Close

Как покупать в построенном доме квартиру: Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика — Новостройки

Содержание

покупка квартиры в строящихся ЖК, 🏢 строящиеся новостройки-жилье на этапе строительства

Предлагаем купить квартиру в строящемся доме от застройщика в Москве. Позвоните нам, и мы предложим несколько подходящих вариантов и расскажем подробно о каждом из них.

Чем отличается строящееся жилье

Новостройки на этапе строительства стоят дешевле жилья в уже сданных в эксплуатацию домах. Поэтому покупатели могут сэкономить на сделке. Но придется ждать окончания строительства, поэтому этот вариант подходит тем, кто не торопится с переездом.

Застройщики сдают дома с предчистовой отделкой:

  • бетонной стяжкой под напольное покрытие;

  • разводкой кабеля электроэнергии по комнатам;

  • ровными оштукатуренными стенами;

  • радиаторами отопления с терморегуляторами.

Какие строящиеся новостройки Москвы мы предлагаем

Мы всегда следим за изменениями рынка и добавляем новые ЖК на начальных этапах строительства. Периодически обновляем информацию, добавляем главные характеристики и фото. Поэтому вы легко найдете подходящую квартиру.

Предлагаем купить недвижимость:

  • от студий до пятикомнатных квартир;

  • площадью от 5.9 м² и более;

  • с раздельным или совмещенным санузлом;

  • на первых или последних этажах.

Почему стоит покупать строящиеся дома у нас

Бесплатно оформляем ипотеку. Снижаем переплату по ней, потому что банки-партнеры делают скидки на процентную ставку. Повышаем шанс одобрения на 25% — консультируем дистанционно или проверяем документы лично.

Организуем комфортный просмотр. Назначаем его на удобное время и лично проводим экскурсию по стройплощадке. Показываем демонстрационное жилье. Если нужно, отвозим на просмотр и привозим обратно на корпоративном автомобиле.

Гарантируем финансовую безопасность. Работаем только с проверенными компаниями. Сами оформляем договор купли-продажи.

Чтобы купить новое жилье, позвоните нам: расскажем, какие строящиеся ЖК в Москве доступны, уточним о скидках или рассрочке у застройщика.

На каком этапе строительства лучше покупать жилье

Изучаем рынок и цены на квартиры в новостройках

Выбрать идеальный район и подготовить список добросовестных застройщиков несложно: одесский рынок не такой объёмный и стихийный, как столичный. Определиться с конкретным жилым комплексом уже сложнее.

Главный вопрос, который волнует покупателя: чем я рискую, когда выбираю квартиру в новом доме? А он порождает новые вопросы: искать проект на старте или смотреть готовые новостройки?

Итак, пытаемся разобраться и понять: На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

На одесском рынке недвижимости закрепилось мнение: покупка квартиры в строящемся доме рискованнее «вторички». Засилье «застройщиков одного ЖК» и зарубежных компаний с неизвестной репутацией влияет на доверие инвесторов. Настроение покупателей напрямую зависит от степени готовности новостройки: чем ближе к сдаче в эксплуатацию, тем спокойнее будущему новоселу.

Но заплатить за квартиру в почти готовой или уже сданной новостройке человеку придется больше, чем за квартиру «на котловане». По статистике, цена недвижимости напрямую зависит от того, на каком дом этапе строительства, и лучше покупать квартиру на ранней стадии возведения новостройки, потому что это дает возможность сберечь средства, «зарезервировав» их в твердом активе. Конечно, если вы готовы выложить всю сумму за жилье сразу после старта продаж.

Такая возможность есть не у всех. Соотношение тех, кто покупает на нулевой стадии постройки, и тех, кто берет готовые квартиры в завершенных проектах, примерно 80%:20%. При этом из тех, кто берет квартиру на начальном этапе строительства, от трети до половины покупателей оплачивают всю стоимость квартиры сразу, потому что тогда цена получается самой выгодной. Плюс: это дает человеку уверенность в том, что дополнительных выплат потом не будет. Расчет выполнен по фиксированной стоимости, оплата стопроцентная, а значит, цена квадратного метра по мере строительства для этого покупателя расти уже не будет.

Разница в стоимости квартиры при покупке на старте или в уже сданном доме бывает и не такой существенной. Имеют значение класс жилого комплекса, район застройки, темпы строительства. Например, в Одессе в малоэтажном проекте бизнес-класса «ЖК на Еврейской» цена квадратного метра на старте продаж составляла 1250-1400 долларов, спустя два года квартиры здесь покупают по 1500-1600 долларов за квадрат. А вот в ЖК комфорт-класса «Михайловский городок» на Молдаванке на старте продаж первой очереди цена квадратного метра держалась примерно на отметке в 500 долларов, а при сдаче этой очереди уже составляла 850 долларов за квадратный метр. И в этом случае итоговая стоимость квартиры на котловане и на этапе сдачи дома действительно ощутима.

Квартиры в готовых домах Санкт-Петербурга

Объекты

Ручьи, очередь 2 NEOPARK Морская миля Цветной город, квартал 19 Цветной город, квартал 26 Цветной город, DUOPARK Октябрьская набережная NEVA HAUS Морская набережная. SeaView, очередь 2 Морская набережная, очередь 2 Морская набережная. SeaView, очередь 1 Морская набережная, очередь 1 Ручьи, очередь 1 Цивилизация Цивилизация на Неве NEVA RESIDENCE RIVIERE NOIRE Шуваловский Русский дом Заповедный парк Три ветра Звездный дуэт Богемия Новая Охта NEO Смольный парк II очередь

Расположение

Василеостровский Красногвардейский Красносельский Московский Невский Петроградский Приморский Центральный Автово Академическая Беговая Гражданский проспект Звёздная Кировский Завод Комендантский проспект Крестовский остров Купчино Ленинский проспект Ломоносовская Маяковская Московская Новочеркасская Озерки Петроградская Приморская Проспект Просвещения Спортивная Старая Деревня Улица Дыбенко Фрунзенская Чёрная Речка Чернышевская Чкаловская

ЖК «Академический» официальный сайт, АО «РСГ-Академическое», Екатеринбург

Старт
продаж  

Школа №16 ул. Павла Шаманова, 24

Школа №19 ул. Павла Шаманова, 18

Школа №23 ул. Павла Шаманова, 54

Школа №23 ул. Павла Шаманова, 54

Школа №79 ул. Рябинина, 19

Школа

Детский сад

Детский сад

Детский сад

Детский сад

Детский сад №23 ул. Рябинина, 19

Детский сад №119

(филиал)

Детский сад №35 ул. Краснолесья, 105

Детский сад №82 ул. Мехренцева, 40

Детский сад №52 ул. Кранолесья, 153

Детский сад №43
(филиала №1) ул. Рябинина, 27

Детский сад №43
(филиала №2) ул. Вильгельма де Геннина, 38

Детские сады №43
(филиала №3), №44 ул. Краснолесья, 143

Детский сад №38 ул. Вильгельма де Геннина, 35

Детский сад №119 ул. Павла Шаманова, 19

Детский сад №119
(филиал) просп. Ак. Сахарова, 43

Детский сад

Детский сад

Детский сад

Детский сад

Благовещенский храм
Святых Божиих строителей ул. Вильгельма де Геннина, 61

Отделение ЦГБ №2 ул. Рябинина, 19

Отделение ЦГБ №2 ул. Рябинина, 19

Первая
детская
поликлиника ул. Павла Шаманова, 16

Станция скорой помощи

Поликлинника для взрослого населения

ТРЦ «Академический» ул. Павла Шаманова, 16

Гипермаркет Лента

Почта просп. Ак. Сахарова, 78

МФЦ ул. Краснолесья, 127

Дворец дзюдо

Академия тенниса

Преображенский парк

iLove Сердце района

Кварталы Конструктивизма

Олимпика (II очередь)

Риски договора уступки прав требования при покупке квартиры у инвестора (дольщика)

Льготная ипотека на первичное жилье и резкий рост цен на новостройки, который наблюдался осенью 2020 года, подтолкнул частных инвесторов к покупке квартир для последующей перепродажи. В связи с этим эксперты предупреждают об особом виде риска при покупке квартиры не у застройщика, а у инвестора (дольщика, физического лица) по договору уступки прав требования (цессии).

Об этом виде риска порталу КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру рассказал Артур Пронин, руководитель отдела «Юридическая проверка недвижимости» юридической компании «Неделько и партнеры».


Как известно, рынок жилой недвижимости условно делят на «первичку» и «вторичку». В законодательстве таких терминов не встретишь, да они особо там и не нужны, так как деление это больше экономическое, нежели юридическое.

 

Со вторичкой всё более-менее ясно. Это квартира, у которой уже есть собственник, возможно даже имеется длинная история, в которой сменилось несколько собственников. Ко вторичке относят и относительно недавно построенный дом, если право собственности на квартиру уже зарегистрировано в ЕГРН за каким-то собственником. Хоть дом и новый, квартира уже считается вторичкой.

 

А что с первичкой? Можно сказать, что это всё, что нельзя отнести ко вторичке. Это может быть еще не существующая квартира в доме на начальном этапе строительства. А может быть квартира в уже построенном доме-новостройке, но при условии, что право собственности на неё ещё ни за кем не зарегистрировано.

 

Строительство дома, как правило, длится не один год. На начальном этапе строительства квартиры (которые только предстоит построить) продаются дешевле. Чем ближе срок ввода дома в эксплуатацию, тем выше становится и стоимость жилья. Многие используют это в качестве инвестирования своих средств и перепродают квартиру ещё до завершения строительства. Покупка такой квартиры не у застройщика всегда несёт дополнительные риски. По сути, рисков у такой сделки будет не меньше, чем при покупке вторички – ведь проверить нужно не только разрешительную документацию и застройщика, но ещё и продавца (инвестора).

 

Итак, если речь идет о перепродаже квартиры в ещё строящемся доме, то юридически это оформляют договором уступки права требования. Его ещё называют договором цессии. Продавец (дольщик, инвестор) является цедентом, а покупатель – цессионарием. В обиходе почему-то прижился термин «переуступка», но наименование здесь не столь важно.

Какие могут быть риски в сделке по договору цессии?

 

 

Риски договора уступки прав требования

 

При перепродаже квартир в новостройках вырисовывается целая серия опасных моментов, связанных с цессией, например:

 

  1. Отсутствие у цедента уступаемых прав.
  2. Неполучение нотариально удостоверенного согласия супруга (супруги) цедента.
  3. Получение цедентом прав на объект по безвозмездной сделке или по стоимости, существенно ниже рыночной.
  4. Риски, связанные с психическим состоянием цедента.
  5. Риски, связанные с занижением стоимости квартиры (уступаемых прав).
  6. Нарушение корпоративной процедуры одобрения сделки.
  7. Для оплаты цены ДДУ были использованы средства материнского капитала.

 

Рассмотрим эти риски по порядку.

 

Отсутствие у цедента уступаемых прав

 

Если вы заключаете Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) непосредственно с застройщиком, то вы будете первым правообладателем, чьи права требования регистрируются на конкретный объект долевого строительства (квартиру в новостройке). Проверить тут можно только разрешение на строительство, выданное застройщику.

Но когда вы, как покупатель, заключаете договор уступки прав требования, придется проверить еще и права цедента на объект.

 

Сделать это можно так же, как и при покупке вторички – заказав выписку из ЕГРН. У такой выписки особое название, так как объекта недвижимости (квартиры) ещё не существует. Она называется «Выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве».

 

Чтобы её заказать, необходимо знать кадастровый номер земельного участка, на котором строится дом (этот номер обычно указан в договоре ДДУ). Из выписки вы увидите (там будет список дольщиков всего дома), кто записан в качестве правообладателя на ту квартиру в новостройке, права требования на которую вам продают. Без проверки правообладателя сделку совершать рискованно, а уж о передаче денег до регистрации договора цессии и речи быть не может.

 

 

Неполучение нотариально удостоверенного согласия супруга цедента

 

Это требование актуально, если сам ДДУ был заключен дольщиком (физическим лицом, цедентом) в период брака. Поскольку договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации, то для исключения риска его оспаривания супругом дольщика-цедента, необходимо обязательно получить от него нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки. Такое требование установлено в статье 35 Семейного кодекса РФ.

 

При отступлении от указанного требования, даже если договор цессии пройдет регистрацию в Росреестре, супруг дольщика сможет в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, признать её недействительной в судебном порядке.

 

Важно помнить, что даже если в ДДУ ничего не сказано о наличии у дольщика супруга, это не означает, что его нет. Конечно, нужно посмотреть соответствующую страницу паспорта дольщика-цедента, но и это не 100%-ная гарантия. Брак мог быть заключен за границей, а штамп в паспорте может отсутствовать.

 

На 100% безопасно заключать договор уступки прав только с физическим лицом, состоящим в браке. Тогда и согласие супруга можно получить, и оснований для оспаривания не будет.

 

 

Получение цедентом прав на объект по безвозмездной сделке или по стоимости, существенно ниже рыночной

 

Нередко бывает, что дольщик (инвестор) получил свои права требования на квартиру без реальной ее оплаты. Чаще всего такое практикуют юридические лица (между ними могут быть оформлены соглашения об отступном, о зачёте требований и т.п.).

 

В этом случае покупателю необходимо проверить риски, связанные с банкротством застройщика и инвестора-цедента – в отношении них могут быть уже поданы заявления о признании банкротом, например. Речь в данном случае идет о выводе активов из компании, находящейся в предбанкротном состоянии. То есть застройщик якобы «рассчитался квартирами» за какую-то работу или услугу, выполненную инвестором. Как было на самом деле, установит суд, но покупателю в суде придется доказать, что он об этом ничего не знал и был добросовестным.

 

Бывает, появляется целая цепочка переуступок, специально чтобы последний покупатель был спокоен, что он-то точно будет признан добросовестным. Но риски существуют и в такой схеме. Поэтому перед совершением сделки необходимо обязательно запрашивать документы, подтверждающие оплату цены ДДУ. Это может быть платёжное поручение или приходный кассовый ордер.

 

Учитывая, что объектов, по которым можно было перечислять деньги напрямую на счет застройщика, становится всё меньше (из-за введения эскроу-счетов – Прим.), риск банкротства застройщиков со временем должен уйти в прошлое. Но на сегодняшний день такой риск нужно учитывать.

 

 

Риски, связанные с психическим состоянием физического лица (цедента)

 

Это стандартная проверка дееспособности, которая практикуется на рынке вторички. Как правило, дольщика-цедента просят пройти медицинское освидетельствование у нарколога и психиатра и предоставить соответствующие справки из диспансеров.

 

Важно помнить, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, также может быть признана судом недействительной.

 

Обстоятельствами, вызвавшими такое состояние гражданина, могут быть сильное душевное потрясение (например, связанное со смертью близкого человека), прием сильнодействующих лекарств, влияющих на психическое состояние лица, и т.п. Поэтому получение справок на 100% защитить от оспаривания сделки не может.

 

Риски, связанные с занижением стоимости квартиры (уступаемых прав)

 

Найти дольщика (инвестора, продавца), который будет готов указать в договоре уступки прав требования реальную стоимость квартиры (стоимость уступаемых прав) – непростая задача. Занижение стоимости, прежде всего, несет в себе риски, связанные с банкротством физического лица (цедента).

 

Конечно, имеется судебная практика, когда суд отказывал в иске о признании сделки недействительной, если покупатель приносил расписку дольщика, подтверждающую, что реально он получил сумму, большую, чем указано в договоре. Но надо помнить, что практика есть практика, и она имеет свойство меняться со временем на прямо противоположную. Кто знает, через сколько лет вы окажетесь в суде с такой распиской? К тому времени может сложиться другая практика, например – что распиской подтверждать передачу большей суммы нельзя.

 

 

Нарушение корпоративной процедуры одобрения сделки

 

Если вы покупаете квартиру у юридического лица, не являющегося застройщиком, будьте готовы изучить его устав и бухгалтерский баланс. Дело в том, что не для всех юридических лиц продажа недвижимости (и уступка прав требований на объекты недвижимости) является обычной хозяйственной сделкой.

 

А это значит, что для её совершения может потребоваться одобрение сделки органами юридического лица (например, общим собранием участников или советом директоров). В уставе могут содержаться и специальные основания, по которым сделка должна получить предварительное одобрение органами юридического лица. Даже если сделка без получения такого согласия пройдет регистрацию, она в дальнейшем может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц.

 

Для оплаты цены ДДУ были использованы средства материнского капитала

 

Покупка прав требования на такую квартиру в новостройке, где был использован материнский капитал, требует особого внимания. Если детям не были выделены доли в праве требования, и не было получено согласие органов опеки и попечительства, то покупать такую квартиру рискованно. Сделка может быть признана недействительной по иску органов опеки или прокурора.

 

Таким образом, покупка квартиры не у застройщика, а у стороннего инвестора (дольщика, физлица или юрлица) по договору уступки прав требования, несет в себе те же риски, что и покупка квартиры на вторичном рынке.

 

Пожалуй, единственный риск, который в этом случае не нужно проверять – это риск, связанный с правом проживания в квартире третьих лиц, так как самой квартиры ещё нет, и в ней никто и никогда не был зарегистрирован.

 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте  (откроется во всплывающем окне).

ЖК Университетский парк 2 очередь Воронеж | Официальный сайт застройщика

ЖК Университетский парк — купить квартиру на Ломоносова. Цены на новостройку от застройщика

Компания «Проект Инвест» — застройщик ЖК Университетский парк в Воронеже. Многие из нас мечтают о комфортном и удобном жилье. Под ним понимается не только новая квартира, обладающая крупной квадратурой, также она должна располагаться в жилом комплексе, построенном в удачном месте. Всем этим требованиям отвечает недвижимость в ЖК Университетский парк, который находится на улице Ломоносова.

Экологическая обстановка

Если Вы раздумываете купить квартиру в новостройке на Ломоносова в данном ЖК — Вы не пожалеете об этом решении. Построенный нами жилой комплекс находится в экологически чистом месте. Недалеко расположено Воронежское водохранилище, а также парк. Поэтому Вам определенно будет, где прогуляться вечерами или искупаться летом. Несмотря на то, что ЖК Университетский парк расположен не на проспекте или крупной улице с плотным трафиком, до центра на общественном транспорте Вы сможете добраться за 30 минут, а на личном — за 15.

Подземная парковка

Проблема с отсутствием парковки рядом с многоквартирным домом в наше время является достаточно важной и острой. Купив квартиру на Ломоносова в ЖК Университетском парке, Вы не столкнетесь с этим. Дом обладает двухуровневой подземной парковкой, на которой можно приобрести одно или несколько машиномест. Помимо платных услуг дом имеет в том числе гостевую парковку.

Качественная теплоизоляция

Построенный нами многоквартирный дом на Ломоносова, 84 оснащен утепленным фасадом. Он сделан по технологии «мокрый фасад». Данное строение выглядит презентабельно за счет декоративного покрытия, отличающегося повышенным коэффициентом износостойкости. Помимо описанных выше преимуществ, стоит упомянуть еще и то, что все балконные блоки в ЖК остеклены.

Развитая инфраструктура

В шаговой доступности новостройка на Ломоносова имеет:

  • школы. Помимо общеобразовательных школ близко находится и школа искусств;
  • детские сады. Среди них, как учреждения комбинированного, так и общеразвивающего вида;
  • медицинские учреждения. Это областная детская больница и городская поликлиника;
  • высшие учебные заведения, такие как Лесотехнический и Сельскохозяйственные университеты.

Благоустройство двора

ЖК Университетский парк оснащен отлично благоустроенной придомовой территорией. Она включает в себя детскую площадку, спортивные зоны, зеленые насаждения, а также тротуары с твердым покрытием. Это все позволит провести досуг с пользой Вам и Вашим детям.

Стоимость квартир

Цены на квартиры в ЖК Университетском парке находятся на приемлемом уровне, к тому же периодически мы проводим уникальные акции. В наличии более 260 апартаментов с разным количеством комнат. Гарантированно можно сказать, что покупка квартиры в ЖК Университетский парк не принесет хлопот: мы имеем что Вам предложить — от студии до трехкомнатной квартиры!


Чем грозит покупателю приобретение недвижимости в многоквартирном доме, построенном на земле под индивидуальное жилищное строительство — Рынок жилья

Бывает так, что покупатели соблазняются предложениями купить жилье в многоквартирном доме, построенном на участке под ИЖС, – оно на 30-50% дешевле, чем в обычных жилых постройках. Но не все знают, с какими рисками сопряжены такие сделки.

Что такое ИЖС


Для начала определимся, что такое индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и чем оно отличается от многоквартирного.

ИЖС – это вид разрешенного использования земельного участка. Категория участка определена как «земли населенных пунктов». Но что разрешено строить на таких землях, зависит от генплана данного населенного пункта. Это может быть жилая, общественно-деловая, производственная, военная и иная застройка – всего девять категорий, детально все прописано в статье 83 Земельного кодекса РФ. Если речь идет о жилье, то статья 85 того же Земельного кодекса допускает такие варианты: возведение индивидуальной жилой постройки и возведение мало-, средне- или многоэтажной жилой постройки.

В Градостроительном кодексе РФ говорится, что индивидуальный жилой дом (ИЖД) – это строение площадью не более 1,5 тыс. кв. м, не выше трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи. Уже из самой этой характеристики очевидны отличия ИЖД от многоквартирного жилого дома (МКД). Нам в данном случае не важна высотность МКД. Ключевое слово – «многоквартирный». Делать несколько квартир в индивидуальном доме запрещено.

Но как же получается, что такие строения все же появляются и граждане покупают в них жилье?

Рассмотрим три наиболее распространенные схемы привлечения покупателей.

Схема первая – обещательная


Застройщик не скрывает от клиентов, что в его праве собственности на земельный участок указан разрешенный вид использования ИЖС. И уверяет покупателей, что вот-вот получит документы о смене этой категории.

Такое действительно возможно. Но никаких гарантий дать нельзя. Даже если по формальным признакам участок может быть переведен из одной категории в другую, это не означает, что такой перевод случится автоматически. Решение принимают органы местной администрации.

Поверив обещаниям застройщика, покупатели подписывают с ним предварительные договоры купли-продажи, участия в долевом строительстве или еще какие-либо документы, в которых он обещает перезаключить договор с предварительного на основной, как только получит разрешение на строительство. Граждане выплачивают застройщику деньги. Но смена категории земельного участка так и не происходит, а значит, разрешение на строительство МКД застройщик не получает.

Можно попробовать вернуть уплаченные деньги через суд. Шансы мизерны. Законами о долевом строительстве (214-ФЗ) и о жилищных кооперативах (215-ФЗ) такие проекты не регулируются. Придется апеллировать к нормам Гражданского кодекса, касающимся возмездных договоров между лицами (статья 423). Обязать застройщика вернуть деньги почти невозможно. К тому же он может обанкротиться и его имущества не хватит на то, чтобы погасить долги перед всеми кредиторами.

Схема вторая – амнистия


Похожа на первую, только застройщик обещает не сменить вид использования участка, а узаконить многоквартирную постройку задним числом. Часто при этом компания ссылается на так называемую дачную амнистию.

Речь идет о вступившем в силу в 2006 году законе № 93-ФЗ об упрощенной процедуре регистрации прав собственников на некоторые виды построек. Под действие дачной амнистии подпадают участки, выделенные для садоводческих и дачных товариществ, огородничества, строительства гаражей, ведения личного подсобного хозяйства, а также ИЖС. Суть в том, что до марта 2018 года (срок действия 93-ФЗ) разрешается регистрировать уже построенный дом, а не сначала утверждать проектную документацию по нему и получать разрешение на строительство.

Но главное условие упрощенки – соответствие постройки разрешенному виду использования участка. Так что если на земле разрешено возводить только ИЖД, то многоквартирную высотку никто не амнистирует. Заплатив деньги за квартиру в таком доме, вы не увидите ни денег, ни квартиры. Вдобавок и дом, скорее всего, будет решено снести по суду.

Схема третья – долевка


В этом случае застройщик обычно играет с открытыми картами. Он не утаивает ни назначения участка, ни того, что не собирается оформлять перевод его в другую категорию. Но покупателям объясняет, что ничего незаконного в постройке нет: она не выше трех этажей, общая площадь дома не больше 1,5 тыс. кв. м. Требование о том, чтобы в доме была только одна квартира, тоже соблюдается: гражданам предлагают покупать не квартиры, а доли в общей недвижимости. Какая разница, говорит застройщик, ведь это все равно будет ваше имущество. И прописаться в таком доме вы сможете. Зато соседей мало: в строении такой площади будет не больше 40-45 квартир. По сути, получается огромная коммуналка.

Но несколько пиковых карт в рукаве застройщик все же припрятал.

Во-первых, у чиновников могут возникнуть подозрения, что дом многоквартирный, они организуют проверку и через суд докажут этот факт. Тогда суд, скорее всего, примет решение о сносе постройки.

Во-вторых, даже если этого и не произойдет, инженерные мощности данной территории могут не выдержать нагрузки. Ведь они рассчитаны на то, что водой, канализацией, электричеством, теплом будет пользоваться одна семья, а не 40.

И в-третьих, самое главное – продать такое жилье потом будет практически невозможно. Дело в том, что для продажи вашу долю в объекте недвижимости сначала придется выделить через суд. А потом вы должны будете предложить выкупить ее всем остальным собственникам. И только получив письменный отказ от каждого, можно продавать. Предположим, у вас идеальные отношения со всеми 40 семьями ваших соседей и они не станут вставлять вам палки в колеса, а быстро напишут отказы. Но найти покупателя, готового поселиться в такой огромной коммунальной квартире, непросто.

Чем грозит


Сносом. Строительство МКД на земле ИЖС незаконно, и суды бесстрастно принимают решения о сносе таких объектов. Прецеденты исчисляются уже десятками в разных регионах. Надеяться на авось опасно: решение суда может быть вынесено и через несколько лет после заселения и получения свидетельства о собственности на жилье.

Так что покупать квартиру стоит, только если дом строится на участке, принадлежащем застройщику (или находящемся у него в долгосрочной аренде) и предназначенном для возведения многоквартирного жилья. В разрешении на строительство должно быть указано, что за дом, какой этажностью и какой площади можно построить на участке. К обещаниям скорректировать документы по участку для ИЖС относимся по принципу «утром деньги – вечером стулья». Правда, жилье, построенное с соблюдением всех требований закона, дороже квазиквартир в доме на землях ИЖС на 30-50%. Но, учитывая огромный риск потери вложений в незаконную постройку, эта экономия совершенно неоправданна.

Текст: Надежда Рогожкина    Фото: pressfoto.ru   

Руководство по покупке земли, строительству дома или покупке новостройки | Недвижимость

Иногда покупка существующего дома просто не работает. Вы можете быть покупателем жилья, который устал конкурировать за желанные дома в районе, который вы хотите, или, может быть, вам просто не нравится идея жить в старом доме.

В любом случае у вас есть выбор, если вы предпочитаете жить в совершенно новом доме.

Планируете ли вы купить снос и построить дом на идеальном участке земли или купить новый жилой комплекс, подготовьтесь к процессу, который отличается от покупки существующей недвижимости.

Вот ваш путеводитель по тому, как добраться с равнины до дома вашей мечты, и сколько вам это будет стоить.

Покупка земли для строительства дома

Если вы начинаете с нуля, первое, что вам нужно сделать, это купить землю, что может быть простым процессом, а если вы этого не сделаете, это чревато проблемами. ваша должная осмотрительность. Обязательно выполните следующие действия, прежде чем закрыть участок земли.

Найдите землю, которую хотите купить

Как и при поиске существующего дома, вы можете начать поиск свободной земли в Интернете.Хотя вы можете время от времени видеть списки земельных участков на таких сайтах, как Zillow или realtor.com, существуют также веб-сайты, посвященные покупке и продаже земли, включая LandCentral, LandHub.com и LandWatch.

Вы также можете запросить информацию у государственных банков, которые обычно выставляют на продажу тысячи государственных земельных участков. Земля может ранее использоваться в общественных целях, быть изъята из частной собственности или быть полностью неосвоенной.

Проверка зонирования и состояния собственности

Довольно часто люди покупают участок земли, потому что он выглядит красиво или имеет хороший вид, но они не проверяют время и затраты, связанные с изменением зонирования.Они также могут пренебречь проверкой на наличие загрязнителей почвы или проверкой местных спецификаций для защиты от таких опасностей, как наводнения, пожары или землетрясения.

Стив Паллранд, владелец компании по проектированию, строительству и ремонту Home Front Build в Лос-Анджелесе, говорит, что для некоторых участков земли это становится замкнутым кругом: «Кто-то покупает его, потому что он очень милый, они не могут на нем строить и строить. его обратно на рынок. Какой-то другой лох покупает его, и это происходит снова, и снова, и снова».

Проверьте зонирование, класс и качество почвы, а также другие детали, характерные для района, которые могут помешать строительству дома на этой земле.Даже если на участке есть существующий дом, все равно важно проверить, поскольку зонирование или качество почвы могли измениться с момента постройки этого строения. Агент по недвижимости, знакомый с покупкой земли, может помочь вам в процессе комплексной проверки.

Посмотреть, подключены ли инженерные коммуникации

Незастроенная, пустующая земля или устаревший дом могут нуждаться в дополнительных работах, чтобы обеспечить доступ к инженерным сетям, включая электричество, газ и водопровод. Если коммунальные услуги недоступны или старая сантехника нуждается в обновлении, заложите дополнительные работы в свой бюджет.

Это может быть дорого: например, для подключения канализации может потребоваться строительство на улице перед домом, что требует дополнительных разрешений и дополнительных денег. Паллранд отмечает, что если требуется септическая система, вам нужно будет провести дополнительные испытания почвы, прежде чем вы сможете начать, что может добавить сотни или даже тысячи долларов к вашей общей сумме. «И это даже не (включая) стоимость септика», — говорит он.

Снос любых существующих построек

Если на участке есть дом или другое строение, которое необходимо снести, у вас есть несколько вариантов: Механический снос с использованием экскаваторов и тяжелой техники разрушит дом быстрее, но будет стоить дороже , в то время как меньший снос вручную будет дешевле, но потребует больше времени.

Прежде чем что-либо сносить, лучше всего собрать команду профессионалов для строительства вашего дома. Во многих случаях проектно-строительная фирма может захотеть сохранить часть конструкции и может помочь контролировать снос.

Возможно, вам придется нанять отдельного подрядчика, который также специализируется на сносе. Подрядчик может управлять такими деталями, как обеспечение отключения коммунальных услуг для сноса, получение необходимых разрешений и уведомление местной пожарной службы.

Сколько стоит купить землю для строительства дома?

Стоимость земли сильно варьируется в зависимости от размера участка, где вы живете и есть ли там уже дом.Если на участке есть дом, имейте в виду, что вы, как правило, не сможете оплатить только стоимость земли. Существующая структура, независимо от ее состояния, считается улучшением земли и будет учитываться в общей стоимости. Тем не менее, продавец, отчаянно пытающийся заключить сделку, скорее всего, рассмотрит более низкие предложения, если недвижимость подлежит сносу.

В конце концов, любой снос — это большой проект, который может обойтись очень дорого. По данным HomeAdvisor, средний снос дома стоит 18 000 долларов, но это зависит от размера и местоположения собственности, а также от уровня опыта подрядчика.

Сколько времени займет от начала до конца?

От начала до конца можно купить землю и построить на ней дом примерно за полгода, если не будет задержек и будет идеальная погода. На противоположном конце спектра могут пройти годы, прежде чем вы будете готовы начать работу.

Как и при покупке существующего дома, покупка земли может занять всего несколько дней, если вы платите наличными, или около 30 или 40 дней, если вам нужно обеспечить финансирование для земли.Для отдельного кредита на строительство для покрытия общей стоимости строительства вашего дома также потребуются планы и подробная информация о собственности, поэтому при подаче заявки на финансирование подготовьте эти документы.

Если перед началом строительства на объекте требуется серьезное изменение, например, изменение зонирования или предоставление коммунальных услуг, сроки в большей степени зависят от муниципалитета или округа. В некоторых случаях могут потребоваться годы, чтобы получить одобрение соответствующего совета по планированию изменения зонирования.

Когда вы будете готовы начать строительство своего нового дома, это, скорее всего, займет не менее нескольких месяцев, в зависимости от того, где вы живете, кто ваш строитель и наличие рабочей силы и материалов в этом районе. Бюро переписи населения США сообщает, что в 2019 году на строительство среднего одноквартирного дома ушло 7,7 месяца, при этом недвижимость, построенная для продажи, заняла 6,6 месяца, недвижимость, построенная подрядчиком, — 11 месяцев, а недвижимость, построенная владельцем, — 15,9 месяца.

Строительство дома по индивидуальному проекту

Имея свободный участок земли, вы можете построить свой собственный дом.То есть, если вы получили надлежащие разрешения от вашего местного муниципалитета, включая разрешения на строительство, утверждение размера и размещения конструкции и подтверждение того, что планы дома соответствуют местным постановлениям о зонировании и кодексах.

Наймите свою команду профессионалов

Вы захотите собрать свою команду еще до того, как купите землю, чтобы убедиться, что дом, который вы хотите, соответствует вашему общему бюджету и соответствует приобретенному вами имуществу.

Ваша команда, скорее всего, будет включать в себя архитектора для проектирования дома, строителя и субподрядчиков для завершения каждого этапа строительного процесса.

Вместо того, чтобы искать каждого из этих профессионалов по отдельности, вы можете нанять проектно-строительную фирму, в которой работают архитекторы и специалисты по строительству, такие как электрики и плотники, что снижает потребность в найме большего количества людей и помогает поддерживать эффективность процесса и ваш бюджет. .

Как и при найме любого профессионала, вам нужно изучить несколько компаний, прежде чем перейти к одной из них. Попросите друзей или соседей, у которых есть положительный опыт, порекомендовать вас, и исследовательские компании, которые работают на местном уровне, и продемонстрируйте примеры своей работы в Интернете, которые могут вам понравиться.Вы даже можете обратиться к нескольким фирмам, чтобы сделать ставку на ваш проект.

Паллранд предупреждает, что в некоторых предложениях вы можете не увидеть реалистичную общую стоимость. «Один из трех участников торгов либо не знает, что делает, либо лукавит», — говорит он.

Значительно более низкая ставка может быть заманчивой, но это может указывать на неопытность в вашем типе проекта. Вы также с большей вероятностью получите заказы на изменение во время процесса, которые представляют собой добавления или удаления из исходного плана проекта, которые увеличивают общую стоимость.С любой фирмой, которую вы выберете, убедитесь, что ваш бюджет является частью обсуждения, когда вы принимаете решения о дизайне и материалах со своей командой.

Создайте свой дом

Теперь самое интересное. Выбор общего стиля и предпочтений для комнат и материалов, безусловно, требует больших затрат, но имейте в виду, что дизайн часто имеет ограничения, чтобы обеспечить правильную работу основных систем вашего дома, таких как электричество и ОВКВ.

По мере разработки проекта дома вы обнаружите, что большая часть бюджета, который, как вы думали, пойдет на финансирование современной кухни или домашнего кинотеатра, на самом деле уходит на такие вещи, как пиломатериалы, воздуховоды и сантехника.«Когда вы строите новое (в отличие от ремонта), вы имеете дело с системами, которые поддерживают дом и скрыты, и именно на них уходят все затраты», — говорит Паллранд.

Вы можете спроектировать свой собственный дом, но имейте в виду, что структурные и кодовые требования в плане должны быть утверждены для строительства. По данным HomeAdvisor, стоимость найма архитектора колеблется от 2016 до 8576 долларов. Было бы неплохо, по крайней мере, проконсультироваться с архитектором о ваших планах, чтобы убедиться, что конструкция будет прочной.Ваш местный совет по планированию может даже потребовать, чтобы лицензированный архитектор или подрядчик подписал планы, прежде чем двигаться вперед.

Получить разрешение муниципалитета

Во многих городах или округах требуется разрешение на получение разрешения до начала любого нового строительства. Убедитесь, что все ваши планы соответствуют местным нормам и требованиям зонирования, чтобы получить одобрение.

Затем, как только строительство действительно начнется, вам, вероятно, потребуются инспекторы, чтобы подписать различные этапы, чтобы убедиться, например, что фундамент был заложен правильно и электричество проведено правильно.

Муниципальное одобрение и последующие проверки часто упоминаются как вещи, которые могут растянуть сроки нового строительного проекта. Чтобы подготовиться к началу работы, «разрешения могут занять недели или месяцы», — объясняет Бен Кабальеро, основатель и генеральный директор новой компании по маркетингу жилья HomesUSA.com. Во время строительства муниципальные инспекции для согласования отдельных этапов работ могут занимать всего несколько дней, но работы могут быть остановлены на время ожидания проверки.

Сохраняйте гибкий график

Допускайте сбои в графике или любое количество погодных явлений, несчастных случаев или нехватки рабочей силы, которые могут увеличить время, необходимое для завершения строительства вашего дома.В результате не приступайте к проекту строительства дома, ожидая, что он будет выполнен вовремя.

«Если вы начинаете строить дом с нуля с пустого участка, строитель, возможно, может дать вам целевой месяц», — говорит Кабальеро. Позже в процессе оценки даты завершения становятся более точными.

Сколько стоит построить таможню?

По данным HomeAdvisor, строительство дома на заказ обычно стоит от 350 000 до 1,5 млн долларов. Конечно, такой широкий диапазон обусловлен тем, что стоимость рабочей силы, материалов и разрешений сильно различается не только от штата к штату, но даже от более городских условий до пригородных или сельских районов и в зависимости от размера собственности. .По данным HomeAdvisor, за индивидуальные сборки вы можете рассчитывать заплатить от 50 до 400 долларов за квадратный фут.

В отличие от покупки существующего дома, вы, скорее всего, будете платить на протяжении всего процесса с индивидуальной постройкой, потому что сначала вы платите за недвижимость, а затем можете оплачивать проектные расходы в рассрочку. Также убедитесь, что бюджет соответствует сценарию, в котором вы получаете заказы на изменение, которые изменяют итоговую прибыль по мере строительства дома.

Покупка нового дома

Гораздо более простой способ купить новый дом без хлопот, связанных с индивидуальным проектированием и строительством, — это найти строителя, который создал проект в вашем районе, и купить дом. построен по вашим спецификациям.

Вот как вы можете купить новый дом у застройщика:

Начать поиск раньше, чем при покупке существующего дома

Приобретая дом у застройщика или застройщика, вы не несете ответственности за штраф подробности, связанные с покупкой земли и строительством дома по индивидуальному проекту.

Но не ожидайте, что процесс будет проходить так же быстро, как в случае покупки существующего дома. Планируйте, чтобы строительство заняло от шести месяцев до года или более, чтобы увидеть готовый дом с момента принятия вашего предложения.

Если вы заметите изображения нового многоквартирного дома, который появится в вашем районе, ожидайте, что пройдет еще больше времени, прежде чем вы сможете в него въехать. что сообщество в Кембридже, штат Массачусетс, над которым LCOR начала работу в 2020 году, не будет завершено до 2022 года. Предлагайте различные планы этажей, типы домов и льготы сообщества, которые повлияют на ваше решение о покупке.

Ознакомьтесь с проектируемыми сообществами или районами, где строители выставили участки на продажу, или поищите в Интернете строителей, дома которых можно купить. Агенты по недвижимости, знакомые с новостройками, также могут быть отличным ресурсом.

Проверить параметры настройки

Приобретая дом, который будет построен в запланированном районе, вы, как правило, будете иметь несколько вариантов плана этажа и возможность настраивать надстройки, цвета окраски, материалы поверхности и креплений в соответствии с вашими потребностями. ваши предпочтения.

Убедитесь, что ваш кредитор и титульная компания гибки

Как правило, покупка дома у строителя или застройщика означает, что вы не закроете его, пока строительство не будет завершено. Сигман говорит, что для проекта по переоборудованию квартир в Нью-Йорке многие покупатели фиксируют свою покупку на шесть или более месяцев, прежде чем они смогут закрыть ее. Когда вы покупаете новый дом для одной семьи, застройщик может не начинать строительство, пока вы не подпишете контракт.

Кредиторы и титульные компании, которые нечасто работают с новостройками, могут быть менее склонны одобрять ипотечный кредит на покупку, когда дату завершения нельзя определить сразу.По словам Кабальеро, для более плавного процесса национальный или региональный строитель может иметь предпочтительных кредиторов и рекомендованных титульных компаний.

Гибкий график

Как и в случае с таможней, график нового строительства может столкнуться с несколькими трудностями. Кабальеро говорит, что закрытие может быть отложено на несколько дней, но как только застройщик создаст общину, строительство должно быть завершено в течение предполагаемого месяца.

«Чем ближе к завершению, тем точнее может быть строитель», — говорит Кабальеро.

Сколько стоит купить новый дом?

С новым домом от застройщика или строителя вы можете сэкономить на общих затратах на строительство, но такие дома обычно стоят дороже. HomeAdvisor сообщает, что дом, купленный у застройщика или строителя, может стоить от 100 000 до более 1,5 миллионов долларов.

Индивидуализация и стремление к роскоши, однако, могут привести к гораздо более высоким ценам. Toll Brothers, строитель домов, известный своими роскошными проектами, предлагает варианты домов в диапазоне от 300 000 долларов в некоторых частях Среднего Запада и Пенсильвании, но также предлагает дома по цене более 3 миллионов долларов в некоторых из своих калифорнийских общин.

Строить дом? Вот как найти правильный участок — Боб Вила

Фото: istockphoto.com

Покупка земли для строительства дома сложнее, чем может показаться на первый взгляд. Для многих дом, построенный по их спецификациям, является кульминацией многолетнего изучения журналов с планами домов и поездок по окрестностям, рассматривая существующие дома в поисках вдохновения для дизайна.

Однако процесс строительства многогранен, и выбранный для строительства участок или земля должны соответствовать определенным требованиям.Если вы мечтаете о сельской пасторальной местности без соседей в поле зрения или вас больше интересует выбор участка в тупике, есть вещи, которые следует учитывать при покупке земли для строительства дома. Земля, которую вы покупаете, закладывает основу для всего процесса строительства.

1.  Возможно, вам придется заплатить за землю наличными.

Ипотечные кредиторы с меньшей вероятностью дадут деньги взаймы на необработанную, неосвоенную землю, чем на существующий дом, потому что с необработанной землей слишком много неизвестных.Это особенно актуально для больших участков сельской земли, потому что во многих случаях может быть непомерно дорого провести электричество на участок и предусмотреть подъездную дорогу, питьевую воду и подходящую канализационную систему.

Положительным моментом является то, что если вы можете заплатить за землю наличными, кредитор с большей вероятностью профинансирует строительство нового дома. Предположим, вы полностью владеете землей или участком (без кредита). В этом случае кредитор может рассматривать вашу собственность как авансовый платеж для финансирования строительства, который впоследствии может быть переведен в традиционную ипотеку в конце процесса строительства.

Исключением из этого общего правила является покупка участка в жилом комплексе, где в настоящее время строятся дома, потому что кредитор знает, что застройщик уже позаботился о технических деталях. С подходящим первоначальным взносом (сумма может варьироваться в зависимости от кредитора) вы сможете профинансировать участок земли и стоимость строительства дома в виде единой ссуды на строительство, которая позже будет переведена в ипотеку, когда дом будет готов к заселению. .

По теме: 15 самых дешевых мест для покупки земли в Америке

Фото: istockphoto.com

2. Ищите землю, но наймите агента по недвижимости, прежде чем делать предложение.

Часть веселья и волнения при строительстве нового дома заключается в том, чтобы найти правильное место, так что ищите в Интернете списки недвижимости, проезжайте по окрестностям или ищите землю, которая будет выставлена ​​на продажу на аукционе. Но не делайте предложение или не делайте ставку, пока не наймете агента по недвижимости, который знает этот район. Если вы работаете с агентом, у вас будет определенная защита, например, возможность расторгнуть договор, если недвижимость не подходит для строительства.

Предположим, вы заметили участок площадью 5 акров, который выглядит как райское место для постройки дома вашей мечты в сельской местности, и перед ним стоит знак «Продается владельцем». Это именно то место, которое вы искали, и вам не терпится купить его раньше, чем это сделает кто-то другой. Вместо того, чтобы делать предложение, позвоните агенту и спросите ее о собственности. Знающий агент часто может сказать вам, находится ли земля в пойме, есть ли в этом районе сельская вода и электричество и какие ограничения на строительство существуют.

Агент также может написать предложение, позволяющее вам отказаться, если местное управление строительства не утвердит разрешение на строительство дома или если вы не сможете получить финансирование для строительства. Вы в конечном итоге заплатите комиссию агента, когда транзакция будет завершена, но это того стоит, чтобы не застрять на земле, на которой вы не можете строить.

3. Изучите стоимость близлежащих домов.

Строительство дома — это крупная инвестиция, но стоимость дома, который вы строите, может снизиться, если его окружают менее ценные дома.Ваш дом будет стоить больше, если он будет такой же или немного меньшей стоимости, чем близлежащие дома. Если ваш новый дом стоит 500 000 долларов, но дома соседей оцениваются ближе к 250 000 долларов, вам может быть трудно продать свой дом по той цене, которую он стоит. С другой стороны, если вы потратите 300 000 долларов на строительство своего дома, а близлежащие дома оцениваются более чем в 1 000 000 долларов, ваш дом будет более привлекательным для покупателей и принесет лучшую цену.

Связанный: Сколько стоит землеустроительная съемка?

Фото: istockphoto.com

4. Подумайте, сколько земли вам действительно нужно.

Если вы покупаете участок в черте города, скорее всего, на участки уже будут распространяться ограничения по размеру и типу дома, который вы можете построить. Если вы не уверены, подходит ли конкретный участок для строительства дома вашей мечты, обратитесь в местный орган по зонированию или в ассоциацию домовладельцев (ТСЖ), если таковая существует. Они могут сказать вам, есть ли у лота заветы или другие ограничения, которые повлияют на то, что вы можете построить.

Хотя многим нравится идея иметь большой участок, подумайте, будет ли у вас дополнительное время, чтобы косить его, благоустраивать и поливать.Это еще более важно учитывать при покупке больших участков сельской земли. Кошение участка площадью 5 акров требует много времени, если у вас нет газонокосилки или тракторной косилки.

Может возникнуть соблазн купить большой участок земли, а затем выделить его для членов семьи, чтобы они построили поблизости, но это может оказаться невозможным. Правила округа часто регулируют возможность раздела собственности, и они могут создавать препятствия для ваших планов.

Связанный: Сколько стоит снести дом?

5. Не покупайте необработанную землю, пока не узнаете о потенциальных подводных камнях.

Возможно, вы нашли прекрасное место для своего нового дома, но если местное зонирование не позволяет вам проложить подъездную дорожку, которая соединяется с главной дорогой, земля практически бесполезна как строительная площадка. Обнаружение потенциальных подводных камней — еще одна область, в которой важно нанять агента, знакомого с сообществом, но вам также следует проявить собственную должную осмотрительность.

Если вы хотите купить необработанную землю для строительства дома, проезжайте по близлежащим дорогам.Свиноводческая ферма менее чем в миле от вас может затруднить пользование вашей собственностью, если ветер переменится. Если грунт тяжелая глина, установка септика и боковой канализации может оказаться невозможной.

Ограничения по зонированию в некоторых округах не позволяют владельцам недвижимости размещать на участке передвижной дом или крошечный дом. Другие не позволят домовладельцам заниматься собственным строительством. Перед покупкой узнайте как можно больше о земле и местных правилах строительства и зонирования. Даже если вы планируете купить землю для постройки дома позже, ваши инвестиции не будут стоить многого, если вы обнаружите, что не можете строить.

Найдите проверенных местных профессионалов для любого проекта дома

+

С чего начать при строительстве дома

Шаг 3: соберите команду своей мечты

Когда у вас есть основные бюджеты, пришло время собрать команду мечты. Вот люди, которых вам нужно нанять на этом этапе:

1.   Ваш архитектор . Если вы строите дом с нуля, вы будете работать с архитектором, чтобы подготовить планы дома. Если вы планируете покупать планы, ваш строитель часто помогает найти планы, ранее разработанные архитектором.

2.   Ваш дизайнер . Даже если вы хорошо разбираетесь в дизайне и знаете, чего хотите от дома, нанять дизайнера или декоратора, умеющего планировать и визуализировать, будет мудрым финансовым решением.

Наличие дизайнера в вашей команде
— Составление гораздо более подробного плана, чем просто чертеж. Ваш дизайнер должен подготовить визуализацию вашего дома, которая позволит вам пройтись по пространству и выбрать, какой уровень отделки вы хотите  , прежде чем вы получите свои предложения по строительству. Это гарантирует, что ваши расценки на сборку будут более точными и что у вас не будут просить деньги на поздних этапах проекта, которых у вас просто нет.

— поможет вам избежать дорогостоящих заказов на изменение и уплаты штрафов за сборку. Только 20% работы дизайнера состоит в том, чтобы сделать вещи красивыми. Ваш дизайнер также поможет вам подумать о вещах, о которых вы никогда не подумали. Как и то, что в ваших планах отсутствует бельевой шкаф. Или тот факт, что вы хотите, чтобы ваша плита располагалась по центру задней стены кухни, но план каркаса не позволяет это сделать.

Несмотря на то, что хороший дизайнер будет стоить дорого ( ожидает около 6-10 долларов за квадратный фут на небольшом рынке и 10-15 долларов на большом рынке ), он легко сэкономит вам свои гонорары и многое другое в ходе вашей сборки.

— Ускорить процесс принятия решения. Вам будет предложено принять более 3100 решений во время сборки. И, поскольку вы не делаете это каждый день, большинство из них потребует от вас изучения вариантов.

Это , а не работа вашего строителя, чтобы принимать решения за вас.Их работа заключается в том, чтобы сосредоточиться на самом проекте, чтобы ничего не провалилось, и вы получили крепкий, красивый дом.

Итак, ваш Дизайнер — это тот, к кому вы обратитесь за помощью с этим длинным списком решений. Они делают это каждый божий день и могут помочь вам ускорить процесс принятия решений, экономя вам 90 279 часов 90 280 каждую неделю.

3.   Ваш строитель . Мы настоятельно рекомендуем получить визуализацию от Desigenr, прежде чем получать подробное предложение по сборке, так как оно будет намного точнее и у вас будет меньше сюрпризов.Но ранний наем Строителя означает, что он сможет связаться с вашим Архитектором и Дизайнером, чтобы обеспечить рассмотрение каждого аспекта плана до того, как земля будет заложена.

При найме строителя вам следует учитывать несколько вещей, таких как его репутация, его работа и его цена.

Самое дешевое предложение, даже если оно подробное, часто приводит к большим дополнительным расходам в конце проекта. Ожидается, что вы покроете эти расходы из собственного кармана, и иногда это может быть счет на сумму от 30 до 50 000 долларов!

Это связано с тем, что некоторые строители рассчитывают свои расценки так, чтобы давать меньшие скидки на отделку и предлагать вам выбирать из их небольшого набора продуктов, которые они приобрели оптом.Эти отделки редко являются теми, которые вы бы выбрали сами, поэтому, когда вы добавляете отделки 90 279, которые нужны 90 280, они превышают бюджет.

Вместо того, чтобы искать самого дешевого, ищите терпеливого и подробного с самого начала. Это тот, с кем вы проведете МНОГО времени в течение следующих 6-12 месяцев (и дольше, если вы строите большой индивидуальный дом).

Хотя в большинстве блогов вам советуют проверять рекомендации домовладельцев, я всегда советую вместо этого спрашивать рекомендации у опытных риелторов.

Подумай об этом. Собирается ли строитель дать рекомендацию домовладельца от кого-то, чей дом начал рушиться сразу после истечения срока гарантии?

Есть причина, по которой большинство компаний больше не обращаются к рекомендациям при приеме на работу —  доказано, что это не работает снова и снова .

Вместо этого найдите опытного риелтора, который разбирается в этой области, и спросите его, каких строителей он бы порекомендовал.

Риэлторы — это те, кто продает эти дома через 5 или 10 лет после их постройки.Они присутствуют на домашней инспекции. И они знают , какие дома продавать приятно, потому что они надежны, а какие вызывают кошмар проблем.

В качестве предостережения: не делайте ошибку, спрашивая риэлтора, который работает на строителя. Понятно, что их мнение будет предвзятым.

4.   Ваш риэлтор . Говоря о риелторах, вам понадобится один для покупки земли и продажи вашего нынешнего дома. Сможете ли вы справиться с этим сами? Может быть. Тебе следует? Нет, если только вы не любите выбрасывать деньги в окно.

Многие люди, которые не обращаются к агентам по недвижимости, делают это, потому что думают, что сэкономят тысячи долларов. На самом деле они обычно теряют десятки тысяч .

Приведу пример. Один из наших соседей по дороге разместил свой дом на одном из сайтов, выставленных на продажу с фиксированной оплатой. Прямо сейчас, когда я пишу это, это горячий рынок . Как очень жарко. И дом пролежал 3 недели, продаваясь чуть меньше той цены, за которую они его выставили.

Звучит нормально, правда? Дом был продан за 340 000 долларов, что означает, что они сэкономили почти 20 000 долларов на комиссионных!

Проблема заключалась в том, что дом должен был быть указан за 100 000 долларов больше, чем думал домовладелец. На самом деле им позвонил риелтор и сообщил о покупателе, готовом конкурировать до 450 000 долларов, но домовладелец уже продал его.

Таких историй десятки, и мы всегда думаем, что мы умнее наших агентов. Но ничто не сравнится с опытом человека, работающего в поле каждый день.Поверьте мне, я работаю с клиентами каждый день сразу после того, как они купили и продали дома, и я не могу сказать вам, сколько раз продавцы думали, что получили много, но на самом деле уходили. десятки тысяч долларов на столе. В этом процессе деньги проходят 90 279 длинных 90 280 путей. Просто наймите агента.

5.   Ваш инженер-строитель . Чаще всего у вашего строителя есть кто-то, с кем он работает, и я обычно рекомендую доверять его суждениям, когда дело доходит до проектирования, потому что именно они будут иметь дело с инженером чаще всего.

6.   Другие профессии – То же самое касается других профессий. Да, у вас может быть дядя-электрик. Но если этот человек делает это за вас, вы окажетесь в конце списка (что может привести к дорогостоящим задержкам). Прежде чем пригласить членов семьи или друзей, спросите своего строителя, что они думают по этому поводу. Некоторые будут в порядке с этим. Другие предпочтут использовать свои сделки. Мы рекомендуем доверять процессу вашего Строителя, так как это сэкономит вам деньги на задержках, перерасходах и штрафах за строительство.

7.   Ваш ландшафтный дизайнер . Вам не понадобится ландшафтный дизайнер до самого конца проекта. Однако было бы здорово привлечь их к участию с самого начала, поскольку архитектурные планы составляются, чтобы они могли приступить к планированию своего дизайна и помочь вам установить точный бюджет, который нужно выделить.

 

Покупка новостроек по сравнению с существующими домами

На сегодняшнем жарком рынке жилья покупатели, скорее всего, рассмотрят все доступные дома для продажи.И хотя у каждого дома есть свои уникальные прелести, недавно построенные дома и дома на вторичном рынке имеют свои плюсы и минусы.

Принимая решение о покупке нового дома или бывшего в употреблении, необходимо учитывать некоторые факторы.

Преимущества нового строительства

Сроки: Время завершения нового строительства может дать некоторую передышку, когда вы делаете покупки, особенно если вы находитесь на конкурентном рынке со сжатыми сроками для подачи предложения о перепродаже дома.Время, конечно, будет варьироваться, но чтобы дать вам представление, средняя продолжительность времени от начала до завершения для недавно построенного дома для одной семьи составляет 6,8 месяцев. Для многоквартирных домов, таких как кондоминиумы, средний срок составляет 15,3 месяца, согласно исследованию нового жилого строительства переписи населения США 2020 года, самому последнему из доступных.

План этажа: Если вы выберете дом, построенный по индивидуальному заказу, вы будете работать с подрядчиком, чтобы создать традиционную или современную планировку, которая подойдет для вашей жизни.Если вы мечтаете о домашнем офисе для удаленной работы, они могут его построить. Если вы покупаете новостройку, которая уже завершена, велика вероятность, что планировка будет современной, с широко открытыми планами этажей. Комнаты в новых домах, особенно спальни и ванные комнаты, как правило, больше и светлее, с большим количеством естественного света.

Персонализация: Даже если вы не выбираете дом по индивидуальному заказу, вы можете улучшить отделку из строительных материалов, если свяжетесь со строителем до завершения строительства.Это может стоить вам немного больше, но добавление ваших личных штрихов может стоить вам того.

Эффективность: Новые бытовые приборы и системы более энергоэффективны. Более эффективная изоляция и окна создают закрытые дома, в которых обогрев и охлаждение обходятся дешевле, чем в старых моделях. Все это приводит к снижению коммунальных платежей.

Умный и здоровый: Опции «умной» технологии позволяют автоматизировать интернет, кабельное телевидение, динамики и даже систему сигнализации.А в новых домах часто используются краски и строительные материалы с низким и нулевым содержанием ЛОС (летучих органических соединений), что улучшает качество воздуха в помещении.

Техническое обслуживание: Недавно построенный дом требует меньше обслуживания, так как все, от бытовой техники до системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и крыши, совершенно новое. Это означает, что вы можете лучше прогнозировать ежемесячные расходы на владение домом, поскольку вы, вероятно, будете тратить меньше на содержание своего дома. Гарантия может защитить ваш новый дом в течение многих лет, прежде чем вам потребуется провести какой-либо капитальный ремонт.

Удобства: Покупка новостройки часто означает покупку образа жизни. Основные или запланированные сообщества часто включают в себя такие удобства, как парки и общественные места, которые находятся недалеко от школ и общественного транспорта. Ключ в том, чтобы найти строителя, который предлагает то, что вам небезразлично.

Обратная сторона

Цена: Новостройка обычно дороже вторичного жилья. Например, средняя цена продажи существующего дома в США осенью 2021 года выросла почти до 354 000 долларов, а средняя цена совершенно нового дома превысила 400 000 долларов.

Местоположение: Новое строительство обычно возводится в пригородах, где много земли, но если вам нужно идти на работу, то поездка может занять больше времени. В городах новое строительство, как правило, представляет собой многоэтажные кондоминиумы или жилые дома на небольших городских участках с очень небольшим открытым пространством.

Ландшафтный дизайн: Существующая постройка часто окружена взрослыми деревьями, которые затеняют дом летом, защищают от ветра зимой и блокируют шум транспорта перед сном. Взрослые деревья можно спасти на новых строительных площадках, но часто ландшафту требуются годы, чтобы вырасти в себя.

План этажа: Строители, особенно в спланированных районах, склонны придерживаться стилей внешнего дизайна и отделки, которые нравятся самому широкому кругу клиентов. Возможно, вам придется полагаться на покраску и декорирование после покупки, чтобы выделиться среди соседей.

Ожидание : Если вы ищете новые дома, которые уже построены, это не имеет значения. Но если вы строите дом по индивидуальному заказу или подписываетесь на дом на этапе строительства, это может занять на несколько месяцев больше, чем переезд в существующий дом.Количество времени будет варьироваться в зависимости от рынка и застройщика.

Если вы заинтересованы в новом строительстве, прочитайте о типах новых домов, шагах по строительству собственного дома и советах по покупке совершенно нового дома.

шагов к строительству дома

Если вы не можете найти дом своей мечты на рынке или хотите создать уникальный дом, вы можете подумать о строительстве дома. Покупатели, решившие построить новые дома, с большей вероятностью говорили, что выбор плана этажа, наличие всего в доме совершенно нового и индивидуальная настройка дома были среди их главных причин.* Прежде чем решить, подходит ли вам новое строительство, вы должны узнать о различных типах строительства нового дома и ознакомиться с процессом, от первоначального поиска земли до выбора последних штрихов.

Как правило, когда кто-то говорит, что планирует построить свой собственный дом, он имеет в виду полностью индивидуальную постройку, в которой он имеет право голоса почти во всем (за исключением предметов, ограниченных местными законами и правилами зонирования). Но в сфере нового строительства покупатели могут использовать три разных подхода: 

Спец дома. Со специальным домом (сокращение от спекулятивного дома) строитель дома проектирует и строит дом на одну семью, не имея в виду одного отдельного покупателя. Вместо этого они планируют продать дом покупателю, как только он будет закончен. В зависимости от того, насколько рано вы сможете заключить контракт, вы сможете выбрать некоторые из последних штрихов дома, такие как напольное покрытие, кухонная техника и цвет краски. Иногда эти дома выставляются на продажу как «готовые к строительству».

Жилые дома. Имея приусадебный участок, застройщик покупает участок земли и делит его на отдельные участки. Затем строитель дома строит все дома в этом запланированном сообществе. Дома Tract могут быть кондоминиумами, таунхаусами или домами на одну семью. Большинство домов в сообществе будут выглядеть одинаково, и общие удобства являются общими. Как и в случае со специальными домами, вы можете выбрать некоторые варианты отделки заранее, в зависимости от графика.

Полностью индивидуальные дома. С полностью индивидуальным домом вы обычно сами находите землю, а затем нанимаете строителя, чтобы построить дом своей мечты.У вас есть полный контроль над планом этажа, планировкой и отделкой, но этот процесс требует принятия большого количества решений, внимания к деталям и дисциплинированного составления бюджета — индивидуальные дома могут быть дорогими.

Поскольку дома на заказ являются наиболее сложным вариантом нового строительства, мы посвятим большую часть этой статьи объяснению процесса.

Проверьте свои варианты финансирования

После того, как вы решили, что строительство индивидуального дома является для вас правильным выбором, следующим шагом будет выяснить, как вы будете платить за него, а традиционная 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой не подходит для индивидуального строительства. жилищное строительство, по крайней мере, не на первых порах.

Если вы не можете заплатить за всю постройку наличными, вы, вероятно, будете искать кредит на строительство, который также иногда называют кредитом на самостоятельное строительство или ипотекой на строительство. Получить кредит на строительство часто сложнее, чем получить традиционную ипотеку, поскольку вы занимаете деньги на концепцию, а не на физический дом. Вам нужно будет предоставить кредитору график, бюджет, поэтажные планы, необходимые материалы и подробные сведения для рассмотрения. Что еще нужно знать о строительных кредитах:

  • У них переменные ставки, которые часто выше обычных ипотечных ставок.
  • Обычно требуется первоначальный взнос в размере 20-25%.
  • Кредит может включать в себя землю, которую вы покупаете, или он может покрывать только затраты на строительство, если вы уже владеете землей.
  • Существует возможность рефинансирования в традиционную ипотеку с фиксированной процентной ставкой после завершения строительства.

Найдите нужный лот

Если у вас еще нет земли, на которой вы планируете строить, вам придется поискать подходящий участок. Агент по недвижимости может помочь вам определить участки для продажи в вашем районе.

По мере того, как вы выбираете участки, которые вам нравятся, вам нужно обратиться к своему архитектору и строителю, чтобы убедиться, что выбранный вами участок соответствует потребностям плана этажа и дизайна вашего дома. Они должны быть в состоянии помочь вам проверить законы и ограничения зонирования и определить любые атрибуты участка, которые могут сделать его более дорогим для строительства — например, участок с крутым уклоном может потребовать дополнительных инженерных работ, или участок в отдаленном районе может потребовать септик.

Планирование и проектирование дома

Выяснение размера, планировки и стиля вашего дома является большой задачей, и это может произойти до или после выбора участка, в зависимости от ваших индивидуальных планов.Когда вы строите дом по индивидуальному заказу, предела нет, хотя вам нужно помнить о своем бюджете и любых ограничениях вашего участка. И, если вы не планируете жить в доме вечно, подумайте, как дизайнерские решения повлияют на будущую стоимость дома при перепродаже.

Профессионалы из вашей команды помогут вам определиться с правильным стилем и макетом, но не помешает заранее прочувствовать, что вам может понадобиться. Поезжайте по своему району и определите дома, которые вам нравятся.Ищите вдохновение для дизайна интерьера в Интернете или исследуйте новейшие функции умного дома, чтобы узнать, стоят ли они дополнительных затрат.

Вот несколько важных проектных решений, которые необходимо принять на раннем этапе:

Количество спален и ванных комнат. Сколько человек будет жить в доме? Ваша семья растет или вы сокращаетесь? А что с домашними?

Одноэтажный или двухэтажный или более. Есть ли проблемы с мобильностью, которые следует решить? Будет ли одноэтажный дом легче для тех, кто живет в нем с ограниченной подвижностью?

Открытое пространство. Насколько важно открытое пространство и сколько у вас должно быть? Чем больше двор, тем больше требуется обслуживания.

Открытая концепция или отдельные комнаты. Насколько открытым будет ваш дом, зависит от вашего вкуса и образа жизни. Отдельные комнаты придают более классический вид, в то время как дома с открытой планировкой более современны.

Домашний стиль. Какую эстетику вы хотите придать внешнему виду вашего дома? Тюдор, Кейп-Код, ремесленник, колониал?

Дизайн интерьера. Вы неравнодушны к современному дизайну, более традиционному дизайну или чему-то среднему? Если вы планируете использовать ту же мебель, что и сейчас, будет ли она соответствовать внешнему виду нового дома?

Дополнительные возможности. Подумайте о других функциях, которые необходимо решить в начале процесса, таких как совместимость с умным домом, экологически чистые материалы или солнечные батареи.

Будущая стоимость перепродажи. Если вы думаете, что когда-нибудь в будущем продадите дом, рассмотрите возможную стоимость дома при перепродаже.Например, если вы добавите бассейн или высококлассную кухню, не будет ли цена вашего дома слишком высокой для соседей?

Нанять профессионалов

Строительство дома — непростая задача, и редко кто берется за весь проект самостоятельно. Таким образом, вам понадобится несколько разных специалистов, чтобы убедиться, что ваш дом структурно надежен, соответствует местным нормам и соответствует вашим потребностям.

Строитель дома

Найм подходящего строителя может улучшить или разрушить ваш уникальный домашний опыт.Выберите кого-то, кто не только является лицензированным генеральным подрядчиком, но и имеет портфолио индивидуальных домов и истории успеха за последние годы.

Чтобы найти своего застройщика, вы можете попросить рекомендации у друзей и родственников, выполнить поиск в Интернете или обратиться за рекомендациями к своему агенту по недвижимости. Хороший строитель поможет с:

  • Бюджет
  • Законы о зонировании, включая получение разрешений
  • Потребности в инфраструктуре, такие как коммунальные услуги и канализация

Архитектор

В большинстве мест даже для того, чтобы подать заявку на получение разрешений, вам понадобятся архитектурные планы.Обсудите следующие детали со своим архитектором, прежде чем он создаст ваши чертежи:

  • Площадь в футах
  • Истории
  • Количество спален и ванных комнат
  • Макет
  • Функциональность

Дизайнер интерьеров

Вы также можете нанять дизайнера интерьеров, который поможет с отделкой после того, как будут установлены каркасные и структурные элементы. От напольных покрытий до плитки для ванной и светильников, есть много вариантов дизайна, которые необходимо сделать, и это может стать ошеломляющим для среднего покупателя дома.Если вы планируете сделать все варианты дизайна интерьера самостоятельно, не ждите времени установки. Начните исследовать отделку и приспособления заранее, чтобы вы могли установить свой бюджет.

Прочие специалисты

Помимо этих ключевых игроков, есть и другие профессионалы, участвующие в процессе строительства домов на заказ. Многие из этих людей наняты вашим строителем дома или генеральным подрядчиком:

  • Бригада по расчистке территории
  • Сюрвейер
  • Инженер-строитель
  • Инспектор (из города)
  • Сантехники
  • Электрики

Понять процесс строительства дома

После окончательной доработки проектов и чертежей и утверждения разрешений начинается строительство, и ваш дом начинает обретать форму. Как правило, выполняются следующие шаги: 

1.Подготовка земли
Первым шагом в процессе строительства является подготовка земли. Это включает в себя расчистку территории, рытье траншей и установку инженерных сетей.

2. Фундаменты и фундамент
Фундамент будет из монолитного бетона, армированного стальными стержнями. В зависимости от части страны, в которой вы строите, и конструкции вашего дома у вас может быть плитный фундамент, подвальное помещение или полноценный подвал. Независимо от того, какой фундамент будет залит, он будет покрыт гидроизоляционным материалом и проверен городскими властями до начала возведения каркаса.

3. Каркас
На этапе каркаса каркас дома начинает обретать форму. Каркас включает в себя балки перекрытия, черновой пол, шпильки, образующие стены и фермы крыши. На этом этапе бригада обернет дом, чтобы защитить его от влаги. Если строительство ведется в дождливое время года, на этом этапе строитель может также установить окна, кровельную черепицу и сайдинг.

4. Сантехника, электрика и ОВКВ
После того, как дом будет «высушен», субподрядчики приступят к установке основных систем дома, включая водопроводные трубы, электропроводку, а также каналы отопления и охлаждения.Каждый из этих шагов требует подтверждения от местного инспектора.

5. Изоляция
Потребность в изоляции вашего дома зависит от климата, но, как правило, теплоизоляция применяется для наружных стен, подвалов, подвальных помещений и чердаков. Изоляция из стекловолокна, целлюлозы и пены — все это варианты.

6. Гипсокартон
Панели из гипсокартона подвешиваются с помощью шурупов, приклеиваются лентой и замазываются грунтовкой, после чего наносится спрей. Затем новые стены грунтуют краской.

7.Внутренняя отделка
На этом этапе будет добавлено большинство элементов интерьера дома. Сюда входят двери, плинтусы, наличники, подоконники, лестничные балясины, кухонные стойки и шкафы, ванны, туалетные столики и полы с твердым покрытием. На этом этапе иногда выполняются внутренние покрасочные работы и установка деревянных конструкций, но они могут быть выполнены и позже, если существует риск повреждения из-за продолжающегося строительства.

8. Наружная отделка
Подъездные пути, пешеходные дорожки, внутренние дворики и окончательная планировка для отвода воды от дома будут завершены.Ландшафтный дизайн и наружная отделка также происходят на этом этапе.

9. Установка светильников
Дом близок к завершению, туалеты, краны, выключатели света, крышки нагревательных регистров, водонагреватель, электрический щит и системы вентиляции и кондиционирования уже установлены. Многие из этих предметов требуют еще одного раунда проверки. Еще одна задача, которая возникает на этом этапе, — установка стеклянных светильников, таких как зеркала и душевые двери.

10. Укладка напольных покрытий
Ковровое покрытие и паркет добавляются на этом позднем этапе.Обязательно уточните у своего строителя состояние процесса отделки лиственных пород, чтобы случайно не повредить их.

11. Заключительный осмотр
После завершения строительства местный строительный чиновник проведет заключительный осмотр. При сдаче вы получите свидетельство о заселении, которое дает вам зеленый свет на въезд. 

12. Окончательный обход
Перед тем, как въехать, вам необходимо провести последний обход со своим строителем, чтобы определить элементы списка недостатков, которые необходимо отремонтировать, чтобы работа считалась завершенной.Общие пункты списка недостатков включают электрические дефекты, такие как неработающие розетки, повреждение гипсокартона и краски или отсутствующие светильники.

Пропустить строительство и купить ремонт

Строительство индивидуального дома — сложный процесс, который может занять более года в зависимости от вашего местоположения, сложности участка, размера дома, законов и процесса получения разрешения. Другой вариант — купить дом, который уже был отремонтирован — вы чувствуете себя свежим и обновленным, не выполняя работу самостоятельно.

*Отчет о тенденциях потребительского жилья Zillow в новом строительстве за 2019 г.

Вариант сноса: подходит ли он вам?

Хотите построить новый дом в популярном районе? Снос и засыпка домов могут быть для вас приемлемым вариантом.

Вариант, который многие покупатели жилья упускают из виду, — это строительство совершенно нового дома в существующем районе, который предлагает ключевые функции, которые им нужны: хорошие школы, короткая поездка на работу, развитое чувство общности и близость к культурным и развлекательным заведениям. .

Как это возможно, когда близлежащие районы, как правило, полностью застроены, и нет пустых участков? Вы можете найти ответ по всей стране в таких местах, как пригороды Вашингтона, округ Колумбия, Чикаго, Нью-Йорк, Бостон, Остин, Лос-Анджелес и Сиэтл.

Снося старые, функционально устаревшие дома, основная ценность которых заключается в земле, на которой они построены, строители могут создавать современные дома, которые либо строятся для конкретных покупателей, либо продаются по спекуляции на обычном рынке недвижимости.

Хотя термин «снести» ассоциировался с огромными особняками Макмэнсионов в годы жилищного бума, сегодня большинство покупателей и строителей заменяют дома, которые они сносят, новыми домами, более гармонирующими с окружающим районом. Снос также приветствуется некоторыми местными органами власти как средство увеличения доходов от налога на недвижимость, поскольку они строят новые дома, которые стоят намного дороже, чем снесенные дома.

Но снос может быть сложным, включая получение разрешений, зонирование, сохранение исторического наследия и проблемы сноса, с которыми никогда не сталкиваются покупатели домов в недавно застроенных районах.Вот краткое руководство, которое поможет вам ответить на основной вопрос — может ли разборка и замена на заказ быть разумным шагом для меня?

Как признать дом кандидатом на снос?

Потенциальные сносы почти всегда связаны с домами, которые не совсем соответствуют современным стандартам в востребованных, привлекательных районах. Они могут быть меньше среднего по площади, иметь устаревшие кухни, не иметь достаточного количества ванных комнат и потреблять много энергии.

У них могут быть серьезные структурные проблемы, что затрудняет их продажу из-за стоимости ремонта.Таким образом, они, как правило, имеют цену ниже преобладающей средней для своей улицы или района и часто остаются непроданными дольше, чем другие, если только их продавцы активно не рекламируют их как предполагаемые сносы.

По словам Брайана Хикки, специалиста по недвижимости из Чикаго, который возглавляет InfillRE, LLC и Teardown.com, снос должен поддерживать строительство нового дома, стоимость которого в два-три раза превышает стоимость снести дом при приобретении. Иными словами, если вы можете купить старый, функционально устаревший, но хорошо расположенный дом за 300 000 долларов, а недавно построенный дом на том же участке будет поддерживать цену от 600 000 до 900 000 долларов, это может быть подходящим кандидатом.

Должен ли я снести весь дом?

Абсолютно нет. На самом деле, в некоторых сообществах правила местного самоуправления поощряют капитальный ремонт вместо сноса, упрощая и ускоряя получение разрешений. Вы могли бы, например, сохранить существующую основу или добавить к ней. Возможно, вы сможете сохранить часть существующей стены или включить часть старой конструкции в свой новый дизайн и, таким образом, обойти местные ограничения на полный снос.

В исторических районах, где запрещен снос, вы также можете получить право на налоговые льготы, проведя капитальный ремонт.

Если у меня есть выбор между ремонтом и сносом, как мне выбрать?

Обычно ключевыми факторами являются текущее состояние дома и то, что вы хотите от нового дома.

Старые дома могут иметь серьезные проблемы, которые делают их финансово нецелесообразными для ремонта, такие как сильное заражение плесенью или вредителями, обширный ущерб от воды, подрыв фундамента или фундамента, или повреждение крыши от ветра или гниения.У них часто есть внутренняя планировка, которую трудно перестроить для современного использования, и устаревшие компоненты, которые необходимо заменить — при значительных затратах — независимо от того, сносите ли вы дом или пытаетесь его отремонтировать.

Спросите себя: хочу ли я, чтобы дом был энергоэффективным, от окон до дверей и кухонной техники? Проводка для всей сложной электроники, которую мы используем сегодня? С планировкой комнат, которая соответствует стилю жизни, который вы хотите для себя и своей семьи? Если вы не можете получить желаемое по разумной цене за счет ремонта, то снос и новое строительство могут стать вашим неизбежным ответом.

Как мне найти специалистов, которые помогут мне определить и приобрести имущество, подлежащее сносу?

После того, как вы определились с районом, в котором хотите купить недвижимость, вы можете связаться с несколькими брокерскими компаниями по недвижимости, которые наиболее активны в этом районе. Спросите, кто из агентов фирмы специализируется или имеет опыт в сносе или капитальном ремонте.

Чтобы найти потенциальных строителей для вашего проекта, вы можете выполнить поиск на NewHomeSource.com, который предлагает самую большую коллекцию строителей, новые планы домов и сообщества в Интернете.Вы также можете обратиться за советом в местное отделение Национальной ассоциации домостроителей или обратиться к своему ипотечному кредитору, агенту по недвижимости или архитектору за предложениями, включая направления в проектные/строительные фирмы.

Существуют ли местные ограничения, ограничивающие мою возможность снести дом и построить новый на том же месте?

На это можно положиться! Многие старые, желательные соседние сообщества имеют правила и кодексы землепользования, предназначенные для защиты существующего характера города или района.В других есть исторические заповедные районы, в которых запрещено большинство сносов или требуется замена построек, чтобы строго соответствовать преобладающим архитектурным размерам и стандартам района.

Сколько стоит снести дом?

Финансирование определенно сложнее, когда вы делаете демонтаж. Во-первых, у вас есть стоимость существующего дома. Потом расходы на снос. И, наконец, вам необходимо долгосрочное ипотечное финансирование.

Если вы не богаты и у вас нет ведра наличных денег, вам понадобятся деньги для покупки сноса.Вы можете, например, использовать выручку от продажи вашего предыдущего дома и сделать покупку сносимого имущества зависимой от этой продажи. (Продавцам сноса это не понравится, но они могут согласиться.)

Затраты на снос варьируются в зависимости от размера и местоположения сносимого имущества, но обычно варьируются от 8000 до 15000 долларов. Вы можете возместить большую часть расходов на снос, переработав содержимое и конструктивные элементы самого сноса, будь то путем продажи или пожертвований, не облагаемых налогом.

Местные специалисты, которых вы привлекаете для оказания помощи, — агент по недвижимости и проектно-строительная фирма — должны помочь вам в финансировании. Ваш местный общественный банк может быть источником того, что вам в конечном счете нужно, — так называемого «строительного кредита на постоянной основе», который предоставляет вам средства на этапе строительства и конвертируется в долгосрочную ипотеку после завершения строительства.

Процентные ставки и другие условия могут сильно различаться — это типы кредитов, которые банки сохраняют в своих собственных портфелях и считают более рискованными, чем обычные ипотечные кредиты, поэтому важно делать покупки.Если вам повезет, вы столкнетесь с местным банком, который проведет комплексную сделку — одну транзакцию по кредиту, основанную на оценочной стоимости нового дома после сноса и строительства, с периодическими розыгрышами для финансирования этапа строительства. , за которым следует автоматическая постоянная долгосрочная ипотека.

Какие местные разрешения мне понадобятся?

В большинстве муниципалитетов действуют правила, требующие от вас — или, что более вероятно, от вашего строителя — получить разрешение на снос, прежде чем что-либо делать.

Вам также необходимо связаться с коммунальными службами — газ, электричество, вода — чтобы определить, когда и как вы можете отключить дом, который собираетесь снести. Вам также следует проконсультироваться с пожарной службой, чтобы определить, какие проверки или надзор необходимы перед сносом. Правила местных органов власти также могут требовать проверки на наличие токсичных материалов внутри дома, что особенно важно, если строение датируется 1960-ми годами и ранее, когда асбест обычно использовался для изготовления потолков, воздуховодов и полов.

Суть в том, что демонтаж может быть приемлемым вариантом для вас, но заранее помните о потенциальных ловушках, ловушках и расходах.

Кеннет Харни — общенациональный обозреватель по недвижимости в Washington Post Writers Group. Его колонка, «Жилье нации», выходит в городах по всей стране и получила множество профессиональных наград, в том числе несколько наград за лучшую колонку для всех медиа от Национальной ассоциации редакторов недвижимости и награду Consumer Media Service от Федерации потребителей Америки за « бесценный и уникальный вклад в продвижение интересов потребителей жилья.

Как я купил свой первый многоквартирный дом

Что приходит на ум, когда вы читаете слова «аренда недвижимости»? Для меня это чистый восторг. В этих двух простых словах я вижу возможности, полные потенциала. Ни для кого не секрет, что я считаю, что владение недвижимостью — один из лучших способов создать долгосрочное богатство для поколений. Это может быть отличным источником пассивного дохода и, в конечном счете, может помочь вам достичь настоящей финансовой свободы .

Если вы долго колебались, не зная, подходит ли вам владение недвижимостью и ее сдача в аренду, то это для вас.В этом посте я хотел бы поделиться тем, как я купил свой первый многоквартирный дом, и показать вам, что во мне нет ничего особенного . На самом деле, я сделал немало ошибок, некоторые из них здесь выделены, но в итоге получилось хорошо.

Хорошо, да, это мой первый и   только корпус, но я оптимистично планирую будущие посты (второй, третий, пятый и т. д.). Я владею дробными акциями некоторых других объектов недвижимости за счет инвестиций в несколько синдикатов и краудфандинга, но я считаю, что это немного отличается от фактического владения им и возможности принимать собственные решения о том, как обращаться с инвестициями.

Несмотря на то, что я решил сделать это своими руками, есть и другие отличные варианты, такие как краудфандинг в сфере недвижимости, для тех из вас, кто, возможно, не захочет браться за то, что я сделал изначально.

Я собираюсь разбить этот пост на несколько разных, легко усваиваемых частей, чтобы, может быть, только может быть, вы могли применить их к своим собственным усилиям.

Итак, без лишних слов, приступим.

НАСТРОЙКА

Я читал об инвестициях в многоквартирные дома с 2011 года.Я сказал себе, что когда у меня будет достаточно капитала, я сделаю решительный шаг. Сокращение до нескольких лет спустя, и я накопил капитал. . . но я все еще колебался. Что, если я ошибусь и куплю не то здание? Потеряю ли я все свои деньги? Риск казался слишком большим.

Затем, в 2015 году, ко мне пришел мой друг (который тоже оказался врачом) и спросил, не рассматриваю ли я возможность покупки вместе с ним многоквартирного дома. Мы были бы равноправными партнерами, разделили бы расходы, и, поскольку у нас обоих не было опыта, мы учились бы вместе.

Понятно, что я немного опасался инвестировать с другом. Но у нас обоих было правильное отношение: желание учиться. Мы также решили изложить все в письменной форме, чтобы избежать недопонимания. Мы решили объединить наши ресурсы и сделать это.

ОХОТА

Мы сделали самый большой шаг, просто решив сначала купить недвижимость для сдачи в аренду. Но это не значит, что мы знали, куда идти дальше. К счастью, наш общий друг (тоже врач) недавно купил собственное здание, так что мы пригласили его выпить кофе, чтобы немного поковыряться в его мозгу.

Мы попросили его рассказать нам все о своем опыте, надеясь получить некоторое представление о том, что нам делать дальше. Он сразу же предложил нам воспользоваться услугами его брокера, и они научат нас основам. Он также предложил помочь нам с любыми вопросами, которые у нас могут возникнуть.

Следуя его предложению, мы обратились к его брокеру по недвижимости и выразили заинтересованность в покупке недвижимости для сдачи в аренду. Брокер спросил, сколько мы готовы вложить. Каждый из нас пришел к единому мнению, что при наличии «правильной собственности» каждый из нас был бы готов вложить 100 000–200 000 долларов .К счастью, я приберегла этот момент. С таким первоначальным взносом по коммерческому кредиту (который, вероятно, потребует 30-35%), мы могли бы искать недвижимость стоимостью до миллионов долларов .

Выяснив все это, брокер начал осматривать город. Его предложенные критерии были просты: он должен быть в пределах нашей ценовой категории и иметь не менее пяти единиц. Почему минимум пять единиц? Потому что при пяти единицах и выше вы сможете получить коммерческий кредит с более легкими стандартами кредитования.Это связано с тем, что ваша «кредитоспособность» — то есть вероятность получения кредита — определяется скорее самим зданием, чем вашей личной квалификацией. Обычно это означает гораздо меньше бумажной работы и гораздо более гладкую транзакцию.

Единственная личная информация, которую нам нужно было предоставить.

Затем брокер спросил нас, в каких областях мы хотели бы начать поиски. Очевидно, во многом это помогло определиться с ценой (в нашем районе наша самая высокая цена едва ли позволила бы вам купить дом для одной семьи).Нам пришлось искать районы, которые считались менее желательными с точки зрения местоположения и, возможно, не в самом лучшем состоянии (обычно называемые районами класса B или C). Но мы также не хотели ехать несколько часов каждый раз, когда посещали здание.

И вот началась охота. Наш брокер подбирал для нас недвижимость, а в выходной для нас обоих мы садились в машину и катались. Мы осматривали здание за зданием, пытаясь понять, на что уйдут наши деньги и на что обращать внимание с точки зрения собственности (состояние, прилегающая территория и т. д.).).

Через пару недель мы оба, похоже, остановились на одном районе города. В этом районе происходило много новых застроек, и строился новый общественный транспорт в виде линии метро. Мы оба смогли выйти за рамки текущего состояния разработки, чтобы увидеть ее истинный потенциал. Поэтому мы решили сосредоточиться здесь.

В этом районе на рынке было всего несколько зданий, и всего за две недели мы сузили список до одного. Наш агент сообщил нам, что запрашиваемая цена в 800 000 долларов была справедливой, и после небольшого торга продажа закончилась на 795 000 долларов.Ставка капитализации* составляла около 5%, а с рыночной арендной платой мы могли бы приблизиться к ставке капитализации к 7-8%. Так что был потенциал, который мог резко увеличить стоимость здания. (*Ставка капитализации — это, по сути, норма прибыли от собственности, основанная на текущем доходе, который она приносит.)

Может и не на что смотреть, но это наше.

ИНСПЕКЦИЯ

Как только наше предложение было принято, мы наняли инспектора и сами обошли отряды. На основании отчета инспектора и наших собственных наблюдений было очевидно, что за зданием не очень хорошо ухаживали.Собственность была старше, но, к счастью, у нее был хороший костяк, и она считалась прочной. Однако этого нельзя было сказать о крыше и водопроводе, и это были возможные (большие) расходы в будущем. Основываясь на этих вещах, брокер заставил нас вернуться к продавцу, и, хотя мы не получили полного кредита, который хотели, мы вернули часть денег, чтобы направить их на эти капитальные затраты.

ДЕНЬГИ

Будучи первыми коммерческими покупателями, найти кредит было не так просто.Нам нужно было действовать быстро, и в итоге мы обратились в один из крупных банков. Они были известны своей снисходительностью к новым покупателям, но их условия не всегда были самыми лучшими. Мы зафиксировали ARM 5/1 и должны были внести первоначальный взнос в размере 35% (~ 278 000 долларов США или 139 000 долларов США каждый).

Теперь, если вы недавно купили дом, вы знаете, каким кошмаром это может быть. Но этот процесс был 90 279 пустяков 90 280 по сравнению с этим. Нам даже не приходилось предоставлять личные банковские выписки. Банк делал ставку на недвижимость, и, зная, что мы оба профессионалы, этого было достаточно.

В общей сложности через 60 дней здание было нашим, и мы чувствовали, что получили наилучшее возможное образование — такое, которое приходит только с опытом. Могли ли мы провести более качественный анализ? Определенно. Могли ли мы договориться с продавцом о большем? Наверное. Было много причин не вкладывать средства в эту недвижимость, но, пожалуй, самой большой из них был страх перед неизвестным. К счастью, мы смогли преодолеть этот страх.

Предварительный просмотр того, что будет.

СЛЕДУЮЩИЙ

В моем следующем посте о многоквартирном доме я поделюсь тем, что произошло с тех пор.Конечно, это была дикая поездка, и с точки зрения опыта она была чрезвычайно ценной. Достаточно сказать, что прошло уже два года, и недавняя оценка нашего здания показала, что его стоимость увеличилась на здоровенные 52 % . Конечно, не все это чистая отдача (чтобы дойти до этого, требовались деньги на реабилитацию), но мы заработали деньги. Получил образование и заработал деньги одновременно? Это то, на что вы никогда не услышите, чтобы я жаловался.

Теперь, когда мы гораздо лучше понимаем процесс, я уверен, что в следующий раз мы справимся только лучше.По-видимому, как только вы начали, охота никогда не прекращается.

Кто-нибудь купил многоквартирный дом? Как прошла ваша первая сделка?

.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *