание в прибыльный актив. Недвижимость казалась банкоматом, идеальным сочетанием краткосрочного денежного потока и долгосрочного богатства за счет повышения стоимости недвижимости.

Это был 2003 год, и рынок жилья только начинал накаляться, поэтому после стажировки я переключился на рынок аренды.Я начинал с менее чем 30 000 долларов, которые я накопил, когда служил в морской пехоте и учился в колледже, поэтому более низкая цена на недвижимость на рынке для одной семьи была большой привлекательностью.

Почти сразу я смог купить два дома. Я купил пару домов по дешевке в районе, которого избегало большинство инвесторов. Это была бы одна из многих моих ошибок, но я думал только о том, как быстро я смогу создать свой портфель.

Потребовалось менее шести месяцев, чтобы перестроить дома и рефинансировать их, чтобы обналичить и купить другую недвижимость.За пару лет я увеличил свое портфолио до пяти сдаваемых в аренду объектов плюс собственный дом.

Цены на недвижимость росли, и ничто,  ничто  не могло пойти не так с моей стратегией в сфере недвижимости.

Мои самые большие ошибки в сфере недвижимости

Моя самая большая ошибка в сфере недвижимости — это ловушка, в которую попадают многие, и она создана книгами о том, как разбогатеть, и промоутерами. В этих книгах недвижимость представлена ​​как источник пассивного дохода, где все, что вы делаете, — это финансируете портфель сдаваемой в аренду недвижимости и ждете, пока арендаторы выплатят вашу ипотеку.

Правда в том, что аренда домов на одну семью — это настолько далеко от пассивного дохода, насколько это вообще возможно.

На пике моей империи недвижимости у меня было пять объектов недвижимости: четыре дома на одну семью и один дуплекс. От поиска арендаторов до технического обслуживания и управления я работал не менее 20 часов в неделю помимо своей основной работы.

Проблема в том, что если вы не живете в большом городе, вам будет сложно найти управляющую недвижимость для небольших портфелей на одну семью. Большинство профессиональных менеджеров не хотят хлопот с арендой на одну семью, но пойдут на уступки, если у вас есть более крупный портфель.Я нашел пару менеджеров, которые рассмотрели бы мою арендную плату, но только с комиссией в размере 15% от валовой арендной платы, что намного больше, чем я мог себе позволить, учитывая денежный поток собственности.

Тратя так много времени между управлением своей недвижимостью и основной работой, мне не потребовалось много времени, чтобы сгореть. Я стала избегать жильцов и не начала процедуру выселения сразу после неуплаты. Даже после того, как арендатор съезжал, проходил месяц или два, прежде чем я тратил неделю, необходимую для того, чтобы привести дом в порядок и вернуть его на рынок.

Когда вы планируете свою империю недвижимости, рекомендуется оценить уровень вакантных площадей не менее 10% или более в зависимости от вашего региона. Это дает вам некоторую финансовую гибкость и помогает понять, хватит ли денежных потоков для покрытия расходов.

Когда я начал пренебрегать своей арендной платой, уровень вакантных площадей увеличился намного больше, чем я предполагал. С шестью арендованными квартирами у меня почти всегда оставался хотя бы один свободный номер в любом месяце. Это означало вытягивание денег из сбережений и других инвестиций, чтобы поддерживать ипотечные кредиты.

Я начал продавать свою недвижимость в 2006 году, но ущерб уже был нанесен. Я потратил большую часть своих сбережений и смог продать только несколько объектов недвижимости по ипотечной цене, когда пузырь на рынке жилья лопнул.

Я был на мели  и моя мечта стать следующим магнатом недвижимости была лишена права выкупа.

Как инвестировать в недвижимость, не разорившись

Я по-прежнему владею арендуемой недвижимостью и люблю недвижимость как долгосрочное вложение, но есть много ловушек, которых нужно избегать, если вы хотите, чтобы недвижимость работала на вас.

Некоторых из этих ловушек можно избежать при небольшом планировании, другие требуют большего усердия. Все это поможет вам обеспечить стабильный и в основном беспроблемный доход в течение десятилетий.

  • Рассмотрите возможность присоединения к группе инвесторов, подрядчиков, управляющих недвижимостью и юристов по недвижимости или создания группы по инвестициям в недвижимость. Важно, чтобы люди из разных областей получили такой широкий опыт. Некоторые группы формально объединяют свои деньги, но самый простой способ — просто обменяться идеями и помочь друг другу с помощью услуг.
  • Начните медленно с вашей империи недвижимости. Покупайте не более пары объектов недвижимости в первые пару лет, чтобы сэкономить время, необходимое для управления арендой. Подумайте о покупке триплекса или четырехплекса вместо домов на одну семью.
  • Будьте предельно осторожны при оценке своих затрат перед покупкой недвижимости. Изучите вакансии и арендные ставки в этом районе. Поговорите с другими инвесторами о затратах на обслуживание и управление. Это нормально — управлять своей собственностью и заниматься техническим обслуживанием самостоятельно, но рассмотрите возможность оценки этих расходов в своем первоначальном плане на тот случай, если вам нужно будет их оплатить.
  • Покупайте дома только в районах, в которых вы хотели бы жить. Если что-то пойдет не так, как планировалось, возможно, вам придется жить в одной из ваших съемных квартир.
  • Финансирование может быть вашим другом в инвестициях в недвижимость и помочь увеличить доход, но это также увеличит ваши ежемесячные расходы и заставит вас карабкаться, чтобы произвести платежи. Попробуйте оплатить не менее 20% покупки наличными, чтобы обеспечить себе финансовую гибкость и снизить платежи по ипотеке.

Это не единственные правила, которым вы должны следовать, чтобы добиться успеха в инвестировании в недвижимость, но это самые большие ловушки, которые я видел инвесторам.Поймите, что вам не нужен огромный портфель домов, чтобы получать большие долгосрочные доходы. Купите пару квартир в аренду, наслаждайтесь налоговыми льготами на амортизацию и рассчитывайте на долгосрочный капитал как на самую большую часть вашего дохода.

Я надеюсь, что уроки моих ошибок при инвестировании в недвижимость помогут вам стать лучшим инвестором. Недвижимость может быть отличным диверсификатором для портфеля акций и облигаций и одним из лучших источников богатства, но она также может быть постоянной головной болью. Соблюдение нескольких простых правил и избегание самых больших ловушек помогут вам получить долгосрочную прибыль от повышения стоимости и защитят вас от краткосрочных рисков.Немногие активы создали такое богатство поколений, как недвижимость, и они могут стать ключевым компонентом вашего портфеля.

[PoF: Для меня урок здесь не в том, что инвестирование в недвижимость является ошибкой, хотя бессистемный подход Джозефа и плохое время усложнили ему задачу.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *