Close

Доходность недвижимости: Расчет доходности и окупаемости вложений в жилую недвижимость

Содержание

Доходность недвижимости номинальная и реальная — Финансы на vc.ru

Считается, что стоимость недвижимости в привлекательных городах растёт, по крайней мере, быстрее инфляции, но так ли это на самом деле? Оценим усреднённую доходность квартиры в Москве на основе недавно запущенного на Мосбирже индекса московской недвижимости ДомКлик.

{«id»:168113,»type»:»num»,»link»:»https:\/\/vc.ru\/finance\/168113-dohodnost-nedvizhimosti-nominalnaya-i-realnaya»,»gtm»:»»,»prevCount»:null,»count»:6}

{«id»:168113,»type»:1,»typeStr»:»content»,»showTitle»:false,»initialState»:{«isActive»:false},»gtm»:»»}

{«id»:168113,»gtm»:null}

1850 просмотров

Проценты номинальные и реальные

Покупая недвижимость, многие люди рассматривают свою квартиру не только как место для проживания, но и как инвестицию, а хорошая инвестиция предполагает доход за счёт увеличения своей стоимости.

Не секрет, что при оценке инвестиций на долгосрочном горизонте следует учитывать инфляцию, которая может существенно скорректировать привлекательные, на первый взгляд, цифры доходности.

Рублёвая доходность для рублёвого инвестора

Для тех, кто считает свои доходы и расходы в рублях, рублёвая доходность квадратного метра московской квартиры составляет 4,6%, что с учётом официальной инфляции по индексу потребительских цен на деле превращается в 1,1%.

Долларовая доходность для долларового инвестора

Международные и многие российские инвесторы обычно считают свою доходность в долларах: долларовая доходность жилой недвижимости в Москве составляет -0,8%, что с учётом инфляции доллара реально равно -2,5%.

{ «osnovaUnitId»: null, «url»: «https://booster.osnova.io/a/relevant?site=vc&v=2», «place»: «between_entry_blocks», «site»: «vc», «settings»: {«modes»:{«externalLink»:{«buttonLabels»:[«\u0423\u0437\u043d\u0430\u0442\u044c»,»\u0427\u0438\u0442\u0430\u0442\u044c»,»\u041d\u0430\u0447\u0430\u0442\u044c»,»\u0417\u0430\u043a\u0430\u0437\u0430\u0442\u044c»,»\u041a\u0443\u043f\u0438\u0442\u044c»,»\u041f\u043e\u043b\u0443\u0447\u0438\u0442\u044c»,»\u0421\u043a\u0430\u0447\u0430\u0442\u044c»,»\u041f\u0435\u0440\u0435\u0439\u0442\u0438″]}},»deviceList»:{«desktop»:»\u0414\u0435\u0441\u043a\u0442\u043e\u043f»,»smartphone»:»\u0421\u043c\u0430\u0440\u0442\u0444\u043e\u043d\u044b»,»tablet»:»\u041f\u043b\u0430\u043d\u0448\u0435\u0442\u044b»}} }

Для сравнения, в США цена дома или квартиры с 1980 года росла на
5,7%
в год, а в среднем по Европе – на , что практически сравнимо с доходностью индекса акций широкого рынка.

Итоги

Хорошая недвижимость в крупных городах России и странах бывшего СССР многими рассматривается как защитный актив, стоимость которого никогда не падает. Также приятно осознавать, что, независимо от того, где ты живёшь и работаешь сейчас, у тебя всегда есть свой собственный кусочек любимого города, куда ты всегда можешь вернуться.

С точки зрения инвестора, инвестиция в российскую недвижимость является привлекательной скорее как защита от потенциального роста цен на жильё в условиях экономического кризиса, когда цены на более рисковые активы падают быстрее цен на жильё, чем как способ сохранения и приумножения денег. Более интересным вариантом может быть инвестиция в недвижимость в Европе и США, которая даёт аналогичную защиту при большей доходности и меньшем риске.

ETF — биржевые инвестиционные фонды (exchange-traded funds). Эмитенты ФинЭкс Фандс АЙКАВ (FinEx Funds ICAV) и ФинЭкс Физикли Бэкт Фандз АЙКАВ (FinEx Physically Backed Funds ICAV) далее — Фонды. Фонд является лицом, обязавшимся акциям ETF. Информация раскрывается на сайте finexetf.com

Информация, представленная на данном сайте, носит исключительно ознакомительный характер, не содержит гарантий надежности возможных инвестиций и стабильности размеров возможных доходов или издержек, связанных с указанными инвестициями, не является заявлением о возможных выгодах, связанных с методами управления активами; не является обещанием выплаты дохода, не является прогнозом роста курсовой стоимости ценных бумаг; не является какого-либо рода офертой, в том числе побуждением к приобретению акций ETF; не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и ценные бумаги либо операции, упомянутые в ней, могут не соответствовать инвестиционным целям инвестора. Определение соответствия ценной бумаги либо операции интересам и инвестиционным целям инвестора является задачей самого инвестора. Инвестиции в рынок ценных бумаг связаны с риском. Стоимость активов может увеличиваться и уменьшаться. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем. Группа Компаний FinEx, ее дочерние компании и аффилированные лица не дают гарантий или заверений и не принимают какой-либо ответственности, в том числе за любые возможные убытки (прямые или косвенные, предвиденные и непредвиденные) в отношении финансовых результатов, полученных на основании использования информации, размещенной на данном сайте и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.

Данная информация не является предложением финансовых услуг и (или) индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в ней, могут не соответствовать вашим инвестиционным целям (ожиданиям). Определение соответствия финансового инструмента либо операции вашим личным обстоятельствам, инвестиционным целям, срокам инвестирования и уровню риска, который вы готовы принять при реализации своих инвестиционных решений, является исключительно задачей инвестора. Группа Компаний FinEx, ее дочерние компании и аффилированные лица не несут ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в упомянутые здесь финансовые инструменты, и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.

Представленная информация носит общедоступный характер, не предназначена для конкретной целевой аудитории и/или отдельного лица, не учитывает личные обстоятельства каждого инвестора (не основана на учете информации о нем) и не может рассматриваться в качестве подходящей для инвестирования конкретного лица, получившего к ней доступ.

Любая информация, предоставляемая пользователем сайта, не используется в целях определения инвестиционного профиля этого лица. Предоставляемая информация используется исключительно для формирования набора данных, на основании которых может быть решена задача, обозначенная как целевая в соответствующем разделе.

Фонд Коммерческая недвижимость. Инвестирование в коммерческую недвижимость.

Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в ПИФ. Прежде чем приобрести пай, следует внимательно ознакомиться с ПДУ ПИФ.

«Сбер Управление Активами» и «Сбер Инвестиции» — бренды, используемые АО «Сбер Управление Активами» для продвижения своих финансовых продуктов.
АО «Сбер Управление Активами» зарегистрировано Московской регистрационной палатой 01.04.1996. Лицензия ФКЦБ России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами №21-000-1-00010 от 12.09.1996. Лицензия ФКЦБ России №045-06044-001000 от 07.06 2002 на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами. Ознакомиться с условиями управления активами, получить сведения об АО «Сбер Управление Активами» и иную информацию, которая должна быть предоставлена в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными правовыми актами РФ, а также получить подробную информацию о паевых инвестиционных фондах (далее – ПИФ) и ознакомиться с правилами доверительного управления ПИФ (далее – ПДУ ПИФ) и с иными документами, предусмотренными Федеральным законом от 29.11.2001 №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и нормативными актами в сфере финансовых рынков, можно по адресу: 121170, г. Москва, ул. Поклонная, д. 3, корп. 1, этаж 20, на сайте https:/www.sber-am.ru, по телефону: 900, (800) 555-55-50. ПДУ ПИФ предусмотрены надбавки (скидки) к (с) расчетной стоимости инвестиционных паев при их выдаче (погашении). Взимание надбавок (скидок) уменьшит доходность инвестиций в инвестиционные паи ПИФ. Результаты деятельности управляющего по управлению ценными бумагами в прошлом не определяют доходы учредителя управления в будущем. В отношении ПИФ уровни Риска / Дохода указаны исходя из общепринятого понимания того, как располагаются указанные объекты для инвестирования на шкале риск-доходность. Под «Риском» и «Доходом» в отношении ПИФ не подразумеваются допустимый риск и ожидаемая доходность, предусмотренные Положением Банка России от 03.08.2015 № 482-П. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Фонд облигаций «Илья Муромец» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 18.12.1996 за № 0007-45141428. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Фонд акций «Добрыня Никитич» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 14.04.1997 за № 0011-46360962. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Фонд Сбалансированный» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 21.03.2001 за № 0051-56540197. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Фонд перспективных облигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 02.03.2005 за № 0327-76077399. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Природные ресурсы» правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 31.08 2006 за № 0597-94120779. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Электроэнергетика» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 31.08.2006 за № 0598-94120851. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Глобальные акции» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 26.12.2006 за № 0716-94122086. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Потребительский сектор» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 01.03.2007 за № 0757-94127221. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Финансовый сектор» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 16.08.2007 за № 0913-94127681. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Глобальный Интернет» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 28.06.2011 за № 2161-94175705. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Золото» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 14.07.2011 за № 2168-94176260. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Валютные облигации» (ранее – Еврооблигации) – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 26.03.2013 за № 2569. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Биотехнологии» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 23.04.2015 за № 2974. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Денежный» правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 23.11.2017 года за №3428. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Долларовые облигации» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 02.04.2019 за № 3706. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Еврооблигации» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 09 ноября 2017 года за № 3416. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Рублевые облигации» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы 10 февраля 2015 года за № 2940. ЗПИФ недвижимости «Сбер – Арендный бизнес 6» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 01.10.2020 года за №4171. ЗПИФ недвижимости «Сбербанк – Арендный бизнес 2» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 29.09.2016 за № 3219. ЗПИФ недвижимости «Коммерческая недвижимость» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 25.08.2004 за № 0252-74113866. Комбинированный ЗПИФ «Сбер – Арендный бизнес 3» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 23.01.2018 года за №3445. Комбинированный ЗПИФ «Зарубежный рентный бизнес» — правила доверительного управления внесены в реестр Банком России 22 декабря 2020 года за № 4239-СД. ИПИФ финансовых инструментов «Сбер – Первый Хедж Фонд» — правила доверительного управления внесены в реестр Банком России 10 июня 2020 года за № 4070-СД. ИПИФ финансовых инструментов «Сбер – Второй Хедж Фонд» — правила доверительного управления внесены в реестр Банком России 15 марта 2021 года за № 4314-СД. ИПИФ финансовых инструментов «Международные облигации» — правила доверительного управления внесены в реестр Банком России 16 июня 2021 года за № 4471-СД. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Индекс МосБиржи рублевых корпоративных облигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 25.07.2019 за № 3785. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Ответственные инвестиции» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 14.09.2020 за № 4162. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – консервативный смарт фонд» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.05.2021 за № 4431. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – осторожный смарт фонд» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.05.2021 за № 4426. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – взвешенный смарт фонд» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.05.2021 за № 4429. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – прогрессивный смарт фонд» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.05.2021 за № 4427. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – динамичный смарт фонд» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.05.2021 за № 4428. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Блокчейн Экономика» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 20.12.2021 за № 4779. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Халяльные инвестиции» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 02.11.2021 за № 4678. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Оптимальный глобальный портфель» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 20.12.2021 за № 4778. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Сберегательный» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 20.09.2021 за № 4607. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Индекс МосБиржи полной доходности «брутто»» (БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – MOEX Russia Total Return») – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 15.08.2018 за № 3555. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Индекс МосБиржи государственных облигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.12.2018 за № 3629. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Индекс МосБиржи российских ликвидных еврооблигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 28.12.2018 за № 3636. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Эс энд Пи 500» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 19.03.2019 за № 3692. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Локальный» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 01.03.2022 за № 4860.


Первый российский ETF недвижимости: доходность, дивиденды, комиссии

В ноябре был запущен первый российский биржевой фонд на недвижимость. На рынке этого ждали давно, и событие вызвало море обсуждений в Рунете. Разберемся в плюсах и минусах нового ETF более детально.

Что у него внутри

Новый ETF под тикером FXRE, по сути, представляет собой фонд фондов. Он держит портфель из крупнейших американских трастов недвижимости (REIT), которые в свою очередь владеют физическими объектами (жилье, офисы, склады, участки и др.) по всему миру, но преимущественно в США.

Всего в составе FXRE около 130 акций трастов (на момент запуска), крупнейшие из которых входят в S&P 500, то есть это голубые фишки американского сектора недвижимости. В презентации среди первых десяти фондов (по весу в ETF) указаны следующие бумаги.

 

Все они хорошо известны рынку, и большая их часть доступна для покупки на СПБ Бирже напрямую. Другое дело, что собрать такой же портфель самому будет существенно дороже. Например, акции одной только SBA Communications стоят почти $350 за штуку, а FXRE можно купить всего за $1.

Плюс фонда — в его диверсификации. Все 130 трастов, входящих в российский ETF, широко разбросаны по отраслям. Это позволяет портфелю расти не только за счет дешевой ипотеки и спроса на жилье, но также выигрывать от роста деловой активности.

 

Например, в этом году основными драйверами для сектора недвижимости в США стали торговые центры, а в прошлом году ему не дали сильно упасть фонды складских помещений и дата-центров. Стоит полагать, что новый фонд также будет следовать за подобными трендами.

Дивиденды и налоги

Основная особенность нового ETF в том, что он не платит дивидендов. Это сильно отличает его от американских аналогов вроде VNQ или IYR, которые собственно для этого и создавались: аккумулировать выплаты, приходящие от трастов недвижимости, и ежеквартально выплачивать их своим акционерам.

Для инвесторов, которым важно получать регулярную ренту, это огромный минус FXRE. Для всех остальных — скорее, плюс. Дело в том, что дивиденды с REIT облагаются по максимальной 30%-ной ставке (даже если у вас подписана форма W-8BEN). При этом российский ETF, не являясь физлицом, платит только 15% в Ирландии, а остальное реинвестирует в покупку тех же самых трастов.

То есть, владея портфелем REIT, которые сейчас приносят в среднем 3% годовых в долларах, инвестор реально на руки получает 2,1%, а держатели акций фонда — прибавку в росте акций FXRE около 2,6% в год. Разница не столь велика, но исторически ставки REIT гораздо выше — около 4%, и экономия на налоге, вероятнее всего, тоже будет выше (около 0,6% в год).

 

Владея фондом, налог придется заплатить только с прироста его акций после их продажи, но и тут можно сэкономить: если купить FXRE на ИИС либо не продавать его более трех лет, воспользовавшись льготой долгосрочного владения. К слову, у инвесторов в США такой опции нет, и они на своих REIT в сухом остатке заработают меньше, чем российские резиденты.

Ожидаемая доходность

Заявлено, что FXRE следует за специально созданным для него индексом Solactive GPR United States REIT ex Timber and Mortgage (трасты недвижимости в США, за исключением деревообработки и ипотечных фондов). Последние две категории исключены из-за свой специфики: они больше зарабатывают на продаже пиломатериалов либо на разнице ставок, чем не самих объектах.

 

Провайдер индекса приводит ретроспективные расчеты по нему, давая заглянуть на 15 лет назад, как если бы ETF тогда уже существовал. Бенчмарк за эти годы принес бы почти 200% дохода, или в среднем 7,5% годовых, что немного из-за провальных лет ипотечного кризиса. Последние 5 лет доходность индекса выше — около 10% годовых.

Можно оценить ожидаемую доходность фонда иначе — посмотреть на динамику аналогичных ETF в США. По основному составу портфеля российский FXRE очень похож на SCHH (Schwab US REIT) и IYR (iShares U.S. Real Estate). И свой первый месяц на рынке он явно повторял их динамику, только с более широкими колебаниями.

 

Без учета дивиденда два американских ETF за последние пять лет принесли от 42% до 70%, с дивидендами — более 60% и 90% соответственно. Российский аналог (бенчмарк) — 65%. И это в сравнении с не самыми додходными из них. Крупнейший ETF недвижимости в США VNQ принес более 75% в сумме за пять лет, а XLRE (есть во внебиржевой секции СПБ) — более 110%. Российский фонд на их фоне смотрится гораздо скромнее. 

Недвижимость как защитный актив

Большая разница между динамикой фондов связана с фокусом на разных отраслях внутри недвижимости, но в целом они движутся всегда синхронно. Если взглянуть на доходность крупнейших ETF Америки по годам, то окажется, что они в основном повторяют движения рынка акций.

 

Как можно понять из таблицы, золотые времена недвижимости были до кризиса 2007 г. Начиная с 2011 г. данный актив в среднем отставал от рынка акций почти на 5%. Двузначная доходность у REIT была трижды: в 2014, 2019 и 2021 гг., но в годы между ними — либо сильная просадка, либо вялый рост.

Правда есть любопытный момент. Корреляция между S&P 500 и фондами недвижимости составляет всего 0,7. Такой разброс делает недвижимость неплохим балансиром в портфеле, например, если покупать ее перед рецессией или в разгар кризиса. Судя по всему, следующие пару лет как раз будут интересны для такого маневра.

Комиссии

FXRE может похвастаться самой низкой на российском рынке комиссией среди ETF — всего 0,6%. Это близко к тому, сколько берут некоторые из больших американских фондов, например, IYR (0,41%), но в целом все еще выше, чем у зарубежных аналогов (0,07–0,12%).

Эффект такой комиссии для инвестора можно оценить следующим образом. Если вложиться на 5 лет в российский FXRE, и он за это время принесет 33% (ожидаемый прирост, согласно данным управляющей компании FinEx, — 5,9% годовых), то акционеры недополучат из них примерно 3% за весь этот срок.

Если инвестор вложится в схожий по составу американский фонд IYR, у которого комиссия на треть ниже, то инвестор недополучит 2% за все пять лет владения. Разница составит 1%. С прочими аналогичными фондами, включая XLRE, который уже есть в России (доступен квалинвесторам), разница составит 2,4%–2,6%.

Но тут опять же вспоминаем про экономию на налогах: из-за пониженной ставки и реинвестирования дивидендов разница в доходности сократится примерно на 0,5% в год, и за все пять лет перевеса не будет ни у кого. То есть российский фонд при прочих равных будет сопоставим по доходности с топовыми американскими ETF на недвижимость.

Главные выводы

— FXRE — потенциальный хит среди российских инвесторов России, пока это единственный фонд на весь сектор недвижимости США, доступный неквалам;

— В составе фонда — крупнейшие трасты недвижимости с хорошей диверсификацией по отраслям: от жилья до мобильных вышек;

— FXRE в отличие от зарубежных аналогов не платит дивиденды, а реинвестирует их, что плохо для рантье, но выгодно для прочих инвесторов из-за эффекта сложного процента;

— Фонд экономит налогах за счет зарубежной юрисдикции и статуса юрлица, но берет комиссию за управление, примерно равную этой экономии;

— Недвижимость как актив не является защитным, она падает вместе с остальным рынком, но у нее пониженная корреляция с акциями, и это можно использовать, докупая REIT или ETF на их основе, когда они растут хуже широкого рынка.

БКС Мир инвестиций

Региональные инвесторы в недвижимость уходят из Москвы. По ним ударила падающая доходность

Больше всего вложением средств в столичную недвижимость в начале 2022 года интересовались покупатели из Санкт-Петербурга. Доля запросов из этого города в январе составила 37.65%. При этом количество обращений с октября 2021 года выросло на 81,13%.

 

Вторым городом по числу запросов на приобретение инвестиционной недвижимости в Москве стал Новосибирск. Так, доля запросов из этого города относительно общего числа заявок составила 15.69%. При этом с октября прошлого года количество заявок сократилось на 91,76%.

 

Замкнул ТОП-3 мегаполисов по уровню интереса к вложениям в столичную недвижимость город Уфа. Доля спроса из этого города составила 10.59%. Так, количество запросов из столицы Башкортостана в январе 2022 года выросло на 92,85%.

 

Эксперт по инвестициям в недвижимость Валерий Летенков рассказал о том, что почему региональным инвесторам столичная недвижимость стала менее интересной.

 

Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»:

 

– Цены на недвижимость в Москве серьёзно выросли и это отразилось на региональных покупателях и инвесторах. Так, для многих регионалов покупка одной небольшой 1-комнатной квартиры в столице по цене сравнима с приобретением двух, а то и более 2-комнатных квартир у себя в регионе. В связи с этим клиентов это останавливает, ведь они также могут эти две двушки сдавать, получая стабильный доход.

 

Полгода-год назад для своих клиентов мы находили на рынке коммерческую недвижимость, которая приносила 10—15% годовой доход с учётом торга. Сейчас найти такие помещения очень сложно. Сегодня арендный поток по сравнению со стоимостью объекта упал до уровня 7—9%. Для жилой недвижимости ситуация аналогична.

 

Добавлю, что это не арендаторы стали платить меньше, скорее они стали платить даже немного больше, это подорожала коммерческая недвижимость. Рост составил 10—20%.

 

Таким образом, актуальность Москвы для региональных инвесторов в недвижимость во многом пропала. Если человек живёт в своём городе и понимает его, то он может быстрее найти интересный объект, чем в столице.

 

Большинство инвесторов, которые работают по Москве, сейчас ищут самые дешёвые объекты.

 

 

Рентабельность аренды недвижимости в Дубае приблизилась к 10%

Благодаря тому, что в Дубае отсутствует налогообложение доходов, аренда недвижимости здесь считается высокоприбыльной, не имеющей аналогов во всем мире.

Если в Сингапуре и Гонконге, прибыльность от вложения инвестиций в жилую недвижимость равна 2,82%, в Лондоне этот показатель составляет 3,2%, то в Дубае доходность приблизилась к отметке в 7,1%. Бюджетные районы с развитой инфраструктурой отличаются самым высоким уровнем прибыльности. Так, проект Discovery Gardens по итогам 2015 года показал результат доходности в 10,2%, в то время, как в 2014 году этот показатель был равен 9,4%. Чистая прибыль составила 8,77%. На фоне снижения стоимости жилья при не меняющейся цене на арендную плату недвижимости, произошло увеличение прибыльности от аренды жилья. Вторую позицию по рентабельности занимает Jumeirah Village Circle, в котором рост доходов от аренды составил 10%, а чистая прибыль — 8,86%. Завершает тройку лидеров район Dubai Silicon Oasis с результатом в 9,8% при чистой прибыльности 8,38%.

Считавшийся ранее лидирующим бюджетным районом Дубая International City, по результатам года выдал более худшие показатели — 9,2% и 8,29% соответственно. Причиной тому является невысокое качество и сильная плотность застройки, наряду с завышенной стоимостью недвижимости в той части Дубая, где долгие годы сохранялась высокая прибыльность от аренды жилья.

Остальные районы Дубая сработали по итогам года с доходностью менее 8%. В промежуток между 7,5% и 8% вошли Business Bay, IMPZ, Dubai Sports City, The Greens.

Чуть более 7% прибыльности аренды показали знаменитые районы Дубая — Dubai Marina и Jumeirah Lakes Towers. Чистый доход в размере 5,59% получают инвесторы от элитной недвижимости в пляжных районах и в районе Downtown Dubai (апартаменты «платинового квадратного километра»), в связи с высокими ценами на приобретение и содержание жилых помещений.

Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.

Каков порядок приобретения жилья в Дубае иностранцами, и возможно ли это вообще?

Гражданам других государств, не входящих в членство Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), разрешено покупать недвижимое имущество в стране и являться полноценным ее обладателем, исключительно на тех территориях, которые нашли свое отражение в Указе правителя Дубая № 3 от 2006 г. На сегодняшний день, так называемые фригольд-зоны, находятся в пределах «Нового Дубая» — это престижные и известные районы Jumeirah Lakes Towers, Dubai Marina, Emirates Living, The Palm Jumeirah, однако с каждым годом список разрешенной к покупке недвижимости, расширяется.

В Арабских эмиратах существует понятие лизгольд — долгосрочная аренда. Становясь владельцем недвижимого имущества на правах лизгольд, приобретатель фактически оформляет аренду на 99 лет с возможностью продления этого срока. Однако, в этом случае владелец недвижимости не наделен правом наследования, но может продать объект другому лицу или оформить субаренду, при условии, что арендодатель не возражает.

Как и где зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество в Дубае?

Dubai Land Department — местный Земельный департамент осуществляет регистрацию прав на недвижимость. Сегодня регистрация и внесение в специальный реестр обязательны для права собственности, залога недвижимости, долгосрочной аренды. Регистрации подлежат и объекты недвижимости, находящиеся на стадии строительства, и готовые жилые помещения. Владелец достроенного жилого помещения получает свидетельство о регистрации недвижимого имущества — Title Deed, а обладатель квартиры в недостроенном доме — Initial Contract of Sale — первичный контракт купли-продажи.

Регистрация права собственности в Земельном департаменте обойдется по стоимости в 4% от продажи, 4 тыс. дирхам ОАЭ за работу центра, занимающегося оформлением сделки, а также оплату выданного документа в небольшом размере.

Налогообложение недвижимого имущества в собственности в Дубае

Законодательство ОАЭ не содержит понятие – “налог на имущество и доходы”. В виду этого, приобретение жилья, сдача его в аренду, не облагается налоговой базой. Но, вместо этого, собственник недвижимого имущества должен нести ответственность за его содержание, и покрывать затраты на обслуживание жилого помещения.

Управляющая компания совместно с ассоциацией собственников назначает размер платы за обслуживание жилых помещений, в которую входят: затраты на охрану дома, уборку помещения общего пользования, вывоз мусора, слежение за инфраструктурой на прилегающей к жилому зданию, территории (чистка бассейнов, поддержание порядка на парковках, в спортзалах). Размер платежей колеблется в диапазоне от US$ 20 до US$ 80 за кв. м в год, а оплата производится ежегодно с опережением на один год.

Как сдать в аренду квартиру в Дубае?

Действующим законом № 26 от 2007 г. Урегулированы правоотношения арендодателя и арендатора, согласно которого собственнику жилья, расположенного в пределах Дубая разрешено сдавать его в аренду на долгий срок. Как правило, происходит сдача в аренду жилого помещения сроком на год, а впоследствии этот срок может быть продлен. Если находящаяся в аренде квартира находится под управлением специальной компании, то она вступает в отношения с арендатором.

Размер прибыльности от аренды недвижимости в Дубае

Как ранее отмечалось, в 2015 году прибыльность аренды жилья составила от 7,5% до 10% в среднем, причем дорогостоящая элитная недвижимость отличается более низким показателем по сравнению с проектами по продаже и аренде жилья в более доступной ценовой категории.

На рынке недвижимости офисного типа в настоящий момент сдача в аренду помещений менее выгодна, нежели аренда жилья.

Границы стоимости арендной платы в Дубае

На этапе заключения сделки об аренде, стороны обговаривают все условия аренды, не выходящие за рамки норм законодательства. Четких ограничений стоимости аренды не существует, но, в то же время, в законе есть оговорка об ограничении увеличения платы в случае продления срока аренды на год.

Ознакомиться со средними тарифами арендной платы, владелец недвижимого имущества может в Агентстве по регулированию рынка недвижимости — RERA.

Кто может снять жилье в Дубае?

Снимать жилье в Дубае на продолжительный срок разрешено физическому, юридическому лицу, которое является резидентом ОАЭ. Иными словами, заключить аренду возможно только с гражданином Эмиратов или государства-члена Совета сотрудничества АГ Персидского залива, а также экспатриантом при наличии визы резидента.

Что касается юридического лица, выступающего в качестве арендатора, то оно должно быть зарегистрировано в ОАЭ надлежащим образом, в качестве которой может выступать местная компания, имеющая регистрацию в свободной экономической зоне, действующее представительство или филиал компании другого государства.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества в Дубае

По смыслу законодательства ОАЭ, сделки, посвященные аренде недвижимости, регистрируются в обязательном порядке в RERA. Для удобства собственников жилья, теперь провести регистрацию аренды можно посредством интернета на базе системы Ejari. В законодательном порядке пока не существует ответственности за неисполнение требования обязательности регистрации сделок аренды. Имеется лишь оговорка на невозможность обращения в судебные органы за защитой своих прав и интересов в случае возникновения разногласий и споров между сторонами при наличии не прошедшего государственную регистрацию договора.

Способы взимания платы за арендованное жилое помещение в Дубае

В Арабских Эмиратах установлено правило, согласно которому, арендатор должен оплатить жилье на год вперед.

Распространенным способом получения платы от аренды недвижимости в Дубае является банковский чек. Обычно в тексте заключенного между сторонами договора устанавливается условие о том, как именно будет оплачиваться аренда — разово одним чеком, или же сумма будет произведена частями в нескольких чеках (4,6,12), причем платежный документ датируется числами будущего года. Когда наступает дата, отраженная в чеке, собственник жилья получает в банке арендную плату, которая снимается с расчетного счета арендатора. Выдача необеспеченных чеков в Эмиратах считается уголовно-наказуемым деянием, в силу чего произведение расчетов по сделкам чеками — надежный метод обеспечения договорных обязательств. Хотя, стоит заметить, что данный способ не может гарантировать получение платы за арендованное жилье.

Платежный документ считается действительным на протяжении полугода. По истечению указанного срока чек аннулируется. При отсутствии на чеке указания о получении денежных средств только на счет получателя, лицо, в том числе и не резидент, на имя которого выписан чек, имеет право забрать плату в виде наличного расчета в любом банковском отделении. Если арендодателем является юридическое лицо, то перечисления производятся исключительно на счет компании, открытый банком Арабских Эмиратов. Это касается и компаний, не имеющих статус резидента. В большинстве банковских учреждений ОАЭ, проблем с открытием счета нерезиденту не возникает.

Открытие расчетного счета в Эмиратах не займет много времени, а минимальная сумма, которую необходимо внести на счет не превышает 5000 дирхам. Для тех, кого не устраивают условия предоставления банковских услуг в части получения арендной платы, собственник недвижимого имущества может оформить договор с управляющей компании и возложить на нее ответственность по сбору аренды с арендаторов. В этом случае чек выдается на имя компании, которая впоследствии передает деньги арендодателю любым удобным способом.

При получении аренды через посредника, ему должно быть выплачено комиссионное вознаграждение за оказанные услуги. Плата составляет порядка 5% от размера аренды за год и оплачивает такие услуги, как правило, квартиросъемщик. По истечении срока действия заключенного с управляющей компанией договора, стороны могут договориться о продлении сотрудничества.

Обслуживание и содержание арендованной недвижимости в Дубае

Обо всех условиях договора аренды стороны договариваются самостоятельно, однако, в большинстве случаев, на собственнике жилого помещения лежит ответственность за компенсацию затрат на обслуживание и проведение капитального ремонта.

Оплата коммунальных платежей (вода, электроэнергия, телефония, интернет и пр.) лежит на стороне съемщика. Помимо перечисления арендной платы за апартаменты, арендатор отвечает за оплату «жилищного сбора» — 5% от суммы арендной платы за год в пользу Управления воды и электричества Дубая DEWA, при условии, что коммуникации к жилью подведены.

Помощь агентств в оформлении сделок с недвижимостью

Практически во всех осуществляемых сделках, как и в других государствах, в Дубае принимают участие агентства. Агентства недвижимости помогают клиентам продать, приобрети недвижимость, снять или найти арендатора жилья. Однако, стоит остерегаться незарегистрированных агентов недвижимости.

Любое агентство недвижимости ОАЭ должно иметь лицензию и регистрацию в реестре RERA. В лицензии указывается конкретный вид деятельности, который разрешено осуществлять компании (агентству).

У агента по недвижимости должна быть брокерская карта с уникальным номером, подтверждающая его квалификацию. Таким образом, гарантируется защита клиента от непрофессиональных агентов и незаконных действий с их стороны. Любого агента можно без труда проверить на сайте www.dubailand.gov.ae.

Поскольку на рынке недвижимости Дубая участниками являются представители различных государств, было решено обеспечить собственникам недвижимого имущества гарантии на случай, если возникли проблемы с другой стороной сделки. Будучи третьей стороной в сделке купли-продажи, аренды недвижимости, агентство защищает интересы каждой из сторон. Так, при оформлении купли-продажи, задаток передается агентству, которое хранит его у себя до произведения всех расчетов, необходимых при регистрации сделки. Покупатель может вернуть задаток обратно, в случае, если сделка сорвется по вине продавца, продавец же, в свою очередь, также может получить сумму задатка в качестве компенсации при не осуществлении сделки по вине покупателя.

Процедура передачи в аренду недвижимости в Дубае

После того, как собственник жилого помещения принимает решение о сдаче его в аренду, необходимо найти достойного арендатора. Сделать это можно, как самостоятельно, так и с привлечением агентства по недвижимости, официально зарегистрированного на территории Дубая. После этого предстоит заключить договор аренды между сторонами, в содержании которого оговариваются все условия предоставления аренды, в частности, размер арендной платы, способы ее внесения, срок действия договора, условия о его продлении. Кроме того, обычно в тексте соглашения находят свое отражение пункт о дополнительных расходах на содержание жилья, а также ответственность каждой из сторон при нарушении условий договора.

Как правило, после заключения договора, съемщик жилья должен заплатить за аренду помещения на год вперед, после чего собственник передает ключи и все необходимое для проживания в квартире, а также копии правоустанавливающих документов на недвижимость, которые понадобятся арендатору при заключении соглашений с поставщиками услуг по водоснабжению, интернету, телефонной связи и электроснабжению.

Если вы знакомы с арендой недвижимости в Дубае не понаслышке, у вас есть положительный или отрицательный опыт инвестирования в эту сферу, мы готовы обсудить вашу историю в комментариях.

Доходность недвижимости в Европе падает во всех секторах

28.10.2015

Доходность коммерческой недвижимости в Европе в третьем квартале 2015 года продолжила снижаться во всех секторах.

По данным компании CBRE, это обусловлено возрастающим спросом со стороны инвесторов и очень низкой доходностью облигаций. За прошедший квартал доходность недвижимости не выросла ни на одном из 162 рынков региона Европы, Ближнего Востока и Африки и сократилась на 71 рынке.
Эксперты отметили, что во всех основных секторах было отмечено снижение доходности недвижимости на 40-50 базисных пунктов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Наиболее заметное падение зафиксировано в секторе индустриальной и складской недвижимости, в котором доходность недвижимости снизилась на 20 базисных пунктов в квартальном исчислении и почти на 60 базисных пунктов в годовом, что обусловлено высоким интересом инвесторов к сектору.

Объем операций с активами составил за последние два квартала почти 12 млрд евро. Снижение доходности наблюдалось в течение квартала во многих стратегических логистических центрах Европы, в том числе в Париже, Франкфурте, Роттердаме, Милане и Брюсселе.
Изменения в секторе офисной недвижимости были несколько менее выраженными. Согласно подсчетам CBRE, доходность недвижимости снизилась на 18 базисных пунктов в квартальном исчислении и на 47 базисных пунктов в годовом) Однако в этом секторе произошло важное событие: доходность опустилась ниже ранее зафиксированного минимума 2007 года, составив чуть менее 5%. Доходность торговой недвижимости также снизилась, хотя в секторе торговой недвижимости на центральных улицах снижение было незначительным.
В то же время сектор торговой недвижимости лидирует в плане арендных ставок: аренда торговой недвижимости на центральных улицах подорожала на 6,7% по сравнению с прошлым годом. Арендные ставки торговой недвижимости в лондонском Уэст-Энде выросли более чем на 7% в квартальном исчислении.

В третьем квартале 2015 года доходность торговой недвижимости также снизилась. Индекс доходности торговой недвижимости CBRE, расположенной на центральных улицах рынков Европы, Ближнего Востока и Африки, упал на 7 базисных пунктов. Соответствующий индекс доходности торговых центров упал на 12 базисных пунктов; общее падение этих индексов по сравнению с прошлым годом составило 41 и 39 базисных пунктов, соответственно.
Снижение доходности показали 19 из 54 рынков, в то время как на остальных 35 рынках показатели доходности остались без изменений. Самое большое падение отмечено в Манчестере — на 50 базисных пунктов до 4,5%.

В России требуемая инвесторами доходность на инвестиции в премиальную коммерческую недвижимость составляет 9,5-10% в офисном сегменте, 9,75%-10,25% — в торговом, и 12,5%-13% — в складах, привели данные аналитики. Она остается стабильной относительно начала 2015 года.
При этом отмечается хоть и медленное, но восстановление интереса инвесторов к покупкам. По мнению специалистов, цены на активы уже стали достаточно привлекательными для долгосрочных покупателей, и для более высокой транзакционной активности требуется замедление падения ВВП и формирование тренда на его роста. Это может произойти в середине первой половины 2016 года, полагают в CBRE.

Источник: arendator.ru 

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETF
      • 401 (к)
    • Инвестирование/Трейдинг

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (ТСЛА)
      • Амазонка (АМЗН)
      • АМД (АМД)
      • Фейсбук (ФБ)
      • Нетфликс (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление капиталом
      • Бюджетирование/экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие гарантии на дом
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные кредиты
      • Лучшие студенческие кредиты
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Практика управления
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление капиталом

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Стать дневным трейдером
      • Трейдинг для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по теме

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дома
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности штата Калифорния
  • #
  • А
  • Б
  • С
  • Д
  • Е
  • Ф
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • Дж
  • К
  • л
  • М
  • Н
  • О
  • п
  • Вопрос
  • р
  • С
  • Т
  • U
  • В
  • Вт
  • Икс
  • Д
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash Meredith.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETF
      • 401 (к)
    • Инвестирование/Трейдинг

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (ТСЛА)
      • Амазонка (АМЗН)
      • АМД (АМД)
      • Фейсбук (ФБ)
      • Нетфликс (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление капиталом
      • Бюджетирование/экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие гарантии на дом
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные кредиты
      • Лучшие студенческие кредиты
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Практика управления
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление капиталом

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Стать дневным трейдером
      • Трейдинг для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по теме

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дома
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности штата Калифорния
  • #
  • А
  • Б
  • С
  • Д
  • Е
  • Ф
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • Дж
  • К
  • л
  • М
  • Н
  • О
  • п
  • Вопрос
  • р
  • С
  • Т
  • U
  • В
  • Вт
  • Икс
  • Д
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash Meredith.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETF
      • 401 (к)
    • Инвестирование/Трейдинг

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (ТСЛА)
      • Амазонка (АМЗН)
      • АМД (АМД)
      • Фейсбук (ФБ)
      • Нетфликс (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление капиталом
      • Бюджетирование/экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие гарантии на дом
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные кредиты
      • Лучшие студенческие кредиты
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Практика управления
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление капиталом

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Стать дневным трейдером
      • Трейдинг для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по теме

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дома
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности штата Калифорния
  • #
  • А
  • Б
  • С
  • Д
  • Е
  • Ф
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • Дж
  • К
  • л
  • М
  • Н
  • О
  • п
  • Вопрос
  • р
  • С
  • Т
  • U
  • В
  • Вт
  • Икс
  • Д
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash Meredith.

10 мест, где можно спрятать прибыль от недвижимости

Если вы инвестируете в недвижимость с определенной долей успеха, в какой-то момент у вас может возникнуть совершенно новая проблема — слишком много денег. Не то чтобы это плохая проблема, просто деньги нужно куда-то девать. Вы знаете, куда его положить?

Опять же, это хорошая проблема. По правде говоря, даже с несколькими инвестициями в недвижимость вы можете обнаружить, что у вас много денег. Наличие некоторой ликвидности и резервов на случай непредвиденных обстоятельств всегда является плюсом, но слишком много наличных денег или ликвидных денег и капитала, лежащих без дела, определенно контрпродуктивно.Это очень рискованно и, безусловно, снизит вашу общую прибыль. Итак, что вы можете с этим сделать?

Вот 10 мест, которые вы должны рассмотреть для хранения вашей прибыли от недвижимости :

1. Реинвестируйте в то же самое: Если вы столкнулись с «проблемой» избыточной прибыли, действительно нет причин не продолжать то, что вы делаете. Возьмите деньги, которые вы заработали от предыдущих инвестиций, и найдите больше объектов для инвестиций. Если вы вложите свои деньги в работу, это, безусловно, принесет пользу вашему бизнесу.Нет никаких причин, по которым ваша прибыль не может сделать вашу следующую реабилитацию намного более прибыльной. Если компы требуют этого, продолжайте и добавьте этот причудливый внутренний дворик на заднем дворе или сделайте дополнения к кухне, о которых вы никогда не думали.

2. Диверсификация: Диверсификация за счет объектов с различными типами свойств. Диверсифицируйте по месту, в которое вы инвестируете. Диверсифицируйте по стране. Чем более диверсифицированы ваши инвестиции в недвижимость и портфель, тем лучше будут защищены ваши доходы и богатство, и тем лучше ваши инвестиции будут работать в долгосрочной перспективе.Если вы инвестировали в дома на одну семью, подумайте о кондоминиуме или дуплексе, многоквартирном доме, офисном кондоминиуме или земельном участке. Если вы инвестировали на восточном побережье, попробуйте западное побережье или приобретите недвижимость для отдыха на Карибах.

3. Диверсифицируйте свою стратегию инвестирования в недвижимость: Оптовая торговля недвижимостью, ремонт и перепродажа домов, а также сдача в аренду недвижимости под ключ с инвестированием всех работ. Они могут быть отличными для начала и в долгосрочной перспективе, но зачем придерживаться только одного? Смешайте это немного.Ищите другие стратегии, такие как частное кредитование или строительство.

4. Перестрахование: Предпринимателям и владельцам бизнеса в сфере недвижимости доступны различные формы перестрахования. Это может обеспечить обязательные страховые требования, помочь защитить портфели и богатство, а также может дать налоговые льготы.

5. Инвестируйте в искусство: Искусство и недвижимость недавно были названы двумя лучшими вариантами инвестиций на данный момент. Искусство, очевидно, сложно по многим причинам.Тем не менее, если вы максимально расширили свое знакомство с недвижимостью, у вас есть много денег, которые можно потратить, и вам нравится идея изучения искусства, то почему бы и нет.

6. Застраховаться от текущих результатов инвестиций: Отличный способ защититься от любого спада в вашем бизнесе в сфере недвижимости или в доходности портфеля — застраховаться от него с помощью инвестиций, которые процветают, когда недвижимость падает. Или, по крайней мере, не страдать так сильно при этом. Когда недвижимость достигла дна, многие другие вещи тоже упали: магазины товаров для дома, инвестиции в местное самоуправление и многое другое.

7. Образование: Если есть что-то, что нельзя потерять или что никогда не обесценится, так это знания. Повысьте свое образование и узнайте больше об инвестициях в недвижимость. Расширьте свои знания об оценках, правах собственности, ипотечных кредитах и ​​многом другом.

8. Драгоценные металлы и драгоценные камни: По мнению некоторых ведущих инвестиционных умов, инвестиции в золото и другие подобные акции могут быть прекращены. Однако, если вам действительно негде хранить свою прибыль и наличные деньги, почему бы не совместить удовлетворение вашего партнера и диверсификацию ваших активов с помощью дорогих украшений.Подумайте об обновленных кольцах, часах и многом другом. Однако обратите внимание, что это происходит намного позже всего остального, а не только для галочки.

9. Новые направления бизнеса: Новые направления бизнеса, дополняющие ваши текущие инвестиции в недвижимость и бизнес, могут быть разумным шагом. Это особенно верно, если вы можете использовать эти дополнения или побочные продукты для получения большей прибыли от ваших существующих инвестиций. Например; Можете ли вы добавить кредитование, право собственности, управление недвижимостью или страхование?

10.Инвестируйте в других: Независимо от уровня вашей энергии, вы можете сделать очень немногое. Почему бы не инвестировать в других? Это может быть создание благотворительного фонда, обучение других, инвестирование в инвесторов в недвижимость или в чужие предприятия в сфере недвижимости.

Калькулятор арендной недвижимости

ПохожиеИнвестиционный калькулятор | Калькулятор средней доходности | Ипотечный калькулятор

Инвестиции в аренду недвижимости

Инвестиции в сдаваемое в аренду имущество относятся к инвестициям, которые включают в себя недвижимость и ее покупку, а затем ее владение, аренду и продажу.В зависимости от типа сдаваемой в аренду недвижимости инвесторам требуется определенный уровень знаний и опыта, чтобы получать прибыль от своих предприятий. Недвижимостью может быть большинство объектов, сдаваемых в аренду, например, отдельная квартира, дуплекс, дом на одну семью, целый жилой комплекс, коммерческая торговая площадь или офисное помещение. В некоторых случаях промышленная недвижимость также может быть использована в качестве инвестиций в арендную недвижимость. Коммерческая недвижимость, сдаваемая в аренду, например жилые комплексы или офисные здания, более сложна и трудна для анализа из-за множества факторов, возникающих в результате более крупного масштаба.Для старых объектов обычно предполагаются более высокие затраты на техническое обслуживание и ремонт.

Инвестиции в арендную недвижимость, как правило, являются капиталоемкими и зависят от денежных потоков при низком уровне ликвидности. Однако, по сравнению с рынками акций, инвестиции в арендную недвижимость, как правило, более стабильны, имеют налоговые льготы и с большей вероятностью застрахованы от инфляции. При правильном финансовом анализе они могут оказаться выгодными и стоящими инвестициями. Калькулятор арендной недвижимости может помочь в расчетах.

Доход

Существует несколько способов получения дохода от инвестиций в сдаваемое в аренду имущество. Во-первых, инвесторы получают регулярный денежный поток, обычно ежемесячно, в виде арендных платежей от арендаторов. Кроме того, как и в случае владения любым капиталом, сдаваемая в аренду недвижимость дает инвестору возможность получать прибыль от оценки или увеличения стоимости собственности с течением времени. В отличие от дохода от аренды, продажа обеспечивает один большой доход.

Обязанности

Инвестиции в недвижимость, сдаваемую в аренду, не являются пассивным доходом. Это требует времени и работы. Инвестор или владелец должен взять на себя роль арендодателя и все связанные с этим обязанности.

Общие обязанности владельцев сдаваемого в аренду имущества включают:

  • Tenant Management — поиск арендаторов, проверка потенциальных арендаторов, заключение законных договоров аренды, сбор арендной платы и выселение арендаторов, если это необходимо.
  • Техническое обслуживание имущества — ремонт, содержание, реконструкция и т. д.
  • Административный — подача документов, установление арендной платы, обработка налогов, оплата труда сотрудников, составление бюджета и т. д.

Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости обычно нанимают управляющие компании за фиксированную или процентную плату для выполнения всех обязанностей. Инвесторы, которые имеют ограниченное время, которые не живут рядом со своей арендуемой недвижимостью, которые не заинтересованы в практическом управлении или могут позволить себе расходы, могут извлечь выгоду из найма компании по управлению недвижимостью.По приблизительным оценкам, это будет стоить около 10% дохода от аренды недвижимости.

Общие указания

Инвестиции в недвижимость могут быть сложными, но есть некоторые общие принципы, которые можно использовать в качестве отправной точки при анализе инвестиций. Однако каждый рынок уникален, и вполне возможно, что эти рекомендации не будут работать в определенных ситуациях. Важно, чтобы к ним относились как к таковым, а не как к замене жесткого финансового анализа или советам специалистов по недвижимости.

50% Правило — Сумма эксплуатационных расходов при аренде имущества составляет около 50% дохода. Операционные расходы не включают основную сумму и проценты по ипотечному кредиту. Остальные 50% могут быть использованы для оплаты ежемесячного платежа по ипотеке. Это можно использовать для быстрой оценки денежного потока и прибыли от инвестиций.

1% Правило — Валовой ежемесячный доход от аренды должен составлять 1% или более от покупной цены недвижимости после ремонта. Нередко можно услышать о людях, которые используют правило 2% или даже 3% — чем выше, тем лучше.

Менее известное правило — правило 70%. Это правило покупки и продажи проблемной недвижимости с целью получения прибыли, которое гласит, что цена покупки должна быть менее 70% от стоимости после ремонта (ARV) за вычетом затрат на ремонт (реабилитация).

Внутренняя норма доходности

Внутренняя норма прибыли (IRR) или годовая общая доходность — это годовая ставка, полученная на каждый доллар, вложенный в течение периода, когда он был вложен. Обычно он используется большинством, если не всеми, инвесторами как способ сравнения различных инвестиций.Чем выше IRR, тем выгоднее инвестиции.

IRR является одним из, если не самым важным показателем прибыльности сдаваемого в аренду имущества; ставка капитализации является слишком базовой, а возврат денежных средств на инвестиции (CFROI) не учитывает временную стоимость денег.

Ставка капитализации

Ставка капитализации, часто называемая ставкой капитализации, представляет собой отношение чистого операционного дохода (NOI) к стоимости инвестиционного актива или текущей рыночной стоимости.

Ставка капитализации =
Чистая операционная прибыль
Цена

Ставка капитализации — лучший показатель для быстрого сравнения инвестиционной недвижимости.

Также может быть полезно оценить прошлые ставки капитализации недвижимости, чтобы получить некоторое представление о том, как недвижимость работала в прошлом, что может позволить инвестору экстраполировать, как недвижимость может работать в будущем.

Если измерить чистый операционный доход от сдаваемого в аренду имущества особенно сложно, анализ дисконтированных денежных потоков может быть более точной альтернативой.

Возврат денежных средств на инвестиции

При покупке сдаваемой в аренду недвижимости с помощью кредитов необходимо тщательно изучить денежные потоки.Неудачи в инвестициях в аренду могут быть вызваны неустойчивыми отрицательными денежными потоками. Денежный поток, рентабельность инвестиций (CFROI) является показателем для этого. Иногда называемая Cash-on-Cash Return, CFROI помогает инвесторам определить потери/прибыли, связанные с текущими денежными потоками. Устойчивая арендная недвижимость, как правило, должна иметь растущий годовой процент CFROI, как правило, из-за статических платежей по ипотеке, а также доходов от аренды, которые со временем растут.

О чем нужно помнить

Как правило, чем выше IRR, CFROI и ставка капитализации инвестиции, тем лучше.В реальном мире очень маловероятно, что инвестиции в сдаваемую в аренду собственность идут именно так, как запланировано или рассчитано с помощью этого Калькулятора сдаваемой в аренду недвижимости. Создание такого большого количества финансовых предположений, растянутых на длительные периоды времени (обычно несколько десятилетий), может привести к нежелательным/неожиданным сюрпризам. Будь то кратковременная рецессия, значительно обесценивающая стоимость недвижимости, или строительство процветающего торгового комплекса завышает стоимость, и то, и другое может оказать сильное влияние на ставку капитализации, IRR и CFROI.Даже изменения среднего уровня, такие как увеличение затрат на техническое обслуживание или доли вакантных площадей, могут повлиять на цифры. Ежемесячная арендная плата также может резко колебаться из года в год, поэтому получение расчетной арендной платы за определенный период времени и экстраполяция ее на несколько десятилетий в будущее на основе темпов роста может быть нереалистичной. Кроме того, в то время как повышение стоимости учитывается, инфляция не учитывается, что может сильно исказить такие большие цифры.

Другие виды инвестиций в недвижимость

Помимо сдачи в аренду, существует множество других способов инвестирования в недвижимость.Ниже перечислены несколько других распространенных инвестиций.

REIT

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это компании, которые позволяют инвесторам объединять свои деньги для вложения долговых или долевых инвестиций в совокупность объектов недвижимости или других активов в сфере недвижимости. REIT могут быть классифицированы как частные, публично торгуемые или публичные неторгуемые. REIT идеально подходят для инвесторов, которые хотят получить доступ к недвижимости без необходимости проходить традиционную сделку с недвижимостью.

По большей части REIT являются источником пассивного дохода как часть диверсифицированного портфеля инвестиций, который обычно включает акции и облигации.

Покупка и продажа

Купля-продажа (иногда называемая торговлей недвижимостью) аналогична инвестированию в арендную недвижимость, за исключением того, что сдача в аренду практически отсутствует. Как правило, недвижимость покупается, производятся улучшения, а затем она продается с целью получения прибыли, как правило, в короткие сроки. Иногда улучшения не делаются. При покупке и продаже домов это обычно называют перепродажей домов. Покупка и продажа недвижимости с целью получения прибыли обычно требует глубоких знаний рынка и опыта.

Оптовая торговля

Оптовая торговля — это процесс поиска сделок с недвижимостью, составления контракта для приобретения сделки, а затем продажи контракта другому покупателю. На самом деле оптовик никогда не владеет недвижимостью.

10 основных показателей, которые должен знать каждый инвестор в недвижимость (и почему)

Выбор инвестиционной недвижимости — это нечто большее, чем ее покупная цена и потенциальная арендная плата. Чтобы помочь им разумно инвестировать, инвесторы разработали библиотеку коэффициентов и расчетов, чтобы минимизировать риск и максимизировать прибыль.Опытные инвесторы изучают эти показатели инвестирования в недвижимость изнутри и снаружи, чтобы они могли как оценить потенциальные инвестиции за считанные минуты, так и контролировать свои существующие объекты. Следует отметить, что приведенные ниже показатели ориентированы на инвестиции в жилье, но если вы инвестор в коммерческую недвижимость, ознакомьтесь с этим постом.

Независимо от того, являетесь ли вы новым инвестором или инвестором с двадцатилетним стажем, который нуждается в переподготовке, вам следует знать десять основных показателей инвестирования в недвижимость.Не стесняйтесь просматривать этот пост в виде слайд-шоу, загружать презентацию «10 основных показателей, которые должен знать каждый инвестор в недвижимость» в формате PDF или вместо этого смотреть видео вебинара.

1. Чистый операционный доход (NOI)

NOI сообщает вам, сколько денег вы зарабатываете на данной инвестиционной собственности. Это версия отчета о прибылях и убытках высокого уровня. Чтобы рассчитать его, возьмите общий доход и вычтите операционные расходы. Никогда не включайте платежи по ипотеке в расчет NOI, они не считаются операционными расходами.

Не забудьте включить доход от стиральных машин, дополнительные сборы за парковочные места или любые сборы за обслуживание в свой общий доход. Операционные расходы включают плату за управление недвижимостью, судебные издержки, общее обслуживание, налоги на недвижимость и любые коммунальные услуги, которые вы оплачиваете.

Расчет не включает капитальные затраты, налоги, платежи по ипотечным кредитам или проценты. При использовании NOI для оценки потенциальных инвестиций помните, что прогнозируемые арендные ставки могут оказаться неточными. И, если здание управляется ненадлежащим образом, доход может быть непостоянным.Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Стессе сделать это за вас.

Почему чистая операционная прибыль имеет значение?

Инвесторы используют NOI исключительно для оценки способности здания приносить доход и прибыль. Он сообщает вам, будет ли конкретная инвестиция приносить достаточный доход для выплаты ипотеки.

Чтобы ознакомиться с фактическим примером с расчетами NOI и более подробной информацией, ознакомьтесь с нашей статьей Что такое чистая операционная прибыль?

2. Ставка капитализации (Cap Rate)

Ставка капитализации — это эквивалент доходности инвестиций на фондовом рынке в сфере недвижимости.Это отношение суммы дохода, приносимого недвижимостью, к первоначально вложенному капиталу (или его текущей стоимости). Он сообщает вам процент от стоимости инвестиций, который составляет прибыль.

Cap Rate делит ваш чистый операционный доход (NOI) на стоимость активов. Когда вы находитесь на этапе приобретения, это будет цена продажи недвижимости. Позже вы можете использовать своего местного риелтора, брокера или оценочную стоимость на сайтах недвижимости, таких как Zillow. Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Стессе сделать это за вас.

Почему ставка капитализации имеет значение?

Вообще говоря, чем выше ставка капитализации, тем выше риск. Это связано с тем, что высокая ставка капитализации указывает на более высокую доходность и, в конечном итоге, на более высокий риск. Вот почему вы обычно видите более высокие ставки капитализации на более рискованных рынках по сравнению с более низкими ставками капитализации на стабильных и крупных рынках, таких как, например, Нью-Йорк или Сан-Франциско.

3. Внутренняя норма доходности (IRR)

IRR оценивает проценты, которые вы заработаете на каждый доллар, вложенный в сдаваемое в аренду имущество в течение периода его владения.Это скорость роста, которую свойство может генерировать. Расчет выходит за рамки чистой операционной прибыли и покупной цены для оценки долгосрочной доходности.

При расчете IRR установите чистую текущую стоимость (NPV) собственности равной нулю и используйте прогнозируемые денежные потоки на каждый год, в течение которого вы планируете владеть зданием. Чистая текущая стоимость представляет собой стоимость денег сейчас, а не в будущем, когда на деньги начислялись сложные проценты. Это сложная формула, поэтому большинство инвесторов используют функцию IRR в Excel для расчета коэффициента.

Хотя инвесторы используют IRR для сравнения свойств, вы должны знать его ограничения. Он предполагает стабильные условия аренды и отсутствие непредвиденных ремонтов. Сравниваемые объекты должны быть схожими по размеру, использованию и периоду владения.

Почему значение IRR имеет значение?

В зависимости от конкретного объекта недвижимости типичный показатель IRR колеблется в пределах 10-20%, но может варьироваться в широких пределах. Это еще один ценный способ оценить, хорошо ли работает недвижимость для вас.

4.Денежный поток

Денежный поток — это показатель того, насколько хорошо или плохо работает ваш бизнес. Это ваши чистые наличные деньги, оставшиеся в конце месяца после того, как вы получили арендную плату и оплатили свои расходы. Если вы арендуете здание за 2000 долларов в месяц, а все расходы составляют 1200 долларов, ваш чистый денежный поток составит 800 долларов. Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Стессе сделать это за вас.

Почему важен денежный поток?

Чистый денежный поток — простое, но важное число. Если он отрицательный, вы не сможете оплачивать свои счета или получать прибыль.Отрицательный денежный поток также может указывать на то, что вы слишком много тратите на недвижимость, и вам следует изучить связанные с ней расходы. Или у вас может быть просроченный арендатор, чьи просроченные или частичные платежи влияют на вашу прибыль.

5. Возврат наличными

Cash on Cash return показывает вам общую прибыль на деньги, которые вы вкладываете в недвижимость. Проще говоря, это то, сколько денег вы зарабатываете на своих вложенных деньгах. Это важный показатель, потому что, в отличие от других показателей инвестирования в недвижимость, он включает обслуживание долга и вашу ипотеку.

Чтобы получить текущую доходность от общей суммы денежных средств в собственности или портфеле, возьмите чистый денежный поток после обслуживания долга и разделите его на общую сумму денежных средств в сделке. Чтобы рассчитать общий доход, просуммируйте цену приобретения здания или портфеля плюс затраты на закрытие, вычтите непогашенный остаток по ипотечному кредиту и добавьте любые капитальные затраты. Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Стессе сделать это за вас.

Почему оплата наличными так важна?

Поэкспериментируйте с наличными при возврате денежных средств, чтобы определить наилучший способ финансирования новых инвестиций.Он используется при выборе между потенциальными инвестициями и может помочь вам спрогнозировать доходность в те годы, когда вы ожидаете капитальные затраты.

6. Мультипликатор валовой ренты (GRM)

GRM помогает инвесторам сравнивать здания и приблизительно определять их стоимость. Он рассчитывается путем деления цены объекта на валовой доход от аренды. «Хороший» МРЖ будет зависеть от вашего местного рынка и сопоставимых свойств.

Вы можете использовать прогноз валового дохода от аренды или запросить у текущего владельца копию его списка арендной платы.Поскольку он не учитывает вакансии или расходы, вы не будете принимать инвестиционное решение исключительно на GRM. Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Стессе сделать это за вас.

Почему GRM имеет значение?

Чем ниже GRM, тем лучше, но обычно можно ожидать, что GRM находится в диапазоне от 4 до 8. Это поможет вам оценить, является ли ваша потенциальная сделка хорошей инвестицией или стоит ли держать текущий актив в долгосрочной перспективе.

Упростите отчетность об аренде недвижимости с помощью Stessa >>

7.Коэффициент LTV 90 199

Отношение ссуды к стоимости измеряет размер кредитного плеча по конкретному активу. LTV важен для покупателей, которые финансируют свои сделки, поскольку он измеряет сумму, которую вам нужно будет профинансировать, по сравнению с текущей справедливой рыночной стоимостью недвижимости. Но LTV также является лучшим способом отслеживать долю, которой вы владеете в собственности (не только для финансирования), но и для оценки стоимости вашего портфеля и активов с учетом долга.

Для финансирования большинство кредиторов не будет финансировать до 100% стоимости имущества; они хотят оставить в нем акции, чтобы защитить свои инвестиции.Они выражают, какую часть общей покупной цены они готовы финансировать в соотношении кредита к стоимости.

Разница между процентом, который будет финансировать кредитор, и общей стоимостью имущества — это сумма наличных денег, которую вам придется вложить в сделку.

Почему LTV имеет значение?

Если кредитор будет заключать сделки с LTV на 80%, вам потребуется первоначальный взнос в размере 20% для обеспечения ипотеки. В этом сценарии недвижимость стоимостью 100 000 долларов потребует 20 000 долларов в качестве первоначального взноса плюс расходы на закрытие, что будет представлять собой 80% LTV.Через 10 лет, если стоимость недвижимости сейчас составляет 200 000 долларов, а вы выплатили ипотечный кредит до 50 000 долларов, ваш LTV теперь составит 25%.

8. Коэффициент покрытия долга

Кредиторы

также обращают пристальное внимание на ваш коэффициент покрытия обслуживания долга, или DSCR. Он сравнивает операционный доход, который у вас есть для обслуживания долга, с общим уровнем долга. Разделите свой чистый операционный доход на платежи по долгам ежемесячно, ежеквартально или ежегодно, чтобы получить свой DSCR.

Если вы подаете заявку на новую ипотеку, кредиторы смотрят на ваш DSCR, чтобы оценить вашу платежеспособность.Высокий коэффициент указывает на то, что у вас может быть слишком много заемных средств, и это затруднит получение финансирования.

Почему DSCR имеет значение?

Типичные кредиторы A и B требуют DSCR в диапазоне 1,25–1,5. Это означает, что ваша сдаваемая в аренду недвижимость приносит на 25% больше дополнительного дохода после погашения долга. DSCR от 1,5 до 1,75 даже более желателен и может помочь снизить процентную ставку.

9. Коэффициент операционных расходов (OER)

Показатель прибыльности, OER показывает, насколько хорошо вы контролируете расходы по отношению к доходам.Возьмите все операционные расходы за вычетом амортизации и разделите их на операционный доход, чтобы получить ООР. Это один из немногих коэффициентов, используемых инвесторами, который включает амортизацию, что делает его более учитывающим стоимость недвижимости. Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Стессе сделать это за вас.

Почему ООР важны?

Более низкий показатель OER свидетельствует о том, что вы минимизировали расходы по отношению к доходам. Если ваш ООР с течением времени растет, это может указывать на множество проблем. Возможно, ежегодное увеличение арендной платы не соответствует увеличению расходов.Или ваша управляющая компания не справляется с регламентным обслуживанием, что приводит к более серьезным проблемам в будущем. Расчет ООР с использованием конкретных расходов может помочь вам сузить круг причин их роста и вернуть контроль над ними.

10. Показатели занятости

Незанятая единица не приносит дохода, но все равно стоит вам денег. Многие эксплуатационные расходы остаются неизменными, даже если у вас нет арендаторов. Большинство инвесторов отслеживают два исторических уровня заполняемости, чтобы следить за открытыми единицами и потерянным доходом.

Физическая вакантность

Этот коэффициент дает вам процент свободных юнитов по сравнению с общим количеством доступных юнитов. Это легко посчитать, взять количество свободных квартир, умножить на 100 и разделить на общее количество квартир. Этот показатель может быть полезен для отдельных объектов или для всего вашего портфолио.

Экономическая вакантность

Экономическая норма вакантности отражает сумму дохода, которую вы упускаете, когда квартира остается вакантной.Сложите арендную плату, потерянную в течение периода вакантности, и разделите ее на общую арендную плату, которую можно было бы собрать за год, чтобы получить то, во что вам обошлась вакансия.

Почему уровень вакансий имеет значение?

Всегда полезно следить за вашими личными показателями вакансий, а также за общим уровнем занятости вашего рынка. Чтобы быть консервативным, включите эту ставку в расчеты потенциального дохода, прежде чем покупать новое здание. Вы захотите создать буфер в размере 5-10% вакансий во всех своих расчетах расходов, что гарантирует, что вы сможете покрыть все расходы, когда единицы не сдаются в аренду.Вы можете рассчитывать этот показатель каждый раз самостоятельно или позволить Стессе сделать это за вас.

Последнее слово о показателях инвестирования в недвижимость

Показатели инвестирования в недвижимость помогают инвесторам принимать решения о покупке или продаже потенциальных объектов недвижимости. Они также помогают отслеживать производительность для выявления проблем до того, как они нанесут ущерб вашему бизнесу. Каждое соотношение рассказывает отдельную историю о вашем бизнесе или собственности. Таким образом, рассматривайте их в контексте рынка, здания и ваших инвестиционных целей при использовании их для обоснования ваших планов.

В отношении коммерческих активов обратитесь к нашим друзьям из STRATAFOLIO, у которых есть программное обеспечение для управления коммерческой недвижимостью, платформа, которая помогает автоматизировать эти показатели.

 

Зарабатывание денег на инвестировании в недвижимость

Когда дело доходит до заработка на инвестициях в недвижимость, есть всего несколько способов сделать это. Хотя концепции просты для понимания, не обманывайте себя, думая, что их можно легко реализовать и выполнить.Понимание основ недвижимости может помочь инвесторам максимизировать свои доходы. Недвижимость дает инвесторам еще один класс портфельных активов, увеличивает диверсификацию и может ограничить риски при правильном подходе.

Есть три основных способа, которыми инвесторы потенциально могут зарабатывать деньги на недвижимости:

  1. Увеличение стоимости имущества
  2. Доход от сдачи имущества в аренду арендаторам
  3. Прибыль, полученная от коммерческой деятельности, зависящей от недвижимости

Конечно, всегда есть другие способы прямо или косвенно получить прибыль от инвестиций в недвижимость, например, научиться специализироваться в более эзотерических областях, таких как сертификаты об удержании налогов.Тем не менее, на три перечисленные выше статьи приходится подавляющая часть пассивного дохода — и конечного состояния — которые были сделаны в сфере недвижимости.

Увеличение стоимости недвижимости

Во-первых, важно понимать, что стоимость свойств не всегда увеличивается. Это отсутствие прироста активов может стать болезненно очевидным в такие периоды, как конец 1980-х и начало 1990-х годов, а также 2007-2009 годы, когда рынок недвижимости рухнул. средние цены в экономике.

Например, если вы владеете недвижимостью за 500 000 долларов, а инфляция составляет 3%, ваша недвижимость может быть продана за 515 000 долларов (500 000 долларов x 1,03%), но вы не станете богаче, чем в прошлом году. То есть вы по-прежнему можете купить то же количество молока, хлеба, сыра, масла, бензина и других товаров (правда, сыр в этом году может подешеветь, а бензин подорожать, но ваш уровень жизни останется примерно на том же уровне). Причина в том, что выигрыш в 15 000 долларов не был реальным. Он был номинальным и не имел реального влияния, поскольку рост был вызван общей инфляцией.

Ставки по ипотечным кредитам являются процентным фактором, влияющим на стоимость недвижимости. Чтобы рассчитать ипотечный кредит, вам нужно несколько сведений о кредите, а затем вы можете использовать ипотечный калькулятор ниже , чтобы сократить цифры.

Инфляция и инвестиции в недвижимость

Когда происходит инфляция, доллар имеет меньшую покупательную способность. Это происходит потому, что правительству приходится создавать — печатать — деньги, когда оно тратит больше, чем получает за счет налогов. При прочих равных, со временем это приводит к тому, что каждый существующий доллар теряет ценность и становится меньше, чем в прошлом.

Один из способов, которым самые опытные инвесторы в недвижимость могут зарабатывать деньги на недвижимости, — это воспользоваться ситуацией, которая, кажется, возникает каждые несколько десятилетий. Они делают это, когда прогнозируется, что инфляция превысит текущую процентную ставку по долгосрочному долгу. В это время вы можете найти людей, готовых играть в азартные игры, приобретая недвижимость, занимая деньги для финансирования покупки, а затем ожидая роста инфляции.

По мере роста инфляции эти инвесторы могут погашать ипотечные кредиты долларами, которые стоят гораздо меньше.Эта ситуация представляет собой переход от вкладчиков к должникам. Вы видели, как многие инвесторы в недвижимость зарабатывали таким образом деньги в 1970-х и начале 1980-х годов. Инфляция выходила из-под контроля, пока Пол Волкер-младший, президент Федеральной резервной системы в период с 1979 по 1987 год, не взял ситуацию под контроль и резко повысил процентные ставки.

Закупки с циклически скорректированной капитальной ставкой

Хитрость заключается в том, чтобы покупать, когда циклически скорректированные ставки капитализации — норма прибыли на инвестиции в недвижимость — являются привлекательными.Вы покупаете, когда считаете, что есть конкретная причина, по которой конкретный объект недвижимости когда-нибудь будет стоить больше, чем указывает только нынешняя ставка капитализации.

Например, застройщики могут изучить проект или застройку, экономическую ситуацию вокруг этого проекта или цену недвижимости и определить будущий доход от аренды для поддержки текущей оценки. В противном случае текущая стоимость может показаться слишком высокой, исходя из нынешних условий, связанных с развитием.Однако, поскольку они понимают экономику, рыночные факторы и потребителей, эти инвесторы могут видеть будущую прибыльность.

Возможно, вы видели, как ужасный старый отель на огромном участке земли превращается в шумный торговый центр с офисными зданиями, приносящими значительную арендную плату владельцу. В отсутствие этих денежных потоков, чистой приведенной стоимости, вы в той или иной степени спекулируете, независимо от того, что говорите себе. Вам потребуется либо существенная инфляция в номинальной валюте — если вы используете долг для финансирования покупки — чтобы выручить вас.Вы также можете полагаться на какое-то событие с низкой вероятностью, которое сыграет в вашу пользу.

Аренда как инвестиция в недвижимость

Зарабатывать деньги на сборе арендной платы настолько просто, что каждый 6-летний ребенок, который когда-либо играл в игру «Монополия», интуитивно понимает, как работают основы. Если у вас есть дом, многоквартирный дом, офисное здание, гостиница или любая другая инвестиция в недвижимость, вы можете взимать с людей арендную плату, чтобы позволить им использовать собственность или помещение.

Конечно, просто и легко — не одно и то же.Если у вас есть многоквартирные дома или сдаваемые в аренду дома, вы можете столкнуться со всем, от сломанных туалетов до арендаторов, управляющих лабораториями по производству метамфетамина. Если вы владеете торговыми центрами или офисными зданиями, возможно, вам придется иметь дело с бизнесом, который арендовал у вас банкротом. Если у вас есть промышленные склады, вы можете столкнуться с экологическими расследованиями действий арендаторов, которые использовали вашу собственность. Если у вас есть складские помещения, кража может стать проблемой. Инвестиции в арендную недвижимость — это не тот тип инвестиций, в который вы можете позвонить и ожидать, что все пойдет хорошо.

Использование ставки капитализации для сравнения инвестиций

Хорошей новостью является то, что существуют инструменты, облегчающие сравнение потенциальных инвестиций в недвижимость. Одним из них, который станет неоценимым для вас в вашем стремлении зарабатывать деньги на недвижимости, является специальный финансовый коэффициент, называемый ставкой капитализации (cap rate). Ставки капитализации показывают норму прибыли на инвестиции в коммерческую недвижимость. В ее основе лежит чистый доход, который будет приносить недвижимость.

Если недвижимость приносит 100 000 долларов в год и продается за 1 000 000 долларов, вы должны разделить доход (100 000 долларов) на цену (1 000 000 долларов) и получить 0,1, или 10%. Это означает, что ставка капитализации собственности составляет 10%, или что вы заработаете ожидаемые 10% от своих инвестиций, если бы вы заплатили за недвижимость полностью наличными и не имели долгов.

Точно так же, как акции в конечном счете стоят только чистую приведенную стоимость их дисконтированных денежных потоков, недвижимость в конечном итоге стоит комбинацию:

  • Полезность, которую имущество создает для своего владельца
  • Чистые текущие денежные потоки, которые оно генерирует, относительно уплаченной цены

Доход от аренды как запас прочности

Доход от аренды может быть запасом прочности, который защитит вас во время экономических спадов или коллапсов.Некоторые виды инвестиций в недвижимость могут лучше подходить для этой цели. Аренда и арендная плата могут быть относительно безопасным доходом.

Возвращаясь к нашему более раннему обсуждению проблем зарабатывания денег на недвижимости, офисные здания могут служить одной иллюстрацией. Как правило, эти объекты подразумевают долгосрочную аренду на несколько лет. Купите один по правильной цене, в нужное время, с правильным арендатором и сроком аренды, и вы можете пережить крах недвижимости. Вы будете получать арендные чеки выше среднего, которые компании, арендовавшие у вас, все еще должны предоставлять — из-за подписанного ими договора аренды — даже если в других местах доступны более низкие ставки.Однако если вы сделаете это неправильно, вы можете оказаться заблокированными с доходностью ниже номинальной еще долго после того, как рынок восстановится.

Деньги от операций с недвижимостью

Последний способ заработка на инвестициях в недвижимость — это специальные услуги и бизнес-деятельность. Если у вас есть отель, вы можете продавать своим гостям фильмы по запросу. Если у вас есть офисное здание, вы можете зарабатывать деньги на торговых автоматах и ​​гаражах. Если у вас есть автомойка, вы можете зарабатывать деньги на пылесосах с таймером.

Эти инвестиции почти всегда требуют специальных знаний. Например, некоторые люди всю свою карьеру специализируются на проектировании, строительстве, владении и эксплуатации автомоек. Для тех, кто достигает вершины в своей области и разбирается в тонкостях конкретного рынка, возможности зарабатывать деньги могут быть бесконечными.

Другие идеи для инвестиций в недвижимость

Тем не менее, в недвижимость существуют и другие инвестиционные возможности. Вы можете инвестировать в инвестиционные фонды недвижимости (REIT). Публичные REIT выпускают акции и торгуются на бирже, в то время как частные REIT или неторгуемые REIT недоступны ни на одной бирже. Все типы REIT будут сосредоточены на определенных секторах рынка недвижимости, таких как дома престарелых или торговые центры. Есть также несколько биржевых фондов (ETF) и взаимных фондов, которые нацелены на инвесторов в недвижимость, инвестируя в REIT и другие инвестиции в сектор недвижимости.

.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *